Оценка рыночной стоимости 25% пакета акций компании ОАО "УК-48" для купли-продажи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

стоимость финансовый оценка

Оценка предприятия (бизнеса) среди объектов оценки занимает особое место. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для осуществления текущей хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания. сооружения), машины, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности (фирменные наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, товарные знаки, ноу-хау). При оценке предприятия (бизнеса) оценщик оценивает предприятия в целом, определяя стоимость, как его собственного капитала, так и отдельных частей имущественного комплекса (активов и обязательств). Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяется несколько дочерних компаний, отделений, филиалов. Для правильной оценки нужно проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каждого подразделения.

Оценка бизнеса включает в себя большой объем работ, который зависит от размеров оцениваемого предприятия. Стоимость работ по оценке бизнеса устанавливается на основании составления сметы работ, после предоставления Заказчиком всей необходимой информации об объекте оценки.

Оценка бизнеса осуществляется для:

· купли-продажи акций, облигаций предприятия на фондовом рынке;

· повышения эффективности текущего управления предприятием;

· купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям;

· установления доли совладельцев в случае подписания (расторжения) договора или смерти одного из партнеров;

· принятия обоснованного инвестиционного решения;

· реструктуризация предприятия, ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;

определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при:

· кредитовании;

· страховании;

· налогообложении;

· разработке плана развития предприятия;

· принятии обоснованных управленческих решений;

· инвестиционном проектировании развития бизнеса.

Оценку бизнеса осуществляют с позиции трех подходов:

· доходного,

· сравнительного,

· затратного.

Каждый из трех подходов предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Для сравнительного подхода необходима достоверная информация о недавних продажах сопоставимых объектах. Доходный подход требует использование коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Хотя эти подходы основаны на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый, как было замечено, имеет дело с различными аспектами рынка. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, спрос и предложение не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

При выполнении курсового проекта по оценке рыночной стоимости 25% пакета акций компании ОАО «УК-48» для купли-продажи, были применены доходный, сравнительный и затратный подходы.

1. Методология оценки

стоимость финансовый акция

Определение рыночной стоимости оцениваемого предприятия осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рассматриваемый сегмент рынка в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода к оценке, утвержденные п.5 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности:

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

затратный (имущественный) подход - совокупность методов рассматривающих стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек;

Использование всех вышеназванных подходов к оценке приводит к получению нескольких, как правило, различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ полученных результатов позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту и используемой информации.

Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Принципиальные подходы и методы оценки предприятия

Доходный подход является основным при оценке предприятий. Доходный подход в отличие от рыночного и имущественного направлен на получение данных о предприятии с точки зрения инвестора. К недостаткам данного подхода относится построение всех расчетов на основе прогнозных данных.

В доходном подходе существуют три основных метода:

1. Метод капитализации прибыли - применим для оценки стабильно работающих предприятий, когда ожидается, что предприятие в течении длительного времени будет приносить стабильные потоки доходов.

2. Метод дисконтирования денежных потоков - используется, когда можно обоснованно спрогнозировать будущие денежные потоки.

Предполагается, что денежные потоки могут существенно отличаться от текущих.

3. Метод избыточного дохода - используется только для высоко рентабельных предприятий

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

1. Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

2. Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода оценки предприятия или контрольного пакета акций.

3. Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

В имущественном подходе существуют два основных метода:

1. Метод накопления активов - используется при оценки действующих предприятий, обладающих значительными активами.

2. Метод ликвидационной стоимости - используется при вынужденной продажи и ограниченных сроках продажи.

Обоснование применяемых методов определения рыночной стоимости оцениваемого предприятия.

В настоящей работе, учитывая характер оцениваемого предприятия, качество и полноту имеющейся информации, анализ финансовой документации предприятия определение наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки производится всеми тремя вышеназванными подходами к оценке: сравнительным, затратным и доходным.

Вследствие проведенного финансового анализа предприятия и исходя из того, что предприятие в данный момент находится на стадии экономического развития, при оценки предприятия доходным подходом и Ко используется метод дисконтированных денежных потоков.

Так же исходя из того, что существует информация об объектах аналогах проданных на свободном рынке, при оценки предприятия сравнительным подходом и Ко используется метод компании-аналога.

При расчете стоимости предприятия затратным подходом ввиду того, что предприятие является действующим и имеет на балансе основные средства расчет выполняется методом накопления активов.

Таблица 1. Задание на оценку компании

Объект оценки	Открытое акционерное общество "УК-48", с 25% пакетом обыкновенных акций
Имущественные права на объект оценки	право собственности
Цель оценки	определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Для сделок купли-продажи. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, не может быть использована для иных целей.
Вид стоимости	Рыночная
Дата оценки	01.05.2012г.
Срок проведения оценки	01.05.2011 - 01.06.2011г.г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Оценка рыночной стоимости выполняется: без проведения специальных видов экспертиз: юридической - правового положения оцениваемого объекта, технической, технологической, санитарно-гигиенической и экологической; без проведения аудиторской проверки финансовой отчетности и инвентаризации составных частей объекта оценки; в предположении, что по объекту оценки отсутствуют обременения, Оценщик основывается на данных содержащихся в документах, предоставленных Заказчиком.

2. Описание объекта оценки

Организационно-правовая форма.

Открытое акционерное общество «УК-48» создано в 2006 году. Устав общества зарегистрирован в Регистрационной палате г. Иркутска. Свидетельство о Государственной регистрации юридического лица серии 38 № 002400047 выдано 29.06.2006 г., ИФНС по Октябрьскому округу, г. Иркутска, ОГРН 1063811053272.

Структура органов управления

ОАО «УК-48» имеет следующую структуру органов управления эмитента:

Общее собрание акционеров - высший орган управления общества, принимающий решения по вопросам, отнесенным к компетенции Общего собрания акционеров.

Совет директоров - орган управления Общества, осуществляющий общее руководство деятельностью Общества.

Единоличный исполнительный орган Общества - генеральный директор, осуществляющий текущие руководства деятельностью Общества.

Правление - коллегиальный исполнительный орган Общества, которое под руководством генерального директора осуществляет принятие решений по вопросам непосредственного текущего управления деятельностью Общества в период между общими собраниями и заседаниями совета директоров.

Уставной капитал

Общее количество выпущенных акций 355 000 штук: из них обыкновенных - 355000 штук (100%). Государственная регистрация выпуска ценных бумаг была проведена финансовым управлением Иркутской областной администрации.

В настоящее время уставной капитал составляет 355 тыс. рублей, что соответствует 100% пакету акций в количестве 355000 обыкновенных акций номинальной стоимость 1 (Один) руб.

Согласно справке представленной Компанией, указанные выше обыкновенные акции на дату оценки распределены между акционерами следующим образом:

Таблица 2. Состав и структура уставного капитала компании

Акционеры	Доля уставного капитала, %
Муниципальное образование г.Иркутск	25%
ООО "Комфорт"	75%

Филиалы и дочерние компании

Представительств и филиалов Компания не имеет.

Месторасположение

Компания находится по адресу: г. Иркутск, ул. Трудовая, д.111.

Производственная деятельность

К основным видам деятельности Компании относятся:

· Управление эксплуатацией жилого фонда;

· Управление эксплуатацией нежилого фонда;

· Обеспечение работоспособности электрических внутридомовых сетей;

· Обеспечение работоспособности внутридомовых тепловых сетей;

· Чистка и уборка производственных и жилых помещений и оборудования;

· Сбор и обработка сточных вод;

· Уборка территории, восстановление после загрязнения и аналогичная деятельность.

Организационная структура Общества состоит из управленческого аппарата, отдела регистрационного учета, технического отдела и аварийно-диспетчерской служб.

ОАО «УК-48» имеет договора с 11 подрядными организациями.

Таблица 3. Конкуренты

Наименование организаций	Адрес	Телефон
ООО "Управляющая компания "Радуга"	664080, г.Иркутск, мрн Топкинский, 41	34-76-90
ЗАО Управляющая компания "Структура"	664047, г.Иркутск, ул.А.Невского, 4, офис 3	28-07-40, 63-23-53
ООО "Управляющая компания "Ангара"	664011, г.Иркутск, ул.Марата, 26А	64-56-14
ООО "РКЦ Управляющая жилищная компания "Сибкоммунсервис"	664005, г.Иркутск, ул. 2-я Железнодорожная, 9	63-02-08
ООО "Управляющая компания "Байкальская"	664009, г.Иркутск, ул.Ширямова, 7	26-63-05, 54-43-72
ООО "Приоритет"	664007, г.Иркутск, ул.Декабрьских Событий, 105б	62-58-53
ООО Управляющая компания "Приморский"	664017, г.Иркутск, ул.Академическая, 12	42-65-12, 42-84-07
ООО "Холдинг Радужный"	664017, г.Иркутск, мрн Радужный, 34а	56-99-88, 52-54-22
ООО Управляющая компания "Город"	664020, г.Иркутск, мрн Радужный, 34а	93-26-90, 32-42-01
ООО "Центральная управляющая компания"	г.Иркутск, ул.Трудовая, 108б	53-45-03, 53-96-74
ОАО "Северное управление ЖКС"	664040, г.Иркутск, ул.Пржевальского, 207	44-44-31
ОАО "Западное управление ЖКС"	664058, г.Иркутск, мрн Первомайский, 26	31-71-82
ЖКХ ИНЦ РАН ФУГП	г.Иркутск, ул.Лермонтова, д.297	42-89-31

Основные средства компании

Основные средства Компании представляют собой здания, машины и оборудование, инвентарь, транспортные средства, а также другие материальные ценности на сумму 1366000 руб.

По результатам оценки на 01.10.2011 г. рыночная стоимость Основных средств составляет 6200 тыс. руб.

Земельные участки

Земельных участков УК не имеет.

Бухгалтерские балансы за 2007-2010 г.г., руб.

Актив	Код стр.	01.01.2008	01.01.2009	01.01.2010	01.01.2011
		за 2007 г.	за 2008 г.	за 2009 г.	за 2010 г.
I. Внеоборотные активы
Нематериальные активы	110
Основные средства	120	536 000	1 284 000	1 366 000	1 366 000
Незавершенное строительство	130
Долгосрочные финансовые вложения	140
Отложенные налоговые активы	145	649 000	673 000	116 000	116 000
Прочие внеоборотные активы	150
Итого по разделу I	190	1 185 000	1 957 000	1 482 000	1 482 000
II. Оборотные активы
Запасы, в том числе:	210	346 000	13 700	294 000	294 000
сырье. Материалы и другие аналогичные ценности	211	346 000	90 000	247 000	247 000
затраты в незавершенном производстве (издержках обращения)	213
готовая продукция и товары для перепродажи	214
товары отгруженные	215
расходы будущих периодов	216		47 000	47 000	47 000
НДС по преобретенным ценностям	220
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты), в том числе:	230
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течении 12 месяцев после отчетной даты), в том числе:	240	5 098 000	6 536 000	8 904 000	9 944 000
покупатели и заказчики	241	1 478 000	3 732 000	7 571 000	9 571 000
Краткосрочные финансовые вложения	250
Денежные средства	260	11 873 000	10 504 000	10 857 000	12 857 000
Прочие оборотные активы	270
Итого по разделу II	290	17 317 000	17 053 700	20 055 000	23 095 000
БАЛАНС	300	18 502 000	19 010 700	21 537 000	24 577 000
Пассив	Код стр.	01.01.2008	01.01.2009	01.01.2010	01.01.2011
III. Капитал и резервы
Уставный капитал	410	355 000	355 000	355 000	355 000
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411
Добавочный капитал	420
Резервный капитал, в том числе:	430	0	0	0	0
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) отчетного периода	470	884 000	801 000	4 272 000	8 178 000
Итого по разделу III	490	1 239 000	1 156 000	4 627 000	8 533 000
IV. Долгосрочные обязательства
Займы и кредиты	510
Отложенные налоговые обязательства	515	0	0	14 000	14 000
Прочие долгосрочные обязательства	520
Итого по разделу IV	590	0	0	14 000	14 000
V. Краткосрочные обязательства
Займы и кредиты	610
Кредиторская задолженность, в том числе:	620	17 263 000	17 978 000	16 896 000	16 030 000
поставщики и подрядчики	621	7 760 000	13 515 000	8 111 000	8 245 000
задолженность перед персоналом организации	622	537 000	563 000
задолженность перед государственными внебюджетными фондами	623	262 000	146 000	133 000	133 000
задолженность по налогам и сборам	624	244 000	1 227 000	395 000	395 000
прочие кредиторы	625	8 460 000	2 527 000	8 257 000	7 257 000
задоженность участникамм (учредителям) по выплате доходов	630
Доходы будущих периодов	640
Резервы предстоящих расходов	650
Прочие краткосрочные обязательства	660
Итого по разделу V	690	17 263 000	17 978 000	16 896 000	16 030 000
БАЛАНС	700	18 502 000	19 134 000	21 537 000	24 577 000
Финансовые результаты	Код стр.	01.01.2008	01.01.2009	01.01.2010	01.01.2011
I. Доходы и расходы по обычным видам деятельности		за 2007 г.	за 2008 г.	за 2009 г.	за 2010 г.
Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей), в том числе от продажи:	10	56 680 000	278 818 000	323 837 000	356 221 000
Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг	20		249 581 000	292 581 000	320 965 000
Валовая прибыль	29	56 680 000	29 237 000	31 256 000	35 256 000
Коммерческие расходы
Управленчские расходы	40	4 678 000	26 839 000	28 752 000	31 350 000
Прибыль (убыток) от продаж	50	52 002 000	2 398 000	2 504 000	3 906 000
II. Прочие расходы
Проценты к получению	60
Проценты к уплате	70
Прочие доходы	90		3 470 000	4 554 000	3 354 000
Прочие расходы	100	594 000	3 045 000	3 707 000	265 000
Прибыль (убыток) до налогообложения	140	51 408 000	2 823 000	3 351 000	6 995 000
Отложенные налоговые активы	141		49 000	-35 000	712 000
Отложенные налоговые обязательства	142	170 000	-480 000	-418 000	-414 000
Текущий налог на прибыль	150	85 000	123 000	208 000	922 000
Чистая прибыль (нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода)	190	51 493 000	2 269 000	2 690 000	6 371 000

Таблица. Прогнозируемые показатели деятельности компании (из бизнес-плана)

Показатели	на 2011 г.	на 2012 г.	на 2013 г.	на 2014 г.	на 2015 г.	Пояснения из бизнес-плана компании
Амортизация, руб.	82 000	82 000	82 000	85 000	85 000
Капиталовложения, руб.	100 000	100 000	100 000	100 000	85 000
Процент собираемости выручки от услуг по тарифам, %	85%	80%	80%	80%	80%
Доля дополнительных услуг относительно основных услуг по тарифам, %	15%	15%	15%	15%	15%
Прогнозный рост тарифов от основных услуг, %	12%	11%	10%	9%	7%
Требуемый оборотный капитал,%	0,5%
Долгосрочная задолженность/Выручка, %	5%	5%	5%	5%	5%

3. Анализ финансового состояния

Данные баланса свидетельствуют о росте показателя «валюта баланса» за весь анализируемый период с 18 502 тыс. руб. до 24 577 тыс. руб., что свидетельствует об увеличении масштабов деятельности Компании.

Таблица. Структура активов ОАО "УК-48" за 2007-2010 гг.

Статья баланса	01.01.2008	01.01.2009	01.01.2010	01.01.2011
Актив	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%
Оборотные активы	93,60%	89,71%	93,12%	93,97%
Денежные средства	64,17%	55,25%	50,41%	52,31%
Запасы и затраты	1,87%	0,47%	1,15%	1,01%
Расчеты с дебиторами	27,55%	34,38%	41,34%	40,46%
Внеоборотные активы	6,40%	10,29%	6,88%	6,03%
Основные средства	2,90%	6,75%	6,34%	5,56%
Отложенные налоговые активы	3,51%	3,54%	0,54%	0,47%
Структура пассивов ОАО "УК-48" за 2007-2010гг.
Статья баланса	01.01.2008	01.01.2009	01.01.2010	01.01.2011
Пассив	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%
Краткосрочные пассивы	93,30%	93,96%	78,45%	65,22%
Долгосрочные пассивы	0,00%	0,00%	0,07%	0,06%
Уставный капитал	1,92%	1,86%	1,65%	1,44%
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) отчетного периода	4,78%	4,19%	19,84%	33,28%

В структуре активов оцениваемой компании отмечается преобладание оборотных активов, доля которых обнаруживает тенденцию к увеличению (с 93,60% до 93,97%). Внеоборотные активы представлены преимущественно основными средствами (2,90% от валюты баланса). Данная ситуация отражает отраслевую специфику.

Оборотные активы (93,97% от валюты баланса) представлены в основном денежными средствами (52,31%), запасами и затратами (1,01%) и расчетами с дебиторами (40,46%). Данное обстоятельство также отражает отраслевую специфику.

Следует обратить внимание на сложившуюся тенденцию к увеличению доли заемного (привлеченного) капитала. На 01.10.2011г. собственные и заемные средства компании соотносятся как 25% и 75%. Анализ пассивов компании свидетельствует о том, что имущество на 01.10.2011 г. сформировано в основном за счет заемного (привлеченного) капитала.

В основном заемный (привлеченный) капитал привлекается в форме краткосрочных кредитов.

Для оценки имущественного положения Компании в денежном выражении были рассчитаны чистые активы Компании в соответствии с Приказом Минфина и ФКЦБ №10н, 03-6/Пз от 29 января 2003 года.

Динамика чистых активов оцениваемой компании приведена в таблице 2.2.

Динамика чистых активов Компании с 2007 года по 2010год имеет тенденцию к росту, что свидетельствует о благоприятном имущественном положении Компании.

Таблица. Динамика показателей финансовой устойчивости ОАО "УК-48" за 2007-2010гг.

№	Показатели	Формула расчета	Норматив	01.01.2008	01.01.2009	01.01.2010	01.01.2011	Пояснение
1.	Коэффициент концентрации собственного капитала (автономии)	Собственный капитал/Валюта баланса-нетто	0,5-0,7	0,07	0,06	0,21	0,35	490/700
2.	Коэффициент маневренности собственного капитала	Собственные оборотные средства/ Собственный капитал	0,05-0,1	0,04	-0,69	0,68	0,83	(490-190)/490
3.	Коэффициент финансирования (соотношение собственных и заемных средств)	Собственный капитал/ Заемные средства		0,07	0,06	0,27	0,53	490/(590+690)
4.	Соотношение заемных и собственных средств	Заемный капитал / Собственный капитал	0,75-1,5	13,93	15,55	3,65	1,88	(590+690)/490

Оцениваемая компания финансирует свою деятельность в незначительной степени за счет собственных средств (53% на 01.01.2011 г.), на протяжении рассматриваемого ретроспективного периода основная часть внеоборотных активов финансируется за счет краткосрочных заемных средств.

Выводы по финансовому состоянию оцениваемой компании

Активы компании представлены в основном оборотными активами.

Анализ пассивов компании свидетельствует, что имущество сформировано в основном за счет заемного капитала.

Основным источником формирования заемного капитала являются краткосрочные кредиты.

Риск неплатежеспособности компании умерен, развитие предприятия характеризуется средне-достаточной устойчивостью финансового положения.

4. Доходный подход

Оцениваемая компания «УК-48» является действующим предприятием, имеет определенную историю хозяйственной деятельности (прибыльную), находится на стадии стабильного экономического развития, по нему можно объективно спрогнозировать денежные потоки, поэтому в рамках доходного подхода для оценки компании применяется метод дисконтированных денежных потоков.

Выбор модели денежного потока

Для оцениваемой компании в качестве модели выбран денежный поток для собственного (акционерного) капитала, который рассчитывается по следующей схеме:

Модель денежного потока для собственного капитала

	Чистая прибыль после уплаты налогов
Плюс	Амортизационные отчисления
Плюс (минус)	Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала
Плюс (минус)	Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
Плюс (минус)	Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
Итого равно	Денежный поток

Определение длительности прогнозного периода

Исходя из возможностей прогнозирования отечественного рынка отрасли, к которой относится оцениваемая компания, величина прогнозного периода для метода дисконтированных денежных потоков ОАО «УК-48» принята равным 5 лет.

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

ОАО «УК-48» представляет собой предприятие, организованное, согласно Уставу общества, для предоставления услуг населению города по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Согласно информации, представленной и подтверждённой руководством компании, выручка ОАО «УК-48» формируется исключительно из доходов от реализации услуг.

На реализацию услуг компания несёт затраты, состоящие из себестоимости, коммерческих и управленческих расходов.

В качестве базовых данных для прогнозирования денежного потока выбраны данные бухгалтерской отчётности за 2007-2010 гг.

Таблица. Тарифы на услуги компании

Наименование	Ед. измерения	на 2009 г.	на 2010г.	на 2011 г.
Содержание жилья	руб./кв.м./мес.	12,32	14,52	14,52
Текущий ремонт жилья	руб./кв.м./мес.	4,23	4,74	4,74
Холодное водоснабжение	руб./ч/мес.	5,68	6,31	7,38
Сточные воды (водоотведение)	руб./ч/мес.	6,49	7,50	8,51
Вывоз ТБО	руб./кв.м./мес.	0,52	0,62	0,69
Горячее водоснабжение	руб./ч/мес.	138,40	207,30	248,76
Отопление	руб./кв.м./мес.	13,44	18,84	22,61
Годовой рост тарифов			10%	12%
Обслуживаемая площадь, тыс./кв.м	1747100
количество проживающих, чел.	69884

Динамика цен по основной продукции прогнозируется исходя из темпов инфляции (долгосрочный прогноз Министерства экономического развития и торговли РФ) и тарифов на коммунальные услуги.

Определение ставки дисконта.

Ставка дисконта для денежного потока для собственного капитала, определена с использованием методики кумулятивного построения.

Безрисковая ставка принята равной средней норме доходности по еврооблигациям со сроком погашения 5 лет с учетом прогнозного периода, эффективная доходность к погашению этих облигаций составила 8,20% по данным сайта Финмаркет.

Cтрановой риск отдельно не рассчитывался, так как выбранная безрисковая ставка уже учитывает страновой риск.

Риск инвестирования в оцениваемое предприятие определялся на основе модели, которая учитывает следующие факторы:

риск инвестирования в предприятие, связанный с общеэкономическими факторами, влияющими на денежные потоки оцениваемого предприятия;

риск инвестирования, связанный с размером предприятия - наиболее очевидное преимущество, которое имеют крупные предприятия, заключающееся в относительно более легком доступе к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов;

риск инвестирования, связанный с производственной и территориальной диверсификацией - производство широкого ассортимента товаров и оказание услуг на большой территории, не ограниченной одним городом или даже одним регионом, делает предприятие более устойчивым и надёжным;

диверсификация клиентуры - чем больше у предприятия потребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив бизнес. Однако уровень диверсификации определяется не только количеством клиентов, но и долей сбыта приходящейся на каждого из них. Чем меньше неравенство долей выручки, приходящейся на конкретных клиентов, тем при прочих равных условиях, в меньшей степени предприятие зависит от конкретного потребителя;

качество управления отражается на всех сторонах существования предприятия, т.е. текущее состояние предприятия и перспективы его развития во многом предопределены качеством управления. Так, в частности, рассматриваются такие важные показатели, учитываемые при применении доходного подхода, как степень ретроспективной прогнозируемости различных показателей деятельности предприятия и финансовая структура. При рассмотрении финансовой структуры анализируется соотношение собственных и заемных средств, которое определяется анализом следующих финансовых коэффициентов: коэффициент автономии, доля долгосрочной задолженности в пассиве баланса, доля кредиторской задолженности, коэффициенты ликвидности.

Определение составляющих показателя риска инвестирования средств в оцениваемое предприятие проводилось в основном экспертным путем, результаты которого приведены в таблице 3.2.

Таблица. Модель определения риска оцениваемой компании

Вид риска	Уровень риска, баллы	Определение риска (максимальный уровень риска 5)
	1	2	3	4	5
	низкий	ниже среднего	средний	выше среднего	высокий
Общеэкономические факторы
Государственная гарантия возврата инвестиций				1		Изменение правового поля
Налоговая политика государства				1		Высокий уровень налогов
Объемы инвестиций		1				Финансовые вложения незначительны
Темпы инфляции					1	Высокий темп инфляции
Экономические гарантии возврата инвестиций					1	Отсутствие регулирования государством цен
Кредитная политика банков					1	Высокие процентные ставки банков
Количество наблюдений	0	1	0	2	3
Взвешенная сумма	0	2	0	8	15
Сумма взвешенных	25
Количество факторов	6
Средневзвешенная величина	4,17%
Размер компании
Масштаб компании		1				Среднее предприятие
Открытость компании				1		Открытое Акционерное общество
Занимаемая доля рынка		1				Незначительная доля рынка компании на территории г. Иркутска
Величина чистых активов			1			Сопоставима со средней величиной чистых активов крупных компаний г.Иркутска
Сырьевые ресурсы					1	Отсутствие собственных источников сырьевых ресурсов, поставки осуществляются подрядными организациями
Количество наблюдений	0	2	1	1	1
Взвешенная сумма	0	4	3	4	5
Сумма взвешенных	16
Количество факторов	5
Средневзвешенная величина	3,20%
Территориальная и производственная диверсификация
Конкуренция					1	Сильная конкуренция
Филиалы, представительства					1	Отсутствуют
Гибкие технологические линии				1		Модернизация производства
Работа на разных сегментах рынка			1			различные сегменты
Ассортимент продукции, услуг			1			Отсутствуют
Количество наблюдений	0	0	2	1	2
Взвешенная сумма	0	0	6	4	10
Сумма взвешенных	20
Количество факторов	5
Средневзвешенная величина	4,00%
Диверсификация клиентуры
Число потребителей продукции					1	Значительное
География поставок	1					Работа в пределах района
Удельные веса продаж различным потребителям			1			Незначительное различие
Количество наблюдений	1	0	1	0	1
Взвешенная сумма	1	0	3	0	5
Сумма взвешенных	9
Количество факторов	3
Средневзвешенная величина	3,00%
Качество управления
Ключевая фигура			1			Управление осуществляется общим собранием акционеров
Стратегия маркетинга				1		Предприятие реализует свою деят-ть в соответствии с планом маркетинга
Финансовая структура				1		хорошая
Ретроспективная прогнозируемость				1		удовлетворительная
Состояние основных производственных фондов			1			Хорошее
Мотивация				1		Высокая
Количество наблюдений	0	0	2	4	0
Взвешенная сумма	0	0	6	16	0
Сумма взвешенных	22
Количество факторов	6
Средневзвешенная величина	3,67%
Итого риск	18,03%

Таким образом, суммарный показатель риска инвестирования средств в данное предприятие определен Оценщиком в 18,03%.

Таблица. Ставка дисконтирования

Наименование	Обозначения	значение	источник информации
Безрисковая ставка	Rf	8,20%	www.finmarket.ru ОФЗ-26206-ПД (в обращении)
Риск вложения в оцениваемую компанию	Rk	18,03%	расчет
Прочие риски	Rпр.		нет
Итого ставка дисконтирования	R	26,23%	сумма
Долгосрочный темп роста		12,00%	www.cbr.ru Ставки рынка ГКО-ОФЗ c 01.10.2011 по 31.10.2011
Итого ставка капитализации	K	14,23%	расчет

Таким образом, ставка дисконтирования для собственного капитала составила 26,23%.

Таблица 5.3.Величина рыночной стоимости 100% доли ОАО «УК-48», расположенного по адресу: Россия, Иркутская область, г.Иркутск, ул.Трудовая, д.111, рассчитанная с использованием доходного подхода, на дату оценки 01 октября 2011 г. составила округлено: 38502 000 (Тридцать восемь миллионов пятьсот две тысячи) рублей.

5. Сравнительный подход

Пример оценки стоимости собственного капитала компании с использованием метода сделок (продаж)

Оценщиком была найдена информация о состоявшихся рыночных сделках и предложениях на продажу доли компании, аналогичных с долями оцениваемой компании, поэтому в рамках сравнительного подхода применяется метод компаний-аналогов.

Сбор необходимой информации.

Первоначальный отбор сопоставимых предприятий проведен по информации о сделках, совершенных с долями рыночной стоимости компании, аналогичных с долями ОАО «УК-48» (сходство по отрасли, производимой продукции, ее ассортимент и объемы производства) по данным агентств «Финмаркет», «Росбизнесконсалт» и по информации о проводимых аукционах Российским фондом федерального имущества, публикуемых в журнале «Реформа», газете «Дело» (г.Иркутск) за 2011гг.

Для проведения оценки было отобрано 3 предприятия, доли которых продавались или предлагались для продажи.

Таблица. Список аналогов для сравнения с оцениваемой компанией ОАО "УК-48"

Показатели	Объект оценки	Компания-аналог №1	Компания-аналог №2	Компания-аналог №3
	"УК-48"	УК "Ангара"	"Западное УЖКС"	"Восточное УЖКС"
Организационно-правовая форма	ОАО	ООО	ОАО	ОАО
Продаваемый пакет акций (доля в уставном капитале), %	25%	63%	55%	67%
Цена продажи пакета, руб.	88 750	54 320 000	33 664 000	62 478 000
Цена 100% пакета акций, руб.	355 000	86 222 000	61 207 000	93 251 000
Выручка компании, руб.	356 221 000	524 370 000	289 400 000	349 220 000
Чистая прибыль компании, руб.	6 371 000	40 218 000	24 458 000	37 885 000
Балансовая стоимость активов, руб.	24 577 000	370 000 000	190 000 000	300 000 000
Собственный капитал, руб.	8 533 000	8 800 000	462 000	520 000
Оборотные активы, руб	23 095 000	10 800 000	22 000	158 000
Источник информации	бухгалтерская отчетность компании	www.kumi.irk.ru	www.kumi.irk.ru	www.kumi.irk.ru

На основании имеющейся финансовой информации для сопоставимых компаний рассчитана структура капитала, средние и медианные значения. Полученные результаты сопоставлены с данными оцениваемой компании по бухгалтерским данным за 2011г.

Таблица. Данные балансовой отчетности по выбранным компаниям, руб.

Наименование компании	Выручка	Чистая прибыль	Рентабельность продаж	Балансовая стоимость активов	Собственный капитал	Оборотные активы	Источник информации
ОАО"УК-48"	356 221 000	6 371 000	2%	24 577 000	8 533 000	23 095 000	бухгалтерская отчетность компании
ООО УК "Ангара"	524 370 000	40 218 000	8%	370 000 000	8 800 000	10 800 000	www.kumi.irk.ru
ОАО "Западное УЖКС"	289 400 000	24 458 000	8%	190 000 000	462 000	22 000	www.kumi.irk.ru
ОАО "Восточное УЖКС"	349 220 000	37 885 000	11%	300 000 000	520 000	158 000	www.kumi.irk.ru

Таблица. Сравнительный анализ оцениваемой компании и выбранных компаний. Отбор сопоставляемых компаний, %

Наименование компании	Рентабельность активов	Совпадения	Доля собственного капитала в активах	Совпадения	Доля оборотных активов	Совпадения	Количество совпадений	С учетом количества совпадений, с учетом рентабельности продаж	Пояснение
ОАО"УК-48"	26%		35%		94%
ООО УК "Ангара"	11%	0	2%	0	3%	0	0	0,00	Несопоставимо
ОАО "Западное УЖКС"	13%	1	0%	0	0%	0	1	0,25
ОАО "Восточное УЖКС"	13%	1	0%	0	0%	0	1	0,25
Коридор совпадений		min 26*(1-50%)=13		min = 17,5		min = 47
		max 26*(1+50)=39		max = 52,5		max = 141

Расчет оценочных мультипликаторов.

Имеющаяся информация по сопоставимым предприятиям позволила рассчитать для оценки ОАО «УК-48» следующие рыночные мультипликаторы:

· "Цена /Чистая прибыль";

· "Цена /Выручка"

Таблица. Расчет оценочных мультипликаторов по сопоставимым компаниям и вывод среднего (медианного) значения, %

Наименование компании	МП1	МП2	Среднее значение
ОАО "Западное УЖКС"	2,50	0,21	1,36
ОАО "Восточное УЖКС"	2,46	0,27	1,36

Выбор величины мультипликатора.

В дальнейшие расчеты приняты медианные значения мультипликаторов.

Таблица. Расчет предварительной стоимости компании, руб.

Наименование компании	МП1	МП2
Значение МП,	1,36	1,36
Финансовая база:
чистая прибыль	6 371 000
выручка		356 221 000
Предварительная стоимость, рассчитанная по МП	8 645 546	485 965 459
Предварительная рыночная стоимость	247 305 503
Рыночная стоимость 100% пакета акций оцениваемой компании ОАО "УК-48" (с премией за контроль), округлено	247 300 000

Величина рыночной стоимости 100% доли ОАО «УК-48», расположенного по адресу: Россия, Иркутская область, г. Иркутск, ул.Трудовая, д.111, рассчитанная с использованием сравнительного подхода, на дату оценки 01 октября 2011 г. составила округленно:

247300 000 (Двести сорок семь миллионов триста тысяч) рублей.

6. Затратный подход

Исходя из полученных от предприятия данных, цели оценки и результатов финансового анализа ОАО «УК-48», был сделан вывод, что для проведения расчетов может быть применен имущественный подход с использованием метода накопления активов, как наиболее применимый при сложившейся финансовой ситуации.

Исходные данные

Для удобства дальнейших расчётов исходные данные, использованные для анализа финансового состояния предприятия были трансформированы к виду, общепринятому в западной практике бухгалтерского учёта.

Корректировка стоимости активов

Корректировка стоимости активов ОАО «УК-48» проводилась по следующим направлениям: основные средства (здания, оборудование, земельные участки) и дебиторская задолженность.

Корректировка дебиторской задолженности.

Выполненный анализ состава дебиторской задолженности ОАО «УК-48» показывает, что наибольшую долю в дебиторской задолженности составляет доля - 100% - дебиторская задолженность покупателей и заказчиков. Исходя из предоставленной Заказчиком информации о составе дебиторской задолженности (наименование дебиторов и балансовой стоимости дебиторов) Оценщику не предоставляется возможность проанализировать заключенные договоры и ранжировать дебиторскую задолженность. Учитывая то, что в задачу Оценщика не входит инвентаризация дебиторской задолженности, Оценщик не обязан устанавливать скрытые факты, отсутствие актов инвентаризации дебиторской задолженности, оценка права требования дебиторской задолженности выполняется только за переданные товары и оказанные услуги, т. е. дебиторская задолженность покупателей и заказчиков.

Оценка права требования дебиторской задолженности при не известных датах ее возникновения и отсутствии рынка аналогичных активов для отраслевых массивов, выполнена методом дисконтирования по средним ставкам Иркутских банков по коммерческим кредитам с учетом периода её оборачиваемости по следующей формуле:

Zc = Z/(l + r),

где: Zc - скорректированная стоимость дебиторской задолженности;

Z - сумма дебиторской задолженности на дату проведения оценки;

г - ставка дисконтирования, определяемая на период оборачиваемости дебиторской задолженность;

Размещено на http://www.allbest.ru/

Таблица. Расчет рыночной стоимости собственного капитала ОАО "Ук-48"

Наименование показателя	Код строки	Стоимость по бухгалтерскому балансу на 01.01.2011г, руб	Рыночная стоимость на дату проведения оценки 01.10.2011г. , руб.	Пояснения
АКТИВЫ
Денежные средства	260	12 857 000	12 857 000	Не корректируется
Счета к получению (дебиторская задолженность)	230+240	9 944 000	9 894 280	Не корректируется. 5 % безнадежное (неоформленно или оформлено не правильно)
Запасы товароматериальных ценностей	210	294 000	294 000	Не корректируется. Все товарно-материальные ценности ликвидны и востребованы в производстве.
Прочие текущие активы	270+145	116 000	116 000	Не корректируется
НДС по приобретенным ценностям	220	0	0	Не корректируются
Краткосрочные финансовые вложения	250	0	0	Не корректируются
Итого: текущие активы		23 211 000	23 161 280
Основные средства	120	1 366 000	6 200 000	Из отчета об оценки от 01.10.2011г.
Земельные участки	120	0	0
Здания	120	0	0
Оборудование	120	0	0
Инвестиции	140	0	0
Незавершенное строительство	130	0	0
Нематериальные активы	10	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0
Итого: внеоборотные активы		1 366 000	6 200 000
Всего: активы		24 577 000	29 361 280
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Текущие обязательства
обязательства по займам и кредитам	610	0	0
кредиторская задолженность	620	16 030 000	16 030 000	Не корректируется
прочие текущие обязательства	640+660	0	0
Долгосрочные обязательства
обязательства по займам и кредитам	510	0	0
налоговые обязательства	515+520	14 000	14 000	Не корректируется
ВСЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА		16 044 000	16 044 000
СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ		8 533 000	13 317 280
Рыночная стоимость 100% пакета акций компании с премией за контроль, округленно	13 317 000

Величина рыночной стоимости 100% доли ОАО «УК-48», расположенного по адресу: Россия, Иркутская область, г.Иркутск, ул.Трудовая, д.111, рассчитанная с использованием имущественного подхода, на дату оценки 01 октября 2011 г. составила округленно:

13317 000 Тринадцать миллионов триста семнадцать тысяч) рублей.

7. Согласование результатов

Согласование результатов стоимости компании, полученных с использованием разных подходов. Анализ преимуществ и недостатков применяемых подходов - насколько полно каждый из подходов, отражает тот или иной аспект, влияющий на рыночную стоимость, назначение оценки и выбор метода для согласования результатов (среднее арифметическое, среднее взвешенное).

Таблица. Согласование результатов и вывод итоговой стоимости 100% пакетов компании ОАО "УК-48", руб.

Наименование	Доходный подход	Сравнительный подход	Затратный подход
Результат	38 502 000	247 300 000	13 317 000
Включение премии за контроль в стоимость	включена	не включена	включена
Премия за контроль		30%
Скорректированная стоимость	38 502 000	74 190 000	13 317 000
Вес подхода	40%	30%	30%
Вклад подхода формирования итоговой стоимости компании	15 400 800	22 257 000	3 995 100
Итого рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "УК-48"	41 652 900
Округлено	41 700 000

Таблица. Вывод (расчет) стоимости оцениваемой доли (пакета) оцениваемой компании ОАО "УК-48", руб.

Наименование показателя	Значение	Пояснение
Рыночная стоимость 100% пакета компании ОАО "УК-48"	41 700 000
Оцениваемая доля (пакета) акций	25%
Стоимость пропорционально оцениваемой доли (с премией за контроль)	10 425 000
Премия за контроль	30%
Скидка на неконтрольный характер оцениваемого пакета акций	23%
Стоимость оцениваемого пакета скорректированная на неконтрольный характер	8 019 231
Скидка на ликвидность	14%
Скидка	1 122 692
Итого рыночная стоимость 25% пакета акций ОАО "УК-48" для купли-продажи	9 302 308

Величина рыночной стоимости 25% пакета акций ОАО «УК-48», расположенного по адресу: Россия, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трудовая, д.111, рассчитанная с использованием затратного, доходного и сравнительного подхода, на дату оценки 01 октября 2011 г. составила округленно: 9 300 000 (Девять миллионов триста тысяч) рублей.

Список использованной литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон РФ № 51-ФЗ от 30.11.1994 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон РФ № 14-ФЗ от 26.01.1996 г.

Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон РФ № 117-ФЗ от 05.08.2000 г.

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.

Федеральный Закон от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 13.07.2007 г);

Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256;

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255;

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254;

Постановление Правительства Иркутской области от 27 ноября 2008 года N 101-пп «Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Иркутской области».

Грязнова А.Г. Федотова М.А. «Оценка бизнеса» // Москва Финансы и статистика 2004г.

Валдайцев С.В. «Оценка бизнеса. Управление стоимостью предприятия» // Москва 2001г.

Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса» Учебник // Москва Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ», Издательство «ЭКМОС» 2000г.

Джей Фишман, Шеннон Пратт, Кл. Гриффит, Кейт Уилсон « Руководство по оценке стоимости бизнеса» // Москва Квинто-Консалтинг 2000г.

Томас Т.Уэст, Джеффри Д.Джонс. «Пособие по оценке бизнеса» // Москва Квинто-Консалтинг 2003г.

Алан Грегори «Стратегическая оценка компаний» Практическое руководство // Москва Квинто-Консалтинг 2003г.

Кошкин В.И. «Организация и методы оценки предприятия (бизнеса)» учебник // Москва ИКФ ЭКМОС 2002г.

Козырь Ю.В. «Оценка и управление стоимостью компании» // Москва РОО 2005г.

Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы) // Минэкономразвития России.

Размещено на Allbest.ru