Eглубление теоретических навыков в области оценки недвижимости сравнительным подходом

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Местоположение

ул. Стасова,130

ул. Стасова,140

ул. Тургенева, 122

ул. Тюляева, 29

ул. Стасова, 150

ул. Северная, 263

Район

ЧМР

ЧМР

ФМР

КМР

ЧМР

ЦМР

Престижность местоположения

высокая

хорошая

высокая

хорошая

высокая

удовлетворительная

Транспортная доступность

высокая

высокая

хорошая

хорошая

высокая

хорошая

Физические характеристики

-площадь, кв.м.

60,2

54

44

52

45

54

-тип

благоустр.

благоустр.

благоустр.

благоустр.

благоустр.

благоустр.

-состояние

обычное

обычное

обычное

обычное

обычное

без ремонта

-этаж

5/5

5/5

4/5

4/5

4/5

5/5

-материал стен дома

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Источник информации

neagent.info

neagent.info

neagent.info

neagent.info

neagent.info

Цена продажи

3 600 000

3 300 000

3 400 000

3 200 000

3 000 000

Цена, р/кв.м.

66 667

75 000

65 385

71 111

55 556

Корректировка цен аналогов

- каждая последующая корректировка производится относительно стоимости, рассчитанной с учетом предшествующей корректировки)

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

5

Цена, руб./кв.м.

66 667

75 000

65 385

71 111

55 556

Уторгование

Поправка

-3%

-3%

-3%

-3%

-3%

Поправка на торг берется как средняя разница между ценой предложения и ценой продаж

Скорректированная цена

64 667

72 750

63 423

68 978

53 889

Время продажи

Май, 2021

Май, 2021

Май, 2021

Май, 2021

Май, 2021

Поправка

1

1

1

1

1

Корректировка учитывает качество прав, приобретаемых при заключении сделки купли-продажи в рамках определенной Оценщиком выборки сходных объектов; передаваемые права представляют собой право собственности, поэтому никаких корректировок не применялось.

Скорректированная цена

64 667

72 750

63 423

68 978

53 889

Условия сделки

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Поправка

1

1

1

1

1

Проведенный анализ рынка купли-продажи и подбор сходных объектов недвижимости осуществляется по данным агентств недвижимости города и с помощью открытых источников данных - neagent.info и domclick.ru. Сходные объекты представлены в виде открытых продаж. Поэтому корректировки не применялись.

Скорректированная цена

64 667

72 750

63 423

68 978

53 889

Право собственности

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Поправка

1

1

1

1

1

Учитывая, что аналоги выставлены на продажу в одно время, корректировка не применялась.

Скорректированная цена

64 667

72 750

63 423

68 978

53 889

Местоположение

ЧМР

ЧМР

ФМР

КМР

ЧМР

ЦМР

Поправка

1

1, 06

1, 21

1

1, 43

Представленные аналоги 2 3 5 расположены в других районах города, поэтому необходимо внести поправки на местоположение. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, размер поправки составляет:

для аналогов, расположенных в ЧМР, поправка = 1;

для аналогов, расположенных в ФМР, поправка =сред. цена 1 кв. м. ЧМР / сред. цена 1 кв. м. ФМР, 76 903/ 85 387=0,93;

для аналогов, расположенных в КМР, поправка = сред. цена 1 кв. м. ЧМР / сред. цена 1 кв. м. КМР,

76 903/ 69 627=0, 96;

для аналогов, расположенных в ЦМР, правка = сред цена 1 кв. м. ЧМР / сред. цена 1 кв. м. ЦМР,

76 903/ 81 200=0, 91.

Скорректированная цена

64 667

77 115

67 228

68 978

77 061

Физические характеристики:

-площадь квартиры

60,2

54

44

52

45

54

Поправка

1

0, 93

0, 96

0, 91

1

Проведя анализ рынка жилой недвижимости, Оценщик пришел к выводу, что квадратный метр жилого помещения с большей площадью стоит меньше, чем в жилом помещении с меньшей площадью. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, размер поправки составляет:

для аналогов №1 и №5, представленных трехкомнатными квартирами, поправка = 1;

для аналога №2 , представленного двухкомнатной квартирой, поправка = средняя цена 1 кв. м. 3-х комн. квартиры ФМР / среднюю цену 1 кв. м. 2-х комн. квартиры ФМР,

79 890/85 480=0,93;

для аналога №3 , представленного двухкомнатной квартирой, поправка = средняя цена 1 кв. м. 3-х комн. квартиры КМР / среднюю цену 1 кв. м. 2-х комн. квартиры КМР;

66 980/69 510=0,96;

для аналога №4 , представленного двухкомнатной квартирой, поправка = средняя цена 1 кв. м. 3-х комн. квартиры ЧМР / среднюю цену 1 кв. м. 2-х комн. квартиры ЧМР,

71 060/78 360=0,91.

Скорректированная цена

64 667

71 717

64 539

62 770

77 061

-этаж

5/5

5/5

4/5

4/5

4/5

5/5

Поправка

1

-2%

-2%

-2%

1

При прочих равных условиях этаж расположения имеет первостепенное значение. Как показывает анализ рынка недвижимости для крайних этажей стоимость в среднем ниже 1-5% по сравнению со средними этажами. К аналогам расположенным на средних этажах применяем понижающую корректировку в размере 2%, так как их расположение более привлекательно для покупателя.

К аналогам расположенным на крайних этажах применяется корректировка =1.

Скорректированная цена

64 667

70 283

63 248

61 515

77 061

-Материал стен дома

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Поправка

1

1

1

1

1

Данная поправка учитывает разницу на объекты, отличные по материалу стен. Определяется на основании анализа рынка и по данным профессиональных участников (риелторы, нотариусы) рынка. Разница в ценах для кирпичных и панельных (блочных) домов, составляет 1-3%

Скорректированная цена

64 667

70 283

63 248

61 515

77 061

-Состояние квартиры

обычное

отличное

хорошее

обычное

хорошее

требуется ремонт

Поправка

-1250

-625

-

-625

+1250

Это абсолютная корректировка. Определяется по рыночным данным о стоимости ремонтно-отделочных работ. Источником информации являются участники рынка (предложения застройщиков). Для расчета поправки, стоимость необходимых работ соотносится со стоимостью работ за 1 кв. м. Для аналогов без ремонта (требующих ремонта) стоимость 2500 руб./кв. м.

Скорректированная цена

63 417

69 658

63 248

60 890

78 311

Итоговая скорректированная цена

63 417

69 658

63 248

60 890

78 311

Стоимость 1 кв. м. объекта оценки

67 105

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости

4 039 721

После проведенных исследований, расчетов и умозаключений, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на май 2021 года, составляет 4 039 721 рублей.

2.5 Метод сравнения цен путем качественных корректировок

Метод направленных качественных корректировок применяется в случае оценки, когда нужно внести много корректировок на различие параметров или характеристик, а «цены» их трудно или невозможно определить из-за недостатка информации. При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость, подразделяя все корректировки на два вида: повышающие и понижающие стоимость (цену).

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Допускают, что корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у каждого аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга. Действующей корректировкой будем называть такую корректировку, которая не подверглась нейтрализации корректировкой противоположного направления.

Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену, будем называть его нижним аналогом. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.

Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок, будем называть верхним аналогом. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.

Искомая полная стоимость замещения оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога:

Рисунок 10 - Формула определения стоимости 1 кв.м.

Где,

Цн , Цв -- нижняя и верхняя цена соответственно;

NB -- количество действующих понижающих корректировок

верхнего аналога;

Nн -- количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога;

S - стоимость объекта оценки.

Нахождение стоимости объекта в интервале между ценами верхнего и нижнего аналогов иллюстрирует схема на рис. 1. Причем у верхнего аналога количество действующих понижающих корректировок равно двум, а у нижнего аналога количество действующих повышающих корректировок равно четырем.

Рисунок 11 - Нахождение стоимости объекта с помощью метода направленных корректировок

Если количество аналогов больше двух, то стоимость объекта устанавливается в нескольких интервалах, а потом вычисляется среднее значение. При этом возможны два случая:

1) один нижний аналог и несколько верхних аналогов;

2) один верхний аналог и несколько нижних аналогов.

В первом случае рассматриваются все интервалы с одним и тем же нижнем аналогом, во втором случае, наоборот, -- все интервалы с одним и тем же верхним аналогом. По полученным значениям стоимости в каждом интервале рассчитывают среднее значение, которое берется как итоговый результат.

Данный метод позволяет выполнить оценку стоимости единицы оборудования при минимальном объеме исходной информации, и особенно он может быть полезен, когда различия между оцениваемым объектом и аналогами проявляются не только в значениях технических параметров, но и в дискретных характеристиках.

Последующий подсчет количества действующих корректировок выполняют с учетом весовых множителей. Все последующие операции такие же, как и при обычном методе направленных корректировок.

Пример. Корректировка методом сравнения цен путем качественных корректировок (см. Приложение 1, Приложение 2).

Таблица 8 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом качественных корректировок

Основные характеристики по продажам сопоставимых объектов
Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Продажи сопоставимых объектов
		2	5
Передаваемые права	полное	полное	полное
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи		рыночные	рыночные
Время продажи
Местоположение	ул. Стасова,130	ул. Тургенева, 122	ул. Северная, 263
Район	ЧМР	ФМР	ЦМР
Престижность местоположения	высокая	высокая	удовлетворительная
Транспортная доступность	высокая	хорошая	хорошая
Физические характеристики
-площадь, кв.м.	60,2	44	54
-тип	благоустр.	благоустр.	благоустр.
-состояние	обычное	обычное	без ремонта
-этаж	5/5	4/5	5/5
-материал стен дома	кирпич	кирпич	кирпич
Источник информации		neagent.info	neagent.info
Цена продажи		3 300 000	3 000 000
Цена, р/кв.м.		75 000	55 556
Корректировка цен аналогов (корректировка стоимости применяется последовательно: - каждая последующая корректировка производится относительно стоимости, рассчитанной с учетом предшествующей корректировки)
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2
Цена, руб./кв.м.	-	75 000	55 556
Уторгование		3%	3%
Время продажи	Май, 2021	Май, 2021	Май, 2021
Условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные
Право собственности	собственность	собственность	собственность
Местоположение	ЧМР	ФМР	ЦМР
Физические характеристики:
-площадь квартиры	60,2	44	54
-этаж	5/5	4/5	5/5
-Материал стен дома	кирпич	кирпич	кирпич
-Состояние квартиры	обычное	хорошее	требуется ремонт

При использовании метода направленных качественных корректировок, я сравниваю между стоимостью объекта-аналога с наибольшей стоимостью и наименьшей. Определяю повышающие и понижающие стоимость корректировки. Определяю стоимость объекта оценки согласно методическим указаниям данного метода.

Во-первых, сравниваем два объекта-аналога, подсчитываем корректировки и используем их согласно формуле.

S = 55 556 + (75 000 - 55 556)ч(2+2)

S = 65 278

Во-вторых, полученную стоимость за 1 кв.м. необходимо умножить на площадь:

C_{объекта оценки} = S_{(за 1 кв.м).} Ч S _{(площадь)}

C_{объекта оценки} = 65 278 Ч 60,2

C_{объекта оценки} = 3 929 736

При использовании метода направленных качественных корректировок стоимость объекта оценки оценивается в 3 929 736 рублей в мае 2021 года.

2.6 Метод анализа иерархий

Наиболее интересной технологией обработки данных является метод, предложенный Томасом Саати, и называемый «методом анализа иерархий» [22]. Идея метода заключается в том, что эксперты попарно сравнивают выбранные характеристики объекта оценки и объекта-аналога. Выявленное отличие оценивается по шкале, предложенной автором этой идеи. Шкала содержит в себе 6 ступеней оценок результатов сравнения характеристик объекта оценки и объектов- аналогов, а именно:

· характеристики между собой несравнимы;

· характеристики равно важны;

· характеристика обладает умеренным превосходством,

· характеристика обладает существенным превосходством;

· характеристика обладает значительным или очень сильным превосходством.

Безусловным достоинством этой технологии является возможность учета влияния всего спектра возможных факторов - и количественных, и качественных.

Однако шкала Т.Саати, на наш взгляд, широка и усложняет задачу оценщика. На практике не всегда возможно увидеть различие между умеренным превосходством и существенным, между превосходством значительным и очень сильным превосходством. Видимо по этой причине на практике этот метод, как правило, не применяется. Наибольшее распространение он получил на этапе согласования итогов оценки, полученных по результатам применения подходов.

Признавая достижения идей перечисленных авторов, хотелось бы отметить, что в некоторых случаях предлагаемые технологии чересчур, на наш взгляд, усложнены. Просматривается нацеленность разработок на получение точного результата. Говоря иными словами, создается впечатление, что авторы ставят целью повышение точности расчета, нежели его содержательную обоснованность.

По-моему мнению, в данном случае все-таки должна превалировать содержательная обоснованность результата использования подхода по сравнению с точностью. Такое мнение основывается на том, что федеральным стандартом оценочной деятельности №1 дано определение рыночной стоимости объекта оценки как наиболее вероятной цены, которой этот объект может быть отчужден [1]. Допущение стандартом такой «вероятности» ориентирует оценщика в большей степени на содержание результата оценки, чем на его точность. Говоря иными словами, точность результата есть выражение его обоснованности. Кроме этого немаловажным является определенная (допустимая) простота и логичность применяемой технологии.

Тем не менее, решение этой проблемы имеется. Суть его заключается в следующем.

В мире и на практике существуют определенные стандарты восприятия событий, которые, в частности, распространяются и на недвижимость. Например, руководствуясь этими стандартами, любой индивидуум, оценивая событие, может сделать вывод хорошее оно или плохое. Сравнивая какие-то объекты между собой, индивидуум может сделать однозначный вывод, что один объект лучше другого, когда степень превосходства одного объекта над другим не вызывает сомнений. Вместе с тем возможны и другие ситуации, в которых такая уверенность не имеет твердой однозначности, или, по мнению индивидуума, качества сравниваемых объектов равны.

По выявленным факторам сравнения объекта оценки с объектами-аналогами оценщик выносит свое суждение, оценивая различие между ними как «значительно лучше», «немного лучше», «равнозначны», «немного хуже», «значительно хуже». Крайние оценки результатов сравнения означают либо отсутствие фактора сравнения у объекта оценки или объекта-аналога, либо существенное расхождение между ними. Например, если у объекта оценки присутствует такой фактор сравнения как «парковка», а у объекта-аналога он отсутствует, то оценщиком по отношению к объекту-аналогу проставляется характеристика «значительно хуже». Если фактор сравнения присутствует и у объекта оценки и у объекта-аналога, но различие между ними несущественное, соответственно проставляется характеристика «немного лучше» или «немного хуже».

Анализ объекта оценки и объектов-аналогов позволил выявить факторы, по которым в дальнейшем проводилось сравнение и в конечном итоге была выведена стоимость оцениваемой недвижимости (табл. 9-11).

Пример. Корректировка методом сравнения цен путем качественных корректировок (см. Приложение 1, Приложение 2).

Таблица 9 - Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов по выбранным факторам сравнения

Характеристика или фактор сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена за кв. м, тыс.руб.	-	66 667	75 000	65 385	71 111
Факторы сравнения
1. Право собственности	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
2. Состояние недвижимости	обычное	отличное	хорошее	обычное	хорошее
3. Местоположение	ЧМР	ЧМР	ФМР	КМР	ЧМР
4. Площадь	60,2	54	44	52	45
5. Наличие инженерных коммуникаций	все	все	все	все	все
6. Наличие средств связи	есть	есть	есть	есть	есть
7.Дополнительные улучшения	есть	есть	есть	есть	есть

Таблица 10 - Результаты сравнения объекта оценки с аналогами.

Фактор сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1. Право собственности	=	=	=	=
2. Состояние недвижимости	>	=>	=	=>
3. Местоположение	=	>	=>	=
4. Площадь	<=	<	<=	<
5. Наличие инженерных коммуникаций	=	=	=	=
6. Наличие средств связи	=	=	=	=
7.Дополнительные улучшения	=	=	=	=



Таблица 11 - Корректировка цен объектов-аналогов и выведение скорректированной стоимости 1-го квадратного метра

Фактор сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1. Право собственности	0	0	0	0
2. Состояние недвижимости	1	0,5	0	0,5
3. Местоположение	0	1	1	0
4. Площадь	-0,5	-1	1	-0,5
5. Наличие инженерных коммуникаций	0	0	0	0
6. Наличие средств связи	0	0	0	0
7.Дополнительные улучшения	0	0	0	0
Итого сумма поправочных коэффициентов	0,5	0,5	0	0
Среднее поправочных коэффициентов	0,0714	0,0714	0	0
Коэффициент корректировки	1,0714	1,0714	1	1
Цена за 1 кв. м по продажам, руб.	66 667	75 000	65 385	71 111
Скорректированные цены за 1 кв. м, руб.	71 427	80 355	65 385	71 111
Итого стоимость 1 кв. м объекта оценки, руб.	72 070
Итого стоимость объекта оценки, руб.	4 338 614

При использовании метода анализа иерархий стоимость объекта оценки оценивается в 4 338 614 рублей в мае 2021 года. В моем понимании стоимость обосновывается тем, что количество корректировок участвующих в сравнении на прямую влияет на стоимость объекта и точно может ее показать в процессе расчетов.

2.7 Итоговое сравнение методов сравнительного подхода

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам я не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Такой подход, по мнению оценщиков, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества.

Метод сравнения цен путем качественных корректировок. Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами. Надежность получаемой оценки при данном методе во многом зависит от правильности проведенной экспертизы.

Преимуществом метода иерархии и его технологии в том, что ею может воспользоваться оценщик, не обладающий достаточным опытом и практикой, так как вынести свое суждение хуже или лучше фактор сравнения и насколько он хуже или лучше может специалист, имеющий начальную подготовку.

Для определения и обоснования стоимости объекта оценки, можно использовать иную методологию или иные методы, использовать один метод или несколько. В данной работе я использовал три метода, чтобы определить скорректированную тремя методами можно согласовать среднеарифметическим вычислением или согласно удельным весам. Так как наиболее эффективным и конструктивным методом является метод сравнения продаж, его коэффициент заслуживает большего значения.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, можно сделать выводы, что оценка недвижимости - это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Процедура проводится по оговоренным причинам, но только экспертами-оценщиками с квалификационным аттестатом, которые являются членами СРО. Специалисты-оценщики собирают и анализируют необходимую информацию и по результатам анализа рассчитывают наиболее вероятную цену. Итоги вносятся в отчет, который является результатом оценки. Он считается документом доказательного характера и, пока в суде не доказано иное, признается объективным.

Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке.

Процедура оценки включает в себя следующие 6 этапов: сбор информации об объекте оценки; изучение сделок и предложений на рынке подобных объектов для региона местоположения объекта оценки; анализ на наилучшее и оптимальное использование; использование традиционных подходов для определения стоимости объекта; согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта; составление письменного отчета

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью.

При определении стоимости недвижимости сравнительным подходом мне удалость показать конструктивно структуру состояния цен на недвижимость, сопоставить стоимость с ценообразующими факторами, которые могут динамично изменяться, в связи с изменениями в экономической среде государства, а также с политической обстановкой. Именно такие факторы влияют на стоимость недвижимости, на стоимость услуг в земельно-имущественных отношениях.

Анализируя рынок недвижимости, в частности сервисы и ресурсы, которые обеспечивают взаимоотношения сделок с недвижимостью и способствуют им, мне удалость определить стоимость объекта оценки, который я использовал для написания данной работы. Для того чтобы определить стоимость объекта оценки, я проработал три метода корректировок стоимости.

Специалист-оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. В данной работе я рассчитывал рыночную стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом. Изучив и, используя разные методы определения стоимости объекта, я пришел к выводу, что сбор информации, использование методологии разных методов корректируют стоимость в приближенно равных значениях.

Исходя из полученных значений, при использовании выбранных мною методов, стоимость объекта оценки отличается незначительно. Считаю, что данные методы отлично корректируют и согласуют конечную, аргументированную стоимость объекта оценки в целом и в частности, которого я использовал в данной работе.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке: Федеральный стандарт оценки (ФСО №1). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297.(1)

2. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

3. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.

4. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». утвержден приказом Минэкономразвития России

от 20 мая 2015 г. N 298.

5. Азгальдов Г. Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном проектировании. М. : Стройиздат, 1989. (3)

6. Андрианов Ю. А., Субетто А. И. Квалиметрия в приборостроении и машиностроении. Л. : Машиностроение, 1990.

7. Кузнецов Д. Д., Синочкина И. С. Квалиметрическое моделирование ставок арендной платы // Проблемы недвижимости. 1999 № 4

8. Оценка стоимости имущества : учебное пособие / под редакцией И. В. Косоруковой. М. : Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012.

9. Косорукова И. В., Родин А. Ю. Оценка стоимости имущества для целей налогообложения за рубежом и в России: сравнительный анализ // Финансы и кредит. 2013. № 9 (537).

10. Мирзоян Н. В. Построение и анализ матрицы стоимости в рамках реализации стоимостного подхода в управлении недвижимостью // Московский оценщик. 2012. № 3-4 (76-77).

11. Мирзоян Н. В. Взаимосвязь анализа рынка и сравнительного подхода к оценке не- движимости в условиях кризиса / Пятый международный научный конгресс «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2010». М. : Global Conferences, 2010.

11. Труфанова С. А. Анализ применения концепции стоимостного подхода к совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью // Сборник трудов к 10-летию кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения. М. : МФПУ «Синергия», 2013.

12. Труфанова С. А. Выбор эффективного варианта использования нежилых помещений в жилых объектах муниципальной недвижимости как источника реальных доходов // Региональная экономика ; Издательский дом «Финансы и кредит», 2012.

13. Мирзоян Н. В. Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту // Банковское дело. 2013. № 8.

14. Интернет ресурс Киберленинка. Анализ применения сравнительного подхода URL :https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-primeneniya-sravnitelnogopodhoda-v-sootvetstvii-s-federalnym-standartom-otsenki-otsenka-nedvizhimosti-fso-7

15. Интернет ресурс Киберленинка. Методы оценки слияний и их развитие. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-otsenki-sliyaniy-i-ih-razvitie

16. Источник информации Министерство Экономики Краснодарского Края. URL https://economy.krasnodar.ru/sitenews/5391/

17. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости// URL: http:// www.imperia-a.ru/files/articles/fbd7763f67faead3f263c1157a67f23b

18. Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимости//URL: http://www.aleana.biz/ocenka/real-estate/

19. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом. URL: http://www.gkr.su/evaluation_consulting/analyst/comparative/

20. Росстат Российской Федерации. URL: https://rosstat.gov.ru/

21. Региональные базы данных для оценочной деятельности и их математическое обеспечение//URL: http://www.imperia-a.ru/consulting/article/53/

22. Техника метода сравнения продаж: от качественных корректировок - к квалиметрической модели//URL: https://it.iksys.ru/knowledge-base/view/materials/283



ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Ниже представлен технический план объекта оценки. Данна недвижимость используется в качестве объекта оценки в дипломной работе.



Приложение 2

Ниже представлены объекты-аналоги используемые при определении стоимости объекта недвижимости.

Аналог 1



Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4



Аналог 5

Размещено на Allbest.ru