Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Московский Государственный Университет Экономики Статистики и Информатики

Институт Статистики и Эконометрики

Кафедра Высших Финансовых Вычислений

Курсовая работа

по дисциплине

«Финансовая математика»

на тему:

«Анализ привлекательности инвестиционного проекта»

Выполнил:

студент группы ДСС - 403

Лавров К. В.

Проверил ст. преподаватель:

Нефедов А. Г.

_________________

Москва 2007

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Методология анализа инвестиционных проектов

2. Анализ проекта строительства жилого комплекса «Гарибальди»

3. Описание проекта

4. Организационный план

5. Особенности финансовой модели

6. Показатели эффективности проекта (качественный и количественный анализ)

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Все предприятия в той или иной степени связаны с инвестиционной деятельностью. Принятие решения по инвестированию осложняется различными факторами: вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятие того или иного решения.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля. Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.

Предметом исследования является совокупность методов оценки инвестиционных проектов:

1. метод оценки инвестиционных проектов

2. метод расчета чистого приведенного эффекта

3. метод расчета индекса рентабельности инвестиции

4. метод расчета нормы рентабельности инвестиции

5. метод определения срока окупаемости инвестиций

6. метод расчета коэффициента эффективности инвестиции

Целью моей курсовой работы является получение практических навыков в анализе эффективности инвестиционных проектов.

Предметом исследования является совокупность методов анализа привлекательности инвестиционных проектов.

Объект исследования: Жилой комплекс «Адмирал - 2»

Местоположение "Адмирала-2" удачно во всех отношениях. Всего в нескольких минутах ходьбы расположена станция метро Профсоюзная Калужско-Рижской линии. Рядом проходит удобная транспортная развязка Профсоюзная улица, Новочеремушкинская улица и Нахимовский проспект. До третьего транспортного кольца- всего 10 минут езды Развитая сеть наземного транспорта позволяет быстро добираться в соседние районы и центр города. К услугам жителей комплекса - магазины и супермаркеты, детские сады и гимназии, рестораны и развлекательные заведения, салоны красоты и фитнес-клубы. Дополнительную привлекательность этому уголку Новых Черемушек обеспечивает находящийся по близости живописный Воронцовский парк - с каскадами прудов, липовыми аллеями и скамейками для отдыха.

1. Методы оценки инвестиционных проектов

В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой является проблема их сопоставимости. Относиться к ней можно по-разному в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: темпа инфляции, размера инвестиций и генерируемых поступлений, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика и т.д. Методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности можно, подразделить на две группы:

1. основанная на дисконтированных оценках

2. основанная на учетных оценках.

2. Метод расчета чистого приведенного эффекта

Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента r, устанавливаемого аналитиком либо инвестором самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.

Чистый приведенный эффект рассчитывается по формулам:



Очевидно, что если: , то проект следует принять;

, то проект следует отвергнуть

, то проект ни прибыльный и ни убыточный

При прогнозировании доходов по годам необходимо по возможности учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Так, если по окончании реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождения части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов.

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:

Где i - прогнозируемый средний уровень инфляции

Расчет с помощью приведенных формул вручную достаточно трудоемок, поэтому для удобства применения этого и других методов, основанных на дисконтированных оценках, разработаны специальные статистические таблицы, в которых табулированы значения сложных процентов (%), дисконтирующих множителей, дисконтированного значения денежной единицы и т.д. в зависимости от временного интервала и значения коэффициента дисконтирования.

Также необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен во временном аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.

3. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций

Этот метод является, по сути, следствием предыдущего. Индекс рентабельности (PI) рассчитывается по формуле:

Очевидно, что если, то проект следует принять

, то проект следует отвергнуть

, то проект ни прибыльный, ни убыточный

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV, либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением NPV.

4. Метод расчета нормы рентабельности инвестиции

Под нормой рентабельности инвестиции (IRR) понимают значения коэффициента дисконтирования, при котором NPV проекта равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f (r) = 0

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет суды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

На практике любое предприятие финансирует свою деятельность, в том числе и инвестиционную, из различных источников. В качестве платы за пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т.д., т. е. несет некоторые обоснованные расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можно назвать «ценой» авансированного капитала (СС). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.

Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя СС (или цены источника средств для данного проекта, если оно имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова:

Если: IRR>CC, то проект следует принять

IRR<CC, то проект следует отвергнуть

IRR=CC, то проект ни прибыльный, ни убыточный

5. Метод определения срока окупаемости

Срок окупаемости инвестиций (payback period method - PP) - один из наиболее часто применяемых показателей для анализа инвестиционных проектов. Он определяет продолжительность времени, необходимого для возмещения начальных инвестиционных затрат из чистых денежных поступлений.

Срок окупаемости может определяться в двух вариантах: на основе дисконтированных членов потока платежей (nok), т.е. с учетом фактора времени, и без дисконтирования (ny). Величина nok характеризует число лет, которое необходимо для того, чтобы сумма дисконтированных на момент окончания инвестиций чистых доходов была равна размеру инвестиций. Второй показатель не учитывает фактор времени, т.е. равные суммы дохода, получаемые в разное время, рассматриваются как равноценные. В этом случае срок окупаемости определяется как отношение суммы инвестиций к средней ожидаемой величине поступаемых доходов. Формула расчета:

Алгоритм расчета срока окупаемости (РР) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя РР имеет вид:

Показатель срока окупаемости инвестиции очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе:

· он не учитывает влияние доходов последних периодов.

· Поскольку этот метод основан на недисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением ее по годам.

· Данный метод не обладает свойством аддитивности.

Этот метод очень хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений.

6. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиции

Этот метод имеет две характерные черты:

1. он не предполагает дисконтирования показателей дохода

2. доход характеризуется показателем чистой прибыли PN (балансовая прибыль за минусом отчислений в бюджет).

Коэффициент эффективности инвестиции (ARR)рассчитывается делением среднегодовой суммы чистой прибыли на среднюю величину инвестиций. Коэффициент выражается в процентах. Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если же допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее величина должна быть исключена.

Метод, основанный на коэффициенте эффективности инвестиции, также имеет ряд существенных недостатков, обусловленных в основном тем, что он не учитывает временной составляющей денежных потоков. В частности, метод не делает различия между проектами с одинаковой суммой среднегодовой прибыли, но варьирующей суммой прибыли по годам, а также между проектами, имеющими одинаковую среднегодовую прибыль, но генерируемую в течение различного количества лет.

АНАЛИЗ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «АДМИРАЛ»

Основой целью проекта строительства жилого комплекса является его коммерческий успех, а также удовлетворение потребностей г. Москвы в муниципальном жилье путем выполнения условий инвестиционного контракта с городом.

Описание проекта и текущее состояние:

География и экология

Юго-запад столицы своеобразен одним своим расположением он находится на самой высокой точке города -Теплостанской возвышенности (254,6 м над уровнем моря). Это одно из наиболее чистых направлений Москвы, которое называют "легкими" столицы Юго-западная роза ветров приносит в Новые Черемушки чистый и свежий воздух, который поступает не из центра города, а проходит через крупные лесопарковые зоны. В окрестностях много зелени и отсутствуют вредные предприятия Редкая экологическая чистота и близость к центру делают Новые Черемушки уникальным районом Москвы.Инфраструктура и градостроительство

Новые Черемушки - один из самых развитых, обустроенных и обжитых районов столицы. Эта особенность была предопределена еще на заре его создания, когда при организации жилых кварталов активно использовался комплексный подход. Как и полстолетия назад, сегодня Новые Черемушки в полной мере оправдывают свое название и действительно считаются "новыми". Благодаря комплексной программе реконструкции на месте устаревших типовых зданий появляются монолитные высотки улучшенной планировки. Они органично вписываются в застройку района и знаменуют новую веху его развития. Один из них - жилой комплекс "Адмирал-2".



Монолитно-кирпичный, 4-х секционный дом.Все секции по 18 этажей.

§ Монолитный железобетонный каркас

§ Наружные стены монолитные, толщиной 320 мм, внутренние - монолитные толщиной 200 мм.

§ Вентилируемый фасад, облицованный плиткой из керамического гранита.

§ Собственная огороженная охраняемая территория.

§ Двухуровневый подземный гараж с автомобильной мойкой.

§ Круглосуточная многоуровневая охрана, системы видеонаблюдения.

§ Оборудованная детская игровая площадка на огороженной прилегающей территории.

§ 2 лифта OTIS с отделкой класса "Люкс" грузоподъемностью 400 кг.

§ Фильтры очистки воды, поступающей от городской сети водоснабжения.

§ Собственный тепловой пункт.

§ Современная система отопления с равномерным обогревом помещений.

§ Оригинальный дизайн вестибюлей и лестничных холлов.

§ Гостевая парковка на прилегающей территории.

§ Автоматическая пожарная сигнализация, система противодымной защиты.

Организационный план

Календарный план реализации проекта жилого комплекса «Адмирал - 2»

Таблица 1

№п/п	Этап	Начало этапа	Окончание этапа	Продолжительность, мес.
1	Предпроектные работы, поиск и привлечение денежных средств	01.05.2004	30.06.2004	2
2	Проектирование	01.07.2004	31.12.2004	9
3	Строительство	01.10.2004	30.07.2005	10
4	Продажа квартир	01.02.2005	31.12.2005	12

Календарный план (Диаграмма ГАНТА)

		2004
№ п/п	Этап	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
1	Предпроектные работы	х	х
2	Проектирование			х	х	х	х	х	х
3	Строительство							х	х
4	Продажа

Особенности финансовой модели

При прогнозировании реализации проекта строительства жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен инвестиционный контракт - производится не прямая продажа квартир, а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.

Принятые упрощения и ограничения

Применялись следующие допущения и ограничения:

· Инфляция рубля не учитывалась,

· Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,

· В состав всех расходов и доходов включается НДС.

Строительные объемы

Площадь квартир во всем комплексе - 35 149 м²

Холлы, вестибюли, лестницы, балконы - 4.148 м²

Подземный гараж - 3.590 м²

При определении стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м²при общей продолжительности данного вида работ в 8 месяцев. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 11% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 3.590 м². таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 42.887 м².

В состав проектных работ были включены:

Разработка эскизного проекта - 5% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;

Выпуск проектной документации - 30% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Выпуск рабочей документации - 65% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Все работы выполняются последовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются по завершении этапа.

Общая стоимость на проектирование составит приблизительно 2 131 220 долларов США.

Строительство объекта

Строительно-монтажные работы (фундамент, возведение несущих стен, перекрытий и т.д.) были оценены исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 750$/ м²при площади здания в 42.887 м², т.е. площади квартиры 35149 м² и площадь общественных зон 3.590 м².

Расходы, связанные со строительством

Таблица 2

№ п/п	Наименование работ	Цена за ед.,$, за кв. м	Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест	Стоимость работ, $
1,00	Строительно монтажные работы (дом)	780,00	35 149,00	27 416 220,00
2,00	Лифт (Otis)	160 000,00	8,00	1 280 000,00
3,00	Внешние инженерные сети	65,80	35 149,00	2 312 804,20
4,00	Внутренние инженерные сети	21,12	35 149,00	742 346,88
5,00	Система кондиционированрия	48,00	35 149,00	1 687 152,00
6,00	Теплоснабжение	4,00	35 149,00	140 596,00
7,00	Водоснабжение	6,80	35 149,00	239 013,20
8,00	Строительно монтажные работы (подземная стоянка из расчета на 1 машиноместо)	25 700,00	260,00	6 682 000,00
9,00	Другие расходы	995 000,00	1,00	995 000,00
10,00	Подготовка площадки	1 000 000,00	1,00	1 000 000,00
Итого				42 495 132,28

Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:

· 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;

· по 7 % последующие 8 месяцев;

· оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 42 495 132,28

долларов США, из них на строительство подземной автостоянки 6 682 000,00 долларов США.

Себестоимость жилья в комплексе «Адмирал» составила около 1018 долларов США за 1 кв.м.

Основные статьи доходов

Финансовый план (денежные потоки) проекта «Гарибальди» изображен на рис. 2

Рис. 2 Денежные потоки

Динамика изменения суммарного денежного потока (NV) представлена на рис.3.



Рис. 3 Чистый доход

Финансирование проекта

Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 26 257 704,08$.

Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 1 568 805,85$ в виде процентов по кредиту.



Рис. 4 Показатели эффективности проекта

Основные показатели инвестиционного проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г. Москва, ул. Гарибальди, представлены в таблице 6 (коэффициент дисконтирования принимался 19%).

Таблица 4. Показатели эффективности проекта

№	Показатель эффективности	Значение
1	Чистый дисконтированный доход (NPV), $	47 461 470,72
2	Учетная норма рентабельности (ARR),%	413,68%
3	Срок окупаемости проекта (PBP), месяцев	15
4	Дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP), месяцев	16
5	Индекс прибыльности (PI)	61,76%

Качественный анализ

В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:

· Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;

· Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.

Количественный анализ

Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 5 представлены результаты анализа чувствительности.

При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.

№	Параметр	Изменение, %	NPV, $	NV, $	PBP, мес.
Базовый вариант
	нет риска		47 461 470,72	56 795 893,66	15
Варианты после наступления рисков
1	Удорожание строительства	10%	45 895 980,74	55 182 968,00	16
2	Падение цен на квартиры	10%	41 189 317,53	49 697 910,56	16
3	Падение цен на квартиры и удорожание строительства	10%	39 623 159,60	48 084 984,90	18

Заключение

В настоящей работе представлен один из возможных подходов к исследованию инвестиционной привлекательности предприятия. Этот подход был сориентирован на изучение влияния доходности предприятия на его инвестиционную привлекательность. Основой анализа был выбран показатель рентабельности собственного капитала. Расчет производится в несколько этапов. На первом этапе предполагается освобождение этого показателя от случайных влияний текущего года, с целью повышения объективности используемых для дальнейших расчетов данных. Усреднение, как способ повышения объективности, отчасти оправдывает себя, а главное дает некоторую формализацию расчетов. Вместе с тем он не всегда оправдан и иногда может вводить в заблуждение, так как он не учитывает случайных отклонений факторов за предыдущие периоды. На втором и третьем этапах суть анализа заключается в поиске резервов роста определенной на первом этапе рентабельности собственного капитала. Смысл этого поиска заключается в определении максимального и в тоже время потенциально возможного уровня рентабельности собственного капитала для данного предприятия. Из этой максимально возможной величины рентабельности собственного капитала вычитается сегодняшняя рентабельность собственного и, таким образом, получается резерв рентабельности собственного капитала, который мы можем мобилизовать, но при одном условии возможности принимать участие в управлении предприятием, для чего и используется коэффициент корректировки 2d. Различие в этих этапах состоит в том, что возможности управления рентабельностью собственного капитала рассматриваются с разных точек зрения, причем действия, предпринимаемые в рамках этих точек зрения не взаимоисключают друг друга. Это значит, что при оптимизации коммерческой маржи и коэффициента трансформации, а также дифференциала и коэффициента заемных средств величина рентабельности собственного капитала увеличивается на 2 уровня, при этом это скорее не сложение резервов, а их произведение, что дает больший прирост рентабельности собственного капитала. Недостатками этих приемов является отождествление возможности полного использования этих резервов с возможностью полностью руководить деятельностью предприятия. А это не совсем так. Может сложиться такая ситуация, когда при приобретении контрольного пакета акций мы не сможем реализовать рассчитанные ранее резервы предприятия. Это случится не потому, что мы не сможем контролировать деятельность предприятия, а потому, что может эта деятельность стала невозможной или утратила смысл по каким-либо причинам (т.е. резерв, который мы определили ранее и на который мы рассчитывали перестал быть резервом по независящим от нас причинам). Заключительным этапом в определении расчетной величины будущей прибыли является ее корректировка на риск неполучения этой прибыли, в связи с тем, что мы, не успев заняться предпринимательской деятельностью, вынуждены будем отказаться от нее из-за ликвидации предприятия, вследствие неплатежеспособности. Данная корректировка производится с помощью отношения имеющейся платежеспособности к нормативной величине, которое характеризует степень отклонения платежеспособности от нормы си приближение предприятия к грани банкротства. Конечным результатом произведенных расчетов является определение коэффициента инвестиционной привлекательности предприятия в количественном и формализованном виде, позволяющем сравнивать предприятия разных отраслей, технологий и сфер деятельности. Вместе с тем необходимо отметить, что данная методика не может дать, в конечном счете, абсолютно точного и верного ответа на вопрос какое же предприятие наиболее привлекательно в инвестиционном плане. Основным недостатком ее, как, пожалуй, и многих других методик, является невозможность предвидеть кардинальные изменения в экономической системе страны. Она может давать обоснованные ответы лишь в стабильных и практически не изменяющихся условиях. В условиях, когда экстраполяция сегодняшних показателей на будущее не будет содержать существенной ошибки.

Список использованной литературы

1. Маркарьян Э.А. Инвестиционный анализ - Издательский центр «МарТ», 2003г..

2. Ковалев В. В. Финансовый анализ. - Москва, Финансы и статистика, 1996.

3. Четыркин Е.М. Финансовая математика. - Москва, Дело, 2005.

4. Лукашин Ю.П. Финансовая математика. - Москва, МЭСИ, 2002.