Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Казанский государственный архитектурно строительный университет

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

КУРСОВАЯ РАБОТА

«Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости»

Выполнил: ст. гр. 4ПМ01

Мещанова Э.Р.

Принял: к.э.н.

Сайфуллина Ф.М.

Казань 2017



Содержание

Введение

1. Основные факты и выводы.

1.1 Общая информация об объекте.

1.2 Результаты по подходам. Итоговая рыночная стоимость.

2. Описание объекта оценки

2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

3. Этапы процесса оценки

4. Анализ рынка недвижимости.

4.1 Анализ рынка продаж земельных участков.

4.2 Анализ рынка продаж коммерческой недвижимости.

4.3 Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости.

5. Расчет стоимости объекта затратным подходом.

5.1 Расчет стоимости земельного участка.

5.1.1 Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

5.1.2 Согласование результатов по земельному участку и определение итоговой стоимости земельного участка.

5.2 Расчет стоимости воспроизводства.

5.3 Определение совокупного износа.

5.4 Определение итоговой стоимости по затратному подходу.

6. Расчет стоимости сравнительным подходом.

7. Расчет стоимости доходным подходом.

8. Согласование результатов оценки.

9. Итоговое заключение.

Список использованной литературы.

Приложение.



Введение

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

В настоящее время, когда все объекты недвижимости, несмотря на четко выраженное в их названии статическое положение, находятся в состоянии постоянного изменения (зарождение, старение, отмирание, воспроизводство), их оценка является крайне необходимым условием для эффективного управления на протяжении всего их жизненного цикла. Это обусловлено тем, что лишь располагая достоверной, полной и актуальной по времени и содержанию информацией о стоимости объекта недвижимости в денежном выражении, о наилучшем способе его использования и т.д., владелец недвижимости может обосновано принять рациональное управленческое решение.

Различают массовую оценку и оценку единичных объектов собственности.

Проведение оценки может быть как обязательным, так и необязательным. Обязательность проведения оценки трактуется Федеральным законом об оценке. Проведение оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям в целях его приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, передачи в качестве залога, при продаже или ином отчуждении, при переуступке долговых обязательств и передаче в качестве вклада в уставный капитал. Также оценка требует при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов, при разделе имущества, при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятия имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд. Оценка необходима при реализации процедуры несостоятельности или банкротства и при определении налогооблагаемой базы.

Оценочную деятельность необходимо осуществлять в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменением от 21 декабря 2001г., 21 марта, 14 ноября 2002г, 10 января 2001г, 22 августа 2004г, 5 января, 27 июля 2006г, 5 февраля, 13,24 июля 2007г, 30 июня 2008г, 7 мая,17 июля, 27 декабря 2009г, 22 июля,28 декабря 2010г, 1,11 июля,21,30 ноября 2011г, 07 июня, 02,23 июля 2013г,), и Федеральными стандартами оценки и Стандартами оценки, принятыми Российским обществом оценщиков:

· федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №256;

· федеральный стандарт оценки «Цель оценки и вида стоимости (ФСО№2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №255;

· федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №254;

· стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», Единые Стандарты Профессиональной Практики Оценки и национальный кодекс этики оценщиков Российской Федерации.

Подходы к оценке описаны в Федеральном Стандарте Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1)».

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов (затратный, сравнительный, доходный);

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.



1. Основные факты и выводы

1.1 Общая информация об объекте оценки

В данной курсовой работе объектом оценки является здание по ул. Парижской Коммуны, 14/1, г. Казань. Полезная площадь объекта равна 566,2 м². Объем равен 2345м³.

Тип объекта - Модуль по техн.обсл. автомашин и склад.

Площадь земельного участка: 2200кв.м.

Кадастровый номер земельного участка: 16:50:011703:2

Кадастровая стоимость земельного участка: 29434592,00 руб.

Дата оценки

Модуль по техническому обслуживанию автомашин и склад
Адрес	РТ г. Казань, ул. Парижской Коммуны, 14
Год постройки	2002
Группа капитальности	1
Количество этажей	1
Строительный объем, куб.м.	2345
Площадь общая ,кв.м.	566,2
Земельный участок
Местоположение	РТ г. Казань, ул. Парижской Коммуны, 14
Категория земель	Земли населенных пунктов
Кадастровый номер	16:50:011703:2
Кадастровая стоимость за 1 кв.м. руб.	13379,36
Кадастровая стоимость за участок, руб.	29 434 592.00
Дата проведения оценки



1.2 Результаты по подходам

Стоимость объекта оценки по результатам подходов

Таблица 1

	Ед.изм.	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Общая стоимость оцениваемого объекта	Руб.	13 765 109,79	24 451 578,26	658 515,68
Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта	Руб.	22 938,03	43185,41	1163,04

Итоговая рыночная стоимость

Таблица 2

Итоговая стоимость оцениваемого объекта	Руб.	19 303 601,55
Итоговая стоимость 1кв.м. оцениваемого объекта	Руб/кв.м.	34 093,256



2. Описание объекта оценки

2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Таблица 3

Описание нежилого помещения

Характеристика	Показатель
Наименование объекта оценки	Модуль по техн.обсл. автомашин и склад, г.Казань, Парижской Коммуны, 14/1
Правоподтверждающие документы	Договор купли-продажи недвижимого имущества №01-2006-3112 от 10.03.2006г. Акт приема -передачи нежилого здания от 10.03.2006., запись в ЕГРП от 21.03.2006г за номером 16-16-01/001/2006-250.001
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики	Технический паспорт
Кадастровый номер	16:50:011703:2
Текущее использование	Модуль по техн.обсл. автомашин и склад
Предполагаемое использование	Модуль по техн.обсл. автомашин и склад
Описание в соответствие с данными паспорта и данными визуального осмотра	Фундаменты - бетонный, стены и их наружная отделка - кирпичные, перекрытие - ж\б плиты, кровля - железная, полы - бетонные, проемы - металлические ворота. Электроснабжение.
Общая площадь	600,10 кв.м.
Строительный объем	2345 куб.м.
Год постройки	2002 г.
Группа капитальности	1
Число этажей в здании	1
Физический износ на основании технического паспорта БТИ	58%
Имущественные права на объект	Собственность
Обременения	Отсутствуют



Таблица 4

Описание земельного участка

Характеристика	Показатель
Правопотверждающие документы	Договор купли-продажи недвижимого имущества №01-2006-3112 от 10.03.2006г. Акт приема -передачи нежилого здания от 10.03.2006., запись в ЕГРП от 21.03.2006г за номером 16-16-01/001/2006-250.001
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта (зем.участок)	Кадастровый паспорт
Местоположение	г.Казань, Парижской Коммуны, 14/1
Категория земель	Земля населенных пунктов
Кадастровый номер	16:50:011703:2
Разрешенное использование	Для объектов общественно-делового назначения
Площадь	2200 кв.м.
Кадастровая стоимость за 1 кв.м.	13 379,39 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка	29 434 592,00 руб.
Конфигурация участка	Сложная(многоугольник)
Рельеф	Ровный

Таблица 5

Сведения о физических характеристиках и техническом состоянии здания

Физические характеристики
Наименование	Модуль по техническому обслуживанию машин
Год постройки	-
Этажность	1
Группа капитальности	III
Общая площадь, м2	566,2
Строительный объем, м3	2434,66
Обременения	Не зарегистрированы
Техническое состояние
Фундамент	Трещины, выбоины
Стены и их наружная отделка	Ржавчина, вмятины
Крыша	Ржавчина, вмятины
Полы	Выбоины, стертость
Проемы	Провисание, неплотный затвор
Отделочные работы	Загрязнение, отслоение
Прочие работы	Стертость, гниль
Техническое состояние	Общее состояние объекта удовлетворительное

недвижимость оценка рынок стоимость

2.3 Анализ местоположения объекта оценки

2.3.1 Краткий обзор региона

Татарстан расположен в центре РФ на Восточно-европейской равнине, в месте слияния двух крупнейших рек Европы-Волги и Камы. Территория республики общей площадью 67 836,2 км2. Столица республики - город Казань. В Татарстане проживают представители более 70 национальностей, наиболее многочисленными из которых являются татары и русские. Государственными языками в Татарстане объявлены татарский и русский. Всего в республике проживает 3 773,8 тыс. человек.

Татарстан - одна из наиболее развитых в экономическом отношении республик РФ. Основные ресурсы нефть, земля, водные ресурсы. Республика обладает мощным научным и интеллектуальным потенциалом. Ведущие отрасли промышленности: нефтедобыча и нефтехимия, авиастроение, машиностроение и приборостроение.

2.3.2 Краткий обзор города Казань

Казань -- столица Республики Татарстан. Один из крупнейших экономических, научных и культурных центров России. Город, площадью около 412 кв. км., где проживает 1,2 млн. человек более 101 национальности, расположен на левобережье реки Волги по обеим сторонам реки Казанки. В 2005 году Казань отметит свое тысячелетие. Богатое прошлое города связано с древней цивилизацией казанских татар и их прямых предков - волжских булгар. Город, лежащий на границе Европы и Азии, был и остается связующим звеном между Западом и Востоком и хранит традиции двух великих культур. Казань с ее впечатляющим Кремлем, мечетями, церквами и богатыми музеями, является уникальной достопримечательностью туристических маршрутов по Волге и входит в список городов всемирного наследия, отмечена дипломами и медалью ЮНЕСКО. Это город театров, музеев, город музыки, международных фестивалей, богатейших библиотек, новейших технологий, деловых партнерских отношений и богатого научного потенциала.

В городе действуют два гиганта авиационной промышленности ГУП «Казанское авиационное производственное объединение» и ОАО «Казанский вертолетный завод». Знаковым событием для города стало начало серийного выпуска самолета «ТУ-214» на ГУП КАПО им. С.П. Горбунова. Широкую известность ОАО «КВЗ» приобрело как производитель вертолетовМИ-8, МИ-17, которые блестяще зарекомендовали себя при эксплуатации более чем в 50 странах мира. В Казани находится одно из крупнейших химических предприятий в стране -- АО «Казаньоргсинтез» -- ведущий производитель полиэтилена высокого и низкого давления, полиэтиленовых труб, синтетических охлаждающих жидкостей, фенола, ацетона, химических реагентов для добычи нефти и осушки природного газа. Значительным успехом стало освоение с немецкими партнерами производства нового медицинского оборудования на ОАО»Казанский медико-инструментальный завод», внедрение итальянского технологического оборудования на производстве синтетических моющих средств ОАО «Нэфис». Современные технологии освоены на ОАО «Булочно-кондитерский комбинат», на ОАО «Казаньзернопродукт», на ООО «Эдельвейс-М».



3. Этапы процесса оценки

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Основная цель оценки недвижимости -- определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановку задания на оценку;

2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

недвижимости;

4. Выбор уместных методов оценки и их применение;

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.



4.Анализ рынка недвижимости

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средства производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности предприятий и организаций всех форм собственности.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта. В случае с коммерческой недвижимость большой внимание в оценке уделяется подробному анализу рынка и анализу местоположения объекта.

Таблица 6.

Мониторинг продажи коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - продажа	Минимальное значение, руб/м2	Максимальное значение, руб/м2
Офисные помещения	29294.27	220005.95
Торговые помещения	22435.89	208342.99
Производственно-складские помещения и здания	10247.56	90909.09
Административные здания	22229.29	92753.62
Торговые центры и здания	7321.42	210256.41

Проведя мониторинг продажи коммерческой недвижимости, мы видим, что торговые центры и здания продаются по более низкой цене за м2, чем другая коммерческая недвижимость.

Таблица 7.

Мониторинг аренды коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - Аренда	Минимальное значение, руб/м2	Максимальное значение, руб/м2
Офисные помещения	300	900
Торговые помещения	290	2941,18
Производственно-складские помещения	170	1000



5. Расчет стоимости объекта затратным подходом

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Для реализации затратного подхода используется следующая формула:

, где:

С_зу- стоимость земельного участка.

С_в - стоимость восстановления или замещения данного объекта недвижимости новым.

- величина накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний.

5.1. Расчет восстановительной стоимости

При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1. Метод количественного анализа. Наиболее точный, но требует больших затрат времени на поиск информации и в расчете.

2. Метод разбивки по компонентам. Стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания.

3. Метод сравнительной единицы . Используется при оценки типовых зданий и сооружений и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами-аналогами, представленными в сборниках “Укрупненных показателей восстановительной стоимости”.

В работе полная восстановительная стоимость объекта определена с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:



, где:

- восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. из сборника УПВС, тыс.руб.;

- суммарный поправочный коэффициент в ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб.УПВС, технической части и т.д.;

- строительный объем здания (принимается по рабочим чертежам или рассчитывается по рабочим чертежам здания), ;

- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;

- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.;

- коэффициент уорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

- коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1,18- налог на добавленную стоимость, который необходимо учитывать в случае купли-продажи.

В данной курсовой работе расчет восстановительной стоимости объекта производится по таблице 29 сборника №23 “Здания и сооружения автомобильного транспорта и автомобильных дорог”, исходя из стоимости 1 куб.м. здания - 31 руб.



Таблица 8.

Рассчет восстановительной стоимости методом сравнительной единицы

Показатели	Величина
Сед, руб.	31
Строительный объем, куб.м.	2434,66
Полная восстановительная стоимость в ценах 1969 г, руб	Сво= 31*2434,66 = 75474,46
Корректировка на группу капитальности	К3-К2=0,93
Корректировка наличия видов благоустройства	К= = 1,066
Корректировка отсуствия видов благоустройства	К= = 0,953
Корректированная стоимость в ценах 1969 г,руб	Сво= 75474,46*0,93*1,066*0,953= 71307,15
Индекс цен за период 1969 - 1984 гг.	К84отр = 1,17 К84тер = 1,03
Полная восстановительная стоимость в ценах 1984 г, руб	С84 = 71307,15*1,17*1,03 = 85932,24
Индекс цен за период 1984 - 1991 гг.	К91отр = 1,53 К91тер = 0,97
Полная восстановительная стоимость в ценах 1991 г, руб	С91 = 85932,24*1,53*0,97 = 127532,04
Специальные виды работ	K = 0,16
Сспец	127532,04*0,16 = 20405,136
СОобщ.стр.	127532,04-20405,13 = 107126,91
Индекс цен за период 1991 - 2001 гг.	К = 7.9
Полная восстановительная стоимость в ценах 2001г, руб	С2001= 107126,91*7,9 = 846302,59
Индекс цен за период 2001 - 2017гг.	К=5,99
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб	СДО= (846302,59+225680,746)*5,99*1,2*1,18 = 9092391,14



Таблица 9.

Стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств

Виды специальных работ	В % к общей стоимости спец.работ	Стоимость работ в ценах 1991 года	Индекс удорожания к 2000 году	Индекс удорожания к дате оценки
Центральное отпление	25	5101,28	10,6	54073,57
Вентиляция	15	3060,77	15,5	47441,935
Водопровод	15	3060,77	9,3	28465,161
Горячее водоснабжение	5	1020,26	9,8	9998,548
Канализация	5	1020,26	12,6	12855,276
Газоснабжение	15	3060,77	9,8	29995,546
Электроснабжение	10	2040,51	11	22445,61
Слаботочные устройства	10	2040,51	10	20405,1
Итого		20405,136		225680,746

5.2 Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж

В качестве единицы сравнения выбран 1 квадратный метр общей площади земельного участка.

При расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов использовались земельные участки, расположенные в г. Казань. Перечень предложений по продаже земельных участков, отобранных в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, представлен в Приложении.



Таблица 10.

Информация по земельным участкам: объекты аналоги

1	Земельный участок S=1500 кв.м.(уточненные данные из Росреестра) г.Казань ул. Мамадышский тракт/ул. Зеленая находится в собственности, 6200000 руб. (кадастровый номер 16:50:260101:31).
2	Земельный участок S=4314 кв.м. (уточненные данные из Росреестра) г.Казань ул. Кленовая, находится в собственности, 13000000 руб. (кадастровый номер 16:50:260108:3).
3	Земельный участок S=5250 кв.м. г. Казань, ул.Модельная, находится в собственности, 26500000 руб. (кадастровый номер 16:50:080406:2).

Таблица 11.

Характеристики земельных участков.

Наименование показателя	Объект оценки	Объекты аналоги
		1	2	3
Цена продажи (предложения), руб.		6 200 000	13 000 000	26 500 000
Площадь участка, кв.м.	2200	1500	4314	5250
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	под объект производственного назначения	под объект производственного назначения	под объект производственного назначения	под объект производственного назначения
Оцениваемые права	Собст-ность	Собст-ность	Собст-ность	Собст-ность
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Сделка/предложение	продажа	предложение	предложение	предложение
Кадастровая стоимость	29 434 592	5 611 540	17 010 533,40	15 739 500
Дата оценки(Дата продажи)
Наличие коммуникации	Электричество ТП 50	Электричество ТП150	Электричество ТП0	Электричество ТП80
Рельеф	горизональный	Овраг V=150м3	горизонтальный	горизонтальный
Отношение сторон	100:60	100:40	100:35	100:25

Таблица 12.

Расчет стоимости земельного участка.

Корректировки	Объекты-аналоги
	А1	А2	А3
Цена продажи, руб	6 200 000	13 000 000	26 500 000
Площадь, м2	1500	4314	5250
Цена за 1 м2, руб	4133	3013	5047
Поправка на дату продажи	51,66	37,7	0
Скорректированная цена, руб.	4081,34	3050,7	5047
Поправка на местоположение	3183,45	2166	3936,66
Скорректированная цена, руб.	7264,79	5216,7	8983,66
Поправка на рельеф	-20,76	0	0
Скорректированная цена, руб.	7244,03	5216,7	8983,66
Поправка на конфигурацию ЗУ	-821,42	-787,08	-2181,66
Скорректированная цена, руб.	6422,61	4429,62	6802
Поправка на размер	0	-305,64	-680,2
Скорректированная цена, руб.	6422,61	4123,98	6121,8
Поправка на наличие инженерных коммуникаций	36,32	-6,13	3,27
Скорректированная цена, руб.	6458,93	4117,85	6125,07
Ср. арифметическое значение	5567,28
Абсолютное значение поправки	4113,61	3302,55	6801,59
Согласованная стоимость, руб	5567,28
Стоимость оцениваемого земельного участка, руб	12 248 016

1) Корректировка на оцениваемое право

Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Важно чтобы все аналоги и объекты оценки относились к одному и тому же виду права (аренда, собственность).

В нашем случае все объекты предлагаются в собственность, данной корректировки не требует ни один аналог.

2) Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные, безналичные средства, бартер, уступка прав требования, кредитование. При выборе аналогов с отличными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. В частности расчет текущей стоимости льгот при кредитовании. При одинаковых условиях финансирования корректировка не требуется.

3) Корректировка на условия продажи

Некоторые сделки могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях. Сделка может быть произведена между продавцом и покупателем, имеющим родственные отношения между головной и дочерней фирмой в рамках процедуры банкротства (ограниченность времени на реализацию). Корректировка не проводилась, так как оцениваемый земельный участок и сравниваемые участки имеют одинаковые характеристики по данному фактору.

4) Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование уровня инфляции.

Рассчитываем количественную характеристику поправки при уровне среднемесячной инфляции 1,25%

Таблица 13.

Показатель	Объект-аналог
	А1	А2	А3
Величина поправки, %	0	1,25	-1,25
Стоимостная поправка	0	37,66	63,05

5) Поправка на местоположение.

Корректировка производилась на основе соотношения кадастровых стоимостей.

Таблица 14.

Показатель	Объект-аналог
	А1	А2	А3
Соотношение кадастровых стоимостей	0,28	0,29	0,22
Величина поправки, %	72	71	78
Стоимостная поправка	3183,45	2166	3936,66

6) Корректировка на рельеф

Поправка определяется затратным методом, т.е. путем определения стоимости работ по разработке земельных масс в объеме, необходимом для вертикальной планировки и иных работ пере началом основных.

У объекта А1 имеется овраг (150м³)

V₁=150*1,1=165 м³

1,1 - коэффициент уплотняемости.

Определим стоимость выполнения необходимых работ.

Таблица 15.

Объект	Объем, м3	Обоснование	Цена ед, руб	Переводной коэфициент	Стоимость работ, руб.
А1	165	СПЦ 3-3-15-1 ТЕР 01-01-014-2 ТЕР 01-01-030-2 ТЕР 01-02-005-1	38,77 10,05 1,74 6,28	3,32 Итого:	21238,21 5505,39 953,17 3440,18 31 136,95
Поправка на рельеф:	20,76

7) Корректировка на форму участка

Как правило, при прочих равных условиях, чем больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете за единицу площади становится участок. Для определения величины поправок при развитом рынке земельных участков разрабатывают таблицы глубины участков, которые показывают, что стоимость 1 метра протяженности фронтальной границы (длины) растет с увеличением глубины участка (но медленнее, чем при простой линейной зависимости).

Таблица 16.

Коэффициенты стоимости земельного участка в зависимости от отношения его ширины к длине

Отношение ширины к длине	Коэффициент стоимости, Кст	Отношение ширины к длине	Коэффициент стоимости, Кст
10/100	0,25	60/100	0,8
15/100	0,35	65/100	0,83
20/100	0,43	70/100	0,86
25/100	0,5	75/100	0,89
30/100	0,55	80/100	0,91
35/100	0,6	85/100	0,94
40/100	0,65	90/100	0,96
45/100	0,69	95/100	0,98
50/100	0,73	100/100	1
55/100	0,77

Таблица 17.

Показатель	ОО	Объект-аналог
		А1	А2	А3
Значение коэффициента	0,8	0,65	0,6	0,5
Величина поправки, %		15	20	30
Стоимостная поправка		-821,42	787,08	2181,66

8) Корректировка на площадь земельного участка

Анализ парных продаж земельного участка в крупных городах выявил следующее:

-при различиях площади менее чем в 1,5 раза поправка на размер не вводися в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (ср. 2,25) корректировка составляет от 5-15% (ср. 10%). Корректировка должна вводиться из указанных условий и если площадь аналога больше чем площадь объекта оценки, то поправка имеет положительное значение и наоборот.

Исходя из данных закономерностей произведем регрессионно-корреляционное моделирование с последующим составлением модели

y=7,2x-7,2

x - различие в площадях объектов.

y - поправка в %

Таблица 18.

Показатель	Объект-аналог
	А1	А2	А3
Коэффициент различия	1,46	1,96	2,39
Величина поправки, %	0	6,9%	10%
Стоимостная поправка	0	-305,64	-680,2

9) Поправка на наличие инженерных коммуникаций

Наибольшую степень влияния на формирование рыночной стоимости земельного участка имеют следующие:

1) Электричество

2) Водоснабжение

3) Водоотведение

4) Газоснабжение

5) Системы отопления.

Поправка определяется затратным методом.

Затраты определяются методом сметного разложения



Таблица 19.

Наименование	Ед. изм	Цена за ед., руб	Переводной коэффициент из 2001 - т.в	Стоимость работ, руб
Электроснабжение	п.м.	189,83	2,87	544,81

Определяем поправку

Таблица 20.

Показатель	А1	А2	А3
Различие по инженерным коммуникациям: Электричество	100	-50	30
Стоимостная поправка Электричество	54481	-27241	16344
Поправка на м2	36,32	-6,13	3,27

5.3 Оценка физического износа объекта недвижимости по нормативным срокам службы конструктивных элементов

Таблица 21.

Расчет физического износа объекта недвижимости по нормативным срокам службы конструктивных элементов.

Наименование элемента	Удельный вес, % По сб.18.,таб.41.	Наличие или отсутств.	С учетом коррект.	Нормативный срок службы	Износ элемента, Тфак=10 лет	Средневзв. доля износа, %
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	5	1	5	150	10*100/150=6,67	5*6,67/100= 33,35
Стены, перегородки	26	1	26	125	8	2,08
Кровля	6	1	6	25	40	2,4
Перекрытия	15	1	15	75	13,33	1,99
Полы	7	1	7	40	25	1,75
Проемы	11	1	11	40	25	2,75
Отделочные работы	5	1	5	25	40	2
Внутренний сан.тех.,электротехнические и слаботочные устройства	21	1	21	20	50	10,5
Прочие	3	1	3	25	40	1,2
	100					58,02

Таблица 22.

Нормативные усредненные сроки службы конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий

Наименование конструктивных элементов	Типы зданий по назначению
	Жилые и общественные
1. Фундамент	150-125
2. Стены	150-125
3. Перекрытие	75
4. Кровля	25
5. Полы	40-60
6. Проемы	40-50
7. Электроосвещение	20
8. Прочие работы	25

Объект сдан в эксплуатацию в 2006 году. Следовательно, Тфакт=10 лет.

Общий физический износ составляет 9,98%

С_ост = 3613848,95 *(1 - 0,5802) = 1517093,79 руб.

Стоимость 1м²= 1517093,79 /600,10м²= 2528,07 руб./кв.м.

5.4 Определение итоговой стоимости по затратному подходу

Таким образом, определив стоимость земельного участка, восстановительную стоимость, а также физический износ объекта недвижимости, можно рассчитать итоговую стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу.

Таблица 23.

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласованная стоимость земельного участка, руб	12248016
Согласованная стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб	5567,28
Площадь здания, кв.м.	600,1
Восстановительная стоимость, руб	3613848,95
Восстановительная стоимость 1 кв.м. , руб/кв.м.	6027,08
Физический износ здания, %	58,02%
Физический износ здания, руб	2096755,16
Остаточная стоимость объекта недвижимости, руб	1517093,79
Остаточная стоимость объекта недвижимости, руб/кв.м.	2528,07
Стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб	13765109,79
Стоимость 1 кв.м. объекта оценки по затратному подходу, руб	22938,03

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода по состоянию на дату оценки, составляет:

13 765 109,79 рублей



6. Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке аналогов. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов вносятся поправки, как в денежном, так и в процентном выражении.

В результате оценщик определяет скорректированную стоимость аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.



Таблица 24.

Данные об аналогах

1	Площадь объекта S=2036 кв.м., г.Казань, Восстания, 100 к 62, производственно-складское помещение, находится в собственности, 46000000 руб.(площадь земельного участка 5134 кв.м., кадастровый номер 16:50:200106:790)
2	Площадь объекта S=730 кв.м., г.Казань, ул. Ясеневая,62, производственно-складское помещение, в собственности, 23000000 руб. (площадь земельного участка 2369 кв.м., кадастровый номер 16:50:260108:543)
3	Площадь объекта S=2929 кв.м, г.Казань, Адмиралтейская, 3, под производственно-складское помещение, в собственности, 55000000 руб. (площадь земельного участка 6700 кв.м., кадастровый номер 16:50:280101:643).

Таблица 25.

Расчет стоимости объекта недвижимости

Показатель	Объект оценки	Сопоставимые объекты
	А0	А1	А2	А3
Цена продажи, руб.		46 000 000	23 000 000	55 000 000
Площадь здания, кв.м.	600,10	2036	730	2929
Площадь участка, кв.м.	2200	5134	2369	6700
Передаваемые имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	типичные	типичные	типичные	типичные
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Сделка/предло-жение	продажа	предложение	предложение	предложение
Дата сделки/пред-ложения	01.06.2016	01.04.2016	01.05.2016	01.06.2016
Месторасположе-ние	г.Казань, Парижской коммуны, 14	г.Казань, Восстания 100 к62	г. Казань, ул. Ясеневая, 62	г. Казань, ул. Адмиралтейская 3
Кадастровая стоимость ЗУ	13379,36	23264,62	9417,01	31814,01
Год постройки	2002	2015	2014	2009
Физический износ, %	58,02%	2%	2,5%	7%



Таблица 26.

Вид поправки	ОО	ОА1	ОА2	ОА3
Вид оцениваемого права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена с поправкой		46 000 000	23 000 000	55 000 000
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Цена с поправкой		46 000 000	23 000 000	55 000 000
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Цена с поправкой		46 000 000	23 000 000	55 000 000
Перевод цен предложений в цену сделки		-13%	-13%	-13%
Величина поправки		5 980 000	2 990 000	7 150 000
Скорректированная цена, руб		40 020 000	20 010 000	47 850 000
Дата продажи	06.16	04.16	05.16	06.16
Поправка на дату, %		+1,34	+0,67	0
Величина поправки		536 268	134 067	0
Скорректированная цена, руб		40 556 268	20 144 067	47 850 000
Поправка на местоположение	ул. Парижской Коммуны	ул. Восстания	ул. Ясеневая	ул. Адмиралтейская
Кадастровая стоимость, руб.	13 379,36	4532	3975	4748
Соотношение кадастровых стоимостей		2,95	3,36	2,81
Поправка в %		+195	+236	+181
Поправка на местоположение		79 084 722,6	47 539 998,12	86 608 500
Скорректированная цена, руб		119 640 990,6	67 684 065,12	134 458 500
Корректировка на стоимость ЗУ	2200	5134	2369	6700
Стоимость 1кв.м. ЗУ	5567,28	5567,28	5567,28	5567,28
Стоимость ЗУ	12 248 016	28 582 415,52	13 188 886,32	37 300 776
Стоимость здания без учета зу		91 058 575,08	54 495 178,8	97 157 724
Стоимость здания за 1кв.м.		17 736,38	23 003,45	14 501,15
Поправка на площадь помещений	600,10	2 036	730	2 929
Соотношение ОО к ОА		0,29	0,82	0,21
Поправка в %		+20	+10	+25
Стоимостная поправка		3547,28	2300,35	3625,29
Скорректированная цена, руб		21 283,66	25 303,78	18 126,44
Корректировка на износ	58,02	2	2,5	7
Поправка на износ		0,91	0,92	0,95
Поправка в %		-9	-8	-5
Стоимостная поправка		-1915,53	-2024,3	-906,32
Скорректированная цена, руб		19 368,13	23 279,48	17 220,12
Абсолютная попр.		5462,81	4324,65	4531,61
Рейтинговая оценка		3	5	4
Удельный вес		0,25	0,42	0,33
Вклад в итоговую стоимость		4842,03	9777,38	5682,64
Стоимость здания за 1 кв.м.	20 302,05
Стоимость здания.	12 203 562,26
Стоимость единого объекта недвижимости	24 451 578,26

1) Корректировка на имущественные права. Сравнение объектов рекомендуется проводить при передаче одинаковых прав собственности. В нашем случае все объекты предлагаются в собственность, данной корректировки не требует ни один аналог.

2)Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные, безналичные средства, бартер, уступка прав требования, кредитование. При выборе аналогов с отличными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. В частности расчет текущей стоимости льгот при кредитовании. При одинаковых условиях финансирования корректировка не требуется.

3)Корректировка на условия продажи

Некоторые сделки могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях. Сделка может быть произведена между продавцом и покупателем, имеющим родственные отношения между головной и дочерней фирмой в рамках процедуры банкротства (ограниченность времени на реализацию). Корректировка не проводилась, так как оцениваемый земельный участок и сравниваемые участки имеют одинаковые характеристики по данному фактору.

4) Корректировка на торг. В качестве аналогов были выбраны объекты предложения. В процессе реализации происходит снижение первоначальной цены на 5-15%. Принимается поправка -13% на основании справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты».(Лейфер Л.А.)

5)Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование уровня инфляции. Для аналогов корректировка не требуется, т.к. все объекты предложены в мае месяце.

6)Корректировка на местоположение. Значение данной корректировки можно определить путем сопоставления кадастровой стоимости земельных участков объекта оценки и объекта аналога. Возможно использование метода парных продаж и путем сопоставления арендной платы. В нашем случае, данная корректировка проводится путем сопоставления кадастровой стоимости 1 м² земельных участков объекта оценки и объектов аналогов.

1. 13379,36/4532=2,95(+195%)

2. 13379,36/3975=3,36(+236%)

3. 13379,36/4748=2,8(+181%)

7)Корректировка на стоимость земельного участка

Согласованная стоимость земельного участка составляет 5567,98 руб./кв.м. Таким образом, общие площади земельных участков равны:

Для объекта-аналога №1: 5134 кв.м. * 5567,28 руб./кв.м. = 28582415,52 руб.

Для объекта-аналога №2: 2369 кв.м. * 5567,28 руб./кв.м. = 13188886,32 руб.

Для объекта-аналога №3:6700 кв.м, * 5567,28 руб./кв.м. = 37300776 руб.

8)Корректировка на площадь объекта недвижимости

Согласно общему правилу рынка с увеличением площади помещений стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, при прочих равных условиях снижается и наоборот.

Корректировка на разницу в площади

Таблица 27

So/Sa	Ko
<0,25	1,25
0,49-0,25	1,2
0,86-0,5	1,1
0,85-1,15	1
1,16-1,50	0,95
>1,50	0,93

Для объекта-аналога А1: 600,1/2036=0,29, поправка 1,2.

Для объекта-аналога А2: 600,1/730=0,82, поправка 1,1.

Для объекта-аналога А3: 600,1/2929=0,21, поправка 1,25.

9)Корректировка на износ

При расчете необходимо выбирать здания с сопоставимым уровнем износа. Если имеются различия необходимо произвести оценку износа объектов-аналогов. В качестве укрупненного способа внесения корректировок можно на основе года постройки, нормы амортизационных отчислений, оставшегося срока экономической жизни, а также определения износа на основе визуального осмотра и определения износа по укрупненным признакам износа.

При наличии различий, корректировки вносятся при помощи формулы:

П износ = (100 - И объекта)/(100-И аналога)

С объекта = С аналога * П износ

Ориентировочные оценки физического износа здания косвенным методом.

Для объекта №1: поправка (100-9,3)/(100-0,7)=0,91

Для объекта №2: поправка (100-9,3)/(100-1,3)=0,92

Для объекта №3: поправка (100-9,3)/(100-4,7)=0,95

После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов производится методом взвешивания. После согласования скорректированных цен аналогов производится добавление стоимости земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки составляет:

24 451 578,26 руб.



7. Расчет стоимости объекта доходным подходом

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Методы, существующие в рамках доходного подхода - метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.

В рамках данного метода стоимость преобразуется в доход за ряд прогнозных лет, а также в выручку за перепродажу объекта в конце прогнозного периода.

ЧОД - чистый операционный доход;

К - коэффициент капитализации.

Последовательность расчета метода капитализации доходов:

- определение потенциального валового дохода (ПВД) - максимальный ожидаемый доход от объекта недвижимости;

- определение действительного валового дохода (ДВД) - доход с учетом возможных потерь от простоя (недозагруженности помещений) и потерь при сборе арендной платы;

- определение операционных расходов по объекту недвижимости - эксплуатационные затраты, которые не зависят от степени загрузки помещений, налог на имущество, страховые платежи, переменные затраты;

- определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД операционных расходов;

- определение ставки капитализации;

-преобразование ЧОД в стоимость путем деления на ставку капитализации К.

Для определения поправки на риск инвестирования средств в недвижимость необходимо рассчитать премии за риск вложений в объект недвижимости и премии, учитывающей риск инвестиционного менеджмента.

1 этап: Определение арендной ставки за объект оценки

Таблица 28

Краткая характеристика аналога	Годовая арендная плата за 1м2/год,руб.
1	2640
2	2640
3	2166,67
4	1680
5	1919,96
Итого	2209,33

2 этап: Определение потенциального валового дохода (ПВД)

ПВД - это доход, который можно получить от эксплуатации объекта при 100% использовании площадей объекта недвижимости без учета потерь и расходов.

ПВД = S*C_a

Где: S - площадь здания

Са - базовая ставка

ПВД = 2209,33*566,2 = 1 250 905,66

3 этап: Определение действительного валового дохода (ДВД)

ДВД = ПВД-Сумма потерь от недоиспользования площадей

Сумма потерь от недозагрузк = ПВД * 10% = 125 090,56

ДВД = 1 250 905,66 - 125 090,56 = 1 125 815,1

4 этап: Определение чистого операционного дохода (ЧОД)

ЧОД = ДВД - сумма операционных расходов по объекту недвижимости

ЧОД = 1 125 815,1 - 948015,866 = 177799,234

Таблица 29

№п/п	Показатель	Ед.изм.	Значение	Порядок расчета
1	Налог на землю	руб.	97134,15	Налог на землю*кадастр.ст-ть = 0,33%*29434592
2	Площадь зем.уч	м2	2200	Публичная кадастровая карта
3	Ставка налога на землю	руб./м2	44,15	п1/п2
4	Налог на имущество	руб.	256637,64	2,2%*11 665 347,
5	Ост.ст-ть объекта без НДС	руб.	11 665 347,28	Ост.ст-ть из затратного метода/1,18
6	Расходы на страхование	руб.	24432,06	1%* п5
7	Резерв на замещение	руб.	74833,905	Итог табл 30.
8	Расходы на управление	руб.	11258,151	1% от ДВД = 1%*1125815,1
9	Расходы по охране и уборке здания	руб.	144000,00	2 уборщицы = 3000*2=6000;6000*12 = 72000. 2охранника = 3000*2=6000;6000*12=72000
10	Расходы по оплате ком.услуг	руб.	339720	Sздания*50р.*12мес.
	Итого		948015,866	п1+п4+п6+п7+п8+п9+п10

Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости

Таблица30.

Расчет резерва на замещение улучшений земельного участка.

№ п/п	Конструктивные элементы с коротким сроком использования	Срок использования	Восстанови-тельная стоимость,руб.	Резерв на замещение, руб.
1	Полы	40	88081,2	22020,025
2	Крыши	25	66060,9	26402,44
3	Проемы	50	77071,05	15410,42
4	Электроснабжение	20	22020,3	11001,02
	Итого		253233,45	74833,905

Определение ставки дисконтирования

СД = Безрисковая ставка + Сумма рисков

СД = БС+ ?P_i

СД = 9,25 + (5,02+ 5,1+4,33) = 23,7

Безрисковая ставка доходности- ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то ни было риска невозврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие- поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

Определение премии за риск инвестирования в объект недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму- статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск.

Несистематический риск- это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск- это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».



Таблица 31

Расчет премии за риск вложения в недвижимость

№п/п	Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.	Систематический риск									1
	Ухудшение общей экономич.ситуации	Динамичный							1
	Увеличение числа конкур.объектов	Динамичный
	Изменение фед-го или мес-го закон-ва	Динамичный			1
2.	Несистематические риски
	Природные и ЧС антропген.ситуации	Систематичный				1
	Ускоренный износ здания	Систематичный					1
	Недозагрузка платежей	Динамичный								1
	Неэффективный менедж.	Динамичный					1
	Крим-ые факторы	Динамичный					1
	Финансовые проверки	Динамичный					1
	Недополучение денег от покупателей	Динамичный				1
	Количество наблюдений		0	0	1	1	4	0	1	1	1	0
	Взвешенный итог		0	0	3	4	20	0	7	8	9	0
	Сумма		51
	Количество факторов		10
	Средневзвешенное значение балла		5,1

Таблица 32

Расчет премии, учитывающий риск инвестиционного менеджмента

Факторы риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические риски
Потери при сборе арендной платы						1
Потери от недозагруженности объекта оценки		1
Качество управления					1
Количество наблюдений	0	1	0	0	1	1	0	0	0	0
Взвешенный итог	0	2	0	0	5	6	0	0	0	0
Сумма	13
Количество факторов	3
Средневзвешенное значение балла	4,33

Определение коэффициента капитализации

Ставка капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих - ставки дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка дисконтирования - это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта. Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств. Поскольку земля является неизнашиваемым активом, ставка капитализации для земли равна ставке дисконтирования.

Таблица 33

Расчет коэффициента капитализации для земли и здания

№ п/п	Показатель	Ед.изм	Значение
1	Безрисковая ставка	%	9,25
2	Вер-ть экспланирования объекта на рынке	мес.	6
3	Поправка на ликвидацию	%	5,02
4	Поправка на риск инвестирования средств в нед-ть	%	5,1
5	Поправка на риск инв-го менеджемента	%	4,33
6	Ставка дисконтирования	%	23,7
7	Общий срок эконом. жизни улучшений	лет	70
8	Фактич. возраст улучшений	лет	21
9	Эффективный возраст улучшений	лет	21
10	Оставш. срок эконом. жизни улучшений	лет	49
11	Ставка возврата капитала	%	2,04
12	Общая ставка кап-ии для улучшений зданий	%	26,53
13	Коэф.капитализации для зданий	%	0,27

Таблица 34

Расчет стоимости единого объекта недвижимости

№ п/п	Показатель	Ед.изм	Значение	Порядок рачета
1	Полезная S объекта	м2	566,2	S здания
2	Арендная ставка	руб/м2	2209,33	С арифмит.
3	ПВД	руб.	1 250 905,66	П1*П2
4	Прогнозир.недозаг-ка	%	125 090,56	П3*10%
5	Прогнозир.потеря от неуплаты	%	0	0%
6	ДВД	руб.	1 125 815,1	П3-П4
7	Операц.расходы	руб.	948015,866	итог табл 29
8	ЧОД	руб.	177 799,234	П6-П7
9	Коэф.капитализации	%	0,27	итог табл 33
10	Стоимость ЕОН	руб.	658 515,68	П8/П9
11	Стоимость 1м2	руб.	1163,044	П10/П1

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на дату оценки составляет 658 515,68.