Рынок земли в России

13

Содержание

1. Объекты и субъекты рынка земли

2. Проблемы становления рынка земли в России

Заключение

Список использованной литературы

1. Объекты и субъекты рынка земли

Земля - ресурс особого пользования в аграрном секторе; это трудно-, а иногда вообще невоспроизводимый фактор производства, который требует к себе особого отношения.

Объектом рынка земли является земля. Однако в структуре земельного фонда есть земли абсолютно и относительно ограниченные для их использования в качестве средств производства.

Можно вовлечь в сельскохозяйственный оборот дополнительные земельные ресурсы, однако эти возможности быстро исчерпываются. Дополнительные земельные ресурсы в большинстве случаев не столь же удобны или доступны как уже используемые земли. Лучшие виды почв также не могут быть свободно воспроизведены. Поднять качество земель можно только в ограниченных пределах. А так как свободно воспроизводить все виды и типы земель по их производительной способности и эффективности нельзя, то существующие различия в плодородии участков сохраняют свое специфическое значение.

Практически везде имеются резервы свободных, но относительно малопродуктивных земель, которые могут быть вовлечены в сельскохозяйственный оборот, но их использование требует значительных затрат труда и капитала, которое может и не окупиться, т.е. целесообразность их эксплуатации весьма сомнительна.

Эта специфика земли, как особого ресурса, заставляет по иному трактовать предельную выгодность расширения производства, а значит ее целесообразность и полезность. К тому же, если взять конкретный участок земли, то всегда наступает момент, когда малейшее увеличение вложений труда и капитала перестает оплачиваться. Существует предел выгодности интенсификации производства на данном участке земли в определенных условиях.

Материальные условия определяют землю как специфический сельскохозяйственный ресурс, ценность которого со временем неуклонно и достаточно быстро возрастает. Последнее обусловлено ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (в силу роста численности населения) и сокращением ресурса (в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство). Это мировая тенденция. В результате размеры сельскохозяйственных угодий на душу населения уменьшаются.

Особенности земледелия и огромная зависимость всех живущих на земле от его состояния предопределяют некоторую специфичность проявления экономических закономерностей в развитии аграрного производства. Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений и, прежде всего, отношениями собственности.

Частная собственность и монополия на землю препятствует в определенной степени проникновению капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, что все участки оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал вынужден уничтожить или подчинить себе все прежние формы земельных отношений. При этом ему приходится мириться с наличием земельной ренты, которую он все же настраивает на свой лад. Капитал находится в постоянном движении, и ему нужна свобода приложения. Большую свободу капиталу обеспечивает коллективная собственность на землю.

Монополия хозяйства на земле, порожденная ограниченностью земельных ресурсов и невозможностью их воспроизводства, заставляет по-иному относиться к использованию и движению земли на ресурсном рынке. С ограниченностью земель сельскохозяйственного назначения связано использование как пространственно отдаленных участков, так и участков, расположенных в непосредственной близости от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и пунктов снабжения сельского хозяйства средствами производства.

Причем здесь речь идет о безраздельном монопольном использовании относительно более благоприятных или, напротив, менее благоприятных условий производства в данном хозяйстве. Особо благоприятные природно-производственные факторы в земледелии не всегда могут быть воспроизведены в процессе труда, а поэтому далеко не все предприятия могут использовать порожденные самой природой более выгодные условия производства, сокращая размер затрат на производство продукта. В то же время другие предприятия, монопольно использующие участки земли с худшими условиями производства, вынуждены преодолевать трудности, связанные с производством аналогичного продукта, за счет дополнительных трудовых и материальных затрат.

Продукты сельского хозяйства уникальны, они удовлетворяют первичные потребности людей, которые нельзя заменить. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают увеличение спроса на продукцию растениеводства и животноводства, что объясняет вторичность спроса на землю.

Предложение земли фиксировано, неэластично. Колебания в предложении возможны лишь в рамках общего количества с учетом качества земли. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель. Цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодно производство и на худших участках. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты.

Все земли, имеющиеся в России, не могут быть использованы для производства сельскохозяйственной продукции. Важна их качественная характеристика: естественное и искусственное плодородие, степень увлажнения, сумма активных температур и т.п.

Субъектами рыночной аграрной экономики являются два типа собственников - полный собственник и собственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность ее производства способствуют возникновению двух видов монополий на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности: волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле; может сдать ее в аренду. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли, который осуществляет монопольное право хозяйствования на данном участке.

В аграрной сфере часто происходит расщепление пучка прав собственности. Собственник земли за определенную плату передает права на коммерческую эксплуатацию земли арендатору, который производит сельскохозяйственную продукцию и из выручки от ее продажи расплачивается с землевладельцем.

Особенность аграрного сектора России - слабое распространение арендных отношений на селе. Обработку земли обычно ведет сам владелец.

Земля как фактор производства носит товарный характер; она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную экономическую оценку в виде земельного кадастра.

Земельный кадастр включает четыре основных направления: сбор сведений и документов о правовом положении земельных участков, данных о субъектах земельной собственности, землевладениях и аренде земли, целевом назначении земельных участков, режиме их использования; учет количества и качества земель; оценка земель с целью обоснования их наиболее эффективного использования и размеров платы за землю; земельно-кадастровое производство, включая выполнение геодезических работ; сбор данных о земельных участках, их принадлежности, форме владения, содержащих топографическую, техническую, кадастровую информацию; формирование цифровых картографических баз данных.

Сейчас в России сложилась ситуация, когда рыночная оценка хотя и начинает использоваться на практике, но пока плохо вписывается в существующее законодательство. Это тормозит развитие вторичного рынка. Искажены даже нормативные оценки земли и недвижимости.

Пока не решена проблема создания развитого рынка земли. Сейчас можно выделить три основных типа хозяйств (они же владельцы и пользователи, но еще не собственники): акционерные общества и общества с ограниченной и полной ответственностью, созданные на месте бывших колхозов и совхозов, фермерские хозяйства граждан (личные подсобные, крестьянские хозяйства и садово-огородные участки горожан), использующие практически только труд членов семьи, без достаточной технической и финансовой поддержки. Это и есть субъекты рынка земли. Сюда надо добавить еще само государство и коммерческие банки.

Сейчас в России ликвидирована государственная монополия собственности на землю, введены платное землепользование, разнообразие форм владения и пользования землей. Постепенно формируется новая система земельных отношений, включающая рынок земли, аренду, цены на земельные участки, земельный налог, арендную плату, залоговые цены.

Следующий этап реформы предполагает разработку комплексного механизма земельных отношений, стимулирующего землевладельцев и землепользователей эффективно использовать земельные ресурсы, сохранять их. Необходимо решить вопрос о более полном использовании земель как источника средств для пополнения центрального и местных бюджетов.

2. Проблемы становления рынка земли в России

Сфера сельского хозяйства становится привлекательной для инвестиций. Мировой опыт свидетельствует, что наиболее адекватной рынку формой сельхозпредприятий является семейная частная ферма. Фермерство в России должно не искусственно насаждаться, а естественным образом возникать либо в результате развития личных подсобных хозяйств, либо как следствие реорганизации убыточных коллективных хозяйств. Необходимый путь развития этого сектора:

ь поддержка хозяйств, сохранившихся рентабельными, выжившими в начальный период реформ, с постепенным переходом производства в них к высокотехнологичному, производительному современному земледелию;

ь оказание существенной помощи тем хозяйствам, которые по своим результатам близки к первой группе;

ь реорганизация прочих убыточных хозяйств;

ь предоставление лизинговых услуг хозяйствам;

ь развитие системы машино-технологических станций, как форму сосредоточения сельскохозяйственной техники;

ь развитие в крупных хозяйствах перерабатывающих производств, вытесняющих лишних посредников между производителем и потребителем продукции;

ь создание организованных оптовых рынков для крупных производителей.

Мелкое фермерское хозяйство оказывается не конкурентоспособным в сравнении с крупными хозяйствами, однако не в силу более низкой эффективности (здесь показатели свидетельствуют в пользу фермеров), а в смысле доступа к рыночной инфраструктуре. Перерабатывающие предприятия, заготовители в большинстве случаев предпочитают иметь дело с более крупным производителем. Обследования показывают, что более крупные поставщики сырья, как правило, получают более высокую цену от заготовителей. Финансовым структурам, если они вовлекаются в аграрный сектор, также проще вести дела с крупными хозяйствами.

В развитых экономиках в ходе эволюционного агробизнеса сформировался разветвленный и многоярусный слой посредников, приводящих в структурное соответствие предложение относительно мелких фермерских хозяйств, с одной стороны, и спрос крупного бизнеса в пищевой промышленности, с другой. В переходных условиях России быстрым решением проблемы могла бы стать фермерская кооперация, которая взяла бы на себя посреднические функции и уровняла бы семейные хозяйства в конкуренции с крупными сельхозпредприятиями.

Под влиянием либерального экономического окружения колхозы и совхозы эволюционировали в сторону рыночно ориентированных структур. Их выросшая хозяйственная самостоятельность сделала новые предприятия более чувствительными к рыночным колебаниям. Иными словами, структура производства стала формироваться в значительной мере под влиянием спроса. Сегодня выявились три основные направления трансформации бывших колхозов и совхозов.

Первое ведет, в конечном счете, к разделению хозяйства на более мелкие самостоятельные производственные подразделения - семейные фермерские хозяйства, партнерства, товарищества на вере, производственные кооперативы и т.д.

Второе направление типично для зон крупнотоварного экстенсивного зернового производства, для предприятий с высокими индустриальными технологиями, просто для хорошо оснащенных и высокоэффективных предприятий. В таких хозяйствах идет процесс концентрации собственности в руках небольшой группы собственников путем скупки, обмена, аренды паев, акций и т.п.

Третье направление, ведущее к возникновению коммерческой фермы - это покупка бывшего колхоза или совхоза несельскохозяйственной компанией. Сегодня этот процесс достаточно интенсивно развивается в южных, наиболее продуктивных регионах России. Такие корпорации, как Газпром, Росэнерго, крупные финансовые компании, железные дороги скупают сельскохозяйственные предприятия-банкроты по цене их кредиторской задолженности. В большинстве случаев целью покупки является не приобретение подсобного хозяйства для обеспечения своей сети продовольствием, а производственная инвестиция: покупатель не требует поставок продукции для себя, но осуществляет за свой счет необходимые (и часто значительные) капитальные вложения в приобретенные хозяйства.

В ходе аграрной реформы также резко выросло значение личного подсобного хозяйства, базирующегося на предшествующих крупных сельскохозяйственных предприятиях (колхозах и совхозах). Однако и здесь наблюдаются свои противоречия.

При росте числа частных коммерческих ферм новые собственники будут стремиться к ограничению деятельности личных подсобных хозяйств как источника мотивации воровства в основном производстве и фактора, отвлекающего работника от работы на крупной ферме. С другой стороны, многие владельцы личных подсобных хозяйств не заинтересованы в независимости от крупного предприятия, в организации самостоятельного фермерского хозяйства, так как это влечет за собой отсоединение от источников многих ресурсов, социальных услуг, увеличивает неопределенность и риск. И здесь необходима серьезная помощь со стороны государства в части финансирования и предоставления различных льгот и послаблений. В этом случае личные подсобные хозяйства будут перерастать в фермерские хозяйства товарного типа. При этом рост экономической конъюнктуры в аграрном производстве будет способствовать трансформации все большей части семейных хозяйств подсобного типа в независимые коммерческие фермы.

Таким образом, постепенно формируется новая аграрная структура, базирующаяся в основном на частной собственности на землю и средства производства и относительно крупных коммерческих фермах.

Дальнейшее развитие земельных отношений в русле реформы предполагает закрепление юридических прав собственников и пользователей, свободный оборот земельных паев, приводящий к аккумулированию земельной собственности в руках эффективных собственников.

В ходе реформы в сфере земельных отношений возникли новые противоречия.

Вопрос о купле-продаже земли активно обсуждается на протяжении всех последних лет. Он связан с реализацией права частной собственности в полном объеме, что, по мнению ряда экономистов, имеет большое практическое значение. Во-первых, полагают они, начнется концентрация земель в руках эффективно работающих хозяев. Во-вторых, земля, став капиталом, привлечет в аграрный сектор крупные инвестиции. Таким образом, купля-продажа земли рассматривается в качестве недостающего звена в комплексе мер по реализации аграрной реформы и как фактор ускорения реформ в экономике России в целом. Сторонники таких взглядов ссылаются на право частной собственности на землю, провозглашенное Конституцией РФ. Есть и противники купли-продажи земли. Они утверждают, что пока нет финансово-кредитной линии в интересах агропромышленного комплекса, бюджетной поддержки ни о каком цивилизованном обороте земли и речи быть не может.

Однако сельскохозяйственные земли по-прежнему покупаются и продаются. Можно выделить четыре сегмента земельного рынка.

Первый и наиболее значительный представлен рынком садово-огородных участков. Типичным объектом купли-продажи здесь являются земельные участки площадью не более 0,2 га. В основном это садовые участки, расположенные в пригородах или в сельской местности, недалеко от массивов леса и водоемов. Основными продавцами выступают владельцы этих участков и местные органы власти, основные покупатели - лица со средним уровнем доходов.

Второй сегмент земельного рынка земельные участки, приобретаемые для последующего извлечения прибыли либо путем прямой перепродажи, либо строительства коттеджей с последующей перепродажей. Главные покупатели здесь обеспеченные граждане, в том числе предприниматели. В качестве продавцов выступают в основном местные органы власти.

Третий сегмент - рынок земельных участков для товарного сельскохозяйственного производства. Предложение ощутимо превышает спрос. Продавцами земли выступают бывшие работники сельскохозяйственных предприятий, покупателями - потенциальные фермеры.

Четвертый сегмент рынка - выкуп земли приватизированными предприятиями.

Купля и продажа не исчерпывает движение земли. Оборот земли совершается также в форме аренды. Аренда выгодна как фермерам, начинающим сельскохозяйственное производство, но не имеющим достаточного капитала для покупки земли, так и фермерам, желающим расширить производство, не приобретая землю в собственность. Аренда также выгодна арендодателям, которые будут получать определенный доход, сохраняя за собой право собственности.

Однако важны не только процессы пользования, владения и распоряжения землей, но и субъекты, осуществляющие их, их интересы, предопределяющие направление развития земельных отношений.

С развитием рыночных отношений сельскохозяйственная земля будет постепенно переходить к тем, кто сможет ее эффективно использовать и соответственно платить более высокую арендную плату.

В ходе реформы оборот (движение) земельных участков заметно активизировался из-за реорганизации сельскохозяйственных предприятий, купли-продажи и аренды земли, в том числе владельцами земельных паев. В то же время продажа земли с целью организации на ней крупных сельскохозяйственных предприятий практически отсутствует.

Купля-продажа сельскохозяйственных земель может развернуться лишь на этапе подъема сельского хозяйства, когда инвестиции в агропромышленный комплекс станут выгодными. Это подтверждает тот факт, что ежегодно продаются и покупаются более сотни тысяч мелких участков, занятых садами и огородами, особенно в пригородной зоне; подобные приобретения выгодны, так как представляют собой как способ вложения капитала в недвижимость, так и средство удовлетворения потребительских запросов. Земля в данном случае - это источник пополнения доходов семьи, место отдыха, а потенциально - и возможных долговременных дивидендов.

Желающих купить землю для организации современного производства сельскохозяйственной продукции сейчас найдется не много. Уверенности в получении прибыли нет, производство очень капиталоемкое, материальные ресурсы дороги. Спрос на землю (как на экономический ресурс) вторичен. Он зависит от величины спроса на продукцию сельского хозяйства, производимую на земле. Соотношение между ценами на реализуемую сельскохозяйственную продукцию и приобретаемые селом промышленные продукты и услуги очень сильно влияет на экономику аграрного сектора, в том числе на формирование земельного рынка и тенденций его развития.

Купив землю, новый сельхозтоваропроизводитель неизбежно столкнулся бы с конкуренцией импортной продукции. Следовательно, необходима защита внутреннего рынка от импортной интервенции.

Возможен приток капиталов в аграрный сектор в виде кредитных вложений под залог земли. Земля при залоге (ипотеке) выступает в качестве реального кредитного обеспечения. значит, многое зависит не только от цены земли и спроса на нее, но и от финансового состояния сельхозпредприятий. При убыточности или низкой доходности сельскохозяйственного производства и цена земли будет соответствующей, а залог - непривлекательной для банков операцией. Но существует несколько факторов, способных заставить сельхозпредприятия прибегнуть к залогу земли даже на невыгодных для себя условиях. Это монопольное положение банковских структур, особенно в глубинных сельских районах, и безвыходное, крайне тяжелое положение большинства хозяйств. Ипотечные операции в расчете на единицу выданного кредита более трудоемки, хотя он представляет собой разновидность долгосрочного кредитования. В условиях инфляции это ведет к повышению процентной ставки. В связи с чем, необходимым является контроль со стороны государства.

Заключение

Земельный рынок не может сформироваться быстро. Требуются экономические, организационные и другие предпосылки для его нормального развития. Необходимы также значительные затраты времени и средств.

Естественное следствие уже принятых решений - расширение операций по купле-продаже и залогу земель, их аренде, а также формированию инфраструктуры земельного рынка.

Природно-ресурсный потенциал России огромен. Агитируя за повсеместную продажу земель или за безоглядную передачу их в частную собственность, за использование месторождений минерального сырья иностранными компаниями по соглашениям о разделе продукции, политики заверяют общество, что при масштабах России не может быть и речи о недостатке земли и природных богатств - однако не стоит забывать, что все это не воспроизводимые или трудно-воспроизводимые ресурсы, и принадлежат они всему населению страны, поэтому не стоит так безоглядно разбрасываться природными богатствами.

Список использованной литературы:

1. Теория переходной экономики: Учебное пособие / под ред. Николаевой И.П. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2001. - 487с.

2. Экономика современной России: процессы трансформации - Учеб. пособие. Хазанович Э.С., Тула, 2002.

3. Экономика переходного периода - Очерки экономической политики посткоммунистической России 1991-1997 - институт экономических проблем переходного периода. Под ред. Е.Т.Гайдара.

4. Журнал «Вопросы экономики» - 5/2004. Н.Попадюк - статья «Административно-территориальная реформа и территориально-хозяйственные уклады»