Теоретические основы оценки пакетов акций

Прогноз на 2008 год:

* Усиление конкуренции между объектами из-за увеличения предложения, но при этом дефицит качественных складских площадей по-прежнему сохранится

* Сохранение дефицита качественных складских площадей на Северо-западном направлении

* Рост арендных ставок на качественные складские помещение в пределах 5-10% в связи с ростом стоимости строительства, а также превышением спроса над предложением

* Развитие спроса, обусловленное укрупнением торговых компаний, общим экономическим развитием и ростом объемов розничной торговли

* В 2008 году заявлено к вводу в эксплуатацию около 1,4 млн. кв.м качественных складских площадей, но поскольку сроки ввода часто переносятся, реальный объем качественных складских площадей может составить порядка 60% от запланированного

* Увеличение инвестиционной активности как в Москве, так и на региональных рынках

Обзор рынка торговых помещений

Рынок торговых помещений в 2007 году развивался скорее качественно, нежели количественно. Объемы ввода новых площадей оказались ниже запланированных, но обеспечили прирост рынка почти на 14%. Год был отмечен укрупнением масштабов торговых центров, площадь большинства объектов, о строительстве которых было заявлено в 2007 году, превышает 100 тыс. кв.м. В 2007 году на первый план выходит строительство торговых центров в составе многофункциональных комплексов, развитие этого направления отмечено как в Москве, так и в регионах.

Предложение

За 2007 год было введено в эксплуатацию около 325 тыс. кв.м качественных торговых площадей , и на начало 2008 года общее предложение составляет 2 313 тыс. кв.м. за 2007 год общий объем предложения качественных торговых площадей увеличился на 13,8%, но прирост площадей за 2007 год составил меньше, чем за 2006 год, когда новое предложение на рынке составило 351 тыс. кв.м. Таким образом, темп прироста качественных торговых площадей сократился на 8%. Это вызвано тем, что открытие большинства крупнейших объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию, было перенесено на следующий год. На рынке наблюдается децентрализация строительства торговых площадей, в основном активно осваиваются участки ТТК-МКАД, а также ближайшее Подмосковье.

Спрос

В течение 2007 года спрос на качественные торговые площади сохранялся на высоком уровне, на рынке наблюдалось значительное превышение спроса над предложением, все новые объекты были полностью сданы к моменту открытия, уровень вакантных площадей снизился в 2 раза по сравнению с 2006 годом и составляет менее 1%. Такой острый дефицит связан с нехваткой качественных торговых площадей, а также с тем, что все больше и больше ритейлеров выходит на рынок, то есть существующее предложение не способно покрыть весь необходимый спрос, который постоянно растет. Наибольший спрос наблюдается на торговые площади 50-250 кв.м и составляет 61% в общем объеме, растет доля спроса на маленькие площади блоками менее 50 кв.м (15%), которые занимают, как правило, сервисные арендаторы (химчистка, ремонт обуви, фотосалон и т.п.), такой рост объясняется тем, что в условиях усиления конкуренции на рынке торговых площадей девелоперы все больше ориентируются на покупателя, а наличие в торговом центре сервисных арендаторов позволяет увеличить спектр предоставляемых услуг и, таким образом, является удобным для покупателя. Также необходимо отметить возрастающий спрос на большие площади от 3 000 кв.м. и более, которые предъявляют якорные арендаторы - продуктовые гипермаркеты, операторы бытовой техники и.т. п.

Ставки

В 2007 году наблюдался существенный рост ставок на качественные торговые площади. За 2007 год средняя базовая арендная ставка на качественные торговые площади выросла на 14,6% и на конец года составила 2050 $/кв.м/год. Такой бурный рост пришелся на 2 квартал 2007 года, это вызвано выходом на рынок нескольких торговых центров класса «люкс», произошел рост максимальных арендных ставок, что в свою очередь повлияло на рост средней арендной ставки. Также по итогам 2007 года можно отметить рост арендных ставок для якорных арендаторов. Это связано с усилением их конкуренции на рынке, появляется все больше торговых операторов, способных выступать в качестве якорных арендаторов в торговых центрах.

Прогноз на 2008 год:

* Рост арендных ставок до 10%

* Объем введенных в эксплуатацию качественных торговых площадей в 2008 году составит около 800 000 кв.м,

* Продолжение децентрализации

* Сохранится дефицит торговых площадей

* Появление на рынке новых форматов торговых центров (outlet center, strip mall)

* Активное развитие формата магазинов «у дома»

* Продолжение сделок M&A среди сетевых ритейлеров из-за усиления конкуренции

2.5 Анализ финансового состояния ОАО «Торговый дом Москва-Моcква»

Финансовый анализ- это ключевой этап оценки, так как он служит основой понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют на выбор подходов, используемых при оценке.

Под финансовым положением или состоянием организации понимают ее способность обеспечить прогресс ее хозяйственной деятельности финансовыми ресурсами и возможность соблюдения нормальных финансовых взаимоотношений с работниками организации и другими организациями, банками, бюджетом и т.д.

Исходные данные

Финансовый анализ проводится на основании;

Форма № 1 «Бухгалтерский баланс» за 2005., за 2006г., за 2007г. ( Приложения)

Формы №2 «Отчет о прибылях и убытках» за 2005., за 2006г., за 2007г. ( Приложения)

Для характеристики финансового состояния предприятия на основании предоставленной отчетности мною была проанализирована структура активов и пассивов предприятия и рассчитаны 4 группы финансовых показателей:

- показатели финансовой устойчивости;

- показатели платёжеспособности;

- показатели рентабельности;

- показатели вероятности банкротства.

Анализ структуры активов и пассивов.

На основании предоставленной информации была проанализирована структура активов и пассивов, для чего была рассчитана доля основных статей активов и пассивов в общей сумме активов и пассивов.

За весь анализируемый период и оборотные активы и внеоборотные в структуре баланса в среднем занимают приблизительно одинаковый удельный вес: 47,3% и 52,7%, соответственно. Внеоборотные активы, в данном случае, представлены основными средствами. Наибольший удельный вес в общем объеме оборотных активов занимают:

Краткосрочная дебиторская задолженность и запасы.

Наибольший вес в структуре пассивов занимает собственный капитал компании (в среднем более 65%). Доля заемного капитала составляет 35% и представлена в основном кредиторской задолженностью.

Полученные результаты анализа активов и пассивов говорят о том, что на текущий момент структура активов отражает основное направление деятельности компании (сдача в Аренду собственных и арендуемых зданий и сооружений расположенных по адресу:

Г. Москва ул. Сергея Макеева д.11 ) и для осуществления финансово-хозяйственной деятельности предприятие использует преимущественно собственные источники средств.

Тем не менее, доля заемных средств велика - 35%.

Анализ финансовой устойчивости.

Финансовая устойчивость - это определенное состояние счетов предприятия, гарантирующее его постоянную платежеспособность. Знание предельных границ изменения источников средств для покрытия вложений капитала в основные фонды или производственные запасы позволяет генерировать такие направления хозяйственных операций, которые ведут к улучшению финансового состояния предприятия, к автономии и повышению его устойчивости.

На основе предоставленной информации были рассчитаны следующие показатели финансовой устойчивости:

- коэффициент автономии

- коэффициент финансовой устойчивости

- коэффициент задолженности (финансового риска)

- коэффициент маневренности

Важной характеристикой устойчивости финансового положения предприятия его независимости от заемных средств является коэффициент автономии, равный доле источников собственных средств в общем итоге баланса.

За весь анализируемый период до 31 декабря 2007 года коэффициент автономии находился в пределах от 0,503 до 0,796. Данные значения соответствуют рекомендуемому диапазону данного параметра(0,5-0,7). Это свидетельствует о том , что в среднем более 60% всех активов общества обеспечены его собственными средствами или более 60%всех обязательств Общества могут быть покрыты его собственными средствами.

Коэффициент финансовой устойчивости характеризует уровень соотношений заемных и собственных средств на предприятии и информирует о том, преимущественно за счет какого источника осуществляется финансирование основной деятельности предприятия.

Для ОАО «Торговый дом Москва-Москва» значения коэффициента финансовой устойчивости аналогичны значениям коэффициента автономии и находятся в интервале от 0,503 до 0,796 и находятся в пределах рекомендуемых значений (0,5-0,7).

Таким образом, основная деятельность предприятия финансируется за счет собственных источников.

Коэффициент задолженности (финансового риска) составляет величину 0,256, а для всего периода составляет в среднем 0,671 , что укладывается в рекомендуемые рамки(0,5-1,0).

На основании полученных значений можно сделать вывод о том, что на протяжении последних трех лет практически все краткосрочные и долгосрочные заемные средства предприятия могут быть покрыты за счет собственного капитала.

Коэффициент маневренности для рассматриваемого периода принимает значения от 0,103 до0,504, что соответствует допустимому диапазону значений данного параметра (0,1-0,5).

Полученные результаты свидетельствуют о том, что текущие пассивы частично могут быть покрыты текущими активами, что соответствует основным требованиям к эффективному ведению финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

В целом, характеризуя финансовую устойчивость ОАО «Торговый дом Москва-Москва», можно говорить о том, что на предприятии наблюдается нормальная финансовая устойчивость.

Анализ платежеспособности.

Платежеспособность предприятия предполагает способность своевременно осуществлять платежи с взаимодействующими субъектами. Платежеспособность является важнейшим условием кредитоспособности, которая означает наличие у организации предпосылок для получения кредита, способность возвратить его в срок.

На основе полученной информации были рассчитаны следующие показатели платежеспособности:

- коэффициент покрытия;

- коэффициент абсолютной ликвидности;

- коэффициент быстрой ликвидности.

Коэффициент текущей ликвидности выражает способность предприятия осуществлять расчеты по всем видам обязательств, как по ближайшим , так и по отдаленным в целом. Значение коэффициента текущей ликвидности соответствует рекомендуемым значениям(1,0-3,0) за анализируемый период с2005 по 2007 год. Такое соответствие данного параметра рекомендуемым значениям означает , что предприятие смогло бы за 3 - 4 месяца погасить свои обязательства.

Коэффициент абсолютной ликвидности находится в пределах рекомендуемого значения (0,2-0,7). Равномерно возрастает с каждым последующим периодом, но неизменно остается ниже минимально допустимого значения вышеуказанного диапазона.

Таким образом можно сделать вывод о том, что на текущий момент предприятие не сможет при необходимости произвести расчеты по краткосрочным обязательствам в течении 1 - 2 дней.

Коэффициент быстрой ликвидности соответствует рекомендуемым значениям (более 0,8) в анализируемом периоде(от 1,243 до 0,893). В связи с этим можно сделать вывод о том, что ОАО«Торговый дом Москва-Москва» при необходимости сможет погасить все или большую часть своих краткосрочных обязательств за счет средств на различных счетах, краткосрочных финансовых вложений и поступлений по счетам в течении одного двух месяцев.

Таким образом, за рассматриваемый период наблюдается соответствие двух из трех показателей платежеспособности рекомендуемым значениям, что характеризует баланс компании как близкий к ликвидному.

Анализ деловой активности.

На основе полученной информации были рассчитаны следующие показатели деловой активности:

- период оборачиваемости активов

- период оборачиваемости текущих активов

- период оборота дебиторской задолженности

- период оборота запасов

- период оборота кредиторской задолженности

Характиризуя деловую активность ОАО«Торговый дом Москва-Москва», можно сделать вывод о том, что период оборачиваемости активов в среднем за анализируемый период составляет около двух с половиной лет, в том числе текущих активов - около полутора лет, дебиторской задолженности- около десяти месяцев, кредиторской задолженности- около восьми месяцев, период оборачиваемости запасов- более полутора лет.

Анализ рентабельности

На основе полученной информации были рассчитаны следующие показатели рентабельности:

- рентабельность текущих активов

- рентабельность активов

- рентабельность собственного капитала

- рентабельность реализованной продукции

- рентабельность инвестиций.

На протяжении рассматриваемого периода наблюдается увеличение рентабельности активов. В том числе текущих активов. Данное увеличение связанно с тем, что темп роста прибыли превосходит темп роста активов, в том числе оборотных активов. За последний 2007 год компания получила прибыль, поэтому показатели рентабельности приняли положительное значение: 0,047 - рентабельность активов (имущества), 0,116 - рентабельность текущих активов. За анализируемый период наблюдается приблизительно равномерный рост рентабельности собственного капитала, но за счет роста прибыли он незначительный (0,071).

Анализируя рентабельность предприятия, можно сделать вывод о том, что компания характеризуется приблизительно равномерным снижением убытков понесенных за 2005 и 2006 год и полученной 2007 году прибылью которая улучшает показатели рентабельности компании.

Выводы о финансовом состоянии ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

В соответствии с данными отраженными в форме №1 «Бухгалтерский баланс» за период с 2004 по 31 декабря 2007 года, а также в форме№2 «Отчет о прибылях и убытках»

За аналогичный период, можно сделать вывод:

Финансовое состояние ОАО «Торговый дом Москва-Москва» характеризуется:

- приблизительно равными долями внеоборотных и оборотных активов в структуре активов баланса компании;

- преобладанием собственного капитала в структуре пассивов;

- финансовой устойчивостью близкой к нормальной;

- умеренной текущей платежеспособностью баланса.

Таким образом, с учетом периода существования компании, текущее финансовое состояние предприятия можно характеризовать как близкое к устойчивому.

оценка акция стоимость скидка премия

2.6 Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости объекта оценки

Руководствуясь стандартами оценки ФСО №1,№»,№3. Оценщик при проведении оценки должен использовать (либо обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Подходы к оценке к оценке рыночной стоимости обыкновенных акций подробно рассмотрены в Главе 1 настоящей работы. В данном разделе обосновывается выбор подходов и методов, применимых к настоящему объекту оценки.

Оценщик пришел к следующим выводам.

1 Использование Метода Сравнения Продаж для сравнения рыночной стоимости пакета акций требуется:

- или наличие достаточного количества недавних продаж крупных пакетов акций предприятий, аналогичных предприятию, акции которого оцениваются. (Метод аналоговых сделок)

- или наличия достаточного количества котировок акций аналогичных оцениваемому(метод рынка капитала.)

На дату оценки условия для применения Метода Сравнения Продаж не выполняются в следствие того, что не было выявлено относительно недавних продаж пакетов акций и/или котировок акций компаний со сходной структурой активов принадлежащей к аналогичной отрасли. Отсюда следует вывод, что Сравнительный подход не может быть применим для оценки рыночной стоимости пакета обыкновенных акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва».

Доходный Подход при оценке рыночной стоимости пакетов акций базируется на прогнозе величины денежного потока, а, по результатам анализа финансового состояния ОАО «Торговый дом Москва-Москва», предприятие ведет регулярную производственную деятельность, объекты недвижимости, по средством эксплуатации которых (сдача в аренду помещений) являются стабильными, следовательно, а так же с учетом того, что текущее финансовое состояние ОАО «Торговый дом Москва-Москва» характеризуется близкое к устойчивому, приходим к выводу, что использование Доходного подхода для целей настоящей оценки возможно с применением метода капитализации.

Не выявлено каких-либо ограничений, препятствующих оценке объекта оценки Затратным Подходом. В рамках использования Затратного Подхода применяется Метод чистых Активов, так финансовое состояние ОАО «Торговый дом Москва-Москва» на основе финансового анализа было признано близким к устойчивому.

В рамках данной оценки будет использован метод «сверху-вниз», т.е. сначала будет рассчитана рыночная стоимость 100% пакета акций, а затем будет определена рыночная стоимость 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва», который и является объектом оценки.

2.7. Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва" методом чистых активов в рамках затратного подхода

При оценке рыночной стоимости оцениваемой компании методом чистых активов был выбран следующий алгоритм действий:

1) Корректировка балансовой стоимости активов оцениваемой компании исходя из их рыночной стоимости.

2) Корректировка балансовой стоимости обязательств компании.

3) Расчет рыночной стоимости собственного капитала компании, представляющей собой разность между скорректированной стоимостью активов и скорректированной стоимостью обязательств.

Сведения о балансовой стоимости активов и обязательств компании можно представить в следующей таблице:

БАЛАНС	По состоянию на 31.12.2007, тыс. руб.
АКТИВЫ
Внеоборотные средства
Нематериальные активы	0
Основные средства	10968
Незавершенное строительство	2497
Долгосрочные финансовые вложения	5
Отложенные налоговые активы	459
Итого внеоборотных активов	13 929
Оборотные активы
Запасы, в том числе:	14
готовая продукция и товары для перепродажи	10
расходы будущих периодов	4
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	591
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты), в том числе:	7042
покупатели и заказчики	863
прочие дебиторы	6179
Денежные средства	347
Итого оборотных активов	7994
Итого активов:	21923
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Долгосрочные обязательства
Отложенные налоговые обязательства	160
Итого долгосрочных обязательств	160
Краткосрочные обязательства
Займы и кредиты	2531
Кредиторская задолженность, в том числе:	4071
поставщики и подрядчики	3451
задолженность по налогам и сборам	393
авансы полученные	227
Итого краткосрочных обязательств	6602
Итого обязательств:	6762

Оценка рыночной стоимости активов.

Оценка внеоборотных активов

Оценка нематериальных активов

На дату оценки по строке 110 баланса «Нематериальные активы» не отражено никаких активов. Тем не менее, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» обладает правами аренды на земельный участок.

Анализ представленных документов о правах ОАО «Торговый дом Москва-Москва» на земельный участок, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, и о правах указанной организации на находящиеся на нем здания, строения, сооружения, позволяет сделать следующие выводы:

Согласно Договору № М-01-505996 от 24 декабря 1999 года, земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, площадью 3 га, был предоставлен Москомземом в аренду ОАО «Торговый дом Москва-Москва» сроком на 1 (один) год. (Данный Договор зарегистрирован в Московском Комитете по регистрации прав «20» февраля 2000 года). Согласно пункту 3 данного Договора, капитализированная арендная плата по Договору внесена за 5 (пять) лет использования земельного участка.

Определение рыночной стоимости прав на земельный участок

№ п/п	Наименование	Значение
1	Стоимость права долгосрочной аренды земли в соответствии с Приложением 2 Постановления Правительства Москвы № 522-ПП от 27 июля 2004 г.	460 490
2	Рыночный мультипликатор, корректирующий стоимость права на земельный участок	1,93
3	Рыночная стоимость прав на земельный участок, руб.	25 360 200

Оценка основных средств

В соответствии с перечнем основных средств, предоставленным администрацией ОАО «Торговый дом Москва-Москва», оценке подлежат:

- здания (диспетчерская, проходная, складское здание), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5;

- машины и оборудование, состоящие из компьютеров, сигнализации, систем видео-наблюдения, туалетной кабины, контейнера;

- сооружения, состоящие из асфальтового покрытия, шлагбаума-стрелы.

Стоимость для части основных средств (сооружения, машины и оборудование) была скорректирована на индекс цен производителей. Расчет стоимости основных средств представлен в Приложении № 1, скорректированная стоимость основных средств составляет 3 059 808,1 руб.

Расчет рыночной стоимости улучшений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5, приведен в Приложении № 2 и составляет 21 849 353 руб.

Суммарная рыночная стоимость основных средств была принятой равной 24 909 161,1 руб.

Оценка незавершенного строительства

При оценке рыночной стоимости активов предприятия применялся принцип существенности, который в данном случае состоит в том, что вероятность искажения корректности результата оценки при нескрупулезном изучении активов, удельный вес которых в балансе предприятия очень мал (в аудите, как правило, применяется пороговое значение 5%), несущественна для целей объективного определения стоимости.

Как правило по статье баланса «незавершенное строительство» отражаются затраты по разработке проектов, заключений, проведению экспертиз, связанных с реконструкцией или ремонтными работами, затраты по разработке концепции системы противопожарной защиты объектов недвижимости, авансы, выданные техническому заказчику на проведение проектных работ и т.д.

На дату оценки незавершенное строительство Общества представлено двумя позициями

- затраты на предпроектную проработку концепции строительства в сумме 1 664 т. руб.;

- приобретение нежилого недвижимого имущества - проходной в сумме 833,3 т. руб.

Таким образом, по первой позиции сумма в 1 664 т. руб. представляет собой понесенные обществом затраты на разработку проектной документации для строительства Культурно-делового центра в части предпроектной проработки концепции строительства. По второй позиции суть заключается в том, что договор купли продажи проходной оформлен, но не оформлено право собственности на объект недвижимости в связи с ликвидацией предыдущего собственника. Таким образом, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» были понесены затраты в сумме 833,3 т. руб. на приобретение вышеуказанного объекта недвижимости, но он на текущий момент не является их собственностью.

Ввиду вышесказанного а также ввиду того, что для типичного покупателя оцениваемого нами Общества данный актив не представляет никакой ценности, а для самого Общества это лишь затраты понесенные в прошлом, рыночная стоимость такого актива как «Незавершенное строительство» равна нулю, несмотря на то, что его балансовая стоимость составляет 2 497,3 т.руб.

Оценка долгосрочных финансовых вложений

Долгосрочные финансовые вложения на дату оценки составляют 0,022% (5 000 руб.) в структуре активов баланса. Данные вложения представляют собой долю в ООО «МАГМОС-Восток» в размере 50% Уставного капитала. Данных о ООО «МАГМОС-Восток» оценщику не предоставлено , поэтому данный вид активов принимается равным номиналу 5000 руб.

Оценка оборотных активов

Оценка запасов

Запасы на дату оценки составляют 0,0638% в структуре активов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался , и для расчетов стоимости компании величина запасов была принятой равной их балансовой величине в размере 14000 руб.

Оценка дебиторской задолженности со сроком погашения менее 12 месяцев

По данным финансового анализа средняя скорость оборота дебиторской задолженности составляет 300 дней. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из периода ее оборота, ставки дисконтирования, отражающей риск хозяйственной деятельности предприятия.

Вид актива	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Балансовая стоимость, тыс. долл. США.	Наиболее вероятный срок погашения, дней	Ставка дисконтирования (% годовых)	Рыночная стоимость, тыс. долл. США	Рыночная стоимость, тыс. руб.
Дебиторская задолженность со сроком погашения менее 12 мес.	7042	246,79	300	22,50%	226,47	6462,18

Исходя из варианта наилучшего и наиболее эффективного использования основного актива ОАО «Торговый дом Москва-Москва» ставка дисконтирования для оцениваемой компании определенная на уровне доходности при девелопменте административных объектов находится в интервале от 20 - 25%. Для целей настоящих расчетов ставка дисконтирования определена как интервальная величина указанного диапазона доходности -22,5%.

Оценка денежных средств

Денежные средства оцениваемой компании обладают абсолютной ликвидностью, поэтому их рыночная стоимость принимается равной их балансовой стоимости и составляет 347 000 рублей.

Оценка рыночной стоимости обязательств

Оценка долгосрочных обязательств

Долгосрочным обязательства представлены отложенными налоговыми обязательствами. Отложенные налоговые обязательства на дату оценки составляет 0,73% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина отложенных налоговых обязательств была принята равной их балансовой величине в размере 160 000 рублей.

Оценка краткосрочных обязательств: Займы и кредиты

Суммарная стоимость займов и кредитов на дату оценки составляет 11,54% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина займов и кредитов была принята равной их балансовой величине в размере 2 531 000 рублей.

Оценка краткосрочных обязательств: Кредиторской задолженности

Средний период оборота по расчетам с прочими кредиторами по данным проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности ОАО «Торговый дом Москва-Москва» составляет 241 день или 8 месяцев. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из срока ее погашения по безрисковой ставке доходности. Безрисковая ставка определена нами как ставка Сбербанка России по вкладу «Депозит Сбербанка России» (8 месяцев - 7,25% годовых).

Вид обязательства	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Период оборота, мес.	Ставка дисконтирования (% годовых)	Рыночная стоимость, тыс. руб.
Кредиторская задолженность	4071	8	7,25	3883,06

Итоговый расчет стоимости 100% Уставного капитала ОАО «Торговый дом Москва-Москва» методом чистых активов

Итоговый расчет стоимости собственного капитала ОАО «Торговый дом Москва-Москва» можно представить в следующей таблице:

БАЛАНС
АКТИВЫ	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Рыночная стоимость, тыс. руб.
Внеоборотные средства
Нематериальные активы	0	25360,2
	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Рыночная стоимость, тыс. руб.
Основные средства	10968	24909,1611
Незавершенное строительство	2497	0
Долгосрочные финансовые вложения	5	5
Итого внеоборотных активов	13929	50733,4
Оборотные активы
запасы, в том числе:	14	14
готовая продукция и товары для перепродажи	10	10
расходы будущих периодов	4	4
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты), в том числе:	7042	6462,18
покупатели и заказчики	863
прочие дебиторы	6 179
Денежные средства	347	347
Итого оборотных активов	7994	7 414,18
Итого активов:	21923	57087,4
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Долгосрочные обязательства
Отложенные налоговые обязательства	160	160
Итого долгосрочных обязательств	160	160
Краткосрочные обязательства
Займы и кредиты	2531	2531
Кредиторская задолженность, в том числе:	4071	3 883,06
поставщики и подрядчики	3451
задолженность по налогам и сборам	393
авансы полученные	227
Итого краткосрочных обязательств	6602	6 414,06
итого обязательств:	6762	6 574,06
Чистые активы, тыс. руб.	15161	50513,48
Итого, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва", руб.		50513480

Таким образом, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва", рассчитанная затратным подходом, составляет 50 513 480 рублей.

2.8 Определение рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО"Торговый дом Москва-Москва" доходным подходом

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения).

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

В нашем случае выбираем Метод капитализации дохода, потому что доходы предприятия в результате его деятельности в прогнозируемый период не могут резко изменится в силу различных внутренних и внешних факторов воздействующих на него.

Рост дохода от сдачи в аренду площадей будет стабильным, а в связи с условиями договоров аренды заключенных на 3 года и предусматривающих изменение арендной ставки на величину инфляции сохранится таким же, как в предыдущие периоды. Следовательно, тем прироста денежных потоков равен темпу инфляции, т.е. по данным www.gks.ru принимается равным 12%.

Данная модель предполагает, что денежные потоки будут неопределенно долго расти с постоянным темпом прироста. Математически данная модель основывается на модели Гордона и может быть сформулирована следующим образом:

P=[CFo*(l+g)/(r-g)],

где CFo - денежный поток отчетного года;

r - требуемая ставка доходности ( ставка дисконтирования);

g - ожидаемый темп прироста дивиденда.

Определение величины денежного потока.

Существуют два вида денежных потоков:

денежный поток на собственный капитал;

денежный поток на весь инвестированный капитал.

Так как объектом оценки является пакет акций, который относится к собственному капиталу, то Оценщиком был выбран денежный поток на собственный капитал.

Составляющие денежного потока представлены в таблице, данные взяты из ф.№ 2 и ф.№ 3 бухгалтерской отчетности ОАО «Торговый дом Москва-Моcrdf» за 2007 год.

Период	Отчетный период
	2007
Чистый доход после уплаты налогов, тыс. руб.	1462
Амортизация, тыс. руб.	220
Увеличение долгосрочной задолженности, тыс. руб.	0
Уменьшение долгосрочной задолженности, тыс. руб.	0
Изменение чистого оборотного капитала, тыс. руб.	45
Капитальные вложения	0
Изъятия вложений	0
Денежный поток для собственного капитала, тыс. руб.	1727

Расчет ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал. Она отражает, по своей экономической сути, риски, связанные с инвестированием денег и, следовательно, норму доходности инвестора при данном уровне риска.

Ставка дисконтирования рассчитывается на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются:

Для денежного потока собственного капитала:

§ модель оценки капитальных активов;

§ кумулятивный метод.

Для бездолгового денежного подхода:

§ модель средневзвешенной стоимости капитала

В данной работе Оценщик применил кумулятивный метод определения ставки дисконтирования, основанный на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемые акции.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как, с факторами общего для отрасли и экономики в целом характера, так и со спецификой данного оцениваемого предприятия.

Для определения ставки дисконтирования к безрисковой ставке прибавляются дополнительные премии за риск вложения по следующим факторам риска:

Факторы риска	Премии
Ключевая фигура в руководстве; качество руководства	0 - 5%
Размер компании	0 - 5%
Финансовая структура (источники финансирования компании)	0 - 5%
Товарная и территориальная диверсификация	0 - 5%
Диверсификация клиентуры	0 - 5%
Доходы: рентабельность и предсказуемость	0 - 5%
Прочие особые риски	0 - 5%
Плюс безрисковая ставка

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска.

Последовательность шагов:

§ Определить очищенную от риска норму дохода;

§ Определить премии за риск вложения в предприятие;

§ Просуммировать эти значения.

Определение безрисковой ставки.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка эффективной доходности к погашению государственной облигации федерального займа 25059 с сроком погашения 3,1 года, которая на дату оценки 31 .12.2007 составляла 6,14% (Бюллютень рынка ГКО-ОФЗ за 24.12.2007-28.12.2007г. ЦБ РФ, www.cbr.ru)

Ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения по формуле:

R= Rf + Kр ,

где

Rf - безрисковая ставка дисконтирования.

Kp - компенсация за риск вложения в объект оценки.

Определение факторов риска.

Для определения факторов риска Оценщик применил метод факторного анализа.

Согласно методу факторного анализа каждый фактор риска вложения в оцениваемый проект (бизнес) можно определить, исходя из его разложения на составляющие, от которых будет зависеть его значение.

Составляющими каждого фактора риска являются простые вопросы, ответить на которые можно: «да», «нет» или «не знаю». Следовательно, присвоив каждому ответу соответствующее значение риска, можно рассчитать совокупное значение фактора риска. Если ответу «да» присвоить минимальное значение риска - 0%; ответу «нет» - максимальное значение 5%, а ответу «не знаю», соответственно, среднее значение - 2,5%, тогда совокупное значение фактора риска можно рассчитать по следующей формуле :

К = (В1 + В2 + В3 + В4 + В5 + В6)/Т в

где:

К - итоговое значение фактора риска В1-6 - значения составляющих фактора (т.е. соответствующие значения ответов на ключевые вопросы - 0%, 5% или 2,5%).

Т в - количество составляющих фактора.

Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения

Факторы риска	Ответы (да, нет, не знаю)	Значение
Ключевая фигура в руководстве; качество руководства
Профильное образование топ менеджеров	нет	5%
Опыт работы топ менеджеров в данной области более 3 лет	да	0%
Профильное образование руководителя (генерального директора)	нет	5%
Опыт работы руководителя в данной области более 5 лет	да	0%
Время работы руководителя на должности более 2-х лет	да	0%
Имеется достаточный внутренний резерв кадров	нет	5%
Сумма значений:	15%
Количество составляющих факторов:	6
Итоговое значение фактора риска:	2,5%
Размер компании
Объем чистых активов выше или равен среднему значению по отрасли	нет	5%
Объем выручки выше или равен среднему значению по отрасли	нет	5%
Объем чистой прибыли выше или равен среднему значению по отрасли	Нет	5%
Объем валюты баланса выше или равен среднему значению по отрасли	Нет	5%
Среднесписочная численность сотрудников выше или равна среднему значению по отрасли	нет	5%
Наличие сети филиалов	нет	5%
Сумма значений:	30%
Количество составляющих факторов:	6
Итоговое значение фактора риска:	5%
Финансовая структура (источники финансирования)
Значение коэффициента платежеспособности отвечает нормативным значениям (>0,2)	Да	0%
Значение коэффициента текущей ликвидности отвечает нормативным значениям (1-3)	Да	0%
Значение коэффициента автономии выше или равно среднему значению по отрасли	Нет	5%
Значение коэффициента соотношения привлеченных и собственных средств ниже или равно среднему значению по отрасли	да	0%
Значение коэффициента концентрации привлеченного капитала ниже или равно среднему значению по отрасли	Нет	5%
Сумма значений:	10%
Количество составляющих факторов:	5
Итоговое значение фактора риска:	2%
Товарная и территориальная диверсификация
Широкая номенклатура производимой продукции (работ, услуг)	нет	5%
Постоянный (не сезонный) спрос на производимую продукцию (работы, услуги)	нет	5%
В номенклатуре производимой продукции есть товары (работы, услуги) первой необходимости	нет	5%
Экспортная продукция (работы, услуги)	Нет	5%
Наличие региональной сети филиалов (региональной сбытовой сети)	Нет	5%
Сумма значений:	25%
Количество составляющих факторов:	5
Итоговое значение фактора риска:	5%
Диверсификация клиентуры
Наличие государственных заказов	нет	5%
Наличие корпоративных заказчиков	Да	0%
Наличие частных заказчиков	Да	0%
Наличие зарубежных заказчиков	Нет	5%
Равномерное распределение всего объема выручки по заказчикам (отсутствие одного или нескольких заказчиков, формирующих доминирующую часть выручки)	Нет	5%
Наличие сети сбыта продукции	нет	5%
Сумма значений:	20%
Количество составляющих факторов:	6
Итоговое значение фактора риска:	3,33%
Доходы (рентабельность и предсказуемость)
Значение коэффициента рентабельности основного капитала выше средних значений по отрасли	Нет	5%
Значение коэффициента рентабельности собственного капитала выше средних значений по отрасли	Нет	5%
Значение коэффициента рентабельности основной деятельности выше средних значений по отрасли	Нет	5%
Значение коэффициента устойчивости экономического роста выше средних значений по отрасли	Нет	5%
Равномерность изменения основных финансовых показателей в ретроспективе (за 3-5 предыдущих лет)	Нет	5%
Сумма значений:	25 %
Количество составляющих факторов:	5
Итоговое значение фактора риска:	5%
Прочие особые риски
невысокорисковая ("новая") отрасль	да	0%
Умеренная (либо низкая) конкуренция в отрасли (один или несколько конкурентов)	Нет	5%
Проведение ежегодного (ежеквартального) внутреннего аудита	Да	0%
Проведение ежегодной переоценки основных средств предприятия	да	0%
Постоянное повышение квалификации сотрудников (инвестиции в профессиональный рост сотрудников)	нет	5%
Затраты на НИОКР выше или равны средним значениям по отрасли	нет	5%
Затраты на переоснащение основных фондов выше или равны средним значениям по отрасли	нет	5%
Сумма значений:	20%
Количество составляющих факторов:	7
Итоговое значение фактора риска:	2,86 %
Безрисковая ставка:	6,14%
Итого ставка дисконтирования (сумма всех значений рисков и безрисковой ставки):	31,83 %

Расчет рыночной стоимости 100% пакета акций

ОАО «Торговый дом Москва-Моcква» методом капитализации

Выше была описана формула метода капитализации и рассчитаны ее основные составляющие:

P=[CFo*(l+g)/(r-g)],

где CFo - денежный поток отчетного года был рассчитан на уровне 1727 000 рублей;

r - требуемая ставка доходности ( ставка дисконтирования) была рассчитана на уровне 31,83%;

g - ожидаемый темп прироста дивиденда был определен на уровне инфляции 12%..

Рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва» может быть определена следующим образом:

P=[1 727 000 * ( l + 0,12 ) / ( 0,3183 - 0,12)] = 9 754 110 рублей

Таким образом, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва", рассчитанная доходным подходом, составляет 9 754 110 рублей.

2.9 Согласование результатов оценки 100% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная от результатов, полученных доходным, сравнительным, затратным подходами. Выбор весовых коэффициентов для различных подходов был сделан методом субъективного взвешивания. Столь существенное расхождение величин рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва», рассчитанных различными подходами, обусловлено отсутствия рыночных предпосылок для ведения эффективной деятельности, поэтому было вывялено неэффективное использование активов ОАО «Торговый дом Москва-Москва».

Однако, поскольку финансовое состояние эмитента было установлено как близкое к устойчивому, то необходимо присвоить больший вес результату доходного подхода к оценке.

§ Вес для доходного подхода - 0,60

§ Вес для затратного подхода -0,40

Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Таблица 18

Наименование подхода	Рыночная стоимость, руб.	Удельный вес подхода	Средневзвешенная стоимость
Доходный	9 754 110	0,60
Затратный	50 513 480	0,40
Итоговая рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва», руб.	26 057 858

Таким образом, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Могилев", рассчитанная доходным подходом, составляет 26 057 858 рублей.

2.10 Расчет стоимости 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

В связи с отсутствием достоверной рыночной информации о значениях скидок и премий на степень контроля на российском рынке ценных бумаг для целей настоящей оценки был проанализирован зарубежный опыт определения подобных корректировок.

Определение корректировки на степень контроля

При внесении корректировок на степень контроля американские оценщики обычно опираются на результаты следующих основных исследований:

1) исследование Д.М. Симпсон - выявляются несколько факторов, влияющих на наличие недостатка степени контроля (опубликовано в марте 1991 года в журнале «Оценка бизнеса» -периодическом издании Комитета по оценке бизнеса Американского общества оценщиков);

2) исследование Стивена Болтона. Автор суммирует несколько предшествующих академических исследований миноритарных скидок и заключает, что в этих исследованиях средняя величина скидки составляет около 29 процентов, что согласуется с результатами, полученными в исследовании Пратта, о котором мы скажем далее (опубликовано в 1984 году в журнале «Трасты и Собственность»);

3) исследование Лайонза и Уилкзински основано на данных за 20-летний период (1968-1987), опубликовано в журнале «Оценка бизнеса» в 1988 г. Результаты исследования: средняя скидка составляет 27-28 процентов;

4) исследование Лерч основано на данных о миноритарных скидках Гулихана, Лоуки и Зукина. Главный вывод - средняя скидка на неконтроль существенно возрастает, когда мультипликатор цена/чистая прибыль фирмы падает ниже 20:

Мультипликатор цена/прибыль	Выявленная скидка на не контроль, %	Процент изменения скидки на не контроль, %
60	31
50	32	3
40	34	6
30	37	9
20	42	14
10	58	38
5	90	55

5) исследование Ш. Пратта основано на данных о сделках поглощений в период с 1980 по 1991 год (опубликовано в 1993 году): средние процентные скидки от цены приобретения, по которой акции продавались непосредственно до объявления о приобретении, составляли:

Год	Ставка, %	Год	Ставка, %	Год	Ставка, %
1980	33,3	1984	27,5	1988	29,5
1981	32,4	1985	27,1	1989	29,1
1982	32,2	1986	27,6	1990	29,6
1983	27,4	1987	27,7	1991	26

Средняя величина скидки - 29 процентов;

6) учебное пособие Службы внутренних доходов США (федеральный налоговый орган). В 1994 году федеральная служба выпустила «Руководство для проведения оценки в целях налогообложения», в этом пособии указывается, что суды разрешают применение скидок в диапазоне от 10 до 65 процентов;

7) исследования Гулихана, Лоуки, Ховарда и Зукина. Представляемая исследователями компании «WestCoast investment banking and valuation» в течение длительного периода времени выпускала Ежеквартальные исследования премии за контроль, основанные на данных о премиях, уплачиваемых при фактических слияниях компаний и поглощениях одной компанией другой. Результаты их исследований, опубликованные в июле 1997 года в учебнике Ш. Пратта, показывают, что в 1995-1997 годах средняя величина премии находилась в диапазоне 19-26 процентов;

8) периодический сборник Mergerstat Review, ежегодно публикуемый компанией Lokey Howard& Zukin of Los Angeles (California), - это исследования, в которых показывают, что в целом за весь период их проведения средний уровень контрольной премии составляет 33-35 процентов.

По итогам исследований Mergerstat Review, за период с 1980 по 1994 год среднее арифметическое и медианное значения скидки на неконтрольный характер пакета в целом составили 29,1 и 25,3 процента соответственно. Был определен средний уровень скидки на неконтрольный характер пакета акций по итогам всех вышеперечисленных исследований. Результаты расчетов приведены в следующей таблице:

№п/п	Источник информации о значениях скидок на неконтрольный характер пакета	Эмпирически выявленный уровень скидки на неконтрольный характер пакета, %	Максимальное значение, %
1	исследование Стивена Болтона	29	29
2	исследование Лайонза и Уилкзински за период 1968-1987 (журнал «Оценка бизнеса» в 1988 г.)

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 
•  4 

курсовая работа "Теоретические основы оценки пакетов акций" скачать

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль"

  Теоретическое изучение основных методов оценки стоимости бизнеса и подходов компаний к оценке стоимости акций. Выявление и анализ особенностей оценки стоимости обыкновенных акций. Проведение оценки рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль".
  
  дипломная работа [322,7 K], добавлен 04.08.2012
  

• Методы оценки акций

  Вложения в акции коммерческих банков. Основные методы оценки стоимости обыкновенных акций. Базовые модели дисконтирования дивидендов методом для вычисления цены акции или бизнеса. Оценка качества акций, а также их рейтинга на примере ОАО "Альфа-Банк".
  
  контрольная работа [384,2 K], добавлен 05.07.2013
  

• Оценка стоимости акций

  Основные методы оценки стоимости обыкновенных акций: номинальный, рыночный, балансовый, ликвидационный, инвестиционный. Оценка стоимости привилегированных акций, прогнозирование денежных потоков, определение ставки дисконтирования, стоимость облигаций.
  
  реферат [231,4 K], добавлен 03.03.2010
  

• Особенности оценки отдельных видов активов: стоимость акций

  Сущность определения показателей возможностей экономической эффективности капитальных вложений. Общая методология и виды оценки стоимости ценных бумаг и акций. Значение экономического анализа для планирования и осуществления инвестиционной деятельности.
  
  реферат [24,2 K], добавлен 22.12.2010
  

• Методы оценки обыкновенных акций

  Сущность и классификация акций, определение номинальной цены обыкновенных акций. Инвестиции в обыкновенные акции, осуществляемые частным инвестором в условиях формирующегося фондового рынка. Сравнение счетов прибылей и убытков, дисконтирование дивиденда.
  
  контрольная работа [1,4 M], добавлен 27.06.2013
  

• Оценка рыночной стоимости одной обыкновенной акции открытого акционерного общества "Каравай"

  Сведения о заказчике оценки. Основные допущения и ограничения. Последовательность определения стоимости объекта оценки. Ассортимент выпускаемой продукции. Структура акционерного капитала, регистрация акций, дивидендная история, права акционеров.
  
  курсовая работа [2,2 M], добавлен 19.06.2011
  

• Дивидендная политика и регулирование курса акций. (Дробление, консолидация, выкуп акций)

  Дивидендная политика и возможность ее выбора. Регулирование курса акций. Порядок выплаты дивидендов. Анализ дивидендной политики ОАО "Печорская ГРЭС". Эмиссия акций предприятия. Дивидендная политика предприятия. Проблемы дробления и консолидация акций.
  
  курсовая работа [31,3 K], добавлен 30.03.2007
  

• Российский рынок акций: анализ и перспективы развития

  История развития финансового рынка России, сущность и виды акций. Фондовый рынок и крупнейшие эмитенты российского рынка акций, рынок акций "второго эшелона". Влияние мирового финансового кризиса на российский рынок, современное состояние рынка акций.
  
  курсовая работа [350,2 K], добавлен 18.04.2010
  

• Применение доходных финансовых мультипликаторов при оценке бизнеса (на примере ОАО "Екатеринбургский гидроавтотранс")

  Описание основных этапов оценки предприятия с применением доходных финансовых мультипликаторов. Качественная и количественная характеристика объекта оценки. Оценка рыночной стоимости обыкновенных именных акций ОАО "Екатеринбургский Гипроавтотранс".
  
  дипломная работа [79,7 K], добавлен 08.12.2011
  

• Анализ долгосрочной доходности при проведении размещений акций российскими компаниями

  Мотивы и интересы сторон в размещении акций, преимущества и недостатки, процедура проведения. Особенности вторичных размещений акций (SPO). Анализ долгосрочной доходности при проведении размещений акций российскими компаниями, обзор рынка в России.
  
  дипломная работа [2,0 M], добавлен 03.07.2017
  

Другие документы, подобные "Теоретические основы оценки пакетов акций"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам