Оподаткування об’єктів нерухомості за новим Податковим кодексом України

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оподаткування об'єктів нерухомості за новим Податковим кодексом України

нерухомість податок кодекс оренда

Перш за все хотілося б звернути увагу на ту обставину, що в Податковому кодексі України законодавець змінив норму Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», яка встановлювала нульову ставку податку на продаж не більше одного разу протягом року нерухомого майна, площа якого не перевищує 100 квадратних метрів.

Так, з введенням в дію Податкового кодексу дохід, отриманий від продажу (прим. - а також обміну) не частіше одного разу протягом року нерухомого майна незалежно від площі, оподатковуватися не буде, проте за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки.

При цьому, у зв'язку з передбачуваними нововведеннями при відчуженні або ж обміні житлового будинку, квартири (їх частини), іншого нерухомого майна - незалежно від площі - його власник зобов'язаний буде сплатити податок в розмірі 5 % бази оподаткування, якщо нерухоме майно перебуває в його власності менше ніж 3 роки

Введено також податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Даний податок є новим для системи оподаткування та віднесений законодавцем до переліку місцевих податків та зборів.

Навколо питання доцільності введення в нашій країні податку на нерухомість точилося чимало дискусій, тривалий час розроблялися та обговорювалися окремі законопроекти, які, однак, так і не набули форми закону.

Проте і Податковий кодекс України, на мою думку, не став тим законодавчим актом, в якому вдалося віднайти оптимальний механізм впровадження в Україні податку на нерухомість, врахувавши при цьому досвід розвинених країн світу, де цей податок існує вже не один рік.

Так, згідно з Податковим кодексом України платниками даного податку будуть фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, - власники об'єктів житлової (прим. - саме житлової) нерухомості. Об'єктом оподаткування буде відповідно об'єкт житлової нерухомості.

Об'єктом оподаткування податком на нерухомість законодавець визначає виключно об'єкти житлової нерухомості. Разом з тим платниками є не лише фізичні, але й юридичні особи.

Щодо суб'єктів оподаткування, то слід зазначити, що законодавець доцільно включив в даний перелік як фізичних, так і юридичних осіб. Оскільки покладення обов'язку сплачувати податок лише на фізичних осіб могло б спричинити виникнення схем виведення об'єктів нерухомості з-під оподаткування, використовуючи при цьому законні пільги юридичних осіб (наприклад, передача таких об'єктів юридичним особам).

Окремо хотілося б зупинитися на об'єктах оподаткування, а саме, як передбачено кодексом, на об'єктах житлової нерухомості. Так, згідно з ПК України (стаття 14 пп. 14.1.129) об'єктами житлової нерухомості є будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Таким чином, нежитловий фонд, в тому числі великі офісні приміщення, які перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, звільнені від сплати податку на нерухомість, і тим самим виводяться з-під нагляду податкових органів.

Щодо розмірів та принципів формування податкових ставок, то Податковим кодексом України встановлено, що ставки податку на нерухомість встановлюватимуться сільською, селищною або міською радою, виходячи з розміру загальної площі квартири або житлового будинку. Так, за 1 кв. метр квартири, загальна (не житлова, а саме загальна) площа якої не перевищує 240 кв. метрів, та житлового будинку, загальна площа якого не перевищує 500 кв. метрів, ставки податку не можуть перевищувати 1 відсоток від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року.

Таким чином, ставки податку на нерухомість залежать виключно від площі нерухомого майна. На мою думку, площа об'єкта оподаткування не може бути єдиним критерієм для визначенні розміру податку на нерухомість. В даному випадку необхідно враховувати місце розташування об'єкта нерухомості, категорію житла, технічний стан, термін експлуатації і т. п.

Крім того, статтею 170 ПК визначено певні особливості нарахування та оподаткування окремих видів доходів, і частина перша цієї статті присвячена оподаткуванню доходів від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм). При наданні в оренду об'єктів нерухомості об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди. Податковим агентом визначено орендаря, і тільки у випадках якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом господарювання, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку-орендодавець.

Даною статтею також встановлено, що нерухомість, яка належить фізичній особі-нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу-підприємця або юридичну особу-резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів.

Як бачимо, прийняті норми є неоднозначними. Звичайно, спостерігається спроба зробити певні кроки до «європеїзації» українського оподаткування в сфері нерухомості, проте, як зазвичай буває в нашій державі, в певному сенсі такі спроби є недолугими, норми недопрацьованими, і як саме вони запрацюють на практиці, ми зможемо побачити найближчим часом.

Размещено на Allbest.ru