Инвестиционный процесс и кредитование

Вопрос 14.

В чем заключается кредитный мониторинг?

Кредиты служат основным источником доходов банка и одновременно главной причиной риска. Поэтому все коммерческие банки, отвечающие современным требованиям или стремящиеся им соответствовать, осуществляют кредитный мониторинг. Кредитный мониторинг включает в себя систему наблюдения за погашением кредита, а также разработку и принятие мер по погашению кредита. В банковской практике используются различные способы кредитного мониторинга, но все они основаны на следующих принципах:

1. Периодическая проверка погашения кредитов. Обычно каждые 30, 60 и 90 дней проверяются все крупные кредиты и выборочно -- мелкие.

2. Подробная разработка этапов кредитного контроля с тем, чтобы проверить выполнение условий по каждому кредиту, в том числе оценка изменений финансового положения заемщика.

3. Использование внутреннего аудита кредитования. Внутренний аудит кредитования осуществляется отделом банка (как негласно, так и открыто). Контролер находится в непосредственном подчинении председателя (президента) банка либо лица, его заменяющего. Аудиторская проверка имеет целью определить: состояние остатков средств по просроченным кредитам; реальную ситуацию с обеспечением возвратности кредитов и сокращением кредитного риска; правильность отражения выдачи ссуд в учетных документах, возврата их процентов. Аудитор проверяет правильность оформления и ведения кредитного досье, в котором должны быть копия кредитного договора, копии балансов и отчетов о прибылях и убытках, материалы о кредитоспособности и др. В случае погашения кредита составляется справка о закрытии дела и передаче его в архив. В случае непогашения кредита дело передается в юридический отдел банка с целью предъявления иска о невозврате ссуды и передаче дела в арбитражный или народный суд.

Вопрос 15.

Что такое ипотечный кредит?

Ипотечный кредит -- это разновидность кредита, для которой характерно:

-предоставление денежных средств на длительное время,

-кредитование сделки по приобретению недвижимости,

-в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

-назначение кредитуемого объекта;

-характер участия в инвестиционном процессе;

-порядок погашения долга и уплаты процентов;

-стабильность процентной ставки по кредиту;

-стабильность величины взноса в погашение обязательств;

-участие кредитора в текущих доходах и приросте;

-стоимость капитала инвестора;

-способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах 1. Кредит с «шаровым» платежом -- это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

" кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока - «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце

срока - «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:

-кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;

-кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:

-кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

-кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

-индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

-пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл -- овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека -- это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека -- это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Вопрос 16.

Чем объяснить необходимость привлечения иностранных инвестиций?

Иностранные инвестиции -- это все виды вложений имущественных (денежных) и интеллектуальных ценностей иностранными инвесторами, а также зарубежными филиалами российских юридических лиц в объекты предпринимательской и других видов деятельности на территории России с целью получения последующего дохода. Как и другие страны, Россия рассматривает иностранные инвестиции как фактор: 1) ускорения технического и экономического прогресса; 2) обновления и модернизации производственного аппарата; 3) овладения передовыми методами организации производства; 4) подготовки кадров, отвечающих требованиям рыночной экономики. Для нормализации российской экономики в ближайшие 5--7 лет, по оценке американской консалтинговой компании “Энрют и Янг”, нужно привлечь 200--300 млрд долл., для преодоления кризисных явлений потребуется 100--140 млрд долл. По оценкам некоторых российских экспертов, в реальности России придется конкурировать за более скромный объем инвестиционного капитала -- где-то в пределах 10 млрд долл. Готовность инвесторов к вложению капитала в экономику той или иной страны зависит от существующего в ней инвестиционного климата. Политическая нестабильность, экономический кризис, разгул преступности и другие “приметы” переходного периода предопределяют крайне низкий рейтинг России у западных организаций, занимающихся сравнительным анализом условий для инвестиций и степеней их риска во всех странах мира. Из-за спада производства и накоплений страна испытывает недостаток собственных средств для финансирования капитальных вложений в основные фонды.

Политика Правительства РФ направлена сейчас на привлечение иностранных инвестиций в экономику России. Необходимость привлечения иностранных инвестиций в российскую экономику объясняется следующими основными обстоятельствами:

1. Экономическими (рыночными) реформами в Российской Федерации.

2. Упадком промышленного производства.

3. Большой степенью износа основных производственных фондов.

Вопрос 17.

Виды иностранных инвестиций в российскую экономику, их характеристика.

Инвестиции делятся на прямые, портфельные и прочие.

Прямые инвестиции -- это инвестиции, сделанные юридическими или физическими лицами, полностью владеющими предприятием или контролирующими не менее 10% акций или акционерного (складочного) капитала предприятия. Инвестиции, не подпадающие под определение прямых и портфельных, указываются как прочие -- торговые кредиты, кредиты правительств иностранных государств под гарантии Правительства Российской Федерации (кредиты международных финансовых организаций и т.п.), банковские вклады. В теории и государственной статистике выделяют инвестиции в основной капитал (в основные фонды) и финансовые инвестиции (инвестиции в ценные бумаги и уставный капитал). Портфельные инвестиции -- это покупка акций, паев, облигаций, векселей и других долговых ценных бумаг. Она составляет менее 10% в уставном (складочном) капитале предприятия.

Вопрос 18.

Какой существует порядок государственной регистрации иностранных инвесторов в России?

Для государственной регистрации предприятия с иностранными инвестициями следует представлять следующие документы:

1) Для совместных предприятий: а) письменное заявление учредителей с просьбой провести регистрацию создаваемого предприятия; б) нотариально заверенные копии учредительных документов в двух экземплярах; в) заключения соответствующих экспертиз в предусмотренных Законом случаях; г) для российских юридических лиц -- нотариально заверенной копии решения собственника имущества о создании предприятия или копии решения уполномоченного им органа, а также нотариально заверенные копии учредительных документов для каждого участвующего в создании совместного предприятия; д) документ о платежеспособности иностранного инвестора, выданный обслуживающим его банком или иным кредитно-финансовым учреждением; е) выписки из торгового реестра страны происхождения или иного эквивалентного доказательства юридического статуса иностранного инвестора.

2) Для предприятий, полностью принадлежащих иностранным инвесторам: а) письменное заявление на регистрацию от иностранного инвестора; б) нотариально заверенную копию учредительных документов (в двух экземплярах); в) документ о платежеспособности иностранного инвестора, выданный обслуживающим его банком или иным кредитно-финансовым учреждением (с заверенным переводом на русский язык); г) выписку из торгового реестра страны происхождения для иностранного инвестора (с завершенным переводом на русский язык); д) заключение соответствующих экспертиз в предусмотренных законом случаях.

3. Для филиалов предприятий с иностранными инвестициями и филиалов иностранных юридических лиц: а) заявление, подписанное руководителем предприятия, создающего филиал, с просьбой произвести его регистрацию; б) нотариально заверенную копию выписки из решения компетентного органа управления предприятия о создании филиала; в) нотариально заверенную копию положения о филиале (в двух экземплярах); г) нотариально заверенные копии учредительных документов предприятия, создающего филиал; д) для иностранного юридического лица -- выписку из торгового реестра страны происхождения или иного эквивалентного доказательства его юридического статуса в соответствии с законодательством страны его местонахождения (с заверенным переводом на русский язык); е) заключение соответствующих экспертиз в предусмотренных законом случаях.

Сроки регистрации установлены Федеральным законом “Об иностранных инвестициях в Российской Федерации”. Министерство финансов РФ или иной уполномоченный орган обязан в течение 21 дня с момента подачи заявления зарегистрировать предприятие с иностранными инвестициями или сообщить заявителю о причинах отказа. Зарегистрированному предприятию с иностранными инвестициями выдается свидетельство о регистрации установленного образца. Предприятие с иностранными инвестициями приобретает право юридического лица с момента регистрации. Информация о регистрации сообщается местным органом власти по местонахождению предприятия. Сообщение о регистрации публикуется в печати. Отказ в государственной регистрации предприятия с иностранными инвестициями возможен только в случае нарушения действующего законодательства о порядке образования такого предприятия. При отсутствии по истечении года после регистрации предприятия с иностранными инвестициями документального подтверждения факта внесения каждым из участников не менее 50% указанных в учредительных документах вкладов в уставный фонд орган, зарегистрировавший данное предприятие, признает его несостоявшимся и принимает решение о его ликвидации. Информация об этом должна быть опубликована в печати. Регистрация ликвидации предприятия с иностранными инвестициями осуществляется зарегистрировавшим его органом на основании акта ликвидационной комиссии и подтвержденного аудиторской организацией ликвидационного баланса.

Предприятие с иностранными инвестициями может осуществлять любые виды деятельности, отвечающие целям, предусмотренным в уставе предприятия, за исключением запрещенных действующим на территории РФ законодательством. Для ведения страховой деятельности и посреднической деятельности, связанной с движением ценных бумаг, предприятие с иностранными инвестициями должно получить лицензию Министерства финансов РФ. Для ведения банковской деятельности требуется лицензия Центрального банка России. Предприятие с иностранными инвестициями может на договорной основе определять условия реализации производимой им продукции (работ, услуг) на рынке России, включая цену на нее, а также условия поставок товаров и услуг с этого рынка. Оплата предприятием с иностранными инвестициями поставок товаров и услуг с рынка РФ, в том числе плата за пользование жильем и нежилыми помещениями на территории РФ, производится в валюте РФ. Предприятия с иностранными инвестициями могут на добровольных началах объединяться в союзы, ассоциации, концерны, межотраслевые, региональные объединения на условиях, не противоречащих антимонопольному законодательству, действующему на территории РФ.

Вопрос 19.

Каким основным признаком обладает оффшорная зона?

Оффшорная зона дословно означает -- “вне берега”. Это финансовые центры, привлекающие иностранный капитал путем предоставления специальных налоговых и других льгот иностранным компаниям, зарегистрированным в стране расположения центра оффшора. Основным признаком оффшорной юрисдикции является льготный характер налогообложения. Налоговые льготы для компаний, зарегистрированных в оффшорных зонах, представляют собой полное освобождение от уплаты всех местных налогов. Оффшорные компании обязаны оплатить лишь разовый регистрационный сбор и оплачивать годовой сбор, ставки которого обычно фиксированы и не зависят от коммерческой активности оффшорной компании. Цель создания офшорных зон -- развивать оффшорный бизнес, приносящий дополнительный доход стране. Налог на прибыль в оффшорных зонах, как правило, отсутствует или составляет всего 1--2%. Вместо него взимается ежегодный сбор в установленных размерах (от 50 до 1000 долларов). В оффшорных зонах упрощена процедура регистрации компаний. Минимальный размер уставного капитала не устанавливается. Для стран, создающих оффшорные зоны на своей территории, выгода состоит в привлечении дополнительных иностранных инвестиций, увеличении доходов, создании новых рабочих мест, что способствует развитию национальной экономики.

Размещено на Allbest.ru