Понятия: недвижимости, стоимости, затрат, цены и "рыночной стоимости"

Дата печати 07.05.2010 8:57:00

Размещено на http://www.allbest.ru/

30

1

Министерство юстиции Республики Казахстан

Центр судебной экспертизы

Мангистауская областная научно-производственная лаборатория судебной экспертизы

Курсовая работа

На тему:

Понятия: недвижимости, стоимости, затрат, цены и «рыночной стоимости»

Выполнил: эксперт

Дёмин А.А.

Актау 2011 год

Содержание

1. Понятия: недвижимости, стоимости, затрат, цены и «рыночной стоимости»

2. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

2.1 Основные принципы применимые в методе капитализации дохода

2.2 Методы капитализации дохода

2.3 Горизонт и шаг расчета

2.4 Определение ставки дисконта

2.5 Определение риска

2.6 Последовательность шагов

2.7 Определение очищенной от риска нормы дохода

2.8 Расчет базовой ставки дисконта из среднеевропейских данных

2.9 Риск по странам

2.10 Поправка за вложение в объект недвижимости

2.11 Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

2.12 Поправка на не ликвидность

2.13 Анализ доходов и расходов

2.14 Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода

3. Пример расчета рыночной стоимости здания методом прямой капитализации доходов

Список использованной литературы

1. Понятия: недвижимости, стоимости, затрат, цены и «рыночной стоимости»

По определению Международных Стандартов Оценки (МСО 1-4); недвижимость (объект недвижимости, недвижимое имущество) - физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

В Гражданском Кодексе РК ст. 117. п.1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Экономическая концепция недвижимости - недвижимая собственность имеет экономическую стоимость и значение только тогда, когда она отвечает нуждам и потребностям человека.

Основными характеристиками недвижимости являются её стационарность (неподвижность или фиксированность) и материальность.

Стоимость в применении к недвижимости представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена на которую ссылаются как на цену продажи или сделки, являет собой свершившийся факт. Она представляет собой сумму, которую частный покупатель готов заплатить, а частный продавец соглашается получить при конкретных обстоятельствах, сопутствующих их сделке.

Необходимое предпосылки рыночной стоимости - рациональное поведение продавца и покупателя и отсутствие незаконного давления или воздействия - не являются прямо вытекающими из любых текущих цен продаж. Также из цены сделки не вытекает её типичный характер для данного рынка.

Затраты (издержки) в процедуре оценки относятся к производству, а не к обмену, и не являются синонимом стоимости или цены. Затраты представляют общие денежные расходы на труд, материалы, архитектурное проектирование, накладные расходы, предпринимательскую прибыль застройщика. Затраты представляют собой либо ретроспективный факт, либо текущую смету.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличатся от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено за покупки сходных объектов в прошлых сделках. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Целью большинства оценок является расчет стоимости имущества на определенную дату. Концепция рыночной стоимости наиболее часто используется в работе экспертов, однако существуют и другие виды стоимости, такие как, ликвидационная, остаточная и т.п.. Во всех случаях проведения экспертизы необходимо, чтобы в исследовании содержалось четкое указание на то, какой вид стоимости оценивался.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном, конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи условий, под которыми понимаются в том числе и следующие: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют осмотрительно, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие. Безусловным для этого определения является оформление продажи в ограниченные сроки и переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

- Стандартная мотивация продавца и покупателя.

- Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

- Для совершения сделки выбрано оптимальное время.

- Оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными.

- Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.

2. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

2.1 Основные принципы применимые в методе капитализации дохода

Принцип ожидания. Данный принцип для метода капитализации является основным, так рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. На оценке ожидаемых выгод сосредоточены все процедуры этого метода. Прогнозирование изменений факторов, влияющих на уровень дохода, в значительной степени определяет степень риска вложений в недвижимость. Чем более неопределенными будут ожидаемые изменения, тем выше степень риска.

Принцип спроса и предложения. Этот принцип играет существенную роль при прогнозировании будущих выгод и норм прибыли. Являясь полностью рыночно определяемыми, эти показатели зависят от соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости. В случае нарушения равновесия на рынке наблюдается либо увеличение арендных ставок и коэффициентов заполняемости, либо их уменьшение. Изучение спроса и предложения позволяет определять тенденцию их изменения и прогнозировать величины будущих доходов.

Принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что цена, арендная плата, норма прибыли для собственности определяются аналогичными показателями замещающего имущества на рынке недвижимости. Это принцип позволяет принимать рыночно обоснованные величины затрат, арендной платы, нормы дисконтирования и коэффициента капитализации, кроме того можно проверять обоснованность данных, используемых при прогнозировании.

Принцип баланса. Принцип баланса, или вклада, также существенно важен при применении метода капитализации дохода. Оптимальное соотношение между землей и всеми улучшениями образует и поддерживает наивысшую стоимость, а несоблюдение принципа ведет к уменьшению стоимости собственности.

Особенности приносящей доход недвижимости. Одной из основных особенностей приносящей доход недвижимости является то, что она очень редко принадлежит одному владельцу на правах полной собственности. По этой причине при анализе собственности рассматривают отдельно три компонента, составляющие права собственности:

сущность владения;

финансовое состояние;

юридические права.

Сущность владения определяет организационную форму отношения к собственности - в виде индивидуального, акционерного и партнерского интереса.

Финансовое состояние определяет соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности.

Юридические права определяют форму владения собственностью - полное право собственности, право сдавать в аренду или право арендовать собственность.

На практике большинство оценок рыночной стоимости заключается в оценке финансового интереса сущности владения при определенных юридических правах. Например, типичной является оценка офисного здания со многими арендаторами и будущего покупателя. Оценка может затронуть интересы собственного капитала или всей собственности, включая кредит. Для оценки могут быть предложены права, осложненные различными факторами. Кроме того, для оценки могут быть предложены объекты с предполагаемыми изменениями - перепланировкой, реконструкцией и т.д.

Существенной особенностью приносящей доход недвижимости является наличие компонентов, не относящихся к недвижимости - мебели, приборов, оборудования, предметов убранства и т.д. Например, для гостиницы стоимость может быть разделена на стоимость недвижимости и стоимость управления оборудованием и нематериальными активами. Стоимость, которая добавляется неимущественными операциями - торговлей, производством - называется стоимостью бизнеса. При оценке многих объектов следует тщательно отделять стоимость компонентов, не связанных с недвижимостью от стоимости самой недвижимости.

Будущие выгоды. Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий метод подразумевает, что цена здания, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течении будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи здания в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду или размещении на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу полученному от сдачи здания в аренду. В оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.

Характер использования здания для аренды берется, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - это потоки денежных средств для различных объектов, которые должны рассчитываться на одинаковой основе. Категорически нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации дохода или анализа дисконтированных потоков наличности. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Так как в основе метода прямой капитализации дохода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификации выгод для единообразного их толкования. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы во время владения, а также доход от продаж и после окончания владением.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств. В соответствии с этим по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называются нормами возврата.

Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или нормы денежных потоков, и нормы отдачи или нормы прибыли.

Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.

К нормам дохода относят:

- общую ставку капитализации;

- ставку капитализации собственного капитала;

- ставку капитализации заемного капитала;

- ставку капитализации для земли;

- ставку капитализации для зданий.

Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми в течение срока от проекта выгодами, включая возврат средств от продажи или ликвидации объекта, и размером инвестиций.

К нормам прибыли относят:

- норму процента;

- норму дисконта;

- внутреннюю норму прибыли;

- общую норму отдачи;

- норму отдачи собственного капитала;

- норму отдачи заемного капитала.

Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на каждую единицу вложенных средств за весь срок проекта.

Нормы доходности или прибыли на капитал учитывают все выгоды, на которые рассчитывает собственник в течение всего срока проекта, включая поступления от продажи или ликвидации проекта. По своему содержанию это уровень нормальной доходности соответствующего вида деятельности, который обеспечивает компенсацию всех связанных с ним рисков.

2.2 Методы капитализации дохода

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо методом капитализации по норме отдачи. Причем, метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильностью предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод капитализации по норме отдачи более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.

Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:

I

V = ----,

R

где V - стоимость,

I - доход,

R - коэффициент капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.

Этот метод базируется на предложениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложение инвестиций. Метод позволяет ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли и отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных средств.

В основе метода дисконтирования денежного потока лежит принцип ожидания.

Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод вытекающих из прав владения (или иных имущественных прав) на данный объект.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости есть стоимость всех будущих потоков денежных средств, приведенных к текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно возврата капитала и отдачи на капитал, а также альтернативных вложений денежных средств с аналогичной степенью риска.

капитализация дисконт риск

2.3 Горизонт и шаг расчета

Оценка предстоящих затрат результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода продолжительность, которого (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и, при необходимости, ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу). Шаг расчета выбирается исходя из устойчивости проекта на данной стадии реализации, темпов операционной деятельности, частоты получения доходов и расходов, удобств расчета. Шагом расчета обычно бывают месяц, квартал, год.

Учитывая равномерность принесения доходов и расходов от недвижимости, невысокие показатели отношения расходов к доходам, т.е. высокую устойчивость проекта в эксплуатации и среднюю устойчивость проекта в стадии реконструкции (небольшой риск изменения цен и\или законов на маленьком (до года) интервале и т.д.), за шаг расчета часто принимают один год.

В качестве денежных единиц для расчета мы выбираются доллары США.

2.4 Определение ставки дисконта

Термин «Ставка дисконта» был определен Американским обществом оценщиков в Стандарте оценки предприятии № 1 как коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Таким образом, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости, ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретений будущих доходов с учетом риска их получения.

Поскольку риск является существенным для определения ставки дисконта, в следующем разделе будет дано определение риска, используемое в методике оценки недвижимости.

2.5 Определение риска

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.

Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемом секторе рынка и поправка на не ликвидность. Полученная сумма корректируется с учетом факторов являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиции.

2.6 Последовательность шагов

1. Определить очищенную от риска норму дохода.

2. Определить премию за риск для объекта недвижимости.

3. Определить поправку на низкую ликвидность.

4. Определить премию за инвестиционный менеджмент.

5. Просуммировать эти значения.

2.7 Определение очищенной от риска нормы дохода

При определении нормы дохода можно пользоваться среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, только в этом случае к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Казахстанские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам (сравнимой длительности и размера суммы) банков высшей категории надежности. Отечественные показатели используются тогда, когда потенциальный инвестор имеет возможность альтернативного вложения исключительно на территории Казахстана.

Для повышения точности расчета, безрисковую составляющую ставки дисконта определяют исходя из отечественных ценных бумаг и из среднеевропейских данных.

2.8 Расчет базовой ставки дисконта из среднеевропейских данных

Очищенные от риска и влияния инфляции ставки дохода по долгосрочным правительственным облигациям (в %).

Страна	Доход по долгосрочным правительственным облигациям, %	Индекс потребительских цен	Доход с учетом инфляции
		Факт	Прогноз	Факт	Прогноз
Австралия	7.0	1.9	1.6	5.1	5.4
Бельгия	7.1	2.6	2.2	4.5	4.9
Канада	7.6	2.6	2.2	4.5	4.9
Франция	6.6	2.1	2.5	4.5	4.1
Германия	6.3	4.3	3.3	2.0	3.0
Голландия	6.2	2.1	3.1	4.1	3.1
Италия	8.4	4.4	4.8	4.0	3.6
Япония	4.2	0.9	2.0	3.3	2.2
Испания	9.4	4.9	5.8	4.5	3.6
Швеция	7.6	4.6	2.5	3.0	5.1
Швейцария	4.5	3.4	3.4	1.1	1.1
Англия	7.4	1.4	3.1	6.0	4.3
США	6.2	2.8	3.2	3.4	3.0
Средняя по Европе	7.0	3.3	3.4	3.7	3.6

2.9 Риск по странам

В случае, если риск инвестирования средств на территории какой-либо определен в интернационал Риск, как прямая потеря физических и\или финансовых активов на территории страны, либо как непредвиденно низкий доход от данных активов или от международных операций, наступивших в силу событий и факторов общеэкономического, финансового или социально-политического характера, случившихся и действующих в данной стране независимо от частного предприятия или лица.

Включение риска по стране в анализ необходимо, поскольку применяемая методика определения ставки дисконта основана на исследовании норм дохода фирм, действующих в более стабильном политическом, предпринимательском и экономическом климате.

2.10 Поправка за вложение в объект недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и\или установление ограничений на уровне арендной платы. Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром и\или развития поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно актуарно рассчитать и переложить на страховые компании.

Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или выплаты ее не в полном объеме.

Динамичный риск может быть определен как прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция. Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта.

Действия или бездействия конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения дополнительной прибыли.

2.11 Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Наименование риска	Категория риска
Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный
Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный
Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	Статичный
Ускоренный износ здания	Статичный
Неполучение арендных платежей	Динамичный
Неэффективный менеджмент	Динамичный
Криминогенные факторы	Динамичный
Финансовые проверки	Динамичный
Неправильное оформление договоров аренды	Динамичный

2.12 Поправка на не ликвидность

Поправка на не ликвидность или низкую ликвидность есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

На сегодняшний день поправка на низкую ликвидность принимается равной 3 %, что соответствует 2 месяцам экспонирования при продаже объекта. Принимается на основании исследования рынка недвижимости.

2.13 Анализ доходов и расходов

Метод капитализации дохода предполагает наличие достоверной оценки ожидаемых доходов. Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений и рыночных тенденций.

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным отчетом о доходах. Обычно он представляется в форме таблицы.

Доходы

1. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

2. Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

3. Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧЭД за вычетом псевдо расходов: амортизации (т.к. не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).

Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

За показатели дохода обычно принимают ЧЭД или поток денежных средств после уплаты налога.

Расходы

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные расходы, или издержки:

условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы размер, которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов. К условно-переменным относятся расходы размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основные условно-переменные расходы - это:

расходы на управление;

коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.);

расходы на уборку;

расходы на эксплуатацию;

расходы на содержание территории;

расходы по обеспечению безопасности и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году.

Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и. т. п.), мебель, ковровые покрытие, портьеры, драпировка, а также недолговечные компоненты здания (крыши, лифты). К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитывается как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности не резервируют эти деньги.

Следует отметить, что в расчет (при оценке методом капитализации дохода) необходимо включать эти отчисления, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета).

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение учитывать не нужно, а износ необходимо учесть в цене предполагаемой перепродажи (реверсии). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтирования потоков денежных средств возможно учитывать расход только в том периоде, где он планируется.

В заключение необходимо отметить, что на нормально функционирующих рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и расходами.

Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.

2.14 Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина, вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является реальным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.

Полученный таким образом чистый доход, затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Если расчет ведется методом прямой капитализации ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная по сравнимым объектам.

3. Пример расчета рыночной стоимости здания методом прямой капитализации доходов

Заключение специалиста №

г.Актау

20.01.2010 г. в МОНПЛСЭ поступило письменное отношение судебного исполнителя Департамента Комитета по судебным постановлениям Т. Сайжуманова с просьбой произвести оценку магазина “Подарки”, находящегося по адресу: город Актау, 9 микр., дом №6, принадлежащего ТОО “СТЭК”, на основании решения хозяйственной коллегии Мангистауского областного суда от 01.01.2006г.

При производстве исследования применялась следующая литература и документация:

1. Основы теории и практики оценки недвижимости. С.П.Коростелев, Москва, 1998 г.

2. Учебное и практическое пособие “Оценка рыночной стоимости недвижимости”.

3. Сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий

4. Данные СК областного управления статистики об индексации цен в капитальном строительстве по МО на январь 2010 г.

5. Ксерокопия технического паспорта на магазин, расположенного по адр. 9 микр. дом №6. (паспорт составлен по состоянию на 28.01.07г.)

6. Справка о финансово-хозяйственной деятельности магазина “Подарки”, ТОО “СТЭК” за подписью гл. бухгалтера ТОО “СТЭК” Т.А. Сырисовой.

7. Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество - магазин “Подарки” № 99/1/185 от 19.02.07г.

8. Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86.

Исследование:

Для решения поставленного вопроса 23.01.2003г. экспертом в присутствии судебного исполнителя Сайжуманова Т. был произведен осмотр помещений магазина “Подарки”, расположенного по адресу город Актау, 9 микр., дом №6.

По месту расположения в общей панораме города здание магазина расположено, в центральном районе города.

Осмотром было установлено, что исследуемый магазин - отдельно стоящее двухэтажное с подвалом здание, примыкающее к торцевой стене девятиэтажного ж/б крупнопанельного жилого дома. К зданию магазина предусмотрены автомобильные подъездные пути, имеющие асфальтовое покрытие. Вокруг здания выполнено благоустройство и озеленение участка.

Магазин состоит из торговых, складских, подсобных и административных (конторских) помещений. Загрузка товаров осуществляется с обеих торцов здания. В правой торцевой части здания расположены два дебаркадера, предназначенные для закрытой загрузки товаров. В левой торцевой части здания выполнена рампа для открытой загрузки товаров. Со стороны главного фасада магазин имеет три входа в здание.

Здание оборудовано центральным отоплением, водопроводом, канализацией, электроосвещением, телефоном, вентиляцией, лифтом, пожарной и охранной сигнализацией. На момент осмотра пожарная и охранная сигнализация не подключены, система отопления на втором этаже демонтирована. На большей площади помещений магазина ведутся строительные работы по реконструкции и перепланировке здания, при этом только около 100 кв.м площади используются как торговые площади.

Согласно [5], год постройки - 1992.

Площадь земельного участка - 970,8 кв.м.

Площадь застройки - 791,4 кв.м.

Строительный объем здания (без подвала) - 5858 куб м.

Строительный объем подвала - 1659 куб. м.

Общая площадь здания - 1818 кв.м.

В том числе: общая площадь (без подвала) - 1322,5 кв.м.

-общая площадь подвала - 495,5 кв.м.

из них : - торговая площадь - 586,2 кв.м

- площадь складских помещений - 479,7 кв.м.

- площадь конторских помещений - 70,1 кв.м

- площадь подсобных помещений - 682 кв.м

Высота помещений второго этажа - 4,7 м; первого этажа - 3,1м; подвала - 2,7м.

Ниже приведены характеристики конструктивных решений магазина и их техническое состояние на день осмотра.

Стены - стеновые керамзитобетонные панели.

Фундамент - железобетонный.

Кровля - плоская, рулонная, (выполнен ремонт кровли).

Полы: в торговых, в складских и в подсобных помещениях выполнено мозаичное и бетонное покрытие полов; в санузлах - метлахская плитка; в административных помещениях - линолеум по бетонному основанию.

Лестницы: бетонные с металлическим ограждением, перила - деревянные.

Окна: двойные створные с форточками. На первом этаже на окнах установлены металлические решетки. Со стороны главного фасада установлены витражи из металлического уголка, остекленные витринным стеклом.

Двери: дверные заполнения входных дверей в магазин выполнены из алюминия, остекленные; в подсобных помещениях (складах) установлены металлические двери; в кабинетах административного персонала дверные полотна - щитовой конструкции.

Внутренняя отделка: на первом этаже в торговом зале стены облицованы глазурованной плиткой и частично выполнена обшивка стен сухой штукатуркой, в коридорах, на лестничных площадках и в складских помещениях стены окрашены масляной и известковой краской, на втором этаже в торговом зале стены до потолка окрашены масляной краской, колонны облицованы зеркальной плиткой. В конторских помещениях стены оклеены обоями. Потолки окрашены известью. На втором этаже на поверхности стен и потолка местами видны следы затопления с кровли, выраженные в виде подтеков и желтых пятен разводами, окрасочный слой на большей площади загрязнен, наблюдается шелушение.

Техническое состояние магазина на день осмотра - удовлетворительное.

Доходный метод

(метод прямой капитализации доходов)

Сущность доходного метода заключается в том, что решающим фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости является уровень доходов, которые может принести эксплуатация данного объекта. Основным преимуществом доходного метода является то, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости, как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Недостатком доходного метода является то, что он основан на прогнозируемых данных, которые вопреки прогнозу могут изменяться в ту или иную сторону.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Величина стоимости (V) недвижимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода (NOI) и соответствующей ставки капитализации (R).

V = NOI/R

Для проведения расчета приняты следующие предпосылки:

помещения магазина сдаются в аренду. По условиям аренды арендатор выплачивает арендную плату из расчета 1200 тенге за 1 кв.м торговой площади в месяц и 300 тенге за 1 кв. метр площади складских помещений. Размер арендной платы принят на основании маркетинговых исследований по аренде торговых и складских площадей по городу Петропавловску;

потери от недозагрузки арендуемых площадей составляют 10 % валового дохода;

в постоянные операционные расходы включены земельный и имущественный налоги;

в переменные операционные расходы включены расходы на содержание здания, коммунальные услуги, уборка помещений, заработная плата персонала, текущий ремонт и затраты на реконструкцию здания.

Ниже, в таблице №1, представлен реконструированный отчёт за год о доходах для исследуемого магазина и определена его рыночная стоимость методом прямой капитализации доходов.

При определении стоимости исследуемых строений методом прямой капитализации, ставка капитализации (R) определена по методу суммирования. В качестве базовой безрисковой ставки принята ставка по вкладам Национального банка РК в размере 15% годовых. Так как вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, ставка компенсации за риск принята в размере 3%, надбавка за низкую ликвидность принята в размере 2%, следовательно, суммарная ставка капитализации (R ) составляет 20%.

Таблица №1

№		Значение,
п/п	Наименование показателя	тенге
1	2	3
1	Наименование строения	магазин
2	Потенциальный валовой доход:
	-Торговая площадь, кв м	586,20
	- Складские площади, кв.м	479,70
3	Арендная плата за 1 кв. метр в месяц:
	- торговые площади	1200,00
	- складские площади	300
	ИТОГО за год:	10168200
4	Потери арендной платы от
	Недозагрузки
	Процент недозагрузки, %	10
	Итого:	1016820
5	Действительный валовый доход	9151380
6	Операционные расходы
	А. Постоянные расходы:
	- налог на имущество	61000
	- земельный налог	23000
	Итого:	84000
	Б. Переменные расходы:
	- коммунальные и прочие расходы	2595000
	- заработная плата персонала с налогами	2100000
	- текущий ремонт и затраты на реконструкцию	2679000
	Итого:	7374000
	Итого операционные расходы:	7458000
7	Чистый операционный доход (noi)	1693380
8	Ставка капитализации, R в процентах, %	20
9	Рыночная стоимость (NOI) / R, тенге	8466900
10	То же, округлённо, тенге	8470000

Таким образом, стоимость магазина “Подарки”, определённая методом прямой капитализации доходов составляет 8 470 000 тенге.

Таким образом, рыночная стоимость магазина “Подарки”, расположенного в микр. 9 дом №6 города Актау по состоянию на момент производства исследования может составлять 8 470 000 тенге.

Вывод

Рыночная стоимость магазина “Подарки”, расположенного в микр. 9 дом №6 города Актау по состоянию на момент производства исследования может составлять 8 470 000 (восемь миллионов сто сорок одна тысяча) тенге.

Стажер - эксперт: __________________________ Несибеков Р.Ж.

Список использованной литературы

1. Основы теории и практики оценки недвижимости. С.П. Коростелев, Москва 1998 г.

2. Учебное и практическое пособие «Оценка рыночной стоимости недвижимости».

3. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. Г.П. Коваленко, Алматы «Жетi жаргы», 2000 г.

4. Оценка предприятий имущественный подход. В.В. Григорьев, И.М.Островкин, Москва, издательство «Дело», 1998 г.

5. Гражданский кодекс Республики Казахстан. - Алматы «Жетi жаргы», 2000 г.

Размещено на Allbest.ru