Теоретические основы оценки пакетов акций

Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику.

Прибавляется или вычитается операционная прибыль или убытки ликвидационного периода.

Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

1.3.4 Специфика методики оценки акций или пакетов акций

Данные методы оценки применяются, если внутренняя информация о компании, акции которой оцениваются, является неполной.

u денежные дивиденды;

u рост собственного капитала вследствие роста прибыли;

u перепродажа обыкновенной акции на рынке через определенный срок после начала владения.

Как было уже отмечено, на практике используется несколько методов для осуществления такого рода оценки. Понятно, что наиболее точной будет та оценка, которая в своей основе использует информацию, полученную на фондовом рынке. На этой информации основываются метод дисконтированных дивидендов, метод доходов и метод оценки риска, основанный на модели определения цены капитальных активов (САРМ). Однако для российских условий характерен недостаток такого рода информации, связанный с неразвитостью информационной базы и постоянным желанием фирм скрыть действительные доходы. В этих условиях наибольшее применение получили методы оценки внутренней стоимости акций (оценка внутренней стоимости акций на основе чистой стоимости активов и оценка внутренней стоимости акций на основе ликвидационной стоимости активов компании). Итак, рассмотрим наиболее подробно вышеуказанные методы.

Методы оценки внутренней стоимости акций

Оценка внутренней стоимости акций на основе чистой стоимости активов

При оценке стоимости чистых активов акционерных обществ применяется порядок, утвержденный приказом Минфина РФ и Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 05 августа 1996 г. №№ 71, 149, в котором приводится перечень активов и пассивов, принимающих участие в расчете.

Метод ликвидационной стоимости

1.3.5 Необходимость учета скидок и премий при оценке акций и пакетов акций

Премия за контроль - это имеющее стоимостное выражение преимущество, связанное с владением контрольным пакетом акций. Отражает дополнительные возможности контроля над предприятием (по сравнению с "меньшей" долей, то есть владением миноритарным пакетом акций). Премия за контроль рассматривается как процент превышения выкупной ценой рыночной цены акций продавца за пять (рабочих) дней до официального объявления о слиянии компаний. Иными словами, это разница между ценой, выраженной в процентах, и ценой миноритарного свободно обращающегося пакета. Однако практика показывает, что в преддверии слияния курс акций начинает расти раньше, чем за пять дней до официального объявления о сделке. Подобное приводит к искажению, точнее - к занижению премии за контроль. В связи с этим чаще всего отслеживают курс за период от двух месяцев до пяти (рабочих) дней. Вообще в зарубежной практике средние показатели премий за контроль публикуются в ежегодном статистическом обзоре слияний компаний "Mergestat Review". Это значительно облегчает работу оценщика, а также увеличивает точность получаемых результатов. Что же касается России, то подобные расчетные и статистические издания только начинают развиваться. Однако следует отметить высокий уровень и качество работы информационного агентства АК&М. Возможно, что в ближайшем будущем в их бюллетене "Рынок слияний и поглощений" появятся подобные средние показатели премий за контроль. Пока же оценщикам приходится осуществлять расчеты самостоятельно.

Скидка за неконтрольный характер -- величина, на которую уменьшается пропорциональная оцениваемому пакету доля в общей стоимости предприятия с учетом неконтрольного характера оцениваемого пакета.

Понятно, что стоимость владения контрольным пакетом всегда выше стоимости владения неконтрольным пакетом. Это обусловило следующие элементы контроля:

u выбор директоров и назначения менеджеров;

u определение вознаграждения менеджеров и их привилегий;

u определение политики предприятия по изменению стратегии развития бизнеса;

u приобретение и продажа активов;

u принятие решений о поглощении или слиянии с другими компаниями;

u принятие решений о ликвидации, распродаже имущества предприятия;

u принятие решений об эмиссии акций;

u изменение уставных документов;

u распределение прибыли по итогам деятельности предприятия, в том числе установление размеров дивидендов;

u принятие решения о продаже или приобретении собственных акций компании. Тем не менее на практике существуют факторы, которые ограничивают права владельцев контрольных пакетов акций и тем самым снижают стоимость контроля. К этим факторам относят эффект распределения собственности, режим голосования, контрактные ограничения, финансовые условия бизнеса.

Режим голосования. В мировой практике мы сталкиваемся с некумулятивной и кумулятивной системами голосования при выборе Совета директоров. Некумулятивная система здесь действует по принципу: один голос - одна акция за одного директора. Так, акционер имеет 500 голосующих акций, и избрать нужно пять директоров. Он обязан использовать сначала 500 голосов при голосовании за первого директора, потом 500 голосов - за второго и т.д. При некумулятивной системе голосования оказываются в выигрыше держатели контрольных пакетов. При кумулятивной системе мелкие акционеры могут распределять голоса по своему усмотрению в любой пропорции, тем самым сконцентрировавшись на одной кандидатуре. Такая система голосования выгоднее держателям миноритарных пакетов. В этом случае стоимость контроля, связанная со способностью избирать директоров, переходит миноритарным акционерам. Количество акций, требуемых для выбора одного директора при кумулятивной системе голосования,

Контрактные ограничения. Если долговые обязательства компании существенны, то это может ограничить выплаты дивидендов и т.д. В этом случае часть стоимости премии за контроль теряется.

Финансовые условия бизнеса. Если финансовое положение компании неустойчиво, то многие права, связанные с контролем (например, на покупку активов), становятся труднореализуемыми

Эффект распределения собственности. Например, все акции распределены между тремя акционерами. Два акционера владеют равными крупными пакетами, у третьего - пакет акций небольшой. Но именно он может получать премию за свой пакет сверх части стоимости компании, пропорциональной его доли в капитале. Это связано с тем, что при голосовании именно его акции смогут перевесить "чашу весов". Еще пример: все акции компании распределены на несколько равных крупных пакетов. Эти пакеты не обладают полным контролем. Поэтому будет осуществлена скидка на неконтрольный характер, но размер скидки будет меньше, чем для миноритарного пакета, вообще не дающего никакого контроля.

В каждом конкретном случае необходимо провести анализ элементов контроля, и если какой-либо из них отсутствует, то стоимость контрольного пакета должна быть уменьшена. Напротив, если элементы контроля присутствуют у оцениваемого миноритарного пакета, то стоимость последнего должна быть увеличена.

Скидка за неконтрольный характер является производной от премии за контроль. Эта тенденция основана на эмпирических данных. Скидка (в%) за неконтрольный характер формализуется в виде:

Скидка на недостаточную ликвидность. Ликвидность - способность ценной бумаги быть быстро проданной и превращенной в денежные средства без существенных потерь для держателей. Исходя из этого, скидка на недостаточную ликвидность определяется как величина или доля (в процентах), на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недостаточной ликвидности. Высокая ликвидность увеличивает стоимость ценной бумаги, низкая - снижает по сравнению со стоимостью аналогичных, но легкореализуемых ценных бумаг.

При определении скидки на недостаточную ликвидность следует выделять факторы, увеличивающие и уменьшающие размер данной скидки. Выделяют две группы факторов.

1 группа:

u низкие дивиденды или невозможность их выплаты;

u неблагоприятные перспективы продажи акций компаний или ее самой;

u ограничения на операции с акциями (законодательное ограничение свободной продажи акций закрытых акционерных обществ).

2 группа:

u возможность свободной продажи акций или самой компании;

u высокие выплаты дивидендов.

Размер пакета акций относится к фактору, который может как увеличить, так и снизить скидку на недостаточную ликвидность. Степень контроля взаимосвязана со степенью ликвидности. Контрольный пакет акций требует меньшей скидки на недостаточную ликвидность, чем миноритарный. Что же касается миноритарных пакетов акций закрытых компаний, то они менее ликвидные, чем миноритарные пакеты открытых. Это обусловлено, во - первых, правом первого отказа, при котором акционер миноритарного пакета в случае продажи своих акций обязан предложить их компании; во - вторых, отсутствием права на разделение (отсутствием права на участие в продаже). Владельцы миноритарных пакетов при продаже акций не могут получить взамен на акцию такую же цену, как и владельцы контрольного пакета. Как правило, эта цена значительно ниже. Итак, когда оценивается миноритарный пакет акций закрытых компаний, то применяются скидки и на неконтрольный характер, и на недостаточную ликвидность. У привилегированных акций скидка на недостаточную ликвидность меньше, чем по обыкновенным акциям.

Существует несколько методов определения скидки на недостаточную ликвидность. Остановимся на двух из них:

а) показатель "цена компании / прибыль" для закрытой компании сравнивается с таким же показателем для свободно обращающихся сопоставимых акций на фондовых рынках.

б) оценивается стоимость регистрации акций и брокерский комиссионных, взимаемых за продвижение акций компании на фондовый рынок. Берутся данные расхода в процентном отношении к стоимости выпускаемых акций, причем в случае закрытых компаний эти затраты гипотетические: каковыми бы были расходы, если бы произошла эмиссия.

Однако надо помнить, что когда речь идет об использовании премий и скидок в бездолговом анализе, то здесь частой ошибкой является использование в качестве базы всего инвестированного капитала. Скидки и премии должны применяться уже после вычета долга.

Подробный анализ теории позволяет разносторонне изучить рассматриваемую тему. Однако применение теоретических основ на практике позволит не только еще более подробно изучить тему, но и с лёгкостью выполнить задачи, поставленные перед нами при выполнении данной работы, а также возможность применения представленных выше методов на практике в условиях России.

Глава 2. Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО «Торговый Дом «Москва-Могилев»»

2.1 Задание на оценку

2.2 Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки

2.3 Описание объекта оценки

Выплаты дивидендов в период с начала 2002 года (Выписка из протокола №4 годового общего собрания акционеров ОАО «ТД Москва -Москва» от 29 мая 2003 года. По конец 2007 года (Выписка из протокола №7 годового общего собрания акционеров Общества) не производились.

Основание: справка о составе акционеров ОАО «ТД Москва-Москва» с долями выше 1% в уставном капитале по состоянию на 30 декабря 2007 года.

Оцениваемые права и обременения объекта оценки

Объём прав, предоставляемых объектом оценки его владельцу.

В соответствии с положением Федерального Закона «Об Акционерных Обществах» № 208 - ФЗ от 1995 года и уставом Общества владельцу обыкновенных акций общества имеют право:

- отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров и общества;

- учувствовать в управлении делами Общества;

- получать информацию о деятельности Общества, знакомится с его бухгалтерскими

книгами и любой иной документацией;

- принимать участие в распределении прибыли;

- получать пропорционально количеству имеющихся у него акций долю прибыли,

подлежащей распределению среди акционеров;

- получать в случае ликвидации Общества часть имущества (или его денежный

эквивалент), оставшегося после расчетов с кредиторами , пропорционально количеству

принадлежащих ему акций;

- требовать и получать копии (выписки) протоколов и решений Общего собрания, а также копии решений других органов управления Общества.

Таким образом, 100% акций позволяют его собственнику полностью контролировать операционную, финансовую и инвестиционную деятельность Общества.

Основываясь на сведениях об иных участниках общества, представленных в составе акционеров ОАО «ТД Москва-Москва» с долями выше 1% в уставном капитале по состоянию на 30 декабря 2007 года (Приложение), можно сделать вывод о том, что оцениваемый пакет обыкновенных именных акций, составляющий 5% ОАО «ТД Москва-Москва» является неконтрольным с низкой степенью контроля.

Рынок долей общества

ОАО «Торговый Дом Москва-Москва» является открытой компанией. Акции компании размещены среди учредителей компании и обращаются на рынке обыкновенных акций.

Таким образом, акции на дату оценки являются некотируемыми.

Вывод:

Описание эмитента оцениваемого пакета акций ОАО

«Торговый дом Москва-Москва»

123022, г. Москва ул. Сергея Макеева, д.42.

Дата и номер свидетельства о регистрации предприятия

15 000 000 (Пятнадцать миллионов) рублей (основание: Устав ОАО «Торговый дом Москва-Москва»). 15 000 штук, 100% Уставного капитала. Номинальная стоимость одной акции: 1000 (Тысяча) рублей.

Основные виды деятельности

Краткая историческая справка относительно создания ОАО «Торговый дом Москва-Москва».

Созданная в 1998 году Международная Ассамблея столиц и крупных городов (МАГ), в которую входят 47 административных территорий России, Белоруссии, Украины, Казахстана, Киргизии, Армении. С момента ее создания занималась разработкой проектов межрегионального сотрудничества. Первым итогом межрегиональной работы стало создание ОАО «Торговый дом Москва-Москва». Основной целью данного проекта было налаживание оптовой многопрофильной торговли между городами Москва и Мо…...

Таким образом, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» было учреждено в соответствии с решением собрания акционеров и зарегистрировано МРП «23» августа 1999 года за № 101.467. В составе акционерного капитала Общества за ОАО «Торговый дом Москва-Москва» закреплено 5% акций. ОАО «Торговый дом Москва-Москва» действует в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об Акционерных обществах» № 208 ФЗ от 26.12.1995года.

Анализ рынка, к которому относится бизнес ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

Поскольку основной бизнес ОАО «Торговый дом Москва-Москва» связан с эксплуатацией объектов недвижимости (сдача в аренду складских и нежилых помещений), то в рамках анализа рынка, к которому относится бизнес компании, акции которой являются объектом оценки, мною был проведен:

1. Анализ макроэкономической ситуации в РФ в целом для идентификации состояния инвестиционного климата в стране в целом и для определения величины систематического риска;

2. Анализ сегмента рынка коммерческой недвижимости г. Москве.

2.4 Обзор рынка

Общеэкономический обзор

Отличительной особенностью 2007 г. стало ускорение по сравнению с предыдущим годом темпов роста производства практически во всех видах экономической деятельности, особенно в строительстве и розничной торговле. Увеличивались реальные располагаемые денежные доходы населения и инвестиции в основной капитал. Инфляция превысила уровень предыдущего года.

Прирост ВВП в 2007 г. по сравнению с предыдущим годом оценивается на уровне 7,6%. Рост производства происходил в условиях благоприятной для российских экспортеров внешнеэкономической конъюнктуры, увеличения внутреннего спроса. Оборот розничной торговли возрос в 2007 г. примерно на 15%. Рост спроса на отечественную продукцию и улучшение финансового положения организаций способствовали росту инвестиционной активности российских организаций.

Объем вложений в основной капитал в 2007 г. Увеличился примерно на 20%, что почти в 1,5 раза превышает показатель 2006 года. Наибольшие объемы инвестиций в основной капитал были направлены на развитие транспортных организаций и организаций по добыче топливно-энергетических полезных ископаемых.

Ценовая конъюнктура на мировых товарных рынках для российских экспортеров в 2007 г. была благоприятна. Цены на основные товары российского экспорта в среднем были выше, чем в 2006 г.: энергетические товары подорожали на 11,1%, неэнергетические - на 4,9%. Мировые цены на продовольственные товары имели разнонаправленную динамику, в 2007 г. по сравнению с 2006 г. выросли.

В 2008 году, по оценкам Минэкономразвития, рост ВВП составит 5,9%, в 2009-м - 5,9% (вместо ранее озвученной цифры - 6 процентов), в 2010 году - 6,1%. В предыдущие годы валовой внутренний продукт России рос более быстрыми темпами, что закономерно: увеличение шло с «низкого старта». Так, в 2006 году, по сравнению с 2005 годом, ВВП вырос на 6,7% и составил в рыночных ценах 26,6 триллиона рублей, по данным Росстата. А в 2005-м рост этого показателя составил 6,4%. Минэкономразвития прогнозирует инфляцию в 2008 году в пределах 6,5-7%, в 2009-м - 6,3-6,8%, в 2010 году - 5,8-6,5%.

Инфляция

С начала года цены на потребительском рынке повысились на 11,9% (в 2006 г.- на 9,0%, в 2005 г.- на 10,9%). Таким образом, по итогам текущего года инфляция превышает показатели последних двух лет и превышает уровень 2004 г., когда она составила 11,7%. Базовая инфляция за январь - декабрь 2007 г.- 11,0% (по итогам 2006 г.- 7,8%). Удорожанием товаров и услуг, учитываемых при расчете базового индекса потребительских цен, обусловлено 8,6 процентного пункта, или 72,7% уровня инфляции в 2007 г. (по итогам 2006 г., соответственно 6,1 процентного пункта и 7,1%).

Доходы и сбережения населения

В 2007 г. реальные денежные доходы населения увеличились по сравнению с 2006 г. примерно на 12%. Реальная зарплата превысила уровень предыдущего года примерно на 16%. Средний размер назначенных месячных пенсий в 2007 г. был в реальном выражении на 4% выше, чем в 2006 году.

Обзор инвестиционного рынка

В 2007 году инвестиции в коммерческую недвижимость России составили $4,9 млрд., что в 1,5 раза превышает показатели предыдущего года. На Москву пришлось $3,8 млрд., что составило 78% от общероссийского показателя. это указывает на сосредоточение деловой активности в Москве. Доля инвестиций в регионы составляет 12%, что существенно выше, чем в 2006 году, когда на региональные рынки пришлось 8% от общего объема инвестиций. Данная ситуация свидетельствует о росте привлекательности региональных рынков для инвестиционных вложений.

В течение 2007 года на рынке коммерческой недвижимости наблюдался значительный рост инвестиционной активности. Основная причина - высокие ставки доходности по сравнению с другими странами.

Во втором полугодии произошло снижение инвестиционной активности, на которое повлиял глобальный кризис ликвидности, часть сделок была отложена до стабилизации. Возможности получения кредитов стали более ограниченными, увеличилась сама стоимость заемного финансирования. Такая ситуация замедлила снижение ставок капитализации, за 2007 год они снизились в среднем на 1-1,5%. Необходимо также отметить большое количество сделок по приобретению долей в российских компаниях стратегическими и финансовыми инвесторами, в основном это зарубежные банки или инвестиционные фонды.

На рынке коммерческой недвижимости активно развивались новые источники финансирования. В 2007 году наблюдался бум IPO среди девелоперских компаний. Такие компании, как «Система-Галс», Гк «ПИк», РТМ, Mirland, RGI, AFI Development, провели IPO в прошлом году. Это позволило привлечь значительное количество денежных средств, а ГК «ПИК» стала одной из крупнейших публичных компаний по капитализации. Активный выход компаний на биржу свидетельствует об увеличении прозрачности рынка недвижимости. Также одной из тенденций 2007 года является активное развитие закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, за 2007 год было сформировано более 50 фондов с суммарной стоимостью чистых активов $2,9 млрд.

Продолжается развитие рынка заемного финансирования. Все большее число зарубежных банков предоставляет проектное финансирование, увеличивается активность западных ипотечных банков, которые предлагают более выгодные условия финансирования. У западных банков ставка кредитования составляет 8 - 12% годовых, а у российских - 12 - 16%.

Наиболее популярен в 2007 году был торговый сегмент, инвестиции в который составили около 40% от общего объема. На рынке имел место ряд крупных форвардных приобретений, среди которых необходимо отметить покупку компанией Immoeast строящегося ТРЦ «Гудзон». Офисный сегмент незначительно уступает торговому по объему инвестированных средств (35%).

Активный интерес инвесторы проявляют и к складскому рынку, но из-за недостатка качественных проектов, выставленных на продажу, на данный сегмент пришлось 11% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. С момента выхода на рынок крупных складских проектов прогнозируется увеличение числа инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи комплексов как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Прогноз на 2008 год:

Обзор рынка офисных помещений

В 2007 году рынок офисной недвижимости продолжил свое динамичное развитие, сохраняя наибольшую долю среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Общий объем введенных в эксплуатацию площадей, а также совокупный объем заключенных сделок продолжает расти. Офисный рынок продолжает развиваться и качественно. Наблюдается как укрупнение масштаба бизнес-центров, так и активное строительство офисных площадей в составе многофункциональных комплексов. Появился новый формат - EPOB (Executive & Private Office Building). Такая концепция предполагает наличие офисов исключительно для топ-менеджмента крупных, как правило, международных компаний. Первое такое офисное здание на московском рынке - Four Winds Plaza. Наиболее значимыми событиями рынка офисной недвижимости 2007 года стало открытие следующих бизнес-центров: «башня на Набережной» (здание С), расположенного на территорииделового центра «Москва-Сити», Lotte Plaza в центре Москвы на пересечении Садового кольца и Нового Арбата и бизнес-парк «Химки», первая очередь которого также была сдана в этом году. В 2007 году началось строительство самого высокого здания в Европе - многофункционального комплекса «Россия» на территории «Москва-Сити» общей площадью 520 тыс. кв.м и высотой 118 этажей. Необходимо отметить, что бизнес-парк «Химки» символизирует сразу все тенденции офисного рынка - децентрализацию, освоение территорий за пределами МКАД, укрупнение формата, многофазность. На рынке офисной недвижимости наблюдался заметный рост арендных ставок. В наиболее престижных районах Москвы увеличение составило 40-45%, чего не происходило за последние десять лет. Предложение

В 2007 году на рынок офисной недвижимости Москвы вышло около 1,5 млн. кв.м. качественных офисных площадей, что почти на 50% превышает показатели 2006 года. На конец 2007 года общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составило 7,2 млн. кв.м.

В 2007 году на рынке офисных площадей наблюдалось усиление децентрализации. Основное строительство ведется на участках, расположенных между ТТк и МКАД. Активно осваивается север Москвы, бизнес-центры строятся вдоль таких крупных магистралей, как Ярославское, Дмитровское, Алтуфьевское шоссе. Продолжается формирование новых деловых районов («большой Сити», деловой район в Мякининской пойме), продолжается редевелопмент промзон, активно развивается формат бизнес-парков за пределами МКАД. Спрос

Сохранение высокого уровня спроса на качественные офисные площади в течение 2007 года было обусловлено продолжившимся ростом экономики страны, развитием всех сегментов бизнеса, а также выходом на российский рынок новых крупных иностранных компаний. Несмотря на рост предложения, в Москве сохраняется дефицит качественных офисных площадей, уровень вакантных площадей составляет от 2,5 до 4% в зависимости от месторасположения.

Основная доля спроса приходится на офисные площади от 150 до 300 кв.м и составляет 35% от общего объема спроса. Сохраняется устойчивый спрос на блоки от 300-500 кв.м (25%). Необходимо отметить, что возрастает спрос на средние площади от 1 000 кв.м (10%), что связано с расширением компаний на рынке, которым становятся необходимы все большие офисные пространства.

На рынке офисных площадей наметилась тенденция к увеличению сроков аренды: для офисных площадей класса А сроки аренды начинаются от 7 лет (ранее 5 лет), для офисных площадей класса В - от 5 лет (ранее 3 года).

Ставки

В 2007 году в офисном сегменте наблюдался бурный рост арендных ставок на качественные офисные площади. Ставки аренды в среднем выросли на 25% , что значительно превышает показатели 2006 года. Основная причина роста арендных ставок заключается в превышении спроса над предложением, вследствие чего наблюдается низкий уровень вакантных площадей. Также свою роль сыграли падение курса доллара и растущая заинтересованность западных фондов в приобретении качественных офисных площадей. Прогноз на 2008 год:

Строительство офисных площадей в составе многофункциональных комплексов

Глобализация офисных объектов и их строительство за пределами города: развитие бизнес парков, редевелопмент промзон, формирование новых деловых районов

Увеличение количества инвестиционных приобретений на офисном рынке

Рост ставок на качественные офисные помещения на 10-12%

Увеличение объема инвестиций приведет к постепенному снижению ставки капитализации.

Обзор рынка складских помещений

2007 год можно назвать беспрецедентным по динамике развития рынка складской недвижимости. Общий объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей по России составил около 1,1 млн. кв.м, из них около 900 тыс. кв.м пришлось на Московский регион.

Общий рост внешнеторгового оборота, активная экспансия новых торговых компаний, высокий спрос и масштабные объемы строительства, а также появление на рынке все большего количества новых профессиональных девелоперов - все это обуславливает столь динамичное развитие складского сегмента. Разрыв между спросом и предложением уменьшается, на рынке появляется конкуренция между проектами, а также небольшая доля свободных площадей, готовых к въезду.

Предложение

За 2007 год было введено в эксплуатацию около 900 тыс. кв.м качественных складских площадей, что практически в 2 раза превышает показатель прошлого года, и таким образом общее предложение составляет 3 млн. кв.м, а общий прирост составил 43%.

Объем качественных складских площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на начало 2007 года, составлял около 1,5 млн. кв.м. Однако этот объем не был введен полностью. Ввод объектов переносился на разные сроки в зависимости от фактической готовности объектов. Таким образом, реальный уровень ввода составил 67% от заявленного объема. Динамичное развитие, связанное с сохраняющимся превышением спроса над предложением качественных складских площадей, продолжается. Новое предложение спекулятивных складских площадей было полностью поглощено. Прирост качественных складских площадей в первом полугодии 2007 г. оказался не столь активным: было введено порядка 110 тыс. кв.м. качественных складских площадей. Во втором полугодии ситуация на рынке заметно изменилась: в эксплуатацию было введено около 790 тыс. кв.м.

Основной объем нового предложения приходится на Южное и Юго-западное направление. Существенно меньший объем предложения приходится на Север и Северо-запад.

Наиболее значимое и перспективное направление с точки зрения строительства складов - Северное-Западное, в связи с тем, что Ленинградское шоссе соединяет Россию с западной Европой и через это шоссе осуществляется значительная часть товарооборота. Также необходимо отметить Южное и Юго-Восточное направления.

В 2007 году наблюдался высокий спрос на качественные складские помещения, о чем свидетельствует крайне низкий уровень вакантных площадей: на класс А - менее 1%, на класс В - 3%. Подавляющее большинство качественных складских комплексов сдается в аренду на стадии строительства. Очень небольшое количество площадей остается вакантными по завершению строительства, заполнение которых происходит в течении последующих 1-2 месяцев.

Основной объем спроса приходится на склады класса А, где размер запрашиваемой площади варьируется от 2,5 тыс. до 50 тыс. кв.м. Существующие складские проекты в основном способны удовлетворить спрос на блоки от 5 тыс. или даже 10 тыс. кв.м, и только единичные девелоперы предлагают блоки от 2,5 тыс. кв.м.

Наибольший спрос предъявляется на складские помещения от 10 тыс. кв.м., он составляет половину от общего объема спроса, сохраняется стабильный спрос на блоки 5 тыс. 10 тыс. кв.м.

Ставки

Сохранение растущего спроса на качественные складские помещения, а также рост стоимости строительства вызвали рост арендных ставок, за 2007 год он составил более 8% - с $120 за кв.м. в год до $130 за кв.м. в год. Также наблюдается рост эксплуатационных расходов, что вызвано ростом расходов на обслуживание складских комплексов.