Договор купли-продажи предприятия

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки не все объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

Для договора купли-продажи недвижимости предусмотрено обязательное заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование к форме договора является обязательным. Несоблюдение установленной законом формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости.

Для договоров купли-продажи недвижимости необязательно нотариальное удостоверение, однако сохраняется обязательное нотариальное удостоверение. Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, но это не означает. Что и сам договор подлежит такой регистрации. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами, а вот право собственности переходит к покупателю только после регистрации такого договора.

При заключении договора продажи недвижимости дополнительными существенными условиями являются:

1. Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору:

a. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;

b. данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества

2. Цена продаваемого имущества

При отсутствии в договоре этих данных, определяющих предмет договора, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В отличие от общих условий договора купли-продажи при продаже недвижимости правила определения цены, предусмотренные в п.3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Договор продажи предприятия - это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Состав предприятия как имущественного комплекса определен в ст. 132 ГК РФ (недвижимые и движимые вещи, права требования, долги, права на средства индивидуализации, иные исключительные права). Предприятие в целом рассматривается как недвижимость, поэтому по вопросам, не урегулированным §7 гл. 30 ГК РФ, применяются правила §6, а затем общие положения о купле-продаже.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К нему должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Кроме того, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Регистрация сделок с предприятием как имущественным комплексом проводится Федеральной регистрационной службой.

Продажа предприятия означает продажу имущественного комплекса, элементный состав которого подвержен динамическим изменениям в результате его использования в предпринимательских целях. Это использование связано со множеством проблем, поэтому правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок, правила об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК РФ).

Основные негативные последствия для продавца связаны с передачей предприятия с недостатками и предусмотрены ст. 565 ГК РФ.

Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных ст. 460 - 462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом (п. 1 ст. 565 ГК РФ). Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия (п. 3 ст. 565 ГК РФ).

Продавец, в случае получения от покупателя уведомления о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или передать покупателю недостающее имущество (п. 4 ст. 565 ГК РФ).

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК РФ).

Возникает вопрос о понятии надлежащего качества предприятия. Качество предприятия теоретически определяется двумя критериями: надлежащим качеством имущества, составляющего в комплексе предприятие; пребыванием самого комплекса в состоянии, пригодном для целей использования, а именно для производства товаров или оказания услуг.

Надлежащее качество имущества (первый критерий), являющегося элементом состава предприятия, если в отношении него нет никаких особенных требований, оговоренных продавцом и покупателем, должно означать пригодность данного имущества для использования по своему назначению (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Второй критерий применим к предприятию в целом, т.е. касается всех вместе взятых материальных и нематериальных элементов предприятия. По мнению В.С. Ема, одним из сложнейших является вопрос о том, служат ли доходность (прибыльность) и объем товарооборота показателями качества предприятия. Теоретически могут считаться они таковыми только в случаях, когда соответствующие условия сформулированы сторонами в договоре продажи предприятия в форме специальной гарантии продавца Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. №6. С. 16. «Поскольку продажа предприятия сопровождается переводом на покупателя долгов, а такой перевод требует, по общему правилу (ст. 391 ГК), согласия кредиторов, что трудноосуществимо при наличии значительного числа обязательств, законодатель урегулировал эту проблему в специальных нормах ГК РФ, предполагающих возможность перевода включенных в состав предприятия долгов без согласия кредитора, если последний не заявит в течение установленных сроков какого-либо из перечисленных в статье требований» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев и др.; под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. - с.798.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовыеакты

1. ГражданскийкодексРоссийскойФедерации(частьпервая)от30.11.1994 №51-ФЗ(принятГДФСРФ21.10.1994)(ред.от06.12.2011)//СобраниезаконодательстваРФ,05.12.1994, №32, ст. 3301.

2. ГражданскийкодексРоссийскойФедерации(частьвторая)от26.01.1996 №14-ФЗ(принятГДФСРФ22.12.1995)(ред.от30.11.2011)//СобраниезаконодательстваРФ,29.01.1996, №5, ст. 410.

3. ГражданскийкодексРоссийскойФедерации(частьтретья)от26.11.2001 №146-ФЗ(принятГДФСРФ01.11.2001)(ред.от30.06.2008)//Парламентскаягазета, №224,28.11.2001.

4. Федеральныйзаконот21.07.1997 №122-ФЗ(ред.от20.03.2011)«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»(принятГДФСРФ17.06.1997)//СобраниезаконодательстваРФ»,28.07.1997, №30, ст. 3594.

5. Федеральныйзаконот16.07.1998 №102-ФЗ(ред.от06.12.2011)«Обипотеке(залогенедвижимости)»(принятГДФСРФ24.06.1997)//Российскаягазета, №137,22.07.1998.

6. ЖилищныйкодексРоссийскойФедерацииот29.12.2004 №188-ФЗ(принятГДФСРФ22.12.2004)(ред.от06.12.2011)//СобраниезаконодательстваРФ,03.01.2005, №1(часть1), ст. 14.

7. НалоговыйкодексРоссийскойФедерации(частьпервая)от31.07.1998 №146-ФЗ(принятГДФСРФ16.07.1998)(ред.от03.12.2011)//Российскаягазета, №148-149,06.08.1998.

8. НалоговыйкодексРоссийскойФедерации(частьвторая)от05.08.2000 №117-ФЗ(принятГДФСРФ19.07.2000)(ред.от28.11.2011)//СобраниезаконодательстваРФ,07.08.2000, №32, ст. 3340.

9. АлексеевВ.А.Недвижимоеимущество:государственнаярегистрацияипроблемыправовогорегулирования.-М.:ВолтерсКлувер,2007.

10. АлексеевС.С.КомментарийГражданскогокодексаРФ.Ч.2.М.:Изд-во«Российскаягазета»,1996.

11. АппакТ.Д.Правовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним:Напримередоговороварендынежилыхпомещенийвг.Москве:Автореф.дис....канд.юрид.наук.М.,2004.

12. АрабидзеД.Г.Анализпроблемиперспективгосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью.-М.:Олма-пресс.

13. БеловВ.А.Предисловие//БабкинС.А.Основныеначалаорганизацииоборотанедвижимости.-М.,2001.

14. БрагинскийМ.И.ВитрянскийВ.В.Договоры:общиеположения.Книга1.М.:Статут,2001.

15. БрагинскийМ.И.Договорноеправо.Договорыопередачеимущества.Книга2.-М.,2011.

16. БрагинскийМ.И.,ВитрянскийВ.В.,ЗвековВ.П.идр.КомментарийчастипервойГражданскогокодексаРоссийскойФедерациидляпредпринимателей.М.,1996.

17. ВитрянскийВ.В.Договоркупли-продажииегоотдельныевиды.М.:Статут,1999.

18. ГражданскоеправоРоссии.Курслекций/Подред.О.Н.Садикова.М.,1996.

19. ГруздевВ.В.Возникновениедоговорногообязательствапороссийскомугражданскомуправу:монография.М.:ВолтерсКлувер,2010.

20. ДиаковскаяН.В.Правовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним:Автореф.дис....канд.юрид.наук.М.,2001.

21. ЕмВ.С.Договорпродажипредприятия(научно-практическийкомментарийдействующегозаконодательства)//Законодательство.2005. №6.

22. ЗавидовБ.Д.,ГусевО.Б.Гражданско-правоваяответственность.М.:Изд.«Р-центр»,2000.

23. ИвановА.А.ВопросынедвижимостивновомЖилищномкодексеРФ//Хозяйствоиправо,2005, №3.

24. КамелинаВ.В.Договорноеправо,М.,2009.

25. КарцеваН.С.Договорарендынедвижимостивсовременномроссийскомгражданскомправе:Автореф.дис....канд.юрид.наук.М.,2004.

26. КирсановА.И.НоваясистемагосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимвРоссийскойФедерации.-М.,2005.

27. КозырьО.М.НедвижимостьвновомГражданскомкодексеРоссии.М.,1998.

28. МейерД.И.Русскоегражданскоеправов2ч.Классикароссийскойцивилистики.Воспроизведениеиздания1902г.Т.2.М.:Статут,1997.

29. ОпаринаМ.В.СовременнаясистемагосударственнойрегистрациивРоссии.-М.:ПРИОР,2009.

30. РоговаЕ.С.Гражданско-правовыепроблемывторичногорынкаипотечногокредитования:Автореф.дис....канд.юрид.наук.М.,2002.

31. СкворцовО.Ю.Сделкиснедвижимостьювкоммерческомобороте.М.,2006.

32. СтепановС.А.Недвижимоеимуществовгражданскомправе.М.,2004.

33. СтепановС.А.Системаобъектовнедвижимогоимуществавгражданскомправе:теоретическиепроблемы:Автореф.дис....д-раюрид.наук.-Екатеринбург,2004.

34. СухановЕ.А.Российскоегражданскоеправо.Учебниквдвухтомах:2томОбязательственноеправо.ГрифУМОМОРФ.-М.,2011.

35. ХохловС.А.КонцептуальнаяосновачастивторойГражданскогокодексаРФ(текст-комментарий).М.:МЦФЭР,1996.

36. ХохловС.А.НовоедоговорноеправоРоссии//Экономикаижизнь.1996. №8.

37. ЧубаровВ.В.Проблемыправовогорегулированиянедвижимости.М.,2006.

38. ШейнинЛ.Б.Недвижимости:пробелыинесоответствиявправовомрегулировании.М.,2011. Размещено на Allbest.ru