Методы оценки недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. История оценки недвижимости в России
• 2. Современное правовое поле оценки недвижимости
• 2.1 Закон об оценочной деятельности
• 2.2 Другие нормативно-правовые определяющие оценочной деятельности
• 3. Методы оценки недвижимости
• Задача 1
• Задача 2
• Задача 3
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• ЛИТЕРАТУРА
• ВВЕДЕНИЕ

Российский рынок недвижимости постепенно стабилизируется, ширится и растет, аналитики говорят о его профессионализации, девелоперы - от растущих требованиях к возводимым объектам, инвесторы все чаще обращаются к услугам профессиональных консультантов, а покупатели не падают в обморок от растущих цен. Ежедневно на рынке производится множество операций, и при каждой из них, от договора купли-продажи или сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире до принятия решения о финансировании крупного офисного центра, необходимо произвести независимую профессиональную оценку имущества.

Гражданский Кодекс РФ в ст. 130 даёт определение «недвижимости» следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество». Однако с позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землёй. Таким образом, оценщики относят к недвижимости землю и всё, что неразрывно с ней связано. Кроме этого проводится грань между понятиями «недвижимость» и «недвижимое имущество». Так недвижимость, с позиции оценочной деятельности - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землёй. Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности - это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Собственник объекта недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка же недвижимости подразумевает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

Актуальность темы определяется тем, что оценке подлежат практически все виды недвижимости, среди которых здания промышленного, социального или культурного назначения, комплексы производственных зданий; жилые дома, коттеджи, квартиры, административные и офисные помещения, склады и гаражи, земельные участки, садовые участки и т.д.; сооружения - дороги, мосты, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства.

1. История оценки недвижимости в России

Исторически оценка недвижимости была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. В России первые зачатки оценочной деятельности появились именно благодаря уточнению налогооблагаемой базы, неизбежность которого стала очевидна после отмены крепостного права и выкупа земельных наделов крестьянами.

В 1864 году было издано «Положение о земских учреждениях», согласно которому предусматривался частичный переход на налогообложение имущества граждан России [5]. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. В частности, показатели доходности пахотных и сенокосных земель высчитывались на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. Одновременно с оценкой сельскохозяйственных земель, накапливался опыт и по оценке городской недвижимости.

В 1870 было принято «Городовое положение», уполномочившее городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость. Размер налога рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования недвижимости, а при невозможности определить доход - исходя из его материальной стоимости. Доходность недвижимости, кроме прочих условий, определялась на основе местоположения и особенностей типа недвижимости.

Несмотря на то, что оценка недвижимости быстро стала одним из необходимых инструментов определения налогооблагаемой базы, законодательный базис для оценочной деятельности в России долгое время отсутствовал. Только 8 июня 1893 года российское правительство издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях, одновременно с которым были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а через год - 4 июня 1894 года - министр финансов Витте подписал инструкцию по разъяснению закона. Однако новый закон не смог унифицировать стандарты оценки даже не в масштабах всего государства, а за столом губернских оценочных комиссий. Поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, по которому нормы оценки устанавливались на уровне губерний, а на государственное финансирование оценочных работ ежегодно выделялись средства в размере одного миллиона рублей.

Как отмечают историки, к концу XIX века российская методология оценки была настолько профессиональна, что такого уровня американским и европейским коллегам удалось достичь только в 60-70-е годы XX века [5]. Однако за годы советской власти традиции были утрачены, и в современной России проблема оценки возникла только одновременно с проведением приватизации.

3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий, согласно которому оценка «капитала» проводилась в соответствии с представлениями о его доходности.

Однако это положение реализовано не было, и в 1992 г. оценка приватизируемого имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года. А, начиная с постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов», предприятия смогли осуществлять переоценку средств на основе индексов изменения их стоимости, в результате которой результат существенно отличался от рыночной стоимости объекта.

Несмотря на активную практическую деятельность оценщиков всех направлений, законодательной (правовой) базы до середины 1998 г. она не имела.

Услуги по оценке недвижимости длительное время рассматривались как одно из направлений работы риэлтерских фирм и соответственно лицензировались как один из видов операций с недвижимостью. В ноябре 1996 г. Правительство РФ приняло постановление № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности», которое определило, что услуги по оценке недвижимости риэлтерской деятельностью не являются. После этого, в течение почти двух лет, работа оценщиков недвижимости и других направлений государством не регулировалась.

2. современное правовое поле оценки недвижимости

2.1 Закон об оценочной деятельности

В современной России законодательная база для оценочной деятельности была создана в 1998 году, когда был принят Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации». Он определил правовые основы регулирования деятельности оценщиков в отношении объектов оценки всех форм собственности для целей совершения сделок с ними [3].

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих субъектам права собственности, для целей совершения сделок с объектами оценки и иных целей. В соответствии с Гражданским Кодексом (статья 212), «имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований».

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Это могут быть сделки купли-продажи, залога, ипотеки, внесения имущества в уставный капитал и так далее.

Настоящим законом устанавливается, что оценочной деятельностью считается деятельность соответствующих субъектов по определению рыночной или иной стоимости объектов оценки. При этом под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и обладают достаточной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.:

когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, и принуждение к совершению сделки с чьей-либо стороны отсутствует;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектам оценочной деятельности, а также юристам следует различать такие термины как цена и стоимость. Понятие «цена» характеризует сумму денег, полученную продавцом в результате продажи, либо выражает стоимостную ценность имущества, определенную сторонами сделки - обмене. Цена - это свершившийся факт. Стоимость - это предполагаемая цена, ожидаемая к получению в будущем [3].

Во всех случаях деятельность, связанная с самостоятельным определением гражданами, должностными лицами юридических лиц и прочими субъектами стоимости чего-либо «для целей сделок или иных целей», не является оценочной, регулируемой настоящим законом, хотя по своему содержанию таковой является. Основание для такого вывода: указанные лица не являются субъектами оценочной деятельности. Вместе с тем, проводя самостоятельную оценку, таким лицам следует иметь в виду, что любая заинтересованная сторона имеет право оспорить в судебном порядке сделку, осуществленную ими по цене, которую они определили самостоятельно. Это может быть, например, случай установления директором (в рамках своей компетенции) стоимости отчуждаемого акционерным обществом имущества при осуществлении сделки, не носящей характер крупной. Любой акционер может заявить иск о признании сделки недействительной по причине несоответствия стоимости имущества рыночной, в результате чего самому обществу нанесен ущерб.

Данное определение соответствует международным стандартам оценки, которые являются основой деятельности российских оценщиков.

Закон конкретизирует и объекты оценки, которыми считаются отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица - движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия; право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав. Земля как объект оценки данным законом не выделяется, но подразумевается.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет также случаи обязательного проведения оценки, требования к договору на оказание услуг по оценке, требования к содержанию отчета об оценке, основные права и обязанности оценщиков, условие страхования гражданской ответственности оценщиков, вводит обязательность лицензирования оценочной деятельности. Особую значимость представляет собой требование об отсутствии у специалистов по оценке имущественного или правового интереса в объекте оценки, так как независимость оценщика должна являться гарантом достоверности результата проведенной оценки.

Законом установлено, что право любых лиц на проведение оценки принадлежащего им имущества является безусловным правом и распространяется в том числе на повторную оценку.

Результаты любой оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством России. При оспаривании оценки заинтересованным могут являться собственник объектов оценки либо иные лица, которые имеют вещные права в отношении объектов оценки (например, акционеры акционерного общества).

Обжалование может быть произведено путем подачи жалобы в орган, уполномоченный Правительством РФ по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации. Подача искового заявления в суд в соответствии с установленной подведомственностью или в третейский суд может быть произведена в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Закон «Об оценочной деятельности в РФ» такой порядок не определил, следовательно, подача искового заявления должна осуществляться с учётом норм Арбитражно-процессуального кодекса РФ или Гражданско-процессульного кодекса РФ.

Настоящим законом оценщикам предоставлено право самостоятельно применять методы проведения оценки объектов в соответствии со стандартами оценки.

В качестве главного основания для проведения оценки объектов оценки указывается договор между оценщиком и заказчиком. Вместе с тем, статьей 9 закона установлено, что суд, арбитражный и третейский суды самостоятельны в выборе оценщика. Отсюда можно делать вывод о том, что могут быть и иные основания для проведения оценки, а именно, оценка по определению суда, арбитражного суда, третейского суда. Однако, в соответствии с процессуальным законодательством, для разрешения вопросов, требующих наличия специальных познаний (в данном случае в области оценочной деятельности) суд назначает экспертизу, а не оценку. Эксперт, указанный в Определении суда, должен подготовить экспертное заключение.

Другими основаниями проведения оценки могут быть также: постановление судебного пристава-исполнителя о назначении специалиста, постановление следователя, осуществляющего дознание [3].

Заказчик и оценщик, вступая при заключении договора на проведение оценки, в правоотношения, приобретают права и обязанности. Права оценщика, которые он имеет независимо от наличия или отсутствия соответствующей оговорки в заключенном между сторонами договоре, условно можно разбить на три группы [3].

Первая группа связана с собственно деятельностью, направленной на установление стоимости. Оценщик имеет право самостоятельно применять подходы к оценке и методы оценки; привлекать в случае необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов. Если выбор методов и подходов к оценке - это право оценщика, то заказчик, соответственно, не может устанавливать каких-либо ограничений этого права.

Здесь также уместно вспомнить, что определение стоимости - это работа, и, следовательно, договор на проведение оценки носит характер договора подряда. Согласно статье 706 ГК РФ «если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика».

Вторая группа прав связана с самой возможностью оценщика выполнить работу по оценке в рамках заключенного договора. Очевидно, что без исходных данных оценщик такую работу выполнить не может. Поэтому законодательно закреплено его право получать от заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Здесь необходимо повторить, что законодатель предусмотрел право получения оценщиком устной информации, очевидно предполагая, что он может её использовать в своей работе. В случае если неполучение от заказчика необходимой информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете. Здесь под существенным образом следует понимать субъективное восприятие оценщиком величины возможного отклонения.

Оценщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения работы, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. Следует отметить, с учетом норм статьи 14 закона основанием отказа в проведении оценки со стороны оценщика не может быть непредставление заказчиком сведений, составляющих государственную и коммерческую тайну. В действительности же представляется маловероятным, чтобы заказчик, которому требуется оценить какой-либо объект оценки, содержащий государственную тайну, заключил бы такой договор с оценщиком, не имеющим соответствующего допуска. В отношении коммерческой тайны по обычаям делового оборота между заказчиками и оценщиками условиями договора предусматриваются обязательства оценщика о неразглашении. Возмещение ущерба от такого разглашения регулируется законодательством России.

Оценщик имеет право отказаться от выполнения работ, если заказчик не предоставил ему необходимую для проведения оценки информацию либо не обеспечил соответствующие условия работы. Перечень такой информации перечислен в требованиях законодательства к отчету об оценке. Под созданием условий работы может выступать всё то, что стороны оговорили при заключении договора, например, обеспечение доставки оценщика для осмотра имущества за счет заказчика, предоставление рабочего места в офисе заказчика и так далее.

Третья группа прав связана с получением оценщиком возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного или третейского суда.

Возникновение оснований для проведения оценки влечёт за собой и возникновение обязанностей оценщика [3].

Во-первых, оценщик обязан соблюдать требования закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также принятых на его основе нормативно-правовых актов Российской Федерации и Субъектов Российской Федерации.

Во-вторых, оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и кодексе этики того объединения, на членство в котором оценщик ссылается в своем отчете. В имеющейся норме не сказано, что должен предоставлять по запросу заказчика. Очевидно, оценщик должен это делать по собственной инициативе. На практике это решается довольно просто: в текст договора об оценке включается пункт, гласящий о том, что оценщик предоставил заказчику соответствующую информацию. При кажущейся формальности, эти нормы направлены на то, чтобы заказчик, получил представление об обязанностях оценщика, форме результата оценки объекта оценки и т.д. с тем, чтобы в случае необходимости иметь возможность аргументировано отстаивать свои интересы.

В-третьих, оценщик обязан, по требованию заказчика, предоставить последнему лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение исполнителем профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Данная норма также направлена на защиту интересов потребителей оценочных услуг, которые должны быть уверены, что лицо (оценщик), с которым они вступают в правоотношения при заключении договора, имеет необходимые правомочия, а лицо, непосредственно производящее оценку (физическое лицо) имеет соответствующее образование и, вероятно, специальные познания. Это действительно важно, так как возможное последующее действие заказчика, в котором возможно будут использованы сведения из полученного отчёта оценщика, могут оспариваться заинтересованными сторонами. Неправомочность оценщика может стать основанием оспаривания самого действия.

В-четвертых, оценщик обязан сообщить заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки. В качестве таких обстоятельств могут быть:

заинтересованность оценщика в объекте оценки либо иное нарушение принципа независимости оценщика;

недостаточность полученной информации для проведения объективной оценки объекта оценки;

приостановление лицензии оценщика, если это произошло в период проведения работ;

возникновение у оценщика признаков, не удовлетворяющих лицензионным требованиям и условиям для осуществления оценочной деятельности, например, прекращение срока действия страховки, увольнение от оценщика - юридического лица последнего оценщика - специалиста и другие;

оказываемое на оценщика давление со стороны заказчика или иных заинтересованных лиц;

невыполнение заказчиком условий, возложенных на него договором.

В-пятых, оценщик обязан обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством. Говорить о сохранности документов в юридическом смысле можно только тогда, когда передача такой информации от заказчика к оценщику оформлено соответствующим документом. В противном случае утерю какого-либо документа оценщиком доказать невозможно. В ряде случаев, предусмотренных процессуальным законодательством, оценщик, как лицо, имеющее какую-либо информацию, необходимую для правового разрешения вопроса, может быть вызван в суд для дачи показаний в качестве свидетеля. Оценщик обязан, в случаях, предусмотренных действующим законодательством, предоставлять копии хранящихся отчетов или информации из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. В качестве иных уполномоченных органов могут быть органы прокуратуры, уполномоченный орган по оценочной деятельности, Счетная Палата Российской Федерации и другие.

В-шестых, оценщики (физические лица как носители знаний) обязаны раз в три года проходить повышение квалификации в области оценочной деятельности.

В-седьмых, оценщики обязаны хранить копии составленных отчетов в течение трех лет (совпадает с общим сроком исковой давности).

Контроль оценочной деятельности осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее уполномоченные органы) в рамках своей компетенции. Согласно Постановлению правительства РФ № 932 от 20.08.99 г. таким органом являлось Министерство имущественных отношений. После реформы административной системы исполнительной власти согласно Указу Президента РФ № 314 от 9.03.04 г. функции уполномоченного органа переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом.

Основными функциями уполномоченных органов являются:

контроль за осуществлением оценочной деятельности;

регулирование оценочной деятельности;

взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

согласование проектов стандартов оценки;

согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Контроль за деятельность оценщиков как субъектов оценочной деятельности осуществляется путём проведения уполномоченным органом проверок.

В соответствии со ст. 20 настоящего Закона субъекты оценочной деятельности должны функционировать на базе системы нормативных документов (стандартов), которые пока Правительством РФ не разработаны и не утверждены. В период становления Российское общество оценщиков разработало на основе государственных стандартов РФ и стандартов оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества свои нормативные документы. Общество оценщиков рекомендует применять при оценке объектов и другие нормативные акты: документы по стандартизации, метрологии и сертификации Госстандарта РФ; нормы, правила и нормативы органов государственного надзора; строительные нормы и правила; стандарты других нестроительных отраслей, нормы технологического проектирования и т.д.

2.2 Другие нормативно-правовые определяющие оценочной деятельности

Нормативные стандарты определения стоимости регулируются Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519, положения которого «являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки».

Согласно этому положению, при заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

Порядок лицензирования оценочной деятельности устанавливается Положением Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. №285 «О лицензировании оценочной деятельности».

Важную роль в оценке недвижимости играют бюро технической инвентаризации (БТИ).

В начале 90-х годов, когда начались перестроечные процессы, когда почти не было нормативно-правовой базы, а старые инструкции и циркуляры не отвечали требованиям времени, в системе БТИ произошли изменения, которые привели к безвозвратной утрате или порче архивов БТИ, так как считалось, что эти архивы - собственность муниципальных образований.

В некоторых регионах появились организации технической инвентаризации частного порядка, которые получили в свои руки уникальный инструмент для работы - архив БТИ, о котором «забыло» государство.

В результате всех этих преобразований новый собственник архива БТИ распоряжался им на свое усмотрение.

В 1997 году Правительство Российской Федерации, обеспокоенное дальнейшей судьбой архивов БТИ, а также «феодальной раздробленностью» организаций технической инвентаризации, сделало первый шаг для сохранения системы БТИ и определения статуса архива БТИ.

13 октября 1997 года вышло в свет Постановление Правительства Российской Федерации № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», где впервые прозвучало то, что архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью. В этом документе сказано, что технический учет жилищного фонда в Российской Федерации возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации БТИ, в связи с чем и встал вопрос о создании на территориях регионов специализированных структур технической инвентаризации областного характера. Это и было началом выстраивания вертикали системы БТИ.

Однако процесс создания единых структур БТИ на территориях краев, областей, республик проходил по-разному. Вышеназванное постановление на период выстраивания новой системы БТИ уже не отвечало духу нового времени, так как в нем речь шла только о жилом фонде. Это очень осложняло разработку на местах нормативно-правовых документов, связанных с промышленными, энергетическими и другими нежилыми объектами недвижимости.

Тем не менее, документы в регионах отрабатывались, и система БТИ постепенно начала приходить в определенный порядок. Так было создано Красноярское краевое БТИ, а затем ряд других областных структур (гг. Омск, Нижний Новгород и др.).

В свете новых веяний развития рынка недвижимости в БТИ появился отдел, занимающийся риэлтерской деятельностью. Данный отдел на базе БТИ - это гарант профессиональной оценки недвижимости и надежности сделок.

Существуют следующие документы, необходимые для оценки недвижимости [4].

Перечень документов для оценки стоимости земельного участка:

· Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.).

· Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения).

· Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

Перечень документов для оценки зданий, помещений и сооружений:

· Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).

· Документы БТИ на объект недвижимость.

· Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

· Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.).

· Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.

Перечень документов для оценки квартиры:

· Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, дарения или другое).

· Справка БТИ по форме 11а.

Как только появились первые сделки, требующие независимой оценки, в России возникла организация оценщиков. В 1993 году 17 профессиональных оценщиков из Москвы и Санкт-Петербурга приняли решение о создании общественной организации - Российского общества оценщиков (РОО), которая в дальнейшем непосредственно участвовала в разработке закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и значительного числа российских стандартов независимой оценки. В настоящий момент организация объединяет большинство российских специалистов в области оценки и является инициатором проведения ежегодного Конгресса оценщиков, а также выпускает такие издания, как ежемесячный бюллетень «Российский оценщик», научно-практический журнал «Вопросы оценки» и «Реестр оценщиков и оценочных фирм».

Следующим этапом развития саморегулируемых организаций стало создание в апреле 2004 г., при непосредственном участии РОО, Национального совета по оценочной деятельности. Как говорит его председатель Иван Грачев, «можно сказать, что в рамках Совета мы уже достигли выдающихся результатов: сумели объединить противоборствующие стороны, стандартизировали кодекс оценщиков, в настоящий момент разрабатываем новые стандарты оценки»[4]. Кроме того, по его словам, через Национальный совет проходят все поправки в Минэкономразвития, направленные на отмену лицензирования и разработку обязательных требований к оценщику.

На сегодняшний день саморегулируемые организации оценщиков есть практически в каждом регионе. Необходимость их создания, как подчеркивают специалисты, в немалой степени вызвана информацией о грядущем введении налога на недвижимость, размер которого будет рассчитывать исключительно на основе рыночной стоимости объекта, которая, по сведениям его разработчиков, возможно, будет неоспоримой. И потому непрофессиональная оценка может дорого стоить налогоплательщику.

3. Методы оценки недвижимости

Помимо определения рыночной стоимости, у заказчика может возникнуть потребность в зависимости от конкретной ситуации определить другой тип стоимости объекта. Законодательно все эти виды стоимости подробно представлены в постановлении № 519. Согласно этому документу, кроме рыночной стоимости, допускается 9 видов других стоимостей. Под стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком подразумевается стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения объекта оценки означает сумму затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки. Примечательно, что эта сумма высчитывается в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки означает сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, а также с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки определяется исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из стоимости объекта в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на его утилизацию.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие выше указанных стоимостей. В зависимости от конкретной ситуации возникает необходимость обратиться к одному из упомянутых выше типов стоимости. Например, при вынужденной продаже объекта рассчитывается ликвидационная стоимость, а при оценке объектов, подлежащих реконструкции, выбирается инвестиционная стоимость, рассчитываемая для конкретного инвестора. При этом рыночная и инвестиционная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Помимо десяти видов стоимости, существует три главных подхода к оценке объекта недвижимости, каждый из которых применяется при анализе различных типов объектов: сравнительный, затратный и доходный.

Согласно постановлению №519, под сравнительным подходом понимается «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними». По мнению специалистов, в основе этого подхода лежит предположение, что разумный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется ему другая собственность с аналогичными свойствами. По определению этого подхода, аналогичный оцениваемому объект недвижимости должен быть похож на него по основным экономическим и техническим характеристикам, кроме того, его цена должна быть известна из сделки, состоявшейся при схожих условиях. Поэтому логично, что сравнительный подход наиболее действенен в самых насыщенных сегментах рынка, например при оценке типового жилья. Однако на сегодняшний день очень много сделок по купле-продаже недвижимости находится в теневом секторе, поэтому выяснить стоимость аналогичного объекта зачастую не так тривиально.

Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Этот подход базируется на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем на создание другого объекта аналогичной полезности. По мнению специалистов, такой подход наиболее удобен при оценке новый объектов, готовых для эффективного использования, так как вычеты на износ имущества достаточно сложно определить. Зачастую он применяется при оценке для целей страхования или определения налогооблагаемой базы.

Доходный подход означает совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этот подход традиционно основывается на том, что стоимость недвижимости, в которую инвестируются средства, должна равняться текущей оценке качества и количества дохода, которую она может принести, а чаще всего под этим подразумевается доход от сдачи в аренду. Возможность учитывать инвестиционный доход позволяет оценить перспективность вложений в данный объект недвижимости, поэтому обычно применяется при оценке крупных объектов коммерческой недвижимости, а в сегменте жилья свойственен, скорее, элитным апартаментам.

По мнению специалистов, у каждого из этих подходов есть свои существенные минусы. Сравнительный подход требует открытости рынка, которой в России не так легко достичь из-за несовершенства налогового законодательства и слишком большого количества теневых ресурсов. При затратном подходе сложно оценить стоимость земельного участка, на котором проводится новое строительство, а доходный подход не работает в условиях нестабильного рынка и трудно прогнозируемых темпов развития экономики. Поэтому обычно оценщики используют все доступные подходы, и определяют рыночную стоимость объекта на основе комплексной оценки.

Задача 1

Сведем данные о доходах от владения объектом недвижимости в таблицу 1:

Таблица 1

Данные о доходе от владения объектом недвижимости

Задача 2

Данные о физическом износе здания представлены в таблице 2

Таблица 2

Расчет физического износа здания

Задача 3. Расчет стоимости участка земли представлена в таблице 3

Таблица 3

Стоимость участка земли, определенная сравнительным методом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценочная деятельность в России получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимости, т.е. резким увеличением числа сделок купли-продажи как жилых, так и нежилых объектов.

Несмотря на активную практическую деятельность оценщиков всех направлений, законодательной (правовой) базы до середины 1998 г. она не имела.

В июле 1998 г. Государственной думой был принят закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Он определил правовые основы регулирования деятельности оценщиков в отношении объектов оценки всех форм собственности для целей совершения сделок с ними.

Нормативные стандарты определения стоимости регулируются Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519. Порядок лицензирования оценочной деятельности устанавливается Положением Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. №285 «О лицензировании оценочной деятельности». Эти три документа и определяют в настоящий момент порядок оценочной деятельности в России.

Традиционными методами оценки считаются: подход по затратам, подход по сравнимым продажам и подход по доходам. Все они широко применяются российскими оценщиками на практике при определении различных видов стоимости, как жилой, так и нежилой недвижимости.

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский Кодекс РФ. Ч. I,II.

2. Федеральный Закон №135-ФЗ от 7.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской федерации».

3. Постановление правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

4. Грачев И. Постатейный комментарий к действующему закону «Об оценочной деятельности».

5. Кузьминов Н.Н. Страхование и оценка коммерческой и промышленной недвижимости. // Семинар по теме «Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации». Доклад.

6. Медведева М.А. Оценка недвижимости как одно из направлений оценочной деятельности. // Вестник Омского университета, 1999, Вып. 2.

7. Рипполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности. М., 2001.