Оценка стоимости недвижимости торгового дома "Меркурий" методом капитализации доходов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Место и роль оценки стоимости недвижимости в экономике предприятия

1.1 Теоретические аспекты понятия недвижимости и её оценки

1.2. Анализ основных методов оценки стоимости недвижимости в имущественном комплексе предприятия

Глава 2. Оценка стоимости недвижимости торгового дома «Меркурий» методом капитализации доходов

2.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании

2.2 Анализ конкурентных преимуществ компании

2.3 Роль недвижимости в общей доли бизнеса компании

2.4 Оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Актуальность данной курсовой работы заключается в том, что в современной российской экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса и точной оценке реализуемой коммерческой недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли от деятельности предприятия.

В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный.

Объект исследования - оценка стоимости недвижимости магазина «Бардак» в составе имущественного комплекса торгового дома «Меркурий».

Предмет исследования - методы оценки стоимости недвижимости в составе имущественного комплекса.

Цель работы - изучение основных применяемых на практике методах оценки стоимости недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия и определение стоимости недвижимости одним из методов оценки стоимости недвижимости.

Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи:

1) рассмотреть место и роль оценки стоимости недвижимости в экономике предприятия;

2) проанализировать основные методы оценки стоимости недвижимости в имущественном комплексе предприятия;

3) оценить стоимость недвижимости торгового центра одним из методов.

Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость различных авторов А.Н. Асаул, А.Б. Крутик, И.Т. Балабанов и др., а также имеющиеся данные на различных Интернет ресурсах.

Практическая значимость работы состоит в том, что в работе подробно рассмотрены основные аспекты осуществления сделок купли-продажи коммерческой недвижимости; проведен анализ наиболее оптимального метода оценки недвижимости, используемого при оценке доходности коммерческой недвижимости; на конкретном примере произведена оценка действующего торгового центра, основной деятельностью владельца которого является сдача торговых площадей в аренду и как следствие - получение определенной нормы доходности

Глава 1. Место и роль оценки стоимости недвижимости в экономике предприятия

1.1. Теоретические аспекты понятия недвижимости и её оценки

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г., указом от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В. Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - С.46..

Деление имущества на движимое и недвижимое связано с правом частной собственности на природные объекты, а также с введением этих объектов в гражданский оборот (Приложение 1) Крутик А.Б., Горенбургов М. А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2010. - С.38..

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы .

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов Асаул, А. Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2014. - 28С.. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В настоящее время в соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства Гражданский кодекс, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 1995 г. (редакция от 29 декабря 2017 г.) . Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество.

Таким образом, в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

С развитием отечественной рыночной экономики у российского собственника появилась возможность по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом, вкладывать свои средства в бизнес или продавать его. Но практически у каждого, кто собирается реализовать свои права собственника, возникает множество вопросов. Один из главных вопросов - вопрос оценки стоимости собственности, в том числе и бизнеса.

Существующие теории оценки стоимости компаний и их активов имеют многовековую историю. В частности, правила экспертной оценки бизнеса по продажной рыночной стоимости были разработаны известным немецким ученым-математиком Г. Лейбницем еще в XVIII веке⁶.

Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года и одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. В последствии он несколько раз редактировался - в ред. Федеральных законов от 21.12.2001N 178-ФЗ, от 21.03.2002N 31-ФЗ, от 14.11.2002N 143-ФЗ, от 10.01.2003N 15-ФЗ, от 27.02.2003N 29-ФЗ, от 22.08.2004N 122-ФЗ, от 05.01.2006N 7-ФЗ, от 27.07.2006N 157-ФЗ, от 05.02.2007N 13-ФЗ, от 13.07.2007N 129-ФЗ, от 24.07.2007N 220-ФЗ, от 30.06.2008N 108-ФЗ, от 07.05.2009N 91-ФЗ, от 17.07.2009N 145-ФЗ, от 27.12.2009N 343-ФЗ, от 27.12.2009N 374-ФЗ, от 22.07.2010N 167-ФЗ, от 28.12.2010N 431-ФЗ, от 01.07.2011N 169-ФЗ, от 11.07.2011N 200-ФЗ, от 21.11.2011N 327-ФЗ, от 30.11.2011N 346-ФЗ, от 03.12.2011N 383-ФЗ, от 07.06.2013N 113-ФЗ, от 02.07.2013N 185-ФЗ, от 23.07.2013N 249-ФЗ, от 12.03.2014N 33-ФЗ, от 04.06.2014N 143-ФЗ, от 23.06.2014N 171-ФЗ, от 21.07.2014N 225-ФЗ, от 31.12.2014N 499-ФЗ, от 08.03.2015N 48-ФЗ, от 08.06.2015N 145-ФЗ, от 13.07.2015N 216-ФЗ, от 13.07.2015N 224-ФЗ, от 29.12.2015N 391-ФЗ, от 26.04.2016N 111-ФЗ, от 02.06.2016N 172-ФЗ, от 23.06.2016N 221-ФЗ, от 03.07.2016N 360-ФЗ, от 03.07.2016N 361-ФЗ, от 29.07.2017N 274-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009N 181-ФЗ, от 28.07.2012N 144-ФЗ, ПостановлениемКонституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П, т.е. оценочной, деятельности в Российской Федерации уже около 20 лет.

Понятие стоимости бизнеса (компании) имеет множество интерпретаций. Общепринятые стандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке.

Обычно в мировой и российской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости, где основными факторами, определяющими рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

Оценщику в своей профессиональной деятельности стоит опираться на три федеральных стандарта оценки, принятых в Российской Федерации.

1. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

2. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» ФСО-2 : Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года И 255/

3. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету по оценке (ФСО N 3)» ФСО-3 : Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года И 254/

Иногда среди специалистов возникает мнение о том, что профессиональная оценка не является самостоятельной областью научных знаний, поскольку для ее осуществления используются различные методы, сформированные в рамках других наук: учетные оценки - заимствованные из бухгалтерского учета, финансовые - из теории финансов, рыночные - из макроэкономики и т.д.

В современных условиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать, т.е. бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами, и как всякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя. Но это товар особого рода.

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены в будущем. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору, приходится учитывать риск возможной неудачи.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы, то есть товаром становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании купли-продажи Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - С.49..

Весь процесс оценки стоимости бизнеса (компании) напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. Правильное определение цели - одна из важнейших задач начального этапа работ по оценки стоимости бизнеса. Без четкого понимания проблем клиента и того, какую функцию будет выполнять результат оценки, невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения исследования, ни требуемую базу оценки.

Таким образом, при оценке недвижимого имущества коммерческого назначения оценщик должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки, обосновать необходимость использования той или иной методики и использовать достоверную информацию.

1.2 Анализ основных методов оценки стоимости недвижимости в имущественном комплексе предприятия

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Сравнительный анализ продаж проводится в последовательности представленный на рисунке Приложения 2.

Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формулам (1) или (2) Грязнов А.Г., Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2011 - С.155 :

Цн = ПСВ -И + Ц3,(1)

или

ЦН = ПСЗ-И + Ц3>(2)

где Ц_н - стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

IIСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И - стоимость износа оцениваемого имущества;

Ц₃ - стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Имеет затратный метод и свои недостатки Грязнов А.Г., Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2011- С.158

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитывается износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Отдельная оценка земельного участка от строений.

6. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Преимущества у затратного подхода следующие Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2013. - С34.:

1. Наиболее надежен при оценке новых или недавно простроенных объектов, готовых для наиболее эффективного использования.

2. Оценка на основе данного подхода наиболее является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:

- технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции;

- оценка незавершенного строительства;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к. они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения;

- если имеется недостаток информации для использования других подходов.

Оценка недвижимости затратным методом проходит в следующей последовательности Грязнов А.Г., Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2011- С.172:

1. осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2. определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

3. расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4. определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

5. расчет стоимости недвижимости;

6. общая оценка имущества путем суммирования.

Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие им методы представлены на рисунке Приложения 3.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа Грязнов А.Г., Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2011 - С.178:

1. Метод рыночной выборки.

2. Метод срока службы.

3. Метод разбивки.

В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести. К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии доходного подхода относится определение ставки дисконта, ассоциируемой с риском данных инвестиций в недвижимость. Основные этапы реализации доходного подхода представлены на рисунке Приложения 4 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Е, И. Тарасевича. - СПб.: Питер, 2013. - С.217..

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013.-С.45..

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости:

1. с использованием коэффициента капитализации

2. ставки дисконта.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.

Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле (3) Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - С.48.:

К=Кt/(1+п),(3)

где К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.;

Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

п - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+п) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом. к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид по формуле (4):

K= Кп / (1 + n)x1; Kп / (1+n)x2; Кп / (1 + n)x3;… Kt / (1 + п)хt

Где К- текущая стоимость руб.;

К t-- доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

п- ставка дисконта, доли единицы;

t- фактор времени (число лет);

1,2,3.,.- порядковый номер года.

Сферы применения оценки недвижимости представлены в Приложении 5 Грибовский, С. В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. С.54.

Подводя итоги рассмотрения указанной главы, выделим основные позиции, а именно три подхода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Метод сравнительного анализа продаж;

2. Затратный метод;

3. Метод капитализации доходов (доходный).

Сравнительный подход имеет следующие недостатки:

1. Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами - тем больше вероятность получить недостаточно точный результат.

2. Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности й насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точность результатов оценки.

Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ:

1. Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, Которые часто продаются и покупаются и не используются для получения дохода.

2. Статистически обоснован.

3. . Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.

4. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.

5. Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.

6. При наличии достаточного количества информации для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

7. Затратный метод - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Анализ затрат как способ расчета имеет определенные преимущества, с точки зрения управления недвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размер чистого дохода.

Доходный подход имеет следующие недостатки:

1. Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.

2. Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.

3. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести

Преимущества доходного метода:

1. Данный подход преимущественен при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.

2. Данный подход наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

3. Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.

4. Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.

недвижимость дисконтированный денежный бизнес

Глава 2. Оценка стоимости недвижимости торгового дома «Меркурий» методом капитализации доходов

2.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании

ТД «Меркурий» занимается производством кондитерских, кулинарных и хлебобулочных изделий уже более 20 лет.

Одно из главных преимуществ организации - это производство тортов, пирожных и пирогов на заказ любого веса, размера и рецептуры.

Здесь работают мастера высшей квалификации с богатой фантазией, которые вкладывают душу и мастерство в создание тортов и могут воплотить любую мечту в реальность, осуществить самые смелые и оригинальные идеи клиента по созданию эксклюзивных шедевров.

За годы работы ТД «Меркурий» приобрёл десятки партнёров и сотни благодарных клиентов.

Но все же основным источником доходов компании являются доходы от сдачи недвижимого имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров и продовольственных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в зданиях ТД «Меркурий» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.

Расходы компании складываются из расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.

2.2 Анализ конкурентных преимуществ компании

Здание ТД «Меркурий» было построено несколько десятилетий назад как большой универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено в оживленной части центра города. Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских автобусов и маршрутных такси. Расположение в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость горожанами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в новь построенном здании ТЦ «Городской рынок» по сравнению с другими крупными торговыми центрами города.

В настоящее время в здании ТЦ «Городской рынок» и ТД «Меркурий» действуют более 100 арендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды составляет 900 руб. за 1м2 торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам аренды в здании ТЦ «Городской рынок» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 900-1000 руб. за 1м2. Действующий порядок заключения с арендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за аренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.

Здания ТЦ «Городской рынок» и ТД «Меркурий» расположены в крупном районе города, застроенном многоэтажными высотными домами улучшенной планировки. Район обеспечивается очень хорошим транспортным сообщением (несколько автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси). Несмотря на удаленность зданий ТЦ «Городской рынок» и ТД «Меркурий» от центральной части города, сдача его площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний «ТД Меркурий» существенный доход.

Уровень конкуренции среди магазинов и торговых центров города, предоставляющих услуги по сдаче торговых и складских площадей в аренду, можно оценить как повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях.

Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды. Однако рост доходов по договорам субаренды будет ограниченным ввиду наличия повышенной конкуренции на данном рынке: несколько компаний приступили к активному строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупные строительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенных затрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет - в то время как группа компаний «Торговый дом Меркурий» обладает низким уровнем издержек и находится на стадии устойчивого развития.

Тем не менее, ввод в действие в ближайшее время новых торговых центров может серьезно повлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платы по договорам субаренды. В этой связи, наличие у группы компаний «Торговый дом Меркурий» возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимости значительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсации производимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровня арендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентным преимуществом предприятия, позволяющим при необходимости удерживать ставки по договорам аренды на конкурентоспособном уровне.

2.3 Роль недвижимости в общей доли бизнеса компании

В группу компаний «Торговый дом» входят несколько самостоятельных юридических лиц («ТД Меркурий», ТЦ «Г ородской рынок», магазин-кафетерий «Бардак», магазин «Лавка»).

Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом Меркурий» показал, что указанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения «Доходы». При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одного бизнеса на несколько самостоятельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб., среднеквартальная - 8,3 млн. руб.

Анализ ежемесячных потоков денежных средств компании в 2015-2016 гг. показал следующую их типовую структуру. Отток денежных средств составляет 2120 тыс. руб. в месяц. Из общей суммы денежных расходов по содержанию зданий составили 740 тыс. руб., расходы по оплате труда - 450 тыс. руб., налоговые платежи - 350 тыс. руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций - 500 тыс. руб., административные накладные расходы - 80 тыс. руб. в месяц.

Среднее сальдо денежных потоков, таким образом, составляет 680 тыс. руб. в месяц, или 8,2 млн. руб. в год.

Общая выручка от сдачи имущества в аренду составляет 2800 тыс. руб. в месяц.

Анализ ежемесячных денежных потоков компании за истекший период деятельности показал, что ежегодный размер дохода учредителей потенциально может составлять до 10 млн. руб. в год.

Основным источником дохода анализируемой компании являются доходы от сдачи в аренду торговых площадей (торговых центров).

Следовательно, положительная динамика доходов компании зависит преимущественно от уровня ставок аренды (а также, безусловно, от разумной экономии издержек).

2.4 Оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков

Согласно методу дисконтированных денежных потоков оценка стоимости бизнеса основывается на будущих денежных потоках. В связи с этим важной задачей является выработка прогноза денежного потока на определенный будущий период времени, начиная с текущего года. В качестве прогнозного рекомендуется брать период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста оцениваемой компании не стабилизируются (при этом предполагается, что в пост прогнозный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов) Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - С.87..

В связи с этим встает проблема определения необходимой продолжительности прогнозного периода. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны - тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся практике, прогнозный период может составлять 5-10 лет (в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации); в нестабильных условиях возможно сокращение прогнозного периода до 3 лет.

Для прогнозирования денежных потоков по анализируемой компании необходимо разработать прогноз доходов и расходов компании на ближайшие несколько лет (максимум - до 2050 г.).

Прогноз доходов компании был рассчитан с учетом результатов проведенного ретроспективного анализа и следующих основных факторов:

1) Основных источников доходов компании;

2) Объемов предоставляемых услуг;

3) Цен на предоставляемые услуги;

4) Темпов роста бизнеса за предшествующий период

5) Прогнозных темпов инфляции;

6) Общей ситуации в экономике и перспектив спроса;

7) Уровня конкуренции.

Темпы роста бизнеса за предшествующий период были достаточно устойчивы, что связано как с ростом ставок аренды, так и с некоторым увеличением сдаваемой в аренду площади (в связи с вводом дополнительных торговых площадей после строительства здания ТЦ «Городской рынок»). Действующий порядок заключения с арендаторами краткосрочных договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за аренду в случае повышения стоимости коммунальных усл г и инфляционных ожиданий. При этом следует отметить, что повышение платы за субаренду возможно лишь до известных пределов, уровень которых определяется ситуацией на рынке. Анализ официальных статистических данных показывает, что в последние годы торговая отрасль в городе развивается достаточно динамично, повышенными темпами, превышающими динамику инфляции. Подобная положительная тенденция прогнозируется в городе и на будущее.

Прогноз расходов группы компаний «Торговый дом Меркурий» рассчитан с учетом результатов ретроспективного анализа и следующих основных факторов:

- структуры расходов;

- прогнозируемого роста расходов по каждому их виду;

- наличия в предыдущие годы деятельности предприятия единовременных расходов, которые не ожидаются в будущем;

- планируемых инвестиционных затрат.

Анализ структуры расходов компании показывает в целом определенную ее стабильность. Расходы компании включают в себя следующие их виды:

- коммунальные расходы по содержанию здания (изменяются в соответствии с динамикой тарифов, превышающей показатели инфляции);

- расходы на оплату труда работников компании (могут изменяться по решению руководства компании; средние показатели динамики оплаты труда по городу превышают уровень инфляции);

- налоговые платежи (отчисления на социальное страхование; единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО; платежи за землю);

- административные накладные расходы (почтовые расходы, услуги банка);

- расходы по оплате услуг сторонних организаций.

Прогноз динамики расходов по каждому их виду может быть сделан с учетом ожидаемых темпов инфляции.

В предыдущие годы деятельности предприятия имели место существенные (свыше 26 млн. руб. в общей сумме) инвестиционные расходы, направленные на строительство здания ТЦ «Городской рынок». Размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания определен в сумме 50 млн. руб., причем данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (до 2050 г.). Компенсация затрат по указанным неотделимым улучшениям производится в размере 90%.

Прогнозные темпы инфляции, необходимые для расчета буд щих денежных потоков, были получены из сценарных условий социально-экономического развития РФ, размещенных на официальных интернет-сайтах органов исполнительной власти.

В аналитических материалах, представленных в таблицах приложения 6. расчеты будущих доходов и расходов компании произведены на период 2016-2017 гг. в двух вариантах: пессимистическом, исходя из консервативных соображений (темпы роста расходов компании превышают темпы роста доходов), и умеренном (доходы и расходы изменяются в соответствии с прогнозным уровнем инфляции).

Заключение

В заключении стоит отметить, что оценочная работа хоть и состоит из ряда различных дисциплин, но для рассмотрения её в целом следует понимать как науку.

1. В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества в том числе и недвижимость, предназначенные для его деятельности и, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. При оценке недвижимого имущества входящего в имущественный комплекс предприятия оценщик должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки, обосновать необходимость использования той или иной методики и использовать достоверную информацию.

3. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки стоимости недвижимости и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные:

- общее состояние и динамики цен на рынке недвижимости;

- нормативно-правовую базу, регулирующую отношения земельной собственности;

- рыночную ситуацию на определенном сегменте рынка;

- затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки.

4. Основные источники информации:

- специализированные справочники и программные комплексы; информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью;

- профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;

- интервью с собственником и управляющим объекта;

-внутреннею информацию:юридический, экономический, физический.

Выделяют три подхода оценки рыночной стоимости недвижимости:

4. Метод сравнительного анализа продаж;

5. Затратный метод;

6. Метод капитализации доходов (доходный).

Сравнительный подход имеет следующие недостатки:

7. Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих, самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами - тем больше вероятность получить недостаточно точный результат.

8. Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.

9. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

10. Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.

11. Зависимость от стабильности рынка.

12. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, Что может снизить точность результатов оценки.

Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ:

8. Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются и не используются для получения дохода.

9. Статистически обоснован.

10. Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.

11. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.

12. Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.

13. При наличии достаточного количества информации для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

14. Затратный метод - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Анализ затрат как способ расчета имеет определенные преимущества, с точки зрения управления недвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размер чистого дохода.

Доходный подход имеет следующие недостатки:

4. Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.

5. Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.

6. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести

Преимущества доходного метода:

1. Данный подход преимущественен при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.

2. Данный подход наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

3. Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.

4. Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.

Список литературы

1. Гражданский кодекс, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 1995 г. (редакция от 29 декабря 2017 г.)

2. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

3. ФЗ Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

4. . ФСО-1 Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256

5. ФСО-2 Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255

6. ФСО-3 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"» от 20 июля 2007 года N 254

7. . Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 27 февраля 2002 г. № 500-р "О согласовании образовательных программ в области оценочной деятельности"

8. Письмо Минфина России «О налогообложении обязательного взноса в компенсационный фонд СРО и страхования ответственности оценщика» от 09 июля 2007 года N 03-04-06-01/222

9. Письмо Министерства Финансов РФ от 30 мая 2006 г. N 03-03- 04/1/483. «О критериях, которым должен соответствовать независимый оценщик»

10. Постановление Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 395 "О лицензировании оценочной деятельности"

11. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2014. - 560с.

12. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2011.-557с.

13. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - 172 с.

14. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2013. - 657 с.

15. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. - М.: ИНФРА-М, 2015. - 543 с.

16. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2013. - 146 с.

17. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2010. - 386 с.

18. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие/ Под ред. М.И. Римера. - СПб.: Питер, 2012. - 437 с.

19. Тарасович Е.И. Методы оценки недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Е. И. Тарасевич. - СПб.: Питер, 2013. - 480 с.

20. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2011. - 447 с.

21. Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -- М.: Финансы и статистика, 2014. - 496 с.

22. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В. Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - 566 с.

23. Вестник Оценщика

24. Портал по оценке недвижимости

25. Агентство Экспертизы Собственности

Приложение № 1

Приложение № 2

Приложение № 3

Приложение № 4

Приложение № 5

Сферы применения оценки недвижимости

Приложение 5

Таблица 1 Прогнозное движение денежных средств(пессимистический вариант)

Показатель	2016	2017	2018
1. Поступление денежных средств (выручка от сдачи арендуемых площадей в субаренду)	37 065	37 436	37 810
2. Выплаты денежных средств, всего	27 104	28 270	29 391
2.2. Фондоплаты труда	7187	7547	7924
2.3. Коммунальные расходы	5590	5870	6163
2.4. Административные накладные расходы	1122	1155	1178
2.5. Налоговые платежи

Подобные документы

• Практика оценки стоимости бизнеса

  Оценка долгосрочного бизнеса методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации. Расчёт рыночной стоимости одной акции с помощью ценового мультипликатора. Расчёт обоснованной рыночной стоимости оцениваемой компании методом рынка капитала.
  
  практическая работа [31,1 K], добавлен 22.09.2015
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

  Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
  
  курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016
  

• Анализ рынка гостиничной недвижимости

  Виды стоимости недвижимости, ее оценка с помощью основных подходов (доходного, затратного, сравнительного) и методов (капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков). Методика расчета рыночной стоимости гостиничной недвижимости в г. Москве.
  
  курсовая работа [51,7 K], добавлен 18.05.2012
  

• Оценка стоимости офисного помещения методом капитализации дохода

  Виды недвижимости в Республике Беларусь. Этапы затратного подхода к оценке недвижимости. Характеристики ставок капитализации и дисконтирования. Оценка стоимости офисного помещения методом сравнительной стоимости единицы имущества, расчет издержек.
  
  курсовая работа [494,3 K], добавлен 03.03.2016
  

• Оценка стоимости бизнеса

  Расчет стоимости бизнеса с применением метода дисконтированных денежных потоков. Определение рыночной стоимости пакета акций предприятия ЗАО методом компании-аналога. Расчет ликвидационной стоимости предприятия с использованием затратного подхода.
  
  контрольная работа [35,4 K], добавлен 01.10.2009
  

• Оценка бизнеса предприятия

  Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
  
  контрольная работа [85,5 K], добавлен 10.02.2016
  

• Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

  Особенности рынка недвижимости. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости. Технология оценки гостиницы как объекта коммерческой недвижимости, методы доходного и нормативно-доходного подхода. Процесс оценки гостиницы методом капитализации доходов.
  
  курсовая работа [44,8 K], добавлен 07.02.2010
  

• Оценка жилой недвижимости

  Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
  
  дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011
  

• Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности

  Анализ рисков при оценке недвижимости, требования к ее проведению. Расчет стоимости доходным подходом. Определение нормы возврата капитала. Оценка недвижимости методом капитализации дохода. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации.
  
  курсовая работа [377,2 K], добавлен 17.06.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам