Чистый операционный доход

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Чистый операционный доход. Индекс доходности

1.1 Чистый операционный доход

1.2 Индекс доходности

2. Аренда объектов недвижимости финансовая аренда

2.1 Аренда объектов недвижимости

2.2 Финансовая аренда

Список используемой литературы

1. Чистый операционный доход. Индекс доходности

1.1 Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) - это годовой доход, который приносит доходная собственность после сбора всех доходов от эксплуатации (например, от сдачи в аренду и прочего использования данной собственности другими лицами) и вычета всех расходов, необходимых для эксплуатации данной собственности.

Чистый операционный доход определяет способность объекта собственности производить поток доходов, т. е. денежный поток от эксплуатации этой собственности. В отличие от денежных потоков, рассчитанных как часть Модели денежного потока, чистый операционный доход является характеристикой объекта собственности, а не инвестора. На чистый операционный доход объекта собственности не влияет финансирование и/или налоговый статус владельца/инвестора. Чистый операционный доход может быть положительным, если валовой операционный доход выше эксплуатационных расходов, или отрицательным, если эксплуатационные расходы выше валового операционного дохода. Можно рассчитать чистый операционный доход предыдущих лет, используя соответствующие данные бухгалтерского учета, или спрогнозировать чистый операционный доход следующего либо другого года в будущем.

Данные о доходах и расходах для расчета чистого операционного дохода предыдущих лет можно найти в финансовых отчетах объекта собственности. Если нельзя получить финансовые отчеты, то валовой операционный доход и эксплуатационные расходы можно узнать из декларации о налоге на доходы владельца собственности. Чистый операционный доход рассчитывается на период в один год, при этом поступления и расходы учитываются на последний день данного периода. Таким образом, чистый операционный доход любого данного двенадцатимесячного периода, фактически, можно рассчитать на последний день этого периода, который может быть календарным годом или любым другим анализируемым периодом продолжительностью 12 месяцев.

Определение чистого операционного дохода:

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД - ПР - ОР - Р,

где ПР - постоянные расходы;

ОР - операционные расходы;

Р - резервы.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

содержание и ремонт;

коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

заработная плата персонала;

налоги на заработную плату;

договорные услуги (противопожарная система, лифт);

представительские расходы;

реклама;

командировочные расходы;

автотранспорт и др.

Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

1.2 Индекс доходности

Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них - вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в банк, на депозит. Другой - приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.

В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и не означает, что ее обязательно следует сдавать. Просто такой подход - метод оценки ее экономической привлекательности, созвучный доходному методу оценки недвижимости. Потому что оценить текущую стоимость квартиры несложно - все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важнее понять - «а реально ли квартира стоит этих денег?».

Ответить на такой вопрос может дать только сравнение текущего уровня цен с расчетами доходного метода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости (возможно за минусом потерь ее стоимости при падении цен на рынке), то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок - от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется в виду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

2. Аренда объектов недвижимости финансовая аренда

2.1 Аренда объектов недвижимости

доход недвижимость аренда

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» тождественные и различие между ними имеет место лишь в отношений жилых помещений, которые могут передаваться и в найм (социальный или коммерческий) - гражданам, и в аренду - юридическим лицам (ст. 671--688 ГК РФ).

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

1. Смена хозяйствующего субъекта: передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;

2. Возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме: совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и реализуются отношения собственности тиками предприятий;

3. Договорные отношения и равноправие сторон: договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

4. Материальная ответственность сторон: взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

5. Платность: создается объективная основа для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;

6. Нерасторжимость договора при смене собственника;

7. Целевое использование объектов;

8. Виды и формы аренды.

Классификация видов аренды:

1. По объекту договора:

аренда оборудования;

аренда транспортных средств (без экипажа; с экипажем);

аренда зданий, сооружений;

аренда предприятия;

аренда земельных участков и других обособленных объектов.

2. От степени экономической самостоятельности:

свободная аренда;

целевая аренда.

3. По виду договора:

договор аренды;

договор проката;

договор финансовой аренды (лизинг).

4. В зависимости от права собственности:

аренда без выкупа имущества;

аренда с выкупом имущества.

5. В зависимости от ограничения срока аренды

Ограниченный срок (но не выше установленного законом для данного вида аренды или имущества);

Неопределенный срок (по истечении предельного срока, установленного законом, договор прекращается)

6. По периоду аренды

долгосрочная аренда (5-20 лет);

среднесрочная аренда (1-5 лет);

краткосрочная аренда

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях.

Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид - это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид - это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях - для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

земельных участков и других обособленных природных объектов;

предприятий и других имущественных комплексов;

отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) - атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ "О недрах" (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28))

2.2 Финансовая аренда

Полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставлены в соответствии со статьёй 9 Закона региональным учреждениям юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенным в месте нахождения имущества. Например, в Москве таким органом является Комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Московской области - Московская областная регистрационная палата.

Для государственной регистрации права финансовой аренды (лизинга) стороны, в соответствии с Законом (статьи 16-18 и 26), предоставляют в регистрирующий орган следующие документы:

1. заявление от имени лизингодателя и лизингополучателя. В случае если соглашением сторон предусмотрено нотариальное удостоверение сделки, заявление подаётся от имени одной из сторон;

2. копии документов, удостоверяющих право собственности лизингодателя на предмет лизинга (заверенные печатью руководителя юридического лица);

3. договор финансовой аренды (лизинга) - не менее 2 экземпляров;

4. доверенность на имя лица, представляющего интересы сторон в вопросах предоставления и получения документов на государственную регистрацию прав, или документ, удостоверяющий полномочия руководителя;

5. учредительные документы лизингодателя и лизингополучателя;

6. документ, подтверждающий оплату государственной регистрации (постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 максимальная плата за регистрацию прав установлена в размере 50 минимальных размеров оплаты труда, установленных на момент подачи заявления).

Несмотря на то, что согласно статье 17 Закона, регистрирующий орган не вправе требовать у заявителя предоставление документов, не указанных в вышеприведенном перечне, регистрирующий орган, как правило, требует также предоставления следующих документов:

письмо Госкомстата о присвоении кодов;

свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;

лицензию лизингодателя на право осуществления лизинговой деятельности.

В месячный срок с момента предоставления указанных выше документов, при условии отсутствия в них нарушений действующего законодательства, регистрирующий орган обязан зарегистрировать право финансовой аренды и внести соответствующую запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Договор финансовой аренды.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665).

Предмет договора финансовой аренды.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666).

Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 668).

Передача арендатору предмета договора финансовой аренды.

1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков ( ст. 668).

Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (ст. 669)

Ответственность продавца.

1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326).

2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность. (ст. 670)

Список используемой литературы

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости : учебное пособие. -- 3-е изд. - М. : МГИУ, 2003. - 294 с.

2. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью : учебник для вузов. - М. : МГИУ, 2007. - 345 с.

3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости : учебник для вузов. - М. : Финансы и статистика, 2004. - 496 с.

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости : учебник для вузов. -- 2-е изд. - СПб : Питер, 2007. - 526 с.

5. Положение о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду. Утверждено распоряжением Госкомимущества РФ от 16 февраля 1994 г. N 353

Размещено на Allbest.ru