12

Контрольная работа

Оценочная деятельность

Содержание

• Предприятие как особый вид оценки
• Стоимость имущества и ее основные виды
• Основные методы сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости
• Список использованной литературы

Предприятие как особый вид оценки

Оценка предприятия - это всегда нестандартная, сложная и многогранная задача. Для определения текущей рыночной стоимости предприятия нужно произвести оценку всех видов материальных и нематериальных активов бизнеса: оценить стоимость недвижимости, складских запасов продукции и материалов, технологического и других видов оборудования и машин, объёмов и эффективности финансовых вливаний, стоимости бренда и лояльности к бренду потребителей продукции, стоимость интеллектуальной собственности, кадровый потенциал, отлаженность бизнес-процессов внутри предприятия, отношения между менеджментом и персоналом, количество постоянных клиентов. При этом необходимо учитывать информацию о состоянии и перспективности нишевого рынка предприятия. Таким образом, можно считать, что в оценке предприятия сочетаются все известные на данный момент виды оценочной деятельности с достаточно широким применением финансового анализа. Оценку предприятия необходимо доверять лишь высококвалифицированным и искушенным специалистам по оценке собственности.

Нашими специалистами выделен ряд ситуаций, в которых предприятию необходимо оценить свою стоимость. Прежде всего, это изменение состава собственников, в результате выхода одного из учредителей из бизнеса, или раздел предприятия между владельцами. В этом случае проводится оценка стоимости доли каждого собственника. Другой причиной, является реорганизация структуры компании. Реорганизация может быть обусловлена: необходимостью разделения бизнеса, в результате чрезмерного укрупнения и с целью более эффективного управления; слиянием с другими компаниями, в том числе поглощение компании конкурентами. Кроме того, необходимость в оценке стоимости предприятия возникает при взаимодействии с кредитными организациями и инвесторами, в результате судебных тяжб. В общем случае, знание менеджментом актуальной стоимости предприятия помогает в принятии управленческих решений и стратегическом планировании.

Подходы к оценке предприятия

Исходя из количества информации о предприятии, сложности его бизнеса и целей оценки, определяется методика оценки. Традиционно выделяют три основных подхода к оценке предприятия:

Доходный подход: основывается на определении будущей доходности от деятельности данного предприятия. Чаще всего данный подход используется для оценки привлекательности бизнеса предприятия с точки зрения инвестора. Используя данный подход необходимо учитывать индивидуальные требования инвестора к возможным финансовым рискам, уровню доходности, объемам финансовых вливаний. К примеру, инвестор считает, что через год нормальный уровень доходности с вложенного, в приобретаемое предприятие, рубля - 20 копеек. Согласно прогнозу доходов, составленному оценочной компанией, доход предприятия через год составит 60 млн. рублей. После приведения данной суммы к дате оценке, учитывая все возможные риски, инвестор должен принять решение об инвестировании 50 млн. рублей.

Сравнительный подход: при использовании описанного выше доходного подхода к оценке предприятия очень сложно с достаточной точностью предсказать уровень дохода предприятия. Сравнительный же подход ориентируется на мнение рынка и учитывает данные о сделках по купли-продажи аналогичных предприятий или пакетов акций. Т.е. подразумевается, что стоимость одинаково доходных предприятий не может значительно отличаться. Часто, для оценки того или иного предприятия в рамках сравнительного подхода к оценке бизнеса, исходными данными служат котировки торгуемых на биржах акций аналогичных компаний.

Затратный подход: данный подход учитывает стоимость материальных и нематериальных активов, т.е. по сути, рассчитывается стоимость создания аналогичного предприятия.

Для получения достоверных данных о стоимости бизнеса предприятия все три описанных выше подхода применяются в комплексе, так как использование каждого подхода в отдельности не даст всей полноты информации о стоимости бизнеса предприятия.

Оценка предприятия состоит из определения рыночной стоимости активов и пассивов (недвижимости, оборудования, машин, запасов на складах, финансовых вложений, а также нематериальных активов - стоимости бренда, good-will (гудвила), интеллектуальной собственности, наработанной базы клиентов, отношений с персоналом и т.д.) При оценке предприятия также обязательно подлежит оценке эффективность его деятельности, настоящие, прошлые и потенциальные доходы, перспективы роста, динамика рынка. По окончании оценочных работ Вы получаете Отчет об оценке.

Оценка предприятия - определение рыночной стоимости предприятия, хозяйствующего субъекта, со всей совокупностью лежащих на нем прав и обязательств. Оценка рыночной стоимости предприятия включает углубленный финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив оцениваемого предприятия.

Оценка предприятия необходима в случаях:

приватизации предприятия

осуществления эмиссии акций

проведения операций купли/продажи

реорганизации или ликвидации предприятия

оценки целесообразности принятия управленческих решений

Стороны, заинтересованные в оценке предприятия (бизнеса):

собственник (акционер, учредитель и др.)

потенциальный покупатель

управленческое звено предприятия

партнеры

Оценка стоимости предприятия, в том числе определение стоимости его ценных бумаг, долей в его капитале, паев необходима при целом ряде операций, например, при выкупе акций, эмиссии ценных бумаг, а также при обжаловании решения об отчуждении собственности и т.д.

При комплексном подходе к оценке предприятия выясняется его реальная стоимость, а также способность приносить доходы в дальнейшем. Комплексная оценка стоимости предприятия включает в себя оценку рыночной стоимости предприятия, а также оценку инвестиционной стоимости предприятия. Первая - это наиболее вероятная цена, по которой предприятие может быть принято на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. При этом участники сделки должны обладать всей необходимой информацией, и на сумме сделки не должны отражаться никакие чрезвычайные обстоятельства. Для этого вида оценки предприятия необходимо провести инвентаризацию его основных фондов (упорядочить учет, определить рыночную и ликвидационную стоимость), провести анализ рынка, управленческий и финансовый анализ деятельности компании, оценить результаты и выпустить отчет об оценке рыночной стоимости предприятия.

В рамках оценки инвестиционной стоимости предприятия рассчитывается стоимость предприятия для конкретного инвестора или же группы инвесторов. Оценка инвестиционной стоимости предприятия выражает способность последнего вернуть вложенные в него деньги и принести прибыль. Динамично развивающийся рынок купли-продажи предприятий, а также инвестирования диктует необходимость своевременного получения полноценных сведений об объекте купли-продажи еще на стадии принятия решения о заключении сделки. Особенностью процесса оценки бизнеса является ее рыночный характер. Это означает, что при оценке рыночной стоимости предприятия определяются не только затраты на создание и приобретение оцениваемого объекта. Также учитываются и основные рыночные факторы, влияющие на стоимость.

Оценка предприятия является одним из основных инструментов на рынке услуг по сопровождению сделок с капиталом, который помогает инвестору избежать риска получения в собственность «кота в мешке» вместо необходимого для расширения и укрепления бизнеса / предприятия актива.

Оценка предприятия часто является составляющей долей работ в области бизнес-планирования. Бизнес-план - это документ, который строится на точных данных, поэтому его составление часто базируется на данных, полученных в ходе оценки предприятия. В нашей оценочной компании вы также можете заказать и разработку бизнес-плана для Вашего предприятия.

Стоимость услуг по оценке предприятия зависят от ряда обстоятельств. Если Вам необходимо точно определить стоимость услуг по оценке предприятия мы рекомендуем

Земельно-имущественный комплекс - совокупность объектов недвижимости, объединенных одной общей территорией.

Цели и ситуации оценки предприятия

Оценка предприятия как имущественного комплекса обычно проводится для целей определения справедливой рыночной стоимости. Такая стоимость необходим в первую очередь для сделок с акциями или долями предприятия. В нашей практике 90% работ по оценке предприятий связаны с такими сделками. Остальные цели и ситуации оценки предприятий аналогичны целям оценки бизнеса и встречаются гораздо реже, чем оценка для сделок купли-продажи, слияния или поглощения. Заказчик оценки предприятия при оценке может преследовать цель определения стоимости имущественного комплекса, то есть производственных активов предприятия без учета задолженностей, и вложений. Бывают ситуации, когда гораздо проще приобрести имущественный комплекс предприятия немного переплатив за него, нежели заниматься приобретением бизнеса как обособленного общества (ООО, ЗАО или ОАО) и потом на протяжении долгого периода заниматься "разгребанием" претензий, споров и судебных разбирательств, начатых прежним менеджментом.

Поэтому, одним из основных направлений при оценки предприятия является оценка имущественного комплекса.

Процедура оценки предприятия или имущественного комплекса.

Оценка предприятия имеет все те же этапы, что и оценка бизнеса.

Самым трудоемким этапом при оценке предприятия является оценка имущества компании или оценка имущественного комплекса. Мы имеем опыт оценки крупных фондоемких предприятий, у которых в собственности имеются десятки тысяч позиций основных средств, причем эти позиции образовались после бухгалтерского укрупнения основных средств предприятия. Например, группа разнородных насосов, емкостей, фильтров и электродвигателей была укрупнена в одну позицию и в бухгалтерском учете была обозначена как "установка по фильтрации стоков".

Особое внимание при оценке стоит уделять возрасту предприятия. На практике встречаются предприятия, у которых не производилась уже на протяжении десятка лет переоценка и взглянув на перечень основных средств можно обнаружить интересные, а порой и вообще забавные позиции. Например, при оценке одного торфодобывающего предприятия было выявлено, что стоимость сотового телефона сименс м35 составляет около 8 000 рублей, а тяжелого гусеничного бульдозера в рабочем состоянии составляет 600 рублей. Вся это связано с особенностью ведения бухгалтерского учета на предприятии.

Документы, необходимые для оценки предприятия

Перечень документов, необходимых для оценки предприятия полностью идентичен перечню документов для оценки бизнеса. При оценке имущественного комплекса каждая группа основных средств также имеет свой перечень документов. С такими перечнями документов можно ознакомится в разделе сайта Оценка имущества.

Стоимость услуг.

Стоимость услуг по оценке предприятия напрямую зависит от самого предприятия. Если оцениваемый имущественный комплекс имеет значительный возраст и большое количество разнородных основных средств, то стоимость услуг по оценке может достигать 500 000 рублей.

Если предприятие состоит из одной производственной линии с минимум персонала, на имеет задолженностей и вложений в другие общества и оценивается для целей наследства, то стоимость такой оценки может составлять около 5 000 рублей.

Сроки выполнения.

Сроки выполнения работ также зависят от перечисленных выше параметров и в среднем составляют от 10 рабочих дней.

Стоимость имущества и ее основные виды

Стоимость недвижимого имущества, как и любого товара имеет две формы проявления - потребительскую и меновую стоимость. Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Спрос -- количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность -- способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Дефицитность -- ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

· рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

· потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

· инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

· страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

· замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

· восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

· залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

· ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

· для налогообложения -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

· утилизационная -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

· действующего предприятия -- стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

Основные методы сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

1) Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике -- анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

2) Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

где

Список использованной литературы

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29.07.98 №135-ФЗ;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.- М.: «ПРОСПЕКТ», 1998. -416с.

3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.01 № 519

4. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-М.: Финансы и статистика, 1999.-512с.:ил.

5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. Пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2001.-720с.

6. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. Санкт-Петербург, 1997 - 172с.

7. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА-М,1997. -320с.

8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2002 г.

9. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: дело, 1997.-480с.

10. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 1998. - 240с.

11. Страницы Internet.

12. «Из рук в руки», «Курьер», «Реклама», - периодические издания.