Анализ цен на квартиры в городе Сочи в IV квартале 2011 года

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ цен на квартиры в городе Сочи в IV квартале 2011 года

Анализ цен на квартиры в новостройках города Сочи в IV квартале 2011 года

На рынке недвижимости Сочи имеется значительный устойчивый спрос у покупателей ко всем сегментам рынка сочинской недвижимости. Рынок новостроек отличается устойчивым развитием и увеличением количества реализованных проектов. Несмотря на существенный рост предложений в сегменте рынка новостроек, вторичный рынок недвижимости в Большом Сочи не теряет своей привлекательности, отвечая на спрос повышением цены предложения 1 м? Даже незначительное изменение стоимости недвижимости обусловлено объективными или субъективными причинами, зависящими от количества предложений на рынке, их качества. По мнению специалистов ЗАО «Бизнес-Фактор» наиболее существенной причиной повышения цен на вторичном рынке традиционного жилого фонда времён СССР ( «сталинки», «хрущевки») - является коммерческое расселение коренного населения Сочи, с целью освобождения перспективных земельных участков в центральных районах курорта для застройки элитным жильем. Значительное функциональное устаревание«советского жилья», конечное число предложений в центральной части города и их невысокое качество на вторичном рынке заставляет потенциальных инвесторов (приобретателей жилой недвижимости) реализовывать свои инвестиции на рынке нового жилья. Строительство жилых домов эконом класса ограничивается в Сочи незначительным числом проектов. Незначительная экономическая прибыль от реализации таких «бюджетных» проектов жилья не привлекает застройщиков в данный сегмент рынка недвижимости. Наиболее веской причиной такого положения дел является не только с низкий уровень прибыльности строительства недорогого жилья эконом класса, но и высокий уровень затрат на оформление нормативных и разрешительных документов, не зависящий, по мнению специалистов ЗАО «Бизнес-Фактор», от класса качества вводимого в эксплуатацию жилья.

В настоящий момент наиболее широко представлены предложения в сегменте рынка новостроек бизнес класса. Такая недвижимость демонстрирует устойчивый рост не только по количеству предложений, но и по их качеству. Рынок недвижимости города Сочи отличается устойчивым спросом, связанным с предстоящими играми зимней олимпиады 2014 года, стабильностью (способностью вернуть вложенный капитал с прибылью). Устойчивость и стабильность рынка квартир позволяет приобретателям новостроек покупать квартиры не столько для сезонного семейного проживания, сколько для выгодных инвестиций. Инвестирование капитала в рынок недвижимости Сочи является оправданным еще и в виду уникального географического положения города, возможностями его горноклиматических и субтропических курортов.

В результате проведенного анализа сегмента рынка квартир специалистами ЗАО «Бизнес-Фактор» отмечается безусловное лидерство в сегменте новостроек Сочи у жилья эконом класса. На долю данных квартир приходится порядка 70% от общего числа предложений. Значительное число квартир в этом сегменте рынка поступает на рынок без внутренней отделки или с «предчистовой» отделкой, что позволяет приобретателю жилья существенно сэкономить за счёт постепенного вложения средств в отделочные работы. Поэтому у потенциальных покупателей сохраняется постоянный интерес к приобретению такого экономичного жилья. Вероятно в будущем, с появлением в Сочи большего числа рабочих мест, спрос в сегменте жилья эконом класса только возрастёт. Увеличение спроса также обусловлено привлечением рабочей силы необходимой для строительства олимпийских спортивных сооружений, а также для планируемого возведения трассы«Формулы-1».

В сегменте элитных новостроек и жилья «бизнес класса» в будущем, вероятнее всего, произойдёт постепенное сокращение предложений, соизмеримое с реальным покупательским спросом. На текущий момент цены на квартиры эконом класса и бизнес класса остаются на уровне лета 2010 года.

На рынке вторичного жилья в Сочи наблюдается незначительное плавное повышение с марта 2011 года, сменившееся снижением в сентябре 2011. Специалисты агентств недвижимости г. Сочи, партнеры ЗАО «Бизнес-Фактор» связывают это с серией крупных скандалов, коснувшихся городского первичного рынка квартир.

Причины большинства скандалов, связаны с действиями городских властей. Администрацией города был произведён снос нескольких практически сданных в эксплуатацию новостроек, мешающих проведению дороги дублера Курортного проспекта в Центральном районе города Сочи. Кроме того администрация Сочи проводит планомерную политику нормализации городской плановой застройки и активно противодействует незаконному возведению объектов городского жилищного строительства. В настоящее время администрацией ведутся активные действия по признанию незаконными и подлежащими сносу значительного числа новостроек эконом класса, возведённых без разрешительных документов. Дtйствия администрации оправданы правовым нигилизмом застройщиков (доля объектов эконом класса, возведённых без документов составляет в центральном районе Сочи порядка 90%). Это, прежде всего малоквартирные комплексы. Они стоятся, как правило, по документам в качестве индивидуальных жилых домов. Часто строители таких «домовладений» нарушают градостроительные нормы и правила, касающиеся площади и высоты возводимого жилья и строят в больше, чем указано в разрешительных документах. Такое поведение застройщиков вполне объяснимо дороговизной земельных участков в перспективных районах города Сочи. В силу этих обстоятельств даже узаконенные здания имеют существенные риски сноса в результате оспаривания законности их государственной регистрации и ввода в эксплуатацию со стороны администрации города.

В таких условиях, рациональные инвесторы остерегаются вложений в сегменте рынка дешевых новостроек эконом класса. Вероятно, в силу этих обстоятельств значительное количество инвесторов активизировались на вторичном рынке квартир. Не смотря на то, что цены вторичных квартир существенно выше, гарантий законного приобретения недвижимости и возврата инвестиций тоже значительно больше.

В соответствии с имеющейся информацией специалисты ЗАО «Бизнес-Фактор» пришли к выводу, что рынок купли-продажи жилой недвижимости (квартиры) в г. Сочи достаточно хорошо развит.

Сводные результаты анализа рынка квартир в новостройках города Сочи представлены в следующих материалах.

Таблица № 1. Среднее значение цен предложений квартир в новостройках в городе Сочи.

квартира сочи недвижимость новостройка

Диаграмма № 1. Среднее значение цен предложений квартир в новостройках в городе Сочи.

Таблица № 2. Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры.

Диаграмма № 2. Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры.

В настоящее время в структуре предложения квартир в новостройках в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже однокомнатных квартир.

Таблица № 3. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры.

Диаграмма № 3. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры.

Таблица № 4. Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения.

Диаграмма № 4. Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения.

В настоящее время в структуре предложения квартир в новостройках в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже квартир в Центральном районе.

Таблица № 5. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения.

Диаграмма № 5. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения.

Специалистами ЗАО «Бизнес - Фактор» был проанализирован вторичный рынок квартир города Сочи.

Сводные результаты анализа вторичного рынка города Сочи представлены в следующих материалах.

Таблица № 6. Среднее значение цен предложений квартир вторичного рынка в городе Сочи.

Диаграмма № 6. Среднее значение цен предложений квартир вторичного рынка в городе Сочи.

Таблица № 7. Значение цен предложений квартир вторичного рынка в зависимости от типа квартиры.

Диаграмма № 7. Значение цен предложений квартир вторичного рынка в зависимости от типа квартиры.

В настоящее время в структуре предложения квартир вторичного рынка в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже двухкомнатных квартир.

Таблица № 8. Доля предложений квартир вторичного рынка в зависимости от типа квартиры.

Диаграмма № 8. Доля предложений квартир в зависимости от типа квартиры.

Таблица № 9. Значение цен предложений квартир вторичного рынка в зависимости от района расположения.

Диаграмма № 9. Значение цен предложений квартир вторичного рынка в зависимости от района расположения.

В настоящее время в структуре предложения квартир вторичного рынка в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже квартир в Центральном районе.

Таблица № 10. Доля предложений квартир вторичного рынка в зависимости от района расположения.

Диаграмма № 10. Доля предложений квартир вторичного рынка в зависимости от района расположения.

Ожидания рынка

В целом профессиональные участники рынка недвижимости фиксируют тенденцию роста активности покупателей. Тем не менее, эксперты рынка утверждают, что рынок не вернётся к самым высоким показателям 2008 года. Специалисты рынка отмечают некоторые из особенностей спроса 2011 года в сравнении с докризисными тенденциями. В 2006 - 2008 гг. устойчивый рост цен стимулировал предсезонные покупки квартир (весенние покупки). В 2011 году стабильное состояние рынка, отсутствие значительного роста цен позволяет покупателям спокойно выжидать и не торопиться с вложением инвестиций. Часть инвесторов считает, что рынок недвижимости существенно подешевеет, после завершения Олимпиады в Сочи в 2014 году, когда снизиться административное влияние на рынок. О существенном росте спроса на недвижимость в Сочи в настоящий момент говорить не приходится. Специалисты рынка прогнозируют повышение отложенного спроса не ранее середины 2012 года.

В четвертом квартале 2011 года стоимость жилья в Сочи примерно остается на треть ниже докризисного уровня 2008 года. Имеется разнонаправленное изменение рынка по сравнению с третьим кварталом 2011 года связанное с летним повышением и осенним сезонным снижением цен недвижимости в курортный сезон. Рост стоимости недвижимости, в сравнении с минимумом цена в середине 2010 года остаётся незначительным Эксперты называют показатели роста от 1,5 до 5%. Колебания стоимости квадратного метра квартир в Сочи летом - осенью 2011 года оставались незначительными (в пределах 1000 рублей м?). Таким образом, ситуацию на рынке квартир Сочи можно назвать стагнацией.

Размещено на Allbest.ru