Eглубление теоретических навыков в области оценки недвижимости сравнительным подходом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

1.1 Правовые основы регулирования оценочной деятельности

1.2 Основы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом

1.3 Сравнительный подход в оценке недвижимого имущества

2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

2.1 Сведения об объекте оценки

2.1 Анализ рынка недвижимости и ее ценообразующих факторов

2.3 Рынок жилой недвижимости в городе Краснодар

2.4 Метод сравнения продаж

2.5 Метод сравнения цен путем направленных корректировок

2.6 Метод анализа иерархий

2.7 Итоговое сравнение методов сравнительного подхода

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Приложение 2



ВВЕДЕНИЕ

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости является неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка недвижимости - это особая сфера профессиональной деятельности. На рынке недвижимости оценочная деятельность является необходимым элементом практически в любой операции с объектами коммерческого или жилого недвижимого имущества, в частности, если сделки совершаются с привлечением заемных средств либо инвестиций.

Неотъемлемым условием определения стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем.

Анализ рынка для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Нынешнее положение оценочной деятельности опирается на Федеральные стандарты оценки, в которых указана методология проведения процесса оценки. Нельзя не упомянуть то, что оценщик-специалист вправе использовать любые подходы и методы для определения стоимости объекта, следствием является то, что оценка представляет субъективное суждение, а оценщик выступает аргументатором стоимости.

Актуальность исследуемой темы подтверждается тем, что сделки, объектом которых выступает имущество, в большинстве случаев, обязательно должны сопровождаться соответствующей оценкой данного имущества. стоимость недвижимость имущество жилой

Цель работы - приобретение практических навыков и углубление теоретических навыков в области оценки недвижимости сравнительным подходом.

Для достижения поставленной цели мною решены следующие задачи:

- изучить основные нормативно-справочные материалы, регулирующие оценочную деятельность;

-проанализировать влияния общей политической и социально-экономической обстановки;

- проанализировать рынок недвижимости в г. Краснодар;

- использовать метод сравнения продаж

- использовать метод сравнения цен путем направленных корректировок;

- использовать метод анализа иерархий;

- сравнить методы и обосновать результат определения стоимости.

При применении сравнительного подхода выявляется социально-политическая ситуация в государстве, ситуация на рынке недвижимости в конкретных регионах или городах.

Объектом исследования, согласно оценке стоимости сравнительным подходом, является жилая недвижимость в городе Краснодар, в качестве причины стоимости объекта недвижимости.

Предметом исследования, в данной работе, выступают взаимоотношения на рынке недвижимости, методика определения стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Учитывая, что все большее количество граждан Российской Федерации становятся собственниками недвижимости, можно предположить, что перед обладателем встает вопрос о необходимости оценить свое имущество.

В процессе написания дипломной работы, мною были использованы нормативно-правовые акты, специальная и учебная литература полученная по модулю: оценка недвижимого имущества, а также информация и практические навыки предоставленные на преддипломной практике.

Преддипломная практика проводилась в ООО «Кубанский проектный институт по землеустройству «Кубаньгипрозем». ИНН 2311241041, ОГРН 1172375057689, КПП 231101001. Организация зарегистрирована 21.12.2017 в регионе Краснодарский Край по адресу: 350072, Краснодарский край, город Краснодар, улица 40-Летия Победы, дом 37.

На преддипломной практике, руководство организации предоставило необходимую теоретическую базу для написания дипломной работы, необходимые данные для анализа и использования методов, указало на необходимые источники.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

1.1 Правовые основы оценочной деятельности

Законодательной базой по оценочной деятельности является:

- Конституция России;

- Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности»;

- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждено приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 254255,256 (ФСО № 1; ФСО № 2;ФСО № 3;ФСО № 4);

- Международные стандарты оценки;

- Земельный Кодекс РФ.

В рамках сравнительного подхода оценки недвижимости опираются на ФСО №1,№3,№7.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 сравнительным подходом является совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. В пункте 22 ФСО № 1 приводится краткий алгоритм применения сравнительного подхода, включающий три основных этапа:

1) выбор единицы сравнения и сравнительный анализ объекта оценки и аналогов по всем элементам сравнения (ценообразующим факторам);

2) внесение корректировок к единицам сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по конкретному элементу сравнения;

3) согласование результатов скорректированных значений единиц сравнения по объектам-аналогам.

Федеральный стандарт оценки №3 разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

Федеральный стандарт оценки №7 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», принятый в сентябре 2014 года, скорректировал и уточнил сравнительный подход к оценке недвижимости. Оценочное сообщество нейтрально отреагировало на принятие нового стандарта - в большинстве отчетов об оценке стоимости недвижимости, составленных после его принятия, новый стандарт лишь упоминается в разделе применяемых стандартов оценки и в перечне использованных источников.

1.2 Основы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом

Под оценочной деятельностью, понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной установленной законом стоимости.

Необходимость определения рыночной стоимости недвижимости возникает:

? при приватизации;

? передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

? использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

? продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

? переуступке долговых обязательств;

? передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

? возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а так же в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Субъекты оценочной деятельности - субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности».

Объекты оценки - к объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

_ работы, услуги, информация;

_ иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.



1.3 Сравнительный подход в оценке недвижимого имущества

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.[1]

При этом отбор объектов-аналогов проводится по значениям их характеристик при аналогичном объекту оценки наиболее эффективном использовании.

При определении стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода оценщик должен использовать методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование оценщиком расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в отчете.

Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:

1) Анализ рынка недвижимости соответствующего заданию на оценку;

2) Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

3) Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

4) Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

5) Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;

6) Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

Ценообразующие факторы -- это комплекс взаимосвязанных экономических, политических и психологических обстоятельств, под влиянием которых формируется цена.

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. [4]

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода сравнения продаж каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Главные принципы, лежащие в основе подхода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя - не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинства подхода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки подхода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Принципы выбора объектов-аналогов:

1. Значение основных ценообразующих параметров должны быть близки к объекту оценки;

2. Информация по аналогам должна описывать все ценообразующие параметры;

3. Выбор аналогов должен соответствовать текущей информации на рынке;

4. Источники получения информации по аналогам должны быть открытыми или документально подтверждены;

5. Существенно отличающиеся аналоги не используются;

6. Нельзя использовать аналоги, различия которых не могут быть учтены.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

_ принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний -- бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.[1] В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Виды корректировок:

1.Абсолютные корректировки - выражены в денежном эквиваленте.

Разделены на:

- удельные (на параметр);

- целостные (на всю стоимость).

2.Относительные корректировки - выражены в процентах или удельных долях.

Разделены на:

- зависимые (оказывают взаимное влияние);

- независимые (не оказывают влияния друг на друга).

Таблица 1. Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
Группа факторов	Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1. Обременение объекта договорами аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения 1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта
2. Условия финансирования	2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
3. Особые условия	3.1. Наличие финансового давления на сделку 3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие
4. Условия рынка	4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки
5. Местоположение	5.1. Престижность района 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество окружения (рекреация и экология)
6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного участка 6.2. Размеры и материалы строений 6.3. Износ и потребность в ремонте строений 6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения 7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ
8. Сервис и дополнительные элементы	8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8.2. Наличие парковки и (или) гаража 8.3. Состояние системы безопасности 8.4. Наличие оборудования для бизнеса

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

· корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам); последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.

Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

По мнению некоторых уважаемых специалистов, и я разделяю их позицию в данном вопросе - сравнительный подход в условиях РФ не всегда позволяет получить объективные результаты, а в иных случаях не применим вообще. Этот вывод основан на следующих соображениях.

Во-первых, в отношении определенных видов недвижимости весьма сложно подобрать аналоги. Найденные аналоги могут существенно отличаться от объекта оценки. Следовательно, введение поправок в цены продаж объектов-аналогов, учитывающих эти отличия, могут повлечь за собой и существенную погрешность результата, тем самым, снижая его достоверность и объективность.

Во-вторых, наиболее распространенным методам в рамках сравнительного подхода является метод сравнения. Применение метода сравнения продаж, как известно, предполагает внесение поправок в цены продаж объектов аналогов по определенной совокупности факторов. В этом случае возникают вопросы объективности и обоснованности технологии расчета поправок. Следует также иметь в виду, что среди факторов, по которым вносятся поправки, встречаются факторы как количественные, так и качественные. Если по количественному фактору величину поправки представляется возможным рассчитать как затраты на достижение соответствия объекта оценки аналогу, то по качественным факторам такая технология неприменима. Более того, практика оценки недвижимости показывает, что из-за сложности расчета поправок по качественным факторам их влиянием пренебрегают.

В-третьих, серьезные сомнения вызывает информация о ценах сделок купли-продажи объектов-аналогов. Практика купли-продажи объектов недвижимости в РФ показывает, что продавцы и покупатели не склонны раскрывать информацию подобного рода. Зачастую такая информация становится коммерческой тайной продавца и покупателя, то есть закрытой, и, следовательно, даже при наличии такой информации ее достоверность вызывает сомнения. В российской практике известны случаи, когда продажа недвижимости с целью снижения налогообложения вуалировалась продажами организаций, на балансе которых находилась эта недвижимость. Отсутствие достоверной информации о ценах сделок купли-продажи недвижимости побуждает оценщиков использовать в сравнительном подходе цены предложений о продаже объектов-аналогов, что является грубейшим нарушением идеологии сравнительного подхода.

Несмотря на перечисленные сложности и проблемы, которые сопровождают сравнительный подход при оценке недвижимости, все-таки следует признать его высокую значимость. Именно по этой причине существует необходимость обсуждения предложений по развитию и улучшению технологии применения сравнительного подхода.

В первую очередь, это относится к механизму внесения поправок в цены продаж объектов-аналогов по выявленным у них отличиям от объекта оценки.

Следует отметить, что в этом направлении специалисты-оценщики постоянно вносят предложения по совершенствованию и развитию методологии сравнительного подхода. Это выражается, прежде всего, в том, что оценщиками не только постоянно совершенствуются технологии обработки данных, но и в том, что специалистами делаются попытки увидеть за некоей количественной характеристикой недвижимости ее качественное содержание и, соответственно, учесть и его влияние. [17,18,19,21,22]

Необходимо также учитывать следующее, что поправки могут быть абсолютными и относительными, то есть стоимостными и процентными. Если влияние стоимостных поправок вполне допустимо учитывать последовательно, корректируя цену сделки с объектом-аналогом, то к процентным поправкам это недопустимо. Абсолютно не ясным и до конца не решенным остается вопрос о последовательности учета влияния процентных поправок и к какой базе их применять - к цене сделки или к цене, уже учитывающей, например, влияние стоимостных поправок. Это говорит о том, что включение в эконометрическую модель разноизмеряемых поправок может быть и увеличивает их количество, но вряд ли повышает качество и обоснованность итога.



2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

2.1 Сведения об объекте оценки

Анализу подлежит объект недвижимости, представляющий собой жилая недвижимость площадью 60 м² расположенная по адресу: г. Краснодар, ул. Им. Стасова д. 130.

Оцениваемая недвижимость представляет собой жилую квартиру, см. ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже.

Таблица 2 - Краткая характеристика объекта оценки

Характеристика местоположения
Адрес	ул. им Стасова, д. 130, Краснодар, Краснодарский край
Характеристика расположения
Окружающая застройка	Рядом расположены жилые дома, магазины, школа, детский сад, торговые центры,
Наличие и описание улучшений	На первом этаже встроены магазины
Близость к объектам социальной сферы	Школа, детский сад. поликлиники
Общая характеристика
Материал фундамента здания	Железобетонный
Материал стен здания	Кирпичный
Материал межэтажных перекрытий здания	Железобетонные плиты
Год постройки здания	1973
Общая площадь квартиры, кв. м	60,2
Жилая площадь, кв. м	17.4
Площадь кухни, кв.м.	6,5
Наличие балкона,	+
Высота потолков, м.	2,6
Этаж расположения в здании/этажность здания	5/5
Наличие технического этажа/ подвала	Подвал
Наличие лифта в доме	-
Наличие мусоропровода в доме	-
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок, видеонаблюдение)	домофон
Инженерное оборудование дома
Холодное водоснабжение	+
Горячее водоснабжение	+
Канализация	+
Электроснабжение	+
Газоснабжение	+
Теплоснабжение	+
Электрические плиты	-
Описание внутренней отделки помещений по состоянию на дату проведения оценки
Потолочное покрытие	Плитка полистероль
Настенное покрытие	Обои, в санузле - кафель
Оконные и дверные блоки	Окна - простые, деревянные двери - щитовые, входная дверь - металлическая.
Наличие факторов, приведших к ухудшению качества отделки	Не обнаружены
Выводы по состоянию квартиры	Состояние обычное
Юридический статус, согласно представленной документации
Вид права	Полный
Обременения	Не зарегистрированы
Соответствие планировочных решений объекта оценки указанным решениям в технической документации	соответствует
Описание произведенного переоборудования (перепланировки)	-

2.2 Анализ рынка недвижимости и ее ценообразующих факторов

В соответствии с федеральными стандартами для определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом необходимо провести анализ социально-экономического положения государства, региона в качестве основания формирования стоимости недвижимости, определения ценообразующих факторов необходимых для точного определения стоимости объекта оценки.

В своей дипломной работе я использовал только часть информации, которая связана с моей дипломной рабой, многие аспекты мне пришлось опустить в связи с объемом информации и большого количества чисел.

Ниже будет приведена информация тесно связанная с недвижимым имуществом, его анализом и ценообразующих факторов на уровне государства, региона и конкретного объекта.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы [2].

Социально-политическая ситуация в стране:

Индекс промышленного производства в январе 2021 г. по сравнению с январем 2020 г. составил 97,5%, с декабрем 2020 г. - 78,9%.

Таблица 3 - Индексы промышленного производства

	В % к
	соответствующему периоду предыдущего года	предыдущему периоду	среднемесячному значению 2018 г.
		фактически	С исключением сезонноги календарного факторов	фактически	С исключением сезонногои календарного факторов
2020 г.
Январь	101,2	82,6	99,4	97,4	103,3
Февраль	104,6	100,4	101,4	97,8	104,7
Март	102,2	107,4	99,5	105,1	104,2
I квартал	102,6	88,9
Апрель	95,3	91,1	94,1	95,7	98,0
Май	92,0	94,2	98,2	90,2	96,2
Июнь	92,7	103,1	100,4	92,9	96,6
II квартал	93,3	92,8
I полугодие	97,9
Июль	93,9	103,5	101,4	96,2	98,0
Август	95,5	103,5	101,5	99,5	99,5
Сентябрь	96,0	101,3	100,0	100,8	99,5
III квартал	95,2	106,4
Январь-сентябрь	97,0
Октябрь	94,3	104,4	100,0	105,3	99,4
Ноябрь	98,5	101,1	101,7	106,5	101,1

При расчете индексов промышленного производства были уточнены показатели за декабрь 2020 года. Корректировки проводились в соответствии с регламентом разработки и публикации данных по производству и отгрузке продукции и динамике промышленного производства.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе 2021 г. составил 448,3 млрд рублей, или 100,1% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Таблица 4 - Динамика объема работ выполненных по виду деятельности "строительство"

	Млрд рублей	В % к
		соответствующему периоду предыдущего года	предыдущему периоду
2020 г.
Январь	434,3	102,8	36,1
Февраль	475,4	103,5	109,1
Март	625,3	102,4	131,0
I квартал	1535,0	102,8	51,0
Апрель	624,3	94,3	99,7
Май	664,2	95,8	106,0
Июнь	832,8	97,9	125,3
II квартал	2121,3	96,1	137,1
I полугодие	3656,3	98,8
Июль	869,7	99,6	104,3
Август	871,5	100,3	99,8
Сентябрь	1005,8	103,1	115,1
III квартал	2747,0	101,1	128,7
Январь-сентябрь	6403,3	99,8
Октябрь	968,3	100,7	96,0
Ноябрь	881,9	100,6	91,0
Декабрь	1244,3	100,9	141,0
IV квартал	3094,5	100,8	111,9
Год	9497,8	100,1
2021 г.
Январь	448,3	100,1	35,8



Согласно данным, предоставленным Росстатом, объем строительства остается на одном уровне с предыдущим, причины тому будет описаны ниже.

Жилищное строительство. В январе 2021 г. возведено 515 многоквартирных домов. Населением построено 20,1 тыс. жилых домов. Всего построено 79,6 тыс. новых квартир.

Рисунок 1- Динамика объема работ

Социально-экономическое положение Краснодарского края в 2020-2021 годах:

Основные тенденции социально-экономического развития края. Ограничения на деятельность ряда хозяйствующих субъектов, а также другие меры, введённые для предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции, оказали заметное влияние на экономическую ситуацию в крае.

Индекс промышленного производства сложился на уровне 97,0 %, что обусловлено снижением (на 5-6 %) выпуска продукции в трёх основных секторах промышленности: пищевой отрасли, нефтепереработке и энергетике (на их долю приходится 60 % объемов промышленной продукции края).

Объём сельскохозяйственного производства уменьшился на 8,7 % в результате неблагоприятных погодных условий и снижения валовых сборов зерна, сахарной свёклы, подсолнечника, плодов и ягод. При этом хозяйствами всех категорий заметно увеличено производство мяса и молока.

Объём строительных работ снижен на 1,8 % по сравнению с 2019 годом в связи с сокращением объёмов строительства инженерных коммуникаций. Ввод в действие жилых домов уменьшен на 0,3 % (до 4 521 тыс. кв.м).

Несмотря на временные ограничения работы всех видов пассажирского транспорта в апреле и мае, услуги по транспортировке и хранению в 2020 году сократились в сопоставимых ценах лишь на 0,1 % в результате наращивания объёмов услуг по хранению зерна, вспомогательной деятельности железнодорожного и грузового автомобильного транспорта, а также услуг почтовой связи и курьерской деятельности.

К концу года, благодаря улучшению динамики на протяжении второго полугодия, заметно сократилось падение в наиболее пострадавших от пандемии отраслях потребительского рынка: оборот розничной торговли по итогам года снижен на 4,8 %, оборот общественного питания - на 8,8 %, объём платных услуг населению - на 9,9 %.

Замедление темпов экономической деятельности отразились на доходах населения. В 2020 году заработная плата составила 37,4 тыс. руб., или 102,2 % к уровню предыдущего года. При этом реальная заработная плата (скорректированная на уровень инфляции) сложилась на уровне 99,0 %.

В 2020 году было признано безработными 207,8 тыс. чел., на 164,9 тыс. чел. больше, чем годом ранее. Рост безработицы вызван снижением количества заявленных вакансий, выходом на рынок труда длительно не работающих граждан, а также увеличением размера пособия по безработице и возможностью дистанционного оформления пособия через портал «Работа в России».

Инвестиции:

В январе-сентябре 2020 года инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования составили 257,3 млрд руб., или 97,7 % к соответствующему периоду предыдущего года.

Инвестиционные вливания в экономику со стороны крупных и средних организаций снизились на 6,4 % и составили 195,2 млрд руб.

Заметные изменения претерпела структура источников финансирования инвестиций в основной капитал. Снизилась доля инвестиций за счёт собственных средств предприятий (с 55,7 % в январе-сентябре 2019 до 51,6 % в январе-сентябре 2020 года) и за счёт заёмных средств других организаций (с 6,2 до 2,5 %), а также средств, привлечённых для целей долевого строительства (с 5,7 до 4,5 %). На этом фоне существенно увеличилась доля капвложений за счёт кредитов банков - с 7,8 до 15,6 % и ассигнований из бюджетов всех уровней - с 18,3 до 20,1 %.

Строительство:

В строительстве объёмы выполненных работ составили 283,7 млрд руб. со снижением на 1,8 % к уровню 2019 года. Сокращены объёмы строительства инженерных коммуникаций (в том числе в связи с завершением строительства объектов газопровода «Турецкий поток»).

Количество введённых в эксплуатацию объектов нежилого назначения сократилось с 943 зданий в 2019 году до 740 в 2020 году.

Среди введённых объектов: помещения для КРС и свиней (на 0,9 и 12,0 тыс. голов соответственно), тепличные комбинаты (29,9 га) и теплицы под стеклом (288,3 тыс. кв. м), хранилища для зерна (25,1 тыс. тонн), овощей и фруктов (31,9 тыс. тонн), системы орошения земель (на 3 тыс. га), мощности по производству цельномолочной продукции (4 тонны в смену), сыров (1 тонна в смену) и хлебобулочных изделий (5 тонн в сутки), турбинные электростанции (48,4 тыс. кВт), трансформаторные подстанции (526,7 тыс. кВ.А), 4 нефтяные скважины, нефтеёмкости (160 тыс. куб. м), общетоварные склады (61,5 тыс. кв. м), холодильники для организации торговли (21,3 тыс. тонн), торговые предприятия (124,8 тыс. кв. м), торгово-офисные центры (28,0 тыс. кв. м), автоцентры (1,5 тыс. кв. м), предприятия общепита на 185 мест, гостиницы на 1 383 места, мотели на 80 мест, 148 антенно-мачтовых сооружения связи, 3 башни сотовой связи, 22 комплекса дорожного сервиса.

Проложено 25,3 км автомобильных дорог с твёрдым покрытием, 146,9 пог. м мостов, 495 км магистральных газопроводов, 12 км газовых сетей, 591 км линий электропередачи, водопровод мощностью 2 тыс. куб. м в сутки), 26,6 км водопроводных сетей, 5,2 км тепловых сетей, 4 635 км радиорелейных линий связи, 234,2 км волоконно- оптических линий связи.

Из социальных объектов введены: детские сады на 2 005 мест, общеобразовательные школы на 2 053 мест, поликлиники на 168 посещений в смену, медицинский центр (223 кв. м), спортивные залы (13,7 тыс. кв. м), плоскостные спортивные сооружения (4,0 тыс. кв. м), 4 физкультурно-оздоровительных комплекса, плавательный бассейн.

Ввод в действие жилых домов составил 4 520,8 тыс. кв. м, или 99,7 % к уровню 2019 года. При этом на фоне возросшего рыночного спроса на индивидуальное жильё, его ввод увеличился на 5,5 % (до 2 093,1 тыс. кв. м), а удельный вес в общем объёме введённого жилья - до 46,3 % (годом ранее - 43,8 %).

В непростых условиях 2020 года была активизирована работа по вводу проблемных объектов долевого строительства с готовностью более 75 %. Всего введено в эксплуатацию 2 427,7 тыс. кв. м многоквартирного жилья со снижением на 4,7 %.

Обеспеченность населения жильём: в 2019 году - 27,2 кв м в расчёте на одного жителя, по оценке 2020 года - 27,8 кв м. [20]

Экономика региона:

* Основу производственных сил Краснодарского края составляют строительный, промышленный, топливно-энергетический комплексы, область информационных и коммуникационных технологий, а также агропромышленный, транспортный, курортно-рекреационный и туристский комплексы. Сегодня локомотивами экономики являются транспорт и связь (17,7% в структуре ВРП), сфера торговли (16,5%), сельское хозяйство (10%), строительство (6,5%). Агропромышленный, транспортный, курортно-рекреационный и туристский комплексы как направления хозяйственной деятельности соответствуют приоритетам социально-экономического развития России и определяют особый статус региона в экономике страны (рисунок 1);

* В легкой промышленности выделяются кожевенно-обувная, трикотажная и швейная промышленность. По производству обуви край производит ј от общероссийского объема;

* Краснодарский край относится к наиболее энергодефицитным регионам России. Кубань производит только 40% потребляемой электроэнергии, остальное - внешние поставки;

* Трубопроводный транспорт представлен международным нефтепроводом «Тенгиз - Новороссийск» и газопроводом «Россия - Турция» («Голубой поток»). Воздушный транспорт Краснодарского края представлен четырьмя аэропортами: Краснодар, Сочи, Анапа, Геленджик. Первые три являются международными;

* По данным министерства финансов Краснодарского края в консолидированный бюджет Кубани по итогам 2017 года поступило 296,9 млрд рублей. Превышение доходной части бюджета над расходами составило 17,5 млрд рублей (6,3%);

* Трудовые ресурсы края в среднегодовом исчислении составляют 3,4 млн человек (или более 60 % всего населения), общая численность занятых в экономике - 2,6 млн человек. В последние годы положение на рынке труда складывается стабильное. Отмечается рост численности занятых экономической деятельностью и снижение общей и регистрируемой безработицы.

Рисунок 2 - Распределение экономики Краснодарского края по отраслям народного хозяйства по состоянию на 2018 г.

Согласно рисунку 1 наглядно прослеживается основные производственные силы в экономике Краснодарского края.

Общая экономика инвестиций:

* В крае созданы благоприятные условия для инвесторов. Приоритетными направлениями инвестирования по видам экономической деятельности являются: транспорт и связь, обрабатывающие производства, предоставление коммунальных, социальных и персональных услуг;

* По привлечению инвестиций ведущими отраслями являются транспорт и связь, агропромышленный, а также санаторно-курортный и туристский комплексы (рисунок 2);

* В 2017 г. положительный финансовый результат деятельности организаций (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций) составил 297 млрд. рублей;

* В рейтинге инвестиционной привлекательности среди Российских регионов составляет на 2018 год 4-е место, а в 2009 5-е место;

* В рейтинге о величине инвестиций в основной капитал среди регионов РФ Краснодарский край занимает 6 место и инвестиции оцениваются в 481,1 млрд. руб. на 2018 год (рисунок 3).[20]

Рисунок 3 - Динамика объема инвестиций в основные отрасли

Согласно рисунку 2 инвестиционный фонд в Краснодарском крае набирает темпы роста по основным отраслям, что наглядно прослеживается в официальном докладе Администрации Краснодарского края.

Рисунок 4 - Динамика объема инвестиций в основной капитал

Согласно рисунку 3 объем инвестиций в основной капитал увеличился на 329 млрд. руб. за период с 2009 года по 2018 год, в соответствии с этим Краснодарский край можно считать инвестиционно-привлекательным регионом.

Классификация рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономика, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает в себя:

- объекты недвижимости;

- субъекты рынка;

- процесс функционирования рынка;

- механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать , т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям, по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

- земельные участки;

- жилье (жилые здания и помещения);

- нежилые здания и помещения, строения и сооружения.

Более детальная классификация фонда объектов жилой недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

- индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы).

В Российской практике рынок жилой недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартное или массовое жилье, жилье повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жилье. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые применяются во внимание - это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.[20]

2.3 Рынок жилой недвижимости в городе Краснодар

Рынок жилой недвижимости в рамках настоящего анализа разделен на рынок квартир и рынок домовладений. На рынке квартир можно выделить следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные. В данном исследовании (см. карта ниже), на территории г. Краснодар можно выделить следующие активные (географические) районы: Центральный (вкл. Аврора, Табачка, Школьный), Юбилейный, Гидростроителей, Черемушки (вкл. РМЗ, ХБК, ТЭЦ, ГМР), Фестивальный, Комсомольский (вкл. КСК), Славянский (вкл. МХГ, СХИ), Жуковка, ЗИП (вкл. 40 лет Победы, ККБ, РИП), Пашковский. [20]

Рисунок 5 - Карта районов г. Краснодара

Ниже в таблице 5 представлено количество предложений 1-комн., 2-комн., 3-комн., квартир и жилых домов по районам города.

Таблица 5 - количество предложений по городу Краснодар

	Всего предложений	1- ком	2- ком	3- ком	Дома
КМР	151	42	61	47	1
ГМР	436	210	134	83	9
ПМР	382	76	66	40	200
ЧМР	484	123	110	60	191
ЦМР	795	129	191	164	311
ЮМР	182	51	49	71	11
Восточно-Кругликовский	342	140	129	72	1
ФМР	535	143	149	145	98
Итого	3307	914	889	682	822

На диаграммах ниже (Рисунок 6,7) представлено соотношение предложений домов и квартир, а также структура предложений по количеству 1- ком, 2- ком, 3- ком и домов в городе Краснодар.

Рисунок 6 - Структура предложений по количеству всех квартир и домов в городе Краснодар

Рисунок 7 - структура предложений по количеству 1- ком, 2- ком, 3- ком и домов в городе Краснодар

Ниже показано количество предложений в процентном выражении по районам города Краснодар.

Рисунок 8 - структура предложений по районам города Краснодар

Результат проведенного анализа представлен на графике ниже (рисунок 9), он отображает динамику изменения цены с января 2018 года по январь 2021 года. Исходя из данных представленного графика, наблюдается рост стоимости 1кв.м. на рынке жилой недвижимости.

Рисунок 9 - динамика изменения цены в период с января 2018 г. по май 2021 г. в городе Краснодар

Анализ цен предложений на май 2021 г. по городу Краснодар представлен ниже в таблице.

Таблица 6 - статистика цен на май 2021 г. по городу Краснодар

Район города	Средняя цена за 1 кв. м.	1-комн. кв. за 1 кв. м.	2-комн. кв. за 1 кв. м.	3-комн. кв. за 1 кв. м.
Аврора	83 183	99 930	79 950	69 670
Вост.-Кругл.	69 870	73 430	68 200	67 980
ГМР	63 123	64 420	63 350	61 600
ЗИП	74 830	75 770	73 970	74 750
КМР	69 627	72 390	69 510	66 980
ПМР	64 353	69 640	60 030	63 390
ФМР	85 387	90 790	85 480	79 890
ЦМР	83 187	87 530	80 830	81 200
ЧМР	76 903	81 290	78 360	71 060
ЮМР	88 400	94 850	90 630	79 720
Всего	75 886	81 004	75 031	71 624

Основные выводы относительно рынка недвижимости:

1. По результатам проведенного исследования, я пришел к выводу, что основными ценообразующими факторами на рынке недвижимости, являются:

- Параметры сделки: возможность торга, объем передаваемых прав, условия финансирования сделки, особые условия предложения период предложения;

- Параметры местоположения: район расположения, транспортная доступность (расстояние от метро, ж/д станции и т. д);

- Параметры дома: тип дома, благоустройство дома, состояние дома, инженерные системы;

- Параметры квартиры: этаж, планировка, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона / лоджии, вид из окна, высота потолка, санузел, состояние квартиры.

2. Проведенный анализ рынка недвижимости показал следующее:

- В мае 2021 года в городе Краснодар цена предложения квартир на рынке в среднем составляет 75 886 рублей за 1 кв. м.;

_ На рынке недвижимости наблюдается динамика роста цены и предложений. Основными факторами данных процессов являются: инвестиционная привлекательность Краснодарского края и стабильное положение на рынке труда и как следствие рост численности работающих.

В рамках данной дипломной работы, для определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом мною были использованы методы указанные ниже.

2.4 Метод сравнения продаж

Сущность метода заключается в прямом сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Величины компенсационных (т.е. компенсирующих отличия объектов-аналогов от объекта оценки) корректировок цен объектов-аналогов обосновываются количественно на основе рыночных данных.

В результате такого прямого сравнения цены объектов-аналогов могут быть скорректированы на все отличия применительно к объекту оценки. Если объект-аналог по какому-либо ценообразующему фактору лучше, чем объект оценки, корректировка производится в сторону уменьшения цены объекта-аналога. В соответствии с принципом замещения оценщик как бы замещает объектом-аналогом объект оценки, в результате чего выводит стоимость объекта оценки из цен объектов-аналогов.

Область применения - достаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы и количественного обоснования компенсационных корректировок

Пример. Корректировка оценки стоимости согласно объекту исследования методом сравнения продаж(см. Приложение 1, Приложение 2)

Таблица 7 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Основные характеристики по продажам сопоставимых объектов
Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Продажи сопоставимых объектов
		1	2	3	4	5
Передаваемые права	полное	полное	полное	полное	полное	полное
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи

Подобные документы

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом

  Обзор рынка офисной недвижимости Уфы. Характеристика офисов классов - "A", "B", "C", "D", "E". Средняя цена офисной недвижимости по Уфе. Особенности применение метода сравнения. Классификация и суть поправок. Последовательность внесения корректировок.
  
  контрольная работа [757,8 K], добавлен 26.01.2011
  

• Оценка стоимости недвижимого имущества

  Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
  
  курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Оценка жилой недвижимости

  Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
  
  дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011
  

• Определение рыночной стоимости автотранспортного средства сравнительным подходом при принятии управленческих решений

  Цели, принципы и подходы при оценке автотранспортных средств. Порядок определения стоимости замещения и воспроизводства. Отличия движимого имущества и недвижимости. Техническое состояние Volkswagen Sharan. Расчет стоимости сравнительным подходом.
  
  курсовая работа [971,6 K], добавлен 25.01.2014
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка недвижимости

  Определение стоимости недвижимости доходным подходом. Метод валовой ренты, прямой капитализации, условия их применения, сравнительное описание, преимущества и недостатки. Этапы вычисления стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами.
  
  курсовая работа [82,5 K], добавлен 01.05.2015
  

• Определение рыночной стоимости жилой трёхкомнатной квартиры в Москве

  Анализ применяемого стандарта стоимости. Краткий обзор подходов к оценке. Характеристика региона, маркетинг рынка. Определение стоимости объекта оценки недвижимости сравнительным подходом. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
  
  курсовая работа [2,8 M], добавлен 23.03.2015
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам