Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Кресникова Надежда Ивановна

ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В АГРАРНОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ: ТЕОРИЯ, МЕТОДОЛОГИЯ И ПРАКТИКА

Специальность: 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - АПК и сельское хозяйство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Москва 2009

Работа выполнена в Государственном научном учреждении «Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова Российской академии сельскохозяйственных наук»

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор, академик РАСХН Крылатых Эльмира Николаевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, академик РАСХН Пошкус Болюс Игнович

доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент РАСХН Варламов Анатолий Александрович

доктор экономических наук, профессор Папцов Андрей Геннадьевич

Ведущая организация:

Государственное научное учреждение «Северо-Западный научно-исследовательский институт экономики и организации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук», г. Санкт-Петербург, г. Пушкин

Защита состоится «____» ________________ 2009 г. в___часов на заседании диссертационного совета Д 006.002.01 при Государственном научном учреждении «Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова Российской академии сельскохозяйственных наук» по адресу: 105064, г. Москва, а/я 342, Б. Харитоньевский пер., 21/6, строение 1.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского института аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова. Автореферат диссертации можно прочитать на сайте Всероссийского института аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова: www.viapi.ru и на сайте Высшей аттестационной комиссии: www.vak.ed.gov.ru.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, старший научный сотрудник Т.И. Леонова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

аграрный экономика землепользование

Актуальность темы исследования. В России на данном этапе социально-экономического развития страны земельные отношения можно охарактеризовать как трансформационные, соответствующие экономике переходного к рынку периода. Монополии государственной собственности на землю больше нет. Однако упорядоченной системы землепользования тоже пока не создано. В сельском хозяйстве сами формы земельных отношений обусловлены хроническим течением процессов различных земельных трансформаций, изменениями норм земельного законодательства, которые в целом не способствуют стабильности сельскохозяйственного землепользования. По большому счету земельную реформу в России нельзя считать завершенной и формирование системы земельных отношений нового типа в аграрном секторе экономики является по-прежнему актуальной задачей. Разнообразие форм собственности на землю требует глубокого научного осмысления необходимых изменений в конкретных процессах и направлениях развития землепользования. Не осмыслив такие изменения в теоретическом плане, нельзя найти и верные практические решения реализации собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Процессы землепользования имеют слишком большой разброс по сферам деятельности. Это и кадастровая деятельность, и землеустройство, и мониторинг земель, и их охрана, и др. Поэтому соответствующие этим взаимосвязанным видам деятельности отношения между хозяйствующими субъектами по поводу земельных ресурсов и сельскохозяйственных земельных участков требуют рассмотрения с точки зрения междисциплинарного подхода.

Состояние научной изученности проблемы. В настоящее время специалистами различных государственных органов, научных и проектных организаций, аналитических центров, кредитных, учебных и других учреждений осуществляются исследования и разработки в области земельных отношений в аграрном секторе экономики и оборота земель сельскохозяйственного назначения. Предложены различные концепции преобразования земельных отношений в сельском хозяйстве, становления оборота земель сельскохозяйственного назначения, развития ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог сельскохозяйственных земельных участков, охраны земель и контроля за землепользованием, государственного кадастра земельных участков и т.д. Разработаны разнообразные методики и способы экономического анализа земельных отношений в аграрном секторе экономики, земельного рынка в сегменте земель сельскохозяйственного назначения, методов инвентаризации и оценки стоимости сельскохозяйственных угодий, в том числе для целей налогообложения, и прочее. Так, в научно-исследовательских институтах Россельхозакадемии (ВНИИЭСХ, ВНИЭТУСХ, ВИАПИ им. А.А. Никонова, СЗНИЭСХ, Поволжский НИИЭО АПК и др.) были осуществлены и в настоящее время проводятся широкие исследования, посвященные мониторингу земельных преобразований, формированию организационно-экономического механизма оборота земель в аграрном секторе экономики, регулированию аграрных земельных отношений и многому другому из области землепользования.

Благодаря фундаментальным работам в сфере сельскохозяйственного землепользования и земельных отношений таких авторов, как В.Р. Беленький, И.Н. Буздалов, А.А. Варламов, С.Н. Волков, А.М. Емельянов, Е.Ф. Заворотин, С.В. Киселев, Э.Н. Крылатых, О.Б. Леппке, С.А. Липски, П.Ф. Лойко, В.В. Милосердов, А.С. Миндрин, Г.Н. Никонова, С.И. Носов, С.Б. Огнивцев, А.Г. Папцов, А.В. Петриков, Б.И. Пошкус, В.Я. Узун, В.Н. Хлыстун, Н.И. Шагайда, А.М. Югай и многих других, была заложена недюжинная теоретическая и методологическая основа для проведения исследований по становлению земельных отношений в аграрном секторе экономики. Важный вклад в понимание эволюции и методологических особенностей теории собственности и земельных отношений в аграрной сфере внесли работы отечественных и зарубежных классиков-экономистов, включая экономистов-аграрников, -- это: К. Маркс, А. Маршалл, Н.Д. Кондратьев, Я. Корнаи, А.А. Никонов, Р. Рихтер, Дж. Робинсон, С.А. Удачин, Эрик Г. Фуруботн, Генри С. Харрисон, А.В. Чаянов, Джозеф К. Эккерт и другие. Однако в современных условиях осмысление всех аспектов земельных преобразований и земельных отношений необходимо на основе интеграции соответствующих разделов отраслей сопряженных наук: экономики землепользования, земельного права, землеустройства, государственного кадастра недвижимости, земельного и финансового рынков, экономики недвижимости, региональной экономики и др.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в развитии теоретических и методологических основ, а также в совершенствовании существующих и разработке новых методов и способов формирования системы земельных отношений в аграрном секторе экономики с учетом интеграционных связей и общемировых тенденций в сельскохозяйственном землепользовании.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- развить теоретические, методологические и институциональные основы формирования земельной собственности в условиях переходной экономики;

- определить методологические основы и методические положения образования сельскохозяйственного землепользования и земельных активов как базы возникновения земельных кадастровых отношений в аграрной сфере;

- разработать концептуальные основы информационного обеспечения области управления земельными ресурсами и развития земельных отношений в аграрном секторе экономики, определить методические положения и дать рекомендации образования аграрной земельно-информационной системы;

- развить методы экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения, выявить основные тенденции и дать прогнозную оценку его эволюции в Российской Федерации;

- определить земельные ипотечные отношения, оценить перспективы становления кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения и прав аренды таких земель в современной России, выявить проблемы и развить методические основы оценки земельной собственности в целях ипотеки;

- проанализировать региональные экономико-правовые институты и модели организационно-экономического механизма сельскохозяйственного землепользования, разработать интегральный показатель, обосновать методические положения в целях сравнения и группировки регионов по интенсивности оборота земель в региональной системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков;

- дать рекомендации регулирования земельных отношений по группам субъектов Федерации, сформированным в зависимости от вариаций коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения в региональном землепользовании, обосновать предложения по становлению системы земельных отношений в аграрном секторе экономики России.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования послужили земельные отношения в сопряженных областях управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве (организационно-инфраструктурной, кадастровой, ипотечной, земельного оборота, региональной и проч.), а объектом -- сфера сельскохозяйственного землепользования в аграрном секторе экономики.

Теоретическая и методологическая база исследования. Использовались научные положения из общей теории рынка, экономических теорий стоимости, прав собственности. Большую помощь в исследовании оказали концепции и методики, входящие в состав экономических теорий земельных отношений, землеустройства, кадастра и экономики недвижимости, включая оценку земли. Проведенное исследование базировалось также на методах логического мышления, в том числе вербального анализа и логического моделирования, аналогий, структурного и сравнительного анализов, включая институциональный анализ элементов системы земельных отношений и способы их интеграции по признаку структурных и причинных связей. Применялись методы систематизации и типизации характерных факторов, влияющих на процессы перераспределения земли в регионах; использовались системно-структурный и типологический подходы, позволяющие выявить особенности и дать характеристику специфике взаимосвязей организационно-экономических элементов регулирования земельных отношений и оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом территориальной дифференциации сельскохозяйственных землепользований по субъектам Федерации. Были применены методы информатизации аграрного землепользования, а также совокупность других приемов: математической формализации взаимосвязей соответствующих показателей, алгоритмизации их расчета, монографического обследования отдельных регионов страны и прочих.

Информационная база исследования. Для целей исследования использовались разработки научных организаций (Россельхозакадемии, ВНИИЭСХ, ВНИЭТУСХ, ВИАПИ им. А.А. Никонова, СЗНИЭСХ, Поволжского НИИЭО АПК, ГУЗа и др.), государственных органов исполнительной власти (Минсельхоза России, Минэкономразвития России, Росреестра и др.). К таким разработкам относятся: научные концепции, методики, инструкции и другая документация, посвященная проблемам земельных отношений, включая материалы и документы ведомств и их организаций, задействованных в системе управления земельными ресурсами страны и регионов. Широко применялись земельные нормативно-правовые акты, включая федеральные и региональные законы, ряд законопроектов, в свое время поступивших для рассмотрения в Комитет Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу, а также формальные и неформальные переводы действующих актов земельного законодательства ряда зарубежных стран. В состав информационной базы исследования вошли динамические ряды сведений, аккумулированных в таких ежегодных статистических сборниках, как Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации; Земельный фонд Российской Федерации; Сборник сведений о состоянии и использовании земель в федеральных округах Российской Федерации. Кроме того, посредством наблюдения производился сбор эмпирических данных о характере преобразований и формировании региональных моделей сельскохозяйственного землепользования, которые использовались в процессе исследования.

Научная новизна исследования представлена в следующих наиболее важных тезисах.

1. Обоснована необходимость интеграционного междисциплинарного методологического подхода к исследованию процессов и направлений становления современных земельных отношений, на основе которого развита теория аграрных земельных отношений. Определена система земельных отношений и принципы ее формирования в аграрном секторе экономики. Сформулированы новые и уточнены известные понятия и определения в методологии аграрных земельных отношений (аграрная земельно-информационная система, залоговая земельная собственность, земельные активы в аграрной сфере, земельные ипотечные отношения, земельные кадастровые отношения и многие другие).

2. Расширена и углублена концепция сельскохозяйственного землепользования, суть которого синтезирует в себе технический, юридический, экономический и общественный признаки процессов распределения и использования земли, образования сельскохозяйственных земельных участков. Обосновано, что сельскохозяйственное землепользование является основой земельных кадастровых отношений в аграрной сфере как организационного типа отношений, возникающих в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

3. Установлено, что цивилизованные земельные отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения возникают вслед за появлением земельных активов в аграрном производстве. Последние определены как сельскохозяйственные земельные участки и права их аренды (пользования), обладающие своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающие в качестве оборотоспособного и ликвидного на земельном рынке недвижимого имущества. Разработаны методические основы организации земельных активов в сельскохозяйственном землепользовании. Они включают подготовительные работы, в том числе сбор и подготовку необходимых пространственных данных; землеустройство (раздел, выдел, объединение и другие виды образования земельных участков); оценку стоимости, кадастровый учет, государственную регистрацию прав на образованные сельскохозяйственные земельные участки.

4. Обоснованы методологические положения и методы создания аграрной земельно-информационной системы как основы информационного обеспечения сферы управления земельными ресурсами и развития земельных отношений в аграрном секторе экономики. Аграрная земельно-информационная система определена как интегрированное институциональное, картографическое, землеустроительное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства.

5. Разработаны методические положения экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе на основе рассмотрения спроса, предложения и цен в отдельных сегментах рынка сельскохозяйственных земельных участков. Рынок земли определен как институциональная система, посредством которой осуществляются все виды деятельности, связанные с передачей прав на земельные участки при совершении земельных сделок. На основе структурного анализа динамики площади, сделок и цен на российском земельном рынке спрогнозировано усиление значения сегмента купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков в его частном секторе. При этом еще долгое время доминирующую роль будет играть аренда государственных земель сельскохозяйственного назначения. Даны рекомендации по совершенствованию земельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения.

6. На основе анализа финансовых схем и сделок земельного ипотечного кредитования определены земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики как система взаимных связей между кредитными учреждениями и сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Установлены структура и методические основы разработки договоров, заключаемых сторонами при совершении земельной ипотечной сделки. К таким договорам относятся: ипотечный, кредитный, комплексного ипотечного страхования, включая титульное страхование, поручительства. Оценены перспективы становления кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения и, особенно, прав аренды таких земель в России. В целом оно зависит от государственной поддержки соответствующих сфер земельного и финансового рынков и темпов экономического роста и подъема самого сельского хозяйства. Выявлены проблемы, развита методическая основа и предложена схема проведения оценки сельскохозяйственной земельной собственности в целях ипотеки.

7. Разработан алгоритм расчета коэффициентов интенсивности оборота земель в системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков. Обоснованы методические положения регионального анализа аграрных земельных отношений и произведена классификация регионов России на три группы в зависимости от величин показателей указанных коэффициентов: первая -- интенсивная, вторая -- умеренно интенсивная, третья -- пассивная. Определены региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики как особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой, -- социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом конкретном регионе. На основе анализа институциональных основ становления региональных земельных отношений разработаны рекомендации их регулирования по группам регионов.

Практическая значимость работы. Основные наработки и выводы диссертации полезно будет использовать в сфере управления земельными ресурсами при выработке и совершенствовании земельной политики в стране и регионах, а также для регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики при обосновании соответствующих изменений и дополнений в действующие акты земельного законодательства. Предложенные методические положения могут быть положены в основу разработки и уточнения разнообразных практических методик: анализа земельных отношений в кадастровой деятельности, в области оборота земель сельскохозяйственного назначения и ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей; при информатизации аграрного землепользования для сферы управления Министерства сельского хозяйства Российской Федерации; с целью обоснования различных классификаций регионов и региональных программ, посвященных рациональной организации сельских пространств и эффективному перераспределению сельскохозяйственных земельных ресурсов на основе института земельного рынка и т.д. Кроме того, работа имеет и свое обучающее значение. С ней целесообразно ознакомиться преподавателям, аспирантам и студентам старших курсов не только экономических, землеустроительных, кадастровых, но и юридических факультетов профильных высших учебных заведений, где осуществляется преподавание теории земельных отношений, экономики землепользования, экономики недвижимости, земельного права.

Апробация результатов исследования. Работа представлялась на более чем 20-и научных, научно-практических российских и международных конференциях, в том числе по темам: «Землеустройство и кадастр недвижимости в реализации государственной земельной политики» (г. Москва, Государственный университет по землеустройству, 26 - 28 мая 2009 г.); «Интеграция и дезинтеграция в агропромышленном секторе экономики: традиционный и инновационный подходы» (г. Москва, Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, 14 - 15 апреля 2009 г.); «Социально-экономическое и технологическое развитие АПК: состояние, тенденции, прогноз» (г. Ростов-на-Дону, Всероссийский научно-исследовательский институт экономики и нормативов, Ростовский государственный экономический университет «РИНХ», июнь 2008 г.); «Научное обеспечение региональной программы развития сельского хозяйства, регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 гг. в Поволжье» (г. Саратов, ГНУ «Поволжский научно-исследовательский институт экономики и организации агропромышленного комплекса», 23 - 24 мая 2008 г.); «Вторая всероссийская научно-практическая конференция по социальным проблемам российского села» (г. Краснодар, Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, Администрация и Законодательное собрание Краснодарского края, Кубанский государственный аграрный университет, Институт социологии Российской академии наук, Аграрная партия России, 23 - 24 октября 2008 г.). Результаты исследования докладывались автором на 10-и круглых столах, в том числе посвященных темам: «Земельно-ипотечное кредитование как источник привлечения инвестиций в АПК: проблемы и перспективы развития» (г. Москва, Комитет Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу Федерального Собрания Российской Федерации, 27 ноября 2007 г.); «По проблемам реализации Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (дачная амнистия)» (г. Москва, Комиссия Общественной палаты Российской Федерации по вопросам развития гражданского общества и участия общественности в реализации национальных проектов, 10 сентября 2007 г.).

Материалы исследования по теме диссертации представлялись для практического использования в работе над решением проблем земельного законодательства и создания организационно-экономического механизма земельных отношений и оборота земель сельскохозяйственного назначения: Комиссии Общественной палаты Российской Федерации по вопросам развития гражданского общества и участия общественности в реализации национальных проектов (2007 г.); Комитету Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу Федерального Собрания Российской Федерации (2007 - 2008 гг.); Министерству сельского хозяйства Российской Федерации (2008 г.). Значительная часть диссертационного исследования проводилась в рамках плановой работы Всероссийского института аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова Россельхозакадемии. Кроме того, результаты исследования использовались и применяются в настоящее время в образовательном процессе, включая повышение квалификации специалистов, сфера деятельности которых касается земельных отношений в аграрном секторе экономике: на Факультете экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации (2006 г.), в Государственном университете по землеустройству (с 2006 г. по настоящее время), в Некоммерческом предприятии «Кадастровые инженеры» (2007 - 2008 гг.).

Публикации. Всего автором опубликовано около 130 печатных работ, из них около 100 работ по теме диссертации, в том числе 7 книг и брошюр, учитывая монографии. В ведущих журналах, включенных в перечень изданий ВАК, по теме диссертации опубликовано 35 работ, в том числе в журналах, рекомендованных для опубликования основных результатов диссертаций на соискание ученой степени доктора наук, -- 19 работ.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 5-и глав, заключения в форме выводов и предложений, списка использованной литературы, состоящего из 203 наименований. Работа изложена на 344 страницах компьютерного текста и включает 14 рисунков, 46 таблиц и 9 приложений.

Во введении оцениваются актуальность и современное состояние научной изученности проблем по теме диссертационной работы, ее новизна. Приводятся цель и задачи, предмет и объект, а также перечень исходных данных для проведения исследования, его структура, подчеркивается практическая значимость полученных результатов.

В первой главе -- «Методология исследований земельных отношений в аграрном секторе экономики» -- обоснованы принципы становления системы земельных отношений в условиях трансформационного земельного строя. Определены теоретические положения и институциональные основы земельной собственности. При этом особое внимание уделено такой форме частной собственности на землю, как земельные доли граждан в сельском хозяйстве России. На основе сопоставительного анализа выявлены особенности регулирования земельных отношений в России и зарубежных странах. Произведена классификация государств на группы в зависимости от регламентаций функционирования земельного рынка в пределах между жестким и более либеральным законодательством.

Во второй главе -- «Кадастровые отношения и аграрное землепользование в России» -- рассмотрена глубинная сущность землепользования как основы для развития земельных кадастровых отношений. Выявлены проблемы и обоснованы методические положения становления отношений, возникающих в связи с ведением государственного кадастра, осуществлением государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу сельскохозяйственных земельных участков. Введено понятие и рассмотрены основные стадии образования земельных активов в сельском хозяйстве. Освещены методические основы организационно-инфраструктурного и информационного обеспечения сельскохозяйственного землепользования.

В третьей главе -- «Рыночный оборот земель» -- исследованы земельные отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения как тип социально-экономических связей, возникающих в системе перераспределения земельных ресурсов путем совершения рыночных сделок и универсального правопреемства, итогом которых служит возникновение, изменение или прекращение прав на сельскохозяйственные земельные участки и на доли в праве общей собственности на землю. Представлены методические подходы и дана оценка результатов экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.

В четвертой главе -- «Земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики» -- показана роль земельной ипотеки в кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, проанализированы ипотечное кредитование в зарубежных странах и российский опыт залога земельной собственности. Определена суть и введено понятие ипотечных земельных отношений. Рассмотрены виды и особенности заключения сторонами соглашений при совершении земельной ипотечной сделки. Предложена методическая схема оценки сельскохозяйственной земельной собственности в целях ипотеки.

В пятой главе -- «Региональный анализ земельных отношений в аграрном секторе России» -- представлен институциональный анализ экономико-правовых основ развития земельных отношений в регионах и рассмотрены региональные модели организационно-экономического механизма сельскохозяйственного землепользования в отдельных субъектах Российской Федерации. Предложены методические основы и проанализированы результаты определения коэффициентов интенсивности оборота земель в региональной системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков. Сформированы группы регионов в зависимости от изменения величин указанных коэффициентов, даны рекомендации для совершенствования механизма государственного регулирования региональных земельных отношений в аграрном секторе экономики, дифференцированные по полученным группам регионов.

В заключительной части работы -- «Выводы и предложения» -- по результатам исследования сформулированы краткие выводы и сформированы предложения по совершенствованию сельскохозяйственного землепользования и системы земельных отношений в аграрном секторе экономики.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Виды земельных отношений и принципы их становления в аграрном секторе в переходный к многоукладной экономике период

В настоящее время в России достигнуто многообразие прав на землю. Государственная собственность разделена на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации. Земельным кодексом Российской Федерации закреплена также муниципальная собственность на землю, то есть собственность муниципальных образований, от имени которых права собственника осуществляют местные органы власти. Продолжает существовать пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. На последнем праве землю используют, в основном, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Все большее количество земельных участков переходит в собственность физических и юридических лиц. Таким образом, в России монополии государственной собственности на землю больше нет. В образовавшейся сложной системе землепользования, находясь во взаимодействии между собой, человек, земля и внешняя среда (природные, политические, социальные, экономические и другие факторы) порождают три основных вида связей по поводу земли: организационные, социально-экономические и производственные (рисунок 1).

Рисунок 1 -- Схема возникновения земельных отношений

Организационные земельные отношения возникают между экономическими субъектами, включая органы исполнительной власти, в процессе устройства всей системы, обеспечивающей реализацию земельных отношений как таковых. В России организационные земельные отношения можно было наблюдать при создании соответствующих федеральных системообразующих ведомств и их территориальных органов (например, органов Федерального агентства по управлению государственным имуществом в субъектах Российской Федерации). Эти ведомства и их органы обеспечивают управление земельными ресурсами страны, выступают проводниками политики государства в области земельных отношений и в роли гаранта устойчивого развития и достижения социальных целей в сфере землепользования.

Социально-экономические земельные отношения выражают отношения собственности на землю. В аграрном секторе такие отношения обуславливаются: во-первых, общественным способом соединения работника с основным средством производства в сельском хозяйстве - землей. Работник может быть нанят собственником (арендатором) земли или сам являться собственником (арендатором) земли; во-вторых, отношениями между людьми по поводу присвоения самой земли и результатов сельскохозяйственного производства; в-третьих, складывающимися условиями распоряжения сельскохозяйственными угодьями, охраны и использования земли как фактора производства.

Систему производственных земельных отношений в аграрном секторе экономики формируют как типы и формы собственности на землю, так и экономические взаимосвязи между хозяйствующими субъектами в процессе производства и распределения сельскохозяйственного продукта, его обмена и потребления. Эти связи выступают как имущественные отношения, потому что обуславливаются, прежде всего, присвоением индивидами земли сельскохозяйственного назначения и результатов аграрного производства. Система производственных земельных отношений образует земельный строй общества. В России на данном этапе общественного развития страны земельный строй можно охарактеризовать как трансформационный, соответствующий экономике переходного к рыночным отношениям периода. Таким образом, трансформационный земельный строй -- это система производственных земельных отношений, характерных для общественного развития страны в переходный к многоукладной экономике период.

Что касается системы аграрных земельных отношений, то они представляет собой совокупность взаимосвязанных видов отношений (организационных, общественно-экономических, производственных) между хозяйствующими субъектами по поводу владения и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, охраны и использования земельных участков из таких земель как объектов природы и вещественных активов в сельскохозяйственном производстве. При становлении системы земельных отношений основополагающими являются следующие четыре принципа.

Во-первых, образование двух типов собственности на землю -- частной и государственной -- способствует созданию политической внешней среды, необходимой для нового витка социальной эволюции. Возникают условия самоорганизации процессов в экономике землепользования переходного периода.

Во-вторых, необходимость упорядочения всей совокупности организационных, социально-экономических и производственных связей по поводу земли путем государственного вмешательства (законодательного, экономического, административного) требует разработки соответствующих регулирующих институтов, включая нормативно-правовые акты, а также создания механизмов, с помощью которых можно пользоваться разрешенными правилами поведения (нормами).

В-третьих, для того чтобы сформировать систему земельных отношений, следует очертить ее границы. Именно благодаря границам появляются структура и связность элементов любой системы. Каждая область хозяйственной системы функционирует и эволюционирует согласно своим собственным законам, которые и служат ее границами. Обозначение таких границ в соответствии с объективными законами общественного развития и в зависимости от уровня эволюции сознания субъектов земельных отношений удерживает элементы системы землепользования в определенных рамках, позволяет избежать хаоса в ее развитии.

В-четвертых, следование объективным законам развития земельных отношений обеспечивает устойчивость и многофункциональность землепользования. Обретая устойчивость, землепользование не становится застывшим. Устойчивым (неуязвимым) оно остается в своем внутреннем единстве, а во всем остальном может меняться. Так, учитывая многофункциональный характер землепользования, субъекты земельных отношений могут менять вид деятельности, но, несмотря ни на что, они должны строго выполнять свои обязанности землевладельцев или землепользователей.

Трактовка теории земельной собственности применительно к современным условиям землепользования

Структуру прав собственности на землю можно трактовать как множество экономических и социальных связей, определяющих юридическое положение субъектов земельных отношений при пользовании земельными ресурсами. Как явствует из таблицы 1, государственная земельная собственность остается ключевым организующим звеном российского аграрного производства. При этом частный сектор уже имеет значительную долю (более трети) в общей структуре прав на используемые для сельскохозяйственного производства земли.

Таблица 1 -- Площадь и структура земельной собственности юридических и физических лиц в стране, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по состоянию на 1 января 2008 г.

В России спецификация прав собственности на земельные ресурсы была сопряжена с большими издержками (на межевание, землеустройство и проч.). Поэтому некоторые права собственности невозможно было предоставить в полном объеме. В связи с этим особую форму собственности на землю в аграрном секторе экономики представили земельные доли, которые возникли в начале 1992 г., когда в частную собственность почти 12 млн. человек перешло 115 с лишним млн. га сельскохозяйственных угодий. В настоящее время в сфере частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения присутствуют в основном такие ее формы, как:

а) земельная собственность нетоварного личного подсобного хозяйства как экономической единицы, осуществляющей производство сельскохозяйственной продукции, в основном, для собственных нужд, а также садовые, огородные и дачные земельные участки;

б) земельная собственность частных товарных личных подсобных и фермерских хозяйств, а также сельскохозяйственных предприятий любого размера и различных организационно-правовых форм, действующих в соответствии с законодательными актами;

в) земельные доли граждан.

Три вида правомочий, которые включает традиционная концепция земельной собственности, означают: 1) владение -- юридическая возможность держать объект земельной недвижимости в своей власти, 2) пользование -- закрепленная правом возможность использовать полезные свойства земли и извлекать из этого доходы, 3) распоряжение -- право передавать другим лицам отдельные правомочия или в целом право собственности на землю. В российском аграрном производстве владелец прав на земельную долю не может проконтролировать деятельность землепользователя (сельскохозяйственной организации или фермера), который использует его землю в общем массиве. Ему трудно осуществлять регулярный мониторинг этой деятельности и при необходимости использовать юридические способы воздействия на землепользователя, поэтому он не несет никакой ответственности за состояние земельных угодий. Собственник земельной доли практически полностью лишен возможности обеспечить защиту своей земли на местности. Он имеет какие-то определенные права в имуществе, но не владеет самим имуществом. Для дольщиков наиболее значимым оказывается вознаграждение, заключающееся не в удовлетворении от улучшения деятельности предприятия, а в денежной или натуральной арендной плате, которую им реально удается присвоить в течение того периода времени, пока они сдают ненатурализованную земельную долю в аренду. Преследуя свои узкие личные интересы, собственники земельных долей способны подталкивать политику предприятия в нежелательном направлении. С общественной точки зрения такая структура прав собственности неэффективна, так как не порождает стимулы, способствующие достижению хороших экономических результатов. По сути, собственникам земельных долей не предоставлены права полной частной собственности на сельскохозяйственные угодья. В данном случае собственность превращается в формальный титул, дающий право на некоторый доход, но очень слабо экономически связанный с правомочиями владения и пользования землей, которая находится в общем массиве. Закреплять нужно те формы аграрного землепользования, которые способствуют достижению хороших результатов подлинного предпринимательства, пришедших изнутри, благодаря усилиям и работе сельскохозяйственных производителей.

Организационно-инфраструктурные механизмы возникновения земельных кадастровых отношений и образования сельскохозяйственных земельных участков и активов

Земельные кадастровые отношения -- это отношения, возникшие в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных участков, кроме участков недр. В целом земельные кадастровые отношения классифицируются как организационные земельные отношения. Они отражают информационное взаимодействие между государственными органами исполнительной власти, их институциями, другими экономическими субъектами при ведении государственного кадастра земельных участков; связаны с описанием и подготовкой последних для регистрации прав, налогообложения и совершения рыночных сделок. В России государственный кадастр земельных участков относится к многоцелевому кадастру, поскольку он объединяет правовую и фискальную системы с информацией, касающейся землепользования, которое и образует кадастровую единицу территории. Как институт землепользование представляет собой систему правил (формальных и неформальных), а также механизмов для их реализации в ходе образования, распределения и использования земельных участков, а также в процессе управления земельными ресурсами и охраны земель страны. К фундаментальным признакам, раскрывающих суть землепользования, относятся: 1) технический -- его организующим фактором является земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11¹ ЗК РФ); 2) юридический -- этот компонент землепользования определяет права собственности и пользования экономических субъектов на земельные участки, надлежащим образом оформленные в фиксированных на местности территориальных границах; 3) экономический -- основным фактором, характеризующим данный аспект землепользования, служит земля как ресурс производства (например, в сельском и лесном хозяйстве); 4) общественный -- этот признак обусловлен поведением субъектов земельных отношений, которые, вступая в определенные взаимосвязи, используют возможности всей системы землепользования для реализации общих и личных целей.

Земля является пространственным базисом хозяйственной и иной деятельности экономических субъектов. Поэтому с понятием землепользование тесно связан другой термин, а именно имущество. Последнее представляет собой совокупность непосредственно вещей, а также вещных прав и обязанностей физических и юридических лиц. Имущество может быть предметом имущественного найма, купли-продажи, аренды, залога и других рыночных сделок, иными словами, -- выступать как объект гражданских прав. Имущество, системообразующим фактором которого служит сформированный и оформленный надлежащим образом земельный участок, образует земельную собственность, права на которую учитываются системой регистрации прав и возникают в связи с владением, пользованием и распоряжением соответствующим земельным участком, который и служит основным объектом земельных кадастровых отношений. Сельскохозяйственный земельный участок, который совместно с другими имущественными фондами относится к экономическим ресурсам сельского хозяйства и предназначен для решения поставленной экономической задачи, является основной единицей земельных активов сельскохозяйственных производителей. Под земельными активами в аграрном секторе экономики следует понимать сельскохозяйственные земельные участки и права аренды таких участков, обладающих своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающих как оборотоспособное и ликвидное на земельном рынке недвижимое имущество. Для образования любого земельного участка, в том числе за счет выдела на местности земельных долей, требуется решить ряд организационных, технических, экономических и юридических задач (рисунок 2).

Рисунок 2 -- Детерминанты образования сельскохозяйственных земельных участков

Каждый из установленных способов образования земельных участков требует определения конкретного порядка его реализации. Прежде всего, необходимо разработать и утвердить правила обеспечения пространственными данными земельно-кадастровую деятельность в аграрном землепользовании. Все присущие сельскохозяйственному землепользованию элементы общей системы образования земельных участков должны найти свое отражение в положениях, которые утверждаются соответствующими постановлениями Правительства Российской Федерации, а также в законах и подзаконных актах. Так, решение вопроса о регулировании раздела сельскохозяйственного земельного участка целесообразно передать на уровень субъекта Российской Федерации. При этом образование мелких земельных участков в размере земельной доли (или даже нескольких земельных долей) создаст неблагоприятную основу мозаичного землепользования и во много раз удорожает работы по оформлению земли. Поэтому соответствующий региональный закон должен предусматривать минимальный размер и правила расположения земельных участков, а также расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых земельных массивов (многоконтурных участков), связанных с необходимой инфраструктурой.

Создаваемые правовые и организационно-инфраструктурные механизмы регулирования земельных отношений в части кадастровой деятельности, использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения должны стимулировать уменьшение количества земельных долей в сельском хозяйстве, в том числе невостребованных земельных долей. В Российской Федерации на 1 января 2008 г. площадь невостребованных долей собственников составила 27,84 млн. га, то есть более 14% общей площади сельскохозяйственных угодий в категории земель сельскохозяйственного назначения страны, равной 195,6 млн. га. Зачастую невостребованные собственниками земельные доли используются сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами или другими дольщиками. Очевидно, что находящиеся в сельскохозяйственном обороте площади в счет невостребованных земельных долей следует закрепить в собственность сельхозтоваропроизводителей при условии, что последние уже в течение достаточно продолжительного времени используют соответствующие угодья в целях сельскохозяйственного производства и выплачивают полагающийся земельный налог. При отсутствии споров и притязаний на землю со стороны третьих лиц гораздо целесообразнее предоставить фактическому землепользователю право оформить согласно законам единый сельскохозяйственный земельный массив (многоконтурный участок), в составе которого находятся и используемые им невостребованные земельные доли. При этом будет подтверждена легитимность и повышен уровень устойчивости землепользований сельхозтоваропроизводителей. Для организации механизма реализации данных принципов в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует ввести соответствующие нормы, регулирующие отношения в части оформления используемых сельхозтоваропроизводителями невостребованных земельных долей.

Научно-методические основы создания аграрной земельно-информационной системы (АЗИС)

Аграрная земельно-информационная система может использоваться:

- в целях обоснования и разработки нормативно-правовых документов в области землепользования, оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также законопроектов о внесении изменений в земельное законодательство;

- для разработки нормативно-правовой и методической документации в части регламентации взаимосвязей и координации деятельности имеющих отношение к земельным ресурсам уполномоченных органов и ведомств;