Главные кризисные тенденции, которые начали формироваться после начала кризиса:

1 Снижение цен и предоставление скидок на постоянной основе. Происходит это потому, что в период кризиса новые инвестиции почти не привлекаются, а старые долги по кредитам остаются и их как-то надо возвращать, Таким образом, компании пытаются как можно скорее реализовать участки.

2 Большой отток многих крупных компаний из-за большого финансового давления

3 Замораживание большого количества проектов на стадии инвестирования, это привело к значительному снижению объемов предложения. Многие проекты строительства крупных районов отодвигаются на длительные сроки.

Оживление рынка недвижимости началось в 2011 году, это стало большим стимулом для девелоперов разрабатывать новые проекты и выводить их на рынок, в конце 2011 года количество коттеджных поселков превысило докризисный уровень: 354 против 301 соответственно[29]. После очень впечатляющих результатов, которые были показаны в 2011 году, в последующие 2 года рынок загородной недвижимости стабилизировался, в отдельных сегментах даже наблюдался спад спроса. Соответственно число проектов перестало расти, а средние цены устремились вниз. Падение спроса объясняется появлением на рынке новых категорий строительства, так называемых мультиформатных поселков. Посткризисный период выявил большое количество проблем и сложностей в управлении коттеджными поселками.

Экономическая ситуация кардинально изменила расстановку приоритетов у инвесторов, если раньше упор делался на краткосрочные инвестиции, то теперь они начали уходить с рынка, в итоге рынок стал терять свою привлекательность.

Также следует отметить, что в настоящее время на многие объекты цены все еще остаются высокими это связано с тем, деловая активность многих внешних инвесторов еще не угасла (московских, петербургских), но они постепенно уходят с рынка.

Загородная недвижимость, как правило, не воспринимается как объект первой необходимости. Из-за наличия сильного спада ни один специалист на рынке недвижимости практически не имеет информации о реальных сделках с загородной недвижимостью.

Всё многообразие объектов, находящихся в продаже по разным стоимостям, могут совершенно не соответствовать реальной стоимости продажи. В настоящее время получила распространение следующая тенденция. Компании и физические лица скупают участки в «хороших» садоводствах, строят там дома по «экономичным» технологиям - панель-каркас, Velox, используют также при строительстве газобетон или возводят даже щитовые дома и затем реализуют их.

По сути, в настоящее время на рынке достаточно много покупателей, желающих приобрести такое альтернативное жилье вблизи города, но все-таки на своем участке и в более экологически чистом месте, нежели городские районы.

На территории Московской Области на рынке загородной недвижимости наблюдается тенденция активного роста инвестиционной деятельности, появляются и закрепляются правила функционирования участников и их принципы функционирования на рынке.

За последние пару лет рынок загородной недвижимости перетерпел множество изменений, в том числе столкнулся с большим количеством проблем и сложностей в процессе своего функционирования.

В 2016 году количество сделок было на одинаковом уровне с 2015 годом, но средняя стоимость сделки выросла на 7 млн. руб., так же увеличилась площадь приобретаемого домовладения. Интересно, что продажи городских объектов за этот же период продемонстрировали отрицательную динамику по сравнению с 2015 годом.

В течение минувшего лета покупатели проявляли действительно активный интерес к первичному рынку загородного элитного жилья.

Рисунок 7 - Сравнение основных параметров сделок на городском и загородном рынке, лето 2016 г./лето 2015 г. [29]

Рисунок 8 - Распределение предложения на первичном рынке по направлениям[30]



По данным на конец декабря 2016 г. на первичном рынке элитной загородной недвижимости Москвы на продажу было выставлено 937 лотов общей стоимостью почти 117 млрд руб. За 2016 г. объём предложения в лотах сократился на 15%.

Сокращение объема предложения связано с невысокой активностью девелоперов на загородном рынке. За прошедший год предложение пополнилось только в сегменте земельных участков: на первичный рынок был выведен лишь один новый камерный коттеджный посёлок - КП «Успенский Лес» (1-е Успенское ш., 21 км), где покупателям представлены всего 17 земельных участков без подряда. Также на рынок вышла новая очередь в КП Madison Park (Новорижское ш., 24 км) в рамках которой предложение увеличилось на 30 прилесных участков площадью 18-25 соток. Кроме того, на продажу выставлена новая прирезка в КП «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25 км). Традиционно основная часть объектов, выставленных на продажу, сконцентрирована на Новорижском шоссе, на долю которого по итогам 2016 г. пришлось более половины (53%) всего предложения. Вторую позицию по объёму предложения занимает Рублево-Успенское направление с долей в 35%, замыкает тройку лидеров Минское шоссе (6%)[30].

Возьмем в пример коттеджный поселок КП «Высокий берег» (55 км. от МКАД по Новорижскому шоссе). Коттеджный поселок обладает уникальными природным характеристикам - расположен у берега Истринского водохранилища в рекреационной зоне, «Высокий берег» считается поселком бизнес-класса. Стоимость коттеджей здесь аналогична стоимости домов в поселках, расположенных в два раза ближе к Москве, но без такого прекрасного окружения.

Большинство поселков бизнес-класса находятся на северо-западе, западе, юго-западе Подмосковья и в Новой Москве, вдоль Новорижского, Ильинского, Киевского, Минского, Можайского, Калужского шоссе[22].

Сокращение объема предложения. Объем предложения на элитном рынке загородной недвижимости за прошедший год сократился на 15%, что связано с невысокой девелоперской активностью на фоне достаточно стабильного спроса[30].

Рассмотрим спрос на коттеджи так, как они являются основным сегментом рынка недвижимости и занимают большую долю от всех проданных объектов.

В 2016 г. было заключено 119 сделок с коттеджами, что на 17% меньше, чем годом ранее. В основном снижение числа сделок с коттеджами связано с сокращением лик- видного предложения и, как результат, смещением интереса покупателей к сегменту земельных участков. Больше половины сделок (61%) прошло в поселках на Новорижском шоссе. Отметим, что доля данного направления за год увеличилась на 4 п. п., тогда как доля Дмитровского шоссе, напротив, сократилась и составила 19% против 23% в 2015 г. Меньше всего сделок прошло на Минском шоссе, его доля в общей структуре спроса составила лишь 4%, тогда как годом ранее на данном направлении прошло 10% всех сделок. Средняя стоимость проданных коттеджей в 2016 г. составила 78 млн руб. ($1,2 млн), средняя площадь была отмечена на уровне 467 м2 , что на 6% ниже показателя предыдущего года. Анализируя структуру сделок, отметим, что наибольшей популярностью в 2016 г. пользовались объекты площадью до 500 м2 : доля коттеджей такой площади в общей структуре сделок составила 63%, что соответствует значению предыдущего года. В два раза снизилась доля сделок с коттеджами площадью более 800 м2: в 2015 г. на такую площадь приходилось 10% проданных коттеджей, в 2016 г. - 5%[30].

Наибольшая часть сделок (39%) прошла в коттеджных поселках, расположенных на удалении 15-20 км от Москвы. В ближайших к столице поселках было заключено лишь 17% сделок[30].

Основная доля сделок с городским жильем приходится на дорогое жилье, его доля составляет 63% от общего числа сделок и около 58% от общего денежного оборота рынка (6,8 млрд. руб). На первичном элитного загородного жилья, а именно в поселках бизнес-класса было заключено 56 сделок на общую сумму 4,9 млрд. руб[32].

За 2016 г. на первичном рынке загородной недвижимости Москвы было реализовано 306 лотов. Относительно предыдущего года число сделок осталось на том же уровне. Половина сделок пришлась на земельные участки - доля коттеджей в общей структуре сделок составила 39%, на таунхаусы пришлось лишь 11%. Основная часть сделок была совершена в коттеджных поселках, расположенных на Новорижском шоссе: доля данного направления в общей структуре спроса составила 75%. Долю в 11% занимает Рублево -Успенское направление, замыкает тройку лидеров Дмитровское шоссе (8%)[30].

За первые три месяца 2017 года объем заключенных сделок на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья оказался на 50% меньше, чем за тот же период прошлого года. При этом 80% сделок заключалось либо с помощью заемных средств, либо с применением схемы trade-in (обмен старого жилья на новое). Как следствие, формируется отложенный спрос, и рынок все больше становится рынком покупателя. По прогнозу риелторов, эта тенденция станет главной в 2017 году и приведет к снижению цен[37].

На рынке загородной недвижимости Подмосковья, как и на других рынках, присутствуют угрозы и возможности. К слабым сторонам можно отнести проблемы с репутацией у компании и очень высокую стоимость квартир на начальном этапе.

К внешним факторам относятся возможности и угрозы. Компания не может повлиять на них. Для того чтобы остаться на рынке и удержать свои позиции, компаниям приходиться адаптироваться к угрозам и использовать возможности рынка.

К возможностям можно отнести то, что успешная реализация данного проекта способна сделать компанию-застройщика лидером на рынке загородной недвижимости Подмосковья, создать положительную репутацию и имидж компании, увеличить размер клиентской базы.

Потенциальными угрозами на данном этапе развития проекта может быть большое количество прямых конкурентов и конкурентов - заменителей.

Компания следует политике ведения бизнеса только с надежными клиентами и постоянно отслеживает операции, связанные с кредитными рисками. Руководство компании также периодически оценивает дебиторскую задолженность по срокам ее возникновения и учитывает данный анализ для расчета резерва на снижение стоимости дебиторской задолженности. На отчетные даты руководство компании провело анализ дебиторской задолженности и не выявило сомнительной дебиторской задолженности. Компания оценивает концентрацию риска в отношении торговой дебиторской задолженности как низкую, поскольку размер задолженности равномерно распределен между должниками.

Денежные средства размещены в Сбербанке России, который на момент размещения средств имеет по оценкам руководства минимальный риск дефолта. Рейтинг банка по национальной шкале - ААА.ru, по оценкам агентства FitchRating - ВВВ, Moody's - Ваа1.

Компания управляет своей ликвидностью таким образом, чтобы обеспечить наличие достаточных средств, необходимых для погашения своих обязательств с тем, чтобы избежать необоснованных убытков и негативного влияния на репутацию.

Целью компании является поддержание баланса между непрерывностью финансирования и гибкостью путем использования привлеченных займов и контрактов по покупке в рассрочку.

Все представленное выше касается рекомендаций по управлению инвестиционным портфелем.

Далее рассмотрим основные рекомендации по управлению самим объектом недвижимости с целью повышения его стоимости - как рентного объекта получения дохода.

При этом важно понимать, что арендный менеджмент в период эксплуатации и текущего использования объекта недвижимости ЗПИФН «Траст Девелопмент второй» имеет своей основной целью увеличение текущих доходов по аренде с одновременным уменьшение текущих эксплуатационных расходов при учете поддержания характеристик объекта недвижимости в надлежащем состоянии.

Поставленная выше цель требует решения далее представленных задач управления:

Максимального повышения доходов, в основном, за счет поиска новых долгосрочных клиентов, так удержания имеющихся арендаторов, а также применения различного рода скидок для разных групп арендаторов (как текущих, так и потенциальных), и осуществление дифференцирование арендных ставок.

Разработка и оказание арендаторам дополнительных видов комплексных услуг. В качестве таких могут выступать ремонт по заявкам арендаторов, коммунальные услуги.

Поддержание инженерных, технических и эксплуатационных характеристик объекта недвижимости в на высоком уровне. Данная задача решается может быть решена при помощи создания стандартов, включающих определенные сроки осуществления тех или иных регламентных работ, а именно: осмотра, подготовки к сезонной эксплуатации, ремонта, уборки; нормативы расхода ресурсов - финансовых, материальных, кадровых, а также требования к качественному выполнению всех видов работ.

Безусловно что того чтобы наметить основные направления по увеличению стоимости недвижимого имущества ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй»« необходимо понимать современное состояние рынка загородной недвижимости в месте расположения объекта, оценить и сопоставить сильные и слабые сторон развития объекта недвижимого имущества с возможностями и угрозами рынка арендной недвижимости с целью разработки конкретных направлений увеличения стоимости и мероприятий для их реализации.

Для того чтобы наиболее точно представить основные наиболее эффективные направления работы по увеличению стоимости имущества ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй»« необходимо во-первых установить базовую цель и наметить стратегию её реализации, проанализировав стратегические альтернативы.

Задача управленческого решения Управляющей Компании «Доверие Капитал» заключается в обеспечении регулирующего (координирующего) воздействия на систему управления, персоналом, выполняющим управленческие задачи по достижению целей и организацией самого процесса достижения целей.

Процесс принятия управленческого решения включает два основных этапа: первый - подготовка управленческого решения и второй - его реализация. По данной схеме могут приниматься как стратегические, так и оперативные управленческие решения с учётом свойственным им характеристикам.

Предполагаемые альтернативные стратегии для УК в сфере управления недвижимым имуществом

Стратегии 1. Стратегия роста при имеющихся возможностях. Продолжение деятельности с имеющимися активами увеличивая прибыль за счет поднятие арендной платы. Использование возможностей внешней среды. Использования внутреннего потенциала предприятия. Предотвращение угроз внешней среды.

Стратегия 2. Стратегия устойчивого развития при использовании сильных сторон. Внутрифирменные перемены, перестройка процесса управления имуществом, увеличение мотивации персонала. Развитие корпоративной культуры, Удержание позиций на рынке

Стратегия 3. Стратегия концентрированного роста при имеющихся возможностях .Увеличение количества и качества арендаторов. Подписание долгосрочного контракта с арендаторами. завоевание новых арендаторов, усиление позиции бренда на рынке. Усиление позиций на занимаемом рынке

Стратегия 4. Стратегия продажи здания целиком или частично или смена Управляющей Компании. Поиск покупателя. Смена Управляющей Компании. Подготовка документации к сделке. Подготовка документов смена УК.

Отметим, что далее из четырёх предполагаемых стратегий нам необходимо выбыть наиболее оптимальный для предприятия вариант в настоящее время. Одним из основных инструментов принятия управленческого решения относительно оптимальной стратегии нами будет выполнен ранжирование стратегий по рейтингу, которое выполнено далее.

Если те или иные действия будут предприняты, то возможно получить такие-то результаты, и достигнуть цели проекта и т.п. Логическая структура способствует определению необходимых для реализации проекта мероприятий, требуемых ресурсов и распределение ответственности, что в совокупности позволяет наиболее эффективно управлять проектом и контролировать ход его реализации.

На основании логического анализа, стратегия №3 концентрированного роста при имеющихся возможностях ее можно считать наиболее приемлемой, поскольку она позволит удержать и увеличить рыночную долю, разнообразить ассортимент, сфокусироваться на удовлетворении потребностей целевых потребителей и т.д., что в свою очередь повысит стоимость бизнеса (объекта) в целом.

Таким образом, определившись с основной базовой стратегией дальнейшего развития, перейдём к формированию управленческого плана для чёткой реализации, предполагаемой стратегии.

Инвестор сам должен принимать решения о вложении своих средств, это решение является основным и самым главным, ведь именно от этого решения зависит будущая судьба его инвестиций. Он должен выбрать самый оптимальный способ, чтобы добиться конечного результата. И все это было бы невозможно без оценки его действий, т.е. самих инвестиций. На решения, которые принимает инвестор, напрямую влияют оценки инвестиций в недвижимость.

Оценивать инвестиции приходится как минимум два раза. Сначала оценивается экономическая целесообразность выбранного объекта инвестирования, т.е. сравнивается величина затрат, которые необходимы, чтобы реализовать проект, и величина доходов, которые инвестор получит в результате. Второй раз оценивается уже эффективность вложений в какой-либо реализованный проект.

Существует ряд показателей, характеризующих эффективность инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Именно на этих показателях основываются инвесторы, оценивая экономическую целесообразность планируемого проекта.

Срок окупаемости проекта - период с момента старта проекта до момента, когда затраты и доходы на него сравняются.

Текущая стоимость NPV - сумма будущих денежных потоков, образующихся в процессе реализации инвестиционного проекта с учетом ставки дисконтирования. Показатели NPV:

1 NPV > 0 - проект считается прибыльным,

2 NPV < 0 - проект убыточный

3 NPV = 0 - доходы проекта и затраты на него равны.

Дисконтирование - колебание стоимости денег в разные временные промежутки. Инвестор рассматривает ставку дисконтирования, как базу для расчётов стоимости денег с учётом фактора времени (временной ценности денег).

Особую популярность у граждан приобрели споры, связанные с границами земельных участков для ИЖС. Как было упомянуто выше, в последнее время граждане стали активнее оформлять в собственность или аренду земельные участки для ИЖС. Одной из стадий оформления, как известно, является кадастровый учет земельного участка. Получая отказ в постановке на кадастровый учет, заявитель вынужден обращаться в суд за разрешением земельного спора с иском к соседям, которые уже успели оформить свои земельные участки в установленном порядке. В этом случае целесообразно использовать такие способы защиты права, как признание недействительными сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка, запись ЕГРП о правах ответчика в отношении земельного участка, установление границы земельных участков сторон, в зависимости, конечно, от обстоятельств спора.

Внутренняя норма доходности IRR - величина дохода в процентах, при которой величина полученного дохода равна произведенным затратам. Для инвестора это максимально возможный уровень затрат при реализации проекта.

Договор подряда, заключаемый покупателем земельного участка со строительной организацией одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи земельного участка с продавцом, может содержать самые разнообразные условия, основное из которых - обязательство подрядчика (генерального подрядчика), имеющего соответствующую лицензию, выполнить строительство (включая ремонтно-отделочные работы) жилого дома, расположенного на приобретаемом покупателем (заказчиком) земельном участке. В приложениях к договору, как правило, указываются характеристики дома, крыши, фундамента, энергоснабжения (газификации, электричества), внутренней отделки, водоснабжения и пр., а также цена работ и стоимость материалов для строительства.

Таким образом, приобретая понравившейся объект недвижимости в коттеджном поселке, покупатель заключает договор со строительной организацией.

Часто девелоперы совершают заведомо незаконные и противоправные сделки, свои действия они прекрасно понимают и осознают, но погоня за сверхприбылью берет вверх над ними. Так, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка может быть указана цена продажи, значительно меньшая, нежели рыночная стоимость участка. В целом цена земельного участка, указанная в договоре, может быть приравнена к его кадастровой стоимости. Такие случаи формально допускаются российским законодательством (точнее, правоохранительные органы закрывают на них глаза), хотя на деле могут вызывать саркастическую усмешку у знатоков. Например, цена земельного участка площадью 1072 кв. м в Волоколамском районе Московской области (в строящемся элитном поселке), равная его кадастровой стоимости, может составлять 24832 руб. 88 коп., а цена участка площадью 1622 кв. м - 37573 руб. 63 коп. И такие цены отражаются в договоре с покупателем.

Цена строительных работ на указанных участках, закрепляемая в договоре подряда, может составлять сумму в размере 777600 руб. (и в нее также будет входить стоимость материалов для строительства), а на деле за эту цену едва ли можно воздвигнуть фундамент и одну из стен для элитного загородного дома.

Прием денежных средств от граждан может осуществляться наличными, а не в безналичном порядке, как это закрепляется, например, в договоре подряда, и фактическая цена земельного участка вместе с ценой строительных работ может составлять сумму, равную 7011993 руб. (за возведение одного дома) и, соответственно, 14023986 руб. (за два). Причем денежные средства в нарушение валютного законодательства могут приниматься как в рублях, так и в иностранной валюте.

При этом девелопер - физическое лицо, являясь собственником продаваемых земельных участков, одновременно является генеральным директором агентства недвижимости.

В правоотношениях по реализации гражданам земельных участков для строительства загородного жилья участвуют минимум три лица. Прежде всего это сам покупатель. Во-вторых, это продавец земельных участков - физическое лицо. В-третьих, строительная компания. Помимо этого, в этих отношениях может участвовать агентство недвижимости.

Продавец земельных участков и строительная организация (ответчики) могут вести деятельность, направленную на строительство жилых домов на земельных участках, передачу этих участков гражданам, в том числе истцу, исключительно совместно (проще говоря, в паре, т.е. строительная организация создавалась специально под определенный проект), и их обязательства могут быть тесно связаны между собой.

Руководителем организации может быть лицо, которое при заключении предварительного договора купли-продажи с истцом, имело доверенность от имени его продавца. Это же лицо подписывает договор подряда от имени строительной организации.

Продавец может являться собственником не только земельного участка, продаваемого данному гражданину, но и всех других участков, расположенных рядом, например, если земля расположена в воздвигаемом дачном поселке.

В результате этой совместной деятельности ответчиков строительная организация может систематически заключать с гражданами договоры подряда, поскольку согласно законодательству для деятельности по строительству зданий необходима лицензия, а продавец - систематически заключать с заказчиками договоры купли-продажи земельных участков и, не будучи зарегистрированным предпринимателем, согласовывать планы-графики строительства, скрепляя их собственноручной подписью.

Можно истребовать выписку из ЕГРЮЛ об агентстве недвижимости как о юридическом лице. Из нее можно усмотреть, что девелопер - продавец участков является генеральным директором этого агентства. Из нее можно обнаружить единое место нахождения и осуществления деятельности продавца земельных участков и строительной организации. Именно в офисе этого агентства, расположенном по адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц, могла совершаться сделка и могли подписываться договоры о продаже земельных участков и договоры подряда со строительной организацией.

Если земельные участки расположены в элитном поселке, то на сайте этого поселка могут иметься сведения о застройщике (то есть о той самой строительной организации), а также сведения о том, что проект реализуется агентством недвижимости, генеральным директором которого является тот самый продавец-девелопер.

Из содержания сайта агентства недвижимости и сайта, на котором предлагаются к реализации земельные участки в поселке, может следовать, что свою деятельность указанные лица ведут, используя вывеску (бренд) этого агентства, при этом на обоих сайтах может быть указан один и тот же номер телефона - телефона агентства недвижимости. Чтобы распечатка сайта имела доказательственное значение, это доказательство можно получить с участием пристава в рамках обеспечения иска.

Решение о принятии инвестиционного проекта требует комплексного анализа финансовых и прочих факторов, способных повлиять на действия инвестора по повышению эффективности инвестиций.

Инвестор принял положительное решение о принятии инвестиционного проекта, тогда перед ним встает задача оценить реальную доходность сделанных вложений.

Существует две категории доходов от инвестиций в недвижимость:

1 Текущие доходы состоят из денежных потоков, например, доходы от поступления арендной платы, и являются результатом сделок с объектами недвижимости. Налоговые льготы повышают размер денежных потоков, поэтому важное влияние оказывает налоговый статус инвестора. Наиболее выгодно с точки зрения налоговой базы подавать декларацию как физическое лицо и через ЗПИФН (закрытый паевый инвестиционный фонд), который применяет особый налоговый режим.

2 Доходы от изменения стоимости недвижимости фиксируются как рост или снижение рыночной стоимости на объекты недвижимости, принадлежащие инвестору. Фактически доход превращается в реальный денежный эквивалент только тогда, когда недвижимость продана. Поэтому доходы от изменения стоимости недвижимости возможно рассматривать как потенциальные или условные. Т.е. сегодняшняя стоимость недвижимости или темпы ее изменения не дают никаких оснований рассчитывать на то, что с течением времени она не будет меняться в отрицательную или положительную сторону. Оценка рыночной стоимости на недвижимость является важнейшим из компонентов для анализа данного вида дохода.

По сравнению с доходами, возникающими вследствие изменения стоимости недвижимости, текущие доходы намного легче фиксируются и поддаются оценке. Получение денежных средств от арендной платы на расчетный счет сразу же позволяет ощутить реальный эффект от проинвестированной недвижимости. А для того чтобы отражать действительную ситуацию с рыночной стоимостью недвижимости, величина этого дохода должна измеряться ежедневно. Но сущность инвестирования в недвижимость препятствует такого рода краткосрочной оценке и делает неизбежной необходимость выбора периода оценки. При этом нужно учитывать частоту повторения (скользящий график, который выбирает сам инвестор, или установленный график, например, вначале года/полугодия/квартала) анализа рыночной стоимости на недвижимость и своевременность, надежность информации, на основе которой производится анализ.

Доверять анализ рыночной стоимости на недвижимость нужно только специалистам, имеющим лицензию на осуществление данной деятельности. Для получения достоверных данных оценщик должен одновременно применять три метода оценки недвижимости:

Метод сравнимых продаж. Необходимо провести сравнение не менее чем с тремя объектами недвижимости аналогичными по местоположению, размеру и характеристикам, проданными за полгода, и сделать вывод о соответствии продажной цены недвижимости с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов. Особое внимание уделяется акту согласования местоположения границ, ведь если процедура согласования нарушена, то кадастровый учет такого земельного участка под вопросом. Акт согласования местоположения границ земельного участка может быть признан судом недействительным по самостоятельному иску заинтересованного лица. Основаниями для удовлетворения такого иска могут быть, например, отсутствие подписи заинтересованного лица на акте, отсутствие извещения, неверные сведения о границах, отсутствие полномочий у представителя, который подписал акт, и даже подделка подписи заинтересованного лица. Срок исковой давности для такого оспаривания составляет 3 года с момента, как такое лицо узнало о нарушении своего права. Однако нередки случаи, когда заявители просто забывают, что лично ставили свою подпись в таком акте.

Сохранившиеся чертежи, ситуационные планы земельных участков, а также планы земельных участков при домах, которые могли сохраниться в материалах инвентарных дел БТИ, также играют свою роль при определении судом истины по делу - настоящих границ и фактически сложившегося землепользования.

Затратным методом. Базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого объекта.

Доходным методом. Анализируются текущие доходы от эксплуатации и доходы от возможной продажи объекта недвижимости.

Каждый объект недвижимости должен оцениваться при помощи всех трех методов, поэтому оценка недвижимости - это долгий и трудоемкий процесс. Если исследуется крупный портфель недвижимости, особенно если она находится в разных района России, нередки случаи отставания по времени обработки и изложения информации по конкретным объектам недвижимости.

После анализа текущих доходов и доходов от изменения стоимости недвижимости, необходимо придать полученной информации форму финансового доклада, удобного для изучения и понимания.

Цель каждого инвестора - повышение доходов при заданном уровне риска. Анализ общих результатов дает возможность определить, что необходимо сейчас предпринять для увеличения эффективности инвестиций.

В проведении анализа эффективности инвестирования в недвижимость заинтересованы абсолютно все участники инвестиционного рынка недвижимости. Все они согласовывают свою деятельность с показателями, которые дает оценка инвестиций в недвижимость.

Предложенная стратегия является общим планом управления на перспективу, при этом необходимо помнить, чтобы качественно реализовать стратегический план развития необходимо иметь не только общий план реализации намеченных мероприятий, но и отдельные планы для всех структурных подразделений предприятия

Каждый этап стратегии необходимо описать более детально.

Разработана и представлена стратегические направления работы по увеличению стоимости имущества ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй» а также планируемые этапы реализации предложенной стратегии.

Компания имеет доступ к источникам финансирования в достаточном объеме, а сроки погашения задолженности, подлежащей выплате в течение 12 месяцев, по договоренности с текущими кредиторами могут быть перенесены на более поздние даты.

На данном этапе происходит выполнение исследований, получение заключений, получение технических условий на подключение к инженерным сетям. Начинаются работы по привлечению необходимого финансирования. Идет подготовка плана земельного участка и договоров, фиксирующих обязанности участников проекта. Формируется сводный сметный расчет (ССР) для проектировщиков.

Этап начинается с юридического оформления проекта, оплаты приобретаемых прав, назначения руководителя проекта. Оканчивается этап, когда получены все необходимые разрешения и подготовлены документы. Учитывая большие сроки при оформлении и регистрации документов, этот этап может занять от 1 года до 2 лет.

Данный этап характеризуется дальнейшей детализацией экономики и бюджета проекта, уточнением общей схемы развития проекта. По мере разработки проекта возникает потребность в привлечении дополнительных финансовых ресурсов. Решается вопрос о финансировании проекта. Менеджеры стоят перед выбором: использовать собственные средства, кредитные средства или строить объект на долевой основе. В рассматриваемом в данной работе проекте, использованы различные виды финансирования. Компания выступает в качестве: соинвестора, девелопера и генподрядчика и застройщика. Финансирование проекта осуществляется на собственные средства, банковские кредиты и средства клиентов, заключивших договор о долевом строительстве.

Раздел 3. Совершенствование оценки загородной недвижимости

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки загородной недвижимости

Рассмотрим один из основных этапов сбора информации для отчета по оцениваемому объекту, а именно сбор ценообразующих факторов и рыночной информации:

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Таким образом, при сборе данных оценщики очень часто сталкиваются с недостоверной информацией, которая мешает должным образом произвести оценку, на мой взгляд, это является главной и самой основной проблемой при оценочной деятельности. Конечно, есть такие элементы как математические рассчеты, которые применимы в затратном подходе, но без достоверной информации и эти данные не будут являться точными. Проблема состоит в том, что не достоверность данных приводит в итоге к некачественному определению стоимости оцениваемого объекта.

Так же при изучении проблем при оценке недвижимости встает очень насущный вопрос о квалификации самих оценщиков. Как известно, очень долгое время право оценки было в руках государства, потом перешло в руки Саморегулируемых организаций (СРО), потом снова в руки государства и снова в руки СРО. Постоянное метание права оценки от одних к другим, разные правила и способы обучения оценщиков, все это сказывается на результатах подготовки оценщиков и их работе. Поэтому, в первую очередь, необходимо производить качественное и квалифицированное обучение будущего поколения оценщиков.

Как известно, не редки и случаи коррумпированности при заключении сделок, взять в пример, неадекватные цены на недвижимость в Сочи в олимпийский период, цены спекулятивно были завышены в некоторых случаях до 100%

Рассмотрим на примере оценку участка различными методами:

Ровный участок размеров 6 соток, находится в собственности, Участок огорожен забором и имеет круглогодичный подъезд. На участке расположен дом постройки 1990-х годов площадью 50 кв. м., имеющий мансарду. Дом имеет ленточный фундамент. На участке имеется колодец. К дому подведено электричество.

Рисунок 9 - Оцениваемый объект

На этапе оценке было проанализировано большое количество объектов-аналогов, все объекты-аналоги представлены в Приложении. Аналогичные объекты расположены в Дмитровском районе Московской области в 55-65 км от МКАД.

При определении стоимости объекта оценки необходимо рассчитать процент износа объекта от восстановительной стоимости по формуле:

Объект оценки соответствует современным строительным нормам и правилам, поэтому, считаем функциональный износ равным 0

При определении стоимости объекта замещения была использована формула восстановительной стоимости:

Восстановительная стоимость -%износа*восстановительной стоимости/100% = 576000-19*576000/100 = 466560руб.

При определении стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода искомая стоимость определяется путем суммирования стоимости замещения улучшений и стоимости земельного участка.

Стоимость объекта равна 466560+537992=1004552

Применение подходов к оценке объекта. Для оценки рыночной стоимости имущества традиционно используются три подхода к оценке (затратный, сравнительный и доходный), эти подходы являются стандартными в Российской и Международной практике. Каждый из этих подходов приводит к получению различных значений рыночной стоимости объекта оценки. Дальнейший сравнительный анализ позволяет определить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную рыночную стоимость объекта оценки. Окончательная оценка проводится на основании того подхода или подходов, которые выбраны как наиболее надежные в применении к данному объекту оценки. Результаты, полученные различными подходами к оценке, согласуются для получения величины рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. В данном случае подобрать аналоги для расчёта рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода представляется возможным, было принято решение считать сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки наиболее достоверным и присвоить ему высокий весовой коэффициент (0,50).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Подход подразумевает определение прибыли, которую должен приносить объект оценки и расчет денежных потоков и дисконтировании их к текущей стоимости. На рынке недвижимости очень мало достоверной информации об арендных ставках, из-за нехватки информации не представляется возможном применить данный подход к объекту оценки. В связи с этим было принято решение присвоить данному подходу весовой коэффициент (0,01).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Подход является достоверным и учитывает всю необходимую информацию о рынке земельных участков и строительных услуг, было принято решение присвоить данному подходу весовой коэффициент (0,49).

В итоге рыночную стоимость объекта недвижимости необходимо определить следующим образом:

0,49*1003284+0,01*531424+0,50*1004552=1000000руб.

Рыночная стоимость земельного участка [кадастровый номер 50:19:003:02:04:0003] c улучшениями 1.000.000 руб.

3.2 Меры по совершенствованию оценки загородной недвижимости

Необходимо провести практическую апробацию Методических указаний «О государственной кадастровой оценке» в 5 - 7 пилотных регионах в течение не менее двух лет. Целесообразно предусмотреть паритетное финансирование работ по апробации из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации. По результатам апробации следует не только внести обязательные к применению изменения в Методические указания, но и разработать Методические рекомендации, имеющие рекомендательный характер. Финансовая схема проекта представляет собой сложную комбинацию собственных средств компании (личных денежных средств стратегического инвестора, или залоговых обязательств по кредитам), привлеченных инвестиций публичного рынка капитала через IPO, венчурного капитала, банковских кредитов, внутренних и внешних займов и платежей от будущих арендаторов.

Размер собственного и заемного капитала определяет степень финансовых рисков и прибыль компании после завершения жизненного цикла проекта. Соотношение собственных и заемных инвестируемых средств, сформировавшееся на рынке девелопмента коммерческой недвижимости, представляет 30%:70% [14]. Проекты такого рода ориентируются на высокую степень доходности, относятся к рискованным (с повышенной степенью риска), так как реализуются одновременно в семи областях инноваций.

Определение потенциальных источников финансирования необходимо уже на начальных этапах цикла девелоперских проектов, а сама возможность финансирования является одним из ключевых факторов, учитываемая при принятии решения о его реализации. Кроме этого, для различных жизненных циклов проекта характерно привлечение различных форм финансирования.

Так, начальные стадии проекта, связанные с разработкой идеи и концепции проекта является высокорисковыми, а поэтому обычно финансируются Девелопером самостоятельно, за счет собственных средств.

Достаточно распространенной в развитых экономиках является создание под каждый проект компании специального назначения (SPV), в котором берет участие девелопер, вклад которого заключается в имущественных правах на объект недвижимости, по которого будет реализовываться проект, и венчурный инвестор.

Финансирование фазы реализации проекта (строительство) может быть связано с использованием собственных средств девелопера, средств венчурного инвестора, а также с привлечением кредитных ресурсов.

Характерной чертой развития девелоперских проектов в западных государствах является активное участие государства в ее поддержке, к основным на направлениям которой относятся: регулирование земельных отношений (ведения учета земель, зонирование, оценка, законодательного регулирования, подготовка предложений для осуществления инвестиций девелоперами и тому подобное); информационная поддержка девелоперов путем предоставления готовых пакетов документов, касающиеся вопросов, связанных с процедурой выкупа земель и правилами строительства объекта. Это облегчает девелоперу процесс получения различных согласований и позволяет снизить объем затрат и времени на реализацию проекта; финансовая поддержка компаний, использование новых технологий энергосбережения в строительстве, особое внимание уделяется малозатратным мероприятиям, которые способствуют экономии энергии; разработка законодательной базы, регламентирующей порядок привлечения источников финансирования, позволяет девелоперам создавать эффектную систему финансирования, в том числе используя варианты частно-государственного партнерства; финансовая помощь в реализации социально важных проектов (создание объектов инфраструктуры, модернизация объектов недвижимости, привлечения девелоперов к развитию важных регионов и т.д.).

Согласно нормам государственного подхода, регулирование развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. Тогда как, для незначительных работ и изменений излишнего регулирования не должно требоваться. Разграничения правового регулирования производства работ на объекте недвижимости регламентируются властными органами через систему нормативно-правовых актов на всех уровнях государственного и муниципального управления (эти вопросы будут более подробно освещены в последующих разделах работы).

Управление проектами девелопмента недвижимости связано с необходимостью учета целого ряда аспектов: юридических лиц (вопросы прав на земельный участок, объекты недвижимости, оформление отношений с заказчиками и пр.), технических, экономических (привлечение средств, управление денежными потоками). Мировая практика выработала целый ряд методологических подходов к управлению девелоперскими проектами.

Так, при управлении проектом на этапе строительства выделяют следующие модели:

1 Проект руководит работник офиса управления в проектах. Он управляет всеми исполнителями, генподрядчик выполняет номинальную работу, исполняя все необходимые работы, исключая руководства субподрядчиками. Договоры субподряда заключаются заказчикам, руководство субподрядчиками осуществляет непосредственно проектный менеджер.

2 Проектом руководит директор предприятия-заказчика. Группа управления проектом формируется из работников Девелоперской компании, или привлекается по принципу аутсорсинга.

3 Проектом руководит генеральный подрядчик.

4 Генподрядчик является собственной компанией и выполняет функции по обслуживанию строительной площадки, в также действия, связанные с юридическим оформлением проекта. Остальные задачи возлагаются на девелопера.



Заключение

В ходе проведенного исследования были сделаны следующие выводы:

Проект управления объектами загородной недвижимости - это форма организации инвестиционного проекта в сфере недвижимости, а непосредственно проект управления объектами загородной недвижимости - это инвестиционный проект, который представляет собой совокупность взаимосвязанных мероприятий по имеющимся ресурсами для создания новых активов долгосрочного использования с целью последующего возврата вложенных средств и получения доходов.

Управление проектами девелопмента недвижимости связано с необходимостью учета целого ряда аспектов: юридических лиц (вопросы прав на земельный участок, объекты недвижимости, оформление отношений с заказчиками и пр.), технических, экономических (привлечение средств, управление денежными потоками). Мировая практика выработала целый ряд методологических подходов к управлению девелоперскими мы проектами.

В литературе отмечается, что в схемах обеспечивающих финансирование девелоперской деятельности могут принимать участие разнообразные кредитующие организации, такие как: банки, крупные инвестиционные фонды (например, негосударственные пенсионные и страховые фонды), финансово-промышленные группы и специальные инвестиционные фонды. Кредитующие организации при финансировании девелопмента, как правило объединяют свои усилия со страховыми компаниями. Банки более активно участвуют в девелоперских проектах на условиях соинвестирования. В России, многие банки создают свои собственные девелоперские структуры (например, «Альфа Девелопмент» в составе «Альфа Групп») .

В практике девеломпента также присутствуют строительные, генподрядные и подрядные и проектные организации. Организации этого типа реализуют конкретную строительную и проектную часть проекта развития, монтаж, пуско-наладочные работы проектно-изыскательные работы, разработка технической документации, сметно-финансовые расчеты и т.п.

В отдельных девелоперских проектах могут принимать участие специализированные организации (лесохозяйственные, водохозяйственные и иного отраслевого профиля). В крупных проектах количество таких организаций может достигать десятков.

Очень часто граждане, при выборе загородной недвижимости сталкиваются с проблемами и разногласиями. Не редки случаи, когда на сайтах агентств недвижимости представлена не достоверная информация. Например, многие элитные загородные поселки, которые должны иметь соответствующую инфраструктуру вовсе ее не имеют. Все эти неприятные моменты вызывают у покупателя чувство обманутости и желание защитить свои права и интересы

Не менее важными субъектами девелоперских проектов выступают профессиональные консультанты и советники. В их числе множество так называемых профессиональных участников рынка недвижимости и услуг по развитию. Среди них: консультанты по планированию и экономике, агенты по недвижимости, оценщики, консультанты по налогам и бухучету, специалисты в области инжиниринга и права, маркетологи, геодезисты и археологи и многие другие.

Все они на различных стадиях реализации проекта развития содействуют решению отдельных вопросов, выходящих за рамки профессиональной компетенции девелопера (застройщика) или управляющего проектом развития.

Указанные участники девелоперской деятельности являются очень важной составляющей при достижении цели девелопера, поскольку при их помощи принимаются конкретные управленческие решения. Как правило, затраты на привлечение указанных специалистов весьма значительны и могут достигать 5-10 % от стоимости проекта.

Важным условием эффективной реализации девелоперских проектов является привлечение необходимого объема финансирования. Рассмотрение вопросов качественного управления ЗПИФН в том числе обусловлено тем фактом, что они выполняют важную экономическую функцию, которая заключается в привлечении капитала населения в продолжающей своё развитие рынок недвижимости.

Принимая во внимание относительно высокую стоимость в наиболее экономически развитых регионах нашего государства 1м² нежилой и жилой недвижимости и соотнося ее с имеющимися среднестатистическими данными относительно уровня доходов граждан РФ, можно сказать, что приобретение инвестиционных паев закрытых паевых инвестиционных фондов для подавляющего большинства трудоспособного населения является практически единственно сегодня наиболее доступным способом вложения средств в недвижимость с целью инвестирования.

Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993 г. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

2 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Текст]: федеральный закон от 30.11.1994, №15. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

3 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Текст]: федеральный закон от 26.01.1996, № 14-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

4 Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 25.10.2001, №136. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

5 Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации, ч.1 [Электронный ресурс]: федеральный закон от 31.07.1998, №146. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

6 Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации, [Электронный ресурс]: федеральный закон от 25.10.2001, № 136-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

7 Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации, [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.12.2004, № 188-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017

8 Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ . - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017