Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Рынок загородной недвижимости является растущим сегментом жилой недвижимости. В современном мире недвижимость играет огромную роль в бизнесе и необходимость качественной и компетентной оценки стала необходимостью, особенно в условиях текущего рынка, спрос на который растет, даже при условии не простой экономической ситуации в стране.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ и разработка практических рекомендаций по совершенствованию оценки загородной недвижимости в условиях рынка.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является загородная недвижимость.

Предметом исследования выступают экономические отношения по поводу совершенствования оценки загородной недвижимости.

Основой исследования явились положения, как классической экономической теории, так и современные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам исследования.

При выполнении работы были применены следующие методы научных исследований: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический и другие.

Структура работы определена её целью и задачами и включает в себя введение, три раздела основного текста, заключение и список использованных источников. загородный недвижимость имущество

В первом разделе исследованы теоретические аспекты оценки загородной недвижимости, в процессе чего даны характеристики загородной недвижимости как объекта управления, а также изучена классификация объектов загородной недвижимости и выявлены особенности оценки загородной недвижимости.

Во втором разделе проведен анализ особенностей оценки загородной недвижимости на примере компании, для чего дана характеристика деятельности компании - ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй». Представлен обзор рынка загородной недвижимости Московской области и охарактеризована система управления загородной недвижимостью компании ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй».

В третьем разделе предложены основные направления, а также разработаны практические рекомендации по совершенствованию оценки загородной недвижимости.



Раздел 1. Теоретические основы оценки загородной недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов загородной недвижимости

Недвижимость занимает центральное место в системе знаний и интересов при любом устройстве общества. Недвижимость является общеизвестным понятием для каждой правовой системы мира, но с различного рода модификациями. В Российском законодательстве представлено определение недвижимого имущества, которому присущ ряд особенностей. Гражданский кодекс от 30.11.1994 № 51-ФЗ в статье 130 п.1 дает определение понятию объекта недвижимого имущества:

1 К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2 Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме тех случаев, указанных в законе

Базовый объект недвижимого имущества - земля[10]. Важнейшие характеристики земельного участка - его долговечность, недвижимость (неподвижность), неповторимость положения и ограниченность предложения. [12]. Специфику недвижимости определяют признаки самой недвижимости[22]. Основные признаки недвижимости:

1Уникальность и неповторимость. Здания, построенные по типовой застройке, имеют разную полезность и стоимость потому, что располагаются в разных местах. Топографическая привязка каждого участка земли уникальна.

2 Неподвижность. Неподвижность объясняется тем, что перемещение объектов с низким спросом в места с высоким спросом невозможно.

3 Долговечность. Недвижимость является долговечным товаром, а это значит, что владелец объекта недвижимости может использовать свой объект во множественных циклах купли-продажи, многократной сдачи в аренду

4 Ликвидность. Недвижимость обладает более низкой по сравнению с другими товарами ликвидностью. Сделки с объектами недвижимого имущества требуют сложного и дорогостоящего юридического оформления. В РФ для них необходима государственная регистрация. Недвижимость, как правило, дороже других товаров. Это увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Квартиры и загородные объекты недвижимости относятся к категории жилой недвижимости и сделки, в которых они могут фигурировать должны быть зарегистрированы государством.

Государственной регистрацией прав на недвижимое имущество занимаются территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Заявление о регистрации и необходимые документы подаются в любое отделение Росреестра в пределах регистрационного округа, т.е. того субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен объект недвижимости.

Документы можно подать лично или направить по почте. В первом случае покупателю или продавцу не обязательно приходить в отделение Росреестра. Каждый из них вправе доверить совершение всех действий от своего имени третьим лицам: специализированным организациям, родственникам или любым другим людям. Для этого необходимо выписать нотариально заверенную доверенность на имя того лица, которое будет осуществлять все действия по оформлению перехода права собственности.

Стоит учесть, что с 2011 г. процедура государственной регистрации потерпела ряд изменений, теперь заявитель не обязан представлять документы, которые уже находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. В связи с этим значительно сократился список документов, которые необходимо подавать для регистрации прав на недвижимость. Их можно разделить на два вида: основные, это вид документов, которые предоставляются при совершении любой сделки купли-продажи недвижимости, и дополнительные, представляемые в зависимости от тех или иных условий конкретной сделки (находится ли квартира в собственности супругов, была ли она получена продавцом по наследству и т.д.).

К основным документам относятся:

1 Заявление о государственной регистрации прав.

Данное заявление заполняется сторонами договора непосредственно при подаче документов. Бланки должны предоставлять сотрудники Росреестра. Однако, можно заполнить его и заранее по размещенному на сайте Росреестра образцу(http://rosreestr.ru).

2 Договор купли-продажи.

Он может быть составлен в простой письменной форме. Если договор предоставляется заявителем лично, то он не требует нотариального заверения. В случае если договор направляется по почте, то его необходимо заверить у нотариуса.



Рисунок 1 Требования к оформлению договора купли-продажи

3 Документ, который подтверждает уплаты государственной пошлины

В определенных случаях необходимо представлять дополнительные документы. Их перечень зависит от того, когда и каким образом у продавца возникло право собственности на недвижимость.

Наиболее распространенным из таких документов является нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки с имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов. В соответствии с Семейным кодексом РФ к такому имуществу относится любое имущество, которое супруги приобрели после регистрации брака, за исключением имущества, полученного кем-либо из супругов в дар или по наследству.

Бывают случаи, когда приходится самому представлять необходимые документы. В таких случаях самые распространенный документ это нотариально заверенное и удостоверенное согласие супруга на совершение сделки с имуществом, которое является совместной собственностью супругов. В Семейном кодексе РФ таким имуществом является любое имущество, которое супруги приобрели после регистрации брака, за исключением имущества, которое было получено в дар или отдано по наследству кем-то из супругов.

Бывают случаи, когда могут потребоваться правоустанавливающие документы, с ними можно ознакомиться в свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Перечень некоторых правоустанавливающих документов:

1 Cвидетельство о праве на наследство

2 Cудебное решение

3 Cвидетельство о приватизации.

Все зависит от случая от конкретного случая. Полный перечень документов можно уточнить у сотрудников Росреестра. При совершении сделок с недвижимым имуществом стоит обратить особое внимание на единство земельного участка и недвижимого имущества, которое расположено на нем. Капитальное строение, которое расположено на земельном участке, будет считаться отдельным объектом недвижимости. Если у собственника расположено строение на земельном участке, он вправе продать его только вместе с земельным участком, опять же здесь действует принцип единства. Таким образом, на государственную регистрацию подается договор купли-продажи объекта недвижимости, который расположен на земельном участке и договора купли-продажи самого участка. Эти два договора оформляются в виде одного единого документа. Покупатель должен знать, что государство учитывает права на недвижимое имущество, а также ведет кадастровый учет соответствующих объектов. В государственном кадастре недвижимости содержится их техническое описание (площадь, координаты границ для земельного участка и т.д.).

Собственник недвижимости обязан произвести кадастровый учет своего имущества, будь это жилой участок или загородный дом.

Кадастровый паспорт является документом, который подтверждает регистрацию объекта недвижимости. В случае отсутствия кадастрового паспорта, Росреестр имеет право не производить регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, в таком случае, перед обращением в Росреестр покупатель должен удостовериться о наличии кадастрового паспорта у продавца объекта недвижимости.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с их особенностью и специфичностью рыночного оборота. В качестве обязательного атрибута объекта загородной недвижимости рассматривается земельный участок. Описание зданий, в зависимости от типа собственности, включает следующие характеристики: тип и год постройки, размеры и площадь застройки, площадь помещений и отдельных комнат внутри здания, время проведения реконструкций, планировка, дизайн и прочие характеристики. Так же происходит разделение конструкций и элементов сооружения на долговременные и с коротким сроком эксплуатации.

При рассматривании такого понятия, как загородная недвижимость, следует учитывать, что в зависимости от региона её расположения это понятие имеет различные значения. Например, в Ленинградской области этим термином обозначается дом с участком, располагающийся на расстоянии около 50 километрах от черты города. В случаях с маленькими городами под этим понятие воспринимается небольшой дом, располагающийся в пределах 20 км от города. Также разным бывает и понимание что из себя должна представлять недвижимость загородного вида как объект. К таковой можно причислить и небольшую дачу с земельным участком, и виллы, и коттеджи. Нередко данная причина часто при составлении объявлений о недвижимости за городом заставляет использовать параметры сортировки такие, как площадь дома, размер земельного участка, расстояние до границ города (определяется районом области нахождения).

Разделение объектов недвижимости может зависеть от цели, которую преследуют от владения объекта:

1 Пользование в интересах предприятия

2 Для освоения и развития

3 Инвестиционная недвижимость

3 Недвижимость как товарный запас

4 Земли и постройки, в данный момент не задействованные для ведения бизнеса

По назначению объекты недвижимости делятся на жилые и не жилые. Объектами жилой недвижимости являются одноквартирные и многоквартирные дома. Загородная недвижимость, подразделяется на одноквартирные дома, дачные и садовые дома в пригороде и сельской местности.

К нежилой недвижимости относится:

1 Промышленная недвижимость, а именно производственные площади, сооружения, здания, коммуникации и технические сети;

2 Коммерческая недвижимость, которая включает в себя офисы, магазины, павильоны, недвижимость медицинских учреждений

3 Недвижимость сферы культуры (театры, музеи и пр.)

4 Недвижимость сферы образования

5 Недвижимость административно-бытовой сферы.

В зависимости от уменьшения спроса на площадь земельные участки, на которых расположена загородная недвижимость, можно разделить на 3 группы:

1 10-30 соток, 50,6 %;

2 до 10 соток, 9,8 %;

3 30-50 соток, 4,7 %[23].

К сегменту до 10 соток, как правило, относятся участки размером от 6 до 10 соток. Нижняя граница сегмента (6 соток) определена как исторически сложившийся (еще с советских времен) типичный размер земельного участка [18].

Виды домовладений на рынке загородного жилья можно разделить на четыре категории: коттеджи в коттеджных поселках (КП); коттеджи вне коттеджных поселков, СТ и ДСК (находящиеся в городах, деревнях, селах, старых поселках городского типа) (далее вне КП и ДСК); таунхаусы; дома в садовых товариществах (СТ), ДСК и стародачных поселках (далее дачи) [17].

При продаже земельных участков на территории коттеджных поселков, в цену часто включают подряд на инженерные, дорожные или какие-либо другие виды работ.

Проще говоря, покупателю продают землю с условием произведения строительных работ, используя (подряжая) определенные строительные компании, в основном те, которые имеют соглашение с продавцом.

Если говорить об участке без подряда , то такие участки покупаются без каких-либо подрядных обязательств.

1.2 Особенности оценки загородной недвижимости

В общем смысле под управлением понимается деятельность по упорядочению процессов, протекающих в природе, технике и обществе, устранению их дезорганизации, снижению неопределенности и приведению в нужное состояние с учетом тенденций их развития и изменения среды. Выделяют следующие виды управления в зависимости от вида объекта, на который происходит воздействие: естественное, техническое и социальное.

Управление недвижимостью (property management) - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, контроль за обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Функции и ответственность по управлению недвижимостью распределяются между собственником и арендатором в соответствии с условиями договора аренды. Собственник может делегировать все или часть функций профессиональному управляющему.

Управление загородной недвижимостью усложняется индивидуальностью загородных домов [26].



Как правило, при оценке загородной недвижимости используются затратный, доходный или сравнительный подход. Каждый из трех названных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

Рисунок 2 - Методы доходного подхода

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Метод капитализации дохода приемлем только для тех предприятий, где доход стабилен. Согласно данному методу рыночная стоимость бизнеса - это отношение чистого дохода бизнеса за определенный период (обычно год) к коэффициенту капитализации. Допустим предположение, что будущие доходы фирмы будут отличаться от доходов в предшествующий период. Если допустить, что доходная часть нестабильна по годам прогнозного периода, то оценку целесообразно проводить с использованием метода дисконтирования денежных потоков.

Рисунок 3 - Методы затратного подхода



При определении рыночной стоимости методом чистых активов определяется разность между суммой рыночной стоимости всех активов.

Ликвидационная стоимость фирмы определяется как разность между суммарной стоимостью всех активов фирмы и затратами на его ликвидацию.

Затратный подход применим для оценки предприятий, обладающих значительными материальными активами, и новых предприятий.

Рисунок 4 - Методы сравнительного подхода

Метод рынка капитала основан на анализе рыночных цен акций аналогичных предприятий. Данные о стоимости акций сопоставимых аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут послужить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого фирмы.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или фирмы целиком. Главное отличие от метода рынка капитала в том, что первый определяет стоимость контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, а второй определяет стоимость фирмы на уровне неконтрольного пакета.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики. Применяется для ориентировочных оценок стоимости фирмы, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Перечисленные выше методики оценки фирмы не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Для оценки конкретного фирмы применяются несколько методик из разных подходов. Далее результаты, полученные с помощью различных методик, сопоставляют между собой для определения итоговой величины стоимости оцениваемого фирмы.

Оценка стоимости загородной недвижимости прежде всего предполагает исчисление и экономическое обоснование стоимости бизнеса на определенную временную дату. Оценка стоимости загородной недвижимости - это целенаправленный упорядоченный процесс расчета величины стоимости определенного объекта в денежном выражении, учитывающий действие различных факторов и осуществляемый в определенный момент времени.

Оценка стоимости загородной недвижимости, как отмечалось, представляет собой определенный процесс, который состоит из нескольких стадий, определяется целями проведения данной оценки, особенностями самого объекта оценки, а также избранными подходами и методами оценки. Стоит отметить, что не существует универсального метода и методики оценки стоимости загородной недвижимости. Оценка стоимости загородной недвижимости основывается на различных принципах, которых существует большое количество и они имеют тесную связь друг с другом. В общем виде выделяют три группы принципов оценки стоимости загородной недвижимости: 1) принципы оценки стоимости загородной недвижимости, которые связаны с представлением собственника об имуществе; 2) принципы оценки стоимости загородной недвижимости, которые связаны с рыночной средой; 3) принципы оценки стоимости загородной недвижимости, которые связаны с эксплуатацией имущества компании.

Рассмотрим в первую очередь принципы, связанные с представлением собственника об имуществе компании. В этой группе принципов выделяют следующие принципы: полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности означает, что компания имеет определенную стоимость только в том случае, если она может быть полезна ее собственнику, то есть ведет определенную деятельность по производству и продаже продукции, которая приносит прибыль. Принцип замещения расшифровывается следующим образом: покупатель компании не произведет за компанию выплату больше, чем наименьшая цена, которая запрашивается за другую аналогичную компанию, обладающую такой же степень полезности для ее собственника. Принцип ожидания предполагает ожидание собственниками компании получения запланированной суммы прибыли или других выгод, которые могут быть получены в результате использования имущества компании.

Далее рассмотрим принципы оценки стоимости загородной недвижимости, связанные с рыночной средой. В данной группе принципов выделяют следующие: зависимости, соответствия, взаимосвязи между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости.

1 Принцип зависимости проявляется в том, что стоимость компании зависит от воздействия многих факторов. Кроме того, сама оцениваемая компания оказывает влияние на стоимость окружающих ее объектов, находящихся на общей территории.

2 Принцип соответствия предполагает, что оцениваемая компания должна соответствовать рыночным и принятым градостроительным стандартам, которые действуют на данной территории. При этом проекты компаний должны соответствовать общепринятым традициям использования земельных участков в подведомственной территории.

3 Принцип предложения и спроса. Известно, что спрос влияет стоимость компании. Причем это влияние является большим по сравнению с влиянием предложения. Также стоимость компании определяется и соотношением соотношение спроса и предложения на данную компанию на рынке.

4 Принцип конкуренции предполагает соревновательную деятельность бизнесменов в процесс получениями ими прибыли. Конкурентная борьба бывает наиболее острой в прибыльных сферах экономики. Конкуренция вызывает увеличение предложения и сокращение величины прибыли.

5 Принцип изменения. В условиях рынка деятельность компаний подвержена значительным изменениям. Так, открываются новые компании, меняются виды деятельности уже действующих компаний, подвержены изменениям экономика и социальная сфера. Также объекты оценки подвергаются моральному и физическому износу, внедряются достижения научно-технического прогресса. Многое зависит от действующего государственного регулирования экономики. Условия деятельности предприятия открывают для них новые возможности, существенно меняется объем денежной массы и ставки банковских процентов. В связи с этим оценку стоимости загородной недвижимости принято привязывать к определенной дате. Последняя рассматриваемая группа принципов - принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

Как известно, предпринимательская деятельность требует наличия четырех факторов производства: трудовых ресурсов, финансовых средств, управления и земли. Факторы производства должны оплачиваться вновь произведенной стоимостью, которая создается в процессе осуществления данной деятельности.

Принцип пропорциональность компании предполагает следующее: необходимо стремиться к рациональному сочетанию факторов производственной деятельности, это позволит максимизировать доходы, прибыли, а, следовательно, и стоимости загородной недвижимости.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Этот принцип расшифровывается следующим образом: права на имущество компании необходимо разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость компании была максимальной.

Следующий принцип оценки стоимости компании - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Этот принцип является самым главным принципом оценки стоимости предприятия. Он предполагает максимально эффективное и рациональное использование имущества компании с тем, чтобы обеспечить наиболее высокую стоимость компании на конкретную дату. Рассматриваемый принцип представляет собой синтез всех трех групп рассмотренных принципов оценки стоимости загородной недвижимости. В заключении отметим, что рассмотренные принципы оценки стоимости загородной недвижимости являются универсальными и могут применяться к различным видам имущества предприятий.

Для того чтобы произвести обоснование инвестиционных вложений или произвести анализ разновременных денежных потоков, необходимо пользоваться элементами финансовой математики.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду, называется временной оценкой денежных потоков. В основе временной оценки лежат шесть функций сложного процента (сложный процент - это процент, начисляемый на основную сумму долга и невыплаченные ранее проценты, начисленные за предыдущий период).

1 Сложный процент (будущая стоимость единицы).

2 Дисконтирование (текущая стоимость единицы).

3Текущая стоимость аннуитета (текущая стоимость единичного аннуитета).

4 Периодический взнос в погашение кредита (взнос за амортизацию денежной единицы).

5 Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период).

6 Периодический взнос на накопление фонда (фактор фонда возмещения).

При работе с различными денежными потоками доходов используют финансовые калькуляторы. При их отсутствии для упрощения расчётов применяют таблицы сложных процентов, или таблицы Эллвуда.

Резюмируя, составим блок-схему основных подходов к оценке стоимости загородной недвижимости.\



Рисунок 5 - Основные подходы к оценке стоимости загородной недвижимости

При выборе объективных методов для проведения оценки объекта, необходимо понимать преимущества и недостатки каждого из подходов. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости. При недостатке данных для применения какого-либо из подходов, в рамках выбранного подхода рекомендуется указать примерные данные оценочной величины, они не будут учитываться при итоговом согласовании результатов, но могут быть использованы в качестве проверки к итоговому результату.

Понятию «управление» можно дать следующие определение, как воздействие субъекта на объект для достижения цели (перевод объекта управления в новое качественное состояние или поддержание его на заданном уровне), при этом можно выделить ряд признаков, которые характерны для понятия «управление». Деятельность. Управление как деятельность реализуется в совокупности управленческих процессов, то есть целенаправленных решений и действий, осуществляемых управляющими в определенной последовательности и комбинации. Любая управленческая деятельность состоит из следующих этапов: 1) получение и анализ информации; 2) выработка и принятие решений; 3) организация их выполнения; 4) контроль, оценка полученных результатов, внесение коррективов в ход дальнейшей работы; 5) вознаграждение или наказание исполнителей. Эти процессы развиваются и совершенствуются вместе с организацией. Они бывают первичными и производными; одноступенчатыми и многоступенчатыми; скоротечными и продолжительными; полными и неполными; регулярными и нерегулярными; своевременными и запаздывающими и т. п. Управленческие процессы содержат как жесткие (формальные) элементы, например, правила, процедуры, официальные полномочия, так и мягкие, такие как стиль руководства, организационные ценности.

Наличие объекта. Для понятия «управление» обязательно наличие объекта воздействия, на который направлена деятельность. Объектом могут выступать как отдельные лица (физические или юридические), предметы нематериальной сферы (например, технические устройства), животные, растения, объективные явления, так и целые организационные системы и процессы материального мира. Например, управление предприятием, отделом сотрудников, государством и т.д.

Наличие субъекта. Под субъектом управления понимается лицо, группа лиц или общество в целом, которые непосредственно оказывают необходимое влияние на объект для достижения поставленной цели.

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет в своей основе определенные цели и задачи, которые решаются в процессе осуществления управляющего воздействия субъекта управления на объект. Определение целей, которые необходимо достичь в процессе управления объектом - это самая трудная и ответственная задача, которая стоит перед субъектом управления.

Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объ единены в одну общую группу -- цели оценки недвижимости. При чем эти цели в процессе оценки недвижимости подвержены по стоянной корректировке, что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реали зуемой программе управления.

Тем не менее, две принципиальные цели собственника и управляющей компании, как правило, остаются неиз менными:

- минимизация расходов на этапе эксплуатации недвижимости, максимизация прибыли, что больше характерно для управляющей ком пании;

- максимизация стоимости объекта недвижимости, максимиза ция доходности на этане эксплуатации, что скорее характерно для собст венника, нежели для управляющей компании.

Оценка недвижимости призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника[8].

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом. Правовой аспект оценки недвижимости состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость. Несмотря на то, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ[1] земельные участки относятся к объектам недвижимости и в отношении их оборота применяются правила гражданского законодательства, они как неотъемлемая часть всего земельного ресурса являются объектами природы, созданы и существуют по причинам, не зависящим от общества, имеют ограниченный характер, невоспроизводимы, помимо базиса для производства выполняя более важную рекреационную и природоохранную функции. При учете именно этих, а также ряда иных факторов законодатель при принятии Земельного кодекса РФ[2], а также иных актов установил известные начала государственного регулирования земельных отношений.

Экономический аспект оценки недвижимости реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Новая застройка предполагается определение всех факторов, старые места застройки уже имеют такую информацию (информацию о земельном участке можно получить в БТИ, районных и городских комитетах и комиссиях, а также в оценочных фирмах). Конечная полезность участка зависит от его размера и формы. В частности затраты на застройку земельного участка правильной формы часто ниже, что увеличивает их полезность по сравнению с другими участками. Свободный доступ к объекту также способен увеличить его конечную продуктивность.

Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением. [7]. Износ или обесценение - это потеря в стоимости улучшений объекта в результате воздействия ряда факторов, имеющих различные источники происхождения. К ним относят: увеличение возраста, интенсивность эксплуатации, появление новых разработок в проектировании зданий и новых строительных материалов, законодательные ограничения и пр. Накопленный износ (совокупность обесценивания) характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам и определяется разницей между рыночной стоимостью объекта на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, которая рассчитывается как стоимость воспроизводства или как стоимость замещения. Факторы, определяющие физическую осуществимость и влияющие на предполагаемый вариант использования земли на объектах загородной недвижимости: размер, форма, топография участка, растительность, состояние грунта, ландшафтный и строительный дизайн, подъездные пути к участку, риск стихийных бедствий (землетрясения, наводнение)

Регулярность технического контроля обеспечивается проведением регулярных осмотров имущества, с принятием при необходимости ответных мер.

Целью осмотров имущества является своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям технического законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Осмотр общего имущества проводится для установления возможных причин возникновения дефектов, неисправностей или повреждений и выработка мер по их устранению.

Осмотр общего имущества - является обязательным условием надлежащего выполнения работ по содержанию и ремонту имущества и обеспечивает: устанавливает фактическое техническое состояние имущества в зданиях; является исходными данными для принятия решений о проведении текущего или капитального ремонтов; балансирует договорные отношения, объем обязательств может быть установлен соразмерно объему финансирования; является основой ценообразования, по результатам осмотра формируются размер затрат на содержание, текущий и капитальный ремонты для собственников, а также конкретизированный перечень необходимых работ и услуг; минимизирует риски коммерческой деятельности, обслуживающая организации несет ответственность только в части взятых обязательств; разграничивает ответственность по обязательствам предыдущей обслуживающей организации.

Виды обязательных осмотров:

1 Первичные

Первичный осмотр состоит из:

- просмотра документации (техническая документация долговременного хранения; документация заменяемая по истечению срока ее действия);

- осмотр строительных конструкций;

- осмотр инженерного оборудования;

- осмотр объектов благоустройства;

2 Плановые - сезонные:

Плановый осмотр состоит из:

- общих осмотров, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая строительные конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство.

Объекты осмотра: неполное заполнение и выветривание швов, отсутствие цементного раствора, волосяные трещины местного характера, просадка стен, сырость и плесень, отсутствие горизонтальной гидроизоляции, отклонение стены от вертикали, разрушение поверхностного слоя.

- осенний осмотр зданий проводится перед наступлением отопительного сезона для проверки готовности их к эксплуатации в осенне-зимний период и в целях уточнения объемов ремонтных работ на следующий год. Объекты осмотра: неполное заполнение и выветривание швов, отсутствие цементного раствора, волосяные трещины местного характера, просадка стен, сырость и плесень, отсутствие горизонтальной гидроизоляции, отклонение стены от вертикали, разрушение поверхностного слоя.

- частичные осмотры - это те осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания. Частичные плановые осмотры конструктивных элементов проводит инженер ПТО по эксплуатации, при необходимости привлекаются необходимые специалисты, и инженерного оборудования проводятся главным энергетиком и главным механиком, при необходимости привлекаются необходимые специалисты. В процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.

3 Внеплановые проверки: проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий.

Анализ физической осуществимости предполагает рассмотрение состояния зданий и сооружений. Это позволяет определить возможность их дальнейшей эксплуатации на новой основе[24]. Девелопер работает исключительно за гонорар и не берет на себя финансовых рисков. Такой вид девелопмента в зарубежной практике называется «девелопмент за вознаграждение» (fee-development).

В данной схеме инвестор нанимает девелопера для строительства на выбранном земельном участке нового объекта недвижимости, либо качественного изменения старого объекта. Выбор девелопера происходит, как правило, на тендерной основе. В таком проекте девелопер обычно не вкладывает свои денежные средства и, как следствие, не рискует их потерять. Девелопер осуществляет проектирование на деньги заказчика, занимается получением разрешительной документации, организует строительство объекта и дальнейшую его продажу. Для выполнения всех необходимых работ, девелопер привлекает специалистов, однако ответственность за весь проект лежит на девелопере. В случае с собственной службой эксплуатации это приводит к уменьшению затрат по сравнению со стоимостью услуг сторонней эксплуатирующей организации (например, полный контроль над закупкой необходимых материалов и оборудования).

И наоборот, в случае со сторонними эксплуатационными компаниями отследить это не возможно.

В итоге себестоимость сторонней организации растет, стоимость услуг на свою службу эксплуатацию остается постоянной.

Вознаграждение за проект определяется процентом от его стоимости.

При разработке проектов квартальной застройки создается концепция застройки. Разработка концепции застройки помогает заранее оценить и получить представление о проектируемом объекте. Этот этап особенно важен для крупных объектов, поскольку позволяет избежать многих сложностей в ходе дальнейшего проектирования и максимально учесть пожелания заказчика.

Также маркетинг играет ключевую роль в продвижении девелоперского проекта на рынке, поиске потенциальных покупателей. Через маркетинговые исследования рынка недвижимости, девелопер может оценить шансы на успех своего потенциального проекта, изучить конкурентное окружение и спрос на недвижимость.

У проектов КОТ есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества квартальной застройки очевидны для всех сторон, заинтересованных в проекте: для города, для девелопера, для инвестора, для потребителя. Основным достоинством является единая градостроительная документация, единый проект инженерной подготовки, единая схема транспортных и пешеходных потоков, объекты социально-культурного назначения.

Для девелопера важно, что затраты минимизируются, поскольку в одном районе на долгое время сосредоточено много мощностей. Как правило, проекты КОТ реализуются по очередям. Это позволяет постепенно возводить объекты, уделяя повышенное внимание качеству строительства и финансируя не весь проект в целом, а только его часть.

К недостаткам КОТ можно отнести высокий уровень сложности реализации подобных проектов. Такие застройки требуют крупных первоначальных вложений в инженерную подготовку, поэтому не все девелоперы могут реализовать подобные проекты.

Еще одним недостатком КОТ можно считать довольно большой срок реализации девелоперского проекта. Средний срок реализации может достигать до 10 лет, в зависимости от размера проекта.

Другим «минусом» считается выделение властями земельных участков, расположенных в непривлекательных местах: находящихся в удалении от крупных центров инфраструктуры и транспортного сообщения.

Но, несмотря на данный недостаток, методика КОТ является достаточно привлекательной, так как позволяется сформировать единый архитектурный ансамбль и новую удобную среду обитания со своей инфраструктурой.

SWOT-анализ показывает положительные и отрицательные факторы внешней и внутренней среды. К внутренней среде относятся такие факторы как силы и слабости, на которые компания повлиять может. Цель данного анализа - использование сильных сторон по максимуму и превращение слабых сторон в сильные, анализ и использование возможностей, и противодействие угрозам.

Раньше собственники загородных объектов недвижимости могли обходиться без специальных управляющих компаний. В основном они организовывали товарищества собственников жилья, т.е. ТСЖ, которые были наиболее распространенной формой управления поселками[27].

Сегодня более актуальна иная схема управления. Условно ее можно представить в виде цепочки взаимосвязей между застройщиком, управляющей компанией и жителями коттеджного поселка. Застройщик во время заключения инвестиционного договора с покупателями коттеджей предлагает им услуги компаний-управленцев, успевших зарекомендовать себя на рынке. Обслуживание территории и загородных домов может осуществляться и самим застройщиком. Такой вариант особенно выгоден для собственников жилья, поскольку себестоимость услуг для потребителей незначительно, но снижается. Однако такие управляющие службы создаются примерно на 4-5 месяцев, чтобы обслуживать объект до момента его сдачи в эксплуатацию. После этого, как правило, жильцы самостоятельно организуются ТСЖ или выбирают управляющую компанию.

ФЗ от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» существенно изменены положения о юридических лицах, в том числе положения о видах некоммерческих организаций. В результате внесения указанных изменений в ГК РФ появилась новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций - товарищество собственников недвижимости (далее - ТСН).

К ТСН были отнесены такие ранее признававшиеся самостоятельными организационно-правовыми формами виды некоммерческих организаций, как товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) и садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества (далее - садоводческие товарищества).

Большое количество новых объектов жилой недвижимости на рынке Московской области приводит к большому уровню конкуренции. Для девелопера становится тяжелее продавать свои проекты, поэтому для выделения своего проекта из большого объема похожих предложений и привлечения внимания потенциальных клиентов, застройщики используют маркетинговые «фишки».

Под маркетинговыми «фишками» подразумеваются уникальные или яркие запоминающиеся элементы, которые девелопер закладывает в проект с целью повышения качества проживания будущих жильцов. Бюджет этих преобразований, как правило, минимальный.

Однако в России, эксперты считают, что такая методика вряд ли может быть реализована. На практике жители старых районов столкнуться с большими неудобствами в процессе реализации данной методики. Девелоперам подобная идея тоже не будет интересной, так как будет сопряжена с колоссальными финансовыми и трудовыми затратами.

Так же проблема состоит в состоянии жилых домов в старых районах. Дополнительная нагрузка в виде нескольких надстроенных этажей может свести экономическую целесообразность данной идеи к минимуму.

Другой важной особенностью в реализации девелоперского проекта считается Комплексное Освоение Территорий (КОТ). Комплексное освоение считается мировой тенденцией, которая широко используется в западных странах.

Нехватка земельных участков с подготовленной инженерией не дает в достаточной степени удовлетворить спрос населения на жилье. Муниципальные власти не всегда имеют возможность обладать достаточным объемом средств для подготовки крупных земельных участков и обеспечения их магистральными сетями и объектами инфраструктуры. Данное бремя ложится на плечи девелопера при создании проекта жилой недвижимости с комплексным освоением территории.

ТСН позволяет непосредственно самим собственникам эффективно, оперативно и максимально прозрачно управлять многоквартирным домом, избегая необоснованных расходов, заложенных в договоры на управление с управляющими организациями, контролировать расходование денежных средств, качество предоставляемых коммунальных и иных услуг. Такое управление в полном объеме обеспечит благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.



Раздел 2. Анализ практики оценки загородной недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки загородной недвижимости

С каждым годом становится всё труднее и труднее определять стоимость объектов собственности, так как данная оценка подразумевает под собой качество и профессионализм. Закон РФ, а именно, в ФЗ № 135 предусмотрено общепринятое определение к объекту собственности, по которому объектом считается любая собственность, к примеру, имущество в связке с пакетом прав. Нужно помнить, что получение прибыли - это хорошо, но для начала не обойдется и без проблем, одна из них -- это проблема не найти инвестора.

Рисунок 6 - Стадии кадастровой оценки

Инвесторы, как правило, не всегда готовы платить цену, которая превышает реальную стоимость данного объекта. Главной перспективой инвестора является цена, которая в будущем сгенерирует прибыль, т.е. цель оценки найти ту цену, по которой в будущем от приобретённого объекта будет выгода. Это можно и отнести к самому процессу оценивания. Государственная кадастровая оценка представляет собой процесс, состоящий из ряда стадий. (Рисунок 6).

Рассмотрим каждую стадию поподробнее, к первой относится принятие решения о проведении государственной оценки, которая предусматривает периодическую оценку, т.е. не чаще 1 раза в три года, не реже 1 раза в пять лет. Субъектом выступает как исполнительные органы РФ, так и органы местного самоуправления.

Вторая стадия подразумевает под собой сбор информации об объекте, нуждающемся в кадастровой оценке, информацию подготавливает Росреестр.

При третьей стадии определяется исполнитель работ при помощи проводимого, специального конкурса. Далее следующий этап важный при оценке и, главный, на нем определяется кадастровая стоимость объекта для налогообложения, и составляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Пятой стадией утверждаются результаты органами ИС власти или органами местного самоуправления, сроком не позднее 20 дней со дня оценки. Копия и отчет направляются в Росреестр.

Шестая стадия заключительная, сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости в течение десяти рабочих дней. После выдается выписка из ЕГРН. Также указывается в отчете итоговая стоимость объекта, которая признается законной, если её провел оценщик-профессионал.

Основным документом удостоверяющим достоверность данных, которые были получены в результате оценки является отчет об оценке.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО №3) «Отчет об оценке» является итоговым документом, составленным в ходе определения кадастровой стоимости жилой недвижимости, в обязательном порядке отчет должен содержать следующие разделы:

1 Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки

2 Применяемые стандарты оценки

3 Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

4 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

5 Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

6 Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· общая информация, идентифицирующая объект оценки;

· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

· итоговая величина стоимости объекта оценки;

· ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

7 Описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии)

8 Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость

9 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке

10 Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости - это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется массовой оценкой, если нет возможности определить рыночную стоимость, то для каждого объекта при анализе и оценке устанавливается своя конкретная цена. Но несмотря на актуальность проведения такой оценки есть и свои минусы. Так как кадастровая оценка рассчитана на развитый рынок, а как известно, развитие нашего российского рынка происходит значительнее медленнее, чем в западных странах, то адаптироваться данной методике оценке тяжело в РФ.

2.2 Анализ рынка загородной недвижимости

Жилые комплексы в Подмосковье неизменно сохраняют популярность. Стремительное развитие инфраструктуры и транспортной доступности районов делают жилье все более привлекательным среди покупателей. Спрос на малоэтажные жилые комплексы только будет увеличиваться, и на то есть ряд причин. Основной причиной можно считать стоимость 1 кв.м в малоэтажных ЖК.

Если говорить про первичный рынок жилья, то в среднем 1 кв.м. в малоэтажных квартирных домах, расположенных за МКАД, на 20-30% ниже рыночных цен на аналогичные квартиры в многоэтажных комплексах. Весомое различие в ценах обусловлено низкой себестоимостью возведения малоэтажных комплексов. Девелоперам очень выгодно возведение домов с малой этажность еще и потому, что технологии строительства и инженерные работы по оснащению таких домов значительно проще, что существенно сокращает расходы на строительство. Также, согласно закону, для домов с высотностью до трех этажей, не нужно проводить экспертизу, что в свою очередь тоже экономит для девелоперов огромное количество денег и уменьшает сроки возведения объекта. Большое значение придают еще и европейским стандартам проживания и минимальному риску недостроя. В этом году значительно вырос спрос на рынок малоэтажного жилья, это является основной тенденцией подмосковного рынка недвижимости. В этот относительно новый для российского рынка сегмент перешло большое число потребителей. Потребительский интерес и его смещение в пользу малоэтажного жилья можно объяснить целым рядом факторов. Покупателей очень привлекает так называемый «клубный» формат жилья, при таком формате в доме расположено не большое количество квартир и, как правило, люди друг друга знают. В итоге в «клубном» формате присутствует и городская инфраструктура и загородное спокойствие и комфорт, как показывает практика, еще людей очень привлекает отсутствие излишней суеты, которая присуща жилью в чертах города. Исходя из этого повышение роста спроса на «клубный» формат жилья является полностью оправданным.

Рынок загородной недвижимости является очень динамичным и растущим, бывает так, что спрос на объекты недвижимости зачастую может превышать предложение, особенно в таких элитных районах как «Рублевка» или «Барвиха». И ценообразование может быть не совсем правильным и адекватным. В таких случаях независимая оценка является необходимым условием для создания честных и выгодных условий для совершения сделок, как для покупателя, так и для продавца.

После начала кризиса в 2008 году количество сделок с загородной недвижимостью значительно снизилось. Так же снизилось число сделок и на городские квартиры. Снижение на рынке загородной недвижимости объясняется тем, что многие люди воспринимают объекты загородной недвижимости как малодоступную роскошь.