Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере

8. Фактор ликвидности законченных строительством объектов недвижимости для девелоперов является особенно значимым в случаях, когда девелоперы инициируют строительство объектов недвижимости, т.е. когда они выполняют его не по заказу, что является более частыми вариантами деятельности девелоперов.

9. Изменение рыночных цен на строительные материалы, транспортные услуги, оборудование, машины, изменение цен и тарифов на энергетические ресурсы и услуги ЖКХ.

10. Изменение цен на земельные участки и их аренду. Этот фактор не случайно выделен в отдельную группу. Не получило распространение использование кадастровых цен на землю. Несмотря на наличие положений Земельного кодекса и других законодательных актов о свободной продаже земли, земельные участки по ряду причин пока продаются в весьма ограниченных объемах.

11. Очень большую группу составляют факторы макроэкономического, социально-политического и международного характера. Их много, поэтому следует остановиться только на некоторых из них:

уровень привлекательности района, в котором девелопер планирует осуществлять свою деятельность. Вопрос весьма непростой. Для его решения необходимо провести специальные исследования;

покупательная способность юридических и физических лиц, которые могут быть потенциальными приобретателями или пользователями продукции девелоперов в конкретном регионе;

фактор изменения уровня инфляции в России пока еще остается значимым на данном этапе развития экономики страны;

изменение учетной (рефинансирования) ставки ЦБ Российской Федерации оказывает влияние на уровни ставок кредитов, предоставляемых коммерческими банками. Хотя на уровни ставок коммерческих кредитов оказывают влияние и некоторые другие факторы;

изменение таможенных тарифов (пошлин) и квот на перемещение товаров через государственную границу;

изменение инвестиционного курса страны, которое, в свою очередь, может быть связано с политическими изменениями в стране и с изменениями внешней макроэкономической политики;

негативные факторы, связанные с развитием различных внутренних и внешних экономических и политических кризисов.

Можно было бы привести еще несколько факторов, но вышеперечисленные уже указывают на их значимость при решении поднятой проблемы. Однако это не означает, что надо стремиться учитывать все или большинство из числа перечисленных выше факторов.

Для выбора наиболее экономически эффективного варианта портфеля проектов будущей деятельности (заказов и самостоятельно выбранных проектов) девелоперской организации в самом общем случае может быть использована оптимизационная модель, в которой максимизируется доходность организации с учетом наличия определенных ограничений. Лучше всего, если критерием доходности станет чистый дисконтированный доход по каждому потенциальному девелоперскому проекту.

В качестве ограничений в такой модели могут быть:

- ограничение по срокам исполнения отдельных проектов;

- предельные значения собственных инвестиций девелопера при реализации всех проектов, принятых к исполнению;

- сроки окупаемости по отдельным проектам;

- допустимые значения социальных и экономических показателей по отдельным проектам;

- допустимые значения потребления некоторых материальных ресурсов по отдельным конкретным проектам.

Кроме указанных ограничений могут быть и другие, но и перечисленные значения ограничений в модели оптимизации портфеля заказов девелопера могут использоваться в полном объеме.

Целевая функция модели

(1)

Ограничения по модели:

где:

D - доход по всему блоку портфеля проектов девелопера, который, по существу, определяется суммой доходов принимаемых к использованию проектов (D_i), которые должны рассчитываться как чистые дисконтированные доходы;

И_соб. - собственные инвестиции девелопера, которые представляют сумму инвестирования в каждый проект (И_i), и сумма их не должна превышать предельное значение (И_пред. ) по всем принятым к реализации проектам портфеля девелопера;

Р - ограничение по отдельному материальному ресурсу, которое определяется суммой по отдельным проектам (Р_i) и который не должен превосходить предельное значение всех показателей по рассматриваемому ресурсу (Р_{i пред.});

О_экспл. Ї экологические ограничения;

Ї предельные экологические ограничения по всем проектам.

В данном случае для примера приведены только три из возможных ограничений по модели.

Казалось бы, все довольно просто - надо собрать исходные данные и рассчитать оптимальный вариант портфеля заказов девелопера. Для решения задач по таким моделям имеются машинные программы.

Есть несколько факторов, указывающих на ограничение применения рассмотренной выше модели.

Чтобы ввести в модель по каждому проекту данные по чистому дисконтированному доходу, необходимо иметь проектно-сметную документацию, с использованием которой можно будет рассчитать как показатели чистого дисконтированного дохода, так и показатели по ограничениям. Однако проработка любого проекта до завершения проектно-сметной документации сопряжена с расходами, составляющими около 15% от общей суммы затрат по смете, и исключение какого-либо проекта на его этой стадии будет обходиться дорого для девелоперской организации.

Кроме того, экспериментальные расчеты с использованием данной модели привели к убеждению, что погрешность при расчете составляет около 10 Ї 20%, так как даже при наличии рабочей документации не предоставляется возможность получить всю требуемую для расчетов исходную документацию.

Вследствие этого предлагается выбор рациональной структуры портфеля, намеченных к реализации девелоперских проектов, проводить на допроектной стадии инвестиционного цикла каждого девелоперского проекта, который вновь включается в портфель девелопера. В данном случае имеется в виду, что при оценке портфеля девелопера в него включаются находящиеся в реализации проекты, по которым уже имеется необходимая и достаточно достоверная исходная информация.

Так как в девелоперских организациях, равно и как в прочих организациях, осуществляющих реализацию инвестиционных проектов, загрузка по заказам по официальной статистике составляет 3 Ї 6 месяцев, то оценку выбора лучшей структуры портфеля заказов приходится производить 2 Ї 3 раза в год.

В таких случаях предлагается использовать более простой вариант выбора портфеля заказов девелоперов, а именно: использование метода Борда. Этот метод позволяет ранжировать проекты по показателям эффективности в порядке с присвоением им соответствующих значений ранга по каждому проекту. Но нами предлагается усовершенствовать данную систему путем ввода значений весомости каждого из принимаемых в расчет показателей.

В самом общем случае при оценке значимости для примера всего четырех проектов (АБВГ) по пяти наиболее важным показателям, характеризующим эффективность проектов в портфеле заказов девелоперов, в табл. 2 приведена структура показателей и их весомость.

Таблица 2. Структура ранговых показателей и их весомость по принятым четырем проектам (АБВГ)

№ проекта	Ранги по показателям и их весомости
	Д	Ц	И	Р	О
А	ДАВД	ЦАВЦ	ИАВИ	РАВР	ОАВО
Б	ДБВД	ЦБВЦ	ИБВИ	РБВР	ОБВО
В	ДВВД	ЦВВЦ	ИВВИ	РВВР	ОВВО
Г	ДГВД	ЦГВЦ	ИГВИ	РГВР	ОГВО

Обозначения:

Д Ї доход по проекту;

Ц Ї длительность инвестиционного цикла;

И Ї потребность в собственных инвестициях;

Р Ї уровень риска;

О Ї срок окупаемости.

В_Д, В_Ц, В_И, В_Р, В_О Ї весомости по принятым в расчет показателям.

Положительным аспектом в использовании данного метода по выбору структуры портфеля заказов девелоперской организации является то, что для отбора данных при расчете рангов по отдельным проектам нет необходимости иметь точные исходные данные. Нет необходимости при проведении такой оценки также иметь и проектно-сметную документацию по всем проектам.

В этом случае достаточно иметь данные по ТЭО и даже по экспресс-оценке эффективности рассматриваемых проектов, которая проводится на самой ранней фазе разработки каждого проекта.

Весомость показателей оценки устанавливается либо самими разработчиками структуры портфеля девелоперской организации, либо рядом экспертов, специально привлекаемых для данной работы. Такой же подход используется и для установления рангов по показателям в тех случаях, когда еще нет каких-либо расчетных данных.

Наибольший ранг присваивается при более высокой доходности (Д) и при минимальных значениях: по длительности инвестиционного цикла (Ц), потребности в собственных инвестициях (И), при минимальном риске (Р) и минимальном сроке окупаемости (О).

При окончательном выборе структуры портфеля заказов девелоперской организации необходимо учитывать одно существенное ограничение, а именно: сумма потребности в собственных инвестициях по всем проектам, принятым для реализации, не должна превышать некоторого предельного значения. Конечно, в данном случае может быть найден выход, т.е. идти по пути привлечения заемных средств (кредитов и т.п.), но и в таком варианте может быть свое ограничение, связанное со снижением доходности девелоперской организации.

Для проверки способа выбора (оптимизации) структуры портфеля заказов девелоперской организации с использованием совершенствованного метода Борда нами были проведены экспериментальные расчеты по обоснованию рационального портфеля заказов действующего девелопера по одному расчетному периоду 2007 года.

Выполненный вариант расчетов по оптимизации структуры заказов девелоперской организации подтвердил целесообразность и работоспособность применения усовершенствованного метода Борда при решении вопросов по рационализации структуры портфеля девелоперской организации.

Важной частью проведенного исследования является также разработка методов оценки рисков и распределения ущерба от их проявления между участниками девелоперских проектов.

Управлять рисками в любой системе деятельности в рыночных условиях хозяйствования необходимо. Особое значение этим процессам требуется уделять при построении общей системы управления в девелоперских организациях, особенно когда они реализуют отдельные проекты с выполнением всей гаммы работ как по созданию и развитию объектов недвижимости, так и по их возможной продаже, сдаче в аренду или налаживанию собственной эксплуатации.

Целью и основными задачами системы управления рисками в девелоперских организациях в самом общем случае является совокупность форм и методов разработки и осуществления мероприятий, направленных на снижение отрицательных последствий при проявлении рисков.

Когда у девелопера есть заказчик (первый вариант), то общие риски по проекту в целом он принимает на себя. Но совсем по-другому девелопер должен себя вести, если он инициирует и выполняет весь объем работ по всему девелоперскому проекту. В его задачу при этом уже должны входить вопросы не только учета и оценки рисков, но и решения проблем их рационального распределения между отдельными участниками каждого конкретного объекта.

Хотя уровень отрицательных последствий рисков в значительной мере зависит от принятия управленческих решений всех участников реализации девелоперских проектов, все же ведущая роль принадлежит девелоперу как основному организатору всей деятельности по проекту в целом. Сложностью при реализации этих задач для девелопера является то, что основная часть участников девелоперского проекта по законам рынка действуют как самостоятельные субъекты, и даже в крайних случаях как конкурирующие между собой.

Методы оценки рисков реализации девелоперских проектов были разработаны с привязкой существующих разработок по данному вопросу.

В задачу девелопера при построении системы управления рисками по каждому проекту будет входить прежде всего формирование договорных отношений со всеми членами проекта с отражением в них обязанностей и ответственности каждого участника в части выработки мер по предупреждению проявления рисков, снижению их отрицательного воздействия и реализации мероприятий в ликвидации убытков после проявления отдельных рисков.

Прежде чем зафиксировать отдельные положения по снижению рисков в каждом из договоров, девелоперу необходимо не только оценить общий уровень возможных убытков по реализации проекта в целом, но также обосновать свое решение по распределению уровней ответственности для каждого участника девелоперского проекта, которые и должны быть закреплены в договорах.

При построении своей системы управления рисками девелоперу также необходимо учитывать влияние внутренних и внешних факторов, в том числе меры по рискозащищенности, организации и координации снижения степени проявления рисков на более высоких уровнях управления в стране в целом и в ее административно-территориальных образованиях. Такая работа преимущественно осуществляется по следующим двум направлениям:

1) по прямому управлению снижением отрицательного воздействия некоторых видов рисков;

2) по координации общей деятельности в данной сфере в стране и по созданию нормативно-правовой базы и правового поля в регионах, с использованием положений которых девелопер может более обоснованно организовать свою систему управления рисками.

Говоря об учете положений по прямому управлению снижением рисков в стране в целом, можно привести примеры такой деятельности по следующим направлениям:

? регулирование курса национальной валюты;

? установление учетной ставки (рефинансирование), на базе которой формируются кредитные ставки коммерческих банков;

? формирование и реализация государственных и региональных программ, в частности реализация национальных программ РФ и др.

В качестве примеров по второму направлению деятельности в стране необходимо выделить меры по созданию требуемого правового поля, разработке и введению в действие специальных регламентов (стандартов), которые, по сути, и должны быть положены в основу создания системы управления рисками в девелоперских организациях.

Для управления процессами реализации проектов девелоперу необходимо, в первую очередь, выявить подлежащие к учету риски, оценить их воздействие при наступлении рисковых событий и разработать соответствующие меры по снижению их отрицательного воздействия на осуществление каждого проекта.

Обычно принимается следующая последовательность направлений работ по оценке и снижению влияния рисков:

? выявление видов рисков, принимаемых в расчет;

? определение (оценка) возможных отрицательных последствий проявления рисков;

? выявление форм и методов снижения рисков на каждой стадии инвестиционно-строительного цикла девелоперского проекта;

? выбор и реализация организационных мер по ликвидации или снижению уровней отрицательного воздействия рисков.

Каждое из указанных направлений деятельности девелоперу необходимо рассматривать особо. Но это уже специальная и обширная тема, полный объем которой представить в одной работе невозможно.

В диссертации рассмотрены два важнейших процесса всей системы управления рисками в девелоперской организации:

1) оценка влияния рисков на хозяйственную деятельность девелоперов;

2) обоснование направлений и методов распределения рисков между прочими участниками девелоперских проектов.

В последние годы немалое значение приобретают задачи по решению проблем учета и оценки глобальных рисков. Глобализация мировой экономики налицо, и по-прежнему наблюдается тенденция усиления экономической взаимосвязи между отдельными звеньями мировой экономики. Такие взаимосвязи имеют место не только между странами, входящими во Всемирную торговую организацию. Это четко проявилось в недалеком прошлом. Однако данная проблема в работе специально не рассматривается.

Большое внимание в диссертации уделено разработке методов распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов.

Проведенным исследованием установлено, что распределение возможного ущерба по всему девелоперскому проекту при проявлении рисков между участниками его реализации может быть выполнено двумя методами (путями):

1) расчет возможного ущерба по каждому участнику при проявлении рисков его конкретной деятельности с последующей оценкой общего ущерба по всему проекту;

2) распределение общего ущерба от проявления рисков по всему девелоперскому проекту между его участниками с использованием специального метода, т.е. путем пропорционального распределения ущерба в соответствии с долями осваиваемых капитальных вложений.

При реализации первого пути девелопер должен поручить (предложить) каждому участнику проекта оценить свой ущерб с учетом всех условий его деятельности или самостоятельно за них выполнить эту работу. Девелопер самостоятельно за них такую работу не всегда может выполнить, так как он не во всех случаях может получить исходную информацию. Кроме того, при использовании данного подхода (пути) участники девелоперского проекта могут сознательно завышать возможные ущербы при проявлении рисков в расчетном периоде их деятельности.

Поэтому также рекомендуется использовать второй метод (путь) распределения возможного ущерба при проявлении рисков при реализации девелоперского проекта. Суть его сводится к тому, что возможный ущерб от проявления рисков разделяется между участниками проекта в соответствии с долями их освоения капитальных вложений по отношению к общей стоимости девелоперского проекта.

В данном случае из общей стоимости исключается ущерб на его реализацию самим девелопером, а по оставшейся части проводится распределение ущерба от проявления рисков по всему проекту в зависимости от стоимости проекта и фиксируемой в подрядных договорах, заключаемых между девелопером и прочими участниками каждого конкретного проекта. При проведении ущерба от проявлении рисков между участниками проекта из общего ущерба по проекту в целом необходимо вычислить ущерб, который девелопер принимает на себя. Можно и не делать предварительное исключение ущерба, падающего на долю девелопера.

Распределяемая часть ущерба (У_р) складывается из суммы ущербов участников девелоперского проекта, которые входят в группу, по составу которой и производится разделение ущерба при наступлении рисковых событий.

У_р = У_р · Д₁ + У_р · Д₂ +... + У_р · Д_n, (3)

Где Д₁, Д_2... Д_n - доли ущерба в долях единицы по организациям 1, 2,... n, каждая из которых определяется делением осваиваемых капитальных вложений каждой конкретной организации к общей стоимости проекта в целом.

При выполнении расчетов, естественно, должно быть соблюдено равенство:

Д₁ + Д₁ +... + Д_n = 1 (4)

Кроме того, следует строго придерживаться равенства:

У_об = У_д + У_р · Д₁+ У_р · Д₂+...+ У_р · Д_n (5)

Полученные расчетным путем ущербы по участникам девелоперского проекта не во всех случаях должны быть учтены полностью или частично при установлении цены (стоимости), приводимой в подрядном договоре. В ряде случаев в отдельных организациях, особенно в строительных, оформляются договоры по страхованию имущества или ответственности, суммы затрат на страховку при этом в определенном объеме включаются в себестоимость работ. Вследствие этого такую часть возможного ущерба не следует учитывать при установлении цены подрядного договора.

Подвариантом рассмотренного выше метода распределения ущерба от проявления рисков может быть распределение ущерба без предварительного исключения ущерба, понесенного непосредственно девелопером. В данном подварианте ущерб распределяется сразу в зависимости от стоимости работ каждым участником. Сумма общего ущерба при этом составит:

У_д·n = У_д·n ·Д₁ + У_д·n ·Д₂ +... + У_д·n ·Д_n, (6)

Где Д₁, Д_2... Д_n - доли участников проекта по их стоимости работ, в долях единицы.

Экспериментальные расчеты, приведенные в работе, подтвердили возможность и целесообразность использования предлагаемых методов распределения рисков между участниками девелоперских проектов.

Выполненные расчеты по распределению ущербов от проявления рисков у отдельных участников девелоперского проекта позволили сделать следующие выводы.

1. Рекомендуется использовать метод прямого расчета по каждому участнику девелоперского проекта (без пропорционального распределения ущерба по стоимости) при наличии исходных данных для такого расчета, т.е. наличия проектно-сметной документации и определения факта, с какими участниками девелопер будет заключать договоры на выполнение работ.

2. Рассмотренный выше метод распределения ущерба от проявления рисков между участниками девелоперского проекта рекомендуется применять в тех случаях, когда нет возможности получить исходную информацию для учета ущерба каждым участником проекта путем прямого расчета.

Не менее важным является вопрос учета ущербов от проявления рисков у участников девелоперского проекта, с которыми девелопер устанавливает договорные отношения, т.е. заключает подрядные договоры.

К настоящему времени этот вопрос решается достаточно просто - по обоюдной договоренности или самостоятельно девелопером, исходя от расчетного ущерба о проявлении риска для каждого участника проекта, договорная стоимость корректируется с учетом уровней ущерба.

В дальнейшем предлагается переходить к учету ущербов от проявления рисков путем отражения в подрядном договоре дополнительных средств, выделяемых девелопером в случаях проявления рисков, которые не были учтены при определении стоимости работ подрядчиков до заключения договора.

Опыт прошлого указывает на серьезную проблему покрытия дополнительных фактических затрат подрядчиков в рамках сроков действия договоров. Практически во всех случаях договорная стоимость по подрядному договору является фиксированной и не меняется при закрытии договорных обязательств, что иногда приводит к негативным последствиям.

Что можно рекомендовать, чтобы избежать проявления таких негативных явлений? Существует три способа реализации данной проблемы:

1. Необходимо более обоснованно подходить к установлению расчетных вероятностей проявления рисков и доли их охвата в общем объеме работ при расчете ожидаемого ущерба в результате наступления рисковых событий. По полученным расчетным путем уровням ущербов от проявления рисков более тщательно учитывать при установлении стоимости подрядных работ в заключаемых договорах между девелопером и подрядчиком и между девелопером и заказчиком, если девелопер выступает в качестве подрядчика, что в последнее время имеет место.

2. Необходимо в дальнейшем разработать методы установления переменных цен на конечную продукцию подрядчиков с последующей их реализацией, т.е. отказаться от фиксированной стоимости по всему сроку реализации предмета подрядного договора. В зарубежной практике такие методы распространены повсеместно, но в России этот прием пока является исключением.

3. Более широко и на новом качественном уровне осуществлять страхование рисков, и не только с использованием имущественного страхования, но и страхования ответственности.

По проведенному исследованию сформулированы следующие выводы и предложения.

1. Проведенным анализом современного состояния развития теории и практики инвестиционно-строительной деятельности установлено, что эта деятельность характеризуется относительно стабильным приростом основных показателей развития экономики страны, нормализацией уровня взаимоотношений в инвестиционно-строительной сфере, устойчивой структурой инвестиций, некоторым ростом ликвидности участников сферы деятельности.

Вместе с этим остаются определенные проблемы. Среди них - не лучшие отношения участников инвестиционно-строительной деятельности, которые по-прежнему преимущественно работают в сфере узкой специализации.

2. В последние годы постоянно развивается новая форма деятельности - так называемый девелопмент, ведущими организациями при реализации которой являются девелоперы, вытесняющие, приобретающие или сливающиеся со специализированными строительными организациями или создаваемые вновь. В связи с этим значительно меняется структура участников инвестиционно-строительной деятельности в сфере создания и развития объектов недвижимости. В результате проведенного исследования подтверждено и дополнено уже существующее мнение, что девелопмент - это новая форма управления развитием недвижимости, конечной целью которой является создание и (или) изменение объекта с повышенной потребительской стоимостью и получение прибыли от таких преобразований за счет профессионального проведения организационных, фактических и юридических действий.

3. Выявлена двойственная природа инвестиционных целей девелоперов, выраженная в обеспечении прироста их стоимости бизнеса на основе максимизации прибыли и ускорения оборота и прироста вложенных в инвестиционный портфель ресурсов.

4. Установлено, что в России нет специальных нормативно-правовых документов по регламентации деятельности девелоперов, но имеется некоторая база, с использованием которой девелоперы могут разрабатывать и применять на практике систему управления по развитию объектов недвижимости. В диссертации применительно к деятельности девелоперов рассмотрены основные положения ряда действующих в России законодательных актов.

5. Для реализации поставленных задач исследования были проанализированы и отобраны для использования при создании и развитии объектов недвижимости девелоперами принципы и требования современной рыночной экономики.

6. Установлено, что действующие в современных условиях девелоперы являются связующим звеном в объединении существующих отдельных технологий и интеллектуального потенциала в рамках реализации конкретных инвестиционных проектов, выходящих за границы определенных организаций. В данном случае девелопер выступает лишь организатором и координатором некоторых участников деятельности по реализации развития объектов недвижимости.

7. В современных условиях развития рынка в России девелоперы с использования ранее существующих организационных форм построения деятельности развития недвижимости перешли к использованию новых интегрированных форм объединения участников инвестиционно-строительной деятельности, максимально нацеленных на качественную реализацию инвестиционных проектов с организацией всей деятельности по системе «под ключ» и результатов производства.

8. Дополнена и рекомендована для использования существующая классификация девелоперской деятельности, в которой выделены и обобщены известные классификационные признаки и виды девелопмента, а также разработаны новые виды классов.

9. Разработана методика принятия решения о начале девелоперской деятельности. Установлено, что в первую очередь девелоперской деятельности необходима тщательная проработка начальных организационных этапов деятельности, включая учреждение и регистрацию нового юридического лица, проведение бизнес-планирования начального этапа деятельности и привлечение к этому этапу специализированных субъектов.

10. Определено, что система управления девелоперской организации должна быть ориентирована на успешную реализацию каждого проекта, который, как правило, имеет длительные сроки реализации. При построении системы управления следует учитывать такие важные принципы и аспекты девелопмента, как организация комплексной реализации инвестиционных проектов; создание проектно-ориентированных структур управления; нацеленность на тщательную проработку преинвестиционной фазы перед принятием важных решений по дальнейшей реализации проектов; системное использование концепции управления проектом; эффективное комплексное сопровождение реализации проектов; построение эффективной системы качества; применение адаптивных схем финансирования девелоперских проектов.

11. Разработана и предложена для использования методика построения системы управления девелоперской организации, включающая общую последовательность ее построения. Проектирование системы управления рекомендуется осуществлять с учетом комплексного подхода к разработке проектов систем управления всех уровней иерархии и с учетом специфики реализации каждого проекта.

12. Исследованием подтверждено, что важнейшим элементом деятельности девелопера при принятии на себя обязательств по строительству или реконструкции объектов недвижимости является определение и закрепление в договоре приемлемой цены (стоимости) реализации девелоперского проекта, в тех случаях когда девелопер работает на договорной основе с заказчиком (застройщиком).

Установлено, что для эффективного решения задач девелоперу необходимо ориентироваться на два варианта (формы) создания (строительства) и реконструкции объектов недвижимости.

Первый, когда девелопер заключает договор с заказчиком, у которого уже имеются определенные проработки по конкретному объекту недвижимости (получено разрешение на строительство, собраны проектно-сметные материалы, отведен земельный участок и др.).

Второй вариант, когда девелопер является инициатором строительства объекта недвижимости, по которому еще нет каких-либо исходных проработок. экономический строительство девелоперский управление

13. Для оценки эффективности деятельности девелопера при создании и реконструкции объектов недвижимости предложено использовать предпосылки положения официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов по обоим вариантам участия девелопера в строительстве объекта недвижимости (см. предыдущий пункт) с той разницей, что при первом варианте рассматривается эффективность работы девелопера как участника проекта, а при втором варианте - девелопер иногда должен оценивать еще и общую эффективность проекта в целом.

14. Разработаны методы учета и оценки рисков при реализации девелоперских проектов с рекомендациями для их применения. В основном предложено использовать пофакторный метод оценки возможного ущерба девелоперской организации при наступлении рисковых событий с предложениями по количественным показателям проявления рисков в расчетных периодах деятельности девелоперов.

15. При исследовании методологии и механизмов формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации разработан и предлагается к использованию при выборе структуры портфеля заказов метод Борда, усовершенствованный путем ввода значений весомости каждого из принимаемых в расчет показателей по всем рассматриваемым потенциальным проектам формируемого портфеля девелоперской организации.

Выполненные экспериментальные расчеты по избранию эффективного портфеля заказов реально действующей 2007 г. девелоперской организации позволили положительно оценить предлагаемый метод выбора структуры заказов портфеля девелоперской организации.

16. Разработаны и рекомендуются для использования методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов, в основу которых положены как учет долей освоения капитальных вложений каждым участником проекта по отношению к общей стоимости девелоперского проекта, так и прямой расчет по каждому участнику.

Для проверки предлагаемых для использования методов в работе выполнены экспериментальные расчеты, которые подтвердили целесообразность их использования на практике, и прежде всего метода прямого расчета по каждому участнику девелоперского проекта с последующим их суммированием по всему проекту.

17. Разработаны методические подходы к страхованию рисков девелоперами, в основе которых лежит привязка существующих методов страхования рисков к специфическим условиям деятельности девелоперских организаций.

Основные публикации по теме диссертации

Монографии

1. Ермолаев Е.Е. Девелопмент в инвестиционно-строительной сфере. - М.: МГСУ, 2008. - 17,25 п.л.

2. Ермолаев Е.Е., Гумба Х.М. Исследование и разработка механизма развития девелопмента. - М.: МГСУ, 2007. -17,4/12,5 п.л.

3. Гумба Х.М., Ермолаев Е.Е., Уварова С.С. Формирование сметной стоимости строительства объекта. - М.: МГСУ, 2007. - 28,0/16,4 п.л.

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК

4. Ермолаев Е.Е. Нормативно-правовое регулирование девелоперской деятельности // Экономика строительства. - М., 2008, № 4. - 1,0 п.л.

5. Ермолаев Е.Е. Методы оптимизации портфеля заказов девелоперской компании // Экономика строительства. - М., 2008, № 2. - 0,5 п.л.

6. Ермолаев Е.Е. Моделирование формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании // Проблемы современной экономики. СПб., 2008, № 4. - 0,25 п.л.

7. Ермолаев Е.Е. Учет и оценка рисков при реализации девелоперских проектов. Ї М.: Вестник ГУУ, 2008, № 12. - 0,7 п.л.

8. Ермолаев Е.Е. Требования рыночной экономики к деятельности девелоперов. Ї М.: Вестник ГУУ, 2007, № 11. - 0,25 п.л.

9. Ермолаев Е.Е. Новые крупные субъекты в инвестиционно-строительной сфере. Ї М.: Вестник ГУУ, 2007, № 9. - 0,4 п.л.

10. Ермолаев Е.Е. Развитие новых форм управления в инвестиционно-строительном комплексе. Ї М.: Вестник ГУУ, 2007, № 3. - 0,4 п.л.

11. Ермолаев Е.Е. Девелопмент - особая форма управления в инвестиционно-строительной сфере. Ї М.: Вестник ГУУ, 2007, № 2. - 0,25 п.л.

Учебники, учебные пособия, методические рекомендации, брошюры

12. Ермолаев Е.Е., Шумейко Н.М., Сборщиков С.Б., Березин В.П. Основы ценообразования и сметного дела в строительстве: Учебник. Ї М.: Издательство «АСВ», 2006. - 8,5/3,5 п.л.

13. Гумба Х.М., Ермолаев Е.Е., Уварова С.С. Механизм формирования сметной стоимости строительства объекта: Учеб. пособие, 2-е изд., перераб. и доп., с грифом УМО в области производственного менеджмента. Ї М.: Юрайт, 2008. - 34,0/17,2 п.л.

14. Гумба Х.М., Лукманова И.Г., Ермолаев Е.Е. и др. Экономика и управление на предприятии (строительство): Учеб. пособие, 3-е изд., перераб. и доп., с грифом УМО в области производственного менеджмента / Под общей ред. проф. Х.М. Гумба. Ї М.: Юрайт, 2008. - 46,0/7,2 п.л.

15. Ермолаев Е.Е., Канхва В.С. Методические указания к курсовой работе по антикризисному управлению. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: МГСУ, 2007. - 1,75/1,25 п.л.

16. Ермолаев Е.Е., Степанов В.А., Симанович В.М. Определение сметной стоимости договорных цен и объемов работ в строительстве на основе сметно-нормативной базы ценообразования 2001 года: / Под ред. Н.В. Зацаринского. Практ. пособие Ї М.: Госстрой России. 2004. - 23,0/11,6 п.л.

17. Ермолаев Е.Е., Носенко И.Ю., Шабенко Ю.И. Сметы на строительные и ремонтные работы по новой нормативной базе: Практ. пособие. СПб.: Изд. ЗАО «ИНиК», 2004. - 12,8/6,5 п.л.

18. Ермолаев Е.Е., Степанов В.А., Носенко И.Ю. и др. Методика определения сметной стоимости строительной продукции на территории РФ. - М.: Госстрой России, 2004. - 4,5/2,0 п.л.

19. Ермолаев Е.Е., Сборщиков С.Б., Шумейко Н.М., Березин В.П. Определение инвентаризационной стоимости объектов градостроительной деятельности. - М.: Изд. «АСВ», 2006. - 5,0/2,0 п.л.

20. Ермолаев Е.Е., Шпунт Г.П., Абдрахманов С.С. и др. Методические рекомендации для определения затрат, связанных с осуществлением строительно-монтажных работ вахтовым методом. - М.: Рострой, 2007. - 3,4/1,0 п.л.

21. Ермолаев Е.Е., Малютина Н.В., Шпунт Г.П. Федеральные единичные расценки на строительные работы ФЕР-2001-01. Земляные работы. - М.: Минпромэнерго России, 2004. - 7,2/3,2 п.л.

22. Ермолаев Е.Е., Степанова Н.П., Бекназарова И.Л., Бородулина Л.А. Федеральные единичные расценки на монтаж оборудования ФЕР 81-03-13-2001. Оборудование атомных электростанций. - М.: Рострой, 2006. - 5,1/2,5 п.л.

Научные статьи и доклады

23. Ермолаев Е.Е., Михеева Е.А. Зарубежный опыт определения стоимости строительства объекта. Совершенствование сметных комплексов. - М.: 11-я Международная межвузовская научно-практическая конференция, 2008. - 0,5/0,25 п.л.

24. Ермолаев Е.Е., Борисюк Я.Е., Гуляева А.В. Ценообразование при выполнении строительных работ. - М.: 11-я Международная межвузовская научно-практическая конференция, 2008. - 1,0/0,5 п.л.

25. Ермолаев Е.Е., Сборщикова М.Н. Особенности формирования организационной структуры системы управления строительным производством в современных условиях. - М.: 10-я Международная межвузовская научно-практическая конференция, 2007. - 0,5/0,3 п.л.

26. Ермолаев Е.Е. Использование девелоперами законодательной базы России. - М.: ФГУП ВНИИНТПИ, 2007. - 1,5 п.л.

27. Ермолаев Е.Е. Основные предпосылки эффективного управления стоимостью инвестиционно-строительного проекта. - М.: ФГУП ВНИИНТПИ, 2007. - 1,2 п.л.

28. Ермолаев Е.Е. Методические основы обеспечения и развития социально-экономической устойчивости предприятий инвестиционно-строительной сферы. - М.: ФГУП ВНИИНТПИ, 2005. - 1,5 п.л.

29. Ермолаев Е.Е. Проблема обеспечения эффективного управления деятельности предприятий инвестиционно-строительной сферы. - М.: ФГУП ВНИИНТПИ, 2005. - 0,8 п.л.

30. Ермолаев Е.Е. Потенциал системы корпоративного управления: Сб. науч. трудов. - М.: МГСУ, 2008, № 15. - 0,75 п.л.

31. Ермолаев Е.Е., Гумба Х.М. Разработка методики рейтинговых оценок инвестиционной привлекательности девелоперских компаний: Сб. научных трудов. - М.: МГСУ, 2008, № 15. - 0,5/0,25 п.л.

32. Ермолаев Е.Е. Критерии и показатели оценки эффективности управления и функционирования строительного комплекса: Сб. научных трудов. - М.: МГСУ, 2007, № 14. - 0,5 п.л.

33. Ермолаев Е.Е. Принцип сбалансированной экономической оценки эффективности стратегии развития строительной организации: Сб. научных трудов. - М.: МГСУ, 2007, № 14. - 0,25 п.л.

34. Ермолаев Е.Е. Инструментарий сбалансированной экономической оценки эффективности стратегии развития строительной организации: Сб. научных трудов. - М.: МГСУ, 2007. № 14. - 0,2 п.л.

35. Ермолаев Е.Е. Порядок определения сметной (плановой) себестоимости строительства объекта: Сб. науч. трудов. - М.: МГСУ, 2004, № 11. - 0,75 п.л.

36. Ермолаев Е.Е. Действующая в отрасли система ценообразования и сметного нормирования: Сб. науч. трудов. - М.: МГСУ, 2004, № 11. - 0,5 п.л.

Размещено на Allbest.ru