Размещено на http://www.allbest.ru/

Вдосконалення податку на нерухомість

Розглянуто основні елементи введеного Податковим кодексом України податку на нерухомість. Проаналізовано його переваги і недоліки, запропоновано шляхи вдосконалення.

Ключові слова: податок на нерухомість, елементи, переваги, недоліки.

Постановка проблеми. Податок на нерухомість - один із найстаріших видів податків, так як використовується, починаючи з XVIII сторіччя. Завжди можна було чітко визначити об'єкт оподаткування, для якого характерні постійне місцезнаходження та тривалість існування, що забезпечували безперешкодний доступ до нього фіскальних органів. Досить легко було встановити платника податку, яким міг бути як власник нерухомості, так і орендар.

В Україні використання податку на нерухомість було передбачено ще на початковій стадії формування державності Законом України "Про систему оподаткування" від 25 червня 1991 р. [1]. В цьому Законі податок на нерухоме майно відносився до загальнодержавних податків. Але реально такий податок до цих пір не збирається, тому що за 20 років незалежності України закону про податок на нерухомість так і не було прийнято. В прийнятому 2 грудня 2010 р. Податковому кодексі України такий податок вже є, але функціонувати він почне лише з 1 липня 2012 р. [2].

Аналіз останніх досліджень та публікацій. Податок на нерухомість активно досліджується сучасними зарубіжними економістами, про що свідчать праці М. Аллена, Р. Арно, Дж. Брюкнера, Б. Гамільтона, П. Мішковського, Д. Нетцера, С. Роса, А. Саллівана, Л. Харріса та ін. Цьому податку надають значну увагу й українські фахівці, а саме: В. Вишневський, В. Загорський, В. Заєць, В. Кравченко, І. Луніна, В. Мельник, В. Рибак, А. Соколовська, Л. Тарангул.

податок нерухомість україна податковий

Мета статті. Метою даної статті є аналіз сучасної системи оподаткування нерухомості в Україні, визначення її переваг і недоліків та розробка пропозицій щодо її вдосконалення.

Виклад основного матеріалу. Згідно зі статтею 265 Податкового кодексу України, базою оподаткування є житлова площа. Але для фізичних осіб передбачена пільга - зменшення бази оподаткування:

а) для квартири - на 120 м2;

б) для житлового будинку - на 250 м2 [2].

Ставки податку встановлюються сільською, селищною або міською радою в таких розмірах за 1 м2 житлової площі:

а) для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 м2, та житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 м2, ставки податку не можуть перевищувати 1% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року;

б) для квартир, житлова площа яких перевищує 240 м2, та будинків, житлова площа яких перевищує 500 м2, ставка податку становить 2,7% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року [2].

Запровадження податку на нерухомість в Україні вирішує два основних завдання: зробить неможливими спекуляції на ринку нерухомості та стане додатковим джерелом збільшення надходжень до місцевих бюджетів, оскільки не можна приховати чи зменшити об'єкт обкладання цим податком.

Крім того, податок на нерухомість має наступні переваги:

1) відносно простий та прозорий в адмініструванні;

2) у короткостроковій перспективі такий податок є фіксованим;

3) заохочує перерозподіл фондів від менш ефективного до більш ефективного власника, що є надзвичайно важливим в Україні, зважаючи на непрозорий та часто неефективний розподіл власності в процесі приватизації;

4) сприяє кращій оцінці власних активів підприємствами;

5) передбачає оподаткування тіньової діяльності, зменшується стимул до приховування прибутків [3].

Крім переваг необхідно відзначити і недоліки податку на нерухомість. Перш за все, некоректним є оподаткування площі, оскільки вартість 1 м2 житла в депресивному селі і в "місті-мільйоннику" може відрізнятися в десятки разів.

Зрозуміло, що Україна не готова оподатковувати саме вартість житла через відсутність єдиного кадастру чи реєстру нерухомості, складність оцінювання житла та можливі зловживання за такої оцінки. Крім того значна частина надходжень від податку буде витрачена саме на оцінювання нерухомості. Наприклад, ФРН на федеральному рівні скасувала податок на нерухомість. З'ясувалось, що якщо брати оцінний, справедливий підхід до адміністрування податку на нерухомість, тоді ефективність цього податку - відсотків десять. А 90% всіх надходжень від цього податку йде на адміністрування [4].

Але, на нашу думку, все ж, хоч якась диференціація житла за вартістю повинна бути передбачена законодавцем для дотримання соціальної справедливості. Нижче ми вкажемо свої пропозиції щодо вирішення цієї проблеми.

Інша важлива проблема податку на нерухомість - це звільнення деяких об'єктів житлової нерухомості від оподаткування. Наприклад, не є об'єктом оподаткування:

а) об'єкти житлової нерухомості, які перебувають у власності держави або територіальних громад;

б) об'єкти житлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення;

в) будівлі дитячих будинків сімейного типу;

г) садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об'єкта на одного платника податку;

д) об'єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним сім'ям та прийомним сім'ям, у яких виховується троє та більше дітей, але не більше одного такого об'єкта на сім'ю;

е) гуртожитки [2].

Норма з приводу виключення із оподаткування державного житла порушує Конституцію, згідно з якою всі суб'єкти права власності рівні перед законом. Крім того, одним з основних принципів податкового законодавства є рівність всіх платників перед законом.

З практичного боку тут також не все гладко. Кодекс передбачає, що якщо у людини не більше одного дачного будиночка, то за нього можна не платити податок. І тут постає питання оцінки. Потрібно буде дивитися, що саме побудовано. Адже котедж може бути оформлений як садовий будиночок, склад, гараж, насосна станція і т.д.

Рішення щодо розміру податку буде прийматися на місцевому рівні. У зв'язку з цим слід очікувати, що органи місцевого самоврядування, особливо у невеликих населених пунктах, будуть йти назустріч населенню, яке проживає на відповідній території, в частині розміру ставок, а також звільнення від оподаткування відповідної "непрофільної нерухомості". Для того, щоб уникнути в даному випадку зловживань, необхідно більш чітко прописати методику стягнення податку.

Проаналізуємо як податок на нерухомість вирішує два своїх основних завдання: унеможливлює спекуляції на ринку нерухомості та стає додатковим джерелом збільшення надходжень до місцевих бюджетів.

В нинішньому вигляді даний податок не зможе стати суттєвим джерелом наповнення місцевих бюджетів, оскільки об'єктом оподаткування є тільки житлова нерухомість, при цьому більшість громадян України зареєстровані в об'єктах житлової нерухомості, площа яких є недостатньою для оподатковування.

Навіть в Києві, де найвищі в Україні доходи, підлягають оподаткуванню нерухомості менше 10% домогосподарств, а враховуючи нинішній рівень корупції, платитимуть, очевидно, ще менше [5].

Податок на нерухомість також не зможе завадити масовій скупівлі житла з метою його перепродажу за підвищеними цінами. Для прикладу, квартири у Києві продаються за мінімальною ціною 10 тис. грн за 1 м2 загальної площі. Тобто ціна 1 м2 житлової площі буде близько 15 тис. грн, а податок з цього ж 1 м2 буде 10,04 грн (при мінімальній заробітній платі на 1 грудня 2011 р. - 1004 грн [6]).

Отже, при купівлі квартири, з метою спекуляції, юридична особа (наприклад банк) сплачуватиме за рік суму податку, що становитиме 0,067% вартості квартири, якщо обсяг житлової нерухомості менше 240 м2 (10,04/15000*100) і 0,18% вартості квартири, якщо ця юридична особа має більше 240 м2 житлової нерухомості (2,7*10,04/15000*100).

Враховуючи, що останні роки до кризи житло дорожчало на 20-30% щороку, можна зробити висновок, що такий податок (0,067 і 0,18% від вартості житла) не стримає охочих вкласти кошти в нерухомість з метою майбутньої спекуляції. Фізичним особам така спекуляція ще вигідніша, тому що вони мають пільгу не сплачувати податок на нерухомість до 120 м2 житлової площі у квартирах і 250 м2 у будинках. Крім того фізичні особи часто здають зайве житло в оренду, маючи плату, яка в десятки разів перевищує розмір податку на нерухомість. Отже, вказаний податок не виконує своїх основних функцій, власне на виконання яких він і був запроваджений: фіскальної та регулюючої. Наприклад, податок на нерухомість не принесе жодної копійки сільським бюджетам, хоча міг би стати одним з основних джерел сільського розвитку.

Ми пропонуємо цей податок сплачувати всім фізичним і юридичним особам, не встановлюючи нижніх чи верхніх обмежень по площі, щоб позбавити стимулу переписування понадлімітного житла на родичів; за базу оподаткування брати не житлову площу, а загальну; ставки податку на 1 м2 нерухомості визначати у відсотках від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року від 1 до 100 квадратних метрів - 1%;

від 100 до 200 квадратних метрів - 2%;

від 200 до 300 квадратних метрів - 3%;

від 300 до 400 квадратних метрів - 4%;

від 400 і більше квадратних метрів - 5%.

Крім того обов'язково необхідно враховувати, де розміщене житло. Для цього ми пропонуємо встановити наступні коефіцієнти:

в селах депресивних районів - 0,5;

в інших селах та селищах - 1;

в містах з населенням до 100 тис. жителів - 2;

в містах з населенням від 100 тис. до 1 млн - 3;

в "містах-мільйонниках" - 4.

Для підприємств, крім цього, ввести ще один підвищуючий коефіцієнт - 2.

В результаті впровадження пропозицій автора, середнє сільське домогосподарство (2,74 особи) маючи 24,6 м2 житла на душу, тобто в цілому 67,4 м2, сплачуватиме 676,7 грн за рік (1004 х 0,01 х 67,4) або 56,4 грн в місяць. В селі депресивного району ця сума складатиме 338,35 грн за рік або 28,2 грн в місяць. Не значна сума, особливо якщо врахувати, що це не з однієї особи, а з сім'ї. Віддавати свої гроші ніхто не хоче, але якщо всі зібрані від податку на нерухомість кошти залишатимуться в сільському бюджеті і витрачатимуться на ремонт доріг, освітлення вулиць та на інші потреби соціальної інфраструктури, то сільські жителі не жалітимуть на ці цілі коштів. Крім того це стимулюватиме контроль з боку селян за витрачанням коштів сільського бюджету, підвищуватиме їх громадську активність: селянам буде не байдуже, як саме витрачені сільською радою зароблені ними кошти.

Середнє міське домогосподарство (2,54 людини) маючи 20,8 м2 житла на душу в невеликому місті заплатить 1060,87 грн податку за рік (1004 х 0,01 х 2 х 2,54 х 20,8) або 88,4 грн в місяць. В "місті-мільйоннику”, де вдвічі більші зарплати ніж в провінції, податок з такої ж квартири складатиме 2121,73 грн за рік (1004 х 0,01 х 4 х 2,54 х 20,8) або 176,81 грн в місяць. Сімейний бюджет міського домогосподарства може дозволити собі таку суму податку (особливо якщо врахувати розмір зарплат у великих містах). Наприклад, для київської сім'ї, що має двох працюючих і середню зарплату станом на серпень 2011 р.4056 грн [7] податок на нерухомість становитиме близько 2% від їх зарплати. Нагадаємо, що податок з доходів фізичних осіб ми сплачуємо за ставкою 15 і 17% (а раніше платили навіть 20 і 30%). І саме за рахунок податку на нерухомість можна було б зменшити ставки податку на доходи фізичних осіб на 1-2%. Адже значна частина доходів населення приховується, а нерухомість приховати неможливо.

Банк, який спекулює нерухомістю, бажаючи придбати чергову квартиру площею 100 м2 сплатить 40160 грн (1004 х 0,05 х 4 х 2 х 100). Це в 22 рази більше ніж за діючого Податкового кодексу України. Така квартира коштуватиме близько 1 млн грн, отже сума податку на нерухоме майно згідно з нашими пропозиціями дорівнюватиме близько 4% від її вартості. Враховуючи, що темпи зростання цін на нерухомість останніми роками стабілізувались, то такий податок стримуватиме бажаючих спекулювати нерухомим майном.

Сільський бюджет згідно з нашими пропозиціями отримуватиме від податку на нерухоме майно значні суми коштів: якщо порахувати надходження від такого податку для середнього українського села (515 осіб), то отримаємо 127,2 тис. грн (1004 х 0,01 х 24,6 х 515).

Середнє місто чисельністю населення 50 тис. осіб отримає до місцевого бюджету, згідно з нашими пропозиціями, 10,44 млн грн (Не враховуючи домогосподарств, які мають площу житла понад 100 м2) (1004 х 0,02 х 20,8 х 50000).

Висновок. Оскільки введений Податковим кодексом України податок на нерухомість майже не виконує фіскальної та регулюючої ролі, тобто не вирішує два основних завдання: збільшення надходжень до місцевих бюджетів та усунення спекуляції на ринку нерухомості, то наші пропозиції можна вважати корисними, хоча і не остаточними. В ідеалі було б бажаним оподатковувати не лише житлову нерухомість, але й виробничу, а базою оподаткування зробити не площу житла, а його вартість. Тому для майбутніх досліджень в цьому напрямі існує широке поле можливостей.

Література