Развитие методов экономического управления инвестициями в обеспечении радиационно-экологической чистоты недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ ЭКОНОМИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В ОБЕСПЕЧЕНИИ РАДИАЦИОННО-ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(4.Управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Кожухар Владимир Макарович

Москва 2009

Диссертация выполнена на кафедре строительного производства ГОУ ВПО Брянская государственная инженерно-технологическая академия

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор Сухарев Олег Сергеевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Шманев Сергей Владимирович

доктор экономических наук, профессор Ерзнкян Баграт Айкович

доктор экономических наук, профессор Ерошенков Сергей Георгиевич

Ведущая организация: Орловский государственный технический университет

Защита состоится «16» декабря 2009 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.157.18 при Московском государственном энергетическом институте (техническом университете) г. Москва, 111250 по адресу: ул. Красноказрменная,14, ауд. Ж-200,

Отзыв на автореферат (в двух экземплярах, заверенных печатью) просим присылать по адресу: 111250, г.Москва, ул. Красноказарменная, д.14, Ученый совет МЭИ (ТУ).

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке МЭИ (ТУ), а с авторефератом - дополнительно на официальном сайте (портал. МЭИ (ТУ) http://www.mpei.ru).

Автореферат разослан « » ____________ 2009г.

Ученый секретарь диссертационного совета Д 212.157.18 кандидат экономических наук, профессор ___________Зубкова А.Г.

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Основному объекту реального инвестирования - недвижимости свойственны специфические особенности. Среди них: высокая ресурсоемкость и необратимость инвестиционных решений, предопределяющие, с одной стороны, то, что операторами первичного рынка недвижимости выступают крупные, финансово-устойчивые оргформирования, способные справиться с сопутствующим этому рынку инвестиционно-строительным риском, а с другой - необходимость в проектном управлении инвестициями, в тщательнейшем обосновании целесообразности и эффективности инвестиционных проектов; наличие двух, относительно обособленных, этапов жизненного цикла: возведения и реализации, каждый из которых характеризуется присущим именно ему, слабо перераспределяемым между этими этапами риском (или, что по существу то же самое, - вероятностью успешной реализации соответствующего этапа); неизбежное использование в ограждающих конструкциях материалов, содержащих естественные, антропогенно перенесенные радионуклиды, оказывающие негативное воздействие на человеческий организм пользователя; нарушение в процессе возведения природного состояния оснований объектов недвижимости, тем самым, превращение их в источник радиоактивного радона, являющегося самостоятельным фактором негативного воздействия на пользователя; значительная затратность мероприятий по предотвращению выделения радона в помещения недвижимости; балансируемость затрат в повышение радиационно-экологической чистоты недвижимости (применение более дорогих, но и более чистых в радиационном отношении материалов на первом из отмеченных этапов) и вознаграждения, получаемого вследствие таких дополнительных затрат (на втором этапе, при реализации более экологически-чистой недвижимости). Многие пользователи недвижимостью уже сейчас готовы нести дополнительные затраты с тем, чтобы в дальнейшем, в течение продолжительного времени, пользоваться более чистым, в радиационном отношении жильем, чем это допускают нынешние санитарно-строительные нормы. По мере повышения благосостояния населения этот сегмент потребителей будет расширяться. Сложилась проблема экономического управления уровнем экологической (в радиационном отношении) чистоты жилья и других объектов. Решение этой важной народнохозяйственной проблемы особенно актуально как для инвестиционно-строительного комплекса страны в целом, так и для регионов, пострадавших вследствие аварии на ЧАЭС, характеризующихся к тому же, преимущественно, депрессивной экономикой и высокой заболеваемостью населения, обусловленной радиационным воздействием, тяжелыми и долговременными следствиями такого воздействия, к которым относится, в частности, Брянская область. Выполненное исследование, в отмеченном плане, относится к одной из критических для России технологий, а именно «Системы жизнеобеспечения и защиты человека».

Эффективное управление инвестициями в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости предполагает основательное владение технологией управленческой деятельности, адекватное представление о ее предмете, орудиях и продукте, непременный учет ее особенностей.

Критический анализ литературы по проектно-инвестиционному управлению, приведенной в библиографии, показал, что:

· основная совокупность категорий, отражающих эту деятельность, не адекватно выражает ее сущность и дезориентирует управленцев;

· отсутствует релевантный метод обоснования эффективности инвестиций в недвижимость, учитывающий вариативную вероятность успеха осуществления названных этапов ее жизненного цикла;

· существуют концептуальные основы оценки загрязненности недвижимости антропогенно-перенесенными естественными радионуклидами, содержащимися в материалах ограждающих ее конструкций, но отсутствует целеориентированная, систематизированная методика такой оценки;

· не созданы методы оценки ущерба, наносимого пользователям недвижимости радионуклидами и радоном, проникающим в помещения, а также эффекта, достигаемого инвестициями, направленными на предотвращение такого ущерба;

· эффективность инвестиций в недвижимость оценивается совокупностью разрозненных, зачастую противоположно направленных, критериальных показателей, вычисляемых без учета вероятности успеха реализации основных этапов жизненного цикла, как-то: чистый дисконтированный доход, индекс доходности, внутренняя норма доходности, период окупаемости и др., при этом эффективные, малотрудоемкие методы их свертки этих показателей в обобщающий практически отсутствуют;

· методика построения и использования т.н. кривой инвестиционных возможностей предприятия-инвестора, созданная Дж. Хиршлейфером и рекомендованная для обоснования тактических решений по финансированию отдельных объектов его инвестиционного портфеля, исходит из однокритериального подхода; это сужает возможности комплексной оценки достоинств отдельных проектов и ограничивает сферу ее применения.

Перечисленные недостатки методического обеспечения инвестиционной деятельности предопределили потребность в проведенном исследовании и его актуальность.

Степень научной разработанности темы исследования. Тема исследования находится на стыке четырех направлений научного экономического знания: управления инвестициями (имманентность содержания основного категориального аппарата управления); теории инвестиций (оценка экономической эффективности инвестиций в недвижимость);экономики недвижимости (определение цены недвижимости); экономики природопользования (оценка ущерба в натуральном исчислении, наносимого пользователям недвижимости радиационным воздействием и эколого-экономическая оценка ущерба в стоимостном исчислении, а так же эффекта, достигаемого вследствие предотвращения ущерба). Ввиду такого междисциплинарного характера экономического управления инвестициями ее разработанность неравномерна.

Существенный вклад в формирование науки об управлении инвестициями, внесли отечественные и зарубежные ученые: Абчук А.И., Акофф Р., Ансоф И., Афанасьев В.Г., Баранников А.Ф., Белов В.Г., Бедненко В.М., Блейк Р., Богданов А.А., Виханский О.С., Галенко В.П., Грейсон Жд., Гурней Б., Дейнеко О.А., Драккер П., Евенко Л.И., Екатеринославский Ю.Ю., Зайцев В.Ф., Карлофф Б., Котлер Ф., Кунц Г., Мильнер Б.З., Моутон Дж., О'Делл К., О'Доннел С., Попов Г.Х., Стрикланд Р. и мн. др. Однако, несмотря на их огромный научный труд, даже формирование основного категориального аппарата управления инвестициями далеко не завершено.

Не меньший вклад в теорию инвестирования внесен трудами отечественных и зарубежных ученых Александера Г., Барнесса С.Б., Бейли Дж., Бирмана Г., Бланка И.А., Бочарова В.В., Бромвича М., Вахрина П.И., Виленского П.Л., Волкова И.Н., Гитмана Л., Грачевой М.В., Джонка М., Ендовицкого Д.А, Игошина Н.В., Ковалева В.В., Лившица В.Н., Решецкого В.И., Сигеса Д.Г., Смоляка С.А., Сухарева О.С., Холта Р.Н., Шарпа У., Шина Д.К., Шманева С.В., Шмидта С. и мн. др. Между тем в их фундаментальных работах не нашли достаточного отражения такие особенности недвижимости, как радиационно-экологическая чистота, вероятность успеха на основных этапах жизненного цикла недвижимости и др.

Наибольший вклад в изучение вопросов, связанных с оценкой радиационного ущерба наносимого человеку, находящемуся в недвижимости (в натуральном исчислении), и учетом такого ущерба при принятии инвестиционно-управленческих решений, внесли отечественные ученые Гулабянц Л.А., Крисюк Э.М., Лукутцова Н.П., Сидельникова О.П., Яблоков А.В. и др. Ими сформированы теоретико-методические основы и накоплена справочно-информационная база оценки радиационного воздействия естественных радионуклидов на человека, находящегося в недвижимости. Однако результаты выполненных ими исследований недостаточно систематизированы и целеориентированы на оценки, связанные с инвестиционными проектами.

Значительный вклад в разработку вопросов оценки экологического и экономико-экологического ущербов, наносимых человеку загрязнением окружающей среды, внесли отечественные ученые Балацкий Е.В., Бобылев С.М., Гирусов И.В., Макар С.В., Москаленко А.П., Неверов А.П., Нестеров П.М., Пахомова Н.В., Сахаев В.Г., Стадницкий Ю.И., Хачатуров Т.С., Ходжаев А.Ш. и др. Однако ими рассмотрен и оценен преимущественно ущерб, наносимый человеку химическим загрязнением окружающей среды. Вопросам же учета экономико-экологического ущерба, наносимого радиационным загрязнением объектов антропогенно-перенесенными радионуклидами, а также эффекта, связанного с предотвращением такого загрязнения, при управлении инвестициями, не уделено достаточного внимания.

Столь же значительный вклад в разработку вопросов экономики недвижимости, в частности, связанных с учетом в цене недвижимости факторов местоположения, функциональных достоинств, затрат ресурсов, рыночных условий внесли отечественные и зарубежные ученые Валдайцев С.В., Горемыкин В.А., Грязнова А.Г., Ордуэй Н., Панкратов Е.П., Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Фридман Д., и др. Однако ими практически не учитывался фактор радиационного загрязнения недвижимости, его влияние на потребительские свойства и цену этого специфичного товара.

Целью настоящей работы является развитие методологии экономического управления инвестициями в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, включая: формирование комплементарной (взаимосвязанной) системы управленческих категорий, способной служить надежной основой управления инвестициями в недвижимость; создание теоретико-методических основ и прикладного инструментария инжинирингового сопровождения процесса управления созданием экологически чистой (в радиационном отношении) недвижимости на основных этапах ее жизненного цикла.

Для достижения этой цели в диссертационной работе предложено решение следующих задач:

1) Разработать модель управления недвижимостью и с ее помощью уточнить место и роль в управленческом цикле обоснования целесообразности и эффективности инвестиций в обеспечение ее радиационно-экологической чистоты.

2) Предложить классификацию методов управления недвижимостью, как инструментов его технологии, и с ее помощью определить место и значимость инвестиций (инвестиционного воздействия) в управленческом цикле.

3) Сформировать аппарат идентификации стилевой приверженности менеджмента инвестиционного процесса - неотъемлемой составляющей социально-психологических методов управления им, как методическую предпосылку ситуативного использования разных стилей, и повышения, на этой основе, эффективности инвестиционной деятельности в сфере недвижимости. оценка недвижимость радиационный инвестиция

4) Создать классификацию видов эффектов, характеризующих инвестиции с позиции экологии и получателя вознаграждения, и исходя из нее, разработать концептуально-аналитическую модель оценки ущерба, наносимого радиационным воздействием пользователю недвижимостью, а также методику оценки коммерческого эффекта, обусловленного инвестициями в меры по предотвращению такого ущерба.

5) Разработать методику оценки поправки к цене недвижимости, загрязненной радионуклидами.

6) Сформировать аналитические модели оценки частных критериальных показателей эффективности инвестиций в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, учитывающие вариативную (многосценарную) вероятность успешности основных этапов жизненного цикла недвижимости.

7) Разработать классификацию методов многокритериального ранжирования инвестиционных проектов (ИП), учитывающую вид используемых критериев, форму их представления и вероятность успеха поэтапной реализации и, с ее учетом, проанализировать на применимость для этой цели известные методы, используемые для решения близких по характеру задач в смежных областях деятельности, выявить их процессуальную эффективность, и, при необходимости, разработать недостающий.

8) Усовершенствовать методику построения и использования кривой инвестиционных возможностей предприятия (кривой Дж.Хиршлейфера), имея ввиду использование многокритериальности при ранжировании объектов инвестирования.

Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальности 08.00.05 ВАК. Диссертационное исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Управление инновациями и инвестиционной деятельностью и соответствует разделам Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации: п.4.15 - Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах; п.4.21 - Критерии и показатели эффективности инвестирования новых инвестиционных проектов и программ.

Объект исследования: процесс управления инвестициями в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, включая моделирование его технологии и анализ эффективности инвестиций с многовариантным учетом сопутствующего им риска; процесс и процедуры обоснования целесообразности и эффективности инвестиций в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, а также теоретико-методические предпосылки и обоснования этого процесса и отдельных процедур; технология управления инвестициями, включая такие ее важные составляющие как управленческий цикл, методы и стиль управления.

Предмет исследования: структура процесса управления и особенности методов обоснования коммерческой эффективности инвестиций в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости; структура управленческого цикла, методы и стилевые особенности управления недвижимостью, как компоненты управленческой технологии; методы многофакторного ранжирования инвестиционных проектов; методы свертки частных показателей эффективности инвестиций в обобщающий.

Теоретическая и методологическая основа. Исследование опирается на труды известных специалистов по управлению инвестициями, а также нормативно-признанную теорию экономической оценки эффективности инвестиций и ее частные парадигмы, как-то: учет вероятностного фактора при оценке эффективности; учет «цены» радиационного риска.

Методы исследования. В работе использован системный и эколого-экономический подходы, сопоставительный анализ, методы теории экономической оценки инвестиций, методы теории вероятностей, сравнительного и проектного анализов, метод анализа иерархий, графические и аналитические методы.

Информационная база. В исследовании использованы теоретические и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых по кругу вопросов, рассматриваемых в диссертации, российская нормативная литература, проектные и справочно-информационные материалы органов государственного и муниципального управления, отраженные в списке использованной литературы.

Научная новизна работы состоит в следующем:

1) Впервые предложенная модель управления недвижимостью отличается учетом смежности и различий в назначении организационного и управленческого циклов, а также объективно обусловленных их взаимных переходов из одного в другой, позволила уточнить и отразить место и роль в едином организационно-управленческом цикле обоснования целесообразности и эффективности инвестиций в обеспечение ее радиационно-экологической чистоты.

2) Созданная классификация методов управления недвижимостью, отличающаяся совместным учетом широкого представления о сущности метода (воздействие на объект осуществляется практически непрерывно при реализации каждой из общих функций управленческого цикла), и узкого (воздействия на объект осуществляется по мере необходимости при реализации особой одноименной функции) позволила выявить в некоторых управленческих циклах наличие особого вида (проявления) воздействия на объект управления - материального (инвестиционного), сущностно отличного от информационного воздействия, отразить его место и значимость в цикле.

3) Разработанная методика трехфакторной идентификации стилевой приверженности менеджмента инвестиционного процесса, отличающаяся от известных, с одной стороны, учетом (в качестве третьего) такого сущностного фактора как ориентация руководителя на собственные интересы (эгоцентричная ориентация), а с другой, - ограниченным (до практически приемленного) количеством градаций всех трех учитываемых ориентаций, позволила создать новую предпосылку ситуативного использования разных стилей и повышения, на этой основе, результативности управления инвестициями в недвижимость.

4) Впервые предложенные концептуально-аналитическая модель оценки ущерба, наносимого радиационным воздействием пользователям недвижимостью, и методика оценки коммерческого эффекта, обусловленного инвестициями в меры по предотвращению такого ущерба, во-первых, исходят из сформированной классификации видов эффектов, характеризующих эти инвестиции с позиций экологии и получателя эффекта (бенефициария), а во-вторых, позволяют более глубокого и многосторонне, более обоснованно учитывать существенные свойства недвижимости при оценке эффективности инвестиций в нее.

5) Предложенные методики оценки поправки к цене радиационно-загрязненной строительной и земельной недвижимости не имеют аналогов. Они заметно увеличивают арсенал оценщиков недвижимости, учитывают инфраструктуру рынка недвижимости, расширяют методическое обеспечение инвестиционной деятельности.

6) Разработанные аналитические модели оценки таких важнейших, но все же частных критериальных показателей эффективности инвестиций, как индекс доходности, внутренняя норма доходности и др. отличаются от известных учетом многосценарной вероятности успешности осуществления основных этапов жизненного цикла недвижимости, позволяют при обоснованиях эффективности инвестиций в недвижимость корректно учитывать сопутствующие риски и значительно взвешеннее, чем традиционно, принимать инвестиционные решения.

7) Впервые выполнен анализ применимости для многокритериального ранжирования строительно-инвестиционных проектов методов, используемых в смежных областях деятельности для решения близких по характеру задач, оценена их процессуальная эффективность, и показана предпочтительность использования графического метода (метода площадных диаграмм), выгодно отличающегося от экспертных методов объективностью, простотой и малой трудоемкостью. Тем самым сформированы предпосылки широкого их применения для отмеченной цели и расширены возможности инвестиционного анализа.

8) Предложенная методика построения кривой инвестиционных возможностей предприятия - инвестора (кривой Дж.Хиршлейфера) отличается от известной многокритериальным подходом (использованием обобщающего показателя) при определении приоритетности проектов с целью установления очередности их финансирования, что позволяет принимать более обоснованные текущие инвестиционные решения.

Теоретическая значимость исследования состоит в:

· создании методологии управления инвестициями, направленными на снижение радиационного загрязнения недвижимости, учитывающей уровень ее радиационной загрязненности и вероятность успешной реализации двух основных этапов ее жизненного цикла;

· раскрытии имманентного содержания ряда сущностных категорий, отражающих процесс управления инвестициями в недвижимость, как-то: предмет, продукт, орудия, методы управления и их компоненты, технология управленческой деятельности, что позволило заметно расширить инструментарий этой деятельности, усовершенствовать существующий;

· выявлении двух важнейших этапов жизненного цикла недвижимости, многовариантный (многосценарный) учет вероятности успешной реализации которых позволяет значительно обоснованнее, чем традиционно, принимать инвестиционные решения;

· показе необходимости учета уровня радиационно-экологической чистоты недвижимости при принятии решений об инвестировании в нее и определении ее цены, а также в формировании теоретико-методических основ такого учета;

· обосновании целесообразности многокритериального подхода при выборе приоритетных объектов для инвестирования и теоретико-методическом обеспечении этого подхода.

Практическая ценность работы заключается в:

· создании модели управления инвестициями в недвижимость (технологии управленческой деятельности в инвестиционной сфере) как инструмента управления и средства его совершенствования; предложении системой классификации методов управления инвестиционным процессом, как компонентов названной технологии; создании инструментария идентификации стилевой приверженности менеджмента инвестиционными проектами, как важного слагаемого социально-психологических методов управления инвестициями;

· разработке работоспособного и результативного инструментария экологического обоснования целесообразности и эффективности инвестирования в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, учитывающего как уровень этой чистоты, так и многовариантную (многосценарную) успешность реализации двух важнейших этапов жизненного цикла недвижимости;

· вооружении практикующих оценщиков методиками расчета поправки к цене радиационно-загрязненной недвижимости;

· подтверждении значительно большей простоты и меньшей трудоемкости графических методов многокритериального ранжирования инвестиционных проектов по сравнению с аналитическими.

Все это в совокупности существенно расширяет инжиниринговую базу инвестирования, вносит существенный вклад в теорию инвестирования, в формирование экономики противорадиационной защиты.

Достоверность и надежность научных результатов исследования. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, сформулированные в диссертации, подтверждаются использованием: сравнительного анализа; логичностью аналитических моделей; выполненными на основе этих моделей расчетами; сопоставлениями результатов расчетов с нормативными значениями соответствующих показателей; совпадении результатов расчетов разными методами.

Реализация результатов работы. Основные теоретико-методические результаты выполненного исследования реализованы:

1) В проектно-инвестиционной практике: оценен уровень воздействия естественных радионуклидов, находящихся в несущих и ограждающих конструкциях здания Национальной библиотеки республики Беларусь, на ее читателей; жилого дома по ул. Крахмалева, 35 в г. Брянске на его жителей, а также на ряде других объектов, и внесены предложения по его снижению.

2) В учебном процессе: адекватное сущности управления содержание основных категорий управленческой науки освещено в учебном пособии «Основы теории организации», изданном в 2004г. ИТК «Дашков и К^о» (г. Москва); методические материалы по экономическому обоснованию эффективности инвестиционных проектов с учетом фактора вероятности включены в состав «Практикума по экономической оценке инвестиций», впервые изданного в 2005г. и в последующем несколько раз переиздававшегося (ИТК «Дашков и К^о» г. Москва); на протяжении ряда лет методика экономического обоснования эффективности инвестиционных проектов с учетом вероятности успешной реализации двух важнейших этапов жизненного цикла недвижимости излагается студентам специальности «Финансы и кредит» Брянского государственного университета им. акад. И.Г. Петровского на лекционных и практических занятиях по дисциплине «Инвестиции», а также студентам специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» Брянской инженерно-технологической академии (БГИТА) на лекционных и практических занятиях по курсу «Основы управления недвижимостью»; созданная трехфакторная методика идентификации стилевой приверженности руководителя используется на практических занятиях по курсам «Муниципальное управление и социальное прогнозирование в отрасли» для специальности «Городское строительство и хозяйство», а также «Организация строительного производства. Управление строительной организацией» для специальности «Промышленное и гражданское строительство» в Брянской государственной инженерно-технологической академии.

Апробация работы. Результаты проведенного исследования докладывались на следующих международных, межвузовских, региональных научно-практических и вузовских конференциях: международной научно-практической конференции (г.Минск, БГТУ, 1-3 декабря 2004г.); международном научно-методическом семинаре (г. Могилев, ГУ ВПО Белорусско-Российский университет, 16-18 ноября 2005г.); международной научно-практической конференции «Чернобыль - 20 лет спустя» (г.Брянск, Брянский открытый институт управления и бизнеса, 7-8 декабря 2005г.); научной конференции с международным участием «Икономика, инвестиции. Европейский союз» (г. Варна, Болгария, Экономический университет, июнь 2006г.) III-м международном экологическом симпозиуме в г.Полоцке (14 - 15 сентября 2006г.); международной научно-практической конференции «Аграрный форум - 2006» (г. Сумы, Сумской национальный аграрный университет, 25 - 29 сентября 2006г.); второй МНТК 12-14 октября 2006г.: «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров» (Москва, МГСУ); международной НПК ученых и специалистов Крымского экон. ин-та Киевского национ. экон. ун-та им. В. Гетьмана (г. Симферополь, 25-26 апреля 2007 г.); пятой международной научной конференции «Менталитет славян и интеграционные процессы: история, современность, перспективы» (г. Гомель, Гомельский государственный технический университет им. П.О. Сухого, 24-25 мая 2007 г.); международной НПК «Кадровой потенциал современной экономики: проблемы и перспективы развития» (г. Могилев, ГУ ВПО Белорусско-Российский университет, 18-19 октября 2007г.); V международной НПК «Стратегия и тактика развития производственно-хозяйственных систем» (г. Гомель, Гомельский государственный технический университет им. П.О. Сухого, ноябрь 2007г.); международных академических Чтениях «Биосферно совместимая безопасная среда обитания с позиций архитектурно-градостроительного комплекса» (г.Брянск, Брянская государственная инженерно-технологическая академия, 29-30 ноября 2007г.); научной конференции с международным участием «Строително предприемачество и недвижима собственност» (г. Варна, Болгария, Экономический университет, ноябрь 2007г.).

Публикации. Основные положения исследования были опубликованы в 76 печатных работах объемом 762 страницы / 52 печатных листа.

Личный вклад диссертанта в работах, опубликованных в соавторстве, состоит в следующем: автором систематизированы методики оценки радиационного воздействия на человека, находящегося в недвижимости; показаны проблемы, обусловленные необоснованно заниженным нормативным значением денежного эквивалента общественно-оправданных затрат на снижение дозы радиационного облучения населения («цены» радиационного риска); выполнен ряд примеров оценки эффективности частных противорадиационных инженерных защитных мероприятий.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, пяти глав, выводов, списка литературы (240 наименований источников) и четырнадцати приложений. Содержит 238 страниц печатного текста, включая 57 рисунков и 67 таблиц. Общий объем работы 297 страницы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В общей характеристике работы (введении) обоснована актуальность темы диссертационного исследования, охарактеризовано состояние ее разработанности, сформулированы цели и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, охарактеризованы методы исследования, показана его научная новизна и практическая значимость выносимых на защиту результатов, их апробация и реализация.

В первой главе «Проблемы теории и практики управления инвестициями» выполнен анализ сложившихся представлений о содержании таких основных понятий управления инвестициями как предмет, продукт, орудия и технология деятельности в рассматриваемой сфере. Показано, что сложившиеся представления недостаточно адекватно отражают сущность названных категорий и некомплементарны.

Во второй главе «Пути решения проблем управления инвестиционным процессом» предложены определения рассмотренных в первой главе понятий, имманентные их сущности, составляющие комплементарную (взаимносогласованную) совокупность и позволяющие непротиворечиво ориентировать экономических агентов при принятии решений по управлению инвестициями.

Стержневым элементом, развивающим методологию управления инвестициями, выступает модель управленческого процесса (управленческой технологии), отличающаяся разграничением организационного и регулятивного (управленческого) циклов, объективно обусловленным составом этих циклов и их взаимными переходами, представленная на рис.1. Из приведенного рисунка видны (блок организационного цикла, 5) место и роль экономических обоснований эффективности инвестиций, включая проекты экологической направленности (организационная функция), а также минимально необходимый и достаточный состав общих управленческих функций (этапов) регулятивных циклов, призванных обеспечить успешную реализацию инвестиций.

Предложенная модель управления инвестициями дополняется классификацией методов управления инвестициями в недвижимость, исходящая из совместного широкого и узкого представлений об этой категории. Ее смысл выражают рис.2 и табл.1.

Широкое представление о методе управления инвестициями (рис.2) исходит из того, что воздействие на объект отличается комплексностью и непрерывностью, оно осуществляется в процессе реализации практически всех этапов (общих функций) регулятивного цикла. Узкое представление (табл.1) исходит из того, что адресное воздействие, преимущественно информационного характера, на управляемые инвестиционные объекты осуществляются по необходимости при реализации обособленной одноименной функции (управленческое воздействие).

Этап (функция) цикла Последовательность этапов условная. Некоторые этапы в отдельных циклах (например, стратегическое управление) могут отсутствовать. В других - неоднократно повторяться. Обозначение метода (варианта) ее осуществления Распознавание ситуации РС2 Анализ (в том числе ситуации) Принятие решений (планирование) Воздействие (обеспечение, поддержка мотивация, стимулирование) Учет Контроль
Рис.2 Классификационная матрица методов управления инвестициями: РС1- обозначение метода осуществления этапа; - обозначение возможной комбинации, т.е. определенного метода управления (в широком представлении)

Таблица 1

Таблично-древовидная классификация методов воздействия на социальную составляющую организаций- инвесторов и инвестиционных проектов (в узком представлении)

Ориентация методов на:
аспекты объекта	характер субъектно-объектных отношений	объекты управления
характер интересов	уровень актуальности интересов		личность (индивид)	коллектив (группа)	система в целом
Экономические	Побуждение В ряде источников используется термин «разъяснение»,т.е. методы, рассматриваемые в качестве чисто информационных, призванных раскрыть объекту управления выгоды или угрозы для него, обусловленные определенным типом поведения.	Неформальные
		Формальные
		Официальные2 Т.е. административно-распорядительные, как их именуют авторы преобладающей части отечественных учебников по управлению.
	Поощрение	Неформальные	Инструменты
		Формальные
		Официальные	управленческого
	Принуждение	Неформальные
		Формальные	воздействия
		Официальные
Социально-психологические	Побуждение	Неформальные
		Формальные
		Официальные	Инструменты
	Поощрение	Неформальные
		Формальные	управленческого
		Официальные
	Принуждение	Неформальные	воздействия
		Формальные
		Официальные



Рис. 1 Сквозная модель организационно-управленческой деятельности (технологии управления)

Предложенная классификация стилей управления инвестиционной деятельностью, как неотъемлемой компоненты социально-психологических методов (см.табл.1) учитывает три ориентации руководителя, а именно, задаче-, антропо- и эгоцентричную, представлена на рис.3.

Рис. 3 Объемное представление предложенной классификации (15 типов стилей)

В основе предложенной классификации лежат разделяемые управленческим сообществом и учтенные известной классификацией типов стилей управления Р.Блейк и Дж. Моутон факторы - ориентация руководителя на интересы дела или персонала (в определенном сочетании) и ранее не учитываемый фактор - ориентация руководителя инвестиционного процесса на собственные интересы. При этом существенно снижено (по сравнению с классификацией Р.Блейк - Дж.Моутон) количество мер (градаций) ориентаций учитываемых классификацией. Предложенная классификация (совместно с соответствующим тестом) позволяет выявить стилевую приверженность менеджеров инвестиционного процесса и, при необходимости, корректировать ее с целью повышения результативности осуществляемой ими деятельности.

В третьей главе «Теоретико-методические основы и предпосылки количественной оценки эффективности инвестирования в снижение радиационной загрязненности недвижимости» раскрыта сущность эффекта, достигаемого вследствие снижения радиационной загрязненности. Предложенная классификация эколого-экономических эффектов, обусловленных инвестированием в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, и учитывающая направленность интересов получателей эффекта, представлена на рис.4.

Классификацион-ные признаки эффекта с позиций иизиизизмерителя	стоимо-стные	РЭЭП	РЭЭК	РЭЭБ	РЭЭС
	натура-льные	РЭП	РЭК	- Соответствующий вид эффекта по нашему мнению не нуждается в наименовании в связи с реальным отсутствием субъекта интереса.	РЭС
пользователь-ский	коммерческий (инвестора, посредника)	бюджетный	совокупный
Классификационные признаки эффекта с позиций бенефициария

Рис. 4 Классификация эффектов, достигаемых снижением загрязненности И, что-то же самое, инвестированием в мероприятия по снижению загрязненности. недвижимости радионуклидами: РЭП - радиационно-экологический пользовательский

Классификация учитывает, что у недвижимости, создаваемой вследствие реализации инвестиционных проектов, существуют два субъекта, с зачастую, противоположно направленными интересами: непосредственный долговременный пользователь и инвестор (или кратковременный посредник), лично не пользующиеся недвижимостью к которой причастны. Классификация положена в основу моделей оценки ущерба и/или эффекта.

Концептуально-аналитическая модель оценки ущерба, наносимого пользователю недвижимости радионуклидами, содержащимися в материалах ограждающих конструкций помещений, имеет вид:

У_рээп=б· t· Ч_ж· |Н_н-Н_ф|, при Н_ф > Н_н,, (1) Представляется очевидным, что формула (1) может быть представлена в виде У_рээп= б?У_рэп, а сам радиационно-экологический эффект пользователя выражен как У_рэп= t· Ч_ж· |Н_н-Н_ф| или У_рэп=0. И сама формула (1), и ее оговоренная часть, отражают ущерб, наносимый пользователю недвижимости превышением фактического значения полученной дозы над нормативным за период обитания в этой недвижимости, который может быть предотвращен инвестированием в соответствующие защитные мероприятия, и поэтому может рассматриваться как эффект этих мероприятий.

и У_рээп=0 при Н_н > Н_ф,

где У_рээп - ущерб радиационно-экологический экономический пользовательский (РЭЭП);

б - денежный эквивалент общественно оправданных затрат на снижение дозы облучения населения на 1 чел.·Зв в год, руб./чел.·Зв в год, т.е. цена радиационного риска;

t - ожидаемая продолжительность пребывания пользователей в недвижимости, лет;

Ч_ж - число одновременно пользующихся недвижимостью (находящихся или проживающих в объекте недвижимости), чел.;

Н_н, Н_ф - нормативное и фактическое (расчетное) значение годовой эффективной дозы облучения людей в рассматриваемой недвижимости (помещении), обусловленной космическим излучением, г-излучением и воздействием радона, чел.·Зв / год; вертикальные скобки означают взятие модуля разности.

В основе методики оценки коммерческого эффекта от реализации инвестиций, направленных на снижение радиационного загрязнения недвижимости, лежат предложенные нами выражения (2-6):

 (2)

где Э_РЭЭП - значение радиационно-экологического экономического эффекта пользователя, денежных единиц;

И - сумма инвестиций, денежных единиц;

У_РЭЭП - годовое значение радиационно-экологического экономического ущерба пользователю, тех же денежных единиц;

Е_д - принятое годовое значение ставки дисконтирования, выраженное в долях единицы представляющее собой в общем случае социальную норму для оценки эффективности социальных проектов, установленную полномочным органом;

Т - продолжительность использования результатов инвестируемого мероприятия, лет; в расчетах значение Т принято равным 70 лет; все выражение, представленное в виде дроби после У_РЭЭП, отражает так называемую текущую стоимость аннуитета.

Пользовательский и коммерческий эффекты от инвестирования (в стоимостном исчислении, Э_РЭЭП и Э_РЭЭК, рис. 4) являют собой базовые эффекты, исходя из выражений по исчислению которых (да и самих их значений) определяются значения других эффектов (Э_РЭЭБ; Э_РЭЭС). Оценка этих эффектов, в зависимости от учитываемой при этом концепции по накоплению организмами ГЭЭД Годовой эффективной эквивалентной дозы., осуществляется с использованием разных выражений, отражающих предотвращенный экологический ущерб (составляющая У_РЭЭП в формуле (2)). Это, соответственно, формулы (3; 4):

У_РЭЭПА^** _{РЭЭПА, РЭЭКА} - при использовании аддитивной концепции; _{РЭЭПС, РЭЭКС} - при использовании системной (кумулятивной) концепции.=У_РЭЭКА= б · Ч_ж· |Н_н-Н_ф| при Н_ф > Н_н, 3)

или У_РЭЭПА=У_РЭЭКА =0, при Н_н > Н_ф.

У_РЭЭПС=У_РЭЭКС= 0,1 ? б · Ч_ж· |Н_н-Н_ф| при Н_ф > Н_н, 4)

или У_РЭЭПС=У_РЭЭКС =0 при Н_н > Н_ф.

Развернутые выражения для оценки пользовательского и коммерческого эффектов, получаемые подстановкой формул (3; 4) в (2) имеют вид (5; 6):

Э_РЭЭПА=Э_РЭЭКА=б· Ч_ж· |Н_н-Н_ф|, (5)

Э_РЭЭПС=Э_РЭЭКС=0,1· б· Ч_ж· |Н_н-Н_ф|, при Н_ф > Н_н,(6)

где _РЭЭПА, _РЭЭКА - при использовании аддитивной концепции; _{РЭЭПС, РЭЭКС} - при использовании системной (кумулятивной) концепции.

Основой методики оценки поправки к цене недвижимости, загрязненной радионуклидами, выступают выражения (7-8):

ПЦНА=б· Ч_ж· |Н_н-Н_ф| (7)

ПЦНС=0,1· б· Ч_ж· |Н_н-Н_ф| при Н_ф > Н_н. (8)

При этом отметим, что значение Т, при соответствующих расчетах, следует принимать равным 70 лет (продолжительность жизни одного поколения) или 100 лет (примерная продолжительность ожидаемого срока службы недвижимости). Количественно такая поправка (ПЦН) равна стоимостному выражению ущерба, наносимого пользователям недвижимости превышением фактического значения дозы над нормативным.

В четвертой главе «Методологические основы оценки коммерческого эффекта от инвестиций, направленных на снижение загрязненности недвижимости радионуклидами» сформулированы методические основы и предложены методики оценки эффективности инвестиций, направляемых на снижение загрязненности недвижимости радионуклидами с учетом вероятности сценариев осуществления двух важнейших этапов ее жизненного цикла, а также определения экономически целесообразного размера увеличения затрат на замену строительного материала с повышенным, по нормативно допустимым, содержанием радионуклидов на альтернативный.

Аналитические модели и методы расчета частных критериальных показателей эффективности инвестиций, учитывающие вероятность, сопровождающую их реализацию на разных этапах жизненного цикла недвижимости (ЖЦН), в основе которой лежит табличная форма древовидного графа вероятностей реализации возможных альтернатив двух основных этапов ЖЦН (см. рис. 5) является не совсем древовидным. Поэтому дисконтирование денежных потоков, связанных с ветвями этого графа (приведение их к моменту времени «Н»), в традиционной табличной форме недостаточно удобно и требует применения специальных приемов обобщения результатов каждого этапа и т.д.



I этап (возведение объекта) II этап (реализация помещений)

Рис. 5 Граф вероятностей реализации возможных альтернатив двух основных этапов инвестиционного проекта: -представление поэтапных сценариев и их вероятностей* Имеются в виду значения автономной (приростной) вероятности.

С целью предотвращения выявленных неудобств и снижения трудоемкости оценки экономической эффективности инвестиционных проектов предложена специфичная табличная форма, особенностями которой являются:

– использование в качестве момента приведения разновременно учитываемых элементов денежных потоков - момента окончания I-го этапа (возведение объекта) и начала II-го этапа - реализация помещений (точка «П» на рис. 5);

– использование в качестве интегрального показателя эффективности инвестиций модифицированного показателя ЧДД_М, представляющего собой разность между дисконтированным притоком и компаундированным оттоком (инвестициями).

В процессе применения этой формы используются выражения (9 - 13).

И_i^к==[И_t,i·(1+E_д^кв)^t"], (9)

где И_i ^к - суммарное компаундированное значение инвестиций по i-му сценарию возведения, тыс.руб.;

И_t,i^к - компаундированное (по отношению к окончанию I этапа) значение инвестиций t-гo При этом следует помнить, что отсчет плечей дисконтирования (компаундирования) ведется от момента окончания строительства / начала продаж. квартала по i-му сценарию, тыс. руб.;

И_t,i - исходное значение инвестиций t-гo квартала по i-му сценарию, тыс. руб.;

E_д^кв -квартальное значение ставки компаундирования / дисконтирования, выраженное в долях единицы;

t" - «плечо» компаундирования инвестиций t-гo квартала, кварталов;

T_i - продолжительность возведения объекта по i-му сценарию, кварталов;

В_j^д ==[B_t,j·]=[B_t,j ·(1+E_д^кв)^-t'], (10)