Главная Коллекция "Otherreferats" Финансы, деньги и налоги Оценка стоимости предприятия

Оценка стоимости предприятия

Предприятие как объект оценки, ее цели и виды стоимости. Сравнительная характеристика доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке бизнеса и особенности их применения в российских компаниях. Практическая оценка стоимости предприятия АЗС-443.

Рубрика	Финансы, деньги и налоги
Вид	дипломная работа
Язык	русский
Дата добавления	29.09.2010
Размер файла	227,6 K

посмотреть текст работы

скачать работу можно здесь

полная информация о работе

весь список подобных работ

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Снижение чистой прибыли предприятия отразилось практически на всех показателях интенсивности использования ресурсов. Рентабельность чистых активов по чистой прибыли АЗС №443 снизилась в связи с уменьшением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Также снизились показатели рентабельности оборотного капитала, рентабельности продаж. Значительно возросла эффективность внеоборотного капитала, что обусловлено значительной степенью износа основных средств предприятия.

Таким образом, предприятие АСЗ №443 является финансово устойчивым, имеющим возможности в проведении независимой финансовой политики. Однако в связи со значительным ростом издержек обращения, снижением прибыли эффективность его деятельности в 2008 году и первом полугодии 2009 года снизилась.

3.2 Оценка затратным подходом

Оценку стоимости предприятия АЗС №443 на основе затратного подхода проведем с помощью метода стоимости чистых активов, в мировой практике нередко называемого методом накопления активов. Как отмечалось в первой главе работы, метод стоимости чистых активов основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных. Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия, которая определяется по базовой модели.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли и прибыль предпринимателя.

Прежде всего, проведем оценку рыночной стоимости недвижимого имущества объекта.

Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:

1. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного участка земли аналогичного по характеристикам и местоположению, рассматриваемому участку.

2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке.

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

3. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений.

4. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.

5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

(3.1)

где Сзатр - стоимость объекта оценки;

Сзем - стоимость земельного участка;

Снс - стоимость нового строительства;

ПП - прибыль предпринимателя;

И - накопленный износ.

(3.2)

Где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда ПИ = Ссмет;

КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства и т.д.).

Этап 1. Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что участок является государственной собственностью. Земельный участок, занимаемый объектом оценки и необходимый для его использования, находится у ОАО «Роснефть» на правах аренды, на основании договора аренды земельного участка №155 от 1 июня 2004 года, заключенного комитетом по управлению имуществом Одинцовского района.

Согласно данному договору ОАО «Роснефть» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №25:05:03 01 004:0161, расположенный на 42-ом километре Можайского шоссе, АЗС №443, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2950,23 метров квадратных. Категория земель - земли построений. Территориальная зона состава земель поселений - земли инженерных и транспортных инфраструктур. Цель предоставления (разрешенное использование) - для общественно-деловых целей.

Согласно ст. 552 ГК РФ потенциальный покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, на тех же условиях, что и продавец.

В данном случае рассчитывались затраты на отвод земельного участка под строительство, в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков в различные виды пользования на территории муниципального образования Одинцовский район, утвержденным решением муниципального комитета Одинцовский район, которые учитываются в косвенных издержках стоимости нового строительства объекта оценки.

Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений

Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:

- сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);

- зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).

В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2010г.

Индекс удорожания стоимости строительства (И) - это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Московской области на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов.

В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

(3.3)

Где V - строительный объем объекта недвижимости;

Сед - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;

Пki - произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;

Ккл - климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;

И69-84 - индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий - 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края - 1,13. Основание - Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»;

И84-2010 - индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам.

Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 3.1).

Таблица 3.1 - Определение поправочных коэффициентов

Техническая характеристика	Объект-аналог по УПВС №33, табл.24	Административное здание АЗС №443	Поправочный коэффициент (Кki)
Количество этажей	1	1	1,0
Назначение	служебное	служебное	1,0
Площадь, м2	32	29	0,9
Высота, м	3,0	2,7	0,9
Группа капитальности	II	II	1,0
Вид внутренней отделки	простая	простая	1,0

Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно: , с учетом климатического коэффициента: Строительный объем административного здания - 78 м3. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб.

В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2005г.

Допустим, что срок строительства административного здания - 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания рассчитывается следующим образом:

где 1285 - площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м2;

5,49 - ставка земельного налога в2005 году, руб./м2;

100 - коэффициент, соответствующий назначению объекта;

1 - коэффициент подготовленности площадки;

0,7 - коэффициент градостроительной ценности;

1 - коэффициент транспортной доступности;

365 - количество дней в году;

183 - количество дней в полугодии.

Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства.

Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 3.2.

Таблица 3.2 - Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443

Наименование	Сумма, руб.
Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г. (УПВС №33,табл.24, д)	140,20
Строительный объем, куб.м	78
Произведение поправочных коэффициентов	0,89
Восстановительная стоимость здания в ценах 1969г.	9 733
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.	1,31
Восстановительная стоимость здания в ценах 1984г.	12 750
Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам	35,60
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.09.2005г.)	453 908
Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%453908 + 247589 + 9,8%453908 = 314767)	314 767
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.09.2005г.) с учетом дополнительных затрат	768 675
Налог на добавленную стоимость, руб.	138 362
Прибыль предпринимателя, руб.	76 868
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.	983 905

Таким образом, полная восстановительная стоимость административного здания АЗС №443 равна 983 905 рублей. Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (3.1), необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.

Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта

Для определения физического износа используем метод срока жизни его элементов. Этот метод использует следующие понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок службы. Срок физической жизни Тфиз - это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства.

Срок экономической жизни Тэк - это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Оставшийся срок экономической жизни Тоэ - это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу. Фактический возраст жизни Тфакт - это количество лет, прошедших с момента завершения строительства.

Эффективный возраст Тэф - это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы Тнорм - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:

(3.4)

где ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;

Сстр - стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.

Таким образом:

(3.5)

В связи с присутствием субъективизма в определении Тэф и Тэк на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором вместо эффективного возраста используется фактический, а вместо срока экономической жизни используют нормативный срок службы (из строительных норм). Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы.

В методе нормативного срока жизни физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле:

(3.6)

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнению с объектом аналогом. Фактический возраст принимается, в соответствие рекомендациям нормативных документов, в количестве полных лет эксплуатации зданий и сооружений. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (таблица 3.3).

Таблица 3.3 - Оценка физического износа административного здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес каждого элемента по УПВС, %	Фактический возраст (год постройки - 1996)	Нормативный срок	Физический износ, %
Фундаменты	10	9	25	3,6
Стены, колоны	33	9	25	11,88
Покрытия	16	9	25	5,76
Кровля /шифер/	12	9	15	7,2
Полы	10	9	15	6
Проемы	1	9	20	0,45
Отделочные работы	2	5	10	1
Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства	3	9	15	1,8
Прочие работы	13	9	20	5,85
ИТОГО	100			43,54

Получаем сумму износа: руб.

Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (3.1): руб. Таким образом, рыночная стоимость административного здания на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 555 513 рублей.

Аналогично определяем стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием.

Таблица 3.4 - Расчет полной восстановительной стоимости площадки с асфальтобетонным покрытием

Наименование	Сумма, руб.
Стоимость строительства площадки в ценах 1969г. (УПВС №19,табл.53)	2,4
Площадь покрытия, м2	318
Произведение поправочных коэффициентов (объект полностью аналогичен)	1,0
Восстановительная стоимость площадки в ценах 1969г.	763
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.	1,31
Восстановительная стоимость строительства в ценах 1984г.	1 000
Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам	35,60
Восстановительная стоимость на дату оценки (1.05.2005г.)	35 600
Дополнительные затраты (5%*35600)	1 780
Восстановительная стоимость площадки на дату оценки (1.05.2010г.) с учетом дополнительных затрат	37 380
Налог на добавленную стоимость, руб.	6 728
Прибыль предпринимателя, руб.	3 738
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.	47 846

Полная восстановительная стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием на дату оценки (1 мая 2010г.) равна 47 846 рублей.

Нормативный срок эксплуатации асфальтобетонного покрытия составляет 30 лет. Фактический возраст составляет 9 лет, следовательно, физический износ равен 30%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость асфальтобетонного покрытия с учетом износа составляет 33 492 рублей.

Стоимость сооружения резервуаров определим с использованием метода поэлементного расчета. Согласно данному методу восстановительная стоимость объекта (Св) рассчитывается по формуле:

(3.7)

где Нпр - ставка налога на прибыль;

Кр - показатель рентабельности продукции;

Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта.

(3.8)

где Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты (например, стоимость сборки).

Стоимость комплектующих узлов (Цэ) берем из периодических коммерческих предложений. В таблице 3.5 приведен расчет полной себестоимости резервуара.

Таблица 3.5 - Определение стоимости сооружения резервуара

Наименование показателя	Сумма, руб.
Стоимость комплектующих узлов (Цэ):
Трубопровод	5 500
Задвижка для нефтепродуктов	350
Огневой предохранитель	790
Клапан приемный	2 100
Замерный трубопровод	3 800
Люк замерный	450
Клапан дыхательный совмещенный	470
Уравнемер «Струна-М» с датчиком	4 300
Трубопровод налива	2 750
Электромагнитный клапан отсечки	950
Фильтр глубокой очистки	480
Муфта сливная	470
Сливной колодец	800
Технологическая шахта	900
Вентиляционная решетка	500
Железобетонный колодец	1 800
Ложемент	2 900
Зонд для определения утечек из резервуара	3 100
Двустенный резервуар	45 000
Стоимость сборки и установки (В)	8 500
Полная себестоимость (Сп)	85 910

На основе полученной полной себестоимости рассчитываем восстановительную стоимость объекта по формуле (3.7).

руб.

Нормативный срок эксплуатации резервуара 30 лет. Фактический возраст составляет 7 лет, следовательно, физический износ равен 23%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость резервуара на дату оценки с учетом износа составляет 71 821 рублей. На АЗС №443 установлены три таких резервуара, следовательно, стоимость резервуаров составляет 215 463 рублей.

Стоимость оборудования на основе затратного подхода определим с применением индексного метода. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

Таблица 3.6 - Оценка стоимости оборудования на основе индексного метода

Наименование оборудования	Балансовая стоимость на 1.01.10	Индекс изменения цен	Восстановительная стоимость на 1.05.10
POS-терминал MagiC 6000	34 244	1,08	36 984
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера	28 875	1,08	31 185
ККМ Samsung - 4615 RF	27 875	1,08	30 105
Компьютер Evo	28 174	1,07	30 146
Контролер ТРК КУБ-4	10 617	1,08	11 466
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer	13 271	1,07	14 200
ТРК Нара-27	13 000	1,08	14 040
ТРК Нара-27	13 000	1,08	14 040
ТРК Нара-27	13 000	1,08	14 040
Фискальный регистратор Штрих RF-F	23 750	1,08	25 650
Итого	205 806	-	221 856

Техническое состояние оборудования определяем методом экспертизы состояния в соответствии со шкалой экспертных оценок (таблица 3.7)

Таблица 3.7 - Шкала экспертных оценок состояния оборудования

Состояние оборудования	Характеристика физического состояния	Процент износа, %
Новое (Нов.)	Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии	0 5
Очень хорошее (ОТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	5 15
Хорошее (ХТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	15 35
Удовлетворительное (УТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др.	35 65
Условно пригодное (УПС)	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов	65 85
Неудовлетворительное (НТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов	85 95
Непригодное к применению или лом (Нег.)	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь	95 100

На основе данной таблицы определяем сумму накопленного износа по видам оборудования, его остаточную стоимость (таблица 3.8).

Таблица 3.8 - Оценка стоимости оборудования АЗС №443

Наименование оборудования	Состояние	Процент износа	Восстано-вительная стоимость	Сумма износа	Остаточная стоимость
POS-терминал MagiC 6000	УТС	35	36 984	12 944	24 040
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера	ОТС	12	31 185	3 742	27 443
ККМ Samsung - 4615 RF	ХТС	18	30 105	5 419	24 686
Компьютер Evo	ХТС	15	30 146	4 522	25 624
Контролер ТРК КУБ-4	ОТС	8	11 466	917	10 549
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer	ХТС	30	14 200	4 260	9 940
ТРК Нара-27	УПС	65	14 040	9 126	4 914
ТРК Нара-27	УПС	65	14 040	9 126	4 914
ТРК Нара-27	УПС	65	14 040	9 126	4 914
Фискальный регистратор Штрих RF-F	ХТС	25	25 650	6 413	19 238
Итого		-	221 856	65 595	156 261

Таким образом, стоимость оборудования АЗС №443 на дату оценки составляет 156 261 рублей.

В таблице 3.9 приведены итоги оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода.

Таблица 3.9 - Результаты оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода

Наименование имущества	Оценочная стоимость на 01.05.10, руб.
Административное здание	555 513
Площадка с асфальтобетонным покрытием	33 492
Сооружения резервуаров	215 463
Оборудование	156 261
Итого	960 729

Стоимость основных средств предприятия на 01.05.2010 г., рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 960 729 рублей.

Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов - 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.05.2010 г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, - 951 383 руб.

По формуле (1.5) определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

руб.

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 2 478 456 рублей.

3.3 Оценка стоимости доходным подходом

При оценке стоимости доходной недвижимости применяют метод капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и о ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о стоимости объекта. Метод дисконтирования применяется для приведения потока денежных доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

Проведем оценку АЗС №443 с использованием метода дисконтированных денежных потоков.

Этап 1. Выбор модели денежного потока

Денежный поток будем рассчитывать, добавляя к полученной чистой прибыли (после уплаты налогов) сумму амортизационных отчислений и корректируя затем на изменение собственного оборотного капитала, инвестиций в основные средства и долгосрочной задолженности.

Этап 2. Определение длительности прогнозируемого периода

Начальной границей прогноза принимаем 01.05.2010г. (дату оценки), конечной - 01.05.2010г. Длительность прогнозируемого периода составит 3 года и 7 месяца.

Этап 3. Анализ финансовых результатов; прогноз изменения денежного потока на будущее

Анализ финансовых результатов деятельности АЗС №443 за предыдущие годы проведен во второй главе дипломного проекта.

Руководством предприятия планируется развитие деятельности АЗС №443. Автозаправочная станция №443 находится на 23-м километре Можайского шоссе, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В 2005-2009 годах прогнозируется возрастание грузооборота на данном направлении за счет увеличения автопарка, увеличения производства и грузоперевозок в крае, в связи с этим прогнозируется рост спроса на продукцию и услуги АЗС №443. Увеличение объема продаж нефтепродуктов планируется в размере 20% в год.

Также планируется открытие кафе с ежегодным оборотом 350 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%, мастерской по замене масла и шиномонтажу с ежегодным оборотом 900 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%.

Кроме этого, в 2011 году руководство предприятия планирует реализацию мероприятий по снижению уровня издержек обращения до 16%, так как в 2008-2010 годах значительно увеличился уровень издержек обращения, за счет которого снизилась прибыль предприятия.

В прогноз изменения денежного потока закладывается темп роста цен на нефтепродукты в размере 125%.

На основе указанных данных по планируемым мероприятиям по развитию деятельности АЗС №443 составляем прогноз изменения денежного потока (таблица 3.10).

Для повышения точности прогноза выполним три вида прогноза: оптимистичного, наиболее вероятного и пессимистичного. В первом случае будем считать, что все три вида бизнеса на АЗС №443 будут развиваться согласно прогнозу руководства.

Таблица 3.10- Оптимистичный прогноз изменения денежного потока

Наименование показателя

01.05.2010г.- 31.12.2010г.

2011 г.

2012 г.

2013г.

1. Реализация нефтепродуктов

1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн

622

1 540

1 848

2 218

1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн

13 116

16 395

20 494

25 617

1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб.

8 158 152

25 248 300

37 872 450

56 808 675

1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб.

9 968

12 460

15 575

19 469

1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего

6 200 096

19 188 400

28 782 600

43 173 900

1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб.

1 958 056

6 059 900

9 089 850

13 634 775

1.7. Уровень издержек обращения, %

18,1

16,0

16,0

16,0

1.8. Издержки обращения, руб.

1 476 626

4 039 728

6 059 592

9 089 388

1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов

481 430

2 020 172

3 030 258

4 545 387

1.10. Налог на прибыль

115 543

484 841

727 262

1 090 893

1.11. Чистая прибыль

365 887

1 535 331

2 302 996

3 454 494

1.12. Амортизация

107 121

0

0

0

2. Услуги шиномонтажа

2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.

2.2. Рентабельность продаж, %

0

900 000

900 000

900 000

2.3. Прибыль от реализации, руб.

0

10

10

10

2.4. Налог на прибыль

0

90 000

90 000

90 000

2.5. Чистая прибыль

0

21 600

21 600

21 600

3. Услуги кафе

0

68 400

68 400

68 400

3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.

3.2. Рентабельность продаж, %

0

350 000

350 000

350 000

3.3. Прибыль от реализации, руб.

0

10

10

10

3.4. Налог на прибыль

0

35 000

35 000

35 000

3.5. Чистая прибыль

0

8 400

8 400

8 400

Общая чистая прибыль предприятия

0

26 600

26 600

26 600

Чистый доход предприятия (с учетом амортизации)

365 887

1 630 331

2 397 996

3 549 494

Во втором случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения. Их уровень составил 20%. Открытие шиномонтажной мастерской и кафе принесло ожидаемые доходы. Тогда прогноз будет следующим (таблица 3.11).

Таблица 3.11 - Наиболее вероятный прогноз изменения денежного потока

Наименование показателя

01.05.2010г.- 31.12.2010г.

2011 г.

2012 г.

2013г.

1. Реализация нефтепродуктов

1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн

622

1 540

1 848

2 218

1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн

13 116

16 395

20 494

25 617

1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб.

8 158 152

25 248 300

37 872 450

56 808 675

1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб.

9 968

12 460

15 575

19 469

1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего

6 200 096

19 188 400

28 782 600

43 173 900

1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб.

1 958 056

6 059 900

9 089 850

13 634 775

1.7. Уровень издержек обращения, %

18,1

20,0

20,0

20,0

1.8. Издержки обращения, руб.

1 476 626

5 049 660

7 574 490

11 361 735

1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов

481 430

1 010 240

1 515 360

2 273 040

1.10. Налог на прибыль

115 543

242 458

363 686

545 530

1.11. Чистая прибыль

365 887

767 782

1 151 674

1 727 510

1.12. Амортизация

107 121

0

0

0

2. Услуги шиномонтажа

2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.

0

900 000

900 000

900 000

2.2. Рентабельность продаж, %

0

10

10

10

2.3. Прибыль от реализации, руб.

0

90 000

90 000

90 000

2.4. Налог на прибыль

0

21 600

21 600

21 600

2.5. Чистая прибыль

0

68 400

68 400

68 400

3. Услуги кафе

3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.

0

350 000

350 000

350 000

3.2. Рентабельность продаж, %

0

10

10

10

3.3. Прибыль от реализации, руб.

0

35 000

35 000

35 000

3.4. Налог на прибыль

0

8 400

8 400

8 400

3.5. Чистая прибыль

0

26 600

26 600

26 600

Общая чистая прибыль предприятия

365 887

862 782

1 246 674

1 822 510

Чистый доход предприятия (с учетом амортизации)

473 008

862 782

1 246 674

1 822 510

В третьем случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения, а также открытие шиномонтажной мастерской и кафе не принесло ожидаемые доходы, только затраты на их открытие (убытки). Тогда прогноз будет следующим (таблица 3.12).

Таблица 3.12 - Пессимистичный прогноз изменения денежного потока

Наименование показателя

01.05.2010г.- 31.12.2010г.

2011 г.

2012 г.

2013г.

1. Реализация нефтепродуктов

1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн

622

1 540

1 848

2 218

1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн

13 116

16 395

20 494

25 617

1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб.

8 158 152

25 248 300

37 872 450

56 808 675

1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб.

9 968

12 460

15 575

19 469

1.5. Затраты на покупку продукции без налогов

6 200 096

19 188 400

28 782 600

43 173 900

1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб.

1 958 056

6 059 900

9 089 850

13 634 775

1.7. Уровень издержек обращения, %

18,1

20,0

20,0

20,0

1.8. Издержки обращения, руб.

1 476 626

5 049 660

7 574 490

11 361 735

1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов

481 430

1 010 240

1 515 360

2 273 040

1.10. Налог на прибыль

115 543

242 458

363 686

545 530

1.11. Чистая прибыль

365 887

767 782

1 151 674

1 727 510

1.12. Амортизация

107 121

0

0

0

2. Услуги шиномонтажа

2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.

0

0

0

900 000

2.2. Рентабельность продаж, %

0

0

0

10

2.3. Прибыль от реализации, руб.

0

0

0

90 000

2.4. Налог на прибыль

0

0

0

21 600

2.5. Чистая прибыль

0

-50 000

0

0

3. Услуги кафе

3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.

0

0

0

0

3.2. Рентабельность продаж, %

0

0

0

0

3.3. Прибыль от реализации, руб.

0

0

0

0

3.4. Налог на прибыль

0

0

0

0

3.5. Чистая прибыль

0

-30 000

0

0

Общая чистая прибыль предприятия

365 887

687 782

1 151 674

1 727 510

Чистый доход предприятия (с учетом амортизации)

473 008

687 782

1 151 674

1 727 510

По формуле определяем средневзвешенную доходность для каждого периода (таблица 3.13).

Таблица 3.13 - Средневзвешенная доходность бизнеса АЗС №443

Наименование показателя

01.05.2010г.- 31.12.2010г.

2011 г.

2012 г.

2013г.

Чистый доход предприятия, согласно оптимистичной оценке

365 887

1 630 331

2 397 996

3 549 494

Чистый доход предприятия, согласно наиболее вероятной оценке

473 008

862 782

1 246 674

1 822 510

Чистый доход предприятия, согласно пессимистичной оценке

473 008

687 782

1 151 674

1 727 510

Средневзвешенная доходность предприятия

455 155

961 540

1 422 728

2 094 507

Полученную средневзвешенную доходность предприятия будем использовать при определении окончательной рыночной стоимости объекта.

Этап 4. Расчет ставки дисконта

Ставка дохода (дисконта) на собственный капитал определяется по формуле. Для расчета ставки дисконта примем:

- безрисковую ставку дохода (Rf) в размере 10%;

- меру систематического риска, вызываемого макроэкономическими и политическими факторами в стране - коэффициент бетта () в размере 0,625;

- среднерыночную ставку дохода в размере 18%;

- рыночную премию для малых предприятий - 5,3%;

- страновой риск - 3%.

Таким образом, ставка дисконта равна 23,3% для 2011 года.

Для 2012 года ставку дисконта примем равной:

Для 2013 года ставку дисконта примем равной:

Этап 5. Расчет текущий стоимостей денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды

Расчет текущей стоимости денежного потока за прогнозный период выполняем способом дисконтирования по формуле.

Таблица 3.14 - Определение чистого денежного потока предприятия

Наименование показателя

01.05.2010г.- 31.12.2010г.

2011 г.

2012 г.

2013г.

Денежный поток CFt (средневзвешенная доходность предприятия), руб.

455 155

961 540

1 422 728

2 094 507

Период (t)

0

1

2

3

Коэффициент дисконтирования

1

0,811

0,655

0,527

Чистая текущая стоимость

455 155

779 809

931 887

1 103 805

Чистая текущая стоимость нарастающим итогом

455 155

1234964

2 166 851

3 270 656

Прибыль в постпрогнозный период не ожидается, следовательно, чистая текущая стоимость денежных потоков за период с 01.05.2010г. по 01.01.2014 г. составляет 3 270 656 рублей.

Этап 6. Определение окончательной рыночной стоимости объекта

Для получения окончательной рыночной стоимости АЗС №443 необходимо к сумме чистой текущей стоимости денежных потоков с 01.05.2010г. по 01.01.2014 г. прибавить величину собственного капитала предприятия на 01.05.2010 г. Сумма средств предприятия по разделу «Капитал и резервы» на 01.05.2010 г. составила 2 061 660 рублей.

Следовательно, рыночная стоимость объекта составляет:

2 061 660 + 3 270 656= 5 332 316 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость АЗС №443 на 01.05.2010 г., рассчитанная на основе доходного подхода, равна 5 332 316 рублей.

Таким образом, в данной работе проведена оценка АЗС №443, на правах собственности принадлежащей ООО «Роснефть». Оценка производилась на основе двух вышеуказанных подходов: сравнительного и доходного. Результаты оценки приведены в таблице 3.15

Таблица 3.15 - Стоимость предприятия АЗС №443, руб.

Затратный подход

Доходный подход

2 478 456

5 332 316

Необходимость оценки АЗС №443 связана с процессом подготовки управленческого решения в ООО «Роснефть» о развитии бизнеса компании, в частности, покупки или строительстве новых АЗС, реконструкции действующих.

Анализируя полученные данные, можно сделать вывод, что реконструкция АЗС, развитие бизнеса, разработка новых видов услуг является наиболее перспективным управленческим решением для данной АЗС. Этот вывод основан на высокой рыночной стоимости АЗС, рассчитанной на основе доходного подхода. Однако данный подход может оказаться неточным в связи с недостатками прогнозирования доходов предприятия и состояния рынка. Поэтому необходимо учитывать и результаты оценки другими подходами.

В частности, сравнительный (рыночный) метод - наиболее точный метод определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.

В связи с этим, для согласования результатов оценки, присваиваем каждому методу удельный вес: доходный подход - 0,6; затратный подход - 0,4. Определяем средневзвешенную стоимость предприятия с учетом удельных весов подходов:

.

Таким образом, стоимость предприятия АЗС №443 составляет 4 190 772 рублей.

Заключение

Для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятия часто требуется информация о стоимости бизнеса. Повышение стоимости предприятия - один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием.

В настоящем дипломном проекте проведена оценка стоимости предприятия АЗС №443, на правах собственности принадлежащей ООО «Роснефть». Автозаправочная станция №443 занимает выгодное расположение на 23-мм километре Можайского шоссе, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В результате увеличения автопарка, подъема производства, развития грузовых транспортных потоков, погрузочных терминалов растет потребление нефтепродуктов в данном регионе. Поэтому развитие деятельности АЗС №443 имеет хорошие перспективы в будущем.

АЗС №443 является структурным подразделением ООО «Роснефть». В собственности данной организации она находится с 2003 года. Соответственно, периодом для анализа финансовых результатов деятельности АЗС №443 выступил 2007-2008 год и первое полугодие 2009 года.

Оценка производилась на основе двух подходов: сравнительного и доходного. Каждый из подходов имеет собственные достоинства и недостатки. Применение того или иного подхода и методов оценки зависит от конкретной ситуации.

Анализируя данные, полученные в результате оценки АЗС, можно сделать вывод, что реконструкция автозаправочной станции, развитие бизнеса, разработка новых видов услуг является наиболее перспективным управленческим решением для данной АЗС. Этот вывод основан на высокой рыночной стоимости АЗС, рассчитанной на основе доходного подхода. Однако данный подход может оказаться неточным в связи с недостатками прогнозирования доходов предприятия и состояния рынка. Поэтому необходимо учитывать и результаты оценки другими подходами. В частности, сравнительный (рыночный) метод является наиболее точным методом определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.

При использовании каждого из подходов соблюдалась определенная последовательность выполнения оценочных процедур. Основными стадиями являлись:

1. Определение проблемы (постановка задачи).

2. Сбор, проверка и анализ данных.

3. Применение подхода к оценке стоимости объекта собственности; выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

4. Согласование результатов, полученных в результате расчетов.

5. Подготовка отчета и заключения об оценке.

Оценка стоимости предприятия АЗС №443 на основе затратного подхода проведена с помощью метода стоимости чистых активов, в мировой практике нередко называемого методом накопления активов. Метод стоимости чистых активов основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных. Стоимость предприятия, рассчитанная на основе затратного подхода, составила 2 478 456 рублей.

При оценке стоимости на основе доходного подхода использовался метод дисконтирования, который применяется для приведения потока денежных доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта. Рыночная стоимость АЗС №443., рассчитанная на основе доходного подхода, составила 5 332 316 рублей

Итоговая стоимость предприятия АЗС №443 на 01.05.2010 г. с учетом соответствующих удельных весов подходов составила 4 190 772 рублей.

Список литературы

1. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник, СПб.: Гуманистика, 2003, - 456 с.

4. Ассонов В.Н. Базовые понятия и технология оценки действующего предприятия // http://unison.yaroslavl.ru/articles/article-5.shtml

5. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. - 4-е изд., доп. и перераб. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 416с.

6. Бердикова Т.Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятий: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2007. - 348с.

7. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. - М.: ЮНИТИ; ФИНАНСЫ, 2009. - 254с.

8. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 720с.

9. Гольдштейн Г.Я. Инновационный менеджмент: Учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008. - 132с.

10. Глен М. Десмонд, Ричард Э. Келии. Руководство по оценке бизнеса. - М.: РОО, 2002.

11. Горынина Г.Г. Подход к комплексной оценке финансовых рисков для их учета в динамической модели стратегического развития банка // http://www.hedging.ru/publications/521

12. Григорьев В. В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2008 г, - 258 с.

13. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика (учебное пособие). М.:ИНФРА -М., 2006 г. - 159 с.

14. Гриценко Р.А. Оценка качества менеджмента банка // Корпоративный менеджмент // http://www.cfin.ru/management/man_in_banks.shtml

15. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: Учеб. для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 509с.

16. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб.: Питер, 2006. - 416с.

17. Ковалев В.В. Ведение в финансовый менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 768с.

18. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - М.: Финансы и статистика, 2005.

19. Ковалева Т.И. Оценка стоимости действующего предприятия с помощью программных средств // Теория и практика управления. - 2004. - №3 // http://www.jurenergo.kiev.ua/statti/OCENKA.doc

20. Козионова Л.Е. Оценка бизнеса - интересы, конфликты и размышления // http://unison.yaroslavl.ru/articles/article-6.shtml

21. Методология оценочной деятельности: современное состояние и перспективы развития в Российской Федерации / Под ред. Г.И. Микерина. - М.: Фонд «Бюро экономического анализа», 2008.

22. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред. В.И. Кошкина. М.: ИДК «ЗШШ>, 2002 г. - 265 с.

23. Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: «Финансы и статистика», 2000 г. - 456 с.

24. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие / Под ред. Н.А. Абдулаева, Н.А. Колайко. - М.: Экмос, 2008. - 352с.

25. Оценка гудвилла. Модели и методы // http://www.bestconsult.ru/ clauses/cl18.html

26. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности / под ред. Н.Н. Карповой, Г.Г. Азгольдова. Материалы Института профессиональной оценки, 2008 г. - 259 с.

27. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. - М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2009. - 304 с.

28. Пещанская И.В. Финансовый менеджмент: краткосрочная финансовая политика: Учебное пособие для вузов / И.В. Пещанская. - М.: Издательство «Экзамен», 2005. - 256с.

29. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. - М.: Перспектива, 2007.

30. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий. - М.: ИНФРА-М, 2001.

31. Сильвестров С. От консолидации - к развитию законодательной базы // Экономические стратегии. - 2005. - №2. - С.46-47

32. Синельников Д.А. Оценка стоимости бизнеса // Финансовый менеджмент. - №3. - 2001. // http://www.dis.ru/fm/arhiv/2001/3/6.html

33. Соколов В.Н. Методы оценки предприятия / С.-Петербург.гос.инж. экон. акад. - СПб., 2008. - 144с.

34. Соколова Г.Н. Информационные технологии экономического анализа / Г.Н. Соколова - М.: Экзамен, 2002. - 320с.

35. Таль Г.К. и др. Оценка предприятий: Доходный подход / Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. - М., 2000.

36. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Санкт-Петербург. гос. техн. ун-т. - СПб.: СПбГТУ, 2007. - 422с.

37. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес (Методы оценки). - М.: Перспектива, 1996. - 217с.

38. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2008 г. - 265 с.

39. Черняк В.З. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 175с.

40. Черкашина Т.А. Оценка собственности: Учебно-методический комплекс. - Ростов н/Д: РГЭУ, 2005.

41. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятий (бизнеса): Учебное пособие. - Новосибирск: НГТУ, 2007. - 128 с.

42. Щербакова Н.А. Принятие эффективных управленческих решений на основе результатов оценки стоимости предприятия // Экономика и организация эффективного использования и устойчивого развития трудового потенциала предприятия. - Новосибирск: НГТУ, 2005. - С.353-354

43. www.appraiser.ru

44. www.smao.ru