Размещено на http://www.allbest.ru/

МОСКОВСКАЯ АКАДЕМИЯ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

РЯЗАНСКИЙ ФИЛИАЛ

Контрольная работа по предмету

“Деньги, кредит, банки”

“Оценка кредитоспособности заемщика (физического лица). Ипотечное кредитование”

студентки 3 курса гр.

ЭФ-532 Шугаевой Е.Е.

Проверила:

Чернобродова Л.А.

Рязань 2006 г.

План

Введение

Оценка кредитоспособности: понятие, этапы

Методики российских банков

Методики зарубежных банков

Заключение

Список литературы

Введение

Все большее распространение в нашей стране получает ипотечное жилищное кредитование -- один из инструментов повышения доступности жилья для россиян. Это сложный и новый для большинства российских банков вид кредитования, требующий учета его специфики на всех этапах кредитного процесса.

Оценка кредитоспособности заемщика -- физического лица является одним из самых сложных этапов предоставления ипотечного жилищного кредита.

Если заемщиком является юридическое лицо, то оценка его кредитоспособности -- более проработанный и унифицированный процесс, дающий более реальные и надежные результаты, поскольку для этого имеется достаточное количество документально подтвержденной информации, на основании которой можно судить о перспективах изменения финансового состояния заемщика. Основной целью оценки кредитоспособности потенциального заемщика -- физического лица являются анализ и оценка риска, связанного с предоставлением ему кредита.

В зарубежной банковской практике при рассмотрении понятия «кредитоспособность" смешиваются такие несопоставимые категории, как экономические интересы банка, гарантии возврата ссуды, с одной стороны, и человеческие качества заемщика (характер, поведение, возраст, семейное положение, материальное обеспечение и др.) -- с другой. Хотя речь в данном случае идет лишь о том, сможет ли данное физическое лицо своевременно погашать кредит и уплачивать проценты, поскольку целью оценки кредитоспособности заемщика -- физического лица является определение степени риска, связанного с предоставлением ему кредита.

Необходимо отметить, что в различных странах и даже у разных банков имеются значительные отличия в методике оценки: по набору приемов исследования, объектам анализа, удельному весу оценочных показателей. При всем разнообразии подходов можно выделить общие принципы: Власова М.И. «Анализ кредитоспособности клиента коммерческого банка». Москва: ЦПП ЦБ РФ, 2003 г.

1. тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика;

2. системный подход при осуществлении оценки;

3. изучение личности потенциального заемщика.

При оценке кредитоспособности заемщика -- физического лица банк может видеть финансовое положение потенциального заемщика в прошлом и в настоящий момент. Оценить возможность изменения финансового положения заемщика в лучшую или худшую стороны в будущем для банка затруднительно, поскольку уровень доходов заемщика может измениться практически в любой момент. Это является отличительной особенностью российской практики оценки кредитоспособности заемщика -- физического лица, которая обусловлена общей нестабильностью экономики и, как следствие, нестабильной трудовой занятостью потенциальных заемщиков. Тем не менее, в России уже сложилась определенная практика оценки кредитоспособности заемщика -- физического лица.

Процесс кредитования сопровождается воздействием на заемщика множества факторов риска, которые могут повлечь за собой непогашение или несвоевременное погашение кредита, что принесет банку убыток. Подобный исход может явиться следствием действия форс-мажорных обстоятельств, но чаще всего в этом виновно одно из следующих взаимосвязанных звеньев: кредитор -- банковский продукт -- заемщик. Дополнительные затруднения в оценку кредитоспособности потенциального заемщика по ипотечному жилищному кредиту вносят длительный срок кредитования и сравнительно большие размеры кредитов.

Оценка кредитоспособности: понятие, этапы

банк кредитоспособность заемщик доход

Как правило, оценку кредитоспособности заемщика банк начинает проводить после этапа предварительной квалификации. При положительных результатах предварительной квалификации заемщик собирает полный комплект необходимых документов и заполняет подробное заявление-анкету на кредит. На основании предоставленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита заемщик может рассчитывать. Решение принимается на основе экспертных оценок сотрудников кредитного подразделения банка -- это методика экспертной оценки кредитоспособности заемщика -- физического лица.

Полный комплект необходимых документов включает в себя: Кредитоспособность заемщика и способы ее оценки: Настольная Книга Банкира. М., 1999 г.

· документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика;

· документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика (справку о регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристику жилого помещения);

· документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика;

· документы об образовании;

· паспортные данные членов семьи;

· документы, подтверждающие здоровье заемщика/созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);

· документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копию трудовой книжки, копию свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т.п.);

· сведения об активах заемщика;

· документы по приобретаемой квартире (правоустанавливающие документы, справку о задолженности по коммунальным платежам, отчет о независимой оценке, справку об уплате налога на имущество, справку об отсутствии задолженности за телефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки и разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания и др. документы).

Заявление-анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов: Кредитоспособность заемщика и способы ее оценки: Настольная Книга Банкира. М., 1999 г.

Условия предоставления ссуды.

Сведения о заемщике/созаемщике.

Сведения об образовании и занятости заемщика/созаемщика.

Активы заемщика/созаемщика.

Обязательства заемщика/созаемщика.

Недвижимое имущество в собственности заемщика/созаемщика.

Первоначальный взнос.

Сведения о приобретаемой недвижимости.

Сведения о предстоящей сделке.

Сведения правового характера.

После получения всех необходимых документов и заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5-10 лет) заемщику, как и кредитору, нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных российских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банкам приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит.

Расчет суммы кредита, которая может быть выдана заемщику, производится на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщику необходимо предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год. Это является препятствием для получения кредита для многих российских граждан, так как они не могут официально подтвердить свои доходы и показать свою платежеспособность. Поэтому многие российские банки уже не требуют официального подтверждения дохода заемщика при предоставлении ипотечного жилищного кредита. Особенно это касается предоставления кредитов для покупки квартир в новостройках. Банки, тесно связанные с риэлтерскими и строительными компаниями, заинтересованы в скорейшей продаже квартир в кредит, пусть и с большим риском. Итак, при оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходов, на основании чего делается вывод о возможностях заемщика своевременно погашать кредит. При этом банком учитываются следующие источники получения доходов:

· заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

· доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

· доход в виде дивидендов;

· доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

· пенсионные выплаты и стипендии;

· чистый доход в форме арендной платы;

· алименты и пособия на детей;

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие: Соколова О.В. Финансы, деньги и кредит. М., 2000 г;

A. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства:

· ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

· ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

· ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);

· ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

B. Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:

· содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время -- минимум $50 на человека);

· ежемесячные выплаты по алиментам;

· возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);

· обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

· иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

C. Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

· средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (от 10% до 30% стоимости квартиры);

· расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

· плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

· ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

· ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А) и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);

· размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях, предъявляемых к квартире, приобретаемой на кредитные средства, см. далее).

После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право на проверку представляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

Методики российских банков

В некоторых российских банках существуют свои методики оценки кредитоспособности заемщика.

Пример I

Рассмотрим порядок оценки кредитоспособности заемщика на примере одного ведущего российского банка.

При обращении клиента в банк за получением кредита уполномоченный сотрудник кредитующего подразделения (далее - кредитный инспектор) выясняет у клиента цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет ему условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита. Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита зависит от вида кредита и его суммы, но не должен превышать от момента предоставления полного пакета документов до принятия решения 15 календарных дней -- по кредитам на неотложные нужды и 1 месяца -- по кредитам на приобретение недвижимости. Заявление клиента регистрируется кредитным инспектором в журнале учета заявлений; на заявлении проставляются дата регистрации и регистрационный номер.

Далее кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита. При проверке сведений кредитный инспектор выясняет с помощью единой базы данных кредитную историю заемщика и размер задолженности по ранее полученным кредитам, направляет запросы в учреждения Сбербанка России, предоставлявшие ему ранее кредиты, при необходимости направляет запросы в другие организации. Кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Кредитный инспектор определяет кредитоспособность заемщика на основании справки с места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты. Справка должна содержать следующую информацию: полное наименование организации, выдавшей справку, ее почтовый адрес, телефон и банковские реквизиты; продолжительность постоянной работы заемщика в данной организации; настоящая должность заемщика (кем работает); среднемесячный доход за последние шесть месяцев; среднемесячные удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам. Справка выдается администрацией предприятия, учреждения, организации по месту работы (установлении пенсии) заемщика в одном экземпляре и предоставляется в кредитующее подразделение.

При рассмотрении дохода заемщика, его поручителя для решения вопроса о возможности выдачи кредита в Сбербанке учитываются: Казимагомедов А. А. Банковское обслуживание населения. М., 1999 г.

· доходы, получаемые гражданами за выполнение ими трудовых и иных приравненных к ним обязанностей по месту основной работы;

· доходы от предпринимательской деятельности и другие постоянные источники дохода;

· в исключительных случаях по усмотрению банка в расчет платежеспособности заемщика могут быть включены доходы, получаемые не только по месту работы, но и совокупный доход семьи.

При расчете кредитоспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Кредитоспособность заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч х К х t ,

где Дч -- среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, К -- коэффициент в зависимости от величины Дч:

К = 0,3 при Дч в в эквиваленте до $500;

К = 0,4 при Дч в в эквиваленте от $501 до 1000;

К = 0,5 при Дч в в эквиваленте от $1001 до 2000;

К = 0,6 при Дч в в эквиваленте свыше $2000;

t -- срок кредитования (в мес.)

Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

Доход в рублях / Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на момент обращения заявителя в банк

Для определения кредитоспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей. Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.

Если в течение предполагаемого срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч1 х К1 х t1 + Дч2 х К2 х t2,

где Дч1 -- среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;

t1 -- период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;

Дч2 -- среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика);

t2 -- период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

K1 и K2 -- коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

При предоставлении кредита в рублях кредитоспособность рассчитывается в рублях. При предоставлении кредита в иностранной валюте кредитоспособность рассчитывается в долларах США. Кредитоспособность поручителей определяется аналогично кредитоспособности заемщика с той разницей, что К = 0,3 вне зависимости от величины Дч. Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа.

1. Определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (Sp). При этом условно принимается, что платежеспособность должна быть равна сумме максимального размера кредита и процентных платежей за весь период, то есть:

Sp х годовая процентная х срок кредитования ставка по кредиту (в месяцах) Sp+ = Р.

12 х 100

Откуда: P Sp = Годовая процентная * срок кредитования ставка по кредиту (в мес.)

1+ 12 х 100

2. Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, предоставленной в заключениях других подразделений Банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Данная методика имеет свои плюсы и минусы, однако по ней можно с достаточной долей точности определить кредитоспособность потенциального заемщика.

К минусам данной методики можно отнести то, что совокупный доход семьи банк учитывает лишь в исключительных случаях, что значительно сужает круг потенциальных заемщиков. Несомненным плюсом данной методики можно считать наличие специально разработанных формул и поправочных коэффициентов, облегчающих работу кредитных экспертов и дающих наглядное представление о кредитоспособности потенциального заемщика. Обязательность предоставления справки о доходах, с одной стороны, ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, использующего данную методику, в то время как некоторые другие банки не требуют официального подтверждения дохода для получения ипотечного жилищного кредита, а с другой -- позволяет сформировать кредитный портфель более высокого качества и снизить кредитный риск, что является плюсом данной методики.

Пример II

Иной методикой пользуются в крупном московском ипотечном банке, где кредитоспособность заемщика и величину кредитного риска определяют по ряду характеристик. Власова М.И. «Анализ кредитоспособности клиента коммерческого банка». Москва: ЦПП ЦБ РФ, 2003 г.

· Количественные характеристики. Рассчитываются по следующим коэффициентам:

A. PTI (PAYMENT TO INCOME) (платеж к доходу) -- отношение

суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период. Совокупный семейных доход определяется как сумма доходов супругов на основании справок с места работы о доходах, деклараций о доходах за предыдущий год, заверенных налоговой инспекцией. В том случае, если супруги не выступают созаемщиками по кредитному договору в расчет принимается индивидуальный доход заемщика. Максимально допустимое значение коэффициента PTI составляет 40%;

B. OTI (OBLIGATIONS TO INCOME) (обязательства к доходу) -- отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период. Общая сумма ежемесячных обязательств включает в себя все выплаты, вычеты и удержания, производимые Заемщиком в течение месяца, в том числе плату за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, обслуживание кредитов (прочих), алименты, плату за обучение (как самого заемщика, так и других членов семьи, находящихся на иждивении) и прочие выплаты. Максимально допустимое значение коэффициента ОTI составляет 50%;

C. достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание. После уплаты всех обязательных ежемесячных платежей (включая платежи по запрашиваемому кредиту) остаток денежных средств не должен быть меньше прожиточного минимума, устанавливаемого для данного региона на 1 человека, исходя из количества членов семьи (расходы на содержание). Расходы на содержание рассчитываются как произведение количества членов семьи заемщика, включая лиц на содержании, самого заемщика (заемщиков) и суммы прожиточного минимума в регионе на дату проведения оценки. В случае, если расходы на содержание больше остатка денежных средств после уплаты всех обязательных платежей, платежеспособность заемщика не отвечает установленным требованиям.

· Качественные характеристики:

A. доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов Заемщика должны быть отнесены:

§ наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину. Данные доходы должны быть подтверждены документально;

§ наличие неденежных активов. Имущество заемщика (автомобиль, дача, ювелирные изделия, антиквариат, ценные бумаги, другое движимое и недвижимое имущество) не учитывается при определении ежемесячных доходов заемщика и расчете соотношений его доходов к платежам. Однако наличие значительных активов в виде движимого и недвижимого имущества может служить существенным компенсирующим фактором, влияющим на принятие положительного решения по кредиту, поскольку свидетельствует о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить кредит в случае снижения доходов;

§ наличие значительного объема денежных средств или быстроликвидного имущества сверх суммы, необходимой на оплату первоначального взноса и покрытие расходов по заключению договоров, оформлению имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного кредита. Может рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, свидетельствующий о наличии у заемщика дополнительных средств (помимо основных доходов), которые могут использоваться для погашения кредита;

B. стабильность занятости. При анализе стабильности занятости заемщика должны быть изучены:

§ послужной список заемщика за последние десять лет, с объяснением всех причин перерыва в трудовой деятельности, превышающего один месяц. Положительным компенсирующим фактором является постоянная работа заемщика в одной области деятельности, с продвижением по службе и возможностью дальнейшего профессионального роста;

§ причины и обстоятельства частой смены работы, в том числе причина увольнения (по собственному желанию, по независимым от заемщика обстоятельствам, связанным с реорганизацией или закрытием предприятия и т.д.); сопровождалась ли смена места работы переходом в другую сферу деятельности, продвижением по службе, повышением или снижением уровня оплаты труда;

§ оценка стабильности занятости заемщика в будущем, оценка положения организации, в которой работает по найму заемщик, или его предприятия, если он имеет собственное дело, с целью установить перспективы его существования, способность функционирования в течение длительного периода времени;

§ возрастные параметры заемщика, в том числе: возможность сохранения стабильно получаемых доходов с выходом на пенсию, если это может произойти до истечения срока действия кредитного договора; степень возможного уменьшения или увеличения получаемых доходов с выходом на пенсию; возможность продолжения работы в прежнем качестве на прежнем месте работы после наступления пенсионного возраста, в случае если это произойдет до истечения срока действия кредитного договора; возможные изменения в занятости, связанные со спецификой работы, имеющей возрастные или медицинские ограничения;

При этом молодость заемщика, а также хорошее образование, перспективная специальность должны рассматриваться как существенный компенсирующий фактор. Уровень образования и возраст дают основания предполагать, что на протяжении кредитного периода его доход будет расти, а удельный вес ежемесячных платежей в нем будет соответственно снижаться;

C. кредитная история. При анализе кредитной истории заемщика должны быть изучены:

§ выполнение заемщиком своих прежних платежных обязательств, в том числе обязательств, вытекающих из кредитных договоров, договоров займа и прочих денежных обязательств (в том числе выплата алиментов);

§ своевременность внесения платы за жилье, коммунальные услуги и налога на имущество, которая производится по соответствующим расчетным книжкам Заемщика. Однако некоторые отдельные и нерегулярные просрочки платежей следует скорее отнести за счет неудобства осуществления незначительных платежей заемщик не должен иметь на момент оценки просроченных платежей. Прекращение оказания услуг заемщику в прошлом в связи с невнесением им платы является серьезным аргументом против предоставления данному заемщику кредита;

§ аренда жилья. Если заемщик в прошлом платил за аренду жилья, это является показателем его отношения к выполнению финансовых обязательств. Предоставление договора аренды, подтверждение своевременности внесения платежей в течение длительного срока (не менее 12 месяцев) и положительные отзывы домовладельца имеют большое положительное значение.

Информация о выполнении заемщиком своих платежных и денежных обязательств в прошлом является существенным фактором при оценке способности и желания погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита. На основании полученной информации и проведенных расчетов производится квалификация заемщика как «стабильного" (заемщик имеет возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного" (большой риск невозврата кредита).

Анализируя данную методику, можно сделать вывод о том, что она базируется на методе экспертных оценок, являясь, по сути, его разновидностью. Очевидно также, что данную методику отличает соблюдение принципа системного подхода к оценке кредитоспособности заемщика. При этом некоторое завышение коэффициента PTI (40% по сравнению со средними 30-35%) Копобаева Г.М. «Управление кредитным риском»//Деньги и кредит, 2002 г. № 1; увеличивает количество потенциальных заемщиков, но в то же время повышает кредитный риск и снижает качество кредитного портфеля. Отсутствие унифицированного набора вопросов к заемщику позволяет учитывать специфические факторы кредитоспособности конкретного заемщика.

В целом же оценка кредитоспособности заемщика -- физического лица методом экспертных оценок позволяет выработать индивидуальный подход к каждому потенциальному заемщику, учесть неограниченное количество факторов кредитоспособности. Это требует высокой квалификации сотрудников кредитующего подразделения, позволяющей им самостоятельно принимать решения, в каждом конкретном случае анализируя определенную совокупность факторов кредитоспособности заемщика. Более унифицированный подход к оценке кредитоспособности заемщика -- физического лица реализуется с помощью балльной системы, в которой критерии надежности клиента оцениваются определенным количеством баллов. По общей сумме набранных баллов делается заключение о кредитоспособности клиента. Эта методика позволяет наглядно оценить все характеристики потенциального заемщика, однако она подходит только для более или менее стандартных ситуаций и не может учитывать всех особенностей клиента. В России данной методикой пользуются мало банков. Одним из них является АКБ «Инвестиционная Банковская Корпорация". Комплексный экономический анализ в управлении коммерческим банков/Материалы международной научно-практической конференции «Коммерческое дело в России: история, современное состояние, будущее»; Москва: издательство Московского государственного университета коммерции, 1999 г.; Заемщик заполняет предлагаемую анкету, его ответы оцениваются определенным количеством баллов, по общей сумме которых делается заключение о его способности погасить кредит. Ограниченное использование данной методики российскими банками можно объяснить почти полным отсутствием специализированных ипотечных банков, которые могли бы себе позволить разработку специальной методики оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков. Большинство банков предпочитают снижать кредитный риск завышением процентной ставки или другими методами, не требующими дополнительных затрат времени и труда на их проработку.

Методики зарубежных банков

В зарубежной практике такая методика распространена гораздо шире, чем в России. При этом нет большого различия в содержании разделов анкет в разных странах. Однако слепое копирование зарубежных систем в России практически невозможно, поскольку балльный вес того или иного фактора в России и за рубежом может заметно отличаться.

Во Франции кредитоспособность физического лица оценивают по системе скоринга. Жуков Е.Ф «Общая теория денег и кредита». - М., 2001 г; Программа определения целесообразности предоставления кредита физическому лицу содержит три раздела: информацию по клиенту, информацию по кредиту, финансовое положение клиента. В первый раздел вводятся данные о служащем банка, выдающем кредит, номер досье клиента, название агентства, вид и сумма кредита, периодичность его погашения, процентная ставка без страховых платежей, дата предоставления ссуды, день месяца, выбранный клиентом для ее погашения, ответ на вопрос о необходимости страхования, абсолютный размер ежемесячного погашения ссуды со страховым платежом или без него, общий размер процентов и страховых платежей, которые будут уплачены банку. Во второй раздел программы вводятся данные о профессии клиента, его принадлежности к определенной социальной группе, работодателе, чистом годовом заработке, расходах за год, стаже работы. Третий раздел -- финансовое положение клиента -- содержит сведения об остатках на текущих и сберегательных счетах, соотношении доходов и расходов. На основе полученной информации служащий банка получает заключение, можно ли выдавать кредит. При отрицательном ответе филиал банка может направить клиента в свою дирекцию для дополнительного рассмотрения вопроса о возможности предоставления ссуды. В основе кредитного процесса американских коммерческих банков также лежит изучение кредитоспособности заемщиков с помощью балльной системы оценки критериев надежности клиентов. Американские банки рассматривают самые разные критерии: род занятий клиента, стаж работы, годовой доход, жилищные условия, длительность проживания в данном месте, семейное положение. В зависимости от набранных баллов решается вопрос о предоставлении кредита или об отказе.

Рассмотрим две типичные для американских коммерческих банков классификационные системы. При первой системе, если заемщик, обратившийся за кредитом, набрал по критериям меньше 30 баллов, положительный ответ ему рассматривается как большой риск. Если он набрал менее 13 баллов, то в кредите ему автоматически отказывают. По второй системе заемщику отказывают в кредите, если он набрал менее 150 баллов. При количестве баллов от 150 до 195 решение о предоставлении кредита принимается после дополнительного анализа. Наконец, автоматически предоставляется кредит при 200 баллах.

Заключение

На наш взгляд, с развитием ипотечного жилищного кредитования, как и других видов кредитования физических лиц, большинство банков разработают свои собственные программы для оценки кредитоспособности заемщиков на основе балльной системы, так как эта система является наиболее наглядной, а компьютерная программа позволяет экономить труд и время кредитных работников.

Также при наличии компьютерной программы на основе балльной системы оценка кредитоспособности потенциального заемщика не требует столь высокой квалификации кредитного работника, как при использовании метода экспертных оценок. Основным вопросом, стоящим перед российскими банками при оценке кредитоспособности заемщика -- физического лица, остается реальный уровень дохода заемщика и прогноз дохода на будущее. Возможно, решение данного вопроса следует искать в тщательном анализе кредитного риска, поскольку завышение заемщиком уровня своих доходов, а также возможность потери источника получения дохода приводят к проблемам с возвратностью кредита, что увеличивает кредитный риск банка. Однако самый лучший и одновременно самый сложный способ решения данной проблемы -- это общая стабилизация экономики в стране. Также сложности у банков вызывает оценка предоставляемого обеспечения по кредиту, поскольку оценка объекта недвижимости требует привлечения специалистов со стороны или содержания в штате банка оценщика.

Список литературы

1. Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (банк России)» №86-ФЗ от 10.07.02 г.

2. Методика определения кредитоспособности заемщика (физического лица) №229-3-р от 30.05.03 г.

3. Большаков А. «Вопросы оценки и управления кредитным риском коммерческого банка», //Аналитический банковский журнал//, 2000 г. № 5;

4. Власова М.И. «Анализ кредитоспособности клиента коммерческого банка». Москва: ЦПП ЦБ РФ, 2003 г.

5. Дубинчин А. «Некоторые аспекты правового регулирования заемно- кредитных отношений в современных условиях»// Хозяйство и право, 1998. № 2.

6. Жуков Е.Ф «Общая теория денег и кредита». - М., 2001 г;

7. Казимагомедов А. А. Банковское обслуживание населения. М., 1999 г.

8. Комплексный экономический анализ в управлении коммерческим банков/Материалы международной научно-практической конференции «Коммерческое дело в России: история, современное состояние, будущее»; Москва: издательство Московского государственного университета коммерции, 1999 г.;

9. Копобаева Г.М. «Управление кредитным риском»//Деньги и кредит, 2002 г. № 1;

10. Кредитоспособность заемщика и способы ее оценки: Настольная Книга Банкира. М., 1999 г.

11. Ларионова И.В. «Методы управления рисками кредитной организации и способы их ограничения», //Бизнес и Банки// 2004 г. № 40;

12. Соколова О.В. Финансы, деньги и кредит. М., 2000 г;

Размещено на Allbest.ru