Договор купли-продажи предприятия

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договор купли-продажи предприятия



СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Гражданско - правовая характеристика договора купли - продажи предприятия

1.1 Понятие договора купли-продажи предприятия

1.2 Субъекты договора купли-продажи предприятия

1.3 Предмет и цена договора купли продажи

Глава 2. Заключение договора купли - продажи предприятия

2.1 Форма договора купли-продажи предприятия

2.2 Государственная регистрация купли-продажи предприятия

2.3 Признание договора купли-продажи предприятия недействительным



ВВЕДЕНИЕ

Сделки с предприятием предполагают не только передачу приобретателю зданий, сооружений, оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца, а также не связанных с таким производством прав (права требования, возникшие из правоотношений, не связанных с производством продукта). По составляющим его элементам этот объект настолько неоднозначен, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но, не основываясь на природе его элементов, многие из которых, такие, как права требования и долги, исключительные права, к недвижимости не относятся.

Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связи с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества. Помимо этого, предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.

В связи с тем, что предприятие де-факто изменчиво, связано более с субъектом-правообладателем, а не с земельным участком или другим недвижимым объектом, можно говорить о его общих чертах с бизнесом. Возможно, именно поэтому в правовой доктрине предлагается исключить положения законодательства, которые рассматривают предприятие как недвижимость.

Такая позиция подкрепляется также тем, что сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как на некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок предприятием и не соответствует потребностям экономического оборота.

Действительно, представить себе бизнес как недвижимое имущество просто невозможно, т.к. такое имущество может служить лишь средством для его ведения. договор предприятие правовой недвижимость

Споры в отсутствие единого взгляда на то, чем же является предприятие, подытожил Г.Ф. Шершеневич: "Идея самостоятельности торгового предприятия успела выразиться в русском законодательстве, и поэтому, если устарелому русскому законодательству не чужда идея самостоятельности торгового предприятия, тем более должна была она выразиться в нашей судебной практике. Переход предприятия из рук в руки, как особой имущественной массы, без приостановки его деятельности, "на ходу" составляет обычное явление. Однако ввиду молчания закона и практика не решается допустить передачу пассива без согласия кредиторов с освобождением прежнего хозяина от ответственности по обязательствам предприятия. Не решается она также оставить из имущества предприятия особую массу для преимущественного удовлетворения его кредиторов".

Под договором купли-продажи предприятия понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам [2, ст.132].

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Актуальность. Тема дипломной работы обусловлена ее значением для экономики любой страны.

Предметом исследования выступает система правовых норм, формирующих и обеспечивающих работу механизма купли-продажи, а также действующее гражданское законодательство о договорах купли-продажи.

Объектом исследования является комплекс общественных отношений, возникающих в сфере правового регулирования купли-продажи предприятия.

Цель работы состоит в исследовании договора купли-продажи предприятия, выявлении и решении наиболее важных проблем теоретического и практического характера, формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.

Исходя из поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

Изучить гражданско-правовую характеристику договора купли-продажи предприятия: рассмотреть понятие договора купли-продажи предприятия; субъекты договора купли-продажи предприятия; предмет и цена договора купли продажи.

Рассмотреть процедуру заключения договора купли-продажи предприятия:форму договора купли-продажи предприятия; процедуру государственной регистрации купли-продажи предприятия; вопрос признания договора купли-продажи предприятия недействительным.

Методологической основой дипломной работы служит теория научного познания. В исследовании применялись общенаучные методы: диалектический, логический, исторический, системно-структурный.

Нормативную базу исследования составляли Гражданский кодекс РК, Законы РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О естественных монополиях и регулируемых рынках», «О антидемпинговых мерах», «О платежах и переводах денег», «О защите прав потребителей», Конвенция ООН «О договорах международной купли-продажи товаров».

Теоретической основой для написания дипломной работы послужили труды казахстанских и российских ученых-юристов как М.К. Сулейменова, Ю.Г. Басина, А.Г. Диденко, А.Т. Джусупова, Г.А. Жайлина, И.У.Жанайдарова, Ж.Х. Косанов, Р.О. Халфина, В.Ф. Яковлев, Л.И. Корнеева, А.Г. Калпина, А.И. Масляева, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого Алексеева Е.Ф., М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, , Е.А.Суханова, О.С.Иоффе, И.Г. Вахнина, Л.П. Дашкова, А.В. Брызгалин, М.М. Рассолов, и других.

Структура работы подчинена целям исследования. Дипломная работа состоит из введения, двух разделов, включающих шесть подразделов, заключения и списка использованных источников.



ГЛАВА 1. ГАРЖДАНСКО - ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

1.1 Понятие договора купли-продажи предприятия

В рамках данного характера раскрываете исторический аспект возникновения данного института, современное понятие и правовую основу (ГК и т.д.)

В России развитие института купли-продажи предприятия началось позже, чем за рубежом. С момента появления данного института до его современного законодательного закрепления прошло несколько периодов развития и становления. Первым периодом развития института купли-продажи предприятия в России считается период до 1905 г. В это время уже существовали предприятия, проводилась их купля-продажа^[31], но на законодательном уровне данный институт не был закреплен.

Второй период (1905-1917 гг.) начался с появления норм, регулировавших договор купли-продажи недвижимости в Гражданском Уложении, и закончился Октябрьской революцией (1905-1917 гг.).

Третьим периодом развития купли-продажи предприятия является период начиная c Октябрьской революции и заканчивая началом НЭПа (1917-1921 гг.).

Четвертый период (1921-1930 гг.) начинается в годы развертывания НЭПа до тотального охвата государственной собственностью всех предприятий страны.

Пятый период (1930-1980 гг.) начинается изъятием предприятий из оборота и заканчивается возрождением купли-продажи предприятия.

Шестой период (1980 -- начало 90-х гг.) -- развитие института купли-продажи предприятия, переход на рыночные отношения.

Седьмой период (начало 90-х гг. по настоящее время) -- становление института купли-продажи предприятий.

Купля-продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике России, но на законодательном уровне данный институт закреплен не был. Этот период можно назвать первым в истории развития и становления купли-продажи предприятия.

Второй период начинается с первого нормативного акта, посвященного договору купли-продажи, регулировавшему исключительные отношения, связанные с продажей недвижимого имущества, -- Гражданского Уложения 1905 г., которое включало главу, состоявшую из пяти статей^[32].

В этот период купля-продажа недвижимого имущества, в том числе предприятий, была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства. Весьма часто купля-продажа являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате покупной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех подобных случаях проект акта передачи имущества недостаточно отражал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в предварительной сделке продажи недвижимости, т. е. в договоре запродажи^[33].

В этот период существенными условиями договора запродажи недвижимого имущества считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязывались продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора. Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, предъявлявшихся к форме договора, определению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключался договор запродажи. Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме. Однако это не означало, что любой договор купли-продажи мог быть заключен в простой письменной форме, без нотариального удостоверения^[34].

Таким образом, все перечисленные выше существенные условия стали основой для составления договора купли-продажи не только данного периода, но и для договора купли-продажи недвижимости, предприятия и в настоящее время.

В отличие от ныне действующего Гражданского кодекса РФ (далее -- ГК РФ), проект Гражданского Уложения не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи^[35].

С юридической точки зрения элементы предприятия в дореволюционной России разделялись на имеющие материальный и нематериальный характер. Соотношение этих элементов в зависимости от отрасли торговли могло быть различно. Но на первое место должны были быть поставлены нематериальные блага, которыми, по утверждению А.И. Каминки, и определяется природа торгового предприятия. Нематериальные элементы торгового предприятия -- фирма, вывеска, фабричные марки, клиенты предприятия. Среди материальных благ выделяется обзаведение -- внешние вспомогательные средства, служащие для ведения торгового дела, и сосредоточение торговой деятельности в определенном месте. Местонахождение предприятия может отличаться от местожительства предпринимателя, а если у предпринимателя предприятий несколько, то каждое из них будет иметь обособленное обзаведение^[36].

Российское право не имело в данный период развития института купли-продажи предприятий каких-либо аналогов современного понятия предприятия -- объекта. Ему не было известно понятие имущественного комплекса. Из-за непродолжительного в отечественной истории периода развития капиталистических отношений понятие предприятия в рассматриваемом смысле появилось незадолго до октября 1917 г. Отечественные юристы того времени в значительной степени опирались на труды западных цивилистов. Разработанные и принятые в этот период законы не успели пройти апробацию практикой^[37].

Третий период развития института купли-продажи предприятия начинается с Октябрьской революции и заканчивается появлением НЭПа, т. е. длится по 1921 г. Согласно первым декретам Советской власти предприятия национализировались как объекты права. Национализация сузила частный оборот, следствием ее было запрещение гражданско-правовых сделок с национализированным имуществом. С распространением принципа государственной монополии проводились мероприятия, подготавливавшие переход от частной торговли к системе социалистического учета различных предметов и их распределения. Частная торговая деятельность подвергалась ряду правовых ограничений. Так, постановлением Народного Комиссариата торговли и промышленности «О правовых ограничениях, устанавливаемых для торговых и торгово-промышленных предприятий», без особого разрешения запрещались следующие действия:

1) продажа и покупка, сдача в аренду либо в залог, переход, передача и переуступка полностью или частично торговых и торгово-промышленных предприятий;

2) образование и открытие новых предприятий;

3) преобразование;

4) всякие изменения состава членов товарищества и пайщиков^[38].

В данный период национализировались предприятия, имеющие особое значение, а также предприятия, владельцы которых эмигрировали или саботировали решения властей. От крупных предприятий перешли к национализации средней промышленности и далее объявили национализированными все частные предприятия с числом рабочих более пяти человек.

После национализации большая (основная) часть предприятий перешли в государственную собственность и не могли находиться в гражданском обороте как имущественные комплексы^[39].

Таким образом, купля-продажа предприятий была приостановлена, а законодательство данного института не получило никакого развития.

В четвертом периоде становления института купли-продажи предприятия -- начиная с 1921 и до 1930 гг. -- договоры купли-продажи предприятий были распространенным явлением имущественного оборота^[40]. Вначале в законодательстве данного периода отдельно регулировалось правовое положение предприятий разных отраслей экономики. Так, в 20-е гг. XX в. были изданы: Положение о промышленных трестах^[41] (трест был наиболее типичным видом предприятия), Положение о строительных трестах^[42], Положение о торгах (торговых трестах)^[43].

Однако эти нормативные акты регулировали лишь статус предприятий, их структуру, права, ответственность, как особый объект сделок предприятие не выделялось.

Под влиянием экономического развития договор купли-продажи предприятий, однако без единого определения предприятия как особого объекта сделок, был включен в Гражданский кодекс РСФСР 1922 г.^[44]

В пятый период становления института купли-продажи предприятия (1930 -- 1980 гг.) произошла глобальная переоценка значимости оборота предприятий, связанная с тотальным охватом государственной собственностью всех объектов промышленной сферы, и необходимость в правовом регулировании данного института отпала^[45].

Здания, сооружения, земля принадлежали государству, подзаконными актами регулировался специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по воле министерств, с сохранением на них права государственной собственности. Государственные предприятия были изъяты из оборота, лишены свойств товара не только по формальным признакам, но и по существу. Случаи передачи предприятий между кооперативными организациями за плату на основании гражданско-правовых договоров были столь редкими и сопровождались, как правило, такими жесткими административными ограничениями, связанными с вовлеченностью этих организаций в систему социалистического производства, что говорить о свободном обороте предприятий не представлялось возможным. Частные лица в любом случае не могли быть собственниками предприятий^[46].

Как собственник основной массы имущества, государство было не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами. Это привело к тому, что в имущественном обороте появились юридические лица -- «предприятия» и «учреждения», наделенные государством имуществом на основе ограниченного вещного права^[47].

Преобразования экономической и политической системы в России, происходившие с 1980 г. по начало 90-х г., повлекли за собой коренные изменения отношений в области между властью и обществом. Развитие экономики, совершенствование ее правового регулирования привело к значительным изменениям в имущественных отношениях. Не стали исключением и отношения, связанные с институтом купли-продажи предприятий.

С появлением в обществе перестроечных тенденций и процессов возникла потребность в преодолении «синдрома ничейности» собственности, в обеспечении хозяйственной самостоятельности и повышении ответственности работников, трудовых коллективов, налаживании прямой связи заработка людей с конечным результатом их работы. Достижение этих целей ставилось в прямую зависимость от разгосударствления предприятий, передачи их в руки различных хозяйствующих субъектов, повышения эффективности их работы^[48]. Таким образом, начался процесс вовлечения в гражданский оборот объектов, которые длительное время были из него изъяты. К числу таких объектов относится предприятие.

Для законодательства начала 90-х гг. XX в. был характерен не только единый подход к предприятиям всех отраслей экономики, но и единое понимание предприятия как хозяйствующего субъекта и субъекта права. В седьмом периоде становления института купли-продажи предприятий (с начала 90-х по настоящее время) такое понимание предприятия было закреплено в нормативных актах. Например, в п. 1 ст. 4 Закона РСФСР от 25 декабря 1990 г. № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности» содержалось следующее определение предприятия: «…предприятием является самостоятельный хозяйствующий субъект, созданный в порядке, установленном настоящим Законом, для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли»^[49].

Таким образом, указанный Закон выполнил свою поистине историческую миссию, внеся изменения в жестко зарегулированную советскую доктрину и практику правоприменения, создав почву для последующих преобразований^[50].

Развитие Российской Федерации в период перехода к рынку привело к включению в экономический оборот таких объектов гражданских правоотношений, существование которых было невозможно в условиях советского государства. Конституция России провозгласила право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, предопределила паритет всех форм собственности, включая частную и государственную. Эти концептуальные положения Конституции нашли отражение в гражданском законодательстве, закрепляющем широчайший спектр возможностей включения в экономический оборот целого круга объектов, среди которых особое место занимает предприятие как имущественный комплекс^[51].

Следующим этапом законодательного регулирования вопроса, касающегося института купли-продажи предприятий, стало принятие в 1994 г. первой части Гражданского кодекса, которым был отменен основополагающий нормативный акт, определявший правовое положение предприятий, -- Закон от 25 декабря 1990 г. № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности» (кроме ст. 34 и 35, регулирующих порядок государственной регистрации предприятий)^[52]. В Гражданский кодекс были включены некоторые положения, относящиеся к определению понятия предприятия.

На современном этапе сделки с предприятиями как имущественными комплексами в России получают все большее распространение, что, впрочем, вполне предсказуемо в связи с намечающейся тенденцией к стабилизации рыночной экономики. Необходимо, однако, отметить, что интеграция имущественных комплексов предприятий в экономический оборот прошла трудный путь, преодолевая, прежде всего, психологический барьер, сформировавшийся в годы преобладания государственной собственности на средства производства. Помимо трудностей в освоении нового, проявлялась и боязнь дестабилизирующего, деструктивного воздействия разгосударствления предприятий и сделок с имущественными комплексами. Характерный пример -- ожесточенные споры по поводу принятия Закона РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации»^[53], в результате которых принят противоречивый по содержанию и нежизнеспособный акт^[54].

С учетом исторического опыта становления и развития купли-продажи предприятия сформулируем следующие выводы:

1. Развитие института купли-продажи предприятия в России началось позднее, чем в Европе, по причине задержки в развитии промышленности. При этом на протяжении всей истории политическая и экономическая ситуация в России влияла на развитие и становление института купли-продажи предприятия.

2. С учетом вовлечения предприятия в гражданский оборот можно выделить следующие периоды:

1) появление предпосылок необходимости регулировать отношения, связанные с куплей-продажей недвижимости, в том числе предприятий (до 1905 г.);

2) появление норм о купле-продаже предприятия (1905-1917 гг.);

3) приостановление купли-продажи предприятий (1917-1921 гг.);

4) развертывание НЭПа, развитие законодательства о купле-продаже предприятия (1921-1930 гг.).

5) изъятие предприятий из оборота и приостановление развития исследуемого института (1930-1980 гг.);

6) развитие института купли-продажи предприятия, переход к рыночным отношениям (1980 -- начало 90-х гг.);

7) становление института купли-продажи предприятия (начало 90-х гг. -- настоящее время).

4. Первый период характеризуется вовлечением в гражданский оборот предприятий, становящихся объектом купли-продажи и других сделок. В то же время недостатком этого периода было отсутствие законодательного урегулирования отношений по купле-продаже предприятий, столь необходимого для оптимизации данного процесса.

5. Второй период развития института купли-продажи предприятий связан с появлением первого нормативного акта -- Гражданского Уложения, регулировавшего куплю-продажу недвижимости. Однако этого акта было недостаточно, так как отсутствие на законодательном уровне закрепления понятия предприятия как имущественного комплекса и объекта прав отрицательно сказалось на самой процедуре купли-продажи предприятия.

6. Непродолжительный период капиталистических отношений и национализация всех предприятий государством, имевшая место в третьем периоде, не давали развиваться институту купли-продажи предприятий, поэтому данный период не принес никаких положительных сдвигов в развитии законодательства рассматриваемого института.

7. Достижением четвертого периода стало закрепление на законодательном уровне договора купли-продажи предприятия, но в то же время законодательство регулировало статус предприятий, их структуру, права, ответственность, но как особый объект сделок предприятие не выделялось, иными словами, институт купли-продажи предприятий требовал доработки. Новшеством данного периода было и появление нового вида предприятий -- наделенных государственным имуществом на ограниченном вещном праве. При купле-продаже такого предприятия необходимым условием было наличие согласия собственника.

8. Пятый период знаменовался отсутствием какого-либо развития института купли-продажи предприятия. Данный институт в этот период законодательно не определялся.

9. Постепенное вовлечение предприятия в гражданский оборот в шестом периоде можно обозначить как положительное явление, но надо отметить, что все еще отсутствовало правовое регулирование начавшихся процессов по купле-продаже предприятий, что не давало развиваться данному институту.

10. В современном периоде развития купли-продажи предприятия достоинством стало закрепление на законодательном уровне, в Гражданском кодексе России, понятия «предприятие» как имущественного комплекса, т. е. как объекта прав. Однако имеется и недостаток данного периода: неурегулированным остался вопрос о двойственности природы данного института, что привело к его неоднозначной трактовке в нормативным актах.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет договор продажи предприятия как разновидность договора купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст.559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Сторонами договора выступают продавец и покупатель. В качестве продавца выступают собственник недвижимости или любой субъект права, а в качестве покупателя - любое физическое или юридическое лицо, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Договор купли-продажи является консенсуальным,поскольку он считается заключенным с того момента, когда между сторонами было достигнутосоглашение по всем существенным условиям договора,которые должны быть непосредственно установлены ими, либо когда была произведена государственная регистрация такого соглашения (договор продажи предприятия) [8, с.7].

Договор купли-продажи возмездный договор. Передач товара требует передачи взамен его покупной цены. Причем покупная цена не является в ряде случае экономическим эквивалентом товара, условия на этот счет состоят в том, чтобы в договоре не проявлялись черты кабальной сделки, а также не нарушались императивные нормы о ценообразовании.

Учет его возмездного характера должен находится в основе защиты прав недееспособных и несовершеннолетних лиц, а также ограждения имущественной сферы государства о разнообразных финансовых махинаций. При совершении договоров купли-продажи не исключается и некоторое отступление от правила возмездности. По своей юридической природе такая ситуация может быть условной сделкой, например, фирма предоставляет крупную скидку при наступлении определенного случая, совершении, скажем, тысячной по счету покупки.

Субъективные права и обязанности сторон, которые направлены встречно, позволяют характеризовать договор купли-продажи как взаимный договор. Речь идет о тех правах и обязанностях, которые отражают существо этого договора. Вспомогательный объем прав и обязанностей может быть и отступлением от взаимности.

Как отмечалось и ранее, купля-продажа обусловливает смену собственника имущества (иного правообладателя).

Указанный признак, а также особое содержание этого договора позволяет сделать вывод, что данный договор полностью независим от договоров имущественного найма (аренды), подряда, дарения и других [9, с.6].

Нормы, регламентирующие порядок заключения и исполнения договора продажи предприятия, выделены в гл.30 ГК РФ в отдельный параграф наряду с общими положениями о купле-продаже, розничной купле-продаже, поставке, поставке для государственных нужд, энергоснабжении, контрактации и продаже недвижимости.

Можно согласиться с мнением В.В. Витрянского, считающего, что договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи, а отсылка к нормам, регулирующим договор купли-продажи недвижимости, никак не может служить основанием для вывода о том, что договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости.

Аргументируя данную точку зрения, В.В. Витрянский говорит о том, что "квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате.

Представляется, что высказанная уважаемым автором позиция может быть принята только частично.

Действительно, предприятие как объект договора продажи предприятия является недвижимостью особого рода. Однако действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя и действия покупателя по оплате и принятию предприятия в принципе ничем не отличаются от аналогичных действий покупателя и продавца объектов недвижимости. Составление и подписание передаточного акта, подтверждающего факт исполнения продавцом обязанности по договору купли-продажи, являются обязательным элементом отношений сторон по договору купли-продажи недвижимости (ст.556 ГК).

Особенности договора продажи предприятия, позволяющие выделить его в договор купли-продажи отдельного вида, заключаются:

1) в особенностях правового регулирования преддоговорных отношений сторон и порядка заключения договора (обязательное проведение инвентаризации, аудиторской оценки и составление бухгалтерского баланса, государственная регистрация договора купли-продажи предприятия);

2) в особенностях правового регулирования отношений сторон, возникающих после исполнения основных обязанностей сторон по договору (специальный порядок предъявления требований по качеству предприятия, расторжения и признания недействительным договора купли-продажи предприятия).

Вышеуказанные особенности отсутствуют в договоре купли-продажи недвижимости, так как они обусловлены спецификой предприятия как объекта договора продажи предприятия.

При определении предмета договора продажи предприятия необходимо подробнее рассмотреть вопрос о том, какие именно имущественные комплексы могут отчуждаться по договору продажи предприятия.

В соответствии со ст.132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Говоря о характеристиках предприятия как особого объекта прав, О.М. Козырь отмечает, что предприятие признано недвижимостью условно, что проявляется в том, что по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых к недвижимости не относятся. Предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является .

Дополняя характеристики предприятия, указанные О.М. Козырь, можно также отметить такую особенность предприятия, как отсутствие его в качестве определенного объекта гражданских прав в какой-либо иной момент, кроме момента продажи предприятия (или совершения иной сделки). Очевидно, что все элементы, входящие в состав конкретного предприятия, в совокупности характеризуют предприятие как объект гражданских прав только в момент заключения соответствующего договора. Сразу же после заключения договора купли-продажи в составе предприятия будут происходить изменения (погашаться и возникать долги и права требования, использоваться сырье, реализовываться продукция и т.д.), в результате которых невозможно говорить о тождестве продаваемого предприятия и того предприятия, которое будет существовать уже через месяц после заключения договора купли-продажи.

Статья 132 ГК РФ говорит о предприятии как об имущественном комплексе, что отнюдь не означает тождественность данных понятий. В ст.340 ГК РФ говорится об ипотеке предприятия и иного имущественного комплекса, в ст.1013 ГК РФ сказано, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы.

С.А. Степанов, подчеркивающий невозможность отождествления предприятия в том виде, в котором его определение содержится в ст.132 ГК РФ, и имущественного комплекса, считает, что действующее законодательство "распространяет на имущественный комплекс режим недвижимости (ст.132 ГК РФ)" и тем самым упускает возможность создания иной юридической конструкции имущественного комплекса, в которой имущественный комплекс недвижимостью не является.

Традиционно продажа предприятия рассматривается учеными как продажа бизнеса, которая предполагает передачу покупателю в совокупности материальных объектов (недвижимых и движимых вещей) и нематериальных объектов (исключительных прав, прав требования и долгов).

Вместе с тем, очевидно, что в современном хозяйственном обороте бизнес, то есть организованное предпринимательское дело, может не иметь в своей основе не только недвижимости, но и вообще материального элемента.

Нередки ситуации, когда предприниматель арендует у государства на длительный срок земельный участок со зданиями, осуществляет их капитальный ремонт, закупает оборудование и на этой материальной основе начинает выпуск продукции под собственным коммерческим обозначением и собственными товарными знаками. Таким образом, организованный бизнес вполне может считаться имущественным комплексом, но не предприятием, так как ст.132 ГК РФ исходит из того, что "основным предпринимательским звеном" любого предприятия является недвижимость, в силу чего все предприятие в целом как объект права рассматривается как недвижимость. При отсутствии в составе предприятия недвижимости, принадлежащей владельцу бизнеса на праве собственности, будут отсутствовать основания регистрировать право собственности на предприятие, равно как и договор купли-продажи предприятия, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, предметом договора купли-продажи предприятия являются сложные объекты - имущественные комплексы, которые имеют в своем составе недвижимость. Иные имущественные комплексы не отвечают признакам предприятия и, соответственно, не могут отчуждаться по договору купли-продажи предприятия.

Распространение ст.132 ГК РФ и, соответственно, всех иных норм ГК РФ, посвященных обороту предприятий, только на те имущественные комплексы, в составе которых имеется недвижимость, вовсе не препятствует нормальному хозяйственному обороту. Предприятие как имущественный комплекс, как недвижимость особого рода продается в основном только в ходе приватизации государственного имущества. Для передачи частного бизнеса основной формой договора стал договор купли-продажи акций (долей) хозяйственного общества, владеющего соответствующим бизнесом (предприятием). Это объясняется не только простотой заключения и исполнения договора купли-продажи акций (долей) по сравнению с договором купли-продажи предприятия, но и отсутствием дополнительной налоговой нагрузки, которая существенна при продаже предприятия.

Говоря о предмете договора продажи предприятия, нельзя оставить без внимания вопрос о том, может ли быть продана часть предприятия. С одной стороны, в ст.132 ГК РФ указано, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. С другой стороны, в ст.559 ГК РФ говорится, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

Ученые в вопросе о возможности продажи части предприятия заняли неоднозначную позицию. В частности, В.С. Ем говорит о том, что предприятие - юридически неделимая совокупность имущества, при продаже имущества предприятия по частям невозможно частично передать большинство нематериальных активов . С.А. Степанов признает возможность продажи части предприятия, если при этом соблюдаются следующие условия:

1) часть имущественного комплекса должна быть обособлена от иного имущества без потерь свойства всего предприятия;

2) часть имущественного комплекса в качестве элементов должна включать свойственные только ей права и обязанности;

3) часть предприятия должна иметь собственное счетоводство, учет;

4) часть предприятия сама по себе, а не в дополнение к основному производству должна представлять предпринимательский интерес;

5) часть предприятия заряжена на самовоспроизводство, на борьбу за место на рынке, обеспечена людским субстратом.

Нетрудно заметить, что в том случае, если часть предприятия будет отвечать всем условиям, перечисленным С.А. Степановым, то это будет самостоятельное предприятие, которое принадлежит собственнику наряду с другим предприятием. Так как предприятие является объектом права, то вполне возможно, что один субъект имеет в собственности несколько предприятий и продажа одного из них будет являться продажей предприятия, а не части предприятия.

Таким образом, продажа части предприятия будет являться либо продажей самостоятельного предприятия, либо продажей отдельных видов имущества по общим правилам, предусмотренным для отчуждения соответствующих вещей или имущественных прав.

(Отличия)Договор купли-продажи имеет определенные отличия от других гражданско-правовых договоров. Например:

- от договора дарения он отличается тем, что порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену виде определенной денежной суммы. А договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества;

- отличие от договора мены заключается в том, что в договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары (вещи);

- при договоре аренды имущество передается арендатору не в собственность, а во временное владение и (или) пользование;

- от договора подряда отличается тем, что предметом договора подряда являются не вещь как таковая, а овеществленный результат определенной деятельности (выполнения работ) и передача этого овеществленного результата подрядчиком заказу.

Отличие от договора ренты заключается в следующем. Основным содержанием рентного договора является обязанность должника осуществлять периодические выплаты получателю ренты, передавшему должнику в собственность определенное имущество. Общий размер этих выплат, в отличие от цены в договоре купли-продажи, обычно не поддается определению и не зависит от стоимости переданного имущества, а выплаты могут производиться как в денежной, так и в натуральной форме [10, с. 15].

Таким образом, договор купли-продажи - это договор, по которому продавец обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне - покупателю, а покупатель обязуется принять это (имущество) товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основными отличительными признаками обязательства, возникшего из договора купли-продажи, являются:

- стороны договора - продавец и покупатель (физические и юридические лица);

- смены собственника имущества (товара, денежных средств), т.е. продавец обязан передать покупателю товар (вещь), а покупатель принять его и оплатить;

- обязанностям сторон по договору соответствуют принадлежащие им права. Покупатель вправе требовать передачи товара, а продавец - его принятия и оплаты;

- предметом договора являются действия сторон по возмездной передаче права собственности на товар.

1.2 Субъекты договора купли-продажи предприятия

Выделяете субъектов. Характеризуете их ключевые признаки применительно к договору-купли продажи предприятия. Рассматриваете государственные органы и органы местного самоуправления как отдельный субъект. Говорите про представительство.

Элементами договора купли-продажи, как и в других договорных правоотношений, по мнению А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, являются: субъект, объект и содержание. Авторы данной теории не соглашаются с мнением И.В. Елисеевой и другими авторами, согласно которые к элементам договора относят его стороны, предмет, цену ( возмездных договорах), срок, форму и содержание, т.е., права и обязанности сторон.

Такой подход оказывает отрицательное воздействие на наиболее устоявшиеся теоретические положения гражданского права и, наконец, затушевывает истинное значение того или иного понятия. Отношения купли-продажи можно обозначить в трех смысловых значениях.

Во-первых, это экономическое отношение купли-продажи. Во-вторых, это субъективное идеологическое отношение, проходящее через сознание людей и закрепленное нормами права. Наконец, договор купли-продажи, это совокупность норм гражданского права. Обмен, как материальное отношение, существую независимо от правового регулирования, благодаря ему приобретает правовую форму - форму правового отношения [11, с.99].

Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель. По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).

В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (п. 5 ст. 448 ГК); при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК); в таком же порядке заключает договор купли-продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК).

В качестве продавца могут выступать публично-правовые образования при продаже государственного или муниципального имущества, не закрепленного за образованными ими юридическими лицами. Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.

Исключения составляют, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). В качестве покупателей они приобретают на имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за этими юридическими лицами. Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договоров комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Среди договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности. К правоотношениям, вытекающим из таких договоров, применяются некоторые специальные правила, относящиеся к обязательствам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности.

Вместе с тем данное обстоятельство не дает оснований для выделения в качестве самостоятельного вида договора купли-продажи так называемого предпринимательского договора купли-продажи *(208). Особенности правового регулирования обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в равной степени относятся ко всякому обязательству, вытекающему из любого гражданско-правового договора, и не могут служить критерием для выделения особого "предпринимательского" договора купли-продажи. Напротив, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) распространяются на все договоры купли-продажи независимо от того, осуществляется ли их сторонами предпринимательская деятельность.

Сторонами договора купли-продажи могут выступать любые правоспособные субъекты гражданского права: физические лица, юридические лица, административно-территориальные единицы, государство. В зависимости от того, какие договора купли-продажи заключаются, предпринимательский или непредпринимательский, договор розничной купли-продажи, либо приватизация имущества государственных предприятий, меняется и состав их участников. Особенности состава участников в том или ином случае будут рассмотрены нами ниже по отдельным разновидностям договора купли-продажи.

Здесь отметим лишь наиболее принципиальные положения. Юридические лица, обладающие специальной (уставной) правоспособности, т.е., речь идет не о каких-то ее общих рамках, объем правоспособности должен конкретизироваться отдельно по каждому правоотношению.

1.3 Предмет и цена договора купли продажи

Характеризуете предприятие как имущественный комплекс. Описываете варианты определения цены.

Договор продажи недвижимости также является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

Можно согласиться с мнением В.В. Витрянского, считающего, что договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи, а отсылка к нормам, регулирующим договор купли-продажи недвижимости, никак не может служить основанием для вывода о том, что договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Аргументируя данную точку зрения, В.В. Витрянский говорит о том, что "квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате [35, с.134]

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Сторонами договора купли - продажи предприятия, продавцом и покупателем могут являться любые субъекты гражданско-правовых отношений - физическое и юридическое лицо. То, что предприятие имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей, должно оказывать определенное влияние и на состав участников этого правоотношения. К примеру, покупателем предприятия по общему правилу не должно являться некоммерческое юридическое лицо. Однако в законодательстве нет прямого запрета (на нецелевое использование предприятия). Такого рода запрет может содержаться в условиях тендера по приватизации объектов государственной собственности(п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Государство может выступить в роли покупателя предприятия, в тех случаях, когда производится национализация предприятия. Гражданские права и обязанности в таком случае будет возникать из сложного юридического состава. Теоретически не исключено, что государственное предприятие может выкупить интересующие его производственные мощности у частного предпринимателя. Точно также уполномоченный орган - представитель государства может вступить в равноправные, эквивалентные отношения такого рода в целях организации государственного предпринимательства в определенной сфере.

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, которые предназначены для его деятельности, к такому имуществу относятся здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права на земельные участки, все перечисленное составляет материальные активы предприятия. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещей может быть отнесено и иное имущество ( ст. 130 ГК).