Методы оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Методы оценки недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. Источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).

Основные принципы оценки доходного актива - принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость актива определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью всех его будущих доходов за весь период владения активом.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость этого актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость. А в методе дисконтирования денежных потоков - прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.

Все разновидности методов оценки по доходу основаны на одном и том же принципе ожидания и имеют с экономической точки зрения формально одинаковую структуру доходов и коэффициентов преобразования их в текущую стоимость.

Результат оценки доходным подходом зависит от величины и динамики изменения чистого операционного дохода в течение прогнозного периода. Чистый операционный доход, который генерирует актив, является разностью действительного валового дохода и операционных расходов.

Метод прямой капитализации.

Итак, метод прямой капитализации - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.

Метод капитализации доходов используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину и потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:

1. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наиболее эффективном использовании.

2. Расчет ставки капитализации.

3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:

, где

I - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход рассчитывается на основе таких категорий как потенциальный валовой доход, действительный валовой доход и операционные расходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при стопроцентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется умножением площади оцениваемого объекта на установленную арендную ставку. Применяется либо рыночная арендная ставка, либо арендная ставка, установленная договором аренды.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений).

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: налог на имущество, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от степени загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала, налоги на заработную плату, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете. Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть расходы на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, в расчетах необходимо использовать такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет коэффициента капитализации.

Далее необходимо оценить величину коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения=Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности - процентная ставка по инвестициям в высоколиквидные активы.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям на мировом рынке. При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Также в качестве безрисковой ставки берется доходность по Облигациям федерального займа.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера:

;

; где

- номинальная ставка;

- реальная ставка;

- индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Расчет различных составляющих премии за риск:

· надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

· надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

· надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, остается неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала.

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга - для истощаемых активов, а метод Хоскольда - для высокоприбыльных активов.

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления стопроцентной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни:

недвижимость риск доход капитализация

,

где n - оставшийся срок экономической жизни.

Полное название метода Инвуда - метод возврата капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента равной ставке дохода на капитал (инвестиции). В соответствии с названием, для этого метода характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по ставке процента, равной норме отдачи на собственный капитал.

Для этого метода норма возврата капитала рассчитывается по формуле:

, где

- ставка дохода на инвестиции;

SFF - фактор фонда возмещения.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента.

, где

- безрисковая ставка

Техника инвестиционной группы.

Если в собственности имеются несколько интересов, суммарная стоимость которых равна стоимости собственности, то в этом случае общий доход должен распределяться между всеми интересами пропорционально их вкладу в общую стоимость. Техника инвестиционной группы, как правило, применяется к финансовым и физическим интересам.

Техника инвестиционной группы для финансовых интересов применяется, когда в собственности участвует собственный и заемный капитал. Коэффициент капитализации в этом случае рассчитывается по следующей формуле:

, где

- коэффициент капитализации заемного капитала;

- коэффициент капитализации собственного капитала;

m - доля заемного капитала в стоимости собственности.

Коэффициент капитализации заемного капитала называется ипотечной постоянной, рассчитывается по формуле:

- годовая сумма по обслуживанию долга;

- часть собственности, приходящейся на заемный капитал или сумма кредита.

Коэффициент капитализации с использованием техники инвестиционной группы для физических интересов рассчитывается по формуле:

, где

- коэффициент капитализации для земли;

- коэффициент капитализации для зданий;

L - доля стоимости земли в стоимости собственности;

B - доля стоимости зданий в стоимости собственности.

Метод рыночной выжимки считается наиболее достоверным методом расчета ставки капитализации, если имеются рыночные данные. Норма капитализации является отношением чистого операционного дохода к стоимости:

В соответствии с этим методом оценка коэффициента капитализации в общем виде рассчитывается как средневзвешенная величина коэффициентов капитализации доходов от наиболее близких по уровню рисков альтернативных инвестиций.

Таким образом, коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами: методом рыночной выжимки, методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат и техникой инвестиционной группы.

Метод дисконтирования денежных потоков.

В методе дисконтирования денежных потоков поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается нестабильность денежных потоков, моделируются характерные черты их поступления.

Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования - соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Алгоритм расчета метода дисконтирования денежных потоков выглядит следующим образом:

1. Определение прогнозного периода.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.

3. Определение ставки дисконтирования.

4. Расчет стоимости объекта недвижимости путем дисконтирования денежных потоков и реверсии.

Общая модель метода дисконтирования денежных потоков выглядит следующим образом:

, где

где PV - текущая стоимость;

n - число периодов;

- доход n-го периода;

i - ставка дисконтирования.

Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4. ДП после уплаты налогов равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска.

Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования:

1. метод кумулятивного построения;

2. метод сравнения альтернативных инвестиций;

3. метод выделения;

4. метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается как сумма безрисковой ставки и всех рисков, присущих конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка дохода + Премии за риск

Метод сравнения альтернативных инвестиций. В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования проекта с аналогичной степенью риска называется альтернативной стоимостью капитала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладывая средства в проект с аналогичным риском.

В качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбирают норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения - интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

· моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

· расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

· полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

Размещено на Allbest.ru