Рынок недвижимости

9

Чувашский государственный университет имени И.Н.Ульянова

Кафедра региональной экономики и предпринимательства

Контрольная работа

На тему: «Рынок недвижимости»

Выполнил: студент 3 курса

Проверил: преподаватель

Иваницка И.П.

Канаш-2009

Содержание

1. Особенности функционирования рынка недвижимости

2. Рынок недвижимости Чувашии

3. Влияние экологических факторов на стоимость недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутоми иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

1. Особенности функционирования рынка недвижимости

Особенности функционирования рынка недвижимости таковы:

- рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостьювключает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

- финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;

- информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

- недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

- операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

- финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой), наличия рабочих мест и структуры занятости;

- взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

2. Рынок недвижимости Чувашии

По данным Управления Роснедвижимости по Чувашской Республике, по состоянию на 1 января 2007 г. в государственной собственности находилось 1208,6 тыс. га земель (65,88% земельного фонда республики), в муниципальной собственности - 0,3 тыс.га земель (0,02% земельного фонда), в собственности юридических лиц - 2,3 тыс.га земли (0,1% земельного фонда), в собственности граждан - 623,1 тыс.га (33,9% земельного фонда).

Для становления земельного рынка и развития ипотеки земли в первую очередь требуется завершить процессы разграничения и регистрации прав собственности на землю. Разграничение земель по уровням собственности необходимо для объединения объекта недвижимости и земельного участка под ним с целью формирования единого объекта налогообложения, что позволит увеличить доходную часть консолидированного бюджета Чувашской Республики.

Необходимость завершения в наикратчайшие сроки в рамках реализации Указа Президента Чувашской Республики от 3 октября 2006 г. N 80 "О дополнительных мерах по завершению государственного кадастрового учета земельных участков и государственного учета объектов недвижимости в Чувашской Республике" работ по мониторингу и кадастровой оценке земель с целью создания информационной базы данных по их состоянию и перспективам использования является основой для эффективного функционирования рынка земли.

Развитие земельно-рыночных отношений, закрепление права собственности на землю, активизация процессов купли-продажи и залога земельных участков увеличат заинтересованность во вложении средств в землю и объекты недвижимости, тем самым повысят инвестиционную привлекательность Чувашской Республики.

Развитие рынка земли

Предпосылки:

- земля - один из важнейших ресурсов социально-экономического и градостроительного развития. Отсутствие свободной купли-продажи земли негативно сказывается на формировании эффективного землепользователя, расширении хозяйственных площадей, привлечении инвесторов, в том числе в агропромышленный комплекс;

- для становления земельного рынка в первую очередь необходимо ускорить процесс разграничения собственности на землю с целью обеспечения права Чувашской Республики на земельные участки и формирования единого объекта налогообложения. По состоянию на 1 января 2007 г. в государственной собственности Чувашской Республики находилось 1208,6 тыс. га земель (66% земельного фонда республики), не прошедших процедуру разграничения по уровням собственности. Из общего количества земель, подлежащих разграничению, на 19,4 тыс. га земельных участков возникает право собственности Чувашской Республики.

Для повышения эффективности использования земельных ресурсов и упорядочения процесса выделения земельных участков до разграничения собственности на землю принято постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 2 августа 2005 г. N 195 "О порядке распоряжения земельными участками до разграничения государственной собственности на землю на территории Чувашской Республики", определяющее порядок конкурсного распределения земельных участков в качестве приоритетного направления развития земельных отношений в Чувашской Республике до завершения процесса разграничения государственной собственности на землю.

Проектные направления:

- завершение процесса разграничения государственной собственности на землю;

- создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра;

- создание автоматизированной базы данных, содержащей актуальные сведения о земельных участках и объектах недвижимости, находящихся на них;

- актуализация кадастровой стоимости земельных участков;

- вовлечение в оборот неэффективно используемых земельных участков;

- развитие системы земельно-ипотечного кредитования;

- регулирование системы распределения участков под застройку.

Ожидаемые результаты:

- устранение монополии государственной собственности на землю;

- эффективное использование и вовлечение земель в рыночный оборот;

- повышение инвестиционной привлекательности Чувашской Республики;

- увеличение доходов консолидированного бюджета Чувашской Республики.

3. Влияние экологических факторов на стоимость недвижимости

Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

- ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

- тепловое загрязнение;

- ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;

- увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

- ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости (например, наличие доступность для собственников недвижимости экологически чистых природных объектов - рек, озер, лесов, лесопарков, заповедников и т.д.).

Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке.

Причина такого подхода - недостаток информации в доступных источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т. п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой - из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения.

Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них - экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

Кроме «видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.

За счет такого информационного вакуума и создается почва для манипуляций со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как, в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

Противоречие между интересами продавцов и покупателей приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально.

Трудности, возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламы.

Степень влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра.

Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом или жилой комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.

При проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п.

Более того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна.

Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход.

Заключение

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 5

2. Оценка недвижимости: Учебник / под ред.А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М., “Финансы и статистика”, 2006

3. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. - М: Проспект, 2005.

4. http://www.smk.tppchr.ru/Министерство промышленности и энергетики Чувашской Республики.