Оценка эффективности инвестиционного проекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Описание местоположения

Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморском районе г. Санкт-Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52. Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести отдаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.

Данный объект строительства относится к категории бизнес-центра класса «В».

инвестиционный денежный аренда дисконтирование

2. Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели

С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:

1. Строительство бизнес-центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании.

2. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений, передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании.

3. Строительство бизнес-центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

4. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений, самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2006 по 2012 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя из прогнозного ожидания стоимости м² коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16%, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применятся как профессиональными оценочными компаниями, так и банковскими структурами при анализе эффективности инвестиционных проектов (составляет 15-17% в зависимости от анализируемого объекта).

Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта приведены в таблице 1.

Таблица 1. Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта

3. Расчет эффективности инвестиционного проекта по вариантам

Для определения показателей, характеризующих инвестиционный проект, для сравнения возможных вариантов реализации и выбора наиболее эффективного необходимо определить денежный поток от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. Все показатели сведены в таблицы.

Таблица 2. Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант 1 и 3)

Таблица 3. Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант 2 и 4)

В представленных выше таблицах был произведен расчет годовой арендной платы с учетом ожидаемого темпа прироста арендных ставок и коэффициента заполняемости. В таблице 2 рассмотрены варианты без частичной реализации, когда в аренду сдается вся площадь (6400 м²), а в таблице 3 с учетом того, что в 2007 году часть площади (1180 м²) была реализована.

Таблица 4. Сравнительный анализ эффективности инвестиционных проектов по вариантам

По рассчитанным показателям, представленным в таблицах, можно сделать вывод, что наилучшим вариантом реализации инвестиционного проекта является первый вариант. Наиболее приближенным к нему по всем показателям является 3 вариант. Можно также отметить, что варианты 2 и 4 имеет достаточно приближенные к друг другу показатели. Следовательно, реализация помещений сказывается негативно на эффективности проекта. Касательно передачи функций эксплуатации объектом управляющей компании, то эффективнее передать эти функции управляющей компании, чем самостоятельно заниматься управлением объекта.

Таблица 5. Показатели проекта для анализа чувствительности

Далее представлены результаты расчетов чистой приведенной стоимости при изменении основных показателей.

Используя данные, рассчитанные в таблице, строится график, для наглядного изображения изменений NPV от изменения ставки дисконтирования.

Рисунок 1. Влияние изменения ставки дисконтирования на NPV

Вывод: При повышении ставки дисконтирования показатель NPV резко снижается, а при ставке 22% проект до 2012 года не окупается по всем вариантам расчетов. При ставке дисконтирования равной 21% варианты 1и 3 имеют положительный показатель NPV, что означает, что при такой ставке дисконтирования проекты все же остаются рентабельными. Из всех рассмотренных вариантов наименее чувствительным к изменению ставки дисконтирования является вариант 1. Наиболее чувствительным является 4 вариант. Чем меньше процентная ставка, тем выше NPV и наоборот, чем ниже ставка дисконтирования, тем ниже NPV.

Анализ чувствительности NPV к изменению арендной платы

Используя данные, рассчитанные в таблице, строим график, для наглядного изображения изменений NPV к изменению арендной платы.

Влияние изменения арендной платы на NPV

Между NPV и уровнем арендной платы существует зависимость: чем больше темп прироста арендной платы в год, тем больше показатель NPV, и наоборот, чем меньше темп прироста арендной платы, тем и ниже показатель NPV. Наиболее значительное увеличение показателя NPV происходит в 1 варианте. Соответственно, наименьшая зависимость между увеличением арендной ставки и увеличением NPV наблюдается во 2 и 4 вариантах.

Рассмотрим влияние уровня расходов на эксплуатацию объекта на показатель NPV.

Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию

Используя данные, рассчитанные в таблице 12, строим график, для наглядного изображения изменений NPV к изменению расходов на эксплуатацию.

Влияние изменения расходов на эксплуатацию на NPV

При увеличении расходов на эксплуатацию происходит уменьшение NPV, так как сокращаются операционная прибыль и соответственно денежный поток от операционной деятельности, таким образом, риск компании увеличивается, хотя даже при темпе увеличения расходов на 7% до 2012 года проект окупается, но при более низком NPV.

Размещено на Allbest.ru