Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Методология статистического анализа динамики цен на жилье
• 1.1 Методические подходы к анализу рынка недвижимости
• 1.2 Применение анализа на основе анализа динамического ряда при анализе недвижимости
• Глава 2. Анализ динамики цен на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга
• 2.1 Характеристика рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга
• 2.2 Анализ динамики цен на жилье
• Заключение
• Список литературы

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991 г.), легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недвижимости.

Рынок недвижимости -- это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д. Одной из характеристик рынка недвижимости выступает ограниченность ресурсов, продавцов и покупателей. В частности ограниченность проявляется в ограниченном количестве продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Так же ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Целью настоящей работы является статистический анализ динамики цен на жилье в Санкт-Петербурге.

Предметом исследования являются цены на жилье в Санкт-Петербурге.

При написании работы был использован нормативно-правовой материал, научная и учебная литература, а так же периодические издания последних лет. Базой для статистического анализа послужил Аналитический вестник, повествующий о социальной сфере в РФ и официальные отчеты Министерства финансов об исполнении бюджета РФ.

коммерческий недвижимость жилье рынок

Глава 1. Методология статистического анализа динамики цен на жилье

1.1 Методические подходы к анализу рынка недвижимости

Исследования рынка недвижимости базируются на общих научных принципах и методах, в том числе это относиться и к общим требованиям к исследователям. Необходимо, чтобы исследователь был объективным, применял меры предосторожности, чтобы не повлиять на интерпретацию зафиксированных данных, указывал степень погрешности своих данных, был творческой личностью, определял новые направления поиска, использовал современные методы исследования.

Можно выделить следующие основные этапы информационной диагностики рынка коммерческой недвижимости:

1. Постановка проблемы.

2. Определение целей исследования.

3. Определение объекта исследования

4. Выдвижение гипотез исследования.

5. Выбор методов и средств исследования.

6. Определение типа требуемой информации и источников ее получения.

7. Процесс получения данных.

8. Обработка и анализ данных.

9. Разработка выводов и рекомендаций.

10. Оформление результатов исследования.

Рассмотрим более подробно каждый этап сбора и оценки информации о деловом партнере.

Постановка проблемы. Основной проблемной ситуацией, которая может быть разрешена посредством реализации системы маркетинговых исследований, является наличие противоречия между информационной потребностью потенциального клиента фирмы и ограниченными возможностями их удовлетворения в результате отсутствия соответствующих методик и средств. Для выявления причин этого противоречия необходимо провести проблемную диагностику фирмы, под которой понимается всесторонний анализ текущей производственно-экономической деятельности фирмы с целью выявления имеющихся и перспективных резервов развития для оптимизации деятельности фирмы в сложившихся условиях.

Задачами диагностирования является:

· выявление основных проблем предоставления информационно-аналитических услуг, оценка и ранжирование их по степени важности;

· определение причин возникновения проблемы;

· выявление внутренних резервов и основных направлений повышения эффективности производства информационных услуг;

· анализ и оценка результатов деятельности специалистов фирмы.

В процессе проблемной диагностики фирмы решаются и инновационные проблемы, связанные с внедрением принципиально новых технических, технологических и других разработок, созданных в процессе специальных исследований.

Задача этого этапа исследования состоит в том, чтобы, определить особенности и средства достижения цели разрешения данной проблемы.

На этапе постановки исследовательской проблемы производится анализ выявленной проблемной ситуации и формализованное описанное результатов проведенной диагностики. Здесь выявленные источники проблемы оцениваются и ранжируются по степени актуальности, масштабности, степени решаемости проблемы силами фирмы, тенденциям развития проблемы. В результате оценивания характеристик выбираются наиболее актуальные и значимые источники проблемной ситуации.

Каждый из источников проблемной ситуации может быть рассмотрен как система, состоящая из множества составляющих компонентов. Поэтому, существует объективная необходимость классификации и систематизации компонентов, которая отражается уровнем их взаимосвязи по ряду общих признаков.

Процесс постановки исследовательской проблемы носит итерационный характер, результатом которого является иерархическая структура источников проблемы.

Определение целей исследования. Цель диагностики рынка коммерческой недвижимости всегда зависит от фактически сложившейся рыночной ситуации. Она вытекает из информационной потребности и направлена на снижение уровня неопределенности в принятии решений.

Диагностика рынка коммерческой недвижимости всегда направлена на определение и решение какой-либо конкретной задачи: аренда, покупка или продажа. Ясное, четкое изложение проблемы является ключом к проведению успешной диагностики рынка коммерческой недвижимости.

Цели диагностики вытекают из выявленных проблем, достижение этих целей позволяет получить информацию, необходимую для решения этих проблем. Они характеризуют тот недостаток информации, который должен быть ликвидирован для предоставления руководителям возможности решать рыночные проблемы.

Цели должны ясно и четко сформулированы, быть достаточно детальными, должна существовать возможность их измерения и оценки уровня достижения. При постановке целей диагностики рынка коммерческой недвижимости определяется, какая информация необходима для решения данной проблемы. Это и определяет содержание целей диагностики. Таким образом, основным моментом определения целей диагностики является выявление специфических типов информации, полезной потребителям информации при решении вопросов управления коммерческой недвижимостью.

Исходя из этого диагностика может носить следующий характер:

· разведочный, т.е. быть направлены на сбор предварительной информации, предназначенной для более точного определения проблем;

· описательный, т.е. заключаться в простом описании тех или иных аспектов реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости;

· казуальным, т.е. быть направлены на обоснование гипотез, определяющих содержание выявленных причинно-следственных связей.

Характер целей исследования рынка недвижимости предопределяет выбор конкретных типов исследования, носящих те же названия, а именно: разведочный, описательный и казуальный.

Определение объекта исследования. Объект диагностики может относиться различным сегментам рынка или это может быть деятельность конкретной организации на рынке недвижимости. И в том и в другом случае необходимо целостное описание объекта исследования, то есть, нужна его модель, которая позволяет в наглядной форме представить элементы системы и взаимосвязь между ними. Для целей информационного описания объекта исследования могут применяться разные виды информационных моделей, описывающих состав или структуру системы.

Выдвижение гипотез исследования. Концептуальная схема объекта определяет его конструктивно. Она намечает внутренние характеристики и способы связи объекта с внешней средой. Содержательно концептуальная схема строится в соответствии с целью исследования и постановкой проблемы.

Выбор методов и средств исследования. Целостный характер объекта, изучение его в естественной среде и, следовательно, наличие в ней факторов и явлений различной природы создают необходимость выбора для их изучения системно-целостного подхода. Эффективность диагностики рынка коммерческой недвижимости зависит от адекватности выбранного метода. Как показала практика работы, такими методами являются:

· многомерные методы (например, кластерный анализ). Используются для анализа маркетинговых решений, в основе которых лежат многочисленные взаимосвязанные переменные;

· метод статистической теории принятия решений (теория массового обслуживания, теория игр и др.). Применяется для вероятностного описания реакции потребителей на изменение рыночной ситуации;

· детерминированные методы исследования операций (линейное и нелинейное программирование). Применяется для принятия оптимального решения при наличии множества взаимосвязанных переменных;

· имитационные методы. Используются в случаях, когда элементы, определяющие маркетинговую ситуацию, не поддаются аналитическим решениям;

· регрессионные и корреляционные методы. Применяются для определения взаимосвязей между переменными, описывающими маркетинговую деятельность фирмы;

· модели сетевого планирования и управления. Используются для определения последовательности выполнения работ при решении различных маркетинговых задач.

Определение типа требуемой информации и источников ее получения. На этом этапе реализуется технология исследования, посредством сбора, обработки и анализа информации. Эта технология строится на основе общих положений, заданных целями, концепцией и принятыми подходами, достаточно жестко регламентирующими все процедуры.

На первом этапе диагностики определяются наиболее значимые аспекты, позволяющие дать многомерную характеристику рынку недвижимости.

Процесс получения данных. На втором этапе проводится отбор источников информации. При проведении диагностики используются два вида данных: первичные и вторичные. Сразу оговоримся, что в библиографоведении и маркетинге принято различное понимание этих терминов. В маркетинге под вторичными (главным образом опубликованными) данными подразумеваются сведения, которые уже имеются в информационном потоке, будучи собранными для какой-либо другой цели. Первичные (оригинальные) данные -- это сведения, отсутствовавшие ранее в информационном потоке и собираемые для целей конкретного исследования непосредственно самим исследователем или сотрудником маркетингового отдела.

Исследование обычно начинается со сбора вторичных данных. Источники вторичных данных традиционно разделяются на внутренние, т. е. документы фирмы -- производителя информационной продукции, создаваемые для собственного использования, и внешние. Очевидна ценность, но одновременно и малодоступность внутренних источников информации. К ним относятся: статистическая и бухгалтерская отчетность, результаты внутренних исследований, акты ревизий, проверок, кадровая документация и так далее. Как правило, эта информация составляет коммерческую тайну предприятия, а ее источники относятся к категории ограниченного доступа. Лишь часть из них представлена в открытой печати.

Информационно емкими источниками информации о рынках традиционно являются разнообразные справочные издания, представленные как в печатной, так и в электронной форме. Среди них адресно-фирменные и товарно-фирменные справочники и базы данных, которые можно использовать для анализа деятельности организаций на рынке коммерческой недвижимости. Так же при анализе рынка активно используются информационно-аналитические издания и базы данных.

Вторичная информация обладает целым рядом достоинств: ее сбор обходится быстрее и дешевле, поскольку она была уже собрана для других целей и требует только уточнения и обобщения; информация, полученная из независимых источников, как правило, достоверна.

Вместе с тем вторичные данные имеют недостатки: могут публиковаться не все результаты исследования; сведения могут быть устаревшими, неполными, неточными, и часто несопоставимыми. Такая ситуация может объясняться как объективными причинами, так и субъективными -- желанием ввести конкурентов в заблуждение. Как правило, особо ощутима нехватка данных, позволяющих судить о качестве информационных продуктов и услуг. Все это требует сопоставления и серьезного анализа выявляемых сведений.

Первичные данные, собираемые самостоятельно, имеют следующие принципиальные достоинства:

· их выявляют в точном соответствии с целями исследования (достигается необходимая степень детализации сведений);

· методика работы определяется заранее, а ее соблюдение контролируется;

· полученные результаты являются собственностью организации и могут обеспечить конкурентное преимущество;

· снимается противоречивость данных из различных источников. Среди трудностей получения первичных данных следует отметить большие временные и экономические затраты на их сбор и невозможность получения некоторых сведений.

Первичные данные получают путем осуществления устного опроса или анкетирования сотрудников библиотек и информационных учреждений; опроса пользователей для выявления их мнений о качестве обслуживания, анализа продукции, посещения выставок, конференций, презентаций, организуемых профессиональным сообществом. Преимуществом таких исследований является установление деловых контактов с коллегами, работающими в учреждениях информационной сферы.

Обработка и анализ данных. На третьем этапе осуществляется сбор информации и ее фиксация. Для единообразной и многоаспектной характеристики производителей информационной продукции удобно использовать нормализованную форму-справку. В справке фиксируются основные позиции, определенные на 1-м этапе исследования, обязательно фиксируются источники, дата получения сведений об организации. Предусматривается позиция «Примечания», где фиксируются значимые дополнительные сведения, характеризующие деятельность организации.

Четвертый этап -- анализ собранной информации -- предполагает ее изучение и переработку с помощью специальных методов и приемов. В качестве схемы для анализа информационного рынка может быть предложена аналитическая сопоставительная таблица, в которой по горизонтали приводятся названия организаций, а по вертикали в упорядоченной форме сведения о предоставляемых ими информационных продуктах и услугах. На пересечении граф фиксируются отметки об условиях предоставления (бесплатно, платно и по какой цене, наличие скидок) или примечания. Заполнение такой таблицы дает наглядную картину о распространенности отдельных видов услуг и позволяет выявить нишу на информационном рынке.

Разработка выводов и рекомендаций. На основании анализа собранной информации проводят прогноз возможностей дальнейшего применения результатов исследования. Этот этап очень важен, особенно для прикладного исследования. Здесь необходимо показать соответствие полученных результатов поставленной цели и определить пути их практического использования.

1.2 Применение анализа на основе анализа динамического ряда при анализе недвижимости

Процесс развития, движения социально-экономических явлений во времени в статистике принято называть динамикой. Для отображения динамики строят ряды динамики (хронологические, временные), которые представляют собой ряды изменяющихся во времени значений статистического показателя, расположенных в хронологическом порядке. В нем процесс экономического развития изображается в виде совокупности перерывов непрерывного, позволяющих детально проанализировать особенности развития при помощи характеристик, отражающих изменение параметров экономической системы во времени.

Составными элементами ряда динамики являются показатели уровней ряда (уровень развития явления), и периоды времени (годы, кварталы, месяцы, сутки) или моменты (даты) времени.

Уровни ряда обычно обозначаются через «у», моменты или периоды времени, к которым относятся уровни, - через «t».

В данной работе для проведения статистического анализа расходов на социальные нужды в качестве показателей времени рассматриваются годы, а в качестве уровней ряда динамики - статистические показатели отражающие изменение цен на жилье.

Одним из важнейших направлений анализа рядов динамики является определение развития явления в отдельные периоды времени. Основные задачи, связанные с определением закономерностей изменения расходов на социальные нужды, связаны с выявлением:

· величины и тенденций изменения уровней ряда динамики;

· интенсивности изменения уровней временного ряда;

· средних значений динамического ряда;

· основных факторов, обуславливающих изменение значений уровня ряда динамики.

Для выявления специфики изменения расходов на социальные нужды за 6 лет и их количественной оценки определим абсолютные и относительные показатели изменения расходов.

К таким показателям относятся: абсолютный прирост, темп роста и прироста, абсолютное значение одного процента прироста.

Абсолютный прирост характеризует размер увеличения (или уменьшения) уровня ряда за определенный промежуток времени. Он равен разности двух сравниваемых уровней и выражает абсолютную скорость роста.

Принято исчислять два вида абсолютного прироста:

· Базисный абсолютный прирост исчисляется как разность между сравниваемым уровнем и уровнем, принятым за базу сравнения:

· Цепной абсолютный прирос - это разность между сравниваемым уровнем и уровнем, принятым за базу сравнения:

где i= 1,2, 3, ..., n.

Показатель интенсивности изменения уровня ряда в зависимости от того, выражается ли он в виде коэффициента или в процентах, принято называть коэффициентом роста или темпом роста. Иными словами, коэффициент роста и темп роста представляют собой две формы выражения интенсивности изменения уровня. Однако необходимо отметить, что не нужно пользоваться одновременно двумя формами, которые по существу идентичны. Разница между ними заключается только в единице измерения.

Коэффициент роста показывает, во сколько раз данный уровень ряда больше базисного уровня (если этот коэффициент больше единицы) или какую часть базисного уровня составляет уровень текущего периода за некоторый промежуток времени (если он меньше единицы).

Показатель темпа роста используется для оценки интенсивности изменения уровней ряда динамики.

Базисные темпы роста оцениваются отношением текущего уровня к базисному:

Цепные темпы роста определяются отношением текущего уровня к предыдущему:



Наряду с темпом роста можно рассчитать показатель темпа прироста, характеризующий относительную скорость изменения уровня ряда в единицу времени. Темп прироста показывает, на какую долю (или процент) уровень данного периода или момента времени больше (или меньше) базисного уровня.

Базисный темп прироста - это отношение сравниваемого базисного абсолютного прироста к уровню, принятому за базу сравнения.

Цепной темп прироста есть отношение сравниваемого цепного абсолютного прироста к предыдущему уровню.

Если темп роста всегда положительное число, то темп прироста может быть положительным, отрицательным и равным нулю.

Абсолютным ускорением в статистике называется разность между последующим и предыдущим абсолютными приростами (). Ускорение показывает, насколько данная скорость больше (меньше) предыдущей.

Таким образом, абсолютное ускорение есть скорость изменения скорости. Оно может быть положительным и отрицательным числом.

Сводной обобщающей характеристикой интенсивности изменения уровней ряда динамики служит средний темп роста, показывающий, во сколько раз в среднем за единицу времени изменился уровень динамического ряда.

Необходимость исчисления среднего темпа роста возникает вследствие того, что темпы роста из года в год колеблются.

Средний темп роста вычисляется по формуле средней геометрической из цепных коэффициентов роста:

При расчете средних темпов роста по периодам различной продолжительности (разно отстоящие ряды динамики) пользуются средними геометрическими взвешенными по продолжительности периодов. Формула средней геометрической взвешенной будет иметь вид:

где t - интервал времени, в течение которого сохраняется данный темп роста;

Средний темп прироста не может быть определен непосредственно на основании последовательных темпов прироста или показателей среднего абсолютного прироста. Для его вычисления необходимо вначале найти средний темп роста, а затем уменьшить его на единицу, или 100 %.

Таким образом, анализ динамики цен на жилье будем проводить в соответствии с вышеизложенными формулами.

Глава 2. Анализ динамики цен на рынке жилой недвижимости Сантк-Петербурга

2.1 Характеристика рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Рынок недвижимости -- это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

По функциональному назначению структура рынка недвижимости включает в себя отдельные объекты, представленные на рис.2.1.

Во-первых, - жилье (жилые помещения): квартиры в многоквартирных жилых домах; индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи); помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах и т.д.

Во-вторых, - коммерческая недвижимость: гостиницы, мотели, дома отдыха; бизнес-центры, офисные помещения; торговые центры, магазины; рестораны; пункты сервиса.

В-третьих, - промышленная недвижимость:заводские помещения; гаражи; офисы-склады; помещения научно-исследовательских организаций.

В-четвертых, - недвижимость социально-культурного назначения: больницы, поликлиники; школы; здания правительственных и административных учреждений; церкви, монастыри и другие культовые сооружения. И, наконец - земля (земельные участки).

Особое место в структуре рынка недвижимости занимает рынок жилья. Рассмотрим основные тенденции развития рынка жилья в Санкт-Петербурге. На сегодняшний день реализуются такие проекты комплексного развития территории как Балтийская Жемчужина, Новая Ижора. В период 2010 года на рынок поступит порядка 250 тыс.кв.м проекта Северная Долина, а в 2011 году - жилая недвижимость Морского фасада и Славянки. Таким образом, масштабные проекты жилой застройки уже сейчас оказывает серьезное влияние на рынок жилья в Санкт-Петербурге, в перспективе это влияние лишь усилится.

По данным Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, а также комитета по строительству городской администрации, в 2006-2010 г. в Петербурге было введено в эксплуатацию 2656,5 тыс. м2 жилья, что на 2% больше, чем в 2009 (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Ввод в действие жилых домов

	Введено, тыс. м2 общей площади	В % к предыдущему периоду	Инвестиции в жилищное строительство, млрд. руб.1)
			всего	в % к общему объему инвестиций в экономику
2006-2010	13483,9	1,6
из них
2006	2375,7	104,5	11702,8	8,0
2007	2636,9	111,0	22811,6	9,6
2008	3211,6	121,8	36553,3	12,5
2009	2603,2	81,1	26230,9	10,6
2010	2656,5	102,0	21733,7	7,6

По данным ГУИОН Городское Управление Инвентаризации и Оценки Недвижимости объем жилого фонда города на начало 2009 года составлял 110 млн. кв.м, причем доля качественного жилья в кв.м, состояние которого оценивается как хорошее или удовлетворительное, составляет более 90% . По состоянию на декабрь 2010 года в Санкт-Петербурге строится 157 объектов (175 с учетом очередей). Общая площадь новостроек на стадии строительства - порядка 4,9 млн. кв.м. 42% всего строящегося жилья относится к эконом-классу. Столько же - 42% - приходится на комфорт-класс. В бизнес-сегменте строится около 11% жилья. Доля элитных новостроек - 5%.

Рисунок 2.1. Структура строящегося жилья по классам По данным Комитета статистики Санкт-Петербурга

В 2009 года существенно увеличилась доля бюджетного строительства в общем объеме ввода жилья по сравнению с предыдущими периодами. Однако уже в следующем году показатель по объему ввода бюджетного жилья составит не более 0,3 млн кв.м, что на 52% ниже показателя в текущем году.

Рост строительства в 2010 г. по сравнению с 2009 г. произошел исключительно за счет типового домостроения в спальных районах, в то же время количество реконструируемых объектов, напротив, уменьшилось на треть, а индивидуальных домов построено на 23% меньше. За год в Петербурге построено 167 новых типовых жилых домов, 22 дома было реконструировано и возведено 215 объектов индивидуального строительства на средства горожан. Несмотря на то, что общее количество типовых домов меньше количества возведенных индивидуальных домов, подавляющее большинство введенных жилых площадей относятся к категории типового жилья, что вполне объяснимо, учитывая, что индивидуальное жилье никогда не бывает многоквартирным. Площадь же введенных в 2000 г. реконструируемых домов, а также индивидуального жилья уменьшилась практически вдвое. В какой-то степени снижение предложения по элитному жилью (а практически все реконструируемое жилье попадает в категорию элитного) можно объяснить обострившейся ситуацией в связи с введенным губернатором новым порядком согласования. Согласно данному порядку необходимо согласовывать инвестиционные проекты с населением, и именно в центре возникают конфликтные зоны. Это влечет за собой лишние затраты и другие сложности для инвестора, и, как следствие, может привести к дефициту предложения и росту цен на рынке элитного жилья. Можно ожидать снижения покупательского доверия к этому сегменту рынка, вызванного переносами сроков сдачи либо замораживанием части объектов.

Потребность в новом жилье остается на достаточно высоком уровне, однако постоянно растут и требования покупателей. Уровень предложения существенно выше реального спроса, в результате конкуренция среди строительных фирм обостряется. В связи с этим следует ожидать обострения ценовой конкуренции в районах с избыточным предложением, а также конкуренции по качеству при сопоставимых ценах на жилье. Большое значение в глазах потребителя приобрели такие ранее несущественные конкурентные преимущества, как стеклопакеты, остекленные лоджии, охраняемый подъезд, близость строящегося дома к будущей станции метро и т. д.

По мнению некоторых специалистов строительного рынка, действия петербургских застройщиков не скоординированы, что приводит к дисбалансу предложения. Популярность той или иной зоны у покупателей приводит к тому, что строители приобретают права на застройку участков, расположенных практически вплотную, и в одно и то же время предлагают квартиры на продажу. Наиболее очевидно эта тенденция прослеживается в северной части Приморского района, вдоль Морской набережной Васильевского острова и в некоторых других районах города.

Больше всего жилья строится в Приморском районе - более 1 млн. кв.м. На него приходится около 23% всех новостроек Петербурга. На втором месте - Выборгский район (порядка 920 000 кв.м. строящегося жилья). На третьем месте расположился Московский район (почти 580 000 кв.м.).

Рисунок 2.2. Структура строительства жилья по районам По данным Комитета статистики Санкт-Петербурга

Спрос на жилье по типам квартир представлен на рис. 2.3.

Рисунок 2.3. Структура спроса по типам помещений

Как видно из рисунка максимальный спрос покупателей в 2010 году сконцентрировался на 1_комнатных квартирах площадью преимущественно от 31 до 50 кв.м. Доля их продаж составила около 46%. Следующими по популярности стали 2_комнатные квартиры площадью от 51 до 70 кв.м. (30%). На квартиры студии пришлось 16% спроса. Среди 3_комнатных квартир (порядка 8%) максимальным спросом пользовались квартиры площадью от 71 до 115 кв.м.

Рисунок 2.4. Структура спроса в зависимости от площади

По стоимости запросы потенциальных покупателей разделились следующим образом. Основной спрос (порядка 48%) пришелся на квартиры в диапазоне 1,7-2,3 млн. рублей. На втором месте по популярности (около 29%) квартиры за 4-4,5 млн. рублей. На третьем (примерно 13%) - строящееся жилье за 2,5-3 млн. рублей.

Рисунок 2.5. Структура спроса по общей стоимости квартир

В течение 2010 года средняя стоимость строящегося жилья варьировалась в пределах 70 000 - 71 000 рублей за кв.м. Максимальные средние ценовые показатели в 2010 г. зафиксированы в декабре, минимальные - в мае.

По итогам года средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах эконом-класса составила 64 815 рублей, в домах комфорт-класса - 71 509 рублей, в домах бизнес-сегмента - 93 018 рублей, в элитных новостройках - 142 953 рублей. Показано на рисунке 2.6.

Рисунок 2.6. Средняя стоимость строящегося жилья по классам

Тенденцией последних месяцев 2010 года стал повышающийся интерес к квартирам большого метража (в том числе, двухуровневым, с террасами, эксплуатируемой кровлей). Причина - общая нормализация экономической ситуации в стране и относительно низкие цены.

2.2 Анализ динамики цен на жилье

С октября 2010 г. на первичном рынке наметился рост цен на типовое жилье, чему способствовало увеличение цен на материалы, рост тарифов на электроэнергию, теплоснабжение, транспортные перевозки, а также сложившаяся конъюнктура рынка в целом.

Рис. 2.6. Динамика цен на рынке первичного и вторичного жилья в Санкт-Петербурге в 2008-2011 гг.

	Вторичный рынок	Первичный рынок
Индекс, руб. / кв. м:	84640.6	73321.0
Изменение цен за указанный период:	3.61%	2.85%

Из рисунка видно, что средние цены предложения на первичном рынке в течение 2011 г. держались на уровне 70 - 74 тыс.руб./м2, а на рынке вторичного жилья на уровне 80-85 тыс.руб./м2

До середины 2011 года динамика по всем административным районам Санкт-Петербурга была схожа, но с изменением общей тенденции рынка, средние цены по различным районам стали разительно отличаться. Очень показательно выглядят графики по четырем выбранным административным районам Санкт-Петербурга (карту изменений по всем районам приложить технически невозможно из-за большого объема).

Таблица 2.2.

Средние цены предложения по районам на вторичном рынке жилья

Район	1ккв	2ккв	3ккв
	Тыс. руб.	Руб./кв.м	Тыс. руб.	Руб./кв.м	Тыс. руб.	Руб./кв.м
Адмиралтейский	3 810.8	93 741.1	5 363.1	87 486.7	7 301.7	85 515.1
Василеостровский	4 315.2	102 602.1	6 295.6	96 695.4	8 362.3	92 728.3
Выборгский	3 466.4	89 197.7	5 171.1	84 975.6	6 700.3	80 231.8
Калининский	3 073.5	86 117.5	4 137.1	76 711.8	5 455.3	71 933.8
Кировский	3 141.1	85 573.0	4 208.1	79 237.0	5 321.2	73 517.7
Красногвардейский	3 064.2	83 241.6	4 249.9	77 513.1	5 706.0	73 135.4
Красносельский	2 991.7	79 067.7	3 904.0	70 363.4	4 681.6	63 931.7
Московский	3 307.2	92 783.4	4 896.7	87 033.1	7 357.0	89 747.7
Невский	3 177.3	84 438.0	4 211.4	74 838.6	5 477.6	69 932.1
Петроградский	5 684.8	119 296.5	7 777.9	113 092.0	10 859.3	111 019.5
Приморский	3 491.1	85 518.5	4 770.5	77 814.3	6 423.5	73 190.2
Фрунзенский	3 196.1	84 427.9	4 134.7	75 523.6	5 199.3	72 240.8
Центральный	4 922.1	107 313.7	6 852.7	103 545.2	9 410.4	100 854.5

Очевидно, что цены очень схожи, независимо оттого, что данные районы находятся в различных ценовых зонах. Московский район демонстрирует рост в одном темпе различных по размерам квартир, в то время как в Петроградском, по традиции, у однокомнатных квартир иная динамика.

Самые дорогие новостройки Петербурга строятся в Центральном и Петроградском районах - 155 003 и 133 518 рублей за кв.м. соответственно. Самая низкая цена предложения в Красносельском (63 279 рублей за кв. м.) и Фрунзенском (66 173 рублей за кв. м.) районах.

Рисунок 2.7. Средняя стоимость квадратного метра по районам

Тенденции формирования цен на жилье зависят как от макроэкономических и региональных факторов и соотношения спроса и предложения.

Тенденции ценообразования полученные в результате анализа рынка, позволяют решать множество задач, в том числе прогнозировать движение цены на рынке недвижимости и определять инвестиционно-привлекательные сегменты рынка.

Макроэкономические показатели, влияющие на динамику цен на недвижимость разделены на общероссийские и региональные.

В широком смысле к характеристикам макроэкономических условий относятся темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, все они проявляются в значительной степени через инфляцию и курс рубля, определяют условия для изменения этих факторов (а через них и цен). Поэтому их можно исключить из рассмотрения.

Среди политико-административных факторов, оказавших существенное влияние на динамику цен на недвижимость, было (в мае) заявление М.Фрадкова о необходимости реформирования жилищно-коммунальной сферы и принятия нового Жилищного Кодекса. На сегодняшний день достаточно ощутимое влияние на цены оказывают регулярно публикуемые в СМИ заявления чиновников о стимулировании развития ипотечного кредитования и возможном снижении процентных ставок по ипотечным кредитам. Спрос на кредиты значительно вырос, равно как и объем выдаваемых банками "длинных кредитов" населению на покупку готового и строящегося жилья. Однако, говорить о том, что ипотека в значительной степени влияет на ценообразование еще рано, т.к. доля покупателей, пользующихся такой услугой в общем объеме покупателей жилья еще незначительна (не более 2%, по данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства). Влияние ощущается пока только на ожиданиях покупателей, откладывающих покупку (с целью потребления) недвижимости из-за возможного снижения цен.

Летний "банковский кризис", следствием которого стали отзывы лицензий и кризис доверия частных вкладчиков, не мог не сказаться на рынке недвижимости. Банки стали более осторожно подходить к кредитованию строительных организаций, а также к инвестированию в стройки, что вызвало кризис ликвидности у строительных компаний и необходимость в поиске альтернативных источников финансирования (эмиссия облигаций, закрытые паевые инвестиционные фонды по недвижимости).

К региональным факторам, влияющим на ценообразование, следует отнести факторы, влияющие на спрос и предложение. В первом случае это - динамика доходов населения, динамика развития малого бизнеса, обеспеченность жильем, ценовые ожидания потребителей, потребительские предпочтения и инвестиционная привлекательность недвижимости. С точки зрения предложения назовем - рентабельность строительства жилья, наличие в достаточном количестве площадей, пригодных для застройки (что выражается в индексах "Объем жилищного строительства", "Количество Распоряжений Губернатора на строительство", "Динамика стоимости строительства"), платежеспособный спрос, себестоимость строительства.

Таким образом, на основании проведенного анализа можно сделать вывод, что несмотря на прошедшие 2 кризисных года, на рынке продемонстрированы удовлетворительные показатели ввода жилья. Начиная с 2002 года, показатель обеспеченности населения жильем вырос с 20 квадратных метров на человека до 24 квадратных метров на человека. На рынке появилось много готовых квартир эконом-класса.

В 2010 году на рынок вышли сразу несколько крупных объектов комплексной застройки. Например, "Северная долина", "Новый Оккервиль", "Семь столиц".

Половина, выведенных на рынок проектов, относятся с сегменту эконом-класса. Однако, все еще спрос на объекты эконом класса на 20% превышает предложение. Однако, предложение жилья бизнес-класса превышает спрос на 15%.

Основной спрос был сконцентрирован в сегменте небольших квартир эконом-класса (в пределах 2 500 000 руб.). По-прежнему на первичном рынке жилья самыми востребованными остаются квартиры в домах высокой готовности. Причем большинство людей хотят в квартиру въехать сразу после покупки. Однако, объем платежеспособного спроса является ограниченным.

Оживлению на рынке недвижимости содействовали смягчения условий выдачи ипотечных кредитов, понижение процентных ставок, уменьшение первого взноса и увеличение сроков выдачи кредита. По сравнению с 2009 годом, в 2010 году было выдано примерно на 40% больше ипотечных кредитов. Однако, ипотечный рынок все еще существенно отстает от докризисных показателей.

Стоимость квадратного метра в 2010 стабилизировалась. Все колебания происходили в пределах 1-2%. Достаточные объемы предложения на первичном рынке города уравновешивают медленно растущий спрос. Существенное влияние на рынок в 2010 оказал проект комплексного освоения территории "Северная долина" компании "Главстрой СПб" со стоимостью в 49 тыс. руб. за кв. м, который не позволил в прошлом году подняться ценам на первичном рынке.

В 2010 году были внесены поправки в закон "О долевом строительстве" (214-ФЗ), с 26 июня 2010 года, согласно этим поправкам, сделки с жильем, сопровождающиеся привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности, должны заключаться только по закону о долевом строительстве.

Заключение

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга восстанавливается после кризиса. Уровень доходов покупателей стабилизируется. Появляются более выгодные ипотечные программы. По итогам 2010 года показатель ввода жилья находится на удовлетворительном уровне. На рынок вышли проекты комплексного освоения территории. Появилось много высоколиквидной недвижимости - малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в объектах эконом-класса в сданных или с близкими сроками сдачи домах. Цена квадратного метра стагнировала в 2010 году. Прогноз на 2011 год - плавный рост в пределах инфляции. На рынке объектов бизнес-класса предложение превышает спрос.

На Васильевском острове предложение ограничено. На долю новостроек Василеостровского острове приходится менее 4% от общего объема предложения в городе. По состоянию на 25 января 2011 года средняя стоимость кв. м на васильевском острове составила соответственно по типам жилья: новостройки - 91 317 рублей, вторичный рынок - 84 872 рубля, элитное жилье - 194 113 рублей за 1 кв. метр.

Текущий объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 2,02 млн кв. м. Наибольшая доля предложения сконцентрирована в сегменте жилья массового спроса - 79%. При этом больше половины занимает класс "комфорт". В перспективе эта доля будет уменьшаться за счет увеличения эконом-класса, который наиболее активно выходит на рынок.

Всего в 2010 году в продажу вышло 48 новых проектов, площадью 1,39 млн кв. м. Это на 75% больше, чем в 2009 году и на 17% меньше, чем в 2008 году. Преимущественно новые проекты относятся к эконом-класса (50%), однако наблюдается тенденция появления проектов более высокого класса.

По итогам 2010 года, объем продаж квартир на первичном рынке составил порядка 2 млн кв.м. По сравнению с 2009 годом произошел рост на 30%, однако по сравнению с 2008 годом объем продаж снизился на 19%.

Начиная со II квартала 2010 года объем продаж стабилизировался на уровне 530-550 тыс. кв. м в квартал, что характерно для докризисного периода. В "кризисный" 2009 год ежеквартальный объем продаж находился на уровне 300-500 тыс. кв. м.

Превалирующий объем продаж квартир приходится на жилье массового спроса - 91%. При этом основную долю занимает эконом-класс - 58%.

При реализации заявленных проектов, а также сохранении адекватных рынку темпов строительства жилых объектов, в перспективе ситуация сгладится и дефицита предложения не будет. Согласно прогнозу АРИН, в 2011 году рост цен составит 10-15%.

В 2010 году основной спрос был сконцентрирован в сегменте небольших одно- и двух комнатных квартир эконом-класса (в пределах 2 500 000 руб.). По-прежнему на первичном рынке жилья самыми востребованными остаются квартиры в домах высокой готовности. Причем большинство людей хотят в квартиру въехать сразу после покупки. На рынок вернулись покупатели, которые рассматривают покупку жилья эконом-класса в спальных районах как инвестицию.

Существенное влияние на рынок в 2010 оказал проект комплексного освоения территории "Северная долина" компании "Главстрой СПб". Как отмечают участники, именно его выход на рынок со стоимостью в 49 тыс. руб. за кв. м не позволил в прошлом году подняться ценам на первичном рынке. Более того, утверждают эксперты, продажи "Главстроя СПб" снизили цены и на вторичном рынке - в радиусе нескольких километров.

Однако, на рынке сохраняется серьезная конкуренция, особенно в низшем ценовом сегменте. Цены держатся на одном уровне. Как отмечают эксперты, сократился размер скидок - теперь при 100%-ной оплате рассчитывать можно максимум на 5-10%. Одновременно застройщики отходят от рассрочек платежей за проценты и, как правило, при большом первоначальном взносе готовы предоставить беспроцентную рассрочку. Лишь немногие компании решаются на повышение цен.

Список литературы

1. Андреасян М.А. Анализ деятельности рынка недвижимости // Материалы IV-ой Всероссийской научно-практ. конф. «Развитие предпринимательства в инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной сфере в регионах России», Волгоград, ВолгГАСУ, 2008

2. Андреасян М.А. Проблемы теории и практики развития рынка недвижимости в России // «Предпринимательство» № 5, М.:ООО «Альбион», 2008,.

3. Андреасян М.А. Сущность и этапы развития рынка недвижимости //«Предпринимательство» № 8, М.:ООО «Альбион», 2008.

4. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - С.-Пб., 2005. - С. 24 - 26.

5. Стерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости, единая для стран - членов СЕРЕАН. - Доклад на конференции СЕРЕАН, Вильнюс, февраль 2005.

6. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: Изд. «Экономика», 2009. - 601 стр.

7. Аналитика рынка недвижимости//www.bsn.ru/analytics/

8. Новости недвижимости// www.jurinfo.ru/news/estate/n1757/

9. Основные индикаторы рынка жилья//www.bn.ru/graphs/

Размещено на Allbest.ru