В динамике финансовых результатов можно отметить следующие положительные изменения: прибыль от реализации растет быстрее, чем нетто выручка от реализации товаров, продукции, работ, услуг, это свидетельствует об относительном уменьшении затрат.

Таблица 2.4

Вертикальный и горизонтальный анализ баланса за 2002 г.

Показатели	Абсолютные величины	Удельный вес в общей величине	Изменения
	Начало года	Конец года	Начало года	Конец года	В абсол. вел.	В удел. Весах	В %-х
1	2	3	4	5	6	7	8
Актив	-	-	-	-	-	-	-
1.Внеоборотные активы	-	-	-	-	-	-	-
Нематериальные активы	-	-	-	-	-	-	-
Основные средства	1250	1340	0,402	0,440	+90	+0,038	107,2
Незавершенное строительство	-	-	-	-	-	-	-
Долгосрочные фин. вложения	-	-	-	-	-	-	-
Итого по разделу 1.	1250	1340	0,402	0,440	+90	-0,038	107,2
2.Оборотные активы	-	-	-	-	-	-	-
Запасы	1550	1438	0,50	0,47	-112	-0,03	92,8
НДС по приобретен. ценност.	-	-	-	-	-	-	-
Долгосроч. дебит. задолжен.	90	92	0,029	0,030	+2	-0,001	102,2
Краткосроч. дебит. задолж.	150	105	0,048	0,034	-45	-0,014	70
Денежные средства	68	72	0,022	0,024	+4	+0,002	105,9
Итого по разделу 2.	1858	1708	0,599	0,558	-150	-0,041	91,9
Пассив	-	-	-	-	-	-	-
3.Капитал и резервы	1682	1693	0,541	0,555	+11	+0,014	100,65
4.Долгосрочные обязат.	105	18	0,034	0,006	-87	-0,028	17,1
5.Краткосрочные обязат.	-	-	-	-	-	-	-
Займы и кредиты	550	500	0,177	0,164	-50	-0,013	90,9
Кредиторская задолженность	380	395	0,122	0,130	+15	+0,008	103,9
Задолженность участникам по выплате доходов	180	193	0,058	0,063	+13	+0,005	107,2
Итого по разделу 5.	2897	2799	0,932	0,918	-98	-0,014	96,6

Рост актива баланса в течение 2002 г. сложился в основном за счет роста таких статей:

1. Роста основных средств на 7,2% (их удельный вес в общей величине сократился с 0,402 на н.г. до 0,440 на к.г.);

2. Роста дебиторской задолженности долгосрочной на 2,2%.

Рост пассива баланса сложился в основном из-за:

1. Роста капиталов и резервов на 0,65%;

2. Роста кредиторской задолженности на 3,9%.

Таблица 2.5

Динамика показателей отчета о прибылях и убытках за 2002 г.

Показатели.	Отчетный период.	Аналогичный период.	Отчетный в %-х к предшеств.
Выручка(нетто) от продажи товаров и услуг	1753	1500	116,9
Себестоимость проданных товаров и услуг	723	700	103,3
Расходы периода(коммерч. и управленч.)	473	435	108,7
Прибыль(убыток) от продаж	557	365	152,6
Прибыль(убыток) до налогооблажения	557	365	152,6
Чистая прибыль	404	266	151,9

Чистая прибыль так же продолжает расти за счет пополнения оборотных средств.

Таблица 2.6

Показатели платежеспособности

Коэффициенты	2000 г.	2001 г.	Норматив
Текущей ликвидности	1,3	1,28	>=1
Покрытия	2,2	2,0	>=2
Общей платежеспособности	0,3	0,6	>=2

Анализируя данные Таблицы 2.6, можно сделать вывод, что общая платежеспособность предприятия, определяемая как способность покрыть все обязательства предприятия всеми ее активами, имеет тенденцию к снижению, но уровень платежеспособности предприятия остается в норме (предприятие способно покрыть все долгосрочные обязательства).

Таблица 2.7

Показатели рентабельности

Показатели	2000 г.	2001 г.
Рентабельность всего капитала	0,24	0,17
Рентабельность собственного капитала	0,25	0,58
Рентабельность продаж	0,069	0,087

Анализ динамики коэффициента рентабельности продаж, показывающего, сколько прибыли приходится на единицу реализованной продукции, продемонстрировал тенденцию к снижению. Снижение этого коэффициента свидетельствует о росте затрат на производство при постоянных ценах и как следствие может быть снижение спроса на продукцию предприятия. Изменение рентабельности собственного капитала дает положительную тенденцию развития, и это свидетельствует об эффективности использования собственного капитала. Спад в рентабельности всего капитала во многом свидетельствует о падающем спросе на продукцию и о пере накоплении активов. Но в целом их можно оценить как положительные.

Общие выводы по финансовому анализу:

1. Ликвидность фирмы находится на очень высоком уровне;

2. Предприятие проводит достаточно агрессивную политику, связанную с широким использованием заемных средств;

3. Требуется более эффективная политика по возврату дебиторской задолженности.

3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

3.1 Доходный подход

На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам имущественных комплексов [13].

Метод дисконтирования денежных потоков (доходов) предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого имущественного комплекса. Будущие доходы включают [15]:

1. Периодический денежный поток доходов от эксплуатации имущественного комплекса на протяжение срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы, и т.п.

2. Денежные поступления от продажи имущественного комплекса в конце срока владения, т.е. будущая выручка от перепродажи имущественного комплекса (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Метод прямой капитализации построен исходя из того, что имущественный комплекс приобретается не с целью его скорой перепродажи, а на многие годы.

Экономическое содержание метода: он основан на базовой посылке в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Сущность метода выражается формулой

Оцененная стоимость = чистая прибыль / ставка капитализации (3.0)

Величину прибыли, которая будет капитализирована, можно выбрать среди нескольких вариантов:

- прибыль последнего отчетного года;

- прибыль первого прогнозного года;

- средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет (3-5) лет.

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.

Расчет ставки капитализации:

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока. Чтобы определить ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики:

- модель оценки капитальных активов;

- метод кумулятивного построения;

- модель средневзвешенной стоимости капитала.

Для расчета ставки капитализации использован метод кумулятивного построения, т.к. он наиболее применим для данного предприятия.

Кумулятивный подход

За базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании [10].

Расчет стоимости ООО «Баури» методом прямой капитализации:

В качестве капитализируемой прибыли примем прибыль до уплаты налогов последнего отчетного периода. Она составляет 557000 рублей.

Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения:

Таблица 3.1

Расчет ставки дисконта

1	2
Безрисковая ставка доходности	10,5 %
Премия за масштаб данной компании	2 %
Премия за качество менеджмента	2 %
Премия за территориальную диверсификацию	2 %
Премия за диверсифицированность продукции	2 %
Премия за структуру капитала компании	1 %
Премия за диверсифицированность клиентуры	2 %
Премия за надежность или стабильность получения дохода	3 %
Премия за прочие риски	1 %
Итого ставка дисконта:	25,5 %

В качестве безрисковой процентной ставки была взята ставка дохода по вкладам в Сберегательный Банк - 10,5 %. Предприятие имеет численность работающих 37 человек, следовательно относится к малым предприятиям. Премия за масштаб данной компании оценена в 4 %, потому что чем меньше предприятие, тем больше риск вложения в данный бизнес. Управление на предприятии достаточно высокое, поэтому премия за качество менеджмента составила 2%.

Премия за территориальную диверсификацию = 2%. Это объясняется концентрацией предприятия в одном месте. Предприятие выпускает довольно широкий ассортимент продукции, но в основном акцентирует внимание на муке 1,2 сортов, поэтому премия за диверсифицированность продукции составила 2 %. Премия за структуру капитала компании =1%. Это связано с достаточной обеспеченностью компании собственными средствами и значительным их превышением над заемными. Премия за диверсифицированность клиентуры =2 %. Как уже отмечалось выше предприятие выпускает довольно широкий ассортимент продукции для разных отраслей, но все-таки в большей степени занято выпуском муки, следовательно, основная клиентура мини-пекарни. Премия за надежность и стабильность получения дохода =3 %. В наше время с неустойчивой экономикой трудно говорить о какой бы то ни было стабильности, тем более в получении доходов. Был проведен анализ получения предприятием прибыли за несколько лет, который наглядно показал резкие скачки в показателях доходности предприятия. Премия за прочие риски =1 %. Здесь были учтены отраслевые и финансовые риски. Таким образом, ставка дисконта на риск составила 25,5%.

Теперь рассчитаем ставку капитализации путем вычета из ставки дисконта среднегодовые темпы роста прибыли. В результате финансового анализа за несколько лет (табл.2.3,2.5) был выявлен среднегодовой темп роста прибыли в размере 8 %.

Ставка капитализации = 25,5 - 8 = 17,5 %.

Рассчитаем стоимость бизнеса.

Стоимость бизнеса = прибыль до налогообложения /ставка капитализации =557000 / 0,175 = 3182857 рублей.

Таким образом, стоимость имущественного комплекса ООО «Баури» на дату оценки, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет 3182857 рублей.

3.2 Имущественный подход

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки [12].

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, т.е. оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей [18].

Существуют следующие методы оценки бизнеса затратного подхода:

- метод стоимости чистых активов;

- метод накопления активов;

- метод ликвидационной стоимости.

В данной работе использовался метод накопления активов, т.к. предприятие на данный момент действующее и дает значительную прибыль.

Сущность этого метода состоит в следующем:

Стоимость собственного капитала = стоимость активов - стоимость обязательств

Этапы метода накопления активов:

1. Анализируются данные последнего бухгалтерского баланса предприятия. Одновременно проводится инвентаризация имущества на дату оценки. Инвентаризации подлежит все имущество предприятия, независимо от его местонахождения, все виды финансовых обязательств, а также имущество, не принадлежащее предприятию, но используемое им в процессе функционирования.

2. По результатам анализа и инвентаризации вносятся учетные поправки в данные последнего баланса

3. На основе использования методов оценки осуществляется оценка материальных активов по обоснованной рыночной стоимости

4. Выявляются и оцениваются нематериальные активы предприятия

5. Переводятся финансовые активы в чистую реализуемую стоимость

6. Переводятся финансовые обязательства в текущую стоимость и добавляются незарегистрированные выявленные обязательства

7. Определяется стоимость собственного капитала в виде разницы между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов и текущей стоимостью всех обязательств.

Оценка внеоборотных активов предприятия

К внеоборотным активам относятся:

1.нематериальные активы;

2.основные средства;

3.незавершенное строительство;

4.долгосрочные финансовые вложения.

1. Оценка нематериальных активов собственности.

В результате обследования предприятия объектов интеллектуальной собственности не выявлено.

Таким образом, рыночная стоимость нематериальных активов ООО «Баури» на дату оценки составляет 0 рублей.

2. Оценка основных средств.

Оценка стоимости зданий и сооружений.

ООО «Баури» на балансе имеет одно здание, которое включает в себя следующие отделы:

- холодное складское помещение;

- склад для загрузки зерна;

- бункера для очистительного процесса;

- мукомольный отдел и складирование готовой продукции;

- административный отдел;

- кондитерский отдел;

- отдел по выпечке хлебобулочных изделий;

- отдел по замесу теста и настойке опар;

- диспетчерская и склад готовых хлебобулочных изделий;

- комната отдыха для обслуживающего персонала предприятия;

- помещения просеивания муки;

- туалет;

- душевая.

Описание оцениваемого здания.

Адрес: 689000, г. Хабаровск., ул.Перекопская 2в

Собственник: ООО «Баури»

Назначение здания: Производственный цех

Использование текущих площадей: по назначению

Год постройки: 1976

Общий объем: 4182 куб. м.

Общая площадь: 900 кв. м.

Количество этажей: 1

Группа капитальности: 1

Вид внутренней отделки: простая

Качество строительства: среднее

Привлекательность (внешний вид): удовлетворительная

Требуемый ремонт: требуется текущий ремонт

Фактический возраст здания, лет: 26

Нормативный срок службы, лет: 175

Остаточный срок эксплуатации, лет:14

Подходы к проведению оценки рыночной стоимости зданий и сооружений

Затратный подход

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую можно потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости (согласно классической теории):

- определить рыночную стоимость земельного участка (в данном случае не определялась);

- определить полную восстановительную стоимость (стоимость замещения) улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

- определить величину накопленного износа;

-вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта с учетом износа;

- к полученной величине добавить стоимость земельного участка.

Определение полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений

Здание производственного цеха. Корпус производственного цеха одноэтажный, выполнен одним строительным объемом и размером в плане 18х50 м.

Таблица 3.2

Описание строительных конструкций и инженерного оборудования оцениваемого здания

Год ввода	1976
Площадь застройки	1035 кв.м.
Общая площадь	900 кв.м.
Строительный объем	4182 куб.м.
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	сборные железобетонные плиты
Кровля	Рулонная
Окна	Деревянные
Двери, ворота	Деревянные
Отделка	штукатурка, окраска, побелка
Полы	Бетонные
Инженерные системы	электроснабжение, центральное отопление, холодное, канализация

Расчет полной восстановительной стоимости производственного цеха

Под полной восстановительной стоимостью оцениваемого объекта понимается либо полная стоимость его воспроизводства, либо полная стоимость его замещения.

Полная стоимость воспроизводства - стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, «несоответствия» и устаревание), что и объекта оценки.

Полная стоимость замещения оцениваемого объекта - стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Другими словами, один метод предусматривает замену (replacement) здания подходящим субститутом, тогда как другой - воспроизводство (reproducetion) точной копии.

В расчётах применяется стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здания, которым от 10 до 100 лет, со всеми их функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданиям с той же или большей полезностью, однако, создаваемых по современным стандартам, технологиям, вкусам и дизайну. В связи с отсутствием у Заказчика проектно-сметной и другой документации на объекты недвижимости, а также отсутствие паспортов БТИ были выполнены обмеры зданий, которые были использованы в дипломной работе. При определении полной восстановительной стоимости объектов недвижимости были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу строительного объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на февраль 2003 года.

В качестве аналога для расчёта принято здание механических мастерских завода металлоконструкций, первой группы капитальности. Характеристики соответствуют зданию по сборнику УПВС № 18, табл.1б, со стоимостью 1 куб. м. строительного объема 12,8 руб. в ценах 1969 года. Полная восстановительная стоимость здания рассчитывается по нижеприведенной формуле

ПВСэ = УПВС69 * И 69-84 * И 84-91*И 91-03 * V; (3.1)

ПВСэ = 12,8 * 1,18 * 1,51 * 21,58 * 4182 = 2058279,6 руб.,

где ПВСэ - полная восстановительная стоимость здания на 01.01.2003 г., рассчитанная на основании экспертного заключения, руб.;

УПВС69 - 12,8 руб./куб.м., стоимость строительства единицы объема в ценах 1969 года;

И 69-84 -1,18индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года в цены 1984 года;

И 84-91 - 1,51 индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 года в цены 1991 года;

И 91-03 - 21,58 индекс пересчета стоимости строительства из цен 1991 года в цены на 1 января 2003 года.

V - 4182 куб. м., строительный объем здания.

Таблица 3.2.1

Итоговая таблица метода сравнительной единицы

Стоимость без корректировки	2058279,6
Территориальный коэффициент, 84 год	1,01
Климат	1,08
Полезная средняя высота	1,08
Средняя площадь	0,86
Прибыль застройщика	1,25
НДС	1,2
Стоимость восстановления, руб.	3127972,3

Таким образом полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки равна 3127972,3

Оценка износа

Износ - потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Износ подразделяется на 3 типа:

Физический износ - потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации;

Функциональный износ - потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданных для таких же целей;

Внешний износ - вызывается факторами извне, т.е. изменением ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.

Строительные характеристики

Описание и расчет физического износа зданий и сооружений проводилось после осмотра объектов, в соответствии с «Ведомственными Строительными Нормами» - ВСН 53-86 (р) и по удельным весам конструктивных элементов и инженерного оборудования, принятых по сборникам УПВС.

Таблица 3.3

Строительные характеристики

№ пп	Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов (материал, конст- рукция, отделка, прочее)	Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)
1	Фундамент	Железобетонные блоки	Мелкие трещины в цоколе до 1,5 мм
2	Стены и наружная отделка	Железобетонные панели	Трещины до 10 %, мелкие повреждения
3	Перегородки	Железобетонные панели, кирпичные	Трещины шириной до 2 мм
4	Перекрытия	Железобетонные плиты	Незначительное смещение плит
5	Крыша	Совмещенная, рулонная	Вздутие, повреждение, трещины
6	Полы	Бетонные, мозаичные, кафель, линолеум	Стирание, сколы, стертость
7	Внутренняя отделка	Штукатурка, побелка, окрас- ка, обои, кафель	Мелкие пробоины и одиночные повреждения

Таблица 3.4

Сантехника и электротехнические устройства

№ пп	Системы инженерного обеспечения	Наличие (отсутствие)	Техническое состояние
1	2	3	4
1	Отопление	имеется	Удовлетворительное
2	Водопровод	имеется	Ослабление сальниковых набивок, прокладок кранов и запорной арматуры; в некоторых смывных бачках имеются утечки воды; повреждения в отдельных местах окраски трубопроводов
3	Канализация	имеется	Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек; раковин, умывальников, ванн до 10 % их поверхности
4	Горячее водоснабжение	имеется	Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение теплоизоляции магистралей и стоков
5	Ванны, душ	имеется	Удовлетворительное
6	Электроосвещение	имеется	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек
7	Радио	не имеется
8	Телефон	имеется
9	Вентиляция	имеется	Удовлетворительное
10	Лифты	не имеется	Удовлетворительное

Для определения накопленного износа применялся метод разбивки

Таблица 3.5

Метод разбивки

Физический износ, руб.	711 748
Устранимый, руб.	70 000
Неустранимый, руб.	641 748
Функциональный износ, руб.	142 000
Внешний износ, руб.	50 932
Накопленный износ, руб.	904 680

Таблица 3.6

Основные конструктивные элементы	Удельный вес в общей стоимости, %	Срок эксплуатации, лет	Неустранимый износ, %
		фактический	Норматив-ный	По сроку эксплуатации	Фактический
фундамент	4	26	175	14,9	0,596
Стены и наружная отделка	26	26	175	14,9	3,874
перегородки
перекрытия	11	26	175	14,9	1,639
крыша	8	26	50	52	4,16
полы	11	26	50	52	5,72
Проемы:	9	26	45	36	3,24
Дверные
Оконные
Внутренняя отделка	6	10	15	67	4,02
Сантехника и электротехнические устройства	23	15	25	60	13,8
Прочие	2	10	25	40	0,8
Итого:	100	-	-	-	37,8

Расчет неустранимого физического износа

Т.о. неустранимый физический износ, рассчитанный методом срока жизни, составляет 37,8 %.

Таблица 3.6.1

Расчет устранимого физического износа

Наружная побелка здания	5000
Штукатурка стен	7000
Ремонт трубопровода	8000
Монтаж перегородки в хранилище зерна	50000

Физический износ устранимый - это стоимость ремонта, он составляет 70 000 рублей.

Т.о. физический износ = неустранимый физический износ + устранимый физический износ = 70000 +641 748 = 711 748 рублей.

Функциональный износ

Функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и определяется суммированием износа за счет недостатков - «дополнения», «замена» и «сверхулучшения».

Таблица 3.7

Расчет функционального износа (руб.)

1.Стоимость установки в существующем здании дополнительного электрооборудования (в соответствии с рыночными требованиями)	290 000
2.Стоимость оборудования при строительстве здания	148 000
3.Функциональный износ, требующий создания дополнительных элементов, в существующем здании составит	142 000
Функциональный износ	142 000

Внешний износ определяется потерей стоимости объекта собственности в связи с уменьшением полезности в результате воздействия внешних факторов - расположение относительно к транспортным магистралям, коммунальным службам, объектам торговли, здравоохранения, образования, культуры, зон отдыха, изменение экологической обстановки, финансовых, законодательных условий и т.д.

Методом экспертной оценки внешний износ определен в 3 %. Это обусловлено ухудшением экономической обстановки.

Таблица 3.8

Итоговая таблица затратного метода

Стоимость восстановления, руб.	3127972,3
Накопленный износ, руб.	904 680
Стоимость объекта недвижимости, руб.	2223292,3

Таким образом, стоимость производственного цеха на дату оценки, рассчитанная затратным подходом составляет 2223292,3 рублей.

Стоимость земельного участка на дату оценки составила 535000 рублей.

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная затратным подходом, на дату оценки составляет 2758292,3рублей.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, то данный метод неприменим. При применение метода прямого сравнительного метода анализа продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Этапы метода прямого сравнительного анализа продаж:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты не связанные с недвижимостью [18].

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Таблица 3.9

Аналоги сравнения по данному объекту

Характеристика объекта сравнения	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Место положения (оценочная зона)	31 участок ул.Перекопская	42 участок ул.Панфиловцев	22 участок ул.Стрельникова	29 участок ул.Дикопольцева
Назначение объекта	Производство	Производство	Производство	Производство
Дата продажи	-	12.09.02	05.01.03	18.02.03
Финансирование	Типичное	Типичное	Типичное	Типичное
Износ, %	37,8	45	30	42
Общая произв. Площадь	900	807	940	867
Состояние объекта	Проведён текущий ремонт	Проведён текущий ремонт	Требуется ремонт	Проведен текущий ремонт
Цена продажи, руб.	-	5700000	6300000	14000000

Корректировки:

1. На дату продажу =1,1 (с января на март текущего года). Сделана, исходя из потребительской корзины, которая увеличивалась с начала года на 10%.

Таблица 3.9.1

Корректировка на дату продажи

-	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Скорректированная цена, руб.	5700000*1,1= =6270000	6300000*1,1= =6930000	14000000*1,1= =15400000

2. На место положения. В данном случае существуют коэффициенты зонирования по участкам, разделенным на карте города.: уч.31=2,1; уч.42=1,56; уч.22=1,8; уч.29=3,38

Таблица 3.9.2

Корректировка на место положения

-	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Скорректированная цена, руб.	6270000*1,56= =9781200	6930000*1,8= =12474000	15400000*3,38= =52052000

3. На износ. Корректировку на износ высчитывают по формуле

(100-Износ объекта оценки)/(100-Износ аналога) (3.2)

Таблица 3.9.3

Корректировка на износ

-	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Скорректированная цена, руб.	((100-37,8)/(100-45))*9781200= =11061647	((100-37,8)/(100-30))*12474000= =11084039	((100-37,8)/(100-42))*52052000= =55821277

4. На масштаб. Данная поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших зданий. Отсюда следующая формула

(3.3)

скорректированная цена рассчитывается по формуле

(3.4)

Пм аналога 1 = -0,02536*(900-807) = -2,36

Пм аналога 2 = -0,02536*(900-940) = 1,01

Пм аналога 3 = -0,02536*(900-867) = -0,84

имущественный комплекс оценка финансовый

Таблица 3.9.4

Корректировка на площадь

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Скорректированная цена, руб.	((11061647/807)-2,36)*900= =12334284	((11084039/940)+1,01)*900= =10613286	((55821277/867)- 0,84)*900= =57945205

После расчёта корректировок о скорректированных цен аналогов, будем рассчитывать среднею арифметическую взвешенную, присвоив к каждой скорректированной цене свой вес по определенному признаку. Эта процедура выполняется для наиболее точной интерпретации искомой цены объекта.

В данном случае присвоены веса в зависимости от отдаленности аналогов от объекта оценки:

- К аналогу 1 - вес = 0,1;

- К аналогу 2 - вес = 0,6;

- К аналогу 3 - вес = 0,3.

Цена объекта оценки = =((12334284*0,1)+(10613286*0,6)+(57945205*0,3))/1=1233428,4+6367971,6+17383561=24984961

Таким образом, цена объекта оценки методом сопоставимых продаж на рынке составляет 24984961 руб.

Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый комплекс в целом не может рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Целесообразность использования доходного подхода применимо только для административно-офисного здания.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации предполагает расчет рыночной стоимости на основе капитализации постоянных доходов, поступающих через равные промежутки времени. Расчет методом дисконтированных денежных потоков основывается на расчете текущей стоимости будущих денежных потоков, поступающих неодинаковыми суммами. Осуществление оценки рассматриваемого объекта осуществляется с целью определение его рыночной стоимости на конкретную дату, что определяет возможность анализа доходов от возможной сдачи в аренду здания за ближайший год. Следовательно, это определяет целесообразность использования в данном случае метода прямой капитализации [11].

Метод прямой капитализации

При применении данного метода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Метод капитализации пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации, либо путем умножения дохода на коэффициент дохода.

Коэффициент капитализации - это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций [12]. Коэффициент капитализации, используемый применительно к недвижимости, должен включать доход на капитал и возврат капитала, поэтому иначе он еще называется общим коэффициентом капитализации. Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Для расчета общего коэффициента капитализации, в зависимости от объема имеющейся достоверной информации, применяются следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- расчет с применением коэффициента действительного валового дохода;

- техника инвестиционной группы;

- метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы);

- расчет с применением коэффициента покрытия долга;

- метод связанных инвестиций - земли и здания.

Метод кумулятивного построения

Применение метода прямой капитализации заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение величина арендной платы для помещения;

определение величины потерь при сборе арендной платы;

определение величины потенциального и действительного валового дохода;

учет эксплуатационных расходов;

определение величины чистого операционного дохода;

расчет ставки капитализации;

определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Определение величины арендной платы

Проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для административно-офисных и складских помещений данного класса, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым объектом. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, риэлторами и агентами по аренде нежилых помещений.

В результате исследования было выяснено, что стоимость аренды помещений различного функционального назначения применительно к оцениваемому зданию, составляет 90 руб. за кв. м. /месяц.

Величины арендных ставок относятся к единице полезной площади, включая НДС и расходы на коммунальные услуги.

Корректировка на площадь объекта

Площади оцениваемого объекта, которые могут быть сданы в аренду, составляют 900 кв. м.

Меньшие по площади объекты обычно предлагаются по большей в пересчете на единицу площади ставке арендной платы.

В результате проведенного анализа, установлено, что наиболее вероятный интервал арендной платы за производственный цех 90-100 руб/кв.м. Анализируя исходную информацию, мы пришли к заключению, что величина арендной платы за производственный цех составляет, округленно, - 50 руб/кв.м.

Определение поправок на потери при сборе арендной платы и возможную недозагрузку площадей

Площадь помещений, пригодных для сдачи в аренду составляет 900 кв. м. Потеря при сборе арендной платы (не вовремя выплаченная аренда) устанавливается мной на основании анализа рынка в размере 5 - 10%.

Определение величины потенциального и действительного валового дохода

Полученные в результате исследования ставки арендной платы относятся к январю 2003 года. Однако с учетом крайней нестабильности сложившейся ситуации является сложным прогнозирование возможного изменения величины арендных ставок на ближайшее время. Это вызывает необходимость осуществлять расчеты с помощью метода прямой капитализации, а не с помощью метода дисконтированных денежных потоков.

Таблица 3.10

Расчет дохода от аренды помещения

-	Арендуе-мая площадь, кв. м	Арендная ставка с учетом НДС, руб./кв. м./год	Потенциальный валовой доход с учетом НДС, руб.	Коэффициент недозагрузки, 10%	Действительный валовой доход с учетом НДС, руб.
Производстенный цех	900	90	81000	8100	72900

Таким образом, действительный валовой доход от объекта оценки составит 72900 рублей в год.

Анализ расходов

Совокупные расходы владельца представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемого объекта, включают:

Земельные платежи

Согласно Решения Главы Администрации г. Хабаровска величина налога на землю составляет 4237,5 руб./га [5] и соответственно земельный платеж за участок занимаемый производственным цехом составит:

4237,5 * 0,01 = 42,37 руб.

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности объекта пользователями, и переменные - зависящие от степени загрузки помещения (оплата электроэнергии, воды и др.). Эксплутационные расходы в связи с отсутствием данных у предприятия были приняты мной на уровне 10 руб./кв.м и составят соответственно 9000 руб./год.

Налоговые платежи

Налоговые платежи включают налог на здание. Налог на здание составляет 2% от остаточной балансовой стоимости имущества. Налог на здание составит 6780 руб./год.

Управление объектом

Включение этого вида расходов в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

На отечественном рынке недвижимости не принято привлекать для этого специализированные (трастовые) фирмы. Для оцениваемого имущественного комплекса по данным предприятия расходы на управление объектом составляют 12000 руб. /год.

Капитальные резервы

Эта статья расходов учитывает затраты на капитальный ремонт помещения. Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет, меня же интересует величина ежегодных отчислений для накопления суммы, достаточной для проведения такого ремонта. В данном случае резерв на замещение равен 8 рублей в год.

Расходы владельца объекта оценки представлены в Таблице 3.11.

Таблица 3.11

Расходы владельца оцениваемого объекта

Эксплутаци-онные расходы, руб.	Налог на имущество, руб.	Расходы, связанные с управлением объектом, руб.	Земельные платежи, руб.	Резерв на замещение, руб.	Совокупные расходы, руб.
9000	6780	12000	42,37	8	27830,37

Расчет ставки капитализации

Используются различные методы для расчета ставки капитализации. Так, применяются метод сравнения продаж; метод расчета с применением коэффициента действительного валового дохода; техника инвестиционной группы; метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы); метод расчета с применением коэффициента покрытия долга; метод связанных инвестиций - земли и здания; метод кумулятивного построения. Рассчитанные таким образом ставки дисконта анализируются и выводится наиболее достоверная ставка дисконтирования.

Использование техники инвестиционной группы; метода Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы); метода расчета с применением коэффициента покрытия долга при расчете ставки капитализации для оцениваемого комплекса ставится под сомнение, так как они применяются в случаях, когда используется для развития недвижимости заемный капитал. Развитие оцениваемого комплекса предполагается без использования заемного капитала. Использование метода сравнения в российских условиях не представляется возможным в результате неполной и недостаточно достоверной информации о сделках на рынке недвижимости, существованием двойных цен, что в полной мере объясняется несовершенством налоговой системы. Метод связанных инвестиций - земли и здания также не может быть использован, так как в данном случае нами не производится оценка земли.

Так, при расчете ставки капитализации для оцениваемого объекта будем использовать наиболее приемлемый в данном случае метод кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения

Суть метода кумулятивного построения заключается в том, что общая ставка капитализации определяется по следующей формуле

R = Rof + Ron, (3.5)

где Rof - ставка дохода на капитал, Ron - норма возврата капитала.

Ставка дохода на капитал

Ставка дохода на капитал - это та ставка, которая определяет уровень доходности на вложенные в объект недвижимости инвестиции. Ставка дохода на капитал определяется путем суммирования компонентов: безрисковая ставка, поправка на риск, поправка на низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. В качестве такой ставки следует взять ставку дохода по вкладам в Сберегательный банк России = 10,5 %.

Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимость, близкой к рыночной. Для оцениваемого объекта поправка на низкую ликвидность принята на уровне 5%.

Поправка на инвестиционный менеджмент. Для подобного объекта недвижимости требуются специальные усилия по инвестиционному менеджменту, поэтому компенсация на инвестиционный менеджмент устанавливается на уровне 4%.

Таким образом, ставка дохода на капитал = 10,5 + 5 + 4 = 19,5 %.

Норма возврата капитала

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

- методом Ринга;

- аннуитетным методом или методом Инвуда;

- методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда.

Величину возврата капитала на вложенные деньги определим прямолинейным методом Ринга. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, полученную в беспроцентный фонд возмещения.

Расчет общей ставки капитализации методом кумулятивного построения рассмотрен в Таблице 3.12

Таблица 3.12

Расчет общей ставки капитализации

-	Ставка капитализации
1. Безрисковая ставка	10,5 %
2. Поправка на низкую ликвидность	5 %
3.Поправка на инвестиционный менеджмент	4 %
4. Суммарная процентная ставка	19,5 %
5.Ставка возврата капитала	0,67 %.
Общий коэффициент капитализации	20,17 %

Общий коэффициент капитализации округленно составил 20 %.

Расчет величины чистого операционного дохода

Чистый операционный доход представляет собой разницу между действительным валовым доходом и суммарными эксплуатационными расходами. Для оцениваемого объекта чистый операционный доход с учетом НДС составляет 72900-27830,37 = 45069,63 рублей.

Расчет текущей стоимости объекта

Процедура расчета текущей стоимости представляет собой определение стоимости объекта по состоянию на 01.02.2003 г. на основе формулы

PV = ЧОД/ставку капитализации (3.6)

В результате текущая стоимость оцениваемого объекта равна:

PV = 45069,63 /0,20 = 225348,15 рублей.

В результате произведенных расчетов мы видим, что стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, составляет 225348,15 рублей.

Согласование итоговых результатов оценки стоимости объекта недвижимости

Таблица 3.13

Расчет рыночной стоимости объекта

Подход	Результаты, рублей	Удельный вес каждого из подходов в итоговой стоимости
Затратный	2758292,3	0,3
Сравнимые продажи	24984961	0,5
Доходный	225348,15	0,2

При согласовании результатов, полученных при оценке производственного цеха, присвоен наибольший вес методу сравнительных продаж, так как он реально отражает стоимость недвижимости на рынке аналогичных объектов. В итоге при согласовании получен следующий результат: рыночная стоимость производственного цеха составляет 13200665 рублей.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.

Машины и оборудование, называемые также активной частью основных фондов, составляют технологическую основу любого предприятия, являясь существенной частью его имущественного комплекса.

С научно-технической точки зрения к машинам и оборудованию относятся устройства преобразующие энергию, материалы и информацию. С точки зрения экономической под машинами и оборудованием понимают все виды активной части ОФ, непосредственно воздействующих на предмет труда, т.е. силовые и рабочие машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь, а в отдельных случаях и дорогостоящий инструмент.

При оценке оборудования рекомендуется группировать его по следующим видам:

- основное технологическое;

- вспомогательное;

- автотранспортное;

- офисное (компьютерная техника, техника связи, множительная техника);

- производственный и хозяйственный инвентарь, включая мебель.

Оценка рыночной стоимости автотранспорта

Общие сведения об оцениваемом автотранспорте:

Совместно с представителями предприятия 01.02.2003 года был проведен осмотр автотранспорта, других машин, принадлежащих ООО «Баури», и установлено:

- часть автотранспорта и машин находится на территории открытой площадки предприятия и гараже;

- наибольшая часть автотранспорта и машины находятся в условиях, не обеспечивающих его сохранность и возможность дальнейшей эксплуатации;

- внешний вид части автотранспорта неудовлетворительный.

Таблица 3.14

Список оцениваемого автотранспорта следующий

Наименование	количество	Марка, модель
Грузовой автомобиль	1	ЗИЛ-130
Хлебовоз	1	ГАЗ - 53
Хлебовоз	1	ГАЗ - 52
Хлебовоз	1	Isuzu Elf
Хлебовоз	1	Toyota Toyo Ace
Легковой автомобиль	1	Toyota Camry
Легковой автомобиль	1	Toyota Corolla
Легковой автомобиль	1	Toyota Mark2

Подходы к проведению оценки рыночной стоимости автотранспорта

Расчет остаточной стоимости транспортного средства (Сост) в месте оценки на дату оценки в период от даты производства до вывода из эксплуатации (списания) проводится по соответствующим формулам «Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния» Р-03112194-0376-98 утверждена Департаментом автомобильного транспорта Министерства транспорта России 10.12. 98 г..

Определение остаточной стоимости (Сост) не разукомплектованного транспортного средства в работоспособном состоянии, на котором не проводилась замена агрегатов и переоборудование, а также отсутствуют неисправности и эксплуатационные дефекты, расчетным методом проводится по формуле

Сост = Со *(1- Иф /100) (3.7)

Определение величины физического износа с учетом возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации проводится по формуле

Иф = 100*(1 - е - ), (3.8)

где е - основание натуральных логарифмов, е = 2,72;

- функция, зависящая от возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации.

Расчет морального износа

В общем случае расчет морального износа транспортного средства проводится по формуле

Им = Имр, (3.9)

где ИМр - рыночный фактор, учитываемый при определении морального износа транспортного средства, %.

Автобусы и легковые автомобили направляются на капитальный ремонт (списываются) при необходимости капитального ремонта (замены) кузова. Грузовые автомобили направляются на капитальный ремонт (списываются) при необходимости капитального ремонта (замены) рамы, кабины, а также не менее трех других агрегатов в любом их сочетании.

Рыночный метод (метод сравнительных продаж) основывается на определении статистическим выборочным методом рыночной стоимости транспортного средства данной марки, аналогичного возраста и пробега на вторичном рынке транспортных средств на дату оценки в месте оценки.

Скраповая стоимость - стоимость выработавших свой ресурс и списываемых транспортных средств, а также транспортных средств, не подлежащих восстановлению после полученных повреждений в результате аварии, стихийного бедствия и других внешних причин, при условии, что все агрегаты, узлы и детали транспортного средства подлежат переработке в металлолом.

Расчетный износ (И тр) АМТС является отправной точкой для последующих расчетов и определяется по формуле Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. - М.:НАМИ, 1999 г.

И тр = И1*Пф/И2*Дф, (3.10)

где И1 - показатель износа АМТС по пробегу;

Пф - пробег фактический на день оценки с начала эксплуатации;

И2 - показатель старения по сроку службы (в % за год) в зависимости от интенсивности эксплуатации;

Дф - фактический срок службы с начала эксплуатации.

Учитывая разукомплектованность автотранспорта, в основном рассчитывалась скраповая стоимость объектов оценки. Расчет затрат по разборке, резке крупногабаритных деталей, погрузке, перевозке и сдаче в металлолом отдельных узлов и агрегатов автотранспорта, оборудования производился на основании расчета выполненного предприятием, стоимость затрат составляет 300,2 рублей на тонну металла. Стоимость металлолома принята по данным предприятия и Хабаровской металлобазы и составляет 940 рублей за тонну.

Таблица 3.15

Наименование	грузовой , бортовой
Марка	ЗИЛ-130
Двигатель	996275
Шасси	2683348
Год выпуска	1987. Приобретен предприятием в 1999 году.
Фактический пробег (тыс. км)	нет данных
Фактический возраст (лет)	14,0
Цвет	Голубой
Техническое состояние	Автомобиль разукомплектован, в наличии рама, кабина, отсутствует двигатель, мосты, колеса. Восстановлению не подлежит. Вес металла 500 кг

Оценка стоимости грузового автомобиля на базе ЗИЛ-130

Стоимость автомобиля рассчитана как скраповая с учетом сдачи металлолома на базу. Таким образом скраповая стоимость объекта оценки составляет (940 руб.-300,2 руб.) х 500кг. = 319,9 рублей.

Таблица 3.16

Оценка стоимости специального автомобиля на базе Isuzu

Наименование	Грузовой, будка
Марка	Isuzu Elf
Год выпуска	1991. Приобретен предприятием в 2000 году.
Двигатель	3DE
Шасси	R16
Нормативный пробег (тыс.км)	78
Фактический возраст (лет)	12,0
Цвет	Белый
Техническое состояние	Удовлетворительное

Полная восстановительная стоимость автомобиля на базе Isuzu по данным фирмы «Баури» составляет 95000 рублей. Определение остаточной стоимости Сост не разукомплектованного транспортного средства в работоспособном состоянии, на котором не проводилась замена агрегатов и переоборудование, а также отсутствуют неисправности и эксплуатационные дефекты, расчетным методом проводится по формуле (3.7)

Определение величины физического износа с учетом возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации проводится по формуле (3.8)

Иф ==100*(1-2,72-1,97)=25%,

где е - основание натуральных логарифмов, е = 2,72;

- функция, зависящая от возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации.

Для автомобилей японского производства

= 0,14Тф + 0,019Lф

= 0,14*3,48 + 0,019*78 = 1,97,

где Тф - 12х(1-30/100)=3,48 - фактический возраст транспортного средства (лет);

Lф - 78, нормативный пробег транспортного средства на дату оценки (тыс. км).

Остаточная стоимость (Сост) не разукомплектованного транспортного средства составляет

Сост = 95000*(1-25/100) = 22800 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость автомобиля составит 22800 рублей.

Полученную стоимость других автомобилей см. Приложения 3 - 8

На основании приведенных расчетов и ограничительных условий рыночная и скраповая стоимости оцениваемых автомобилей и строительной техники по состоянию на 01.02.2003 года представлены в Сводной Таблице 3.17.

Таблица 3.17

Сводная таблица расчета стоимости автотранспорта и строительной техники

№ п/п	Наименование	Марка, модель	Коли-чество	Рыночная и скраповая стоимости за 1 ед., руб.	Рыночная и скраповая стоимости всего, руб.
1	2	3	4	5	6
1	Грузовой автомобиль	ЗИЛ-130	1	319,9	319,9
2	Грузовой автомобиль	ГАЗ 53	1	1279,6	1279,6
3	Грузовой автомобиль	ГАЗ 52	1	1535,52	1535,52
4	Грузовой автомобиль	Isuzu Elf	1	22800	22800
5	Грузовой автомобиль	Toyota Toyo Ace	1	44400	44400
6	Легковой автомобиль	Toyota Camry	1	6790	6790
7	Легковой автомобиль	Toyota Corolla	1	57500	57500
8	Легковой автомобиль	Toyota Mark2	1	129360	129360
	Итого:	263985,02

Рыночная стоимость автотранспорта ООО «Баури», по состоянию на 01.02.2003 года составляет 263985,02 рублей.