Организационный механизм управления девелоперскими проектами на основе методов экономико-математического моделирования

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ ПРОЕКТАМИ НА ОСНОВЕ МЕТОДОВ ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

ИЛЬИН МАКСИМ ОЛЕГОВИЧ

Москва 2011 г.

Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ)

Научный руководитель: Кандидат экономических наук, доцент Кулаков Юрий Николаевич

Официальные оппоненты: Доктор экономических наук, профессор Яськова Наталья Юрьевна

Кандидат экономических наук, доцент Моторина Марина Анатольевна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Защита состоится «15» марта 2011 года в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, ауд. 326 УЛК.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «11» февраля 2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Г.Л. Исаева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

недвижимость девелоперский проект организационный

Актуальность темы исследования. Сфера недвижимости является одним из приоритетных секторов национальной экономической системы, особая значимость которой для эффективного социально-экономического развития обусловлена целевой социальной направленностью таких видов недвижимости как, жилье, объекты коммунального и социально-бытового назначения, мультипликативным эффектом инвестиций в воспроизводство недвижимости, существенным удельным весом недвижимости в общем объеме национального богатства страны. Указанные особенности определяют особую важность и актуальность разработок по повышению эффективности управления происходящими в сфере недвижимости процессами. Современный подход к управлению строительством, получивший широкое распространение в последние десятилетие, определяется понятием «девелопмент». Масштабы деятельности субъектов предпринимательства, которые позиционируют себя в качестве девелоперов, общая активная динамика инвестиций в недвижимость, огромный объем неудовлетворенного спроса на жилье и целый ряд других обстоятельств предъявляют высокие требования к качеству управления деятельностью по воспроизводству объектов недвижимости (далее по тексту - ОН) различного функционального назначения. Совершенно очевидно, что конечные результаты такой деятельности представляют собой прямое следствие того, насколько рационально организован и осуществляется управленческий процесс. В настоящее время сохраняется ряд негативных факторов, совокупное воздействие которых приводит к отставанию фактической эффективности управления от современных требований. К числу таких факторов можно отнести:

· практически полностью исчерпаны резервы экстенсивного территориального развития недвижимости в крупных и крупнейших городах при одновременной крайней неразвитости строительства на прилегающих территориях;

· резкий дисбаланс между экономической и социальной компонентами развития недвижимости. В практической деятельности субъектов предпринимательства абсолютно доминирует понимание эффективности именно как экономической, мерой которой является только величина предпринимательского дохода (прибыли). При этом общий уровень комфорта проживания в результате реализации проектов, декларируемых в качестве девелоперских, снижается (наглядными проявлениями чего могут служить переуплотнение застройки, ухудшение коммуникационных характеристик и др.);

· кратное превышение сметных проектировок, особенно по крупномасштабным проектам, что приводит к неоправданному перерасходу средств, необоснованному увеличению цены и, в конечном итоге, к резкому сокращению объема платежеспособного спроса населения, а также к дефициту бюджетов различного уровня;

· практически повсеместное превышение нормативных сроков строительства, которое прогрессивно нарастает по мере увеличения масштаба проекта и его уникальности (объекты Олимпийских игр 2014 года в Сочи, саммита АТЭС 2012 года во Владивостоке и т.п.), плановые сроки окончания которых обеспечиваются лишь посредством сверхмобилизации всех видов ресурсов;

· крайне неудовлетворительное распределение инвестиционной активности по территории страны, что иллюстрируется запредельной концентрацией инвестиционных ресурсов буквально в 3-4-х городах-мегаполисах (прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге).

Конкретным свидетельством значимости и важности качества управления для сферы недвижимости послужил мировой финансово-экономический кризис, последствия которого особенно остро сказались на деятельности предприятий и организаций инвестиционно-строительной сферы. Подобная ситуация явилась прямым следствием капиталоемкости строительства, что в условиях неэффективного финансового менеджмента привело к массовому перекредитованию, ухудшению финансовой стабильности и финансовой обеспеченности практических всех крупных предприятий и организаций. В контексте теории управления это подтверждает наличие прямой корреляции между масштабом и сложностью управляемой системы и качеством управленческого процесса. Особо следует подчеркнуть, что наиболее отрицательными последствия кризиса оказались именно у так называемых девелоперских компаний.

С методологических позиций проблематику девелопмента следует рассматривать как развитие исследований проблем управления инвестиционно-строительной деятельностью, имеющих давние научные традиции. Наиболее заметный вклад в исследование общих закономерностей и проблем управления строительством внесли С.И. Абрамов, Ю.О. Бакрунов, М.И. Воронин, П.Г. Грабовый, Х.М. Гумба, М.И. Каменецкий, И.И. Мазур, С.Н. Максимов, Н.Г. Ольдерогге, Ю.П. Панибратов, Серов В.М., В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськова. Следует также отметить работы таких зарубежных ученых, как Л.Дж. Гитман, Д.Е. Джонс, К. Макэлрой.

Несмотря на неоспоримые достижения в данной области управленческой науки, комплексное решение проблем повышения эффективности управления процессами в инвестиционно-строительной сфере на основе современной концепции девелопмента к настоящему времени не достигнуто. Это связано как со сложным характером соответствующих отношений, так и с отсутствием полноценного теоретико-методологического обоснования. Следовательно, развитие и углубление методических подходов, составляющих детализированное содержание указанной концепции и обеспечивающих повышение конечной эффективности управления, представляет собой актуальное направление научных исследований.

Целью исследования является разработка методических рекомендаций по повышению эффективности организационного механизма управления недвижимостью на основе принципов и методов девелопмента.

В соответствии с целью исследования в диссертации поставлены и решены следующие научные задачи:

1. Выполнены уточнения понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, что позволило обосновать состав элементов системы девелопмента, раскрыть характер взаимосвязей между ними, а также определить порождаемые системными характеристиками основные экономические, управленческие и социальные последствия реализации проектов развития недвижимости.

2. Определены сущность и содержательная характеристика процессов развития недвижимости и на этой основе обоснованы специфические особенности организации управления реализацией девелоперских проектов.

3. Предложен подход к формированию и функционированию эффективного организационного механизма управления процессами развития недвижимости, отличительными особенностями которого являются интеграция систем менеджмента и систем административного управления, а также особый характер распределения административных задач управления.

4. Разработана экономико-математическая модель оценки эффективности проектов развития недвижимости, отражающая характер, направленность и степень воздействия наиболее существенных факторов организации управления и позволяющая повысить точность и оперативность количественного анализа управленческих альтернатив.

5. Обоснованы состав и последовательность реализации комплекса управленческих мероприятий, повышающих эффективность реализации проектов развития недвижимости на основе рационального распределения административных задач между различными субъектами управления, разработан алгоритм оптимизации девелоперских проектов по критерию максимизации рыночной стоимости.

6. Обобщены результаты практической реализации ряда проектов развития недвижимости в крупных городах России, что позволило обосновать наиболее перспективные направления дальнейшего развития организации управления инвестиционно-строительной деятельностью на основе принципов и методов девелопмента.

Научная гипотеза исследования включает следующие основные положения:

· исходной методологической основой анализа служит концепция девелопментализма, сущность которой выражается в императивности развития как основной цели функционирования любой социально-экономической системы и, соответственно, управления ею;

· девелопмент в сфере недвижимости есть частный случай социально-экономического развития, отличительной особенностью которого следует считать первостепенную роль пространственного фактора и его характеристик, а формой реализации принципов и методов девелопмента выступает девелоперский проект, имеющий целью полноценное развитие ОН на всех уровнях пространственной системы;

· в управленческом аспекте главная специфическая особенность девелопмента в сфере недвижимости заключается в особом характере организации управленческого процесса на основе разработки системных управленческих воздействий в течение жизненного цикла ОН;

· в качестве целевой функции девелопмента принимается максимизация синергетического эффекта всех участников реализации девелоперского проекта, выражающегося в дополнительном приросте рыночной стоимости ОН.

Объектом исследования являются процессы управления развитием недвижимости в формате девелоперских проектов, реализуемых на различных уровнях пространственной системы.

Предмет исследования составляют закономерности, принципы, методы и факторы эффективности организации управления проектами развития недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методы системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.

В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, математической статистики, экономико-математического моделирования, графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов.

Научная новизна исследования состоит в:

· развитии и углублении понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, обеспечивающем необходимую и достаточную определенность базового понятия «девелопмент»;

· комплексном анализе особенностей процесса развития недвижимости как специфического объекта управления с особым составом и характером воздействия факторов на эффективность управления;

· обосновании рационального варианта организационного механизма управления девелоперскими проектами на основе развития организационно-распорядительных методов менеджмента;

· разработке экономико-математической модели, позволяющей получить адекватную оценку эффективности реализации проектов развития недвижимости как в целом по жизненному циклу, так и по отдельным этапам, а также по каждому из задействованных в проектов участников.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования его результатов субъектами инвестиционно-строительной сферы (в части применения предложенных управленческих мероприятий); органами власти всех уровней (в части оценки эффективности проектов развития недвижимости); высшими учебными заведениями для обучения студентов по специальностям экономического и управленческого пула.

На защиту выносятся:

· результаты комплексного анализа девелопмента как особого подхода к организации управленческого процесса с учетом специфических особенностей проектов развития недвижимости;

· положения по порядку формирования и обеспечения эффективного функционирования организационного механизма управления и рациональному распределению субъектности всех участников управленческого процесса на основе модифицированной матрицы распределения административных задач (РАЗУ);

· экономико-математическая модель оценки эффективности управления проектами развития недвижимости, включающая совокупность алгоритмов расчета требуемых экономических показателей;

· блок-схема алгоритма оптимизации девелоперских проектов, реализация которого обеспечивает соответствие критерию максимизации рыночной стоимости по основным видам управленческих альтернатив.

Достоверность проведенного исследования обеспечивается репрезентативными статистическими данными и отчетностью Росстата, Росимущества, Роснедвижимости, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и большого числа коммерческих структур за период 2002-2010 г.г.

Апробация и внедрение результатов исследования:

· основные положения исследования были доложены и одобрены на Десятой и Одиннадцатой Международных межвузовских научно-практических конференциях молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (2007 и 2008 годы соответственно), на шестой Международной и восьмой Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 5-летию образования ИФО «Социогуманитарные проблемы строительного комплекса» (2010 год);

· ряд предложенных методических подходов к повышению эффективности реализации проектов инвестиционно-строительной сферы успешно реализуется МГК «Росразвитие», ООО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ ЭКСПЕРТИЗА»;

· основные элементы экономико-математической модели эффективности успешно используются в деятельности Отдела оценки Росимущества (в том числе, использованы при подготовке Технического задания на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности ОН, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях);

· результаты исследования используются в процессе преподавания учебной дисциплины «Управление стоимостью компании» и «Оценка стоимости бизнеса» в рамках программы MBA Бизнес-школы корпоративного предпринимательства Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова и Факультета профессиональных программ Академии внешней торговли; дисциплины «Оценка стоимости» в Московском государственном строительном университете.

Публикации. По теме диссертации в изданиях, рекомендованных ВАК, опубликовано 3 научные работы общим объемом 1,0 п.л.; в прочих изданиях - 10 научных работ объемом 7,7 п.л., в том числе, лично автором - 6,7 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографического списка. Общий объем работы составляет 158 стр., в том числе 16 таблиц, 27 рисунков. Библиографический список содержит 132 наименования использованных источников.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, степень научной разработанности проблемы, показана теоретическая и практическая значимость работы, сформулированы цели и задачи, определены предмет и объект исследования, сформулирована гипотеза исследования, охарактеризованы полученные результаты и элементы научной новизны.

В первой главе «Теоретические и методологические предпосылки исследования» решена двуединая научная задача, включающая в себя системный анализ объекта исследования и обоснование структурно-логической схемы анализа, что соответствует онтологическому и гносеологическому аспектам исследования. В своей совокупности эти аспекты обеспечивают необходимую и достаточную обоснованность принятой в исследовании теоретико-методологической базы.

Во второй главе «Комплексная характеристика девелопмента как способа организации процесса управления развитием объектов недвижимости» раскрыто содержание всех компонент, совокупность которых составляет организационный механизм управления процессами развития недвижимости и обеспечивает рациональное распределение прав, обязанностей, компетенций и ответственности, соответственно, в системе менеджмента компаний, реализующих девелоперские проекты и в системе административного управления, главной задачей которой является полноценный учет пространственного фактора.

В третьей главе «Экономико-математическая модель проектов развития недвижимости» на основе концепции стоимостного подхода к управлению разработана экономико-математическая модель эффективности девелоперских проектов, отражающая воздействие организационных факторов управления на конечную эффективность.

В четвертой главе «Апробация методических подходов по повышению эффективности управления проектами развития недвижимости» выполнено количественное моделирование величины эффекта на примере реального проекта развития недвижимости, что подтверждает практическую апробацию предложенных подходов и обеспечивает необходимую и достаточную законченность исследования.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Развитие и углубление понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, обеспечивающее необходимую и достаточную определенность базового понятия «девелопмент»

Содержание системного анализа исследуемой предметной области (рис.1) состоит в следующем:

· системная иерархия в целом представляет собой четыре соподчиненных уровня, каждый из которых соответствует последовательно детализируемому объекту управления и его управленческому формату;

· высшим уровнем системной иерархии выступает общественная система в целом (социум), которая представляет собой предельный вариант объекта управления и соответствующих целенаправленных воздействий. Функционирование социума выражается в интегрированном единстве всех видов жизнедеятельности. Одной из реализуемых парадигм управления является девелопментализм, отличительная особенность которого состоит в инвариантной ориентации на развитие, осуществляемое на основе использования преимущественно интенсивных методов. Следовательно, девелопментализм представляет собой универсальную парадигму, в контексте которой должны исследоваться все производные положения общей проблемы развития;

· на следующем уровне системной иерархии объектом выступает конкретная часть социума - экономическая система, что приводит к детализации объекта управления в виде полной совокупности экономических отношений. Сущность и содержание девелоперского варианта управления на этом уровне раскрывается в государственной экономической политике, макроэкономических пропорциях и показателях воспроизводства экономических благ. Понятие «девелопмент» в равной степени применимо к любой конкретной сфере жизнедеятельности (изменяться будет только его содержательная характеристика). Различие между девелопментализмом как концепцией и девелопментом как вариантом управления может быть сформулировано следующим образом: девелопментализм отражает целевую ориентацию, а девелопмент - качественно и количественно выраженную целевую функцию управления;



Рис. 1 Системное представление объекта исследования (онтологический аспект анализа)

· из экономической системы в целом на следующем уровне системной иерархии выделяется общая предметная область исследования, определяемая как сфера недвижимости, которая, по определению, имеет особый характер воспроизводства, главной специфической особенностью которого следует считать определяющую роль пространственного фактора. Соответствующий формат управления должен быть определен как девелопмент в сфере недвижимости. Данное положение уточняет и развивает преобладающий в настоящее время подход, в соответствии с которым практически единственной из его общепризнанных особенностей признается охват управленческими воздействиями всего жизненного цикла. Критериальным показателем эффективности девелопмента в сфере недвижимости следует считать полноценный учет пространственного фактора;

· заключительным уровнем системной иерархии является конкретизированный по своим натуральным, пространственным, временным и стоимостным показателям вариант развития недвижимости, который представляет собой девелоперский проект как объект управления. Характеристики этого варианта обуславливают необходимость особой организации управления;

· совокупность III и IV уровней системной иерархии определяет границы исследования.

Основные компоненты структурно-логической схемы исследования (гносеологический аспект анализа) также представляют собой системную иерархию, содержанием которой являются нисходящие уровни логической абстракции. В соответствии с общими положениями методологии научного анализа эта иерархия включает три взаимосвязанных логических модуля - обосновывающий, содержательный (методический) и реализационный. Назначение обосновывающего модуля является формирование концептуальной базы анализа, представляющей собой развитие достигнутого уровня научной разработанности проблемы. При этом первоочередное внимание было уделено уточнению понятийно-категорийного аппарата.

В диссертации был проанализирован широкий круг источников, включающих научную, учебную и справочную литературу, диссертации по темам, относящимся к исследуемой предметной области, а также изложение позиций специалистов-практиков (всего свыше 27 источников). Результаты сравнительного анализа сводятся к следующему:

1. Можно констатировать, что в настоящее время имеет место существенное расхождение в интерпретации практически всех аспектов понятия «девелопмент». Различия относятся и к сущности, и к содержательной характеристике девелопмента.

2. В большинстве отечественных источников в качестве целевой функции девелопмента принимается увеличение стоимости ОН и приносимых ими доходов, то есть эффективность девелопмента понимается исключительно в аспекте интересов субъектов предпринимательства.

3. Практически все без исключения отечественные источники содержат редуцированные по сравнению с зарубежными исследованиями трактовки девелопмента, в которых акцент сделан на качественное преобразование территорий. Тем самым, вне пределов анализа отечественных специалистов оказывается одна из наиболее важных проблем - эффективное пространственное развитие недвижимости.

4. Абсолютное большинство предлагаемых характеристик не раскрываются по своему содержанию и, тем более, не сопровождаются обоснованием своей меры, что заведомо исключает возможность осуществления полноценного количественного анализа.

Совокупность отмеченных недостатков означает объективную необходимость уточнения и развития теоретико-методологических основ анализа девелопмента. В диссертации выполнена комплексная характеристика девелопмента по всем звеньям универсальной методологической схемы «сущность > содержание > форма».

Наличие сформированной концепции анализа позволило сформулировать ранее представленную гипотезу исследования.

2. Комплексный анализ особенностей процесса развития недвижимости как специфического объекта управления с особым составом и характером воздействия факторов на эффективность управления

Сущностная характеристика девелопмента заключается в том, что он представляет собой процесс развития недвижимости, конкретизированный по ряду атрибутивных признаков, к которым относятся:

1. Объект развития. Под ним понимается совокупность различных видов воспроизводственных мероприятий, осуществляемых по отношению к некоторому множеству ОН, расположенных в пределах некоторого уровня иерархии пространственной системы города.

2. Аспект развития. В диссертации проанализированы соподчиненные друг с другом экономический (реализационный), управленческий (целеориентированный) и социальный (результирующий) аспекты развития недвижимости.

3. Пространственное развитие. В данном исследовании он понимается и анализируется не в качестве пространственного базиса жизнедеятельности и не как фактор местоположения, а именно как определяющий фактор развития. Обоснованность подобного вывода подтверждается совокупностью объективных условий:

? любая конкретная форма поселения представляет собой, прежде всего и в первую очередь, пространственно распределенную систему. Все остальные характеристики следует считать производными;

? по определению, приоритетной задачей становится достижение максимально высокого уровня рациональной пространственной организации жизнедеятельности, что находит свое выражение в формировании и практическом осуществлении программ и проектов развития недвижимости. В свою очередь, пространственные характеристики выступают в этих программах и проектах в качестве, одновременно, критериев и ограничений;

? именно правильный учет пространственных характеристик обеспечивает синергетический эффект развития недвижимости. Доминирующая часть этого эффекта формируется не за счет качества единичных элементов (отдельные и сгруппированные ОН), а за счет качества связей между ними (степень пространственной связанности, транспортной доступности и т.п.);

? сама пространственная система, в пределах которой реализуется все проекты, предусматривающие различные варианты и формы развития недвижимости, является иерархической. Каждый из уровней иерархии обладает спецификой с позиций факторного пространства эффективности.

В диссертации предложена содержательная характеристика пространственной иерархии по восходящим уровням.

Нижний уровень пространственной иерархии представляет собой реализацию проекта в формате единичного или сгруппированного ОН, что соответствует локальному местоположению, границами которого является кадастровый квартал. В данном случае могут иметь место (и фактически реализуются) частные улучшения пространственной среды - благоустройство, освоение подземного пространства и т.п. Однако в большинстве случаев реализация подобных проектов приводит к отрицательному системному эффекту, главной причиной которого является избыточное количество единичных или сгруппированных ОН в пределах ограниченного пространственного фрагмента (общеизвестный феномен переуплотнения застройки).

Промежуточный уровень пространственной иерархии предполагает множественность вариантов своей реализации, которыми могут быть функциональные градостроительные зоны, территориальные зоны и т.д. В любом случае предельная конкретизация этого уровня не должна быть более дробной, чем кадастровый квартал.

Верхним уровнем пространственной иерархии является город в своих административно-территориальных границах. Именно в этих границах следует понимать его как целостную пространственную систему.

Объективно обусловленная, сложившаяся в результате длительной эволюции пространственная иерархия определяет логику разработки и реализации всех проектов развития недвижимости. Обязательными требованиями к ним должны являться:

? непротиворечивое единство проектных характеристик развития недвижимости на всех уровнях иерархии, что, прежде всего, должно проявляться в согласованности коммуникационных параметров;

? реализация системного подхода к развитию недвижимости возможна только в том случае, если управляющее воздействие будут формироваться «сверху вниз», последовательно конкретизируясь при соблюдении ограничений, заданных на более высоком иерархическом уровне.

С учетом изложенного могут быть выделены следующие компоненты совокупного факторного пространства развития недвижимости (F_H):

F_I {F_I.1, F_I.2, …, F_I.i, …, F_I.N} - совокупность факторов, относящихся к объекту развития;

F_II {F_II.1, F_II.2, …, F_II.j, …, F_II.M} - то же, относящихся к аспекту развития;

F_III {F_III.1, F_III.2, …, F_III.k, …, F_III.K} - то же, относящихся к пространственному развитию.

Очевидно, что к F_I будут относиться все основные характеристики ОН - конструктивные, объемно-планировочные и визуальные (образные). Уточнение методического характера состоит в следующем: все перечисленные факторы являются атрибутивными характеристиками любого ОН, проблема заключается в том, по каким оценочным критериям их следует считать не только фактором принадлежности, а факторами развития ОН. Данная проблема может быть удовлетворительно решена в том случае, если в качестве базы сравнения будут приняты ОН, соответствующие социально-потребительскому стандарту (СПС). Соответственно, проект, результатом которого должно являться создание ОН, отличающегося от СПС в лучшую сторону, можно считать проектом развития недвижимости (в объектном аспекте). Степень улучшения (отдельная характеристика, группа характеристик, полная совокупность характеристик) будет определять уровень развития.

Чрезвычайно важное значение имеет факторная характеристика аспекта развития - F_II. Поскольку деятельность в сфере недвижимости представляет собой частный случай экономической деятельности, наиболее общий контекст развития должен пониматься как воспроизводственный. В соответствии с базовыми положениями экономической теории, единственно возможным развивающим вариантом является расширенное воспроизводство. Большинство реальных проектов в сфере недвижимости соответствуют его I форме. Масштабный переход ко II форме, то есть к качественному преобразованию всей инвестиционно-строительной сферы, представляет собой сравнительно отдаленную перспективу и не может рассматриваться как реальная управленческая задача. Экономическая деятельность в сфере недвижимости становится фактором развития ровно в той степени, в какой она отражает реальную гамму потребительских предпочтений. Это означает, что номенклатура и рыночная стоимость создаваемых ОН должны соответствовать социально-потребительскому стандарту и уровню доходов основной части населения. Только в этом случае будет иметь место непротиворечивое сочетание экономических (частных) и социальных (общественных) интересов. Главным аргументом в пользу подобного вывода является безусловный социальный приоритет недвижимости (прежде всего, жилой) среди прочих экономических благ: при прочих равных условиях объем удовлетворенного спроса преобладает над качеством предложения. Естественно, существующие нормативные требования являются обязательным минимум качественного уровня предложения, который в отдельных проектах может быть значительно превышен. Именно сбалансированность объемов спроса и предложения при достижении ими возможного максимума следует считать наиболее рациональным вариантом разрешения противоречия между II формой расширенного воспроизводства и максимизацией платежеспособного спроса. Интеграция указанных ранее условий обеспечивается посредством формирования рациональной структуры предложения:

V_AS{V_AS(1); V_AS(2)} > max при V_AD{V_AD(1); V_AD(2)} > max,

V_AS(3) = 0, V_AD(3) = 0 (1),

где V_AS - общий объем предложения; V_AS(1) - объем предложения недвижимости, превосходящей по качественному уровню СПС; V_AS(2) - то же, соответствующего СПС; V_AS(1) - объем предложения недвижимости, превосходящей по качественному уровню СПС; V_AS(3) - то же, ниже СПС; V_AD(i) - соответствующие объемы платежеспособного спроса.

Чрезвычайно важную роль играет факторное подмножество F_III. Точно так же, как социальные приоритеты в процессе эффективного развития недвижимости превалируют над экономическими, факторы пространственной среды доминируют по сравнению с факторами, относящимися к F_I и F_II. В свою очередь, F_III.j в составе F_III имеют различную значимость, выражаемую соотношением d₁F_III.1 < d₂F_III.2 < … < d_kF_III.k < …< d_KF_III.K - каждый из последующих факторов относится к более высокому уровню иерархии пространственной системы и, соответственно, имеет больший удельный вес. С учетом этого очевидно, что максимальная эффективность развития недвижимости достигается посредством реализации общегородских проектов и программ. Эти проекты и программы всегда должны быть ориентированы на достижение двуединой цели: обеспечить количественное и качественное развитие всей пространственной среды города и определить систему строго обязательных ограничений, с учетом которых должны реализовываться проекты развития недвижимости на более низких уровнях пространственной иерархии. Следует отметить, что степень конкретизации характеристик пространственного развития увеличивается по мере перехода к каждому нижеследующему иерархическому уровню. Закономерным завершением факторного анализа является обоснование критерия эффективности развития недвижимости в пространственном аспекте. В соответствии с положениями системного анализа крупный город представляет собой большую систему, отличительной особенностью которой является существенное преобладание качества и состояния связей над качеством и состоянием элементов с позиции обеспечения системного (синергетического) эффекта. В связи с этим в качестве критериального показателя эффективности пространственного развития принимается транспортная доступность (t_{трансп.}). Такой вывод подтверждается реальной практикой: транспортная проблема рассматривается всеми без исключения субъектами власти и управления, а также представителями экспертного сообщества в качестве наиболее приоритетной; в формировании результирующего оценочного показателя, каким является рыночная стоимость ОН, фактор t_{трансп.} является одним из наиболее существенных; степень влияния t_{трансп.} на конечную эффективность развития недвижимости однозначно коррелирует с уровнем иерархии пространственной системы.

Как и любая другая конкретная разновидность экономической деятельности, деятельность по реализации проектов развития недвижимости интегрирует в себе две равноценные составляющие - операционную (производственную) деятельность и деятельность по управлению. Из этого следует, что самостоятельным фрагментом общего факторного пространства эффективности будет являться совокупность тех факторов, которые действуют в системе менеджмента. Достаточно очевидно, что в функциональном аспекте управление проектами развития недвижимости никаких изменений не порождает - состав и последовательность реализации общих функций управления остаются неизменными. Определенная коррекция имеет место на уровне частных функций управления (ЧФУ) и задач управления (ЗУ). Можно считать самостоятельной ЧФУ совокупность управленческих воздействий, формируемых и реализуемых по отношению к той пространственной системе, в границах которой реализуется проект развития недвижимости. Содержание этой ЧФУ конкретизируется в совокупности ЗУ, каждая из которых соответствует минимальному управленческому воздействию. В наибольшей степени специфика управленческого процесса при реализации проектов развития недвижимости проявляет себя в организации управления.

Итоговым результатом факторного анализа явились следующие выводы:

· в качестве девелоперских могут быть определены только проекты развития недвижимости;

· данное определение (конкретизирующая характеристика) не действительно для субъектов предпринимательской деятельности и самой деятельности в сфере недвижимости, то есть использование понятий «девелоперская компания» и «девелоперская деятельность» следует считать необоснованным;

· деятельность по управлению девелоперскими проектами влечет за собой изменения в организации управления.

3. Рациональный вариант организационного механизма управления проектами развития недвижимости на основе развития организационно-распорядительных методов менеджмента

В диссертации предложен подход к формированию организационного механизма управления девелоперскими проектами. В качестве векторов логической декомпозиции приняты:

· этапы воспроизводственного цикла - Э_i = f(t), где Э_i - конкретный этап, а зависимость f(t) отражает их последовательность и относительную длительность;

· функции управления (ФУ), состав которых принимается в соответствии с общепринятыми положениями теории менеджмента, а их полная совокупность обеспечивает законченность управленческого процесса;

· иерархия пространственной системы (ПИ), на различных уровнях которой реализуются девелоперские проекты. Данный вектор имеет особое значение, и его необходимо проанализировать более подробно.

Предлагаемый вариант системной иерархии отличается от традиционного, когда в качестве иерархических уровней принимаются уровни системы менеджмента (например, оперативное, тактическое и стратегическое управление). Рассматриваемый логический вектор отражает те варианты пространственных координат, в которых могут реализовываться проекты развития недвижимости. Как отмечалось в разд.2, нижний иерархический уровень представляет собой единичный ОН (отдельно стоящее здание определенного функционального назначения), а высший уровень соответствует всей совокупности объектов ОН в административно-территориальных границах города. В качестве промежуточных уровней выделены сгруппированный ОН и комплексный ОН. Под сгруппированным ОН нами понимается пространственная локализация нескольких единичных ОН. Эти ОН либо непосредственно примыкают друг к другу, либо расстояние между ними является крайне незначительным. Комплексный ОН представляет собой результат воспроизводства не только самих единичных ОН, но и занимаемого ими пространства, то есть в данном случае в девелоперском проекте наличествуют не только градостроительные, но и градопланировочные решения. Следовательно, комплексный ОН можно считать развитием единичного ОН и в количественном отношении (масштабирование), и в качественном: результатом является изменение первоначально существовавшего фрагмента городской территории. С учетом действующих нормативных документов в качестве минимального комплексного ОН целесообразно принять проект застройки кадастрового квартала, а в качестве максимального - территориально-экономическую оценочную зону (хотя сразу же отметим, что такой вариант не является окончательным и может представлять предмет дальнейших исследований). Каждый из уровней может представлять собой конкретный вариант развития недвижимости и соответствующий проект. Абсолютно очевидно, что сложность управления таким проектом прогрессивно нарастает по мере перехода на более высокий иерархический уровень, а это ставит в повестку дня решение проблемы обоснования эффективного организационного механизма.

На рис.2 процесс формирования организационного механизма представлен в виде последовательных итераций - от единичного управленческого воздействия (конкретной ЗУ) до максимальной конфигурации, отражающей организацию управления проектом развития недвижимости на высшем уровне пространственной иерархии. Содержание итераций сводится к следующему:

· единичным элементом организационного механизма является конкретная ЗУ - рис.2а) - то есть, управленческое воздействие, соответствующее конкретной функции управления и осуществляемое на конкретной стадии жизненного цикла ОН;

· на рис.2б) идентифицирована комплексная управленческая задача, включающая все функции управления в рамках одного этапа жизненного цикла единичного ОН. Эту комплексную задачу можно считать максимальным объемом управленческой деятельности отдельно взятого менеджера;

· на рис.2в) представлена другая конфигурация комплексной управленческой задачи. Она соответствует реализации конкретной ФУ по всем стадиям жизненного цикла единичного ОН. Эту комплексную задачу можно считать максимальным объемом управленческой деятельности отдельного структурного подразделения аппарата управления той компании, которая является участником девелоперского проекта;

· на рис.2г) представлена максимально возможная конфигурация организационного механизма. Она включает две составляющие - систему менеджмента предпринимательских структур, участвующих в реализации девелоперского проекта (нижняя часть), и систему административного управления, то есть, органы исполнительной власти города, ответственные за полноценное развитие недвижимости (верхняя часть). Это означает, что при достижении таким проектом некоторого пространственного масштаба (два верхних уровня пространственной иерархии - комплексный ОН, проект общегородского масштаба) совместная деятельность системы менеджмента и административного управления является обязательной. Только в этом случае обеспечивается полноценный учет пространственного фактора, а сочетание указанных управленческих модулей представляет собой основную специфическую особенность организации управления девелоперским проектом.

где К_Н - концептуальная фаза, О_Н - организационная фаза, Р_Н - реализационная фаза, Э_Н - эксплуатационная фаза, Т_Н - нормативный срок службы ОН (продолжительность физической жизни, завершение жизненного цикла ОН);

П - планирование, О - организация, К - координация, Кл - контроль.

Рис. 2 Обобщенная модель формирования организационного механизма управления девелоперскими проектами

Развитием завершающей итерации обобщенной модели (рис.2г) является детализированная модель двухкомпонентного организационного механизма управления девелоперскими проектами (рис.3). В данном случае акцент сделан на раскрытии содержания связи между двумя указанными управленческими модулями, а также между отдельными элементами совокупной системы менеджмента (всех предпринимательских структур, участвующих в реализации девелоперского проекта). Первую из этих связей можно определить как вертикальную координацию, а вторую - как горизонтальную координацию. Результатом выполнения вертикальной координации следует считать сбалансированность экономических показателей девелоперского проекта с ограничениями, устанавливаемыми на двух верхних уровнях пространственной иерархии действующими нормативными документами (прежде всего, параметрами генерального плана и его деталировок). Это позволяет обеспечить максимизацию эффективности пространственного развития недвижимости, что закономерно приводит к росту социального эффекта (повышению уровня качества жизнедеятельности). Результат горизонтальной координации имеет традиционное содержание - согласованность временных, организационных и экономических показателей предпринимательских структур.



Рис. 3 Детализированная модель двухкомпонентного организационного механизма управления девелоперскими проектами

Детализированное организационно-управленческое содержание девелопмента, то есть, на уровне анализа управленческого труда заключается в трансформации классической двумерной матрицы РАЗУ в трехмерную. Введение дополнительного логического вектора отражает множественность участников реализации девелоперского проекта. Эта модификация не является окончательной. Практически одновременно могут осуществляться несколько девелоперских проектов (N), каждый из которых находится на разной стадии своей реализации - рис.4.



Рис. 4 Модифицированная матрица РАЗУ девелоперского проекта

4. Экономико-математическая модель оценки эффективности реализации проектов развития недвижимости как в целом по жизненному циклу, так и по отдельным этапам, а также по каждому из задействованных в проектов участников

В основу формирования модели положен известный подход Дамодарана, скорректированный в соответствии с реальными условиями осуществления девелоперских проектов (структура денежных потоков, величина ставки дисконтирования). Указанная модель представлена в диссертации в аналитическом и графическом выражении. Итоговое аналитическое выражение ЭММ имеет вид:

(2),

где Effⁱ_ПН - эффект в рамках i-ой подсистемы недвижимости; Effⁱ_ЭЖЦ - эффект в рамках i-ого этапа жизненного цикла недвижимости; Effⁱ_УП - эффект в рамках i-ого участника проекта; Effⁱ_ЛОК - i-ый эффект проекта (на локальном участке управления); d - ставка дисконтирования, доли единицы; N -число внутренних связей в управляющей подсистеме, ед.; t - период времени с даты возникновения денежного потока (экономического эффекта) до даты оценки, лет.

Сущностью предложенной ЭММ является интеграция локальных эффектов реализации девелоперского проекта. Под ними понимаются фактически достигнутые результаты на каждом последующем этапе реализации, которые выражены в стоимостной форме с использованием механизма дисконтирования.

Компонентами ЭММ явились:

· обоснование декомпозиционной структуры системы менеджмента, являющейся субъектом управления девелоперским проектом. Элемент данной структуры понимается как локальный участок управления. Векторами декомпозиции служат подсистемы недвижимости (техническая, технологическая, организационная, экономическая), этапы жизненного цикла (разработка концепции, проектно-изыскательские работы, строительно-монтажные работы, эксплуатация, ликвидация) и участники проекта (девелоперская компания, контрагенты);

· выявление зависимости эффективности реализации девелоперских проектов от организационных характеристик управления. Результирующим показателем действия этой зависимости является изменение величины ставки дисконтирования:

(3),

где - число связей в рамках управляемого проекта; - риск, связанный с реализацией проекта.

Графическая интерпретация ЭММ представлена на рис. 5а)...5б).

Рис. 5 Графическая интерпретация ЭММ эффективности девелоперских проектов

Все множество возможных траекторий будущих состояний проекта может быть разбито на три варианта - оптимистический, пессимистический, нейтральный. Под оптимистическим понимается сценарий, при котором С_рын. проекта в стратегическом периоде управления достигает возможного максимума. Аналогично, пессимистический сценарий характеризуется падением С_рын. в результате недостаточного уровня качества реализуемых управленческих решений, а нейтральный означает, что значимых колебаний С_рын. не происходит.

В реальных рыночных условиях при нейтральном сценарии реализации проекта величина рыночной стоимости ОН будет колебаться в некоторых пределах, определяемых текущей рыночной конъюнктурой (на рис. 5б данные колебания схематично представлены в виде синусоиды). Управление проектом развития недвижимости на основе принципов и методов девелопмента приведет как к сокращению сроков достижения установленных показателей (-?t₁, -?t₂), так и к росту рыночной стоимости проекта (+?C_MAX., +?C_НОРМ.). В долгосрочной перспективе будет иметь место существенный рост величины рыночной стоимости, не достижимый при традиционном подходе к управлению, обусловленный комплексным учетом фактора «месторасположение» на всех уровнях пространственной иерархии, а также положительными эффектами рациональной организации управления.

Величина добавочного эффекта от управления проектом развития недвижимости на основе принципов и методов девелопмента выделена в правой части рис. 5б) заштрихованной областью (в укрупненном виде, график эффективности представляет собой классическую S-образную кривую). Ее количественное выражение рассчитывается по следующей формуле: