Исследование методологии оценки эффективности инвестиционных проектов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Методология оценки инвестиционных проектов

1.1 Определение, виды и принципы эффективности инвестиционных проектов

1.2 Виды денежных потоков инвестиционного проекта

1.3 Методика расчета нормы дисконта

Глава 2. Расчет экономических показателей оценки инвестиционного проекта ЗАО «НПО Рубин»

2.1 Краткое описание проекта: суть, цели, стоимость

2.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта ЗАО «НПО Рубин»

Заключение

Список литературы

Приложение



Введение

Инвестиционная деятельность в той или иной степени присуща любому предприятию. Она представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности. Абрамов С.И. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2008. - 120 с.

Степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Нередко решения должны приниматься в условиях, когда имеется ряд альтернативных или взаимно независимых проектов.

В этом случае необходимо сделать выбор одного или нескольких проектов, основываясь на каких-то критериях. Очевидно, что таких критериев может быть несколько, а вероятность того, что какой-то один проект будет предпочтительнее других по всем критериям, как правило, значительно меньше единицы. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М.: ИНФРА-М, 2011. - 132 с.

Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае.

В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, расчеты, с помощью которых могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения. Абрамов С.И. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2008. - 129 с.

Любое инвестиционное решение основывается на:

а) оценке собственного финансового состояния и целесообразности участия в инвестиционной деятельности;

б) оценке размера инвестиций и источников финансирования;

в) оценке будущих поступлений от реализации проекта.

Поэтому сегодня в рыночных условиях и для банков, и для промышленно-финансовых и инвестиционных компаний и для предприятий важно освоить современные методы оценки инвестиционной деятельности. Александров Р.С., Коснелов В.Л. Экономическая оценка инвестиций. - М.: Колос-Пресс, 2008. - 99 с.

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков проведения капитальных вложений, включая необходимую документацию, разрабатываемую в соответствии с принятыми в России стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по реализации инвестиций (бизнес-план).

Объект исследования является инвестиционный проект ЗАО "НПО Рубин" г. Старица.

Предмет - Исследование методологии оценки эффективности данного проекта.

Цель данной работы заключается в исследовании методологии оценки эффективности инвестиционных проектов.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие конкретные задачи:

- раскрыть основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов,

- охарактеризовать методы оценки и перечислить основные показатели эффективности инвестиционных проектов.

Данные вопросы подробно будут раскрыты в двух главах.

Во второй главе - практической, на основе инвестиционного проекта ЗАО "НПО Рубин" г.Старица - "Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом", я рассчитаю основные показатели эффективности проекта, такие как чистая текущая стоимость, внутренняя норма дохода (рентабельности), индекс рентабельности, период окупаемости инвестиций, на основе которых будет сделан вывод об эффективности и целесообразности данного инвестиционного проекта.



Глава I. Методология оценки инвестиционных проектов

1.1 Определение, виды и принципы эффективности инвестиционных проектов

Большая часть реальных инвестиций осуществляется в форме инвестиционных проектов. В настоящее время инвестиционная стратегия любого предприятия состоит из пакета проектов. Реализация эффективных инвестиционных проектов может позволить предприятию выйти из кризисного состояния.

Среди направлений банковской деятельности в последнее время широкое распространение получили проектное финансирование и инвестиционное кредитование, связанные с финансированием инвестиционных проектов. Абрамов С.И. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2008. - 138 с.

Согласно Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание действий по осуществлению инвестиций.

Реализация инвестиционных проектов требует отказа от денежных средств сегодня в пользу получения прибыли в будущем. Как правило, на получение прибыли можно рассчитывать не ранее, чем через год после стартовых затрат (инвестиций).

Эффективность - категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников.

Эффективность инвестиционного проекта определяют для решения ряда задач: оценки потенциальной целесообразности реализации проекта, т.е. проверки условия, согласно которому совокупные результаты превышают затраты всех видов в приемлемых для инвесторов размерах; оценки преимуществ рассматриваемого проекта в сравнении с альтернативными; ранжирования проектов по принятой системе показателей эффективности с целью их последующего включения в инвестиционную программу в условиях ограниченных финансовых и других ресурсов.

Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности: эффективность проекта в целом; эффективность участия в проекте.

Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя: общественную (социально - экономическую) эффективность проекта; коммерческую эффективность проекта.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом.

Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для единственного участника, реализующего инвестиционного проекта, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализ. - М.: БЕК, 2009. - 53 с.

В основу оценки эффективности инвестиционных проектов (ИП) положены следующие основные принципы: рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (расчетного периода); моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта притоки и оттоки денежных средств за расчетный период; сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта); принцип положительности и максимума эффекта.

Для того чтобы ИП с точки зрения инвестора был признан эффективным необходимо, чтобы эффект от реализации проекта был положительным; при сравнении альтернативных ИП предпочтение должно отдаваться проекту с наибольшим значением эффекта; учет фактора времени.

При оценке эффективности проекта должны учитываться различные аспекты фактора времени, в том числе динамичность параметров проекта и его экономического окружения; разрывы во времени (лаги) между производством продукции или поступлением ресурсов и их оплатой; неравноценность разновременных затрат и/или результатов; учет только предстоящих затрат и поступлений.

При расчетах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и поступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов, а также предстоящие потери, непосредственно вызванные осуществлением проекта (например, от прекращения действующего производства в связи с организацией на его месте нового).

Раннее созданные ресурсы, используемые в проекте, оцениваются не затратами на их создание, а альтернативной стоимостью (opportunity cost), отражающей максимальное значение упущенной выгоды, связанной с их наилучшим возможным альтернативным использованием.

Прошлые, уже осуществленные затраты, не обеспечивающие возможности получения альтернативных (т.е. получаемых вне данного проекта) доходов в перспективе (невозвратные затраты, sunk cost) в денежных потоках не учитываются и на значение показателей эффективности не влияют; учет наиболее существенных последствий проекта.

При определении эффективности ИП должны учитываться все последствия его реализации, как непосредственно экономические, так и внеэкономические; учет наличия разных участников проекта, несовпадения их интересов и различных оценок стоимости капитала, выражающихся в индивидуальных значениях нормы дисконта; многоэтапность оценки.

На различных стадиях разработки и осуществления проекта, его эффективность определяется заново, с различной глубиной проработки; учет влияния инфляции (учет изменения цен на различные виды продукции и ресурсов в период реализации проекта); учет влияния неопределенности и рисков, сопровождающих реализацию проекта. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. Москва, Финансы и статистика, 2011. - 14 с.

Оценка эффективности инвестиционных проектов проводится в два этапа.

На первом этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. Цель этого этапа - агрегированная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвесторов. Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность и, если она оказывается приемлемой, то можно переходить ко второму этапу оценки.

Если источник и условия финансирования уже известны, оценку коммерческой эффективности проекта можно не производить.

Второй этап осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников и определяется финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них.

Для локальных проектов на этом этапе определяется эффективность участия в проекте отдельных предприятий-участников, эффективность инвестирования в акции таких акционерных предприятий.Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. - Спб.: Питер, 2010. - 102 с.

Экономическая оценка инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения средств в операции с реальными активами.

При всех прочих благоприятных характеристиках проекта он никогда не будет принят к реализации, если не обеспечит: возмещение вложенных средств за счет доходов от реализации товаров или услуг; получение прибыли, обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для предприятия уровня; окупаемости инвестиций в пределах срока, приемлемого для предприятия.

Определение реальности достижения именно таких результатов инвестиционной деятельности и является ключевой задачей оценки финансово-экономических параметров любого проекта вложения средств в реальные активы.

Проведение такой оценки всегда является достаточно сложной задачей, что объясняется рядом факторов: во-первых, инвестиционные расходы могут осуществляться либо разово, либо неоднократно на протяжении достаточно длительного периода времени (иногда до нескольких лет); во-вторых, длителен и процесс получения результатов от реализации инвестиционных проектов (во всяком случае, он превышает один год); в-третьих, осуществление длительных операций приводит к росту неопределенности при оценке всех аспектов инвестиций и к риску ошибки.

Именно наличие этих факторов породило необходимость создания специальных методов оценки инвестиционных проектов, позволяющих принимать достаточно обоснованные решения с минимально возможным уровнем погрешности (хотя абсолютно достоверного решения при оценке инвестиционных проектов, конечно же, быть не может).

Одной из основных причин возникновения специальных методов оценки инвестиционных проектов является неодинаковая ценность денежных средств во времени. Практически это означает, что рубль сегодняшний считается нетождественным рублю через год. Причина такого разного отношения к одной и той же денежной сумме даже не инфляция, хотя мысль о ней может возникнуть в первую очередь. Куда более фундаментальной причиной является то, что рубль, вложенный в любого рода коммерческие операции (включая и простое помещение его на депозит в банке), способен через год превратиться в большую сумму за счет полученного с его помощью дохода.

Дисконтированием называется процесс приведения (корректировки) будущей стоимости денег к их текущей (современной стоимости). Процесс обратный дисконтированию, а именно, определение будущей стоимости, есть не что иное, как начисление сложных процентов на первоначально инвестируемую стоимость.

Процессы начисления сложных процентов и дисконтирования являются столь же древними, как и сам процесс кредитования, и используются финансовыми институтами с незапамятных времен. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ: финансовый аспект. - М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 2009. -

1.2 Виды денежных потоков инвестиционного проекта

С точки зрения расчета показателей экономической эффективности инвестиционный проект представляет собой объект финансовой операции, связанной с распределенными во времени поступлениями, т.е. денежными потоками (cash flows).

Денежный поток (Cash Flow, CF) инвестиционного проекта - это денежные поступления и (или) платежи, порождаемые проектом на отдельных шагах на всем протяжении расчетного периода.

Под денежным потоком (cash flow) инвестиционного проекта понимают поступления и выплаты денежных средств, связанные исключительно с реализацией этого проекта. К денежным потокам проекта не относится движение денежных средств, возникающее в результате текущей деятельности предприятия.

Денежный поток проекта всегда разбивается по временным периодам (месяцам, кварталам, годам). При этом все платежи и поступления денежных средств включаются в денежный поток того периода, когда они были зачислены на денежные счета или списаны с них, независимо от того, к какому периоду относятся соответствующие затраты или доходы.

Информация о денежных потоках по проекту обычно представляется в виде плана, который называют прогнозным отчетом о движении денежных средств. На основе этого плана, который составляется за каждый период отдельно, и формируется денежный поток всего инвестиционного проекта.

Эффективность инвестиционного проекта оценивается в течение расчетного периода, охватывающего временной интервал от начала проекта до его прекращения.

Расчетный период - временной, достаточно длительный период, на протяжении которого необходимо отслеживать денежные потоки с целью определения, в конечном счете, экономической эффективности проекта. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализ. - М.: БЕК, 2009. - 125 с.

Расчетный период разбивается на шаги - отрезки, в пределах которых производится агрегирование данных, используемых для оценки финансово-экономических показателей.

Шаги расчета определяются их номерами (0, 1,…).

Время в расчетном периоде измеряется в годах или долях года и отсчитывается от фиксированного момента t0 = 0, принимаемого за базовый (обычно в качестве базового принимается момент начала или конца нулевого шага; при сравнении нескольких проектов базовый момент для них рекомендуется выбирать одним и тем же).

В тех случаях, когда базовым является начало нулевого шага, момент начала шага с номером m обозначается через tm; если же базовым моментом является конец нулевого шага, через tm обозначается конец шага с номером m. Продолжительность разных шагов может быть различной.

Значение денежного потока обозначается через Ф (t), если оно относится к моменту времени t, или через Ф (m), если он относится к шагу m.

В тех случаях, когда речь идет о нескольких потоках или о какой-то составляющей денежного потока, указанные обозначения дополняются необходимыми индексами.

На каждом шаге значение денежного потока характеризуется: притоком, равным размеру денежных поступлений (или результатов в стоимостном выражении) на этом шаге (Пm); оттоком, равным платежам на этом шаге (Оm); сальдо (активным балансом, эффектом), равным разнице между притоком и оттоком (Пm - Оm).

Денежный поток Ф (t) обычно состоит из потоков от отдельных видов деятельности: денежного потока от инвестиционной деятельности; денежного потока от операционной деятельности; денежного потока от финансовой деятельности.

Для ряда инвестиционных проектов строго разграничить потоки по разным видам деятельности может показаться затруднительным. В этих случаях можно объединить некоторые (или все) потоки.

Денежные потоки могут выражаться в текущих, прогнозных и дефлированных ценах.

Текущими называются цены без учета инфляции.

Прогнозными называются цены, ожидаемые (с учетом инфляции) на будущих шагах расчета.

Дефлированными называются прогнозные цены, приведенные к уровню цен фиксированного момента времени путем деления на общий базисный индекс инфляции.

Денежные потоки могут выражаться в разных валютах. Рекомендуется учитывать денежные потоки в тех валютах, в которых они реализуются (производятся поступления и платежи), вслед за этим приводить их к единой, итоговой валюте.

При оценке эффективности инвестиционных проектов используются: денежные потоки инвестиционного проекта; денежные потоки для отдельных участников проекта.

Наряду с денежными потоками при оценке инвестиционного проекта используется также накопленный (кумулятивный) денежный поток - поток, характеристики которого: накопленный приток, накопленный отток и накопленное сальдо (накопленный эффект) определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги. Кучарина Е.А. Инвестиционный анализ. - СПб.: Питер, 2010. - 227 с.

Цель определения схемы финансирования - обеспечение финансовой реализуемости инвестиционного проекта, т.е. обеспечение такой структуры денежных потоков проекта, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество денег для его продолжения. Если не учитывать неопределенность и риск, то достаточным условием финансовой реализуемости инвестиционного проекта является неотрицательность на каждом шаге m величины накопленного сальдо потока.

При разработке схемы финансирования определяется потребность в привлеченных средствах. При необходимости возможно вложение части положительного сальдо суммарного денежного потока на депозиты или в долговые ценные бумаги. Такие вложения называются вложением в дополнительные фонды.

В дополнительные фонды могут включаться средства из амортизации и чистой прибыли. Включение средств в дополнительные фонды рассматривается как отток.

Притоки от этих средств рассматриваются как часть прочих притоков инвестиционного проекта (от операционной деятельности). Мазур И.И. Управление проектами. - М.: Высшая школа, 2010. - 100 с.

Выделяют денежный поток для собственного капитала и денежный поток для всего инвестируемого капитала.

Денежный поток для собственного капитала (полный денежный поток), работая с которым, можно непосредственно оценивать рыночную стоимость собственного капитала предприятия (что и представляет собой рыночную стоимость последнего), отражает в своей структуре планируемый способ финансирования стартовых и последующих инвестиций, обеспечивающих жизненный цикл продукта (бизнес линии).

Иначе говоря, этот показатель дает возможность определить, сколько и на каких условиях будет привлекаться для финансирования инвестиционного процесса заемных средств.

Применительно к каждому будущему периоду в нем учитываются ожидаемый прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь взятых взаймы кредитных фондов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания.

Поскольку доля и стоимость заемных средств в финансировании бизнеса (инвестиционного проекта) здесь учтены уже в самом прогнозируемом денежном потоке, то дисконтирование ожидаемых денежных потоков (если это "полные денежные потоки") может происходить по ставке дисконта, равной требуемой инвестором (с учетом рисков) доходности вложения только его собственных средств, т.е. по так называемой ставке дисконта для собственного капитала, которая в дальнейшем (по умолчанию) будет называться просто "ставкой дисконта".

Таким образом, согласно методу дисконтированных денежных потоков, стоимость предприятия определяется на основе будущих, а не прошлых денежных потоков.

Поэтому основная задача оценки - сделать прогноз денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.



1.3 Методика расчета нормы дисконта

Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений к их стоимости на определенный момент времени, который называется моментом приведения и обозначается через t0. Момент приведения может не совпадать с базовым моментом (началом отсчета времени, t0).

Процедуру дисконтирования мы понимаем в расширенном смысле, т.е. как приведение не только к более раннему моменту времени, но и к более позднему (в случае, если t0>0).

В качестве момента приведения наиболее часто (но не всегда) выбирают либо базовый момент (t0 = t0), либо начало периода, когда в результате реализации инвестиционного проекта предприятие начнет получать чистую прибыль.

Формула расчета коэффициента дисконтирования:

at=1/ (1+E) t

Здесь Е-норма дисконта.

Норма дисконта является основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании и выражается в долях еденицы или в процентах в год.

Представленная формула справедлива для постоянной нормы дисконта, т.е. когда E неизменна в течение экономического срока жизни инвестиций или горизонта расчета.

Норма дисконта (Rate of Dicount) - с экономической точки зрения это норма прибыли, которую инвестор обычно получает от инвестиций аналогичного содержания и степени риска. Таким образом, это ожидаемая инвестором норма прибыли (Opportunity Rate of Return).

В отдельных случаях значение нормы дисконта может выбираться различным для разных шагов расчета (переменная норма дисконта), это может быть целесообразно в случаях: переменного по времени риска; переменной по времени структуры капитала при оценке коммерческой эффективности ИП; переменной по времени ставке процента по кредитам и др.

Коммерческая норма дисконта (E) используется при оценке коммерческой эффективности проекта; она определяется с учетом альтернативной эффективности использования капитала.

Иными словами, коммерческая норма дисконта - это желаемая (ожидаемая) норма прибыльности (рентабельности), т.е. тот уровень доходности инвестируемых средств, который может быть обеспечен при помещении их в общедоступные финансовые механизмы (банки, финансовые компании и т.п.), а не при использовании в данном инвестиционном проекте.

Таким образом, E - это цена выбора (альтернативная стоимость) коммерческой стратегии, предполагающей вложение денежных средств в инвестиционный проект.

Поправка на риск нормы дисконта определяется в зависимости от ситуации.

1. В зависимости от того, каким методом учитывается неопределенность условий реализации инвестиционного проекта при определении ожидаемой чистой текущей стоимости (NPV), норма дисконта в расчетах эффективности может включать или не включать поправку на риск. Включение поправки на риск обычно производится, когда проект оценивается при единственном сценарии его реализации.

Норма дисконта, не включающая премии на риск (безрисковая норма дисконта), отражает доходность альтернативных безрисковых направлений инвестирования.

Норма дисконта, включающая поправку на риск, отражает доходность альтернативных направлений инвестирования, характеризующихся тем же риском, что и инвестиции в оцениваемый проект.

2. Норма дисконта, не включающая поправку на риск (безрисковая норма дисконта), может устанавливаться в соответствии с требованиями к минимально допустимой будущей доходности вкладываемых средств, определяемой в зависимости от депозитных ставок банков первой категории надежности (после исключения инфляции), а также (в перспективе) ставки LIBOR по годовым еврокредитам, освобожденной от инфляционной составляющей, практически 4 - 6%.

Безрисковая коммерческая норма дисконта, используемая для оценки эффективности участия предприятия в проекте, назначается инвестором самостоятельно.

3. В величине поправки на риск в общем случае учитываются три типа рисков, связанных с реализацией инвестиционного проекта: страховой риск; риск ненадежности участников проекта; риск неполучения предусмотренных проектом доходов.

Необходимо отметить также, что расчет, основанный на поправке к норме дисконта, одинаковой для положительных и отрицательных элементов денежного потока (хотя, возможно и переменной во времени), может приводить к неоправданному завышению эффективности как проекта "в целом" (для проектов, денежные потоки которых принимают отрицательные значения не только в начале расчетного периода), так и эффективности участия в проекте.

Норма дисконта в общем случае отражает скорректированную с учетом инфляции минимально приемлемую для инвестора доходность вложенного капитала при альтернативных и доступных на рынке безрисковых направлениях вложений.



Глава 2. Расчет экономических показателей оценки инвестиционного проекта ЗАО "НПО Рубин"

2.1 Краткое описание проекта: суть, цели, стоимость

Инициатор проекта: ЗАО "НПО Рубин"

Адрес предприятия: Россия, г.Старица, ул.Советская., д.18

Проект: Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом

Адрес объекта строительства:

Реконструируемое здание расположено на территории муниципального образования в районе ул. Ленина. Расстояние до Твери - 74км, до г. Ржева - 45 км. Площадь города - 2300 Га, население ~ более 14 тыс. чел.

Участок, предусмотренный под строительство расположен на пересечение улиц Ленина и Советская и ограничен: с севера располагается жилой квартал, с юга ограничен улицей, отделяющая участок застройки от частного жилого сектора, с востока участок примыкает к соседнему придомовому участку многоквартирного жилого дома, где тоже ЗАО "НПО "Рубин" ведется строительство жилого дома на существующем фундаменте, с запада участок граничит с участком застроенным частными жилыми домами с приусадебными участками.

Участок входит в границы проектируемого жилого квартала площадью (8,76 га).

На генеральном плане здание размещено с учетом существующего расположения красных линий и инженерных сетей. Главным фасадом здание выходит на ул. Советскую.

Суть проекта: реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом: площадь застройки - 1430 кв. м., общая площадь - 6446 кв. м., в т. ч. встроенные помещения - 65,84 кв. м.; общая площадь квартир - 4515,45 кв. м; количество квартир - 77; строительный объем - 21402 м3; этажность здания - 5 этажей; количество проживающих - 208 чел.; квартиры: 1 комнатные-33 шт., 2 комнатные-34 шт., 3 комнатные-10 шт.

Целью данного проекта является приспособления уже существующего 5 этажного каркаса здания под жилой дом с подводом к нему всех необходимых инженерных сетей.

Существующее здание каркасно-панельной конструкции представляет собой трехчастный объем Т-образной формы в плане.

Фундамент составного сечения из монолитных железобетонных стаканов, Перекрытия - железобетонные пустотелые плиты, ленточные фундаменты под кирпичные стены - сборные бетонные блоки стен подвала Проектируемые ограждающие стены из газобетона и облицовочного кирпича.

Проектируемые окна - металлопластик, стеклопакеты.

Проектируемая крыша - двух скатная с холодным чердачным пространством. Покрытие - кровельное железо с полимерным покрытием.

Проектируемые межквартирные перегородки из газобетона.

Проектируемые крыльца - металлические конструкции с декоративными накладками.

Входы в подвал - отдельные.

Жилое здание, состоит из 3 секций, отделенных друг от друга стенами без проемов, с квартирами одной секции, имеющими выход на одну лестничную клетку через коридор.

Здание оборудуется системами вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации и электрификации, сетей радио и телевидения, в соответствии с действующими нормами и правилами.

Освещенность помещений соответствует требованиям СНиП23-05-95 "Естественное и искусственное освещение" и составляет: 300 лк - в жилых помещениях, 150 лк - в коридорах. Искусственное освещение осуществляется с помощью ламп накаливания.

Срок реконструкции - 15 месяцев.

Срок реконструкции с внешними наружными сетями - 18 месяцев.

Основными целями проекта являются: увеличение объемов жилищного строительства (реконструкции) и ввода жилых домов в эксплуатацию; обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными для постоянного проживания.

Продукцией при реализации данного проекта являются квартиры в реконструируемом здании поликлиники.

Учитывая потребительский спрос в данном районе, квартиры предлагаются "эконом-класса". Общее количество квартир - 77 шт.,, в том числе:

Таблица 1. Продукция компании

Тип квартир	Количество	Общая площадь квартир
1 комнатные	33	38-53 кв. м.
2-комнатные	34	50-72 кв. м.
3 - комнатные	10	77 кв. м.

Построенные квартиры будут удовлетворять современным потребительским требованиям и по площади и по качеству жилья.

Жилые комнаты: площадью от 10 до 20 кв.м., кухни от 8 до 13 кв.м.

Основными задачами проекта являются: проведение проектно-изыскательских работ; разработка градостроительной документации застройки квартала; инженерное обеспечение объектов строительства и реконструкции жилья; строительство и реконструкция жилья; расселение граждан, проживающих в аварийных домах; реализация построенного жилья.

Главной целью настоящего проекта является увеличение прибыли предприятия за счет строительства, реконструкции и реализации готовых квартир.

Реализация данного бизнес-плана позволит предприятию решать следующие задачи: удовлетворить растущие потребности рынка в качественном и новом жилье, удовлетворяющем современные стандарты; создать дополнительные источники получения прибыли ЗАО "НПО Рубин".

Реконструкция здания поликлиники и приспособление его под жилой дом предусматривается поэтапно:

1 Проектно-изыскательские работы:

2. Подготовительный период: устройство временного ограждения стройплощадки с установкой предупредительных и указательных знаков и гирлянд сигнальных ламп, хорошо видимых в любое время суток; установка временных зданий и сооружений санитарно-бытового, административного и складского назначения, прокладка временных технологических дорог и инженерных сетей в объеме, необходимом для нужд строительства; разработка проектов производства работ и привязка по месту типовых технологических карт на отдельные виды работ; разработка и осуществление мероприятий по организации труда и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов; организация инструментального хозяйства для обеспечения бригад средствами малой механизации, инструментом; создание необходимого запаса строительных конструкций, материалов и готовых изделий; - поставка или перебазировка на рабочее место строительных машин и передвижных (мобильных) установок и др.

3. Демонтажные работы в соответствии с проектом.

4. Основной период: общестроительные работы: стены, перекрытия, кровля, перегородки, двери, окна, полы, разные работы: внутренние отделочные работы; выполнение внутренних инженерных сетей: отопление и вентиляция, водопровод и канализация, газоснабжение, электроосвещение и электрооборудование, телефонизация, радиофикация, телевидение, пожарная сигнализация выполнение работ по вертикальной планировке территории, устройству дорог, тротуаров и благоустройству территории. благоустройство территории и подключение к инженерным сетям;

5. Наружные сети внутриплощадочные: водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, канализация, газоснабжение, телефонизация.

6. Наружные сети внеплощадочные: газопровод высокого давления, скважина, водонасосная станция, телефонизация.

7. Ввод объекта в эксплуатацию: заключение договоров с эксплуатирующими службами; формирование службы управлением и эксплуатацией жилого дома.

8. Реализация: оформление договоров долевого участия с физическими и юридическими лицами; оформление договоров с агентствами недвижимости и юридическими лицами на реализацию квартир; реализация готовых квартир.

Общая стоимость строительного проекта: 137 460 816 рублей

Таблица 2.Сумма затрат по проекту

Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Стоимость прав реализации проекта	7 231 580	1602	490 000
Общестроительные работы по зданию и отделка фасада	63 577 631	14080	59 225 891
Внутренние отделочные работы	9 150 707	2027	9 150 707
Внутренние инженерные системы, лифты	13 087 926	2898	13 087 926
Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Наружные инженерные сети	21 990 000	4870	21 194 000
Благоустройство	6 607 393	1463	6 607 393
Заказчик-застройщик	10 548 218	2336	10 255 972
Проектные и изыскательские работы	3 350 000	742	210 000
Непредвиденные	1 917 361	425	1 917 361
Итого	137460816	30442	122 139 250

Общий объем средств, необходимых для реализации проекта (кроме средств банка): 61 460 816 рублей:

Производство строительно-монтажных работ и установка оборудования реконструкции здания поликлиники под жилой дом, устройство наружных инженерных сетей, благоустройство

Срок реконструкции с внешними наружными сетями - 15 месяцев.

Потенциальные инвесторы: Администрация Старицкого муниципального района, - долевое участие в реконструкции здания поликлиники под жилой дом с целью получения квартир для переселения северян и расселения граждан, проживающих в аварийных жилых домах, физические лица.

Источники погашения кредитов, полученных для реализации проекта: реализация строящихся площадей физическим и юридическим лицам; средства бюджета на расселение аварийных жилых домов; средства закрытых административно-территориальных объединений (ЗАТО) .

Объём произведенного финансирования на дату подачи обращения:

1. Расходы заказчика-застройщика на оформление прав на реализацию проекта - собственные средства 802,2 т. р.

2. Проектно-изыскательские работы 3140 т. р.:

3. Наружные сети - проектирование собственные средства - 796 т. р.

4. Рыночная стоимость незавершенного строительства здания поликлиники - бюджет - 6 232 т. р. (168,42 кв. м.)

5. Строительно-монтажные работы: бюджет - 4351,7 руб. (долевое участие Администрации " расселение - 231,62кв. м.).

6. Затраты заказчика-застройщика на оформление прав на объект - 802,2 т. р.

Итого: 15 321,9 т. р.

Источники средств: Планируется: 46,1 млн. руб. профинансировать за счет поступлений от реализации квартир , 76 млн. руб. - заемные средства Банка.

Метод репатриации прибыли: источником погашения заемных средств, станет привлечение средств долевого участия на реконструкцию, поступление бюджетных средств на расселение граждан, проживающих в аварийных жилых домах, привлечение средств закрытых административно-территориальных образований на переселение жителей севера.

Риски, которые могут оказать влияние на деятельность компании: изменение общеэкономической ситуации, которое может повлечь существенное увеличение инвестиционных затрат резкое изменение существующего положения на рынке недвижимости, которое может повлечь непредвиденные изменения цен реализации квартир, строительные риски, связанные с техногенными катастрофами и неблагоприятными природными факторами, способными привести к имущественным убыткам.

Для минимизации риска увеличения постоянных инвестиционных затрат, основная доля которых идет на капитальное строительство, заключается долгосрочные договоры с крупными строительными фирмами и поставщиками строительных материалов и оборудования.

2.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта ЗАО "НПО Рубин"

инвестиционный проект дисконт окупаемость

Формирование денежных потоков инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники и приспособления его под жилой дом:

Цена продажи единиц жилья после завершения строительства варьируется от 35 до 60 т. руб. за кв. м. в зависимости от размера квартиры; средняя цена продажи - до 47,5 т. руб. в сравнении с затратами по проекту, которые равны 37,5 т. руб. на кв. м., средняя цена одной квартиры равна примерно 2156,25 т. руб. (стоимость квартир меньшей площадью-1425 т. руб., большей площадью-1887,5 т. руб.

Условный план реализации квартир жилого дома. За последние 2 квартала было продано 10 квартир; за последующие 4 квартала планируется продать оставшиеся 67 единиц, и соответственно процент реализации составит 16.75 единиц за квартал. Это заниженные подсчеты, основанные на практике предыдущих проектов, а также других проектов на местном рынке.

Умножая количество единиц, продаваемых каждый месяц, на среднюю цену продажи, получаем цифру ежеквартального дохода. 16.75 ед. *2 156 250 руб. =36 117 187 руб.

Из расчета следует, что предполагаемый денежный поток в течение расчетного периода составит 36 117 187 руб. ежеквартально.

Предполагаемый суммарный доход - 216 703 122 руб.

36 117 187* 6 кв. =216 703 122 руб.

Расчет показателей оценки эффективности инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники:

1) Рассчитаем приведенный денежный поток (дисконтированный) за весь период эксплуатации инвестиционного проекта:

PV=CF1/ (1+r) 1+CF2/ (1+r) 2+…. +CFn/ (1+r) n

где CFn - денежные потоки,

r - ставка дисконта (12%)

PV= 36 117 187/ (1+0,12) 1+36 117 187/ (1+0,12) 2+36 117 187/ (1+0,12) 3 +36 117 187/ (1+0,12) 4+36 117 187/ (1+0,12) 5+ 36 117 187/ (1+0,12) 6==32 247 488+28 893 749+ 25 797 990+ 23 004 577+ 20 521 128+ +18 333 597=147 812 500 PV= 147 812 500 р.

2) Расчитаем чистую текущую стоимость проекта:

NPV=147 812 500-137 460 816=10 371 487 NPV= 10 371 487 руб.

3) Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции

IRR= (6v147 812 500/137 460 816) - 1= 26, 7% IRR= 26, 7%

4) Период окупаемости инвестиций:

PP=137 460 816/ (147 812 500/6) =1, 7 PP=1,7г

5) Индекс рентабельности

PI= 147 812 500/137 460 816= 1, 08 PI=1, 08

Таким образом, все рассчитанные показатели оценки инвестиционного проекта соответствуют нормативным значениям, следовательно, проект следует признать эффективным и целесообразным.

Соотношение собственных и заемных средств	45/55
Чистая текущая стоимость (NPV) при ставке дисконтирования - 12 % и периоде расчета - квартал	10 371 487 т. р.
Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции (IRR)	26,7%
Период окупаемости инвестиций (PP)	1,7 года
Индекс рентабельности (PI)	1,08



Заключение

В данной работе были рассмотрены основные методы расчета эффективности инвестиционных проектов. Рыночные отношения требуют от участников инвестиционной деятельности - банков, промышленно-финансовых и инвестиционных компаний и предприятий знание современных методов оценки инвестиционных проектов, чему и посвящена данная работа.

Для ускорения принятия инвестором решения о том, вкладывать ли средства в то или иное предприятие, необходимо составлять инвестиционный проект, определяющий цель, к которой стремится достичь фирма, стратегию предпринимательской деятельности в совокупности со сроками достижения цели.

В данной работе на основании инвестиционного проекта ЗАО "НПО Рубин" были рассчитаны показатели оценки эффективности инвестиционного проекта, с целью определения эффективности и целесообразности проекта.

Проанализировав полученные данные можно сделать следующие выводы: Проект признается целесообразным, так чистая текущая стоимость NPV при ставке дисконта 12% равно 10 371 487 т. р., следовательно, проект принесет доход.

Срок окупаемости инвестиций PP - игнорирует денежные доходы, получаемые после срока окупаемости инвестиционных затрат.

В нашем примере он равен 1,7 г.

Согласно рассчитанного, уточненного значения внутренняя норма прибыльности IRR составила 26, 7 %, следовательно, проект следует принять - инвестиция эффективна.



По всем рассчитанным параметрам инвестиционный проект Реконструкции недостроенного здания поликлиники и приспособления его под жилой дом является положительным и принесет прибыль.



Список литературы

1. Абрамов С.И. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2008. - 235 с.

2. Александров Р.С., Коснелов В.Л. Экономическая оценка инвестиций. - М.: Колос-Пресс, 2008. - 274 с.

3.Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М.: ИНФРА-М, 2011. - 287 с.

4. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ: финансовый аспект. - М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 2009. - 226 с.

5. Грачева М.В. Риск-анализ инвестиционного проекта. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. - 445 с.

6. Катасонов В.Ю., Морозов Д.С. Проектное финансирование. Организация, управление риском, страхование. - М.: Анкил, 2010. - 243 с.

7. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. Москва, Финансы и статистика, 2011. - 165 с.

8. Кучарина Е.А. Инвестиционный анализ. - СПб.: Питер, 2010. - 227 с.

9. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализ. - М.: БЕК, 2009. - 248 с.

10. Мазур И.И. Управление проектами. - М.: Высшая школа, 2010. - 332 с.

11. Попков В.П., Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций. СПб: Питер, 2010. - 223 с.

12. Староверова Г.С., Медведев А.Ю., Сорокина И.В. Экономическая оценка инвестиций - М.: КНОРУС, 2009. - 225 с.

13. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. - Спб.: Питер, 2010. - 229 с.



Приложение

График выполнения работ в рамках инвестиционной фазы проекта:

Тип работ/месяцы	1кв.	2кв.	3кв.	4кв.	5кв.	6кв.
Общестроительные работы
Проектно-изыскательские работы
Подготовительные работы
Демонтаж, земляные работы, фундаменты
входы в подвал
стены
перекрытия
перегородки
двери дер.
окна
кровля
полы
внутренние отделочные работы
разные работы:
Внутренние инженерные сети:
водопровод и канализация
отопление и вентиляция
газоснабжение
электроосвещение
электроосвещение
телефонизация
радиофикация
телевидение
пожарная сигнализация
оборудование
благоустройство
Наружные инженерные сети
Водоснабжение
Теплоснабжение
Электроснабжение
Канализация
Газоснабжение
Телефонизация
Тепловой пункт
Наружные сети внеплощадочные
Проектно-изыскательские работы
Газопровод высокого давления
Скважина
Водонасосная станция
Телефонизация

Поддержка проекта

Вхождение проекта в государственные или региональные программы.	Включение объекта в целевые программы расселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах - (Договор № 1c/05 от 11.04.2011г. об инвестиционной деятельности по строительству и реконструкции между ЗАО "НПО "Рубин" и Муниципальным образованием "Старицкий район" на реализацию инвестиционного проекта по строительству и реконструкции зданий, в том числе для расселения граждан, проживающих в аварийных жилых зданиях Необходимое количество квадратных метров для расселения 1-го аварийного жилого дома в п. сиверский-2: 1399,7 кв. м., что составляет ~ 46 млн. руб., в том числе по уже заключенным договорам долевого участия - 10701910руб. - 400,04 кв. м.
Вхождение проекта в программы Банка	Нет
Поддержка проекта	Включение объекта в инвестиционный проект по расселению граждан, проживающих в аварийных жилых домах
Факты подтверждающие такую поддержку	Договор № 1c/05 от 11.04.2011г. об инвестиционной деятельности по строительству и реконструкции между ЗАО "НПО "Рубин" и Муниципальным образованием "Старицкий район" на реализацию инвестиционного проекта по строительству и реконструкции зданий, в том числе для расселения граждан, проживающих в аварийных жилых зданиях

Размещено на Allbest.ru