Оценка пакета акций предприятий

Размещено на http://www.allbest.ru/

32

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка пакета акций предприятий

Выполнила: Богодухова Ю.О

Введение

стоимость пакет акция

Становление России на рельсы рыночных отношений, начавшееся с приватизации, структурной перестройки промышленного производства и свободного ценообразования повлекло за собой появление и создание такого специфического товара имущества предприятия являющегося собственностью юридических и физических лиц. Примером продуктом прошлого труда могут являться объекты социально-культурного назначения, от которых, как элементов затратного механизма, освобождались приватизируемые предприятия и передавали их на баланс местных органов самоуправления, в свою очередь, которые из-за недостатка финансирования на их содержание, выставляли их на торги, при этом зачастую, балансовая стоимость этих была равна нулю или очень незначительная, не соответствующая их физического состоянию.

В условиях административно-командной или плановой экономики, параметры износа зданий, сооружений, машин и оборудования, транспортных средств задавались «сверху» в виде утвержденных нормативов, с небольшими корректировками на характер и условия эксплуатации, однако они не могли предусмотреть всех особенностей.

С началом рыночных отношений, в условиях галопирующей инфляции, Правительство, опять директивным методом, пыталось ввести коэффициенты переоценки основных средств в сторону увеличения их стоимости, чтобы догнать инфляцию. Однако и этот способ тоже не возымел успеха, практически во всех организациях реального сектора экономики к 1994 году наблюдался недостаток средств на воспроизводство основных фондов, из-за неадекватной стоимости их возмещения через амортизационные отчисления.

Рыночная экономика ставит во главу угла кардинально иные критерии. Здесь формируются общие задачи, механизмы их решения, а также решаются промежуточные задачи по оценке предприятия. Главным критерием стоимости и эффективности использования имущества предприятия становится показатель прибыли.

В условиях административно-командной экономики нам чужды были такие понятия как «интеллектуальная собственность», «нематериальные активы», «гуд вил», «бизнес» и другие.

Стремление России войти в мировую экономическую систему потребует от нее работать по международным стандартам, в том числе на рынке.

Правовым и экономическим вопросам рынка, особам и методам оценки имущества предприятия посвящена настоящая выпускная работа.

В первом разделе подробно будут рассмотрены теоретические вопросы, Второй раздел отведен практике оценки стоимости 100% пакета акций предприятия на примере ЗАО «Заря».

Глава 1. Основные положения

1.1 Результаты оценки

Адрес расположения объектов:

Тульская область пос. Шамотный ул. Центральная дом 5

Предмет оценки:

Необходимо оценить 100% долю участия в собственности ЗАО «Заря». Цель оценки:

Целью оценки является определение стоимости полного права собственности чистых активов ЗАО “Заря” по состоянию на 05 января 2005 г.

Функция оценки:

Приведенная в представленном отчете оценка стоимости пакета акций является независимым экспертным суждением оценщика, которое будет предложено акционерам ЗАО “Заря” для решения ими вопроса о дополнительной эмиссии акций.

В результате оценки 100%-й доли участия в собственности ЗАО «Заря» полученной с применением затратного подхода, получен следующий результат. По мнению экспертов-оценщиков, рыночная стоимость 100% пакета акций предприятия “Заря» на 05 января 2005 года составляет 819000 руб. Поскольку в данном регионе, как и в России в целом, еще не сложился рынок продажи предприятий и отсутствует обоснованная и надежная информация о будущих доходах оцениваемого предприятия в условиях финансово-экономической нестабильности, то сравнительный подход в представленном экспертном заключении не применялся.

1.2 Сертификация оценки

Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.

1. Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.

2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.

3. Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.

4. Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, Госстроя и Госкомстата, а также стандартам профессиональной практики оценки.

1.3 Лимитирующие условия и ограничения

Сертификация оценки подразумевает выполнение следующих условий и ограничений:

1. Точка зрения эксперта, представленная в настоящем отчете, является объективной.

2. Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащейся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности использования данных, полученных в процессе оценки.

3. Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации.

4. В соответствии с настоящим отчетом от эксперта не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации

5. Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на предприятие.

6. Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых дефектов основных фондов предприятия, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов.

7. Величина определяемой ликвидационной стоимости предприятия действительна на указанную в отчете дату оценки. При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости предприятия по дополнительному соглашению.

8. В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования зданий и сооружений оцениваемого предприятия.

1.4 Базовые понятия оценки пакета акций предприятия

Целью оценки является определение рыночной стоимости предприятия, представляющую собой наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон, сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стоимость пакета акций предприятия соответствует рыночной стоимости 100%-й доли права собственности оцениваемого предприятия.

При оценке пакета акций предприятия и при анализе бухгалтерской отчетности используется понятие восстановительной стоимости объектов основных фондов предприятия.

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на строительство оцениваемого объекта с применением аналогичных архитектурно-планировочных и конструктивных решений, материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик. Физический износ соответствует потере стоимости, вызванной воздействием окружающей среды в течение времени эксплуатации объекта основных фондов. Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на воспроизводство объекта основных фондов с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости объекта на величину износа.

Полная первоначальная стоимость соответствует стоимости объекта основных фондов на момент ввода в действие.

Остаточная первоначальная стоимость определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта основных фондов.

1.5 Технология оценки пакета акций предприятия

Оценка пакета акций предприятия состоит из следующих этапов.

1) Согласование цели и функции оценки предприятия.

2) Заключение договора на оценку.

3) Визуальный осмотр оцениваемого предприятия, фиксирование данных по физическому износу объектов.

4) Сбор и анализ данных

5) Анализ экономической информации в сегменте оцениваемого предприятия

6) Оценка и корректировка общей стоимости активов баланса

7) Оценка и корректировка общей стоимости пассивов баланса

8) Расчет скидок на стоимость предприятия

9) Расчет стоимости пакета акций предприятия

10) Подготовка отчета об оценке стоимости пакета акций предприятия

11) Представление и обсуждение результатов оценки с Заказчиком

В общем случае для оценки стоимости пакета акций предприятия применяются 3 основных подхода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж. Однако для оценки стоимости предприятия в условиях неопределенности информации о доходах и отсутствия аналогичных продаж предприятий только изложенный выше в технологии оценки затратный подход дает возможность получить наиболее достоверный результат.

Глава 2. Описание оцениваемого предприятия и его среды

2.1 Краткая характеристика отрасли

По утверждению Госкомстата РФ, в первом квартале 2004 экономический рост составил 2,6 % , к аналогичному периода прошлого года.

Рост идет по восходящей: в феврале было всего 2 процента по сравнению с тем же периодом, зато в марте уже 3,7 процента.

Тем не менее в различных отраслях промышленности рост производства оказался неодинаковым. В передовики попали цветная металлургия (рост 8,1 процента), машиностроение и металлообработка (7,1 процента), топливная промышленность (5,6 процента) и полиграфия (5,2 процента).

Однако не все так хорошо, есть и аутсайдеры, достижения которых оказались ниже, чем в первом квартале прошлого года. В их число попали энергетики (спад на 5,2 процента), черная металлургия (1,1 процента), лесная деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность (0,9 процента).

Показатели, которые приводит Госкомстат, в общем отражают ситуацию в экономике. Ясно, например, что спад в работе предприятий черной металлургии обусловлен в немалой степени потрясениями, произошедшими на мировом рынке: США ввели высокие импортные пошлины для зарубежных поставщиков стали. Под удар попали и россияне, поставляющие в США значительную часть металла. Радует хотя бы то, что металлообработка и машиностроение прибавили обороты. Значит, нашим металлургам есть куда сбывать свою продукцию при сокращении экспорта.

Невзирая на сокращение экспорта, производство в топливной отрасли выросло. Однако ее все же опередила цветная металлургия и металлообработка. Значит, у страны есть шанс рано или поздно выполнить поставленную Президентом задачу и «слезть с нефтяной трубы».

Здание клуба 2 - этажное с участком земли 0,6 га используется под производственные нужды, а именно перевозка и транспортировка грузов на автомашине КАМАЗ, а также под складские помещение, как оптовый склад.

Предприятие производит услуги по перевозке, таможенному оформлению и хранению грузов.

2.2 Краткая характеристика региона

26 декабря 2004 года в администрации Тульской области состоялось заседание губернаторского совета, где были рассмотрены вопросы: «Об итогах социально-экономического региона развития Тульской области за 2004 год и задачах на 2004 год», «Об исполнении областного бюджета за 2004 год»

В прошедшем году объемы производства в промышленности составили 109,2 %, в сельском хозяйстве 100,3 % к уровню 2001 года. В экономику области привлечено инвестиций на сумму 8 млрд. рублей, общий объем иностранных инвестиций составил 43,7 млн. долларов. Важным показателем является рост денежных доходов населения - в 2004 году они увеличились на 4,6 %, средняя зарплата составила 2380 рублей.

Ускоренными темпами по среднеобластными показателями развивались предприятия химической отрасли, машиностроения и металлообработки, черной металлургии. Уменьшилось количество убыточных предприятий, растет финансовое благополучие большинства хозяйствующих субъектов.

Отмечено снижение темпов роста в строительстве, увеличение кредиторской задолженности предприятий и организаций, в том числе по заработной плате. В критическом состоянии находятся жилищно-коммунальная сфера региона. Тревогу также вызывает снижение объемов производства в первые месяцы 2004 года. Как считают в главном экономическом управлении, во многом это связано с последними изменениями в налоговом законодательстве, ценовой коньюктурой на мировом рынке. По прогнозам рост промышленного производства в 2004 году составит 8 процентов, в сельском хозяйстве 4,4 %, реальные доходы населения увеличатся на 4-5 %.

Подтверждением тому служат данные по исполнению бюджета в 2004 году. По словам начальника финансового управления, в консолидированный бюджет собрано 8,5 млрд. рублей, расходы составили 8,6 млрд. рублей.

Основные показатели, характеризующие социально-экономическое положение в Тульской области за 2004 год, приведены в таблице 2.2:

Таблица 2.2- Основные показатели социально-экономическое положение в Тульской области за 2004 год

Показатели	2004 год	В % к 2003 году
1	2	3
Объем промышленной продукции, млн. рублей	57595,2	109,2
Потребительские товары, млн. рублей В том числе: пищевые продукты вино водочные изделия	14484,1 5126,6 3744,8	124,6 106,2 в 2,0 раза
Инвестиции в основной капитал млн. рублей	8059,7	64,0
Общий объем стротельно-подрядных работ млн. руб.	4232,0	96,6
Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. метров	125,6	50,0
Продукция сельского хозяйства млн. рублей	12228,3	100,3
Коммерческий грузооборот предприятий транспорта, миллионов тонно-километров	6449,4	95,7
Объем услуг связи, млн. рублей	1096,4	116,1
Оборот розничной торговли, млн. рублей	19218,8	108,2
Объем платных услуг населению, млн. рублей	5081,4	101,5
Денежные доходы на среднем душу населения в месяц), рублей	1822,2	127,6
Реально располагаемые денежные доходы	х	104,6
Начисленная среднемесячная зарплата одного работника номинальная, рублей реальная	2380,1 х	146,4 120,9
Прожиточный минимум (в среднем на душу населения за IY квартал), рублей	1273,3	Х
Общая численность безработных на конец года, тыс. человек	48,0	61,5
Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. человек	9,6	112,9
Индекс потребительских цен на конец года	х	117,2
Индекс цен производителей промышленной продукции на конец года	х	107,3

2.3 Финансово-экономическое состояние предприятия

Оцениваемое предприятие расположено по адресу - Тульская область, пос. Шамотный, ул. Центральная, 5. Имеется подъездная дорога с асфальтобетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется все сезонно. На расстоянии 450 метров к югу от предприятия протекает река. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную. Земельный участок, на котором расположен клуб находится на западной стороне пос. Шамотный. Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности. Площадь земельного участка 0,6 га. В процессе осмотра объектов предприятия и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, а также на работников предприятия, выявлено не было. Рассматриваемая территория находится в ведении администрации Новомосковского района. Описание активов оцениваемого предприятия приведено в таблице 2.3

Таблица 2.3 - Активы предприятия

Производственное здание представляет собой бывший клуб 2-этажный на 300 мест объемом 1500 м3 площадью 550 м2. Год ввода в эксплуатацию- 1980.

площадь - 550 м2.

Дата ввода - 1980 г.

Полная балансовая стоимость - 370 тыс. руб.

Остаточная балансовая стоимость - 210 тыс.руб.

Характеристики элементов конструкции

Фундаменты и подвал - сборные, железобетонные.

Стены и перегородки - кирпичные.

Перекрытия и покрытия - железобетонные.

Кровля - рулонная.

Пол - асфальтобетонный.

Этажность- 2-этажный

У предприятия в длительной аренде находится земельный участок площадью 0,6 га базовой арендной платой 15000 тыс.руб./га. Коэффициент перехода от базовой арендной платы к фактически продажной цене составляет для аналогичных земельных участков 25.

2.4 Анализ финансово-хозяйственной деятельности

Баланс предприятия по состоянию на 01 января 2010 года

АКТИВ	ПАССИВ
Шифр б/с	Наименование	Сумма	Шифр б/с	Наименование	Сумма
01	Основные средства	940000
02	Износ основных средств	345000	80-85	Капитал	791000
(01-02)	Остаточная стоимость ОС	595000
04	Нематериальные активы	4000
05	Износ нематериальных активов	2000		Итого собственные источники	791000
(04-04)	Остаточная стоимость Н.А.	2000
	Итого необоротные активы	597000	60-76	Расчеты с поставщиками и подрядчиками	35000
10	Производственные запасы	435000
	Итого оборотные активы	435000
62	Расчеты с покупателями и заказчиками	50000
	Итого расчетов	50000		Итого привлеченные источники	35000
	БАЛАНС	832000		БАЛАНС	832000

В этом разделе реального отчета необходимо дать краткую характеристику выбранного предприятия и выпускаемой на нем продукции, рынок сбыта, уровень технического оснащения производства, кадровый состав. Далее необходимо провести ретроспективный анализ баланса предприятия за 5 лет, вычислить и проанализировать показатели финансовой деятель бухгалтерской отчетности.

Анализируя балансовый отчет, можно оценить финансово-экономическое состояние организации на основе следующих показателей:

Показатели ликвидности организации. Ликвидность рассчитывается на основе коэффициента текущей ликвидности, который определяет способность организации оплатить свои краткосрочные обязательства за год, и коэффициент мгновенной ликвидности который определяет способность организации свои долговые обязательства. Если коэффициент текущей ликвидности равен 0,57, то это значит, что организация может выплатить половину того, что она должна в данный момент. В методических рекомендациях по реформе предприятий, утвержденных Приказом Минэкономики от 10.10.97 № 118, нормативное значение коэффициента текущей ликвидности установлен от 1 до 2. Нормативное значение коэффициента мгновенной ликвидности 1 и выше.

Показатели финансовой устойчивости. Коэффициент задолжесносных источников финансовых ресурсов и высокий риск банкротства в результате неплатежеспособности. Организации стараются увеличить долю заемного капитала, если уверены, что выплаты по обслуживанию долговых обязательств будут существенно меньше, чем ставка доходности от размещения активов, т.е. заемный капитал, используется при положительном финансовом рычаге.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами определяется как отношение собственных оборотных средств к общей величине оборотных средств, Нормативное значение его нижней границы - 0.1. Чем выше данный показатель, тем лучше финансовое положение организации.

Коэффициент маневренности - отношение собственного оборотного капитала ко всему собственному капиталу организации. Нормативное значение показателя - от 0,2 до 0,5. Чем ближе значение данного показателя к верхней границе, тем больше возможностей для финансового маневра у организации.

Показатели деловой активности. Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала определяется соотношением объема выручки от продаж и средней за период величины стоимости материальных оборотных средств, денежных средств и краткосрочных ценных бумаг. У данного показателя нет нормативного значения, но ускоренная оборачиваемость повышает финансовую устойчивость организации.

Коэффициент оборачиваемости собственного капитала - отношение выручки от реализации к величине собственного капитала организации. Нормативного значение нет, но при снижении ставки доходности собственного капитала необходимо увеличение его оборачиваемости.

Показатели интенсивности использования ресурсов. Ставка доходности собственного капитала - отношение чистой прибыли к величине собственного капитала предприятия. У показателя нет нормативного значения. Но он имеет особое значение, поскольку является показателем финансовой устойчивости и конкурентоспособности предприятия. При прочих равных условиях устойчивым является предприятие, у которого растет стоимость собственного капитала за счет капитализации потока доходов.

Рентабельность производства - отношение чистой прибыли к выручке от реализации продукции.

При более детальном анализе целесообразно рассчитать показатели фондоотдачи, материалоемкости и энергоемкости выпускаемой продукции.

Кроме того, в соответствии с нормативными документами, регулирующими реструктуризацию предприятий России, целесообразно проводить вертикальный и горизонтальный анализ баланса.

Вертикальному анализу можно подвергать исходную бухгалтерскую отчетность для определения динамики структуры активов и пассивов, поскольку вследствие инфляции сопоставить абсолютные бухгалтерские данные на начало и конец года сложности - все долговые обязательства, деленные на собственный капитал. Нормативное значение данного коэффициента меньше 0,7, его превышение означает зависимость организации от внешних факторов.

Вертикальный анализ необходимо дополнить горизонтальным, сущность которого заключается в построении аналитических таблиц, в которых абсолютные данные бухгалтерской отчетности дополняются относительными темпами роста. Степень агрегированности показателей зависит от целей анализа и определяется аналитиком.

Более точно определить инвестиционную привлекательность предприятия можно с учетом сложившейся макроэкономической ситуации и вероятностных путей ее развития, состояния отрасли, социально-экономического положения и перспектив развития региона.

В соответствии с действующими стандартами основной оценки рыночной стоимости предприятия является анализ его финансово-хозяйственной деятельности. Особое внимание нужно обратить на общую оценку структуры и динамики статей бухгалтерского баланса предприятий.

Финансовое состояние предприятия характеризуется размещением и использованием средств и источников их формирования. Эти сведения представлены в бухгалтерском балансе предприятия. Для осмысления общей картины изменения финансового состояния весьма важны показатели структурной динамики баланса. Сопоставляя структуру изменений в активе и пассиве, можно сделать вывод о том, из каких источников был приток новых средств и в какие активы эти средства вложены. Для общей оценки финансового состояния предприятия следует сгруппировать статьи баланса по признаку ликвидности и срочности обязательств. На основе агрегированного баланса анализируется структура имущества.

Для того, чтобы объективно судить о «качестве» баланса предприятия, необходимо сопоставить его с балансами других предприятий, работающих в этой же области бизнеса. При этом предпочтительно сравнивать с признанными лидерами, давно и успешно работающими в данной сфере.

Для выявления динамики баланса и его структуры, требуется обработка финансовой отчетности за несколько лет. Желательно, чтобы представленная отчетность прошла аудиторскую проверку. Если финансовая отчетность такой проверки не прошла или содержит сведения, вызывающие сомнения, необходимо ее проанализировать, чтобы определить риски и получить представления об опыте работы предприятия и т. д. Если финансовая отчетность подготовлена для представления в налоговые органы, то следует иметь в виду, что в ней может быть показана заниженная прибыль с целью минимизировать налоговые отчисления.

Анализируя баланс предприятия, необходимо обратить внимание на следующие вопросы:

· Превышают ли активы обязательств? Как меняется структура активов и обязательств?

· Каков удельный вес основных статей актива - основных средств, товарных запасов, расчетов с дебиторами? Являются ли эти показатели характерными для данной сферы бизнеса?

· Какова доля быстро реализуемых активов?

· Происходит ли рост или сокращение запасов, могут ли они выступать в качестве залога?

· Как продается продукция фирмы?

· Какова динамика дебиторской задолженности?

· Какова динамика кредиторской задолженности?

· Каковы источники собственных средств заемщика и каковы направления их использования, как распределяется прибыль?

При рассмотрении отчета о доходах и расходах выявляется следующая информация:

· Растут или падают валовые доходы предприятия? в какой степени эти изменения связаны с показателями инфляции за этот же период времени?

· Как ведет себя динамика себестоимости продукции, расходы на содержание административного аппарата, аренды помещений и т.д.?

· Каковы были условия кредитования в анализируемом периоде?

· Каков остаток чистый прибыли после уплаты налогов?

Финансовая устойчивость - это определенное состояние счетов организации, гарантирующие его постоянную платежеспособность. Поток операций, совершаемых ежедневно, может являться причиной перехода организации из одного состояния в другое. Знание предельных границ изменения источников средств для покрытия вложений капитала в основные средства, нематериальные активы или производственные запасы позволяет генерировать такие потоки хозяйственных операций, которые ведут к улучшению финансового состояния организации, увеличению его устойчивости.

Глава 3. Оценка пакета акций предприятия

3.1 Оценка стоимости предприятия по затратному подходу методом чистых активов

Затратный подход основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.

Стоимость объекта недвижимости затратным подходом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

Этапы расчета затратного подхода следующие.

1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

3. Определяется полная восстановительная стоимость S1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года:

S1969 =K х C1969 х V,

где K - корректировочный коэффициент;

V - строительный объем здания.

4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года:

S1984 = K1984 х S1969 ,

где K1984 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94;

5. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ST оцениваемого объекта на текущую дату оценки

ST =KT х S1984 ,

где KT - коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен на текущую дату оценки, который определяется по соответствующему информационно-аналитическому сборнику Ко-Инвест.

6. Оценка износов. В соответствии с затратным подходом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и экономический.

Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздействия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле:

И = q1 u1 + q2 u2 + …+ qn un ,

где qi - удельный вес i - го конструктивного элемента;

ui - износ i - го конструктивного элемента в %;

n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.

Функциональный износ появляется в результате несоответствия технико-экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям. Для зданий, к которым относится оцениваемый объект недвижимости, внешний и внутренний дизайн здания, определяющие его функциональный износ, не оказывают существенного влияния на стоимость арендной платы. Именно поэтому функциональный износ в данном расчете не учитывается. Экономический износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды. С учетом того, что оцениваемое здание клуба с земельным участком соответствуют наиболее эффективному использованию этого объекта, оценщик считает влияние внешнего износа также незначительным и в расчете не учитывает.

7. Определяется остаточная восстановительная стоимость от оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки:

От = Sт х (100 - И):100.

Результаты определения полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3 - Расчет полной восстановительной здания с участком земли

Примечания:

А) 52,0 руб. по сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости № 2;

Б) 52,0 руб. х 1500 м3 = 78000 руб.;

В) 1,17 х 1,01 = 1,1817 - (отраслевой и территориальный индексы перехода к ценам 1969 г. для Тульской области)

17,153 = 1,1817 х 12,198 х 1,19 (для Тульской области);

Г) 78000 руб. х 17,153 = 1341600 руб.

При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86 (р.), Госгражданстрой, 1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в приложении 2.

Физический износ земельного участка не начисляется.

Результаты расчетов по определению физического износа представлены в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Определение физического износа здания

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу составляет:

1048459+210000=1258459 руб.

Оценка автотранспорта, машин и оборудования

В результате проведенного анализа эксперт пришел к заключению, что полная балансовая стоимость автотранспорта предприятия «ЗАРЯ», полученная в результате текущих переоценок по коэффициентам Госкомстата, является завышенной. В связи с этим была проведена переоценка полной восстановительной стоимости автотранспорта по рыночным ценам на дату оценки 05 января 2004 г. Результаты расчетов приведены в таблице 2.5.

Табл. 2.5 Расчет остаточной восстановительной стоимости автотранспорта

Оценка нематериальных активов

К нематериальным активам предприятия “ЗАРЯ” относится по заданию только лицензия на перевозку грузов, которую оцениваем по ее остаточной балансовой стоимости 2000 руб.

Оценка производственных запасов

Производственные запасы предприятия “ЗАРЯ” оцениваем по их балансовой стоимости 450000 руб. за вычетом запасов на сумму 15000 руб., подлежащих списанию. Таким образом, оцениваем производственные запасы на сумму 435000 руб.

Оценка дебиторской задолженности

Дебиторскую задолженность предприятию “ЗАРЯ” оцениваем по ее балансовой стоимости 100 000 руб. за вычетом безнадежного долга в сумме 50000 руб. Поэтому оцениваем дебиторскую задолженность на сумму 50000 руб.

Оценка и корректировка пассивов баланса предприятия

Кредиторская задолженность предприятия «ЗАРЯ» в сумме 35000 руб. должна быть выплачена при ликвидации предприятия.

Вывод: рыночная стоимость предприятия ЗАО «Заря» по затратному подходу составляет 2095459 руб.

3.2 Оценка стоимости предприятия по доходному подходу

Оцениваемое предприятие в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов:

- доходы за счет регулярной арендной платы;

- доходы от будущей перепродажи объектов недвижимости.

Из группы методов оценки приносящей доход для рассматриваемых объектов наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Однако первый из указанных методов, по мнению оценщика, не применим в настоящее время для оцениваемого объекта. Это связано с тем, что отсутствуют продажи аналогичных объектов предприятия на рынке, поэтому невозможно рассчитать ставку капитализации доходов.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого предприятия использован второй из указанных методов - метод дисконтирования денежных потоков. Под дисконтированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования.

Для оцениваемого предприятия собрана следующая информация:

1. Арендная плата за пользование помещением составит 1 $ за 1м2 в день и будет возрастать на 3% за год.

2. Коэффициент загрузки составит впервые 2 года 80%, в последующие-85%.

3. Операционные расходы составят 15 $ в день и будут возрастать на 5% в год.

4. Реконструкция здания займет 6 месяца и обойдется в 15 $ за 1м2 площади помещения.

5. Амортизационные отчисления составят 2% в год.

6. Налог на имущество принят 2,5% в год.

7. Земельный налог в первый год составит 650 руб. за 1 м2 и будет возрастать на 5% в год.

8. Тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 350 тыс. руб. за 1 га.

9. Налог на прибыль 24% в год.

10. Ставки дисконтирования составляют:

1-2 год - 19%

3-4 год - 18%

5-6 год - 17%

7-8 год - 16%

9-10 год-15%

11. Холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалентную 170000 $, включая расходы на продажу 20000 $, ставка реверсии 10%.

Последовательность расчета рыночной стоимости предприятия с земельным участком по методу дисконтирования денежных потоков представлена в таблице 2.6.

Таблица 2.6 - Расчет рыночной стоимости предприятия (в долл.)

Примечания: а) при переводе рублевых сумм в долларовые был принят курс на дату оценки 28 рублей 90 копеек за 1 доллар;

текущая стоимость реверсии 57831=150000 х 0.385543 (функция денег F4 для 10-го года и ставки 10%).

Вывод: по доходному подходу рыночная стоимость предприятия на примере ЗАО «Заря» на 05.01.2004 год составляет 22111217 руб.

3.3 Согласование результатов оценки

Описанными выше различными методами в рамках доходного и затратного подходов Оценщику удалось найти два ориентира рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости объекта выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого объекта, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Проанализировав результаты оценки, по затратному методу в сумме 2095459 рубля и по доходному методу в сумме 22111217 рублей, эксперт-оценщик предложил на согласование сумму полученную по затратному методу, мотивируя свое предложение тем, расчеты по затратному методу имеют реальное, практическое значение для данного района Тульской области, нежели по доходному методу, поскольку доходный метод, более ориентирован на теоретический подход нежели на практический, подчеркнул эксперт. В своих выводах он исходит из того, что в России, по-прежнему, нестабильная политическая и экономическая перспектива на ближайшую перспективу, не говоря уже о стратегии развития Новомосковского региона Тульской области.

Свои выводы эксперт вынес на обсуждение руководителю оценочной фирмы и, последовательно, Заказчика, где было принято решение, что наиболее вероятное значение рыночной стоимости ЗАО «Заря» составляет на дату оценки 05.01.2005 г - 2048518 руб.

Для окончательного расчета стоимости предприятия необходимо оценить сумму скидок итоговой стоимости.

3.4 Оценка скидок и итоговой стоимости

Выполним корректировки итоговой стоимости предприятия:

Скидка на недостаточную ликвидность активов - 3 %

Скидка на закрытое акционерное общество - 15 %

Скидка на недостаточную квалификацию управленческого персонала - 3 %

Скидка на невысокую степень диверсификации производства - 5 %

Скидка на низкую степень интеграции производства - 4 %

Скидка на изношенность основных фондов - 5 %.

Скидка на недостаточный спрос на аналогичные предприятия отрасли - 10 %

Скидка на финансовое состояние предприятия - 15 %

Итого, скидка: 60 %

Определяем стоимость пакета акций предприятия «ЗАРЯ» путем уменьшения стоимости предприятия на величину итоговой скидки:

2048518 - 1229111 = 819407 .руб.

Округляя полученную сумму, оценим стоимость пакета акций предприятия “ЗАРЯ” на 05 января 2005 года 819000 руб. (Восемьсот девятнадцать тысяч рублей). Номинальная стоимость одной акции предприятия «ЗАРЯ» равна 8 руб. 19 коп.

Заключение

оценка пакет акция

Происходящие в Российской Федерации экономические реформы, процессы международной интеграции требуют дальнейшего развития рыночных механизмов. Одним из таких механизмов является независимая оценка предприятий. Насколько эффективен и прозрачен будет этот механизм, настолько будет сформирован и рынок недвижимости, включающий в себя большой спектр объектов.

Не случайно Правительство России последний год уделяет большое внимание подготовки специалистов в этой отрасли бизнеса. Повысились квалификационные требование к претендентам желающим заниматься этой деятельностью. Кроме курса специальной теоретической подготовки на базе высшей школы, с 2004 года необходимо будет один раз в год повышать свою квалификацию по специально утвержденной программе.

Развитие рынка позволит укрепить Российский фондовый рынок, страховой рынок, земельный рынок и другие. В настоящее время ряд ведущих Вузов страны приступили к полно программной подготовке специалистов в этой отрасли по специальности «Финансы и кредит» специализация «Оценка предприятий».

И в заключении с уверенностью можно сказать еще 3-4 года и Российский рынок недвижимости полностью интегрируется в международную экономическую систему.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. М.: Юрист. 1997.-31 с

2. Налоговый Кодекс РФ. Гл. 25 Налог на прибыль организаций. М.: Юрайт. 2006.- 151 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I и II. М.: ИНФРА М - НОРМА, 2006. - 555 с.

4. Федеральный закон от 29.07. № 135-ФЗ"Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Консультант Плюс.

5. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г № 519

6. межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». - КО -ИНВЕСТ, Выпуск 2003 года.

7. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

8.Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. (Взамен РД 37.009.015-92 РД37.009.019-89) с изменениями № 1. Государственный научный центр Российской Федерации «НАМИ» М.: 1999.

9. Экономика недвижимости. Учебное пособие. /Под редакцией В.И. Ресина. - М.: «Дело», 2008.- 327 с.

10. Оценка бизнеса. Учебник. /Под редакцией А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой.-М.: Финансы и статистика, 2008.- 350 с.

11. Андрианов Ю.В. Как оценить и возместить ущерб от дорожно-транспортного происшествия. Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации. М.: Дело, 2001.- 192 с.

12. Кацман В.Е. Методические указания для слушателей заочных курсов «Оценка транспортных средств».-М.: МЭСИ, МВБШ, 2006.- 13с.

13.Кацман В.Е. Справочные материалы для слушателей заочных курсов «Оценка предприятий».-М.: МЭСИ, МВБШ, 2007.-36 с.

14. Кацман В.Е. Методические указания для слушателей заочных курсов «Оценка недвижимости в том числе земельных участков».- М.: МЭСИ, МВБШ, 2006.- 50 с.

15. Кацман В.Е. Методические указания для слушателей заочных курсов «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования».- М.: МЭСИ, МВБШ, 2006.- 32 с.

16. Кацман В.Е. Методические указания для слушателей заочных курсов «Оценка интеллектуальной собственности».- М.: МЭСИ, МВБШ, 2006.- 37 с.

Размещено на Allbest.ru