Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ НОВЫХ ФОРМ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ

Ермолаев Евгений Евгеньевич

Санкт-Петербург 2008

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет».

Научный консультант -

доктор экономических наук, профессор

Гумба Хута Мсуратович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Волков Борис Андреевич;

доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

доктор экономических наук, профессор

Панибратов Юрий Павлович

Ведущая организация -

ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Защита диссертации состоится «____» __________ 2009 г. в ___ часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «____» ____________2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук,

профессор Н.В. Чепаченко

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Проводимые в России реформы к настоящему времени привели к созданию технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования. В то же время отразили кризисные явления в экономике страны, в частности, в инвестиционно-строительной сфере.

Очень важно, что проводимые экономические реформы сделали возможным создание условий, обеспечивающих развитие новых, более прогрессивных форм хозяйствования, в число которых необходимо отнести и девелопмент. Наиболее характерной чертой девелопмента является не только решение задач по предоставлению его участникам некоторой приемлемой доходности, но и коренные изменения в системе управления по всему инвестиционно-строительному циклу создания и развития объектов недвижимости. Прежде всего речь идет о налаживании качественных рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости и повышении ответственности всех участников девелоперских проектов.

Девелопмент как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связанного с комплексным преобразованием объектов недвижимости, призванным увеличивать его стоимость за счет технических и организационных усовершенствований, современного маркетингового исследования, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг и уровней проявления рисков, наиболее полно удовлетворяет требованиям развивающейся экономики России и росту запросов граждан страны в оказании социальных услуг. Внешнее проявление развития экономики страны выражается в увеличении объема капитального строительства, и прежде всего жилой и коммерческой недвижимости.

Деятельность девелоперов отличается от других участников инвестиционно-строительной сферы практически их полной ответственностью за строительство, реконструкцию и даже налаживание эксплуатации и реализации объектов недвижимости.

Объемы работ девелоперских организаций постоянно растут, и есть мнение отдельных специалистов, что они будут наибольшими в структуре работ инвестиционно-строительной сферы по созданию и реконструкции объектов недвижимости.

Несмотря на большой ряд разных публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы создания и налаживания функционирования девелоперских компаний освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в решении отдельных подходов к использованию этого нового для России бизнеса.

Решение вопросов развития девелопмента уже нашло некоторое отражение в разработках ученых и крупных специалистов-практиков в России. В той или иной форме они являлись предметом исследования в работах А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, Е.Б. Смирнова, Ю.П. Панибратова, Б.А. Волкова, В.В. Кущенко, Х.М. Гумба, П.Г. Грабова, А.В. Карасева, И.Г. Лукмановой, И.И. Мазура, С.Н. Максимова, Н.Г. Ольдерогге, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой и др.

Цель диссертационного исследования состоит в решении научной проблемы создания и обоснования методологии развития систем девелопмента в инвестиционно-строительной сфере, направленной на развитие объектов недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в данной работе решались следующие задачи:

- анализ сущности и значения девелопмента;

- анализ специфики и недостатков российского девелопмента и постановка задач исследований;

- выбор форм использования положений существующей нормативно-правовой базы при развитии российского девелопмента;

- обоснование и направление реализации целей и задач девелопмента с отбором требований рыночной экономики;

- состав и характеристика субъектов девелопмента в инвестиционно-строительной сфере;

- состояние развития экономики страны и инвестиционно-строительной сферы России и перспективы развития девелопмента;

- обоснование выбора девелоперских проектов при формировании инвестиционного портфеля девелоперской компании на основании факторов рынка недвижимости;

- разработка методики формирования инвестиционного портфеля девелоперских проектов;

- методы и механизмы оценки экономической эффективности девелоперских проектов;

- механизмы и экспериментальный пример формирования эффективного портфеля проектов (заказов) девелоперской организации;

- методы учета рисков;

- методы и пример расчета распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов;

- сущность и методические подходы к страхованию рисков девелоперами.

Предметом исследования являются экономические, правовые и организационные методы и механизмы по развитию девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости.

Объектом исследования является организационно-экономический механизм развития девелопмента с учетом требований рынка и сложившихся условий на современном этапе развития экономики.

Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты РФ, политический и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области создания и развития объектов недвижимости. В процессе исследования были использованы методы отбора показателей по приоритетности, экономического моделирования, логических заключений на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений, системного, ситуационного, структурного и финансового анализа, методы управления проектами.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и решении научной проблемы развития методов и организационно-экономических механизмов управления процессами развития системы девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости с получением следующих научных результатов:

1. Определено место девелопмента на современном этапе развития инвестиционно-строительной сферы России.

2. Рассмотрены предложения по использованию девелоперами законодательной базы России.

3. Даны рекомендации по использованию требований рыночной экономики при реализации целей и задач девелопмента в инвестиционно-строительной сфере.

4. Рассмотрены методы и механизмы оценки эффективности девелоперских проектов, основанных на базе использования предпосылок официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов.

5. Предложена методика обоснования выбора девелоперского проекта для включения в инвестиционный портфель;

6. Предложены методические подходы к формированию инвестиционного портфеля девелоперской компании;

7. Рассмотрены методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере.

8. Рассмотрены методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов;

9. Предложены методические подходы и способы страхования рисков девелоперами.

На защиту выносятся:

1. Методы оценки экономической эффективности девелоперских проектов, реализуемых в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости.

2. Оптимизационная модель формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации, позволяющая на практике упростить выбор наиболее значимых девелоперских проектов.

3. Методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов по созданию и развитию объектов недвижимости, позволяющие разрабатывать эффективные меры по снижению ущербов девелоперов от проявления рисков.

4. Методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов, с использованием которых девелоперы могут более эффективно налаживать взаимоотношения с участниками девелоперских проектов.

5. Методические подходы к страхованию рисков при реализации девелоперских проектов применительно к созданию и развитию объектов недвижимости.

Практическая значимость исследования состоит в том, что разработанные методические положения представлены в виде конкретных предложений по применению организационно-методических механизмов для дальнейшего развития девелопмента в инвестиционно-строительной деятельности при создании и развитии объектов недвижимости.

Апробация и использование результатов исследования. Основные результаты выполненных исследований рассматривались на заседаниях Росстроя, а также использовались при разработке отдельных направлений деятельности отдельных девелоперских организаций с приведением конкретных расчетов по их рационализации. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре экономики и управления в строительстве Московского государственного строительного университета. Основные положения диссертационного исследования докладывались на ряде научно-практических конференций.

Публикации. Основные положения диссертации изложены в 36 публикациях, в том числе: в 22 научных работах, из них 8 - в изданиях, рекомендованных ВАК, 3 монографиях, раскрывающих основное содержание исследования; 14 учебно-методических работах, из них 2 - в учебных пособиях, рекомендованных УМО в области производственного менеджмента.

Объем и структура работы. Структура диссертации определяется целью и последовательностью проводимых исследований. Диссертация состоит из введения, шести глав, заключения, списка литературы (156 наименований), приложения. Основное содержание изложено на 308 страницах машинописного текста и включает 24 рисунка и 30 таблиц.

2. Основное содержание работы

В результате проведения реформ в России в ее национальной экономике, в том числе и в инвестиционно-строительной сфере, произошли существенные изменения.

В инвестиционно-строительной сфере прежде всего необходимо отметить следующие перемены, имеющие непосредственное отношение к решению задач в данной области деятельности:

? изменилась структура инвестирования строительства в части увеличения объемов частных инвестиций и сокращения объемов государственного инвестирования;

? произошло дробление крупных строительных организаций с созданием большого числа малых строительных организаций;

? образовались новые структуры управления строительством: корпоративные, вертикально-интегрированные и девелоперские организации.

Большое внимание в последнее время уделяется изучению и расширению опыта девелоперской деятельности как особой форме управления в инвестиционно-строительной сфере. Отличительной особенностью деятельности девелоперских организаций является то, что они в полной мере несут ответственность за строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов недвижимости, а также за реализацию готовой строительной продукции или налаживание ее эксплуатации.

Девелопмент - это особый вид бизнеса, конечной целью которого является увеличение рыночной стоимости продукции строительства (объектов недвижимости) за счет ряда организационно-технических мер, используемых девелоперскими организациями (девелоперами).

В качестве основных функций девелоперов необходимо отметить следующие: проведение работ по отбору необходимых услуг, выполняемых различными исполнителями и организациями всего процесса по созданию объектов недвижимости, которые бы удовлетворяли потребности как участников по созданию и развитию объектов недвижимости, так и их потребителей.

Развитие принципов и требований рынка в настоящее время в России вызвало необходимость использовать форму девелопмента, которая широко применяется в зарубежной практике.

В России эта деятельность пока является исключением, хотя и набирает бурные обороты. Инициаторами ее развития являются первичные частные организации, главным образом в строительной сфере. Государственные субъекты этим практически не занимаются.

Анализом теории и практики существующего девелопмента установлены следующие два главных варианта (формы) деятельности девелоперских организаций:

1) оформляет и реализует договор с заказчиком, который уже имеет некоторые проработки по строительству объекта и выполняет только часть работ по всему циклу;

2) является инициатором строительства объекта и девелоперского проекта в целом. Правда, по такому объекту каких-либо предварительных проработок нет.

По первому варианту девелопер рискует меньше, поскольку он не будет заниматься таким сложным делом, как подбор инвесторов и получение разрешения на строительство объекта. Однако при этом девелопер по договору получает только определенный гонорар.

Более сложная работа выполняется девелопером при реализации второго варианта деятельности. Согласно ему он не только выполняет весь комплекс работ по развитию объекта недвижимости, но и принимает на себя все риски. При завершении работ на объекте девелопер самостоятельно выходит на рынок со своей продукцией и принимает на себя или его продажу, или налаживание его эксплуатации.

Обычно девелоперские организации при своем создании используют два пути: революционный и эволюционный. Может быть применена и некоторая комбинация этих путей. Однако во всех случаях при создании и своем развитии девелоперы стремятся прежде всего обезопасить себя от негативного внешнего воздействия. По этой форме деятельности девелоперы, по сути, используют принципы и формы финансово-промышленных групп, а именно - стремятся по возможности замыкать всю технологическую цепочку в своей организационной системе.

Революционный путь имеет следующие модификации. Девелоперские организации образуются

- посредством выделения из крупных финансовых холдингов или ведомственных застройщиков;

- путем приобретения непрофильными организациями крупных строительных организаций с последующим расширением их функций;

- за счет диверсификации деятельности на основе вложения временно свободных средств, заработанных в посреднических операциях;

- учреждаясь сразу в качестве девелоперских организаций.

Эволюционный путь был присущ строительным, инвестиционно-строительным организациям и предприятиям стройиндустрии. К примеру, так последовательно развивалась, финансово-строительная компания «Конти», которая, начиная с 90-х годов прошлого века, реализовывая один строительный проект за другим, расширяла круг своих обязанностей от функций генподрядчика и инвестора до функций застройщика и управляющей организации

Несмотря на наличие разных путей создания девелоперов, необходимо отметить следующие общие черты их создания, по которым они выделяются из состава прочих организаций инвестиционно-строительной деятельности.

1. Масштаб деятельности, несопоставимо высокая капиталоемкость производственного портфеля, сопровождаемая высокой степенью его диверсификации.

Наличие различных по организационно-управленческому, информационно-технологическому, финансово-экономическому, социально-психологическому типу структурных (функциональных) подразделений. Объективно они нацелены на решение локальных задач, не всегда однозначно и очевидно связанных со стратегическим развитием.

Принципиальная возможность внутренней конкуренции и противоречий между экономическими интересами подразделений, что обусловливает дестабилизирующий характер их воздействия на достижение конечных результатов деятельности девелоперских организаций.

Повышенная степень ответственности за результаты деятельности вследствие вовлечения в оборот не только ресурсов юридических лиц, но и средств населения.

5. Несопоставимо более развитая правовая, аналитическая и оценочная службы для более глубокого изучения рынка и управления маркетингом.

6. Уровень делегирования полномочий, характеризующийся гибкостью в диапазоне от несущественных до полных и др.

При создании девелоперских организаций в большинстве своем используются принципы и методические подходы, применяемые в системе управления проектами. В основе их построения лежат все те же подходы по построению функциональных структур управления.

На базе анализа разработок и практики развития девелопмента необходимо выделить следующие функции девелопмента:

- определение объема платежеспособного спроса на продукцию девелоперской организации;

- оценка собственных производственно-финансовых и административных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков;

- выбор наиболее перспективных ниш для производственной, финансовой и управленческой деятельности;

- обеспечение финансирования инвестиционно-строительных проектов;

- подготовка инвестиционно-строительных проектов;

- получение необходимых разрешений, оформление инвестиционно- строительной деятельности;

- обеспечение координации с организациями-партнерами;

- осуществление инвестиционно-строительных проектов;

- реализация продукции девелоперской организации.

Наряду с перечисленными функциями девелоперская организация, по сути, в тех же объемах выполняет функции, присущие всем строительным организациям:

? обеспечение эффективного организационно-экономического развития;

? планирование производства и договорной работы, финансово- экономический и бухгалтерский учет и их анализ;

? информационно-аналитическое обеспечение;

? технический надзор;

? обеспечение положительного имиджа организации на рынке соответствующей продукции и услуг, а также во властных структурах;

? решение социальных и кадровых задач.

Деятельность девелоперских организаций подпадает под две формы, представленные на рис. 1. Это «профессиональное управление строительством» и форма управления строительством «под ключ».

В целом можно утверждать, что девелоперская форма управления в инвестиционно-строительной сфере в России на порядок ниже, чем в зарубежной практике. Большое расхождение в указанных уровнях использования девелоперской формы создания и развития объектов недвижимости в России и США следует объяснить двумя наиболее значимыми причинами.

С одной стороны, это связано с тем, что рыночные формы деятельности в России стали использоваться не так давно; с другой - в стране еще не сложились те формы рыночной инфраструктуры, которые способствовали бы развитию девелопмента.



К числу недостаточных факторов слабого развития форм девелоперской деятельности в России необходимо отнести:

? слабое развитие нормативно-правовой базы;

? несоответствие отношений между субъектами по землепользованию и землевладению рыночным требованиям, существенное отставание от зарубежной практики;

? сравнительно высокие кредитные ставки в России, не позволяющие развивать формы строительства объектов недвижимости с использованием кредитной системы;

? наличие высоких рисков деятельности субъектов создания объектов недвижимости и в части изменчивости исходной правовой базы, и в части изменения возможной политической обстановки на федеральном и региональном уровнях;

? наличие на финансовом, строительном, жилищном и земельном рынках России недобросовестных участников, которые не только приводят к срыву реализации отдельных инвестиционных проектов по созданию недвижимости, но и подрывают доверие инвесторов по участию в таких проектах;

? отсутствие в России системы подготовки и переподготовки специалистов, способных квалифицированно работать по рассматриваемому виду деятельности;

? высокие уровни утраты прав собственности на объекты недвижимости, что сдерживает участие отдельной группы инвесторов в ряде инвестиционных проектах;

? неудовлетворительная практика страховых услуг в России запросам субъектов, участвующих в сфере создания объектов недвижимости;

? отсутствие в исполнительных органах власти общегосударственного уровня и на уровне территориально-административных образований специальных структур, которые бы проводили работу по оказанию помощи субъектам, занимающимся девелоперской деятельностью;

? отсутствие соответствующего правового поля для создания и функционирования девелоперских организаций на местном уровне.

В экономически развитых странах при изучении вопросов девелопмента на первый план выходят вопросы профессионального развития и совершенствования девелоперов: развитие новых направлений девелопмента недвижимости; применение новых технологий в проектировании, строительстве; совершенствование процессов девелопмента с целью улучшения окружающей среды проживания и жизнедеятельности человека с учетом экологического, социального и иных аспектов; совершенствование схем финансирования и защиты заинтересованных участников девелопмента и т.д. Для российского же девелопера круг актуальных вопросов несколько иной, в частности, можно выделить следующие задачи: совершенствование законодательной базы; снижение бюрократизации и зависимости девелопмента от властных структур; поиск источников привлечения необходимых финансовых ресурсов; улучшение качества и порядка работы российских подрядчиков; стабилизация и повышение привлекательности рынка недвижимости.

Сегодня уже можно утверждать, что использование девелоперских форм деятельности при создании и развитии объектов недвижимости, в том числе и в инвестиционно-строительной сфере России, является реальностью. Другое дело, в какой форме и на какой базе проводится данная работа.

Процессы данной деятельности в России можно проследить путем анализа функций девелоперских организаций, выполняемых на этапах развития объектов недвижимости при условии, что девелопер является и инициатором инвестиционного проекта по созданию или развитию объекта недвижимости, и основным управляющим при его реализации (рис. 2).

В процессе проведения исследования разработана классификация девелопмента, как одного из видов профессиональной предпринимательской деятельности в инвестиционно-строительной сфере, которая приводится в таблице 1.



Таблица 1. Классификация видов деятельности в девелопменте

Классификационный признак	Виды
по правам девелопера на объект недвижимости	- fee-development (девелопмент за вознаграждение); - speculative development (спекулятивный девелопмент); - build-to-suit (строительство объекта для собственного использования)
по типу развиваемых объектов	- жилая недвижимость; - офисная недвижимость; - коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость; - складская и производственная недвижимость; - гостиницы и отели; - земельные участки
по форме финансирования развития объекта	- собственные средства девелопера; - привлеченные инвестиции (на основе полного или частичного инвестирования (соинвестирования)) коммерческого характера; - кредиты и займы; - предварительные платежи от будущих потребителей и пользователей (инвестиции потребительского плана); 5- выпуск ценных бумаг
по степени обособленности девелопера	1- функции девелопмента выполняются на уровне отдельного отдела или подразделения организации (вертикально интегрированный холдинг); 2- обособленная девелоперская организация, не входящая в состав группы компаний (девелопер «западного» типа): а) полностью независимая; б) зависящая (не явным образом) от каких-либо структур. 3- обособленная девелоперская организация в составе юридически оформленной группы компаний (горизонтально интегрированный холдинг): а) в составе группы профильных компаний (недвижимость и операции с ней - основной бизнес материнских структур); б)в составе группы непрофильных компаний (недвижимость и операции с ней - неосновной бизнес материнских структур)
по объему самостоятельно исполняемых функций	1- принятие на себя выполнения минимального количества функций, напрямую относящихся к компетенции девелопера, все остальные задачи решаются через привлечение квалифицированных подрядчиков. 2- сосредоточение на уровне компании или холдинга исполнения максимального круга задач
по реализуемым этапам девелопмента	1- девелопер-собственник (максимальный срок участия в развитии объекта недвижимости); 2- профессиональный девелопер (участвует в строительной фазе развития объекта недвижимости); 3- специализированный девелопер (выполняет ограниченный круг задач при развитии объекта недвижимости); 4- девелопер-спекулянт (минимальный срок участия в судьбе объекта недвижимости)
по объему осваиваемых инвестиций	- малые (начинающие независимые, специализированные); - средние (профессиональные, начинающие зависимые); - крупные (интегрированные в холдинги девелоперы).

Анализируя приведенные в таблице данные, можно говорить, что на практике создано большое разнообразие девелоперских организаций, которые, в свою очередь, могут выполнять различные виды работ. Кроме того, можно отметить, что из-за большого разнообразия группировок видов деятельности по всем классификационным признакам нет возможности разработать некоторое минимальное число рекомендуемых типовых вариантов девелоперских организаций, хотя и можно выработать общие рекомендации построения систем управления с учетом сфер их деятельности.

Анализ разработок российских специалистов указывает на то, что у них наибольший интерес представляют группировки девелоперов по типу развиваемых объектов и по степени обособленности девелопера.

В России, как и на Западе, сложилось четкое разделение девелопмента по типу развиваемых объектов. При классификации девелопмента по типу развиваемых объектов выделяются следующие основные виды недвижимости:

? жилая;

? офисная;

? коммерческая (торгово-развлекательная);

? складская и производственная;

? гостиницы и отели;

? земельные участки.

Пока российские девелоперы стремятся охватывать большую часть работ (функций) по всему инвестиционному циклу инвестиционно-строительных проектов. Но все же постепенно в стране протекают процессы по совершенствованию девелоперской деятельности с целью создания системы девелопмента, подобной той, которая уже сложилась в развитых государствах.

На базе проведенного анализа деятельности девелоперов в инвестиционно-строительной сфере можно сформулировать генеральную цель девелоперской организации -- это организация и управление практической реализацией инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию объектов недвижимости с повышенной расчетной доходностью девелоперов.

Исходя из поставленной цели, необходимо выделить следующие задачи девелоперской организации при выполнении конкретных проектов:

? маркетинговые исследования;

? организация системы связей с общественностью с целью создания положительного имиджа проекта и его участников;

? проектный анализ с оценкой эффективности и рисков;

? предпроектные исследования, включая обоснование инвестиций и задание на разработку ТЭО;

? планирование реализации инвестиционного проекта;

? подготовка и оформление исходно-разрешительной документации;

? выбор схемы финансирования и контроль за ее реализацией, включая контроль за финансовыми потоками;

? подготовка (участие в подготовке) договоров с проектными организациями на разработку и корректировку проектной документации, ведение авторского надзора;

? обеспечение проектной документацией и НИОКР;

? организация материально-технического обеспечения (закупок) проекта;

? формирование предметных/отраслевых баз данных;

? подбор участников проекта на конкурсной основе;

? организация строительства, включая освоение строительных площадок;

? производственная и транспортная логистика;

? координация работы всех участников проектов в едином технологическом режиме с целью достижения максимальных конечных результатов;

? обеспечение технического надзора и системного управления качеством проекта в соответствии со стандартами ISO 9000;

? управление проектами в процессе строительства (включая мониторинг с использованием современных информационных технологий);

? юридическое обеспечение;

? оформление актов сдачи-приемки работ;

? организация сдачи-приемки и гарантийного обслуживания проекта;

? решение текущих вопросов с органами местной власти и общественностью.

Как видно, задачи девелопера при реализации некоторого конкретного проекта довольно обширные, но девелопер может реализовывать не только один проект одновременно. Следовательно, его задачи расширяются. В этих случаях добавляются не только новые задачи, но и возрастают его функциональные обязанности перед собственниками проектов и другими его участниками.

В ряде работ по данной сфере деятельности приводятся перечни функций девелоперов, обобщенный перечень которых включает следующие позиции:

? выявление платежеспособного спроса на продукцию девелоперской организации;

? оценка собственных производственных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков;

? выбор наиболее перспективных ниш для производственной и управленческой деятельности;

? выбор форм финансирования проектов;

? подготовка и реализация инвестиционных проектов;

? обеспечение координации с организациями-партнерами;

? обеспечение эффективного организационно-экономического развития своей организации;

? планирование производства и договорной работы;

? финансово-экономический и бухгалтерский анализ;

? осуществление финансовых проектов;

? организация и регулирование производственной деятельности;

? информационно-аналитическое обеспечение деятельности;

? технический надзор;

? реализация продукции/услуг завершенных проектов;

? внедрение эффективных форм эксплуатации завершенных проектов;

? обеспечение положительного имиджа своей организации на рынке соответствующих продукции и услуг, а также во властных структурах;

? решение социальных и кадровых задач организации.

Естественно, не все задачи и функции из перечисленных выше каждая девелоперская организация должна решать. Она может выбрать лишь те из них, которые будут приемлемыми на данном этапе ее деятельности. Более того, она может ввести дополнительные задачи и функции в соответствии со своей спецификой развития и с учетом реализации отдельных инвестиционно-строительных проектов.

В диссертации подробно рассмотрены принципы и требования современной рыночной экономики, которые должны использовать девелоперы в своей деятельности.

При регулировании деятельности в девелоперских организациях необходимо использовать соответствующие нормативно-правовые акты. Однако документов, в которых бы различные нормативно-правовые материалы были бы представлены комплексно, применительно к деятельности девелоперов, нет. Кроме того, отсутствует специальный правовой документ, в котором были бы конкретизированы положения по правовому регулированию труда девелоперов.

Одновременно с приведением некоторых существующих положений нормативно-правовых документов, которые могут быть использованы в системе девелопмента, в диссертации приводятся также некоторые предпосылки по возможному развитию этой сферы деятельности.

Помимо этого, с использованием существующих разработок и законодательной базы участников девелоперской деятельности приведен один из вариантов такого состава, который отражен на рис. 3, а также рассмотрено состояние экономики инвестиционно-строительной сферы России на сегодняшний день и перечислены перспективные аспекты развития девелопмента.

Если говорить о коренных изменениях в развитии национальной экономики России, то прежде всего надо отметить, что перелом в ее развитии произошел в 1999 г. До этого, за исключением некоторого подъема в 1997 г., наблюдалась стагнация экономики со снижением показателей ее функционирования практически по всем направлениям деятельности.

С самого начала становления России как самостоятельного государства проводилась экономическая реформа, целью которой был планомерный перевод национальной экономики страны на рыночные принципы работы. До 1999 г. проводимые в России преобразования не обеспечивали реализацию поставленной цели, если не учитывать некоторые положительные преобразования, например, в развитии рыночной инфраструктуры.

Спрашивается: что послужило причиной этого и какие наиболее характерные просчеты были допущены в эти годы?

Специалисты признают, что основные факторы, негативно повлиявшие на деятельность субъектов инвестиционно-строительной сферы в целом, проявились вне сферы деятельности рассматриваемой сферы. Прежде всего это спад по отдельным направлениям деятельности экономики страны и, главным образом, снижение требуемых, даже запланированных объемов финансирования инвестиционных проектов, снижение платежеспособности потребителей продукции строительного производства, высокие уровни инфляции и, как следствие, отдельные периоды глубокого кризиса экономики страны.

Однако следует отметить, что некоторые положительные изменения были получены при реализации проводимой экономической реформы в России и до 1999 года. Так, к началу 1999 года в стране уже была сформирована определенная рыночная инфраструктура: создана новая банковская система, организована устойчивая биржевая торговля, налажена качественная работа фондового рынка, проведено совершенствование страховой системы, созданы новые хозяйствующие субъекты, работающие уже с использованием современных рыночных принципов, произведено полное реформирование всей системы управления экономикой страны на федеральном и региональном уровнях с расширением области косвенного регулирования и сокращением областей прямого управления.

После известного экономического кризиса и девальвации рубля в 1998 году в стране осуществлялись серьезные преобразования, так как коренным образом поменялась экономическая обстановка.

Особенно большие положительные подвижки в развитии экономики России произошли в 2007 году.

Так, ВВП в 2007 г. по сравнению с 2006 г. возрос на 8,1%, инвестиции в основной капитал -- на 20%, объем подрядных работ -- на 18,2%, ввод в действие жилых помещений -- на 30%.

Правда, существенно возросла инфляция, которая за 2006 год поднялась до 11,9%, а отток капитала составил 20 млрд. долл.

Положение с ростом инфляции и значительным оттоком капитала сохраняется и в 2008 году.

Значительным пробелом российского девелопмента сегодня является то, что для регулирования отношений между властями административно-территориальных образований и девелоперским бизнесом не используются специальные законодательные акты, так как их просто нет. Эти отношения в большинстве случаев строятся на формальных договоренностях.

Однако положительные подвижки в развитии российского девелопмента налицо. Этому способствует не только общее качественное развитие национальной экономики России, но и создание правового поля, обеспечивающего расширение сфер и объемов развития недвижимости с участием в этих процессах субъектов инвестиционно-строительной сферы.

Особенно позитивные сдвиги в данной сфере бизнеса произошли в последние три года, благодаря выходу пакета законодательных актов, в том числе вводу в действие новых Градостроительного и Жилищного кодексов РФ.

Не менее важным событием стало принятие и реализация национальных программ, главным образом программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В настоящее время можно четко констатировать, что положительные тенденции развития девелопмента в России имеются. Различными специалистами, в том числе автором диссертации, выделены следующие преимущества девелопмента перед традиционными системами инвестиционно-строительной деятельности:

? полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности;

? максимально комплексный подход к организации процесса развития объектов;

? наработка устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне;

? улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской организации в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли);

? обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и, как следствие, снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства;

? реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета;

? объективно обусловленная необходимость практического перехода к конкурсной системе выбора профессиональных участников процесса развития объектов недвижимости.

В диссертации не только выполнен анализ, но и даются рекомендации по использованию доработанного варианта содержания этапов девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере, в основу которого легла структура стадирования, предлагаемая Всемирным банком.

Учитывая, что девелоперы должны выполнять весьма сложную работу по всем этапам создания, реализации и эксплуатации построенных ими объектов, то, по существу, они должны проводить и экономическую оценку этих этапов своей деятельности, а именно при:

? инициировании и проектировании проекта;

? реализации проекта;

? продаже или передаче в аренду всего или части созданного объекта недвижимости;

? эксплуатации построенного объекта в случаях, если он остается на балансе девелопера.

Хотя оценка экономической эффективности на стадии инициирования и проектирования проекта (разработка проектно-сметной документации) как по времени, так и по объемам затрат составляет небольшой уровень суммы всех стадий инвестиционно-строительного цикла девелоперского проекта, но она является весьма значимой, так как в большей степени предопределяет эффективность проекта в целом.

Ко второй по важности следует отнести оценку эффективности продажи и передачи аренду объекта недвижимости.

Существенным является также этап оценки эффективности эксплуатации девелопером построенного им объекта недвижимости. Но эти два последних вопроса в силу своей специфичности в настоящей работе отдельно не рассматриваются.

В диссертации рассмотрены вопросы методологии и методов оценки экономической эффективности девелоперских проектов на стадии инициирования и проектирования, в основу которых положены разработки, приведенные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Исследованием установлено, что наиболее сложной задачей является организация сбора и выбора исходной информации для оценки эффективности деятельности девелопера, которая строится в зависимости от того, в какой роли из двух характерных вариантов будет работать девелопер при реализации каждого конкретного проекта:

? при инициировании и общем руководстве проекта по всему инвестиционно-строительному циклу;

? участие девелопера в проекте в соответствии с заключенным договором с заказчиком.

Естественно, сбор исходной информации для оценки эффективности проекта по первому варианту представляет наибольшую сложность для девелопера, так как он должен в основном оценивать общественную эффективность проекта.

При проведении оценки общественной эффективности проекта по первому варианту девелоперу необходимо учитывать затраты и некоторые результаты по следующим направлениям его деятельности:

а) отвод земельного участка под строительство девелоперского объекта. Даже в случае, если участок земли, на котором будет строиться объект, принадлежит девелоперу, некоторые операции по отводу земли выполнять приходится;

б) проведение проектно-изыскательских работ;

в) разработка проектно-сметной документации;

г) получение лицензии на производство и реализацию основной продукции строящего объекта. Но эта работа проводится не во всех случаях;

д) проведение сертификации продукции объекта;

е) проведение, согласование и утверждение заключений по градостроительной, предпроектной, проектной и экологической экспертизам;

ж) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по отбору инвесторов, генерального подрядчика и других участников строительства объекта;

з) осуществление строительства объекта под техническим надзором со стороны девелопера;

и) сдача построенного объекта в эксплуатацию и освоение мощности;

к) мониторинг затрат и результатов при эксплуатации построенного объекта в пределах расчетного периода проекта;

л) оценка затрат, связанных с проведением маркетинга.

Были перечислены наиболее весомые затраты по реализации инвестиционного проекта по первому, сложному варианту. Практически по всем из них девелопер заключает соответствующие договоры с исполнителями.

Указанные затраты относятся ко всему проекту, и их покрытие должно осуществляться непосредственно девелопером или с использованием договорных обязательств с другими участниками проекта.

Результатом девелоперского проекта будет стоимость реализации конечной его продукции, фиксируемая в денежных потоках по всему инвестиционному циклу для девелопера.

Денежные потоки результатов и затрат, которые используются при расчете эффективности девелоперского проекта, рекомендуется учитывать по положениям Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Поскольку девелопер должен оценивать как свою общую и коммерческую эффективность проекта, так и коммерческую эффективность каждого из участников проекта, чтобы обосновать предложение по договорной стоимости каждого участника, то такие денежные потоки результатов и затрат он должен выявлять с учетом не только своей деятельности по проекту, но и всех участников, с которыми он устанавливает экономические взаимоотношения в форме договоров.

Данные притоков и оттоков денег определяются по каждому шагу расчетного периода. Началом расчетного периода может быть дата вложения средств на маркетинговые исследования по инициации девелоперского проекта или вложение средств в проектно-изыскательские работы.

В диссертации приводятся методы эффективности девелоперских проектов, в основе которых приняты положения Методических рекомендаций.

Кроме того, большое внимание уделено разработке методологии и механизмов формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации.

Инвестиционный портфель девелопера в общем случае должен быть комплексным объектом управления, хотя в основном он включает несколько составляющих портфелей. В их число могут входить:

- портфель реальных девелоперских проектов;

- портфель финансовых инвестиций в ценные бумаги, которые обычно называют портфельными инвестициями;

- портфель прочих финансовых инвестиций, в число которых прежде всего следует отнести банковские депозиты и сертификаты;

- инвестиции в оборотный капитал девелоперской организации.

Для девелоперов, безусловно, наиболее важной является проблема формирования эффективного портфеля реальных девелоперских проектов, так как с остальными из числа перечисленных девелопер редко имеет дело.

Методический подход к формированию портфеля проектов организации, осуществляющей девелоперскую деятельность, обобщенно состоит в следующем: инвестиционный анализ рассматриваемых строительных проектов; ранжирование их в соответствии с показателями эффективности инвестиций; выбор наиболее доходных проектов с учетом возможностей девелоперской организации; определение основного и альтернативного вариантов формирования портфеля девелоперских проектов на основании дальнейшего использования проектов с применением инструментария теории игр; прогнозирование доходности вариантов формирования портфеля с учетом развития рынка недвижимости; планирование программы работ девелоперской организации на среднесрочный и долгосрочный периоды производственной деятельности при формировании инвестиционного портфеля.

Таким образом, используя комплексную систему методов, включающую: методы Парето и Борда, инструментарий теории игр и инвестиционное прогнозирование, появляется возможность создать систему поддержки принятия решения при формировании инвестиционного портфеля проектов девелоперской организации, которая учитывает эффективность девелоперских проектов, возможности девелоперской организации и факторы рынка недвижимости.

Предлагаемый методический подход реализуется с помощью программных продуктов (Project Expert, Forecast Expert и Бизнес-Прогноз), что дает возможность девелоперской организации создать информационно-аналитическую систему, с помощью которой принимается решение о включении девелоперского проекта в инвестиционный портфель. На рис. 4 показан алгоритм формирования инвестиционного портфеля девелоперской организации.

Для решения проблемы формирования портфеля девелоперских проектов были выявлены наиболее значимые факторы, которые необходимо учитывать при создании структуры портфеля проектов девелоперской организации.

1. Факторы формирования себестоимости проекта, т.е. факторы, которые оказывают влияние на уровень затрат девелоперской организации при создании и реализации проекта. К числу важных из них следует отнести:

затраты на подготовку проекта, в том числе проектно-изыскательские работы;

затраты на получение различных согласований и подтверждений, в основном с местной администрацией;

затраты на отвод и приобретение или получение в аренду земельного участка;

затраты на устройство и подключение к внешним сетям необходимых инженерных коммуникаций;

затраты на производство строительно-монтажных и других работ на строительной площадке;

непредвиденные и прочие затраты;

налоги, относящиеся на себестоимость.

2. Уровень планируемой прибыли участниками девелоперских проектов. Прежде всего, это планируемая прибыль самой девелоперской организации. Но она должна также учитывать планируемую прибыль других участников проектов, сумма которой определяется при заключении договоров девелопером с партнерами по проектам, по которым девелопер оплачивает их работу.

3. Цена реализации завершенной продукции по каждому девелоперскому проекту. Обычно она определялась на базе стоимости, рассчитанной затратным методом с использованием в основном положений официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, и чаще всего с использованием уже имеющейся проектно-сметной документации, которая бывает не во всех случаях на момент проведения такой оценки.

Поскольку девелоперы большей частью работают не по договорам с заказчиком на выполнение какой-то определенной части проекта, а сами являются инициаторами и исполнителями всего проекта и зачастую самостоятельно реализуют и эксплуатируют построенный объект, то для них представляет особое значение глубокая оценка стоимости завершенного строительством объекта недвижимости. В диссертации рассмотрены методы оценки объекта недвижимости по трем разным вариантам и в заключение приведен метод проведения комплексной оценки по ним.



Рис. 4. Алгоритм применения комплекса экономико-математических методов при формировании портфеля девелоперских проектов

4. Фактор спроса на аналогичные виды объектов недвижимости на рынке. Эту работу выполняют маркетологи еще на ранних стадиях реализации девелоперских проектов.

5. Фактору конкуренции по аналогичным объектам недвижимости девелоперы уделяют немалое внимание. Эта работа также проводится в результате маркетинговых исследований и до начала непосредственного инвестирования проектов. Методы и инструменты данной деятельности рассматриваются особо, специальные разработки по ним имеются у каждой девелоперской организации.

6. Факторы времени подготовки, реализации и завершения проекта также следует учитывать при формировании портфеля девелоперских проектов. Особенно это важно, если потенциальные проекты существенно отличаются по срокам их исполнения.

7. Факторы рисковых ситуаций (событий) при рыночных формах хозяйствования приобрели особую значимость. Конкуренция вынуждает девелоперов, равно как и других участников девелоперских проектов, сознательно идти на риск с целью расширить свою сферу деятельности.