Особенности ипотечного кредитования

Содержание

Введение

1. История возникновения ипотеки

2. Понятие ипотеки

3. Функции ипотеки

4. Особенности ипотечного кредитования

Практическая часть

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Ипотека -- это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем. Посудите сами. Можно в течение 5-10 лет откладывать средства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используя ипотечный кредит и, проживая в ней, выплачивать в течение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплата ипотечного кредита на протяжении всего срока погашения производится равными платежами, что значительно облегчит планирование семейного бюджета.

Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения ипотечного кредита необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимости приглянувшегося жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако, если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

Для настоящего становления ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность, а также изменение психологии наших граждан в сторону доверия власти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки.



1. История возникновения ипотеки

За последние десятилетия все уже подзабыли, что в России понятие " ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени октябрьских революционных преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников. "Подставка", которой не надо бояться. В историческом процессе развития института залога ипотека представляет собой третью, и наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения.

Это понятие пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.

Предшественник Солона - Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение "драконовых законов".

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.

Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").

2. Понятие ипотеки

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали собственниками жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона "Об ипотеке".

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

3. Функции ипотеки

Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;- обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические 6. Объе6кы незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В п. 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По сути, первичный ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

4. Особенности ипотечного кредитования

Предположим, человек принимает решение купить квартиру. Перед ним два пути. В первом случае, став потенциальным заемщиком, я обращаюсь в банк за кредитом. Банк проверяет у меня наличие возможностей получить кредит и возвратить его в срок, и только затем принимает решение о размере выделяемой суммы. Удостоверившись в размере его доходов, наличии собственности, банк вручает ипотечный сертификат на сумму кредита и 30 процентов взноса от стоимости будущей квартиры. Затем ему предстоит встреча с продавцом жилья и выбор квартиры в соответствии с выданным ипотечным сертификатом. Вместе они подписывают предварительный договор купли-продажи.

По правде говоря, разумнее выбрать второй вариант. Сначала обратиться к продавцу жилья и в соответствии с соглашением зарезервировать понравившуюся квартиру. Лишь подписав соглашение о ее резервировании на обусловленный срок и взяв пакет документов предварительной купли-продажи, обратиться к кредитору для получения ипотечного кредита.

Как и в первом случае, после проверки кредитоспособности получателя займа банком выдается ипотечный сертификат. Обязательным условием обоих вариантов является страхование закладываемого недвижимого имущества, страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Итак, часть пути преодолена. Однако все его последующие действия будут зависеть от ипотечного банка, к которому мне предстоит обратиться. В случае положительного решения банк и заемщик в моем лице заключают кредитный договор и предварительный договор о залоге жилья. Одновременно мною на банковский счет вносится аванс за жилье.

Покупка квартиры оформляется договором купли-продажи и регистрируется в соответствии с законодательством. По данному договору банк оплачивает стоимость жилья из аванса и суммы кредита. Наконец, учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно зарегистрировать переход права собственности на квартиру, и покупатель смело может вселиться в квартиру и зарегистрировать залог жилой площади. А в ближайшие десять лет мне предстоит ежемесячно выплачивать платежи по ипотечному кредиту.

Поскольку в программе ипотечного кредитования предполагается участие разных категорий населения, то и схемы выплат будут различными. При стандартной схеме 30 процентов вкладывается собственными средствами, кредит стоимости жилья составляет 70 процентов. Гражданам, которые не располагают достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, предлагается следующий вариант: 30 процентов от стоимости квартиры оплачивается за счет собственных средств, доля государственных субсидий составляет 20-50 процентов и на ипотечный кредит приходится 20-50 процентов. Однако постепенно доля рынка с льготными условиями кредитования будет сокращаться. Первоначальный взнос также может формироваться за счет имеющегося жилья и приниматься к зачету продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами.



Практическое задание

Задача 1

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию:

* Большой супермаркет:

- Стоимость новых улучшений - 650000 долл.

- Чистый операционный доход - 105000 долл.

- Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации) - 12%

- Коэффициент капитализации для земли - 10%

* Гостиница:

- Стоимость новых улучшений - 750000 долл

- Чистый операционный доход - 126000 долл.

- Норма прибыли улучшений - 16%

- Коэффициент капитализации для земли -10%

* Театр:

- Стоимость новых улучшений - 950000 долл.

- Чистый операционный доход - 130000 долл.

- Норма прибыли улучшений - 12%

- Коэффициент капитализации для земли - 10%

* Сеть торговых магазинов:

- Стоимость новых улучшений - 800000 долл.

- Чистый операционный доход - 105000 долл.

- Норма прибыли улучшений - 12%

- Коэффициент капитализации для земли - 10%

Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования.

Решение:

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых; юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Для определения стоимости земли необходимо сначала найти доход от улучшений, который определяется как произведение стоимости улучшений на норму прибыли улучшений.

Затем находится доход от земли: из чистого операционного дохода вычитается доход от улучшений.

Стоимость земли - это деление дохода от земли на коэффициент капитализации земли.

Рассчитаем стоимость земли для различных проектов:

Большой супермаркет:

Доход улучшений = 650000 * 0,12 = 78000 (долл.)

Доход земли = 105000 -78000 = 27000 (долл.)

Стоимость земли = 27000 / 0,1 = 270000 (долл.)

Гостиница:

Доход улучшений = 750000 * 0,16 = 120000 (долл.)

Доход земли = 126000 - 120000 = 6000 (долл.)

Стоимость земли = 6000 / 0,1 = 60000 (долл.)



Театр:

Доход улучшений = 950000 * 0,12 = 114000 (долл.)

Доход земли = 130000 - 114000 = 16000 (долл.)

Стоимость земли = 16000/0,1 = 160000 (долл.)

Сеть торговых центров:

Доход улучшений = 800000 * 0,12 = 96000 (долл.)

Доход земли =105000 - 96000 = 9000 (долл.)

Стоимость земли = 9000 / 0,1 = 90000 (долл.)

Оформим полученные результаты в виде таблицы:

	Большой супермаркет	Гостиница	Театр	Сеть торговых центров
ЧОД, $	105 000	126 000	130 000	105 000
Стоимость улучшений $	650 000	750 000	950 000	800 000
Стоимость земли, $	270 000	60 000	160 000	90 000

Ответ: создание большого супермаркета является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земли.

Задача 2

Торговый центр, имеющий 500 м² общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате 10 долл. за кв. м в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор (ВМР) для такого объекта в данном районе равен 3. Определить вид устаревания. Какова его сумма?



Решение:

Потеря клиентов торгового центра обусловлена внешними факторами (дальность расположения), вид устаревания - внешний (экономический). Сумма устаревания определяется как произведение годовой суммы потери от аренды на валовой рентный мультипликатор.

Годовая сумма потери от аренды находится как про изведение потери от арендной платы за м² в месяц на площадь торгового центра на количество месяцев в году.

Годовая сумма потери от аренды = 10 * 500 * 12 = 60000 (долл.)

Сумма устаревания = 60000 * 3 = 180000 (долл.)

Ответ: вид устаревания - внешнее (экономическое), сума устаревания составляет 180000 долл.



Заключение

Создание системы ипотечного кредитования позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; оживить экономику страны в целом.

В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой §3 содержит специальные нормы о залоге.

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N^Q 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке»). Активная работа над этим законом началась в 1993 г. В июле 1995 г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997 г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона.

3. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997 г. NQ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Например, Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996 г. NQ 534 «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ» И Т.Д.

При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.

Так, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в П.1 СТ.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки, за исключением указанных в СТ.63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические;

6) объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке;

7) право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Он вступает в силу с момента такой регистрации. Очень важно, что кредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с момента заключения кредитного договора и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен.



Список использованной литературы

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.- М.: Маркетинг, 2002г;

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996 г;

3. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра / Под. ред. А.П. Иванова. - М.: ИНФРА-М, 2002 г;

4. Тараесвич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.: Технобалт, 1995 г;

5. Попов Г.В. Основные методы оценки недвижимости. - М.: РОО, 1995 г;

6. Фридман Дж., Ордуэн Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.: Дело, 1995 г;