Оценка имущества

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические основы оценочной деятельности

2. Классификация объектов оценки

3. Организационная основа оценки имущества

4. Техническая основа оценки имущества

5. Информационная основа оценки стоимости машин и оборудования

Заключение

Список литературы

Введение

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

Проект закона Российской Федерации “Об оценочной деятельности” более двух лет разрабатывался специалистами и экспертами Государственной думы (комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и Совета федерации (комитет по вопросам экономической политики).

В июле 1998 года, Федеральный закон был принят. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Цель реферата - изучить организационные, технические и информационные основы оценки имущества.

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

-исследовать теоретическую литературу по теме реферата;

-изучить теоретические аспекты оценки имущества;

-исследовать организационные, технические и информационные основы оценки имущества;

-систематизировать и обобщить необходимую информацию для реферата;

1. Теоретические основы оценочной деятельности

Оценочная деятельность это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является новым для России видом бизнеса.

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

-при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

-при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

-при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

-при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

-при национализации имущества;

-при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

-при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

-при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Договор на проведение оценки должен содержать:

-объект оценки;

-вид стоимости имущества (способ оценки);

-размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

-сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

-наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

-указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

-указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 246 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

В оценочной деятельности рассматриваются три общепризнанных подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный), доходный, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки; в соответствии со стандартами оценки используются все три подхода, затем проводится сравнительный анализ полученных результатов для окончательного вывода о величине стоимости.

2. Классификация объектов оценки

В зависимости от предназначения среди объектов выделяются:

*энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование)- машины-генераторы, производящие тепловую и электрическую энергию, и машины-двигатели, превращающие энергию любого вида в механическую;

* рабочие машины и оборудование- все виды технологического оборудования, включая автоматические машины и оборудование, для производства промышленной продукции, оборудование сельскохозяйственное, транспортное, строительное, торговое, складское, водоснабжения и канализации, санитарно-гигиеническое и другие виды машин и оборудования;

*информационное оборудование -- оборудование систем связи, средства измерения и управления, средства вычислительной техники и оргтехники, средства визуального и акустического отображения информации, средства хранения информации, театрально-сценическое оборудование;

* транспортные средства -- железнодорожный подвижной состав, подвижной состав водного, автомобильного, воздушного, космического, городского транспорта и средства напольного производственного транспорта;

* инвентарь производственный и хозяйственный -- емкости для хранения жидкостей, устройства и тара для сыпучих, штучных и тарно-штучных материалов, устройства и мебель, служащие для облегчения производственных операций, предметы конторского и хозяйственного обзаведения, спортивный инвентарь.

Порядок идентификации предусматривает следующие этапы:

*определение первичного объекта оценки;

*выбор способа классификации;

*определение степени детализации в пределах выбранного способа;

*кодирование объекта.

В качестве первичного объекта оценки могут быть выбраны:

-инвентарный объект (при проведении детальных оценок);

-технологический комплекс оборудования (при оценке с использованием доходного подхода обособленной группы оборудования, производящего продукцию);

-однородный машинный парк, предприятия или его структурного подразделения (при массовой переоценке основных фондов).

Приняты следующие способы классификации объектов оценки:

-по виду основных средств -- производственные или непроизводственные;

-по этапу жизненного цикла объектов -- недавно поступившие, монтирующиеся, находящиеся в эксплуатации, консервации, выбывшие из эксплуатации (когда невозможно проверить работоспособность объекта. В этих случаях стоимость должна быть определена с учетом вероятности затрат на восстановление работоспособности);

-по праву собственности -- собственные, арендуемые, лизинговые;

-по способу приобретения и происхождения;

-по степени универсальности;

-по функциональному назначению.

Идентификация -- установление соответствия между документацией на объект и его реальным состоянием. Структура идентификации:

*наименование, модель (марка) объекта;

*назначение и принцип действия;

*масса и габариты;

* основные технические характеристики;

*характеристика системы управления;

*комплектация

*год изготовления и дата ввода в эксплуатацию;

*сведения о ремонте и техническом обслуживании;

*наименование и реквизиты изготовителя.

3. Организационная основа оценки имущества

Организационная основа оценки имущества -- последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, который обычно включает восемь этапов. На этапе постановки задачи:

- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

-устанавливается цель оценки;

-устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

-устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки -- это возможность использования заключения от оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, -- рыночная стоимость имущества.

На этапе составления плана работ определяются:

-график работ по оценке;

-источники и способы сбора информации;

-затраты на сбор и обработку информации;

-оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

-вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риелторских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

* расходы на доступ к платным базам данных и иных источников информации;

* оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

* командировочные расходы;

* оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

* расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

На этапе сбора и обработки данных оценщик собирает сведения, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации; данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собранные сведения должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

При оценке земельного участка, если тот входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

На этапе согласования проводятся:

* итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

* проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

* проверка правильности всех математических расчетов;

* синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

4. Техническая основа оценки имущества

Техническая основа оценки имущества заключается в оформлении результатов работы по оценке в виде письменного документа, называемого «Отчет об оценке», заверяемый подписью и печатью оценочной фирмы, содержащий титульный лист с указанием наименование и адреса объекта, даты оценки, а также:

-сопроводительное письмо с указанием полученных результатов;

-оглавление;

-краткое содержание основных фактов и выводов;

-Основные предпосылки, допущения и ограничения;

-перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;

-дату и объем технического освидетельствования оборудования;

-цель оценки, описание объекта оценки;

-определение стоимости вышеперечисленными подходами;

-согласование результатов оценки;

-ссылка на используемые стандарты; список использованной литературы.

Использование отчетов в форме письма достаточно ограниченно, и их следует применять только в случае соответствующих запросов клиента для оперативного принятия им решений по вопросам оцениваемой недвижимости. Отчет в форме письма должен содержать:

-указание наименования и адреса объекта, даты оценки;

-описание объекта оценки и оцениваемых имущественных прав;

-цель и базу оценки, тип оцениваемой собственности;

-дату составления отчета;

-все ограничительные условия;

-указания, касающиеся ограниченного характера отчета и приведенного в нем анализа;

-краткий отчет в табличной форме.

Для оценки производственных средств, машин и оборудования могут быть применены следующие подходы оценки: затратный, доходный и сравнения продаж.

Затратный подход. При оценке производственных средств, машин и оборудования применение затратного подхода заключается в расчете восстановительной стоимости оцениваемых активов за вычетом накопленного износа, обесценения и устаревания.

Доходный подход базируется на оценке ожиданий инвестора, здесь рассчитывается текущая (дисконтированная) стоимость экономических выгод, ожидаемых от владения оцениваемыми активами .

5. Информационная основа оценки стоимости машин и оборудования

Информационная основа оценки имущества заключается в разработке специализированных программ, формировании точечных баз данных индивидуальных экспертов-оценщиков, затем объединение их в «кустовые» базы данных (региональные, профессиональных объединений, «смешанные»). На основе этих баз могут создаваться профессиональные базы данных федерального уровня. К таким программам, базам данных и относится система «Appraismach», которая предназначена для информационно-вычислительного обеспечения работ по оценке (переоценке) стоимости установок, машин и оборудования. Система «Appraismach» зарегистрирована в Государственном комитете Российской Федерации по связи и информатизации.

Система содержит следующие базы данных и средства их ведения:

* текущие рыночные цены на установки, машины и оборудование (более 140 тыс.позиций) по данным более 3000 фирм-производителей и около 3700 фирм-продавцов (по состоянию на 01.01.2004 г.);

* прейскурантные оптовые цены на машины и оборудование (более 17 тыс. позиций), введенные в действие с 1991т.;

* сводные по Российской Федерации индексы цен производителей продукции машиностроения по отраслям и товарным группам за период с 1990 г. по последний отчетный квартал текущего года;

* индексы потребительских цен, промышленной и машиностроительной инфляции за период с 1990 г. по последний отчетный квартал текущего года;

* индексы инфляции, применяемые для оценки стоимости основных фондов (ИРИП -- индекс реализации имущества);

* валютные курсы.

Система содержит следующие справочники:

Индексы переоценки стоимости основных фондов Госкомстата Российской Федерации по состоянию на 01.07.1992 г., 01.01.1994 г., 01.01.1995 г., 01.01.1996 г., 01.01.97 г., 01.01.98 г. , 01.01.99 г., в части машин и оборудования, 01.01.2003 г. Для бюджетных организаций;

Нормы амортизационных отчислений (в объеме Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР;

Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ);

* Общероссийский классификатор продукции (ОКП).

* Система обеспечивает многовариантную оценку (переоценку)

* стоимости установок, машин и оборудования путем решения еле- 1 дующих задач:

* ввод и анализ достоверности исходной информации для оценки (переоценки) установок, машин и оборудования;

* полуавтоматическая (в диалоговом режиме) индексация (кодификация) входной информации по рубрикам Общероссийского классификатора основных фондов (ОКОФ) и Справочника норм амортизационных отчислений с присвоением норм амортизационных отчислений;

* анализ состава и стоимостной структуры введенной информации;

* проведение многовариантных расчетов по оценке (переоценке) стоимости установок, машин и оборудования на основе индексов переоценки Госкомстата Российской Федерации, индексов инфляции прейскурантных и рыночных цен;

* сравнительный анализ и оптимизация результатов расчетов;

* формирование выходных отчетов по различным формам.

Заключение

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения им и использования.

От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.

В России по данным в 1998. реально занимались бизнесом, связанным с оказанием услуг в области оценочной деятельности, 803 организации, из которых 253 (31,5%) вели исключительно оценочную деятельность, а остальные совмещали ее с другими видами деятельности. В своей основной массе (60,5%) оценочные организации представляют субъекты малого предпринимательства со средней численностью оценщиков в одной организации 3 чел. На их долю приходится 76,4% всего объема предоставленных оценочных услуг и 59,3% проведенных сделок.

Организационная основа оценки имущества -- последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, который обычно включает восемь этапов.

Техническая основа оценки имущества заключается в оформлении результатов работы по оценке в виде письменного документа, называемого «Отчет об оценке».

Информационная основа оценки имущества заключается в разработке специализированных программ, формировании точечных баз данных индивидуальных экспертов-оценщиков, затем объединение их в «кустовые» базы данных (региональные, профессиональных объединений, «смешанные»). На основе этих баз могут создаваться профессиональные базы данных федерального уровня. К таким программам, базам данных и относится система «Appraismach», которая предназначена для информационно-вычислительного обеспечения работ по оценке (переоценке) стоимости установок, машин и оборудования.

Создание информационной части информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности должно начинаться формирования точечных баз данных индивидуальных экспертов-оценщиков, затем объединение их в «кустовые» базы данных (региональные, профессиональных объединений, «смешанные»). На основе этих баз могут создаваться профессиональные базы данных федерального уровня. Последним этапом создания информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности является формирование общефедеральной информационной сети, обслуживающей всех экспертов-оценщиков.

Если расписать информационную основу оценки имущества, то получится следующий перечень:

-поиск необходимой информации до и в процессе выполнения оценки (нормативно-правовая база; информация об объектах оценки, задачах и возможностях заказчика, региона, отрасли) ;

-экспресс-анализ экономических эффектов до и после получения результатов работы оценщика;

-доступ оценщика к достоверным базам данных с информацией о сделках (ценах предложений), тарифах, расценках и т.п. ;

-автоматизация (алгоритмизация) анализа данных, вычислений (мат.обработка результатов), бизнес-процессов при оказании услуг по оценке стоимости.

Список литературы

1. Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н Отчет об оценке интеллектуальной собственности. М.: ИПО-МАОК, 2000.

2. Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности: Учеб. пособие. М., 2001.

3. Азгальдов Г.Г. Оценка ценных бумаг. М., МАОК, 2001.

4. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.

5. Болдырев B.C., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости (конспект учебного курса). М.: Азбука, 1997.

6. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996.

7. Григорьев В.В., Островкин ИМ. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000.

8. Зайцева НА., Кичигин Ю.А. Практические аспекты применения результатов финансового анализа в оценке российских предприятий. М: МАОК, 2001.

9. Зарубин В.Н. Функции и методы государственной оценки земли. М.: МАОК, 2002.

10. Лужанский Б.Е. Оценка летательных аппаратов, воздушных судов и других видов машин и оборудования, отвечающих аналогичным специальным требованиям: Учеб. пособие. М.: МАОК, 2001.

11. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М.: ЭКМОС, 2000.

12. Дронова И.Д., Аккалаева Р.Х. Оценка рыночной стоимости ювелирных изделий. М.: Дело, 1998.

13. Оценка бизнеса: Учебник / Под редакцией АГ. Грязновой, М.А Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000.

14. Оценка земельной собственности / Под общ. ред. Д.К. Эккета; Пер. с англ. Красногорск: Красная Гора, 1993.

15. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1998.

16. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М.: Дело, 1998.

17. Попов Г.В. Основные оценки недвижимости. М.: РОО, 1995.

18. Промышленные здания: Справочник оценщика. М.: Ко-Инвест, 1996.

19. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве (модели, алгоритмы, практический опыт). М.: Экономика, 1996.

20. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. -- 3-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2001.

21. Рутгайзер В.Ш. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие. М.: Дело, 1998.

22. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.: ТОО «Технобалт», 1995.

23. Теория и практика антикризисного управления / Под ред. В.И. Беляева, В.И. Кошкина. М.: ЮНИТИ, 1996.

24. Ушаков Е.П. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. М.: МАОК, 2001.

25. Риполъ-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. М.: ПРИОР, 2001.