Организация рационального использования и охраны земель историко-культурного назначения в рыночных условиях (на примере Центрального федерального округа)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Организация рационального использования и охраны земель историко-культурного назначения в рыночных условиях (на примере Центрального федерального округа)

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. В процессе развития общества земля приобретает новые функции. Этот процесс в нашей стране определяется становлением новых общественных и экономических отношений и сопровождается коренными преобразованиями в области землепользования.

Одним из важных результатов земельной реформы явилось выделение в качестве особой категории в земельном фонде страны земель «Особо охраняемые территории и объекты».

В Земельном кодексе РФ (ст. 94) дана следующая классификация видов земель, входящих в категорию земель особо охраняемых территорий: особо охраняемые природные территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; иные особо ценные земли. Из перечисленных территорий земли историко-культурного назначения занимают небольшую площадь, однако они обладают наибольшими показателями ценности (духовно-этические, культурные, эмоциональные, патриотические и т.п.).

Использование и охрана земель историко-культурного назначения, концентрирующих в своих границах значительный природный, культурный и исторический потенциал испытывает значительные трудности. В последние годы наблюдается снижение их площадей и уничтожение ряда памятников культуры.

Вопросам использования земель, находящимся под объектами культурного наследия, практически не уделяется внимание. В настоящее время в стране нет государственной концепции использования таких земель в рыночных условиях хозяйствования, четко проявляется несовершенство экономических и правовых механизмов их защиты, отсутствует методика формирования и организации территории объектов культурного наследия. Землеустроительные вопросы теоретического, методического и прикладного характера недостаточно разработаны, имеются только отдельные попытки проведения комплексных землеустроительных мероприятий, связанных с организацией использования земель объектов культурного наследия.

Все это определяет необходимость новых теоретических и практических разработок в области землеустройства, обеспечивающих рациональное использования и охрану земель историко-культурного назначения.

Состояние изученности проблемы.

Решение рассматриваемых проблем требует привлечения исследований, проводимых в таких областях науки и культуры как: землеустройство, экология природопользования, история, архитектура, археология.

Применению адаптивных экологических подходов к организации особо охраняемых территорий, теории и методам проведения землеустройства посвящены исследования: Волкова С.Н., Варламова А.А., Вершинина В.В., Косинского В.В., Нимаевой М.Н., Носова С.И., Рыжикова А.И.

Исследованиям, связанным с установлением зон охраны, восстановлением усадебных комплексов посвящены работы Агеева А.С., Ильвицкой С.В., Ломакина Г.В.

Историко-археологическим исследованиям посвящены работы Веденина Ю.А., Засурцева П.И., Кулешовой М.Е.

Труды перечисленных, а также других авторов в основном сформировали базис научных знаний, необходимых для решения рассматриваемых проблем. Вместе с тем, возникает необходимость развития и совершенствования теоретических и методических подходов к сохранению и рациональному использованию земель историко-культурного назначения в процессе проведения землеустройства.

Цель исследования: разработать основные теоретические и методические положения организации рационального использования и охраны земель историко-культурного назначения в рыночных условиях хозяйствования.

Реализация поставленной цели потребовала решения следующих задач:

- исследовать исторические аспекты развития объектов культурного наследия в составе категории земель «особо охраняемые территории и объекты»;

- провести анализ состояния и использования земель историко-культурного назначения;

- определить и обосновать значение землеустройства в решении вопросов рационального использования и охраны земель историко-культурного назначения;

- усовершенствовать методику образования и упорядочения существующих землепользований, организации их территории, установления зон охраны;

- выявить современные факторы и условия, определяющие пути повышения эффективности использования и охраны земель;

- раскрыть специфику и методы оценки эффективности функционирования и использования земель объектов культурного наследия в рыночных условиях.

Объект исследования - земли историко-культурного назначения на территории Центрального федерального округа.

Предмет исследования - организация использования земель объектов культурного наследия в рыночных условиях хозяйствования.

Методология и методы исследования. Методологическую основу исследования составляет системный анализ, использования земельных ресурсов, обеспечивающий научно обоснованное решение вопросов землепользования и землеустройства в условиях рыночной экономики хозяйствования. При решении отдельных вопросов применялись различные методы исследований: монографический, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, экономико-статистический, экономико-математический, картометрический, графический, а также проведение экспериментального землеустройства.

Информационное обеспечение исследования составляли статистические данные, информационные и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстат), Министерства сельского хозяйства РФ, Министерства природных ресурсов РФ, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Министерства культуры РФ, региональных землеустроительных органов, результаты исследований научных институтов и проектных организаций, опубликованные в открытой печати, а также личные наблюдения автора.

Связь с планом научных исследований. Диссертация выполнена в соответствии с планом госбюджетных кафедральных работ на 2001-2005 гг. по темам: «Разработать теоретические и методические основы межхозяйственного землеустройства в условиях перехода к новым земельным отношениям», «Разработать теоретические и методические основы внутрихозяйственного землеустройства в условиях рыночной экономики», а также с планом НИР ГУЗа на 2006-2010 гг. по теме: «Концепция организации рационального использования и охраны земель, находящихся в федеральной собственности».

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- теоретически обоснованы роль и значение рационального использования и охраны земель историко-культурного назначения в современных условиях;

- выявлены основные направления повышения эффективности использования земель историко-культурного назначения в рыночных условиях хозяйствования;

- определено содержание землеустройства в решении вопросов рационального использования и охраны земель историко-культурного назначения;

- предложена типизация объектов культурного наследия, позволяющая осуществлять дифференцированный подход к реализации землеустроительных решений по оптимизации использования их земель;

- разработана методика образования и упорядочения землепользований объектов культурного наследия для различных типов объектов культурного наследия с учетом их размещения и природных особенностей;

- разработана методика организации территории с учетом целевого назначения объектов культурного наследия, обеспечивающая возможность повышения эффективности их использования;

- усовершенствована методика установления зон охраны с учетом природных особенностей территории, создающие экологическую основу охраны земель объектов культурного наследия;

- усовершенствованы методы проведения экономической и других видов оценки эффективности организации и охраны использования земель объектов культурного наследия, использование которых повысит эффективность землеустроительных мероприятий.

Основные защищаемые положения:

1. Теоретические положения по обоснованию проведения землеустройства объектов культурного наследия в условиях рыночной экономики хозяйствования.

2. Аналитические разработки по оценке состояния и определению путей рационального использования и охране земель историко-культурного назначения;

3. Методические предложения и разработки по образованию и упорядочению землепользований, а также, организации территории объектов культурного наследия в процессе проведения землеустройства.

Практическая значимость исследования. Научные предложения, сформулированные в диссертационной работе, позволяют на более высоком научно-методическом уровне решать вопросы повышения экономической и социальной эффективности, организации рационального использования и охраны земель историко-культурного назначения на основе совершенствования методов проведения землеустройства, обеспечения правового режима использования земель их мониторинга и паспортизации.

Научные разработки могут быть использованы Роснедвижимостью и его территориальными органами, Министерством природных ресурсов, Министерством культуры, землеустроительными проектными организациями, частными землемерами, комитетами по архитектуре и градостроительству, а также лицами, ответственными за охрану и рациональное использование памятников архитектуры, истории и культуры.

В работе содержится новое решение актуальной народнохозяйственной задачи, имеющей существенное значение для повышения экономической и социальной эффективности, а также организации рационального использования земель объектов культурного наследия.

Апробация и реализация результатов исследования.

Основные положения диссертации являются итогом работы автора в течение пяти лет по изучению и анализу объектов культурного наследия в разработке проектов, а также участия в разработке проекта организации территории старинной усадьбы «Дворяниново», (Тульская область). Результаты исследования неоднократно докладывались на всероссийских и внутривузовских конференциях, проходящих в Государственном университете по землеустройству (2004-2007 гг.), а также используются в учебном процессе и дипломном проектировании. Материалы исследований были использованы ОАО МосНИиПИземлеустройства, ГНУ ВСТИСП Россельхозакадемии при разработки проекта организации территории усадьбы «Дворяниново», ООО «Меркурий», при разработке проектов установления границ землепользований объектов культурного наследия.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованных источников (111 наименований), изложенных на 158 листах машинописного текста, содержит 48 таблиц и 29 рисунков.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, формулируется цель и задачи исследования, определяется объект и предмет исследования, обосновывается научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические положения рационального использования земель объектов культурного наследия» рассмотрены исторические аспекты развития землепользования объектов культурного наследия. Выявлены функции и показатели ценности земель историко-культурного назначения. Проанализированы особенности использования земель объектов культурного наследия и раскрыта роль, и значение землеустройства при организации рационального использования этих земель в рыночных условиях хозяйствования.

Сформулированы дополнительные принципы землеустройства, на которых базируются землеустроительные мероприятия объектов культурного наследия.

Разработаны основные положения организации рационального использования земель, содержание территориального землеустройства и организации территории для объектов культурного наследия.

Вторая глава «Анализ состояния, использования и перспективы развития земель историко-культурного назначения в условиях рыночной экономики» посвящена исследованию состояния и использования земель историко-культурного назначения в Центральном округе РФ, выявлены и сформулированы основные недостатки в их использовании. Проведен анализ использования земель объектов культурного наследия в зависимости от их целевого назначения. Изучен опыт использования земель объектов культурного наследия и их правового регулирования за рубежом и в Российской Федерации.

В третьей главе «Методы организации рационального использования и охраны земель историко-культурного назначения» разработаны содержание и методы проведения землеустроительных работ на землях историко-культурного назначения по образованию новых и упорядочению существующих землепользований. Методика организации территории в зависимости от целевого назначения (усадьба, монастырь, церковь). Усовершенствованы методы установления зон охраны объектов культурного наследия с учетом расположения, инфраструктуры и природных особенностей. Раскрыты методы проведения экономических и других видов оценки эффективности использования и охраны земель объектов культурного наследия.

Основное содержание работы

землепользование экономический рыночный

Глава 1. Теоретические положения рационального использования земель объектов культурного наследия

Выделение категории «Особо охраняемые территории и объекты» и в том числе земель историко-культурного назначения связано с возрастанием национально-исторического и духовно-культурного самосознания людей, перспективой возрождения экологического и природоохранного мышления граждан России, а также охраной земель от возможных негативных последствий внедрения рыночных отношений в сферу землепользования.

Из земель историко-культурного назначения в работе основное внимание уделяется территориям старинных усадеб и религиозных объектов, так как эти земли кроме построек часто заняты сельскохозяйственными угодьями, организация использования которых включает землеустроительные действия.

Отличительные особенности земель историко-культурного назначения заключаются в том, что они имеют различное: целевое назначение и статус (федерального, регионального, местного значения), возможность использования (полностью или частично изъяты из оборота), местоположение (город, вне города), формы территории (точечные, территориальные, линейные), а также различаются по составу угодий.

В настоящее время в России созданы духовно-нравственные, историко-социальные, правовые и экономические предпосылки к сохранению объектов культурного наследия.

Большое значение в осуществлении мероприятий по восстановлению, техническому и правовому оформлению, созданию экономических условий для их дальнейшего развития имеет организация использования земель историко-культурного назначения. Это определяет необходимость разработки методики организации рационального использования этих земель, в системе землеустройства.

Основным критерием рационального использования земель историко-культурного назначения должно являться формирование землепользований, установление состава угодий и организация территории в соответствии с социальными и экономическими требованиями.

Это определяет необходимость решения ряда землеустроительных действий по организации использования земли объектов культурного наследия.

Кардинальные изменения земельных отношений, современные социально-экономические и природоохранные проблемы в использовании земли предъявляют новые требования к характеру и содержанию современного землеустройства.

В настоящее время общепризнанными считаются следующие принципы землеустройства:

- приоритет природоохранного и сельскохозяйственного землевладения и землепользования при перераспределении земель по категориям земельного фонда;

- максимальный учет природных, эколого-хозяйственных и экономических условий;

- первоочередное решение природоохранных задач, комплексный характер организации территории и производства;

- строгое соблюдение требований правового регулирования землевладения и землепользования;

Эти принципы относятся ко всем объектам землеустройства. Однако землеустройство объектов культурного наследия имеет свои существенные отличительные особенности, так как они имеют особое целевое назначение, наличие и характер использования земель. Поэтому нами сформулированы следующие дополнительные принципы, на которых должны базироваться землеустроительные мероприятия (действия):

1. Приоритетность социальных, культурно-просветительских, духовно-нравственных требований, определяющих специфический характер и эффективность использования земель объектов культурного наследия.

2. Принятие землеустроительных решений на всех территориальных уровнях проведения землеустройства. Этот принцип предполагает, что вопросы организации использования земель объектов культурного наследия, должны решаться при разработке схем землеустройства, территориальном и внутрихозяйственном землеустройстве.

3. Взаимоувязанность землеустроительных работ с целевым назначением и характером использования объекта культурного наследия. Состав и содержание землеустроительных работ должны определяться типом ландшафта (дворцово-парковый, усадебный, монастырский и т.п.) объекта, режимом использования земель, наличия инфраструктуры, экологических и других требований.

4. Комплексность организации использования земель на базе экономических, социальных, природоохранных, культурно-эстетических и других особенностей объекта культурного наследия. Этот принцип предполагает организационно-функциональную связь с организацией использования прилегающих к ним земель.

5. Создание оптимальных организационно-территориальных условий для решения социальных и экономических задач в комплексе с природоохранными мероприятиями.

При выявлении земель объектов культурного наследия определяется их целевое назначение, соответствие существующих размеров и состава земель требованиям их рационального функционирования.

В процессе проведения землеустройства территорий объектов культурного наследия осуществляется организация территории объекта и территориальное землеустройство.

В процессе подготовительных работ выявляется историко-культурная значимость, инвестиционная привлекательность объектов культурного наследия, определяется размер их территории, состав угодий и характер использования.

Территориальное землеустройство направлено на установление размера территории и установление границ, с последующим проведением межевания земель, техническим и юридическим оформлением. Одновременно решаются вопросы установление охранных зон и режима их использования.

Организация территории направлена на выделение функциональных зон на территории объекта, разработка мероприятий по рациональному использованию земель в их пределах, а также решению ряда вопросов по планировке и застройке совместно с архитекторами.

Глава 2. Анализ состояния, использования и перспективы развития земель историко-культурного назначения в условиях рыночной экономики

Особо охраняемые территории в Центральном округе занимают 654,6 тыс. га или 1,9% от их общей площади в РФ.

Земли историко-культурного назначения по РФ занимают 28,9 тыс. га по Центральному округу 1,5 тыс. га (табл. 1).

Таблица 1. Земли особо охраняемых территорий в Российской Федерации

Наименование округов	Площадь земель особо охраняемых территорий	Площадь земель историко-культурного назначения
	тыс. га	% от общей площади земель особо охраняемых территорий	тыс. га	% от общей площади земель особо охраняемых территорий и объектов	% от общей площади земель историко-культурного назначения
Центральный	654,6	1,9	1,5	0,200	5,2
Северо-Западный	4314,8	12,6	3,7	0,090	12,8
Южный	966,7	2,8	17,1	1,800	59,2
Приволжский	1111,9	3,4	0,2	0,020	0,7
Уральский	2596,7	7,6	5,7	0,200	19,7
Сибирский	16011,9	46,8	0,5	0,003	1,7
Дальневосточный	8531	24,9	0,2	0,002	0,7
Всего в границах РФ:	34187,6	100,0	28,9	0,080	100,0

Однако по количеству объектов культурного наследия по Центральному округу они составляют более 27% от общего количества объектов культурного наследия РФ. За последние три года земли историко-культурного назначения по РФ уменьшились более чем на 1,4 тыс. га.

Анализируя состояние данных земель, автор приходит к выводу, что уменьшение связано со следующими причинами:

- отсутствует единая структура органов государственной власти и подведомственных организаций, осуществляющих мероприятия по государственной охране объектов культурного наследия, не решены вопросы законодательного регулирования имущественных отношений;

- не создана нормативно-правовая база государственной охраны объектов культурного наследия;

- не определен порядок осуществления государственного контроля и проведения государственной историко-культурной экспертизы;

- недостаток бюджетных средств и отсутствие системы контроля поступления доходов;

- отсутствует землеустроительные материалы, определяющие границы земель и размеры объектов.

Особенно следует отметить сокращение земель занимаемых религиозными организациями. Практически за ними оставлены только земли, находящиеся под зданиями.

Многие европейские страны ставят перед собой задачу существенно увеличить долю охраняемых территорий, примерно на 10%. Для нашей страны формирование системы территорий наследия имеет огромное значение в связи с необходимостью развития ряда регионов, не имеющих большого экономического потенциала, выявления в условиях рыночной экономики специфической ценности объектов наследия и противопоставления этих территорий индустриальным или аграрным районам.

Следует отметить, что дополнительное выделение земель монастырям и православным храмам позволит создать экономические условия для их восстановления.

Всего по Центральному округу имеется 22,3 тыс. объектов культурного наследия из них 13% расположено в Смоленской, 12% в Тверской, 11% в Московской и 10,7% во Владимирской областях, а в остальных менее 7%.

Из общего числа объектов культурного наследия 32% федерального значения.

Земли историко-культурного назначения имеют различный состав угодий входящих в их территорию. Так, например, сельскохозяйственные угодья занимают более 40%, что определяет их значительный сельскохозяйственный потенциал и ставит задачу рационального использования этих земель.

В половине областей объекты культурного наследия находятся в основном в черте городских и поселковых земель и относятся к категории «земли населенных пунктов» поэтому земли, закрепленные за ними, не всегда представлены и нет их кадастровой оценки.

По областям, где в основном объекты культурного наследия размещаются вне поселений, их кадастровая оценка по субъектам колеблется минимум от 1,9 (Костромская область) до 7,8 (Тульская область) тыс. руб. за гектар максимум до 256,8 (Ярославская область) тыс. руб. за гектар. Кадастровая оценка земель объектов культурного наследия, расположенных в г. Москве, представлена более высокими показателями от 7600 до 134280 тыс. руб. за гектар.

Объекты культурного наследия на основе исследований по размерам и использованию земель подразделены на следующие типы: усадебные, культовые (монастыри, церкви), поля военных сражений, городские памятники архитектуры.

Размеры этих объектов могут меняться в широких пределах: от десятых гектара до тысячи. Например, площадь усадьбы «Дворяниново» (Тульская область) более 600 га, а усадьба «Ворсино» (Московская область Подольский район) - 1,8 га. Площадь монастырей, как правило, от 3 до 10 га, церквей менее 1 га.

В состав землепользования территории каждого объекта наследия независимо от его типа, входит три вида территории: исторически сложившаяся территория - это, как правило, исторические постройки; территория современных построек, куда водят объекты туристического обслуживания; а также режимообразующие объекты.

В зависимости от назначения и расположения объекта по отношению к городу, дорогам состав их угодий имеет большие различия, что определяет индивидуальный подход к изучению использования земель и проведения различных землеустроительных мероприятий.

Глава 3. Методы организации рационального использования и охраны земель историко-культурного назначения

В условиях рыночной экономики объектами землеустройства становятся не только земли сельскохозяйственных предприятий, но и отдельные объекты земель историко-культурного назначения, которые имеют свои особенности в организации использования земель. При этом в большинстве своем объекты культурного наследия существуют, и требуется только решения вопросов по восстановлению землепользований и их границ, техническому и юридическому оформлению. Землеустройство таких объектов включает территориальное землеустройство и организацию территории. Территориальное землеустройство направлено на образование и упорядочение землепользований. Содержание землеустроительных мероприятий, и методика их проведения зависит от целевого назначения объекта (усадьба, монастырь, храм).

На территории объектов наследия, как правило, усадеб и монастырей, возникают землеустроительные вопросы в одном случае связанные с необходимостью восстановления границ данных территорий в результате полной или частичной утраты их признаков, в другом с изменением (расширением) границ данных землепользований. В отдельных случаях возникает необходимость образовать новое землепользование, например, церковь.

Размеры территорий старинных усадеб, как правило, сложились. Однако в некоторых случаях возникает необходимость расширить границы в результате выявления за пределами территорий исторически связанных с объектом земельных участков (бывшие сады, фамильные захоронения, старинные рощи и т.д.).

Правовой основой для таких действий должны служить исторические документы. В отдельных случаях с учетом природоохранных мероприятий возможно частичное изменение границ. В работе дано обоснование таких подходов.

Установление площади храмов имеет сои особенности. В настоящее время кроме существующих храмов намечается их возведение, как в городах так и в сельской местности.

Как правило, храмы имеют на своей территории только постройки. Они не имеют сельскохозяйственных угодий, поэтому при определении необходимой площади и выделения территории, учитывается площадь под культовые сооружения, в ряде случаев возможны и дополнительные постройки, а в сельской местности могут включаться и небольшие площади, занятые другими угодьями, поэтому перечень землеустроительных мероприятий по формированию землепользования под храм входит решение следующих основных вопросов: определение площади под храм и размещение участка, исходя из природных особенностей территории.

Для вновь создаваемых храмов расчет необходимой площади проводится с учетом имеющихся нормативов из временных рекомендаций по проектированию храмовых зданий.

Особые подходы к территориальному землеустройству имеют монастырские комплексы, так как они часто были лишены сельскохозяйственных угодий необходимых для их жизнедеятельности. При определении площади монастырского комплекса необходимо устанавливать площадь под здания и сооружения богослужебного и вспомогательного назначения.

Методика расчета площади, приведена в работе, используя имеющиеся нормативы. При этом учитывается размещения объекта (в черте города или вне), количество проживающих монахов и православных прихожан, посещающих храм. Определение площади под храм (церковь) следует устанавливать с учетом намечаемого количества прихожан по имеющимся нормативам, возможности включения прилегающих земель.

Кроме расчета площади под монастырский комплекс нами представлен метод расчета площади под сельскохозяйственные угодья и животноводческие постройки. В основу положен расчет площади для получения продукции растениеводства и животноводства, исходя из потребности в продуктах питания проживающих в монастыре с учетом намечаемого набора культур и продукции животноводства по следующей формуле:

, (1)

где r - количество проживающих в монастыре, чел.; H_i - потребность в продуктах питания растениеводства на 1 чел. в год, ц; H_j - потребность в продуктах питания животноводства на 1 чел. в год, ц; К_i - коэффициент перевода в товарное сырье; К_j - коэффициент перевода в кормовые единицы; Y_i - урожайность культур, ц/га; B - выход кормов с 1 га пашни, ц.к.ед.; П_j - продуктивность 1 гол., ц; S_i - потребная площадь на 1 гол., га.

Отвод дополнительной площади следует проводить в зависимости от расположения объекта. Во всех случаях границы объектов должны быть увязаны с использованием прилегающих земель и требованиям их функционирования в рыночных условиях.

По результатам проведенных работ должно быть проведено межевание земель, на основе которого составляется паспорт, включающий следующие данные: наименование объекта, адрес, площадь памятника, площадь охранной зоны, площадь зоны регулирования застройки, площадь зоны охраняемого ландшафта, характер современного использования памятника.

Для объектов культурного наследия следует выделять три типа зон с особым режимом использования земель: охранная зона; зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности; зона охраняемого природного ландшафта. При установлении охранных зон учитывать не только строения, но и территории всего объекта. Земли в пределах зон охраны относятся к территориальным зонам объектов. В их пределах устанавливаются ограничения пользования (обременения), которые соответствуют режимам, разрабатываемым индивидуально для каждой зоны.

Зону охраны следует устанавливать на расстоянии 200-300 м от объекта, однако, как показали исследования, эти расстояния могут сокращаться в черте городов и поселений.

Нами предлагается площадь охранной зоны вне города рассчитывать в зависимости от площади территории объекта наследия и коэффициента компактности. Для храмов коэффициент компактности составляет 1 ±0,2, а для усадеб, в границах которых имеются сельскохозяйственные угодья от 1,5 до 2.

Граница охранной зоны определяется в зависимости от наличия прилегающих объектов.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - участок, в пределах зон охраны объекта культурного наследия, на котором застройка и иная хозяйственная деятельность регламентируется по высоте, протяженности, объему, функциональному назначению, плотности, масштабности, конфигурации, соответствию красным линиям застройки. Она устанавливается для сохранения и восстановления сложившейся планировочной структуры, обеспечения гармонического единства новой застройки с исторически сложившейся и устанавливается исходя из требований сохранности исторического облика.

Зона охраняемого ландшафта и ее размеры определяются визуально с основных видовых точек памятника в зависимости от расположения вокруг открытых пространств, пейзажей исторически или композиционно связанных с памятником, имеющих культурную значимость. Границы зоны охраняемого ландшафта проводятся в зависимости от расположения рек, водоемов, лесов, включая бассейн предельной видимости. На данной территории устанавливается определенный режим использования.

Большое значение для объектов культурного наследия имеют режимообразующие объекты, которые негативно влияют на использование земель и затрудняют осуществление природоохранных мероприятий. В работе по 37 объектам культурного наследия Подольского района Московской области, находящихся в зоне режимообразующих объектов даны отдельные рекомендации по ослаблению их влияния.

Организация территории объектов культурного наследия должна быть направлена в первую очередь на функциональное зонирование (в земельном законодательстве данные зоны принято называть территориальными зонами).

При решении вопросов организации территории объектов культурного наследия, автором рекомендуется исходить из создания условий для их дальнейшего функционирования с учетом природно-ландшафтных особенностей территории.

Состав и количество таких зон зависит от типа, места расположения объекта (в черте города или вне), состава земель. К ним могут относиться: зона охраны культурного объекта, рекреационная, физкультурно-оздоровительная, прогулочная, административно-хозяйственная и другие. На территории усадьбы могут выделяться музейно-мемориальная зона, зона для детского отдыха, заповедная зона и др.

Площадь зон определяется назначением объекта и природными особенностями. На территории объектов, где имеются сельскохозяйственные угодья, необходимо проводить организацию территории внутри зоны. Важно чтобы границы зон максимально совпадали с существующими контурами. Функционально значимые участки должны по возможности включаться в одну зону.

На территории культовых объектов также может предусматриваться функциональное зонирование, если кроме самого храма имеются другие земли. Например, храмовая зона, просветительская, социально-культурная, социально-бытовая, хозяйственно-производственная зоны и др.

В усадьбах и монастырях, расположенных вдали от крупных городов зонирование имеет другое содержание, там выделяется хозяйственные (земледельческие) зоны, в которые включены сады, пашня, сенокосы и т.д. Например, в усадьбе «Дворяниново», расположенной в Заокском районе Тульской области (рис. 4) можно выделить четыре зоны, наиболее крупная по площади хозяйственная - 86,4% и представленная в основном сельскохозяйственными угодьями (пашня). На территории пашни организуется почвозащитный севооборот. В результате организации территории решается природоохранная задача и эффективность функционирования усадьбы.

Каждый объект культурного наследия имеет определенное сочетание параметров (Х_n), влияющих на получение дополнительного дохода.

С целью получения количественных показателей, характеризующих степень влияния определенных факторов на посещаемость объекта, был проведен регрессионный анализ. Для его проведения в Центральном округе РФ было рассмотрено 25 усадеб, в которых определены следующие показатели: посещаемость объекта культурного наследия, чел. - у; площадь парковой территории (% к общей площади усадьбы) - х₁; удаленность, км - х₂; площадь под объектами туристического обслуживания (% к общей площади усадьбы) - х₃; площадь исторических построек (% к общей площади усадьбы) - х₄; площадь под водой (% к общей площади усадьбы) - х₆. В результате регрессионного анализа, проведенного на ЭВМ было получено следующее уравнение, характеризующее взаимосвязь между посещаемостью объектов культурного наследия и отобранных факторов:

Y = -3982,1000+40,8780X₁+20,8290X₂+402,8900X₃+154,6300X₄+

+ 504,9000X₅+ 27,8770X_6. (2)

Коэффициент множественной корреляции R = 0,704, что говорит о высокой связи между результативным и факториальными показателями.

Коэффициент множественной детерминации равен Д = 0,50, следовательно можно утверждать, что 50% посещаемости объектов культурного наследия определяется вошедшими в данное уравнение факторами из которых наибольшее влияние на посещаемость объектов оказывают два фактора - наличие на территории парковой территории - х₁ и наличие объектов туристического обслуживания (кафе) - х₃.

Следует отметить, что парковая территория и объекты туристического обслуживания обычно располагаются в рекреационной и прогулочной зонах, которые в результате наибольшей нагрузки со стороны посетителей приносят значительный доход. Поэтому данным зонам необходимо уделить наибольшее внимание при возможности увеличить их размеры и установить в их границах особый правовой режим.

В черте города на территории объектов культурного наследия размещаются различные объекты (магазины, офисы и др.) Эти земли с постройками сдаются в аренду. В большинстве случаев на правах собственности или постоянного пользования находятся и учреждения, выполняющие задачу приема и обслуживания туристов и отдыхающих.

Как показали исследования, не на все сдаваемые в аренду участки имеются соответствующие договора, часто в них не учитывается аренда земли.

Размер годовой арендной платы (А) за пользованием зданиями - памятниками культуры и землей определяется по следующей формуле:

А_п = (С_б К_тз К_д К_сз)S + П (3)

где С_б - Базовый размер стоимости строительства, руб./м²; К_тз - коэффициент территориальной зоны; К_д - коэффициент типа деятельности; К_сз - коэффициент расположения помещения; S - площадь под строениями, м²; П - площадь земельного участка, м².

Эти средства могут использоваться для реставрации и восстановления памятников культуры.

Таким образом, к различным функциональным зонам следует относить и земли принадлежащие другим владельцам и пользователям.

В таких случаях целесообразно выделять зоны с различными сроками аренды.

Организация использования и охрана земель историко-культурного назначения в рыночных условиях должна быть связана не только с функционированием объектов, а также рациональным и эффективным использованием земли.

При определении рациональности и эффективности использования земли объектами культурного наследия используются разные критерии, которые должны отражать не только экономический результат, но и рациональность ее использования.

По своим экономическим характеристикам объекты культурного наследия могут быть отнесены к социальному сектору экономики: неприбыльному статусу, добровольно-общественному характеру финансирования, хозяйственной деятельности, направленной на достижение социально значимых целей. Социальным результатам использования земли трудно дать количественную оценку из-за слабой разработанности проблемы эффективности социальных мероприятий.

Образование и организация территории объектов культурного наследия должна быть увязана не только с функционированием объектов, но и с тем какие средства выделяют из государственного бюджета и какие могут быть получены дополнительно.

В составе общих расходов целевого бюджетного фонда по государственной охране, сохранению объектов культурного наследия наибольший удельный вес занимают расходы на сохранение (ремонт, реставрация - 60%). Значительный удельный вес составляют расходы по научно-исследовательским и проектно-изыскательским работам, связанным с сохранением объектов культурного наследия. Например, по г. Москва они снизались от 23 до 13%.

Определение экономической эффективности научно-исследовательских и проектно-изыскательских работ по организации использования земель обусловлено особой ролью земли как незаменимого природного ресурса. Это свойство земли диктует учет не столько будущих доходов от производства продукции, сколько экономию и предотвращение последующих расходов, связанных с устранением последствий деградации земель историко-культурного назначения, разрушения и повреждения объектов культурного наследия.

По результатам научных исследований производится оценка экономических и экологических последствий, а также затрат, связанных социальными мероприятиями и охраной окружающей среды.

Основные показатели экономической эффективности научно-исследовательских и проектно-изыскательских работ следующие: экономия расходов, индекс доходности, срок окупаемости и другие показатели, отражающие интересы участников или специфику проекта.

Расчеты по эффективности направлены на определение на сколько затраты на обустройство территории объектов культурного наследия позволяют в последующем сэкономить ущерб от нерационального использования земель.

Затраты складываются из следующих показателей: прямые материальные затраты, затраты на заработную плату, на использование оборудования, отчисления по единому социальному налогу, накладные расходы, затраты на командировки исполнителей. По нашим расчетам на средний объект культурного наследия (усадьба), исходя из необходимого количества сотрудников по научно-исследовательским и проектно - изыскательским работам, с учетом периода работы, общие затраты составляют 3,5 млн. руб. из них на научно-исследовательские работы - 45%, на проектно-изыскательские работы - 55%. По данным статистических материалов средневзвешенная величина снижения рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса составляет около 15% (табл. 2).

Таблица 2. Среднегодовой экономический ущерб при различных отрицательных воздействиях на объекты культурного наследия (по данным обработанных статистических материалов), %

Виды (факторы) отрицательных воздействий	Снижение рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса	Доля влияния фактора на общее снижение рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса
Нерегламентированная хозяйственная деятельность	8 - 15	35
Размещение отходов на территории	5 - 10	20
Несанкционированный снос, повреждение и разрушение памятников	15 - 20	25
Бесконтрольная вырубка деревьев садово-парковых ансамблей	3 - 5	10
Распашка ландшафтных полян под огороды в усадебных парках	5 - 15	8
Несанкционированной застройкой территории	10 - 20	25
Средневзвешенная величина снижения рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса	14,55

Исходя из данных исследований, ежегодный эффект от проведения предлагаемых автором мероприятий на территории усадьбы «Дворяниново» Тульской области составит 682,5 тыс. руб. (табл. 3).

Чистый дисконтированный доход составит 179,65 тыс. руб.

Бюджетное финансирование территорий объектов культурного наследия, как правило, не может обеспечить достаточно эффективное функционирование данных объектов.

Таблица 3. Расчет ежегодного эффекта от проведения предлагаемых автором мероприятий на территории объектов культурного наследия

Наименование объекта культурного наследия	Стоимость земельно-имущественного комплекса объекта культурного наследия, тыс. руб./ га	Площадь объекта культурного наследия, га	Общая стоимость, тыс. руб.	Предотвращенный ущерб от снижения рыночной стоимости объекта в расчете на 1 га	Экономия денежных средств всего, тыс. руб.
				%	тыс. руб. на 1 га
Для единичного объекта
Усадьба «Дворяниново»	7,8	604	4711	14,55	1,13	682,5
В целом на территории РФ
Объекты культурного наследия по Центральному округу РФ в среднем	9,8	1500	14700	14,55	1,42	2130

Расчет проведен по следующим формулам:

, (4)

где П_ущ.-предотвращенный ущерб от снижения рыночной стоимости объекта, тыс. руб./га; С_{зем.комп.}-стоимость земельно-имущественного комплекса объекта культурного наследия, тыс. руб./га; С_взв. - средневзвешенная величина снижения рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса, %.

, (5)

где S - площадь объекта культурного наследия, га.

По мнению автора на землях историко-культурного назначения должны действовать принцип приоритета социальных и природоохранных требований над экономической целесообразностью использования земель.

В связи с этим на первом месте должна рассматриваться социальная эффективность, которая проявляется через влияние землеустроительных мероприятий на окружающую природную среду и характер организации использования земель.

Она должна свидетельствовать об образовательно-воспитательном и культурном развитии населения в качестве составляющей социального эффекта необходимо учесть повышение уровня культуры, духовности и сохранения понятия исторических корней традиционного уклада и образа жизни коренного населения. Это способствует сохранению традиций, воспитанию высокой нравственности, бережного отношения к памяти предков, исторических деятелей культуры и т.п.

Региональная культурная политика в области наследия тесно связана с экономической и законодательной политикой.

Повышение экономической эффективности использования земель объектов наследия, с одной стороны, приводит к развитию всех сфер хозяйства: сферы обслуживания, инфраструктуры и т.д., наряду с этим, усиливает налоговые поступления в местный бюджет, а, следовательно, вызывает заинтересованность и у частных коммерческих структур, и у органов власти в максимальной степени сохранности данного объекта культурного наследия или территории, что приводит к повышению устойчивости экономического развития и улучшение экологического состояния данной территории.

В современных экономических условиях появились новые виды деятельности: инвестиции, благотворительность, приватизация, страхование недвижимых объектов историко-культурного наследия, передаваемых в аренду, дифференциация налогообложения, разные виды собственности, появление понятия «недвижимость».

Часть объектов культурного наследия, характеристики которых и разрешенный законом (охранным договором, охранно-арендным договором, охранным обязательством) вид их использования (в том числе возможность приспособления), позволяют извлекать доход, но не всегда.

В ряде случаев извлечение дохода невозможно в силу законодательных ограничений (например, объекты религиозного назначения), либо из-за характеристик самого объекта (в частности, произведения монументального искусства, памятные места и др.). Эти объекты относятся к недоходным объектам культурного наследия.

В зависимости от целей и задач исследования проблема эффективности использования земли может рассматриваться в широком (социально-экономическом) и узком (хозяйственном) аспектах.

Нами была разработана модель по оптимизации состава и использования земель усадьбы «Троицкое-Кайнарджи».

Искомыми величинами приняты площади объектов недвижимости, расположенных в границах землепользования усадьбы (исторические постройки, современные постройки, объекты туристического обслуживания), площади зон охраны (охранная зона, зона регулирования застройки, зона охраняемого ландшафта), а также денежно-материальные ресурсы, обслуживающий персонал, посетители (туристы).

На неизвестные наложены следующие ограничения: по общей площади усадьбы, по площади зданий и сооружений, по площади исторически ценных зданий, по площади зон охраны, по площади земель, выведенных из хозяйственного оборота, по площади земель отрицательно влияющих на объект наследия, по затратам денежных средств на визуально-ландшафтный анализ, по затратам денежных средств на перенос отрицательно влияющих объектов, по размеру ежегодных издержек, выделяемых на текущий ремонт зданий и сооружений, по величине планируемого дохода, по затратам труда, по количеству посетителей, по количеству сотрудников.

В качестве критерия оптимальности использован такой показатель как величина необходимых затрат на содержание объектов культурного наследия.

В результате решения оптимизационной задачи с помощью пакета прикладных программ «SIMPLEX» на ЭВМ расчеты показали, что требуется ежегодно вкладывать 300 млн. руб. бюджетных средств на содержание усадьбы. Поэтому необходимо получение дополнительных доходов для дальнейшего развития объекта культурного наследия.

Таким образом, доход может поступать как от использования объекта культурного наследия, так и с земель прилегающих к границам землепользования (зоны охраны).

Полученные средства должны направляться на улучшение использования земельного участка и объекта культурного наследия, а также на создание инфраструктуры. Все это будет способствовать рациональному использованию и охране земель историко-культурного назначения.

Выводы и предложения

1. Современный этап развития страны, характеризующийся формированием новых экономических отношений в сфере землепользования, заботой и тревогой за сохранением окружающей среды и культурных ценностей определил выделение земель историко-культурного назначения, обладающих уникальными, незаменимыми и неоценимыми функциями духовного возрождения государства. Это определило необходимость разработки теоретических и методических подходов повышения эффективности их использования и охраны в процессе проведения землеустройства.

2. Проведение землеустройства, выполняющее функцию социально-экономического механизма обусловлено нерациональным использованием земель историко-культурного назначения. Анализ показал, что главными причинами является: разноведомственный подход в управлении объектами наследия; утратой объектов наследия в процессе приватизации земель; значительной нехваткой бюджетных средств на содержание объектов и обеспечения их эффективного функционирования; несовершенством функционально-территориальной структуры; отсутствием правовых и планово-картографических материалов определяющих размеры и границы этих земель.

3. В процессе работы установлено отсутствие необходимого мониторинга, обеспечивающего контроль состояния и использования земель историко-культурного назначения. В месте с тем анализ показал, что в настоящее время в России около 10 тыс. памятников культуры находится под негативным экологическим воздействием, из них около 7,5 тыс. антропогенного и свыше 1,7 тыс. природного происхождения. На основе анализа государственных программных мероприятий связанных с охраной памятников истории и культуры, даны предложения по повышению их инвестиционной привлекательности и эффективности использования.

4. На основе теоретических разработок автора предложено содержание землеустройства применительно к объектам культурного наследия, которое обретает функцию социально-экономического механизма сохранения и возрождения культурных ценностей.

5. Предложены дополнительные принципы землеустройства на землях объектов культурного наследия, имеющих свою специфическую особенность, отражающую приоритетность социальных, культурно-просветительских и духовных требований.

6. Основным критерием организации рационального землепользования объектов культурного наследия является формирование его гармоничного ландшафтно-территориального и организационно-хозяйственного каркаса, сформированного в соответствии с правовым режимом использования земель и обеспечивающего полное раскрытие функций и роли этих земель как уникального и незаменимого объекта культурного наследия государства.