Эволюция денежной системы России. Сущность и механизм ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Эволюция денежной системы России. Современная денежная система РФ и её характеристика

ипотечный денежный кредитование

Результат любого производства может оставаться «продуктом», а может принять и форму «товара», - это зависит от цели производства.

В дотоварном (натуральном») хозяйстве результат производства потребляется самим производителем. В товарном же хозяйстве (основанном на общественном разделении труда) «производитель» и «потребитель» - разные лица, поэтому продукт производится с целью продажи и переходит к потребителю опосредственно - только через куплю. Таким образом, «товар» отличается от «продукта» тем, что его путь от производства к потреблению обязательно пролегает через рынок. А ведь свободный рынок - сфера непредсказуемая. Вот почему всякий товар есть продукт, но не всякий продукт может стать товаром, - для этого он должен быть куплен.

Древнейший предок рынка - обмен излишками продуктов («продуктообмен»). Позже его сменил прямой товарообмен, когда товар непосредственно обменивается на товар. Однако с развитием производства осуществлять прямой товарообмен («бартер») становилось все сложнее и обходилось все дороже. Возникшее противоречие между необходимостью товарообмена и ростом затрат на такой обмен было преодолено появлением денег.

История развития денежной системы России уходит своими корнями в глубокую древность. Денежное обращение в Древней Руси прошло те же этапы, что и денежное обращение других стран, но имело свои особенности. Возникновение и становление русской денежной системы включает три периода:

· период древности и формирования городов;

· период от нашествия татар и до падения Новгорода;

· период собирания русских земель времен Ивана Грозного.

Древние славяне вступали в меновые отношения со своими непосредственными соседями хазарами. Возникновение обмена обусловило потребность в меновом посреднике. Русские и хазары находились приблизительно на одной стадии развития цивилизации. В качестве менового посредника в данный исторический период выступали товары, пользующиеся повышенным спросом на местном рынке. У русских охотничьих племен в этом качестве выступали: куны, векши, резаны, ногаты. Счет велся в белках, соболях, кунах и пр. Белки считались тысячами (1 единица = 1000 шт.); соболя и куны - сороковками (1 единица = 40 шт.). Пушниной платили налоги, дань и прочие платежи во взаимных сделках и по сделкам с другими племенами. Обращение пушнины в качестве средства платежа ограничивалось районами, где хорошо был развит охотничий промысел.

В Новгороде Великом в качестве мелких денег использовались головы белок. Несовершенство товарно-счетных эквивалентов заключалось в их слабой делимости и недостаточной транспортабельности. Поэтому на смену животным, растительным и меховым деньгам пришли драгоценные металлы. Когда люди стали добывать и обрабатывать металлы, то выяснили, что они более удобны в качестве всеобщего эквивалента из-за таких свойств как: однородность, делимость, безотходность, портативность, транспортабельность, универсальное средство накопления. Товарные металлические эквиваленты выступали в трех основных формах. Первые были в форме орудий труда, украшений. Вторые в форме слитков. Третьи в форме монет. Первая группа выступала и в роли обычного товара и в роли товара-эквивалента и больше примыкала к товарному гилоистическому периоду, являясь переходом от товарных денег к металлическим деньгам. Вторая группа относилась к металло-слитковому периоду. Третья являлась представителем монетно-чеканного периода. Эволюция металлических денег прошла слитковый и монетный периоды.

Период с середины 12 и до середины 14 веков вошел в историю русского денежного обращения как «безмонетный период». Вместо монет для крупных платежей стали использовать серебряные слитки, получившие название гривны серебра или гривны новых кун. Существовало несколько разновидностей гривен - слитков, различавшихся по весу и форме: новгородские, киевские, черниговские, литовские. С начала 14 века встречается название крупной платежной единицы - рубль.

Централизация денежной системы получила развитие в 16 веке во времена Ивана Грозного. Первая денежная реформа была связана с утверждением государственной монополии на чеканку монет и регулирование денежного обращения. Одновременно были ликвидированы частные заказы на чеканку монет и частные монетные дворы. Была закреплена централизация чеканки монет только на Московском денежном дворе, находившемся в ведении Приказа большой казны. Для чеканки монет преимущественно использовалось серебро и медь. До открытия серебряных рудников власти испытывали нехватку серебра, в связи с чем, для чеканки русских монет использовались переплавленные иностранные серебряные монеты.

В 1654-1663 гг. сделана попытка реформирования архаичного денежного обращения путем:

· расширения набора номиналов;

· чеканки рублевой монеты, ориентированной на крупную европейскую монету - «талер»;

· использования в качестве монетного сырья не только серебра, но и меди.

В результате денежной реформы 1654-63 гг. в обращении России появились: серебряные рубли; полуполтины; медные полтины; алтыны и гроши.

При Петре I в 1724 г. в Санкт-Петербурге был открыт Монетный двор. После открытия месторождений золота и с началом организации его промышленной добычи в России стали регулярно чеканиться золотые монеты.

Первые бумажные деньги были выпущены в России в годы правления Екатерины II в 1769 г. Они получили название ассигнаций. Вначале курс ассигнаций был очень высок (98-101 копеек серебром за 1 руб. ассигнациями). Однако, уже в 1810 г. началось резкое падение курса ассигнаций в результате последствий русско-турецкой войны. В целях упорядочения денежного обращения в том же году премьер-министр российского правительства Сперанский М.М. разработал знаменитый «План финансов», в котором в том числе предусматривалось уничтожение ассигнаций, ограничение обращения медных монет, а также создание государственного эмиссионного банка для выпуска разменных на серебро банковских билетов (банкнот). Однако, этот план до конца не был реализован, вследствие войны с Наполеоном 1812 г. И только в 1839-1843 гг. ассигнации были полностью выведены из обращения. В 1860 году был создан Государственный банк России, который стал выполнять все функции центрального эмиссионного банка. В конце XIX века в России уже была развита промышленная добыча золота, что сделало возможным преобразование денежной системы страны. Россия раньше других стран перешла к промышленной добыче золота, опередив в этом отношении Северную Америку на 35 лет, Австралию - на 37 лет, Южную Африку - на 50 лет. Добыча золота в то время достигала 42 тонн в год. В результате Госбанк России смог создать мощный золотой фонд, и уже к началу 20 века министром финансов С.Ю. Витте в России был введен золотой стандарт и золотое обращение. За 5 лет золотой запас Госбанка России вырос в 2,3 раза и составил 1095,5 млн. руб. К 1913 году Россия стала одной из крупнейших держав мира и переживала расцвет.

После Октябрьской революции 1917 г. руководство Советской России приступило к ликвидации товарно-денежных отношений (так называемая политика военного коммунизма). Идеологи коммунистической партии считали, что в создаваемом новом коммунистическом обществе деньги не потребуются, поэтому их предполагалось уничтожить в короткий срок с помощью неограниченной эмиссии. Началась ликвидация товарно-денежных отношений.

К сентябрю 1918 г. большевики захватили, национализировали, а затем упразднили все кредитные учреждения страны, оставив только Госбанк, который был переименован в Народный банк. Советское правительство аннулировало все внутренние и внешние государственные займы.

В 1920 г. Народный банк был также упразднен, а неограниченное право эмиссии денег было предоставлено местным органам советской власти. Фактически это означало ликвидацию банковской системы. Следствием политики свертывания товарно-денежных отношений явилась политика, направленная на ликвидацию денег. Уничтожить деньги предполагалось с помощью неограниченной эмиссии, результатом которой является такое обесценение денег, что они сами по себе отмирают.

Полная потеря управления экономикой потребовала от правительства восстановления элементарной макроэкономической сбалансированности, и первоочередной задачей стала стабилизация денежной системы, в целях которой в 1992 г. были объявлены либерализация цен и валютно-обменных операций. В действительности же произошел полный отпуск цен, и государство отказалось от их контроля. В то же время понятие либерализации цен подразумевает частичный отпуск цен под контролем государства. Так, в западно-европейских странах после Второй мировой войны цены контролировались со стороны государства еще в течение 10-15 лет, что позволило сохранить от обесценения доходы населения и предприятий, и, следовательно, экономику в целом.

В России в декабре 1992 г. по сравнению с декабрем 1991 г. средняя заработная плата возросла в 1,3 раза, а индекс потребительских цен - в 26 раз. 23% населения (34 млн. чел.) имели доход ниже прожиточного уровня. Страна встала на грань гиперинфляции. Резкому росту цен способствовал также денежный навес, образовавшийся еще в советское время. К началу 1992 г. денежная масса составляла 76,5% ВВП, а уже к концу года вследствие роста цен этот показатель сократился до 15%. Таким образом, денежный навес был ликвидирован за первые 4 месяца рыночных преобразований.

Однако, инфляция не снизилась, что было обусловлено некорректной макроэкономической политикой Правительства РФ. Основной задачей в рамках финансовой стабилизации было обеспечение бездефицитности федерального бюджета, которую, как известно, можно достичь двумя путями или их сочетанием: совершенствованием налоговой системы и путем заимствований. Однако, разрыв между доходами и расходами бюджета покрывался за счет дополнительной эмиссии денег. В целях уменьшения денежной массы в обращении Центральный Банк ужесточил условия кредитования коммерческих банков (была повышена учетная ставка до 80% и установлен лимит прироста кредитов Центробанка в размере 15%). Если бы эти условия были выдержаны хотя бы в течение года, то темпы инфляции удалось бы снизить до 3-5% в месяц. Но этого сделано не было. Эмиссия денег и прямых кредитов Центробанка в целях покрытия дефицита бюджета все продолжалась. Прирост кредитных ресурсов достиг 125% по сравнению с запланированными 15%. Дестабилизацию денежной системы усилило продолжавшее кредитование Центробанком государств рублевой зоны.

Массированное кредитование Центробанком коммерческих банков не имело никакого экономического обоснования. Его масштабы и отсутствие контроля над использованием полученных средств дают повод говорить о политических и даже криминальных мотивах. Именно в этот период была сформирована основная часть финансового состояния крупнейших банков России.

Наряду с денежно-кредитной политикой большое значение для экономики имеет политика обменного курса, которая является составной частью макроэкономической политикой любого государства. В России в условиях переходного периода существовала множественность валютных курсов, которая в июле 1992 г. была отменена. Был введен новый механизм определения обменного курса национальной валюты - единый официальный курс российского рубля к доллару США, который устанавливался по результатам торгов одной из восьми валютных бирж России - Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ). Однако этот механизм был непродуманным, поскольку на биржевые торги в целом приходилось до 20% всех валютных операций. Оставались за пределами внимания 80% валютных операций на внебиржевом рынке, а также динамика важнейших макроэкономических показателей, таких как ВВП и прирост денежной массы. Совершенно очевидно, что в результате использования такого механизма курс рубля был недостоверным, что предопределило его дальнейшее падение. Либерализация валютно-обменных операций на фоне бесконтрольного неограниченного кредитования коммерческих банков и постоянного падения обменного курса рубля сделала чрезвычайно доходным и привлекательным валютный рынок. Доверие к рублю все больше падало, а к доллару возрастало, что привело к «долларизации экономики», что, по сути, означало утрату рублем функции денег. Доллар стал выполнять функции средства обмена, средства платежа (обращения), стоимостного эквивалента, средства сбережения. Валютный рынок был буквально атакован рублевой массой. Спрос на американскую валюту во много раз превышал предложение. В январе 1993 года темпы инфляции составляли 2% в день, соответственно 60% в месяц и 720% в год. Это означало, Россия вновь встала на грань гиперинфляции. Активность валютного рынка привела к тому, что скорость обращения на нем денег стала постоянным источником российской инфляции, который свел на «нет» все усилия Центробанка по связыванию денежной массы. Таким образом, обесценивание национальной российской валюты в начале рыночных преобразований было обусловлено:

- активностью валютного рынка;

- непродуманным механизмом установления курса рубля.

Падение курса рубля повлекло за собой катастрофические последствия - резкое снижение уровня жизни населения и взрывной рост неплатежей между предприятиями, который впоследствии перерастет в кризис неплатежей. Инфляция привела к обесцениванию средств не только населения, но и предприятий, которые стали закрываться. Таким образом, непродуманная политика либерализации цен и валютно-обменных операций привели к инфляции, которая практически уничтожила промышленность России.

Еще одной из причин финансового кризиса стало противостояние правительства и Банка России в вопросах макроэкономической политики. Правительство заявляло о жестком курсе, Центробанк же в лице председателя Геращенко неуклонно продолжал активное кредитование коммерческих банков и государств рублевой зоны по всем направлениям.

В 1993 г. на пост вице-премьера вместо Е. Гайдара был назначен Б. Федоров, который внес существенный вклад в дело обуздания инфляции. К важнейшим мероприятиям в этой сфере можно отнести следующие:

- сокращение финансирования дефицита бюджета за счет привлечения кредитов Центробанка и внешних кредитов;

- начало не эмиссионного финансирования дефицита бюджета на основе выпуска государственных ценных бумаг (ГКО);

- оказание давления на руководство Центробанка с целью повышения учетной ставки до 200 и более процентов;

- ведение лимитов на прирост кредитов Центробанка;

- отмена кредитования и массированных поставок наличности в государства рублевой зоны (страны СНГ).

В 1993 г. в обращение был введен рубль Российской Федерации.

Несмотря на то, что противостояние правительства и Центробанка, а также противоречия внутри самого правительства не исчезли, программа Б. Федорова по сокращению и ликвидации основных источников российской инфляции оказалась успешной. Следствием реализации данной программы было сокращение темпов инфляции до 4,6% в августе 1994 г. Стабилизация в денежно-кредитной сфере способствовала реальному росту рублевых сбережений населения. В то же время было отмечено падение валютных резервов, а темпы падения курса рубля впервые стали опережать темпы инфляции. К сентябрю 1994 г. Правительство разработало новый пакет стабилизационных мероприятий, который предусматривал жесткое ограничение дефицита бюджета в 7,8% ВВП и стабилизацию валютного курса.

Финансировать дефицит бюджета предполагалось посредством привлечения средств на внешнем и на внутреннем рынках. Однако, заимствования на внешнем рынке у частных иностранных кредиторов были ограничены неразвитостью российского финансового рынка и глубоким недоверием к политике российского правительства. Привлечение кредитных ресурсов у официальных кредиторов (МВФ, ЕБРР и др.) требовало длительных переговоров и обязательного выполнения рекомендаций международных финансовых организаций в вопросах макроэкономической политики, что означало частичную потерю суверенитета власти. К тому же рекомендации часто вырабатывались без учета реальной ситуации, без понимания особенностей российской действительности. По этой причине их выполнение не всегда шло на пользу российской экономике.

Современная денежная система РФ начала формироваться после распада Союза. Сегодня денежная система и денежное обращение функционирует согласно закону о Центральном банке от 12.04.1995 года, которые определил ее правовые основы.

Денежной единицей РФ (валютой) выступает рубль. Введение других единиц денег запрещено законом. По закону не требуется соотношения между рублями и золотом.

Курс рубля по отношению к валютам развитых стран устанавливается Центробанком РФ и официально публикуется. Это необходимо для поддержания нормальных условий для экономической деятельности страны.

Виды денег, имеющие силу в РФ - это банкноты и металлические монеты. Они обеспечены активами Центробанка, которые включают золотой запас, ценные бумаги, а также резервы кредитных учреждений.

Центробанк утверждают образцы денежных знаков. О выпуске новых денег сообщается в средствах массовой информации.

В РФ в обращении находятся наличные деньг (и монеты и банкноты) и безналичные (средства на счетах кредитных учреждений).

Поскольку рубль не связан с золотом, то фиксированных масштаб цен в РФ отсутствует. Государство официально назначает масштаб цен рубля.

Центробанк для регулирования экономики с помощью кредитно-денежной политики использует такие инструменты: дисконтную политику (ставка учетного процента), нормы резервов кредитных институтов, операции открытого рынка, регламентация нормативов для кредитных институтов и др.

Выпуск новых денег происходит на основе эмиссионного разрешения, которое выдает Правление Центробанка в пределах суммы, установленной Правительством РФ.

Денежная система России и ее развитие на современном этапе имеет свои цели. Например, сейчас главная цель денежно-кредитной политики, которую проводит Правительство Российской Федерации вместе с Центральным Банком, добиться снижения инфляции и удержание ее на максимально возможно низком уровне. Это даст возможность повысить роль платежной системы Российской Федерации для осуществления нормальной работы финансовых рынков. А также существует возможность в будущем осуществить ее интеграцию вместе с международными платежными системами.

Ипотечное кредитование: сущность и механизм. Российский и зарубежный опыт организации ипотечного кредитования

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка».

В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающего право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, выдаваемую коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Кредиторами по ипотеке являются ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки. Заемщики - юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

· земельные участки, находящиеся в частной собственности;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

· одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

· двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

· между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

· между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

· между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков. При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала). Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и / или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров: кредитного договора, договора об ипотеке, договора страхования заложенного жилья, договора купли-продажи жилья, генерального соглашения, агентского договора, договора переуступки прав требования по ипотечным кредитам, договора о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, договора страхования предпринимательского риска, договора купли-продажи ценных бумаг. На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора. После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья. На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

В западных странах действуют два режима правового регламентирования ипотеки: 1) режим ипотеки романо-германского права (страны Западной Европы); в его основе - значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или Поземельный книги, публикация ипотек и др.; 2) режим ипотеки стран англосаксонским права; в его основе - гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, т.е. качественно не отличается от других форм залога и гарантий.

Классической страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан еще 1770 г. в Силезии. Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII-XIX вв. во многом был обусловлен особенностями Прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. Сейчас в Германии существует около 30 специализированных ипотечных банков. В большинстве стран Европы и в Америке, по сути, отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляют универсальные коммерческие банки.

Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией. Основными документами, которые, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются:

1) Ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору для подтверждения его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;

2) Закладное письмо - долгосрочный ценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в виде процентов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, которая привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка. Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков. В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимостью и приносящие постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций являются, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования крупных строительных проектов.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т.е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

· максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности;

· срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

· процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

Кредиты с «шаровым» платежом. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы долга.

«Пружинный» кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость. При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода приносимого объектом недвижимости.

Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Канадский ролл-овер (от англ. rollover - катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы; для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и / или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации и / или увеличение размера ежегодных выплат, и наоборот. Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает дополнительные средства, теряемые кредитором.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом.

Европейский опыт ипотеки представляет собой одноуровневую систему. Основными чертами европейской модели являются:

· всеобъемлющая государственная поддержка участников системы;

· государственное регулирование путем установления правил игры.

Первый этап формирования системы связан с созданием института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Например, гарантии третьих лиц, распределение рисков по обязательствам с одного заемщика на группу, установление лимитов выделения кредитов в зависимости от оценочной стоимости залога. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило, кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие проценты (не более 7-8% годовых).

Второй этап развития системы связан с формированием вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию «закладных листов» стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль государственного влияния и регулирования растет: вводится специализированный надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения на эмитентов бумаг, и регулируется объем эмиссии.

Третий этап развития системы связан с интеграцией территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим совершенствованием финансовых инструментов вторичного рынка.

Особого внимания заслуживает тот факт, что становление системы ипотечного кредитования происходит в условиях, не только не отличающихся экономической стабильностью, а, напротив, порой и кризисных. Это обстоятельство позволяет рассматривать процесс создания системы ипотечного кредитования как меру, способствующую стабилизации экономики страны, что происходит за счет привлечения инвестиций в реальный сектор экономики и укрепления финансового рынка. В частности, при восстановлении послевоенной Германии, как и во времена Великой американской депрессии, механизм ипотечного кредитования использовался, как одна из основных мер вывода экономики этих стран из глубокого кризиса. Особого внимания заслуживает так называемая «система стройсбережений». Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. Ссудосберегающая модель - это «сбалансированная автономная модель». Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Это является существенным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Главные выгоды системы стройсбережения для государства:

· государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

· государству создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду; отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах; государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

· в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одно временно учитывая их при налогообложении.

Изучая проблему адаптации одноуровневой системы ипотечного кредитования в современной России, можно сделать вывод о невозможности массового, социально-значимого рынка ипотечного кредитования в условиях предъявления к ипотечным банкам универсальных нормативов как к любым иным коммерческим банкам. Несовершенство современного российского законодательства делает работу потенциальных участников этого рынка невыгодной. Выходом из этой проблемы является принятие специального закона об ипотечных банках, устанавливающего особые нормативы деятельности; правового режима эмиссионных ценных бумаг; форм и методов государственного контроля над операциями ипотечных банков с этими бумагами. Эти меры должны снизить издержки участников рынка ипотечного кредитования и обеспечить работоспособность системы. Однако, несмотря на справедливость вывода, эти предложения не дают ответа еще на ряд вопросов. Сможет ли среднестатистический россиянин оплачивать кредиты, соответствующие нынешнему уровню ставки рефинансирования Центробанка - 50-60% годовых? Если нет, то какая часть населения может? Как обеспечить долгосрочные активы при краткосрочных пассивах? Условия кредитования устанавливать с постоянными параметрами или с переменными, в зависимости от инфляции? Если с переменными, то как обеспечить, чтобы уровень инфляции соответствовал уровню доходов населения? К сожалению, ответы на эти вопросы известны. В настоящее время на рынке капитала нет длинных и «дешевых» денег. Те ресурсы, которые предлагаются, могут обслужить только богатые люди, давно решившие свои жилищные проблемы. В этом случае в систему ипотечного кредитования на переходный период нужно внедрять специальные механизмы, позволяющие вовлечь в систему широкие слои населения. В ряде регионов нашей страны предпринимаются попытки использования представленной модели. Кудрявцевы в своей книге, сравнивая системы ипотечного кредитования, предпочтение отдают ссудосберегательной модели в связи с ее автономностью, а значит, независимостью от финансового рынка. Однако, здесь заложено противоречие в курсовой разнице валюты заемных и возвратных средств. Если сбережения производятся, например, в долларах США, а возврат производится в рублях, возникает необходимость покрывать не только% по обслуживанию кредита, но и курсовую разницу валют. Вторая составляющая, как правило, в условиях неустойчивой экономики представляет собой значительную величину. Несмотря на кажущуюся замкнутость и консервативность ссудосберегающей системы, она может рухнуть при скачке курса доллара, который. например, имел место 17 августа 1998 г. Второй значительный недостаток, который характерен для этой системы в условиях российской экономики, - это отсутствие надежных гарантий для сбережений. По условиям ссудосберегательной системы ее участник от 3 до 5 лет накапливает ресурсы, а затем кредитуется. В связи с тем, что в России на протяжении последних 10 лет население, как минимум 3 раза, теряло сбережения на счетах банков, в настоящее время отсутствует реальная возможность применения этой технологии для накопления средств. Наиболее популярным способом накопления является покупка наличной валюты экономически развитых стран.

Размещено на Allbest.ru