Іпотечний кредит як засіб довгострокового фінансування промислових підприємств

Іпотечний кредит як засіб довгострокового фінансування промислових підприємств

Ольга Бассова,

викладач кафедри фінансів Миколаївської філії Відкритого

Міжнародного університету розвитку людини «Україна»

Досліджено сучасну вітчизняну систему промислового іпотечного кредитування та можливості створення й розвитку промислової іпотеки в Україні в умовах перехідної економіки. Автор доводить, що серйозною перешкодою в практичному застосуванні іпотеки є недосконалість законодавчо-правової бази, відсутність збалансованого і відпрацьованого механізму іпотечного кредитування. Це обумовлює високий ступінь ризику, невпевненість потенційних інвесторів у надійності своїх вкладень і гальмує розвиток реального сектора української економіки.

Постановка проблеми. Вирішення проблем фінансового і кредитного стимулювання економічного росту України є надзвичайно важливим у ринкових умовах господарювання. Надійною основою господарства України є функціонування конкурентоспроможних та високоефективних підприємств. Для цього потрібне залучення нових джерел фінансування розвитку промисловості на новій технічній і технологічній базі, однак у самих промислових підприємств вільних коштів для реалізації великих інвестиційних проектів немає, а залучення іноземного капіталу поки що є незначним у порівнянні з виробничим потенціалом держави. За цих умов особливого значення набуває фінансування реального сектора економіки та збільшення його капіталу за рахунок іпотеки, котра забезпечує стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

Система іпотеки, як особливий фінансово-кредитний регулятор та інструмент гарантування повернення авансованих коштів, створює умови для залучення інвестицій у виробництво для проведення подальших структурних змін в економіці і прискореного розвитку пріоритетних галузей промисловості. Однак разом з такою привабливістю іпотеки практичного впровадження іпотечного механізму фінансування підприємств в Україні не відбувалося.

Аналіз досліджень і публікацій. Однак проблеми розвитку іпотечного ринку як найважливішої складової усієї фінансово-кредитної системи через об'єктивні історичні обставини вивчені недостатньо. Вагомий внесок у розробку деяких проблем іпотечного кредитування останнім часом внесли передусім економісти далекого зарубіжжя, зокрема Д. Джонсон, М. Левін, Л. Міхаел, К. Сірманс, Дж. Шерман, М. Шнайдерман, Р. Страйк, І. Телгарський, М. Равіс, Дж. Фрідман, Н. Ордуей. Окремі питання висвітлені й у працях науковців України та інших країн СНД: В. Кудрявцева, Н. Косарєвої, А. Іванова, В. Іванова, С. Кручка [4], І. Цупора [6, 7] та інших.

Метою даної статті є дослідження сучасної системи промислового іпотечного кредитування та можливості створення й розвитку промислової іпотеки в Україні в умовах перехідної економіки.

Фінансування діяльності підприємства за рахунок іпотечного кредиту в даний час є одним з найбільш привабливих способів. Це обумовлено декількома факторами:

- можливістю довгострокового кредитування оборотних коштів під низькі відсотки;

- для застави не потрібно вилучати кошти з обороту;

- не ускладнюється процедура одержання кредиту.

Таким чином, іпотечний кредит служить для підприємства інструментом формування довгострокових пасивів.

Формування довгострокових джерел фінансування діяльності підприємства відбувається в даний час в основному за рахунок власних коштів: статутного капіталу, нерозподіленого прибутку, амортизаційних відрахувань, спеціалізованих грошових фондів. Механізм іпотечного кредитування дає підприємству додаткові можливості залучення досить дешевих оборотних коштів на тривалий термін.

Об'єктом іпотеки в такій ситуації може виступати саме підприємство як єдиний майновий комплекс, що має рухоме і нерухоме майно. У даних умовах можна вести мову про виникнення промислового іпотечного ринку. На цьому сегменті ринку іпотечних кредитів діють кілька суб'єктів.

Однак промисловий іпотечний ринок може функціонувати не тільки на основі одноступінчатої моделі, але і на основі двоступінчастої. У цьому випадку між інвесторами і банками-кредиторами як гарантійні центри, як правило, виступають іпотечні дилери, що можуть формувати довгострокові інвестиційні пули, а потім перерозподіляти їх поміж банками, отримуючи заставні або іпотечні облігації. Додатковими функціями іпотечних дилерів може стати створення іпотечного реєстратора.

При формуванні іпотечних фондів банки можуть використовувати заставні. На вторинному ринку такі заставні можуть обертатися кількома способами. По-перше, вони можуть продаватися цілком, по-друге, під заставну може бути продане право на пайову участь в іпотечному кредиті, що дозволяє інвесторові одержувати свою частку суми кредиту, яка повертається, і відсотків за нього. По-третє, заставні або окремі права на пайову участь можуть бути консолідовані в пули, на основі яких можуть бути випущені пайові інструменти, забезпечені іпотечними кредитами.

Ліквідність цих інструментів забезпечується додатковими гарантіями закладеного майна і можливою державною підтримкою. На базі пайових інструментів можливий випуск векселів або облігацій. Таким чином, може бути сформований не тільки первинний промисловий іпотечний ринок, але і ринок вторинний, на якому іпотечні цінні папери зможуть обертатися і приносити додатковий доход своїм власникам.

Промислова іпотека, на наш погляд, повинна ґрунтуватися на таких умовах і передумовах:

- формування первинного і вторинного промислових іпотечних ринків;

- надання банками довгострокових кредитів (на 5-15 років) на інвестиції у фізичні (реальні), а також в оборотні і нематеріальні активи;

- однією з обов'язкових умов промислового іпотечного кредиту повинно бути укладання договору страхування відповідальності за невиконання зобов'язань перед кредитором і договору про майнове страхування на весь термін дії кредитного договору.

Використання іпотечного кредитування має в промисловій сфері досить серйозні перспективи. Його потенціал у тому, що підприємства мають потребу в оборотних коштах. Крім цього, виникаюча конкурентна боротьба змушує керівництво підприємств постійно вишукувати ресурси на технічну модернізацію і переозброєння. Найбільш перспективними напрямками кредитування є інвестиції в основний капітал і витрати на капітальний ремонт, а також у приріст запасів матеріальних оборотних коштів.

Як показує експертний аналіз балансової і ринкової вартості підприємств, у даний час спостерігається явне перевищення балансової вартості над ринковою. Отже, при видачі іпотечного кредиту повинна передувати ринкова оцінка незалежним оцінювачем вартості підприємства як майнового господарського комплексу. Саме ця оцінка і повинна бути покладена в основу визначення суми передбачуваного промислового іпотечного кредиту.

Іпотечне кредитування є економічно привабливим і для держави, і для підприємств реального сектора економіки. У цьому випадку іпотека може бути використана:

- як механізм створення і залучення додаткових коштів для підтримки і розвитку матеріального виробництва;

- як додатковий інструмент забезпечення і стимулювання обороту і перерозподілу майна в тому випадку, коли інші способи (наприклад, купівля-продаж) юридично неможливі або економічно недоцільні;

- для створення багаторівневого фіктивного капіталу у вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін.

Майнові інтереси заставників-підприємств спрямовані на максимізацію обсягу залучених дешевих фінансових ресурсів на одиницю оцінної вартості закладеної нерухомості. З іншого боку, суспільство в особі держави зацікавлено в розумній капіталізації національного нерухомого майна, у прискоренні обороту вкладеного капіталу, у ліквідації розриву між фінансовим і виробничим капіталами, у неінфляційних методах підтримки виробництва, а також у поповненні доходної частини державного бюджету.

Договір іпотеки є по суті довгостроковою програмою погоджених зусиль учасників договору по задоволенню взаємовигідних інтересів. Іншими словами, іпотечне кредитування підприємств можна розглядати як довгострокові інвестиції заставоутримувача в нерухомість заставника. Для кредитора це довгострокове одержання доходу на позичені гроші (до того ж забезпечені нерухомістю), а для позичальника - практично єдина можливість одержати недорогий довгостроковий інвестиційний кредит на розвиток свого підприємства.

Основною відмінністю (і перевагою) іпотеки від звичайного договору застави є те, що закладене майно (у даному випадку - підприємство) залишається в розпорядженні заставника. Це дозволяє власникові підприємства повною мірою використовувати свої виробничі і підприємницькі здібності для сплати всіх боргів за отриманий кредит, а також розвивати й удосконалювати виробництво. Підприємство як предмет застави тут означає весь майновий комплекс, включаючи права вимоги.

Як правило, при підготовці висновку про можливості видачі іпотечного кредиту підприємству спеціальний підрозділ банку (або департамент економічної політики міста або регіону) жадає від потенційного заставника подання таких документів:

- листа-клопотання;

- бізнес-плану, техніко-економічного обґрунтування проекту;

- установчих документів;

- копій фінансових звітів;

- інвестиційного паспорта;

- висновку аудитора (для діючих підприємств);

- довідки про майно і права позичальника.

Перевірка поданих документів і оцінка вартості об'єкта застави (термін - приблизно 1 місяць) дозволяють скласти висновок про доцільність реалізації і можливості заставного забезпечення. До основних критеріїв добору проектів належать: соціальна й економічна значимість проекту, його економічна ефективність (терміни реалізації, окупності, розмір прибутку і т.п.), наявність в одержувача кредиту майна і майнових прав, достатніх для застави вартості.

Слід зазначити, що у ролі заставника може виступати не тільки самостійна юридична особа (організація, що здійснює проект), але й адміністрація (міста, району, регіону). У цьому випадку предметом застави буде майно зі спеціально створеного заставного фонду. У Росії, наприклад, при укладенні угоди заставного кредитування передбачається одночасно укладати також договір страхування майна за рахунок заставника, внаслідок чого він одержує поліс титульного страхування (містить дані про право власності на об'єкт і гарантує реалізацію заставного права) і поліс ризикового страхування. Така угода підлягає обов'язковій державній реєстрації і нотаріальному засвідченню.

Одним з вирішальних напрямків розвитку української економіки є збільшення частки вироблюваного ВВП малими підприємствами. Саме малі підприємства, що не вимагають великих стартових інвестицій і працюють з високою оборотністю ресурсів, здатні найшвидше й найбільш ощадливо вирішувати проблеми реструктуризації частини економіки, формування і насичення ринку споживчих товарів.

Підтримка малого бізнесу - одне з пріоритетних завдань держави. По-перше, мале підприємництво - ефективний засіб вирішення ряду соціальних проблем, насамперед проблеми зайнятості. По-друге, розвиток малого бізнесу необхідний і з погляду більш повного і гармонійного використання економічних ресурсів. Інвестиційні кошти малих підприємств поділяються, як відомо, на власні і позикові. І хоча малий бізнес не вимагає великих вкладень для становлення і розвитку, багато підприємств не здатні на окремих етапах своєї діяльності обійтися без залучення коштів ззовні. Поки немає підстав говорити, що український малий бізнес користується перевагою в розподілі інвестиційних ресурсів. Фінансування - найбільш вузька ділянка в їх життєдіяльності.

Певну роль в інвестиційному процесі відіграють іноземні інвестиції. Їх позитивною особливістю є наявність значної і стабільної фінансової бази. Теоретично потенціал даних інвестицій при наявності сприятливого інвестиційного клімату досить значний. Однак перевага іноземних інвесторів стосується лише окремих галузей господарства і видів діяльності.

Сьогодні особливо важливо сформувати умови для розширення інвестицій у реальний сектор економіки. У цьому зв'язку можна згадати, наприклад, що свого часу у Бразилії було прийнято ряд законодавчих актів, які дозволяли іноземним компаніям торгівлю на території держави лише за умови створення в країні робочих місць і використання національної робочої сили.

Пошук внутрішньодержавних позикових коштів, як правило, обмежений можливостями вітчизняної кредитно-фінансової системи. Основна маса банків та інших кредитних організацій виявилась відірваною від реальної економіки. Значні кошти малому бізнесові дала приватизація, але в зв'язку з її завершенням і на це джерело розраховувати не доводиться.

Таким чином, для інвестування малого бізнесу необхідно залучати та розраховувати на ресурси держави та населення. Однак для цього необхідно вирішити найважливішу проблему - проблему поворотності. Не секрет, що до свого дворіччя доживає лише 50% малих підприємств, і кредитори не хочуть зазнавати збитків на такому ризикованому поприщі.

Виходом з даного становища може стати впровадження іпотечного кредитування малого бізнесу.

ВИСНОВКИ

Таким чином, з огляду на вже наявний досвід, можна стверджувати, що іпотечне кредитування є одним з економічно привабливих способів інвестування підприємств, особливо в сфері малого бізнесу. Серйозною перешкодою в його практичному застосуванні є недосконалість законодавчо-правової бази, відсутність збалансованого і відпрацьованого механізму його організації, загальна економічна і політична нестабільність у країні. Усе це обумовлює високий ступінь ризику здійснення подібних угод, невпевненість потенційних інвесторів у надійності своїх вкладень і, відповідно, гальмує розвиток реального сектора української економіки.

ЛІТЕРАТУРА

1. Евтух А.Т. Ипотека: теория и практика. - Луцк: Медиа, 1999. - 467 с.

2. Евтух А.Т. Ипотека: жилищное кредитование. - Луцк: Волин. обл. тип., 2000. - 180 с.

3. Ковалёв А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 1996 - 80 с.

4. Кручок С. Емісія іпотечних цінних паперів як засіб рефінансування // Вісник Національного банку України. - 2001. - №3. - С.43-44.

5. Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства - СПб.: Лань, 2000. - 544 с.

6. Цупор І.І. Іпотека: світова практика та перспективи в Україні // Схід. - 1999. - №5 (29). - С.8-13.

7. Цупор І.І. Світовий і вітчизняний досвід іпотечного кредитування підприємств // Економіка: проблеми теорії та практики. - Вип. 16. - Дніпропетровськ: ДНУ. - 2000. - С.95-103.