Организационный механизм управления девелоперскими проектами на основе методов экономико-математического моделирования

(4).

В зависимости от величины конечного результата управленческие мероприятия по повышению эффективности девелоперских проектов укрупнено могут быть разбиты на следующие группы:

· мероприятия по снижению временных и финансовых издержек на переходах между фазами жизненного цикла и подсистемами управления;

· мероприятия по увеличению доходоприносящего периода (то есть, всей длительности функционирования ОН, что достигается посредством максимально возможного увеличения капитальности объекта ОН);

· мониторинг рыночных тенденций, проведение которого обеспечивает максимально полное соответствие платежеспособному спросу (в том числе, максимальное совмещение длительности физической и экономической жизни ОН, что достигается снижением избыточной капитальности ОН).

При принятии решения о реализации конкретных управленческих мероприятий компания, управляющая реализацией девелоперского проекта, должна руководствоваться следующим соотношением, отражающим главное условие конечной эффективности:

(5),

где ?С - эффект от реализации управленческого решения (суммарный прирост стоимости); ?С_УОН - прирост стоимости ОН в составе девелоперского проекта; ?С_КОСВ - косвенный прирост стоимости прочих ОН за счет реализации девелоперского проекта (например, улучшения транспортной доступности); Eff_УР(i) - cуммарный эффект от реализации i-го управленческого решения, ден.ед; Изд_УР(i) - cуммарные издержки на реализацию i-го управленческого решения, ден.ед; е - пороговое значение «добавочного» эффекта, ден.ед.

Наиболее очевидным является определение величины порогового значения эффекта через соотношение вида:

(6),

где Rent - требуемая норма доходности (может быть приравнена к средней величине в соответствующем сегменте рынка), доли.ед.

Одним из результатов анализа явился сформированный обобщенный алгоритм оптимизации девелоперских проектов, включающий следующие последовательно реализуемые шаги, в соответствии с которым осуществляется процесс управления. Блок-схема алгоритма представлена на рис.6.

Рис. 6 Блок-схема алгоритма оптимизации девелоперских проектов

На шаге 1 происходит выбор структуры управляющей компании в соответствии с неравенством . Сущностью данного неравенства является то, что выполнение девелопером функций того или иного субъекта рынка недвижимости оправдано, если существует возможность обеспечить адекватную величину загрузки профильного подразделения - в противном случае функции целесообразно отдать на аутсортинг. Указанная величина получена экспертно по результатам опроса топ-менеджмента управляющих компаний (в качестве наиболее вероятного порогового значения указывался диапазон 55-67 %).

На шаге 2 проводится анализ рынка с целью более точного позиционирования (репозиционирования) ОН среди конкурентов. Используется следующее соотношение:

(7),

где Eff_СР - среднерыночная эффективность аналогичных проектов, доли ед.(ден.ед.); - пороговое отклонение (погрешность анализа рынка, уровень существенности), доли ед.(ден.ед.)

На шаге 3 происходит корректировка длительности фаз жизненного цикла проекта (например, увеличение доходоприносящего периода или досрочное прекращение его экономического существования ОН). На этом шаге действует неравенство ?Eff > е ? const (оно охарактеризовано ранее).

Шаг 4 является завершающим, то есть реализационным. В соответствии с обоснованных составом управленческих мероприятий к реализации принимаются те из них, которые удовлетворяют пороговому неравенству:

(8),

где Rent_Е - равновесная среднерыночная рентабельность аналогичных проектов.

Разработанный алгоритм является циклическим, поскольку требуется проведение периодической повторной оптимизации в связи с очевидной динамичностью рыночной конъюнктуры.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Эффективное управление недвижимостью представляет собой задачу национального масштаба, а основными факторами обеспечения эффективности выступает полноценная реализация системного подхода к управлению соответствующими проектами, а также комплексный учет факторов пространственного среды. Адекватной формой реализации различных вариантов развития недвижимости являются девелоперские проекты.

2. Обязательное условие обеспечения конечной эффективности проектов развития недвижимости заключается в наличии адекватного понятийно-категорийного аппарата, отражающего сущностные и содержательные характеристики, свойственные указанным проектам.

3. Девелоперский проект имеет две принципиальные особенности - обязательное наличие системоразвивающих факторов и целевую ориентацию управления проектом на активизацию этих факторов. Основными из факторов развития являются характеристики пространственной системы и степень соответствия реальному платежеспособному спросу, а целевая ориентация управления обеспечивается, главным образом, за счет организационных факторов.

4. Отнесение девелопмента только к инвестиционно-строительной сфере (строительной отрасли) является некорректным и существенно ограничивает сферу практического применения данной концепции. При этом субъекты деятельности по реализации проектов развития недвижимости идентифицироваться как девелоперские компании не должны.

5. Итоговым результатом разработанных методических подходов служат ЭММ девелоперского проекта и алгоритм ее реализации, а также модифицированная матрица РАЗУ, наличие которых обеспечивает необходимые и достаточные условия повышения эффективности организации управления.

6. Возможный максимум эффективности реализации девелоперских проектов достигается только при необходимом и достаточном развитии обеспечивающего комплекса, включающего мероприятия экономической, правовой и организационной направленности.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных изданиях и журналах, рекомендованных Высшей Аттестационной Комиссией Министерства образования и науки РФ

1. Ильин М.О. К вопросу о девелопменте / «Российское предпринимательство», №10/2009. М.: Российское предпринимательство, 2009 (0,3 п.л.). с. 130-134.

2. Ильин М.О. Проблемы оценки эффективности девелоперских проектов / «Российское предпринимательство», №4/2010. М: Креативная экономика, 2010 (0,3 п.л.). с. 90-93.

3. Ильин М.О. К вопросу о рациональной организационной структуре компании-девелопера / «Российское предпринимательство», №11/2010. М: Креативная экономика, 2010 (0,4 п.л.). с. 107-113.

Статьи, научные работы и доклады, опубликованные в журналах, сборниках научных трудов и других изданиях

4. Ильин М.О. Возможные направления повышения эффективности управления недвижимостью. «Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 2 / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. М.: МГСУ, 2006 (0,8 п.л.). с. 99-111.

5. Ильин М.О. Определение величины возможного эффекта от внедрения концепции девелопмента. «Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 2 / Под ред. проф., д-ра экон. Наук Н.Г. Верстиной. М.: МГСУ, 2006 (1,1 п.л). с. 112-129.

6. Ильин М.О. Основные характеристики инвестиционно-строительной отрасли США (по материалам стажировки). «Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 3 / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. М.: МГСУ, 2007 (0,3 п.л.). с. 241-245.

7. Ильин М.О. Системный подход как методология анализа управления недвижимостью. // Строительство - формирование среды жизнедеятельности: научные труды Юбилейной Десятой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов (15-22 апреля 2007 г.) / Московский Государственный Строительный университет, Российское научно-техническое общество, Международная ассоциация строительных высших учебных заведений. М.: МГСУ, Изд-во АСВ, 2007 (0,3 п.л.). с. 324-331.

8. Ильин М.О. Анализ процесса управления недвижимостью с точки зрения необходимой квалификации управляющих // Строительство - формирование среды жизнедеятельности: научные труды Одиннадцатой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов (15-24 апреля 2008 г.) / Московский Государственный Строительный университет, Российское научно-техническое общество, Международная ассоциация строительных высших учебных заведений. М.: МГСУ, Изд-во АСВ, 2008 (0,4 п.л.). с. 324-331.

9. Ильин М.О. Определение величины возможного эффекта от внедрения схемы девелопмента в проекты инвестиционно-строительной отрасли / «Финансовый менеджмент», № 1/2009. М: Финпресс, 2009 (1,2 п.л.). с. 29-49.

10. Ильин М.О. Инвестиционно-строительная отрасль США: краткая характеристика в первом приближении. Сборник трудов студентов, аспирантов, молодых ученых. Внедрение международного опыта строительства и реконструкции, а также инновационных разработок в системе городского хозяйства в строительную индустрию г. Москвы. М: МГСУ, 2009 (0,3 п.л.). с. 53-55.

11. Ильин М.О. Проблемы оценки социальных рисков и эффективности девелоперских проектов // Социогуманитарные проблемы строительного комплекса. Труды шестой Международной и восьмой Всероссийской научно-практической конференции «Социогуманитарные проблемы строительного комплекса» 12-13 апреля 2010 года. Т.1. / Под научн. ред. З.И. Ивановой, Е.Г. Кривых, Н.Г. Милорадовой, Т.А. Молоковой, С.Н. Белухиной. М: МГСУ, 2010 (0,4 п.л.). с. 239-244.

12. Ильин М.О. Экономико-математическая модель эффективности девелоперских проектов инвестиционно-строительной сферы. «Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 4 / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. М.: МГСУ, 2010 (0,8 п.л.). с. 227-240.

13. Кулаков Ю.Н., Ильин М.О. Системная характеристика девелопмента. «Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 4 / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. М.: МГСУ, 2010 (2,1 п.л., в т.ч. лично автором 1,1 п.л.). с. 178-210.

Размещено на Allbest.ru