Краткосрочное и долгосрочное финансирование недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

11

Курсовая работа по дисциплине

Экономика недвижимости

на тему Краткосрочное и долгосрочное финансирование недвижимости

Содержание

Введение

1. Финансирование недвижимости

1.1 Государственна политика по финансированию недвижимости в России в XX веке

1.2 Инвестирование объектов недвижимости

1.3 Источники финансирования недвижимости (формы привлечения ресурсов)

1.4 Субъекты финансирования недвижимости

2. Долгосрочное финансирование недвижимости

2.1 Ипотечное кредитование

2.2 Долевое участие в строительстве и продажа в рассрочку

2.3 Финансирование при помощи эмиссии облигаций и акций

2.4 Девелопмент

2.5 Другие методы долгосрочного финансирования

3. Краткосрочное финансирование недвижимости

3.1 Методы краткосрочного финансирования

Заключение

Список литературы

Введение

Целью данной работы является планомерное и поэтапное изучение видов финансирования недвижимости в России: долгосрочного и краткосрочного финансирования недвижимости.

Рассмотрим и проанализируем методы долгосрочного и методы краткосрочного финансирования. Расскроем их положительные и, быть может, отрецательные стороны. Постараемся узнать в какой конкрентной ситуации следует использовать тот или иной вид финансирования.

Тема данного проекта является актуальной, поскольку недвижимость как и ее строительство всегда требовала, как правило, проведения деятельности по эффективному привлечению и использованию денежных средств - финансирования. Стало быть ни одно строительство или же рестоврации, реконструкции и вообще любого приобретения или улучшения недвижимого имущества не может проходить без его финансирования.

1. Финансирование недвижимости

1.1 Государственна политика по финансированию недвижимости в России в XX веке

Исторически сложилось так, что финансирование недвижимости в бывшем СССР в наибольшей мере основывалось на помощи государства. До и после войны политика государства заключалась в основном в индустриализации. Появлялись предприятия-гиганты, вокруг которых росли города. Население перемещалось из деревень в города. Эта тенденция привела к искусственному росту численности городского населения и стала причиной дефицита жилья. В то же время значительная часть объектов жилой и нежилой недвижимости выбывала по ветхости и износу в связи с ненадлежащим содержанием и эксплуатацией.

Ориентация на крупное промышленное производство и оборону выразилась в финансировании строительства жилой недвижимости и общественных зданий по остаточному принципу и способствовала, в частности, появлению и расширению ведомственного жилья.

Подходы государства к решению жилищной проблемы постепенно менялись. В течение 70-80-х гг. реализации инвестиционной политики мешали трудности технологического и ресурсного характера. После девятой пятилетки (с наибольшими объемами капитальных вложений) было принято решение перейти на ресурсосберегающие технологии и новый качественный уровень производства при сокращении государственных инвестиций. Эта задача оказалась невыполненной, а урезание капиталовложений привело к росту незавершенного строительства («незавершенки»). Под ред. Ресина, Экономика недвижимости, изд-во «Дело», М 2000г, с. 98

Дальнейший процесс децентрализации инвестиционной политики, либерализация и рост цен на энергоносители повлияли на формирование цен в строительстве. Это обострило проблемы участников инвестиционного процесса, а именно:

- Покупательная способность граждан снизилась;

- У строительных организаций появились трудности с выплатой налогов, погашением в срок кредитов по высоким процентным ставкам;

- Банки жилищно-строительного направления и другие кредитные организации изменили приоритеты в сторону краткосрочного кредитования;

- Снизились поступления налогов и других обязательных платежей в бюджет государства, возникли проблемы с распределением собранных средств между бюджетами разного уровня.

Следует отметить, что дефицит финансовых ресурсов - денежных средств, имеющихся в распоряжении предприиимательской организации и предназначенных для осуществления текущих затрат и затрат по расширенному воспроизводству, выполнения финансовых обязательств и экономического стимулирования работающих Асаул А.Н., Экономика недвижимости, АСВ, СПб 2004г., с. 115 - это постоянный спутник развивающейся экономики. Поиск рациональных путей финансирования, в частности капитальных вложений, является важным стратегическим направлением в развитии отечественной экономики.

Ситуация в стране осложнялась затягивающимся экономическим кризисом, и острота его оказалась более глубокой, чем предполагалось в экономических прогнозах. Одной из центральных проблем являлось преодоление спада капиталовложений в народное хозяйство, которое сократилось на 6,8% за 9 месяцев 1998 года по сравнению с аналогичным периодом 1997 года. Снижение инвестиционной активности характерно практически для всех регионов России.

К числу важнейших факторов, обусловивших снижение инвестиционно-строительной активности в России, можно отнести следующие:

* Кризис банковской системы;

* Кризис в промышленных отраслях, разрушение производственно-экономических связей между республиками и регионами в процессе суверенизации;

* Резкий спад инвестиций как в производственные отрасли, так и в жилищное строительство;

* Изменение в формах собственности, что привело к нарушению сложившихся отношений между традиционными заказчиками, подрядными организациями, другими предприятиями и учреждениями строительного комплекса; изменения в сфере финаинсово-кредитных отношений, ограничевших доступ к инвестиционным ресурсам;

* Отсутствие эффективной модели вне6юджетного финансирования жилищного строительства.

В настоящее время основная масса инвестиционных проектов имеет широкое распростанение лишь в мегаполисах, таких как Москва и Санкт- Петербург. Однако следует создать и обеспечить функционирование организационно-экономического механизма регулирования, поддержки и координации инвестиционной деятельности и в других регионах.

1.2 Инвестирование объектов недвижимости

Под инвестированием (с финансовой точки зрения) понимается вложение денежных средств и других капиталов в реализацию различных проектов с целью извлечения прибыли Асаул А.Н., Экономика недвижимости, АСВ, СПб 2004г., с. 116. С экономической же инвестирование - это расходы на создание, расширение, реконструкцию основного капитала Игнатов Л.Л., Экономика недвижимости, МГТУ, М 2004г., с. 98. Имеется в виду приобретение или новое строительство, расширение, реконструкция действующих предприятий, имущественных комплексов, строительство объектов жилой и нежилой недвижимости с целью получения прибыли.

Различают: частные, государственные, иностранные и совместные инвестиции.

* Частные инвестиции - это вложение средств гражданами (чаще всего путем приобретения акций, облигаций и других ценных бумаг), а также предприятиями и организациями негосударственной формы собственности.

* Государствнные инвестиции осуществляются федеральными региональными и местными органами власти за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

* Иностранные инвестиции производятся иностранными гражданами юридическими лицами и государствами.

* Совместные инвестиции - это вложения субъектов данной страны и иностранных государств.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении может превышать проценты на заемный капитал и доход по другим ценным бумагам. При этом покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств весьма привлекательна для инвесторов, так как объекты недвижимости являются реальным активом и обладают большей надежностью, поскольку более (однозначны) для оценки рисков и расчетов доходности.

1.3 Источники финансирования недвижимости (формы привлечения ресурсов)

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.

К собственным источникам финансирования относятся:

1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;

2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;

3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;

4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;

5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;

6. Благотворительньне взносы и пр.

На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).

К внешним источникам финансирования относятся:

1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;

Основные направлений использования бюджетных средств:

* Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;

* Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;

* Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;

* Инженерная подготовка территорий под новое строительство.

2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;

3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);

4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.

Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.

Банковские кредиты населению следует рассматривать как значительный источник средств на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:

* Институты залога недвижимости;

* Ипотечный кредит;

* Льготное и бесплатное предоставление инженерно подготовленных территорий под застройку;

* Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение взятых ими кредитов.

5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.

В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.

Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

В этих условиях для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы):

* Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

* Эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

* Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей Под ред. Ресина, Экономика недвижимости, изд-во «Дело», М 2000г, с. 100.

Инвестирование недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области.

1.4 Субъекты финансирования недвижимости

финансирование недвижимость ипотечный кредитование

Субьектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники реализации инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы - физические и юридические лица, осуществляющие вложение собственных заемных и привлеченных средств в форме инвестиций в объекты недвижимости и обеслечивающие их целевое использование Там же.

В качестве инвесторов могут выступать:

* Федеральные и местные органы власти и управления;

* Кредитно-финансовые учреждения;

* Инвесторы:

Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить на два типа:

1) Активные - финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта; 2) Пассивные - только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

Чтобы реализовать инвестиционные проекты в сфере недвижимости, необходимы:

- Разработка технико-экономических обоснований;

- Проведение инженерных изысканий;

- Разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений;

- Проведение работ по реконструкции;

- Заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ н т. д.

Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников - юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфсре нсдвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению, освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся инжиниринговые фирмы, которые не имеют собственных производственных мощностей, но имеют специалистов-менеджеров и выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Сцециалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий технологического оборудоваия, в том числе нестанартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д.

Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся: страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций - привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инветирования.

2. Долгосрочное финансирование недвижимости

Долгосрочное финансирование - финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости Асаул А.Н., Карасев А.В., Экономика недвижимости, СПб 2001г., ПРИЛОЖЕНИЕ 1. СЛОВАРЬ ОПРЕДЕЛЕНИЙ И ТЕРМИНОВ.

Когда предприятие осуществляет долгосрочные проекты, оно прибегает к внешним и внутренним источникам финансирования. К внутренним источникам относятся: реализация предприятием собственных активов и реинвестирование полученной прибыли. К внешним относятся: долгосрочные ссуды, лизинг, облигации и акции.

Схема 1 - источники долгосрочного финансирования

Долгосрочная ссуда - это задолженность, срок погашения которой свыше одного года. Самым распространенным видом долгосрочной ссуды является ипотека.

Также фирма может прибегнуть к долгосрочной аренде с правом выкупа - лизингу. Предприятие может получить необходимую денежную сумму у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации.

Существуют еще и такие методы долгосрочного финансирования как девелопмент.

2.1 Ипотечное кредитование

Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств Татарова А.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2003г.. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.

Как таковой, институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим количеством нормативных актов.

В 1992 г. принимается Закон Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (I часть) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334-358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.

С введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке - она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала Татарова А.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2003г..

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

- Достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

- Останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

- Не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

- Имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

- Имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов.

Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.

Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени».

2.2 Долевое участие в строительстве и продажа в рассрочку

На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве.

Основные варианты долевого участия:

- Со стопроцентной единовременной оплатой -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства - взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

- С поэтапной оплатой -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;

- С зачетом имеющегося жилья -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Продажа в рассрочку -- способ финансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

2.3 Финансирование при помощи эмиссии облигаций и акций

Предприятие может получить необходимую денежную сумму у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации. Они представляют собой долговые обязательства предприятия выплатить держателю этой облигации ее стоимость плюс проценты. Номинальная стоимость облигации называется ее достоинством.

Срок погашения облигации обычно составляет десять или более лет.

Облигации бывают обеспеченные и необеспеченные. У обеспеченных облигаций гарантией является имущество. Необеспеченные облигации (дебентуры) гарантируются только репутацией предприятия.

Процентная ставка по облигациям зависит от надежности предприятия. Менее надежная компания обычно предлагает более высокие процентные ставки по облигациям. Облигации таких компаний называются "бросовыми". А облигации компаний, которые входят в привлекательную для инвестиций категорию, являются наиболее надежными.

Облигации бывают также серийными и срочными. Долг по серийным облигациям погашается сериями через определенные промежутки времени, а срок погашения срочных облигаций истекает в одно время. Для облегчения погашения своего долга компании создают специальный фонд погашения, из которого ежегодно выделяется определенная сумма для выплаты долга по облигациям. Если предприятие оставляет за собой право выкупать облигации раньше срока их погашения, то такие облигации называются отзывными.

Также компания может оговаривать возможность выкупа облигаций за свои акции. Такие облигации называются конвертируемыми.

Владельцы акций компании юридически являются ее совладельцами, собственниками. Каждый из акционеров имеет право на участие в прибыли компании. Акционер при вхождении в долю получает сертификат акций, т.е. документ, который подтверждает право собственности акционера.

Условная номинальная цена акции называется нарицательной стоимостью. Совокупность всех акций, которые были запущены в продажу, называется уставным капиталом. Прибыль распределяется среди акционеров в форме дивидендов.

Предприятие может выпускать два вида акций: привилегированные и обыкновенные. Держатели привилегированных акций имеют право получить дивиденды в первую очередь. Однако привилегированные акции не являются "голосующими", т.е. их владельцы не играют никакой роли в принятии решений, касающихся компании. Держатели обыкновенных акций получают дивиденды в последнюю очередь, но они имеют право участвовать в делах компании, например, в выборе совета директоров, принятии решений о крупных приобретениях и т.п. Цена на привилегированные акции обычно стабильна, а цена обыкновенных акций может резко меняться, и держатель обыкновенной акции при благоприятном стечении обстоятельств может продать ее по гораздо большей цене, чем приобрел.

2.4 Девелопмент

Девелопмент -- выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли Мазур, Девелопмент, изд-во «Экономика», М 2004г..

Таким образом, девелопмент с точки зрения его материально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений.

Суть девелопмента (что буквально переводится как «развитие») -- управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

· Выбор экономически эффективного проекта;

· Получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

· Определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

· Поиск и привлечение инвесторов;

· Отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

· Реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопер -- не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта Там же.

При реализации любого проекта девелопер последовательно проходит через три стадии работ:

1. Определение возможности реализации проекта развития недвижимости, исходя из:

· Долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

· Состояния налоговой и финансовой систем и возможной эффективности проекта;

· Предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;

· Возможного и наиболее выгодного места реализации проекта.

2. Результатом этой стадии является принятие решения о реализации проекта, подача заявки на его реализацию. Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации:

· Определение физических возможностей для реализации проекта (потребности в земельном участке, необходимая инфраструктура, потребность в дополнительных условиях для реализации проекта);

· Определение затрат на реализацию проекта, его рентабельное, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собственные средства, привлекаемые средства инвесторов);

· Получение разрешений государственных органов и подготовка позитивного мнения общественности по реализации предполагаемого проекта;

· Проведение переговоров с собственником по вопросам получения участка земли, согласование условий предоставления земли под застройку.

3. Результатом данной стадии является получение прав на застройку земельного участка, полный набор разрешений и согласований, определение финансовых ресурсов, имеющихся в распоряжении (с учетом возможности привлечения средств), подготовка участка к реализации проекта, разработка бизнес-плана реализации проекта.

После выполнения всех этих условий проект развития недвижимости принимается к внедрению и начинается следующая стадия.

Реализация проекта развития недвижимости:

· Привлечение финансовых ресурсов (средств инвестиционных институтов, будущих пользователей, банковских кредитов);

· Привлечение подрядных проектных и строительных организаций;

· Организация финансирования строительства и контроля за его ходом;

· Продажа (передача) объекта в эксплуатацию, возврат вложенных финансовых средств.

Таким образом, девелопер является центральной фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реализацию, перед подрядчиками за своевременное финансирование работ, наконец, перед потребителями его продукции.

К числу важнейших следует отнести следующие аспекты деятельности девелопера.

Во-первых, он должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, где он работает. Состояние экономики региона в целом (и, безусловно, состояние и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, проблемы, с которыми они сталкиваются, возможность получения налоговых льгот.

Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта (как правило, не более 20-30%), и без заемных и «привлеченных» средств она часто невозможна. В силу этого девелопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне, а значит, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу, внутри которой можно выделить следующие типы:

· Институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);

· Инвесторы -- физические лица. Как правило, их цель состоит в получении объекта недвижимости в собственность для потребительского использования и, безусловно, их прежде всего интересует местонахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее играют функцию ограничений (правда, весьма серьезных для значительной части этой группы);

· Инвесторы -- юридические лица, представляющие собой различные отрасли экономики:

1. Заинтересованные в получении объекта для использования его в качестве объекта, приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недвижимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;

2. Заинтересованные в получении объекта для использования его в производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.

Безусловно, выше изложен не весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматривать инвестиции в недвижимость как средство увеличения своих доходов в денежной форме, и в этом случае существует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости. Возможность вовлечения средств тех или иных инвесторов в развитие недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов финансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учитывать все эти факторы при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договоров, определении механизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств.

В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижимости является сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ, тенденции народонаселения и занятости, состояние строительных технологий, региональное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска. Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение и заслуживает поэтому более подробного изложения. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах. Прежде всего следует заметить, что выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости -- настолько многогранная проблема, что требует привлечения профессионалов для своей реализации.

2.5 Другие методы долгосрочного финансирования

Так же на рынок выводятся и совершенно новые методы финансирования. Так, например, девелоперская компания Setl City заключила с Северо-Западным банком Сбербанка России соглашение о реализации проектов строительства жилья с применением схемы целевого фондирования. Соглашение предусматривает финансирование нескольких проектов возведения жилья за счет банковского кредита. Суть такова. Строители получают от банка заем под конкретный объект. Квартиры будут продавать только после ввода дома в эксплуатацию, но забронировать жилье можно пока идет стройка. Для этого необходимо открыть беспроцентный накопительный счет в Сбербанке. Каким будет первоночальный взнос на депозит, строители пока затрудняются ответить. Уровень процентных ставок, а она будет плавающая, будет тем ниже, чем больше наберется потенциальных покупвтелей с депозитным счетом.

Такая схема выгодна застройщику, потому что предполагает белее низкие ставки, чем по обычным банковским кредитам. Доверяя банку, покупатель доверяет и застройщику, и тот сможет привлечь новых клиентов, ранее опасавшихся приобретать жилье в незавершенных домах. Это дает возможность строительным компаниям формировать спрос. Преимущества получают и покупатели жилья. При долевом участии граждане, передавая свои средства застройщикам, берут на себя инвестиционные риски. А в рамках предложения Сбербанка покупатель сохраняет деньги на целевом накопительном счете. Таким образом, клиенту остаются только риски банка, уровень которых минимален.

Сбербанк уже выделяет займы для двух проектов Setl City. На возведение жилого комплекса «Континенталь» на Краснопупиловской ул. открывается невозобновляемая кредитная линия в сумме 505,4 млн рублей, на дом по Дунайскому пр. - 949,384 млн рублей. Общая площадь жилья составит 42600 км.м (по 211 квартир в каждом доме). Запланированная дата окончания строительства первый квартал 2008г и конец 2009 г соответственно Недвижимость и строительство петербурга, №46(430) 27.11.06-04.12.06.. Данный метод финансирования может решить проблему с обманом дольщиков, ведь известны сотни случаев, когда граждане годами ждут своих недостроеных квартир и при этом не могут к тому же пролучить обратно своих денег даже через суд.

3. Краткосточное финансирование

Краткосрочное финансирование - финансирование в период создания объекта недвижимости Асаул А.Н., Карасев А.В., Экономика недвижимости, СПб 2001г., ПРИЛОЖЕНИЕ 1. СЛОВАРЬ ОПРЕДЕЛЕНИЙ И ТЕРМИНОВ.

Краткосрочное финансирование имеет широкое место применения в строительстве не дорогостоящих проектов недвижимости (коттеджи, гаражи, амбары, эстокады и т.п.). В крупных же проектах и проеках требующих больших финансовых затрат краткосрочное финансирование не распространено, потому что высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта или может быть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект (стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта), что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту.

3.1 Методы краткосрочного финансирования

К методам краткосрочного финансирования относятся:

1. Торговый кредит. Это самый распространенный источник краткосрочного финансирования. Он представляет собой кредит, который застройщик предоставляет покупателю. Оформление этой сделки может производится договором или устно. Формами торгового кредита являются открытый кредит и простой вексель. Открытый кредит (открытый счет) позволяет покупателю приобретать недвижимость с отсрочкой оплаты. Это неофициальное соглашение, по которому покупатель получает недвижимость до того, как заплатит за нее. Простой вексель представляет собой долговое обязательство покупателя в письменной форме выплатить определенную сумму денег застройщику к конкретному сроку.

2. Ссуды от финансовых институтов. Предприятие может обратиться к коммерческому банку или другому финансовому институту за краткосрочной ссудой. Ссуды бывают обеспеченные и необеспеченные. Обеспеченная ссуда - это такая ссуда, которая выдается под гарантию какой-нибудь ценности, которую кредитор получает в случае банкротства заемщика (в данном случае недвижимость). Ссуда под счета дебиторов подразумевает, что в качестве залога используется задолженность предприятию со стороны его клиентов по открытым счетам. Дебиторская задолженность может продаваться сторонней финансовой компании. Эта процедура называется факторингом. Когда фирма берет в долг под залог товарно-материальных запасов, банк принимает от нее расписку о том, что если фирма не уплатит долг, то ее товарно-материальные запасы перейдут кредиторам. Краткосрочные ссуды также выдаются под залог любого движимого ("ликвидного") имущества, например, автомобилей и прочей техники. Необеспеченная ссуда дается без какого-либо залога. В этом случае кредитор полагается на доходность предприятия или его репутацию. В качестве гарантий кредитор требует, чтобы заемщик держал определенную сумму денег на банковском счете (компенсационный остаток). Другим видом необеспеченной ссуды является "кредитная линия". Она представляет собой максимальную сумму, которую банк согласен выдавать компании в течение определенного периода времени.

3. Векселя. Это краткосрочный источник финансирования, который представляет собой долговую расписку, выпускаемую компанией. Компания, которая выпускает векселя, обязуется вернуть денежную сумму, указанную в векселе, в определенный срок. Инвестор покупает вексель по цене ниже номинала (в этом и состоит "его интерес"), а в конце срока получает полную стоимость векселя. Например, компания "Toys Inc." выпустила вексель на сто дней стоимостью 1000 долларов. Этот вексель является обязательством компании выплатить 1000 долларов держателю векселя через сто дней. Но покупатель, приобретая вексель, заплатит за него не 1000 долларов, а меньше, например, 900 долларов.

4. Так же краткосрочным финансированием может быть и выполнение подрядного договора, то есть подрядчик выполняя работы вкладывает в недвижимость свои финансовые ресурсы (затраты на материалы, транспортные услуги, поощрения работников и др.), которые он получает обратно плюс прибыль предприятия после окончания работ (строительства).

Заключение

В данной работе мы рассмотрели финансирование недвижимости, точнее краткосрочное и долгосрочное финансирование недвижимости.

Хочется отметить, что каждый из видов финансирования применяется исходя из объема вложенных средств:

1. Краткоосрочное финансирование используется при не большом объеме затрат;

Это происходит из-за риска невозможности быстрой продажи объекта и как следствие невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту.

2. Долгосрочное финансирование - при больших затратах.

В долгосрочном финансирование то же есть отрицательные стороны, например при невыполнение обязательств по долгосрочному кредиту, заемщик теряет не только доход полученный от займа, но и оставленную в заем недвижимость. Облигации и акции могут оказатся невостребованными.

В каждом виде есть несколько методов финансирования и как можно было убедиться создаются все новые, более удобные, экономически выгодные как для продовца так и для покупателя методы.

Список литературы

1. Асаул А.Н., Экономика недвижимости, АСВ, СПб 2004г.

2. Асаул А.Н., Карасев А.В., Экономика недвижимости, СПб 2001г.

3. Григоренко С.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2004г.

4. Игнатов Л.Л., Экономика недвижимости, МГТУ, М 2004г.

5. Куртик, Экономика недвижимости, изд-во «Лань», СПб 2001г.

6. Мазур, Девелопмент, изд-во «Экономика», М 2004г.

7. Под ред. Ресина, Экономика недвижимости, изд-во «Дело», М 2000г.

8. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.Л., Экономика недвижимости, ИНЖЭКОН, СПб 1999г.

9. Татарова А.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2003г.

10. Недвижимость и строительство петербурга, №46(430) 27.11.06-04.12.06.

Размещено на Allbest.ru