Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика

- при составлении программ и прогнозов использования земель сельскохозяйственного назначения и в целях создания и развития информационной инфраструктуры оборота земель сельскохозяйственного назначения;

- при разработке мероприятий земельного контроля, мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и в планировании проведения комплекса мероприятий по их охране и для многих других соответствующих целей.

АЗИС -- единая централизованная система, построенная по иерархическому принципу. В зависимости от территориального уровня, выбранного по административному критерию, земельную информацию целесообразно подразделить на информацию федерального, межрегионального, регионального, локального (местного, муниципального) и объектового уровня. При этом локальный уровень -- это любой уровень первичного сбора и обобщения информации о состоянии земель (административный район или муниципальное образование). Объектовый уровень -- это уровень сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также отдельного сельскохозяйственного земельного участка, который является объектом кадастрового учета и регистрации прав. Инфраструктура АЗИС может быть определена как территориально распределенная по административному критерию система сбора, обработки, хранения и предоставления потребителям информации о землях сельскохозяйственного назначения и об аграрном землепользовании.

Комплекс мероприятий научно-методического характера, который необходимо выполнить для создания аграрной земельно-информационной системы, включает в себя разработку:

- концепций и методической документации для обоснования подходов и методов информационного исследования земельных отношений в сельском хозяйстве. Соответствующий пакет документов должен охватывать все результаты работ, исполненных научными учреждениями Российской академии сельскохозяйственных наук и иными субъектами деятельности в сфере информатизации аграрного землепользования;

- регламента методического сопровождения и координации работ по созданию АЗИС, а также условий интеграции имеющихся и вновь создаваемых территориально и тематически распределенных баз данных по фонду земель сельскохозяйственного назначения и аграрному землепользованию в единую инфраструктуру аграрной земельно-информационной системы страны;

- регламентов ведения АЗИС, включая сбор, обработку, хранение и предоставление потребителям базовых данных о сельскохозяйственном землепользовании, сгруппированных в соответствующие подсистемы иерархических уровней государственной власти и местного самоуправления.

В базовую структуру аграрной земельно-информационной системы для информационного обеспечения различных задач в сфере управления Министерства сельского хозяйства Российской Федерации целесообразно включить следующие информационные подсистемы: институциональную, картографо-землеустроительную, мониторинговую, кадастровую, учетно-статистическую (рисунок 3).

Рисунок 3 -- Подсистемы (блоки) аграрной земельно-информационной системы

Таким образом, аграрная земельно-информационная система -- это интегрированное институциональное, картографическое, землеустроительное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства.

Основы теории и методика экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения

Оборот земель за определенный период -- это система перераспределения земельных участков между собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами путем совершения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства и иным разрешенным действующим законодательством способом. Современный земельный оборот является ареной для действия чисто рыночных сил и многостороннего государственного регулирования в их сочетании. В широком смысле государственное регулирование земельного оборота представляет собой совокупность институциональных структур прямого (правового, административного) воздействия и механизмов косвенного (экономического) влияния на всю систему передвижения земли между субъектами земельных отношений в целях формирования рационального экологически безопасного землепользования. Экономическая концепция регулирования рынка земельной недвижимости основывается на ценовом механизме.

Сделки с землей заключаются главным образом на земельном рынке -- это институт, представляющий собой систему механизмов и отношений (связей) по поводу образования, распределения и использования земельных участков. Одной из главных его функций является обеспечение условий для эффективного перераспределения земли между сторонами земельных сделок. В России до полного разграничения государственной собственности на землю деятельность заинтересованных сторон по ведению переговоров о соглашении относительно прав на земельные участки охватывает два сектора земельного рынка страны: 1) государственный и 2) частный. Сегментация каждого сектора по характеру проводимых на нем операций (сделок)дает возможность анализировать основные виды заключаемых договоров в комбинации с группировками соответствующих сделок как по статусу их участников (юридические лица, граждане и т.д.), так и по местоположению земельных участков (населенные пункты, вне населенных пунктов). Сегментарный земельный рынок -- это часть земельного рынка для одного определенного вида сделок, которые заключают между собой участники рыночных операций с землей.

Судя по данным таблицы 2, в начале становления земельного рынка в России цена незастроенных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных в городах и поселках, не оказывала определяющего воздействия на величину спроса таких участков.

Таблица 2 -- Шкала спроса в частном секторе земельного рынка России на незастроенные земельные участки для ведения личного подсобного х-ва

Как показывают данные таблицы 3, эластичность спроса на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные в сельских населенных пунктах, более высока при относительно более высоких ценах и более низка при относительно более низких ценах.

Несмотря на то что первоначальная цена была относительно высокой и составляла 102,8 тыс. руб./га, спрос был также относительно большой. В дальнейшем возникла парадоксальная с точки зрения закона спроса ситуация -- понижение на 3% цены вызвало понижение на 8% спроса.

Таблица 3 -- Показатели эластичности спроса в частном секторе земельного рынка России на расположенные в сельских населенных пунктах незастроенные земельные участки для ведения личного подсобного х-ва

Поскольку спрос с эластичностью, большей единицы, является эластичным, а меньшей единицы, -- неэластичным, в диапазоне изменения цены от 102,8 до 99,7 тыс. руб./га находилась область эластичного спроса (показатель эластичности имел значение 2,7). Затем чувствительность спроса к изменению цены понижается: увеличение спроса на 183,02 га представляет собой меньшую в процентном отношении величину его прироста (20%) против процента снижения за то же время цены (43%). Показатель эластичности спроса становится равным 0,46, что свидетельствует о неэластичном спросе. Коэффициент эластичности спроса при сокращении цены со 102,8 до 56,5 тыс. руб./га еще больше уменьшился, находясь недалеко от нулевой отметки (в тех случаях, когда показатель эластичности спроса равен нулю, спрос является абсолютно неэластичным).

В целом результаты исследования шкал и показателей эластичности спроса на сегментарном рынке купли-продажи участков из земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного использования в частном секторе земельного рынка страны показали, что величина спроса на незастроенные земельные участки для личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства зачастую мало чувствительна к изменению стоимости земли. На российском земельном рынке зависимость между изменениями цены и соответствующими колебаниями спроса носит нелинейный характер, что свидетельствует о громадном влиянии на него неценовых факторов.

Земли сельскохозяйственного назначения, приходящиеся на сделки сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, занимают основную долю в общей площади оборота земель в стране (рисунок 4).

Рисунок 4 -- Оборот земель сельскохозяйственного назначения в составе общей площади земельного оборота в Российской Федерации

Площадь аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения составляет основную долю от всей площади земельного оборота на сегментарном рынке аренды государственного сектора земельного рынка страны (таблица 4).

Таблица 4 -- Динамика площади аренды и купли-продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения страны

Как показывает динамика количества сделок и охваченной ими площади, сегментарный рынок купли-продажи юридическими лицами земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения частного сектора земельного рынка страны является устойчиво растущим (таблица 5).

Таблица 5 -- Динамика площади, приходящейся на сделки купли-продажи гражданами и юридическими лицами сельскохозяйственных земельных участков в частном секторе земельного рынка страны

По льготным ценам получают в аренду государственные и муниципальные земли только сельскохозяйственные предприятия. Относительно невысокие цены устанавливаются уполномоченными государственными и муниципальными органами за аренду земель, которые используют граждане и их объединения (таблица 6).

На величину цен, по которым органы государственной власти и местного самоуправления реализуют земли, находящиеся в собственности государства и муниципальных образований, влияют три основных фактора: целевое назначение каждого земельного участка, предназначенного для использования в рамках установленной категории земель, его местоположение и статус покупателя.

Таблица 6 -- Средние в стране размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель (руб./кв.м.)

Методологические основы исследования земельных ипотечных отношений

Сельскохозяйственная земельная ипотека -- это система обеспечения исполнения обязательств должников путем залога принадлежащих им на праве собственности участков из состава земель сельскохозяйственного назначения или прав аренды таких участков. Являясь сегментарным рынком земельного оборота, ипотека земель служит механизмом ускорения процесса приватизации сельскохозяйственных угодий, надлежащего оформления сельскохозяйственных земельных участков с целью трансформации их в реальные активы аграрного производства со своими стоимостными и ценовыми параметрами для вовлечения в рыночный экономический оборот. При этом кредитные организации становятся участниками земельных отношений, что само по себе повышает их заинтересованность в инвестировании в аграрный сектор экономики путем предоставления ссуд сельскохозяйственным товаропроизводителям.

Суть земельной ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) может продать земельный участок или право его аренды, выступающие в качестве гарантии лица (залогодателя), предоставляющего их как залог займа, и обладает преимущественным по отношению к другим кредиторам правом на получение дохода от такой продажи. До нее залогодатель может владеть и пользоваться земельным участком - предметом ипотеки или аренды. Таким образом, земельные ипотечные отношения -- это отношения, возникающие в связи с формированием на рынке земли пригодных к конверсии в ценные бумаги земельных активов, осуществлением с ними залоговых операций на финансовом рынке и обращением земельных закладных на рынке ценных бумаг. Другими словами, это система взаимных связей между кредитными учреждениями и сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Отношения субъектов земельной ипотеки складываются в процессе образования, регистрации, оценки, страхования, залога земельных участков, рефинансирования ипотечных кредитов, эмиссии закладных. В широком смысле земельная ипотека -- это своеобразный интегратор функционирования рынков: земельного, финансового, ценных бумаг (в случае вторичной ипотеки) и соответствующих инфраструктурных услуг. В целом, динамику развития земельного ипотечного кредитования в России можно охарактеризовать как положительно растущую (рисунок 5).

Рисунок 5 -- Динамика ипотечных сделок с земельными участками в России

Главным оператором на рынках кредитования под залог сельскохозяйственных земельных участков является ОАО «Россельхозбанк», по данным которого в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» ипотечными земельными операциями охвачено 35 российских регионов. Таким образом, система земельного ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей приведена в действие, но претворение в жизнь новаторских идей для развития ипотеки земель сельскохозяйственного назначения упирается во множество нерешенных проблем.

Во-первых, серьезным барьером оформления надлежащим образом документации на сельскохозяйственные земельные участки служит длительность, сложность и относительно высокая стоимость процедур их образования на местности, постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности.

Во-вторых, финансовое состояние большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей не является устойчивым. Нет и системы учета достоверной информации об экономическом положении потенциальных заемщиков из числа сельскохозяйственных товаропроизводителей. Поэтому кредитная организация, выдавая денежные средства под залог земель сельскохозяйственного назначения, в определенной степени рискует. С другой стороны, процедура обращения взыскания на предмет залога влечет за собой не только риск утраты заемщиком права собственности на сельскохозяйственный земельный участок, но и риск вывода этого участка из сельскохозяйственного оборота вообще. Реализацию заложенного земельного участка для удовлетворения претензий залогодержателя из его стоимости можно осуществить на публичных торгах, аукционе или по конкурсу с соблюдением установленных федеральным законом ограничений. Такие ограничения касаются и круга лиц, которые могут приобретать сельскохозяйственные земельные участки в собственность. Однако до настоящего времени легитимные покупатели заложенных сельскохозяйственных земельных участков законодательно не определены.

В-третьих, из-за неразвитости рынка земель сельскохозяйственного назначения эти земли имеют низкую ликвидность. При отсутствии соответствующих государственных гарантий возникают высокие риски невозвращения банкам ипотечных долгов. Трудности получения кредитором заложенных сельскохозяйственных земельных участков связаны с судебными тяжбами, поскольку в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованию залогодержателя на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может обращаться только по решению суда.

В-четвертых, само законодательство, регулирующее земельное ипотечное кредитование, противоречиво, содержит лакуны, требует доработки и совершенствования. Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой или совместной собственности граждан и юридических лиц. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный на местности из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Земельные доли граждан используются сельхозтоваропроизводителями главным образом на правах аренды. В случае если дольная земля сельскохозяйственного назначения не будет переоформлена надлежащим образом (земельные участки в счет земельных долей не будут выделены на местности в установленный срок), договоры аренды долей будут признаны договорами доверительного управления имуществом, и земля перейдет в доверительное управление лицом, которое фактически ее использует. Поэтому в первую очередь надо урегулировать вопрос ипотеки сельскохозяйственных земельных участков, обремененных земельными долями.

В-пятых, недостаточно освещены методические вопросы и не разработаны должным образом инструктивные документы, регламентирующие выдачу и сопровождение кредитов, субсидирование процентных ставок при ипотеке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, процедуру реализации предметов залога, на которые обращено взыскание, технологию обращения закладных и проч.

Всего по стране в течение 2006-2007 гг. ОАО «Россельхозбанк» рассмотрено 170 кредитных проектов и предоставлено ссуд под залог сельскохозяйственных земельных участков на сумму более пяти миллиардов рублей. В структуре сельхозтоваропроизводителей, которым были выданы ипотечные кредиты, наибольшую долю занимали хозяйственные товарищества и общества (49,4%), а также крестьянские (фермерские) хозяйства (43,8%), наименьшую -- личные подсобные хозяйства (1,3%) и агрохолдинги (0,6%). Сельскохозяйственных товаропроизводителей, заложивших земельные массивы из состава земель сельскохозяйственного назначения большой площади, не так много (таблица 7).

Таблица 7 -- Российские сельскохозяйственные товаропроизводители, совершившие в 2006 г. сделки ипотеки земель сельскохозяйственного назначения на наиболее крупных площадях

Оценка стоимости закладываемой земельной собственности является обязательным требованием при выдаче ипотечного кредита. Цена сельскохозяйственного земельного участка формируется главным образом из стоимости того производства, в рамках которого земля функционирует. И рыночная, и залоговая, и ликвидационная стоимости земельных участков и прав их аренды должны базироваться на сведениях о доходе от использования, иначе говоря, на рентных оценках в зависимости от продуктивности сельскохозяйственных угодий, расположенных на участке. Основная сложность при определении залоговой стоимости предмета земельной ипотеки, обеспечивающей кредит и показываемой в ипотечном договоре, состоит в согласовании ее величины между залогодержателем и залогодателем. По конкретным сельскохозяйственным земельным участкам доход может сильно различаться. Большую роль играют пространственные условия, обеспеченные землеустройством. Поэтому при предварительном обследовании предмета ипотеки с целью его оценки необходимо осмотреть каждый земельный контур на местности для установления фактического состояния и использования угодий данного сельскохозяйственного земельного участка или массива. Планировать процесс оценки земельной собственности целесообразно в соответствии с агрегированной схемой, представленной на рисунке 6. Оценка производится комплексно на основе применения различных целесообразных для каждого данного случая подходов. Итоговая величина стоимости оцениваемого предмета ипотеки определяется путем согласования всех стоимостных показателей, полученных с помощью применяемых методов (подходов).

ОАО «Россельхозбанк» допускает оценку земельных участков как по рыночной, так и по кадастровой стоимости. Как показывает опыт земельного ипотечного кредитования указанным ОАО, наиболее часто (в более чем 30% всех случаев) залоговая стоимость сельскохозяйственных земельных участков, которые являются предметом ипотеки, составляет менее 10000 руб./га. Группа земельных участков, принятых в обеспечение ипотечного кредита с относительно высокой залоговой стоимостью (свыше 200000 руб./га), в структуре кредитного портфеля ОАО «Россельхозбанк» по залоговой стоимости предметов ипотеки занимает чуть более 11%.

В целом, формирование системы земельного ипотечного кредитования в агропромышленном комплексе страны желательно осуществлять в организованном порядке на базе обоснованной государственной программы. Для ее поддержания целесообразно выделить из бюджета относительно дешевые кредитные ресурсы. На федеральном уровне в рамках ежегодного правительственного плана имеет смысл определить размер доли, которая предназначается для ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, от общего объема кредитования экономики сельского хозяйства. При этом могут выдаваться целевые кредитные ресурсы на организацию и оформление сельскохозяйственных земельных участков в собственность сельхозтоваропроизводителей.

Рисунок 6 -- Простая модель процесса оценки земельной собственности

Методическая база исследования региональной структуры земельных отношений в сельском хозяйстве

Субъектам Российской Федерации предоставлены полномочия по принятию собственных актов земельного законодательства, не противоречащих федеральным законам. В частности, право принятия в установленных пределах полномочий решения, касающегося оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории региона, предоставлено субъекту Федерации. Последний может делегировать это право соответствующему муниципальному образованию. Таким образом, региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики -- это особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой -- социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом регионе.

Единство методических основ к исследованию региональной структуры земельных отношений в сельском хозяйстве достигается применением системы одинаковых показателей для анализа развития институтов аграрного землепользования. В частности, для того чтобы в каждом регионе объективно оценить уровень интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с последующим выделением однородных групп устанавливаются: 1) общая площадь земель сельскохозяйственного назначения; 2) площадь, приходящаяся на рыночные сделки с землями сельскохозяйственного назначения (площадь земельного оборота); 3) количество совершенных субъектами земельных отношений сделок рыночного оборота с сельскохозяйственными земельными участками.

С целью получения на основе общего числа сделок сопоставимых количественных оценок для определения активности перераспределения земель между субъектами земельных отношений в аграрной сфере регионов введено понятие коэффициента интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период. Этот коэффициент оценивается как отношение всего количества сделок, совершенных с землями сельскохозяйственного назначения за определенный период, к общей площади таких земель в регионе. Однако для объективной оценки и сравнения регионов по интенсивности перераспределения сельскохозяйственных земельных участков необходим интегрированный показатель. Коэффициент интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период с учетом доли его площади в составе всех таких земель субъекта Федерации (Кинт.) -- это количество сделок с сельскохозяйственными земельными участками, приходящихся на единицу площади земель сельскохозяйственного назначения (К), умноженное на долю площади, охваченной этими сделками, в общей площади таких земель в регионе (Д). Иными словами, интегрированный показатель учитывает как общую площадь земель сельскохозяйственного назначения в регионе, так и количество совершенных с ними сделок и приходящуюся на них площадь земельного оборота. Для определения значения Кинт. перемножаются коэффициенты интенсивности (К) и доли оборота земель сельскохозяйственного назначения в общей площади таких земель (Д), то есть Кинт. = К Ч Д.

Для опробования данной методики была использована соответствующая информация по состоянию на 1 января 2006 г. Ранжированный в векторном направлении убывания коэффициентов Кинт. ряд положен в основу региональной группировки субъектов Федерации. В целом по стране было сформировано три группы регионов: 1) интенсивная (значение Кинт. изменяется в диапазоне от 0,00010 до 0,00050 ед./га); 2) умеренно интенсивная (Кинт. варьирует в пределах от 0,00002 до 0,00009 ед./га); 3) пассивная (Кинт. изменяется в границах от 0,00000 до 0,00001 ед./га). Третью группу регионов представляют 38 субъектов Федерации из различных природно-экономических зон страны (таблица 8).

Достоинство предложенной методики состоит в том, что она позволяет получить группы регионов, для которых, несмотря на различия в природно-экономических условиях, можно применить унифицированные методы активизации земельных сделок.

Таблица 8 -- Группировка субъектов Российской Федерации по величине коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом доли его площади в составе всех таких земель в каждом регионе на 1 января 2006 г.

В частности, механизмом, который в той или иной мере может стимулировать увеличение спроса на рынке земель сельскохозяйственного назначения, является льготное налогообложение сельскохозяйственных угодий вплоть до полного освобождения сельхозтоваропроизводителей от поземельного налога. Но нужный эффект достигается при условии ощутимой разницы между налогообложением сельскохозяйственного землепользования и землепользования в других отраслях экономики. Другим инструментом, способным поощрить оборот сельскохозяйственных земельных участков, является кредитная региональная политика, предусматривающая земельную ипотеку. Так, с учетом состояния интенсивности земельного оборота в регионах второй и третьей групп предложенной классификации целесообразно выделить кредитные ресурсы для земельного ипотечного кредитования как за счет бюджетного финансирования, так и регионального. Таким образом, интенсивность процессов земельного оборота в субъектах Федерации зависит не столько от размеров земельной площади региона, сколько от существующих организационно-правовых и финансово-экономических механизмов системы перераспределения сельскохозяйственных земельных участков.

В некоторых регионах России формируется организационно-экономический механизм передачи, в том числе на возмездной основе, земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность субъекта Федерации или муниципального образования на его территории. Например, в Белгородской области одним из основных субъектов земельных отношений становится ОАО «Белгородский земельный фонд» -- государственный оператор в сфере перераспределения земельных участков и долей в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок. Эта организация оказывает поддержку в осуществлении операций по перераспределению земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением законных прав и интересов собственников и землепользователей. Руководители сельскохозяйственных предприятий и агропромышленных формирований могут заключать прямые договоры (соглашения) с ОАО «Белгородский земельный фонд», в круг действий которого входит организация соответствующего оформления земель, а также решение различных организационно-технических, экономических, юридических и других вопросов земельных отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории области. В Самарской области сельскохозяйственным товаропроизводителям, завершившим государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставляются субсидии и иные формы государственной поддержки в соответствии с законом об областном бюджете на текущий год.

Целями такого усиления роли государственных уполномоченных органов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории некоторых субъектов Федерации служат предотвращение недобросовестных сделок с земельными участками и долями, обеспечение гарантированного, долгосрочного землепользования сельскохозяйственных товаропроизводителей, создание стабильной основы для реализации на территории соответствующего региона приоритетного национального проекта по развитию агропромышленного комплекса. В целом, как показал региональный анализ землепользования, соотношение органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации в государственном управлении земельными ресурсами должно меняться в сторону усиления роли регионов не только в исполнении земельных законов, но и в их нормотворчестве. Что касается федеральных властей в лице уполномоченных органов, то они должны быть ответственны за общегосударственную политику по охране земель и всем тем земельным вопросам, которые носят межрегиональный характер.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Находясь во взаимодействии между собой, человек, земля и внешняя среда порождают три основных типа взаимосвязей: организационные, социально-экономические и производственные. В аграрном секторе экономики совокупность взаимосвязанных организационных, общественно-экономических и производственных отношений между хозяйствующими субъектами по поводу владения и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, охраны и использования земельных участков из таких земель как объектов природы и вещественных активов в сельскохозяйственном производстве представляет систему земельных отношений. В России на данном этапе развития страны форму социального устройства в области землепользования (базис) следует охарактеризовать как трансформационный земельный строй -- это система производственных земельных отношений, характерных для общественного развития страны в переходный к многоукладной экономике период.

2. Государственная земельная собственность является ключевым организующим звеном российского сельскохозяйственного производства, но частный сектор уже занимает более трети в общей структуре прав на используемые для сельскохозяйственного производства земли всех категорий. В начале приватизации основных фондов в аграрном землепользовании России была введена земельная доля как форма частной собственности на землю. Однако в настоящее время такая форма собственности неэффективна, так как не порождает стимулы, способствующие достижению хороших экономических результатов. Находящуюся в сельскохозяйственном обороте площадь в счет невостребованных земельных долей, при отсутствии споров и притязаний со стороны третьих лиц, целесообразно закрепить за сельхозтоваропроизводителями, если последние уже в течение достаточно продолжительного времени используют соответствующие угодья в целях сельскохозяйственного производства и выплачивают полагающийся земельный налог. Необходимо также установить четкий порядок добровольного отказа от права собственности на земельную долю и предоставления как на платной, так и безвозмездной основе земельных участков из государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения в собственность легитимных лиц с целью последующего их использования в сельскохозяйственном производстве. Для организации механизма реализации данных предложений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует ввести нормы, регулирующие отношения в части оформления земельных долей.

3. Современное регулирование земельных отношений основано на законодательных документах, экономических механизмах, административных решениях, а также на использовании инфраструктурных систем управления земельными ресурсами и земельного оборота (картографирование, землеустройство, государственный кадастр недвижимости, система регистрации прав на землю и проч.). В развитых государствах при всем разнообразии мер регулирование земельных отношений имеет одно общее начало -- в условиях быстрой урбанизации и глобализации экономики обеспечить сохранение фонда земель сельскохозяйственного назначения. Государство контролирует сделки с земельными участками, стимулирует улучшение качества земельных угодий, ставит на первое место интересы непосредственно сельскохозяйственного товаропроизводителя, а не собственника, сдающего ему землю в аренду.

4. Предоставление государственных гарантий частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения зависит от ускорения процесса регистрации прав на сельскохозяйственные земельные участки. А это, в свою очередь, связано с завершением работы по: 1) выделу и оформлению, включая кадастровые работы и постановку на кадастровый учет, в счет земельных долей земельных участков, 2) переоформлению сельскохозяйственными организациями права постоянного (бессрочного) пользования и аренды государственных земель на право собственности на землю. При этом кадастровую единицу территории образует землепользование, которое и является основой возникновения земельных кадастровых отношений. В аграрном секторе экономики такие отношения позиционируются как организационный тип отношений, возникающих в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, включая многоконтурные. Земельные кадастровые отношения связаны главным образом с описанием и подготовкой земельных участков для регистрации прав, налогообложения и совершения рыночных сделок и отражают информационное взаимодействие между государственными органами исполнительной власти, их институциями, другими экономическими субъектами при ведении государственного кадастра объектов недвижимости. Издержки на операции, порождаемые кадастровой и регистрационной системами, частично компенсируются снижением неопределенности и рисков, возникающих в случае неоформленных надлежащим образом прав на землю.

5. В рыночной системе цивилизованные земельные отношения возникают вслед за появлением земельных активов, под которыми в аграрном производстве следует понимать сельскохозяйственные земельные участки и права их аренды (пользования), обладающие своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающие как оборотоспособное и ликвидное на земельном рынке недвижимое имущество. Основной единицей земельных активов является сельскохозяйственный земельный участок, в целях образования которого, в том числе за счет выдела на местности земельных долей, требуется решить ряд организационных, технических, экономических и юридических задач. Так, решение вопроса о регулировании раздела сельскохозяйственного земельного участка, включая такой участок, находящийся в общей долевой собственности, следует передать на уровень субъекта Федерации. Упростить процедуру выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок можно, приняв за основу физический размер земельной доли (в гектарах). Что касается позволительных отклонений (а они неизбежны по естественным причинам) в сторону увеличения или уменьшения площади выделяемого сельскохозяйственного земельного участка в счет земельной доли по сравнению с установленным в правоустанавливающем документе ее физическим размером, то ориентироваться следует на соответствующие данные землеустроительной практики в каждом конкретном регионе. Экономически и статистически обоснованные допустимые величины таких отклонений необходимо закрепить в законах субъектов Российской Федерации об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территориях регионов.

6. Аграрная земельно-информационная система (далее также -- АЗИС) является одним из основных инструментов реализации государственной политики по использованию земельных ресурсов в сельском хозяйстве. АЗИС следует рассматривать как единую централизованную систему, построенную по иерархическому принципу. Земельную информацию целесообразно подразделить на сведения федерального, межрегионального, регионального, локального и объектового (первичного) уровня. В базовую структуру аграрной земельно-информационной системы для информационного обеспечения при решении различных задач управления в сфере полномочий Министерства сельского хозяйства Российской Федерации целесообразно включить следующие информационные подсистемы: институциональную, картографо-землеустроительную, мониторинговую, кадастровую, учетно-статистическую. АЗИС -- это интегрированное институциональное, картографическое, землеустроительное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства. Каждый блок АЗИС представляет собой объединение сходных информационных баз данных по признаку их структурных и причинных связей.

7. Земельные отношения в сфере оборота земель представляют социально-экономический тип отношений. В аграрном секторе экономики они возникают в системе перераспределения земельных ресурсов путем совершения рыночных сделок и универсального правопреемства, результатом которых служит возникновение, изменение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и на доли в праве общей собственности на сельскохозяйственные земельные участки. В России в ближайшие пять лет и более далекой перспективе будет сохраняться тенденция снижения доли государственного сектора при одновременном увеличении доли частного в общей площади земельного оборота. При этом следует отметить, что в структуре земельного оборота доля площади, приходящейся на сделки государственного сектора земельного рынка страны, еще долгий период останется стабильно высокой. Как и в настоящее время, основная ее часть будет приходиться на аренду государственных и муниципальных земель. Ввиду того что сельскохозяйственная земельная аренда в государственном секторе будет постепенно сокращаться за счет выкупа в соответствии с законодательством сельскохозяйственными организациями арендуемой государственной и муниципальной земли, начнется становление аренды земель сельскохозяйственного назначения в частном секторе земельного рынка. Поэтому, учитывая и то, что некоторые республики Российской Федерации сохранили сельскохозяйственные угодья в государственной собственности и лишь небольшой их частный клин отведен для ведения приусадебного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и жилищного строительства, сфера земельных арендных отношений должна серьезно регулироваться государством.

8. Экономический анализ на основе шкал и показателей эластичности спроса на землю по цене показал, что в государственном секторе российского земельного рынка сегментарный рынок аренды является монополистическим -- условия спроса контролируются продавцом земли. Цены за аренду государственных и муниципальных земель назначаются органами исполнительной власти. Как явствует из анализа купли-продажи гражданами земельных участков для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства в частном секторе земельного рынка страны, зависимость между изменениями цены и колебаниями спроса носит нелинейный характер, что свидетельствует о громадном влиянии на спрос неценовых факторов (социальных, экономических, политических, административных, юридических и проч.). По льготным ценам получают в аренду государственные и муниципальные земли только сельскохозяйственные предприятия. Относительно невысокие цены устанавливаются органами государственной или муниципальной власти за аренду земель, которые используют граждане и их объединения. По сравнению с хозяйствующими субъектами из несельскохозяйственных сфер деятельности сельскохозяйственные предприятия и крестьянские (фермерские) хозяйства выкупают землю у органов исполнительной государственной власти и местного самоуправления по наиболее низким ценам. Принятая политика назначения относительно низких цен за аренду и выкуп государственных и муниципальных сельскохозяйственных угодий является правильным направлением поддержки сельхозтоваропроизводителей, финансовое положение которых ограничивает возможности приобретения земли на основе рыночного ценообразования.

9. Отношения субъектов земельной ипотеки складываются в процессе образования, регистрации, оценки, страхования, залога земельных участков, рефинансирования ипотечных кредитов, эмиссии закладных. Земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики -- это система взаимных связей между кредитными учреждениями, а также сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Ввиду того что в государственном секторе земельного рынка сегментарный рынок продажи прав аренды земельных участков по числу сделок и охваченной ими площади пока нельзя назвать стабильно растущим, кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог прав аренды сельскохозяйственных земельных участков для кредитора является менее предпочтительным, чем ипотека земельной недвижимости, находящейся в собственности залогодателя. Однако длительные сроки и большие площади аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения делают возможным вовлечение долгосрочных инвестиций в коммерческие проекты агропромышленного комплекса через ипотеку прав аренды сельскохозяйственных земельных участков. Этот сегмент земельного и финансового рынков имеет неплохие перспективы развития.

10. Весь механизм экономической реализации земельной собственности, в том числе при ипотечном кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, деформирован по причине отсутствия объективных данных о действительных различиях качества земель по плодородию и местоположению, выраженных в нормативных показателях оценки земли как капитализированной ренты. Для оценки залоговой стоимости земельной собственности, предназначенной под обеспечение ипотечного кредита, в качестве базовой целесообразно использовать потребительную стоимость соответствующих сельскохозяйственных земельных участков. Крестьянская земля в этом случае оценивается по сельскохозяйственной продуктивности, то есть методом капитализации земельной ренты. В базовую потребительную стоимость каждого земельного участка следует вносить коррективы в виде различного рода поправок на его уникальные пространственные и качественные характеристики. Эти поправки (коэффициенты) могут как повышать, так и понижать исходную величину потребительной стоимости закладываемой земельной собственности. При наличии соответствующей исходной информации о рыночных продажах сельскохозяйственных земельных участков и прав аренды таких участков в данном районе целесообразно применять и методы сопоставимых продаж. На основе свода кадастровой стоимости земельной собственности, предназначенной в залог, и потребительной и рыночной ее стоимостей, принимается обоснованное решение об окончательной величине стоимости предмета ипотеки, сумма которой отражается в соответствующих договорах земельного ипотечного кредитования. Методика оценки стоимости сельскохозяйственных земельных участков и прав аренды таких участков для целей ипотеки, также как и требования к отчету о такой оценке должны быть утверждены соответствующим банковским сообществом.