Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

УПРАВЛЕНИЕ ЛОГИСТИКОЙ ИПОТЕЧНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Кубасова Татьяна Иннокентьевна

Специальность 08. 00. 05 - Экономика и управление народным

Санкт-Петербург

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный консультант - доктор экономических наук,

профессор ЩЕРБАКОВ

Владимир Васильевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор АРКИН

Павел Александрович

доктор экономических наук,

профессор СТЕПАНОВ

Владимир Иванович

доктор экономических наук,

профессор ПЕСОЦКАЯ

Елена Владимировна

Ведущая организация - Учреждение Российской академии наук

«Институт проблем региональной

экономики РАН»

Защита состоится « » 2009 года в часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.14 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, 21, ауд. _____.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан « » 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета В.В. Ткач

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современный этап развития логистики характеризует естественно научный переход от декларирования (обоснования) принципов системности к их практическому использованию при постановке логистического менеджмента. В связи с освоением ипотеки в сфере жилищного строительства среди прочих обнаруживают свою особую значимость два принципа, соотносимых с большими, вероятностными, динамически развивающимися системами: эмерджентность и синергизм.

Эмерджентность означает наличие у системы свойств целостности, которые не присущи ее составным элементам, но возникают под влиянием системообразующих процессов. При этом эффект взаимосвязи, не аддитивный по отношению к локальным эффектам, можно рассматривать как проявление эмерджентности и синергизма.

В контексте избранной темы исследования, актуальной в меру адаптации России к общемировой практике ипотечного жилищного кредитования, взаимная дополняемость указанных принципов и их совместное действие проявляются при формировании логистических ипотечно-строительных систем как систем управления логистикой ипотечно-строительных проектов.

Развитие ипотеки в России является признаком того, что жилищное строительство и финансовая сфера являются весьма динамичными секторами экономики. По данным Федеральной службы государственной статистики, темпы строительства жилой недвижимости в РФ в последние годы возрастают быстрыми темпами. Строительство ведется преимущественно организациями частной формы собственности, что в целом соответствует государственной политике сокращения масштабов жилищного строительства за счет бюджетных инвестиций. Показательным является увеличение ввода объектов жилищного строительства за счет средств населения, чему способствует, в том числе, повышение объемов ипотечного кредитования. Известно, что в середине 2000-х годов, а именно в период с 2005 по 2007 год произошел более чем двухкратный рост доли кредитов на покупку жилья в общем объеме кредитования физических лиц (с 7% до 15,2%) при опережающем росте доли ипотечного кредитования в объеме кредитов на покупку жилья (с 19,6% до 60,5%). В зависимости от способов финансирования осуществляются различные варианты ипотечно-строительных проектов: выдача ипотечных жилищных кредитов населению непосредственно банками на рыночных условиях; бюджетные программы жилищного финансирования; программы ОАО «Агентство ипотечно-жилищного кредитования» (АИЖК), в том числе совместные с ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих». При этом на АИЖК возложено решение задач по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ в целом. АИЖК реализует механизм ипотечного жилищного кредитования, основанный на взаимодействии с региональными администрациями, региональными операторами и сервисными агентами при заключении трехсторонних соглашений. На начало 2008 года с АИЖК сотрудничало 75 региональных операторов, 66 сервисных агентов, 36 страховых компаний, 1049 оценщиков, 24 эксперта. За 2007 год прирост количества партнеров составил: по региональным операторам - 12%, по сервисным агентам (агентам по накоплению и переводу платежей заемщиков, поступающих в адрес АИЖК по закладным напрямую на расчетный счет) - 11%, по страховым компаниям - 14%, по оценщикам- 22% , по экспертам - 8%.

Итогом развития ипотеки за 2007 год стал рост объемов рынка ипотеки более чем в 2 раза, выдача ипотечных кредитов, по данным ЦБ РФ, составила 556 млрд руб. (для сравнения: за 2006 год - 263 млрд руб.) Задолженность по ипотечным жилищным кредитам превысила 611 млрд руб. (в 2006 году - 234 млрд рублей), что соответствует 2,2% ВВП (в 2006 году - менее 1% ВВП). По данным Федеральной регистрационной службы, количество ипотечных кредитов и займов, выданных банками и некредитными организациями в 2007 году, увеличилось в 1,9 раза и составило 395 тыс. кредитов.

Согласно тем же информационным источникам, в 2008 голу выдача ипотечных жилищных кредитов составила 634 млрд руб. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам превысила 995 млрд руб. Количество ипотечных кредитов и займов, выданных банками и некредитными организациями, в 2008 году возросло до 425 тыс., из которых 11% рефинансировано АИЖК. В определенной степени рост рынка ипотеки был обусловлен увеличением количества кредитующих организаций - с 499 до 586, удлинением сроков кредитования (ряд участников рынка выдавали кредиты на срок до 30 лет).

Активно начатая освоением в российской практике в связи с вступлением в действие Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, вместе с тем, в настоящее время ипотека испытывает ряд проблем: отсутствие современных технологий организации массового строительства, долгая и сложная процедура оформления документов, необходимых для получения ипотечного кредита; низкий уровень координации участников проекта; недостаточный контроль со стороны проектной организации (авторский контроль) и со стороны заказчика (технический надзор); недоработки в законодательстве по ипотечному кредитованию застройщиков, по ипотечным ценным бумагам, по правовой защите заемщиков и др.

Комплекс организационных и финансовых мер для решения проблем ипотеки предусматривается концепцией «Стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 года». В совокупности эти меры намечают, но, вместе с тем, не ограничивают, поле деятельности для проведения научных изысканий. По априорным оценкам к решению проблем ипотеки при соответствующей трансформации может быть привлечена логистика. Методология новой, трансформированной логистики должна строиться на применении процессно-ориентированного подхода, который интегрируется с проектно-ориентированным подходом, реализующим, в свою очередь, принципы программно-целевого управления. Данная идея, характеризующая поисковой состояние и, соответственно, степень проработки проблемы применения логистики в управлении проектами, принята в качестве основной научной гипотезы, которая определяет постановку данного исследования.

Цель исследования - разработка концепции проектного логистического менеджмента и обоснование методологии ее применения в управлении ипотечно-строительными проектами с созданием проектно-ориентированных логистических систем.

Объектом исследования являются ипотечно-строительные проекты с вариантами схем привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования, обусловливающими специфику потоковых процессов. Предмет исследования составляют организационно-экономические отношения, возникающие между участниками ипотечно-строительных проектов в связи с разделением функциональных компетенций и достижением координации в управлении логистикой.

В соответствии с целевой ориентацией и объектно-предметной спецификой формируется комплекс исследовательских задач, подлежащих решению:

- исследовать предпосылки для формирования проектной парадигмы логистики на основе оценки состояния научных концепций и опыта применения логистики в управлении проектами;

- выявить потенциальные возможности логистики как сквозной организационно-экономической функции в управлении потоковыми процессами с учетом стадийности и этапности выполнения работ в жизненном цикле проекта;

- установить специфику логистического обеспечения ипотечно-строительных проектов посредством их позиционирования в классе инвестиционно-строительных проектов, использующих механизм ипотечного жилищного кредитования;

- разработать методологию построения логистических цепей взаимодействия участников ипотечно-строительных проектов с учетом норм специального законодательства, в том числе ипотечного и строительного, а также стандартов ипотечного кредитования АИЖК;

- обосновать принципы системной организации проектной логистики в управлении ипотечно-строительным проектом и пулом ипотечно-строительных проектов с позиции интересов основных участников рынка ипотечного кредитования и рынка жилищного строительства;

- сформулировать предложения по содержанию и постановке проектного логистического менеджмента с обоснованием форм государственного участия и государственной поддержки приоритетов программно-целевого управления в ипотечно-строительной сфере;

- реализовать приемы проектного логистического менеджмента в управлении потоковыми процессами в границах передачи прав, юридической ответственности и рисков в цепях взаимодействия участников проектов.

Теоретическую и методологическую основу исследования формируют научные заделы - результаты фундаментальных и прикладных работ в области логистики и управления проектами. Решение исследовательских задач осуществляется на основе разработки междисциплинарного подхода, основанного на интеграции финансовой логистики, материальной логистики и инвестиционного менеджмента. Практическое применение его обеспечивается исследованием специфики ипотечно-строительных проектов, осуществляемых в рамках программно-целевого управления.

Информационную основу исследования составляют данные официальной статистики о развитии жилищного строительства, финансировании проектов жилищного строительства, собственно ипотеке в России. К исследованию привлекаются тематические материалы о работе АИЖК и его региональных агентств, в том числе Иркутского регионального ипотечного агентства, реализующих программы ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с постановкой в решении исследовательских задач используются законы и принципы организации, элементы теории логистического менеджмента и риск-менеджмента. Формализация научных положений и выводов осуществляется с применением логических построений, экономико-математических обоснований контрактных отношений и цепных взаимодействий. В исследовании используется системный подход, общенаучные приемы типологизации, структурного анализа и проектирования.

Обоснование рекомендаций практической направленности выполняется с учетом действующей правовой базы.

Структура диссертации. Материалы исследования оформлены четырьмя главами основного текста, сопровождены введением и заключением, использованные литературные источники представлены библиографическим списком.

ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

логистика ипотечный строительный проект

Выполненное исследование носит концептуально-методологический характер. Своей поставкой и реализацией оно способствует созданию отдельного научного направления в логистике, сопряженного с теорией управления проектами, - проектной логистики. Развитие этого направления связывается с применением общенаучного принципа формирования нового знания - движения от общего к частному, что проявляется в сужении объекта исследования - переходе от проектов как таковых к ипотечно-строительным проектам.

В соответствии с действием названного принципа позиционирование ипотечно-строительных проектов осуществляется на основе констатации того, что по своей природе они являются инвестиционными проектами. В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта выступают физические объекты (здания, сооружения, производственный комплексы), инвестиционный проект конкретизируется понятием инвестиционно-строительного проекта. Инвестиционно-строительные проекты различаются по объектам вложения инвестиций, в качестве которых предстают, как известно, объекты недвижимости. Под объектом недвижимости понимается имущественный комплекс: земля и строения - здания, сооружения с подразделением их по направлениям использования; при этом наряду с физической сущностью принимается во внимание комплекс связанных с недвижимостью имущественных прав. При рассмотрении объекта недвижимого имущества как объекта собственности учитываются права собственности, а именно право владеть, пользоваться и распоряжаться, в том числе право на продажу объекта недвижимости, на его использование и сдачу в аренду и на внесение в качестве залога.

Для позиционирования ипотечно-строительных проектов в классе инвестиционно-строительных проектов важным оказывается объектный признак, с учетом которого ипотечно-строительный проект - это проект строительства объекта жилой недвижимости с использованием механизма ипотечного кредитования.

Ипотечно-строительные проекты характеризуются тем, что в них применяются особые, специфические формы привлечения средств для ипотечного кредитования. В мировой практике действуют две основных системы такого привлечения. Одна из них предполагает выпуск банками долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода. Кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, в этом случае остаются на балансе банка-эмитента. Эта система получила распространение в странах ЕС. Другая - представляет собой систему рефинансирования ипотечных кредитов, в основе которой лежит уступка прав требований банками по уже выданным ипотечным кредитам другим финансовым институтам, т.е. операторам вторичного рынка. Последние выпускают ипотечные ценные бумаги различного вида, к числу которых относятся облигации с ипотечным покрытием традиционной структуры или ценные бумаги с потоком платежей, близким по структуре к платежам по аннуитетным ипотечным кредитам. Эта система действует в США. В России используются обе системы привлечения средств, одновременно получает применение третья модель, которая реализует опыт немецких стройсберкасс. В целом это позволяет рассматривать подлежащие управлению ипотечно-строительные проекты как проекты с логистическим обеспечением, инвестиционная природа которых должна обусловливать содержательную специфику проектной логистики.

Необходимость и целесообразность трансформации логистики в связи с ее применением в управлении проектами, в том числе ипотечно-строительными, задают основную линию трансформации, которая выстаивается на обеспечении единства процессно-ориентированного и проектно-ориентированного подходов к управлению потоками.

В исследовании доказано: став изначально инструментарием одноименного функционального менеджмента, логистика оперировала на практике процессно-ориентированным подходом, вследствие чего утвердился взгляд на логистику как сквозную организационно-экономическую функцию, выполнением которой достигается оптимизация потоков, в том числе материальных потоков, потоков услуг, а также связанных с ними информационных, финансовых и иных потоков. Ставка на процессно-ориентированный подход в логистике знаменует собой отказ от управления объектами (например, управление материально-техническими ресурсами) в пользу управления процессами (в данном конкретном соотношении - управления материалодвижением).

Суть процессно-ориентированного подхода раскрывается понятием процесса. Экономика использует понятия «экономический процесс» или «социально-экономический процесс», которые определяет на единой теоретической основе как ход какого-либо явления, последовательную смену состояний, стадий развития и т.д. Будучи экономической наукой, логистика занимается экономическими процессами и продуцирует их на практике в виде потоковых процессов. Сопряженная с кибернетикой она имеет дело с вещественными и информационными процессами дискретного и непрерывного характера, осуществляя в отношении их процессы управления. Управляемый в логистике процесс существует как организованное движение структурированных потоков с подразделением их на простые (дифференцированные), состоящие из объектов одного вида, и сложные (интегрированные), объединяющие разнородные объекты.

Потоковый процесс характеризует изменение положения в пространстве (перемещение) постоянно развивающихся объектов - это определение, выделенное нами из числа известных, позволяет учесть приращение экономической ценности потокообразующего объекта во времени - его полезности и стоимости. В контексте логистики один из ключевых признаков потокового процесса проявляется в том, что движение потока сопровождается передачей исполнительских полномочий в совершении технологических операций с потокообразующими объектами, управленческих компетенций и рисков. По общим правилам, передаче также подлежат юридическая ответственность и гражданские права, что дает основание предполагать атрибутами потоковых процессов в логистике незримые потоки экономической, административной и иной ответственности, а также правовые потоки, в последнем случае, в частности, имея в виду передачу прав собственности на материальный объект.

При такой интерпретации потокового процесса процессно-ориентированный подход в функциональном логистическом менеджменте может быть признан адаптированной формой процесссно-ориентированного подхода, разработанного применительно к общеэкономическому менеджменту. Он рассматривает функции менеджмента как взаимосвязанные: процесс управления осуществляется в замкнутом контуре непрерывных действий по маркетинговой логистике, планированию, организации потоковых процессов, учету и контролю, мотивации, регулированию (рис. 1). В центре контура предусмотрена логистическая координация работ.

Маркетинговая логистика задает контур управления и на этом основании берет на себя решение стратегических задач. Взаимодействие маркетинга как концепции управления, ориентированной на рынок, и логистики, как концепции управления, ориентированной на поток, создает возможности для повышения ценности продукта, являющегося потокообразующим объектом.

Задаваемый маркетинговой логистикой функциональный контур управления естественным образом преобразуется в контур стратегического управления, которым предусматривается обоснование программ и развитие программ в проекты при выполнении функции планирования.

Центральное положение в контуре занимает координация - функция менеджмента по установлению связей, организации взаимодействия и согласованности работы элементов системы, оперативной диспетчеризации выполнения заданий. Это одна из наиболее сложных функций, которая может осуществляться с охватом любых функций, любых работ, между любыми элементами системы или внешней среды. Именно с этих позиций определяется логистическая координация. Как функция менеджмента она имеет специфику в том, что предполагает формирование планов «обработки» потоков как внутри, так и во вне логистической системы, составление стандартов и технических условий на выполнение операций и др. Действенным методом достижения координации при реализации функций контура управления, способным обеспечить, в том числе единство функции координации с функциями планирования, учета и контроля, регулирования при осуществлении комплексной функции контроллинга (в логистическом менеджменте - логистического контроллинга), признан программно-целевой метод.

Рис. 1. Функциональный контур управления

По результатам изучения функционального контура управления в исследовании сделан вывод о том, что применяемый в логистике процессно-ориентированный подход имеет двойственную реализацию. С одной стороны, процессно-ориентированный подход отражает специфику объекта логистического менеджмента, которым является потоковый процесс. С другой стороны, он содержит черты заимствования логистического менеджмента у общеэкономического менеджмента и представляет собой процесс управления потоковым процессом (точность описания в данном случае превалирует над соблюдением стилистики) в виде последовательного движения от функции к функции в контуре управления. Рассматриваемый применительно к объекту исследования, каким является ипотечно-строительный проект, процессно-ориентированный подход обнаруживает избирательный принцип действия, что обусловливается одновременным применением в логистическом менеджменте проектно-ориентированного подхода, соотносимого с управлением проектами.

Логистический менеджмент имеет системное приложение в том смысле, что обеспечивает оптимизацию потоков в экономических системах в интересах достижения стоящих перед ними целей. Сложность функционирования экономической системы, находящейся в поле действия логистического менеджмента и обретающей в этой связи признаки логистической системы, обусловливается спецификой объекта управления - это потоковый процесс, возникающий на основе внутрисистемных и межсистемных связей и протекающий на линиях внутрисистемного и межсистемного взаимодействия элементов системы. В свете общих представлений главное, что определяет избирательность процессно-ориентрованного подхода, - это его целевая направленность на управление проектами и создание проектно-ориентированных логистических систем.

В исследовании установлено, что вопросу соотношения иерархической логистической системы (как правило, рассматривается система микро-, мезо-, или макроуровня) и проектно-ориентированной логистической системы в настоящее время не уделяется должного внимания. Очевидно, что он носит нетривиальный характер и должен быть исследован с позиции многих отраслей знаний, включая тектологию - науку, изучающую законы организации. При проведении такого исследования выполнена апелляция к концепции управления проектами, основу которой составляет взгляд на проект как на управляемое изменение исходного состояния любой системы.

Проект функционирует в пределах жизненного цикла, структурируемого по фазам («концепция», «разработка», «выполнение», «завершение») и имеет:

- «вход», в качестве которого выступают все ресурсы проекта и разнообразные ограничения по входным параметрам;

- комплекс взаимосвязанных процессов обработки этих ресурсов, которые управляются с учетом целевых ориентиров и ограничений при использовании оценочных показателей, выработанных для того, чтобы обеспечить их оптимальное расходование для достижения конечной цели управления проектом - формирования результата проекта с запланированными показателями;

- «выход», являющийся собственно результатом проекта.

Понятие «проект» в его процессной интерпретации объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые наличием признаков:

- направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;

- координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;

- ограниченная протяженность во времени, с фиксированным началом и окончанием.

Проектно-ориентированный подход чаще всего рассматривается в контексте организации бизнеса, и это дало основание предположить, что проектно-ориентированный подход является в большей степени приемом логистического менеджмента. В сравнении с ним процессно-ориентированный подход - более универсален, он является одновременно приемом логистического менеджмента и приемом логистики, отсюда следует, что именно в логистическом менеджменте осуществляется сочетание двух методических приемов, при этом практический менеджмент становит новые задачи перед логистикой как наукой. Сочетание процессно-ориентированнного и проектно-ориентированного подходов открывает перспективы для развития проектной логистики, которая продолжает движение от управления объектами через управление процессами к управлению логистическими цепями, или более обще - цепями взаимодействия (рис. 2).

Логика обоснований, предпринятых в исследовании, привела к выводу о том, что проектная логистика - это специальное направление в прикладной логистике, связанное с осуществлением трансакционных отношений участников проекта. В соответствии с этим понятием определена объектная специфика проектной логистики - потоковые процессы проектов, - специфика, к которой адаптируются общенаучные категории логистики: внутренний поток - это поток, циркулирующий в рамках проекта и проч. Одновременно введена категория «поток взаимодействий», имея в виду, что этот поток должен отражать процесс совершения внутренних и внешних трансакций при осуществлении проекта. Поток взаимодействий обнаруживается в передаче исполнительских полномочий, управленческих, в том числе функциональных, компетенций, юридической ответственности, гражданских прав и рисков.

Рис. 2. Эволюционность объекта логистики

С учетом инвестиционной природы проектов ключевую роль в проектной логистике играет инвестиционный поток. Этот поток, как и сами инвестиции, может существовать в денежной форме (инвестиции реальными деньгами, в отечественной и иностранной валюте - денежный поток), товарной форме (товарные инвестиции - товарный поток), интеллектуальной форме (инвестиции объектами интеллектуальной собственности - информационный поток). Инвестиционный поток является признаком совершаемых в рамках проекта инвестиционных процессов. Он обладает общностью с финансовым потоком в части его денежной составляющей, вместе с тем инвестиционный поток - это более широкое понятие, которым определяется, в том числе, движение материальных и информационных ресурсов при соответствующих формах инвестирования. Особенности инвестиционного потока в его общности с финансовым потоком определяет движение ценных бумаг. Подобно тому, как в материальной логистике финансовый поток поддерживает материальный поток, так в проектной логистике денежный поток поддерживается движением ценных бумаг.

В соответствии с ресурсной концепцией логистики в более низком ранге, по отношению к инвестиционному потоку, состоит спектр потоков, инициируемых инвестиционным потоком на отдельных фазах жизненного цикла проекта. При этом самое широкое разнообразие обнаруживается при наступлении фазы «выполнение», когда совершаются многообразные управленческие и технологические процессы, развитие которых поддерживают сервисные потоки услуг управленческого и технологического характера.

В порядке обеспечения трансфера идей проектной логистики - перехода от науки «проектная логистика» к ее практическому применению - в исследовании введено понятие «проектный логистический менеджмент», чем обусловлено развитие научных основ создания проектно-ориентированных логистических систем. Проектный логистический менеджмент интерпретируется как содержательно адаптированный, системно организованный процесс управления инвестиционными и инициируемыми ими материальными, сервисными, финансовыми, информационными потоками проекта, реализуемого в последовательности фаз жизненного цикла в соответствии с правилами логистики посредством построения цепей взаимодействия участников. Неотъемлемой частью управления в контексте поддержания логистических активностей участников проекта становится управление рисками.

Аналитическими исследованиями доказано, что в настоящее время в управлении проектами слабо востребован методический инструментарий логистики. Логистика не обрела должного организационного обеспечения на практике. Опыт ограничивается участием в управлении проектом функционального менеджера-логиста. Он проявляется чаще всего в инвестиционно-строительной сфере, при этом функции логиста фактически исполняет специалист по материально-техническому снабжению и комплектации строек. Вопреки широкому разнообразию состава ресурсов внимание менеджмента сосредоточивается на организации движения материального потока. Не рассматривается движение потоков, соотносимых с нематериальными ресурсами, в том числе знаниями и опытом, технологиями и проч., роль финансового и информационного потоков низводится до обеспечивающей по отношению к материальному, не применяется понятие интегрированного потока, что затрудняет проведение идеи синхронизации движения ресурсов в достижении целей логистического менеджмента.

В свете сложившихся управленческих реалий и разрешения проблем ипотеки в исследовании разработан инструментарий, позволяющий наполнить конкретным содержанием проектную логистику и проектный логистический менеджмент.

Современная практика управления ипотечно-строительными проектами обнаруживает потребность в формировании новой методологии в связи с осознанием их отличительных особенностей в классе инвестиционно-строительных проектов. Приоритеты смещаются от применения отработанных управленческих процедур в фазе выполнения проекта в его строительной части к обоснованию процедур концептуальной фазы, фазы разработки и фазы завершения проекта. С учетом стадийности работ ипотечно-строительного проекта принятие ключевых управленческих решений сосредоточивается на этапах анализа потенциала ипотечного жилищного кредитования (стадия инициации проекта), формирования стратегии и концепции проекта, разработки условий ипотеки, привлечения денежных средств населения посредством ипотеки (предпроектная стадия), передачи жилья клиентам ипотеки (стадия строительства). Основой задачей логистики в управлении ипотечно-строительными проектами становится синхронизация финансовых и инвестиционных потоков, с одной стороны, а также инвестиционных и материальных потоков, - с другой при сочетании с сервисными потоками.

В условиях, когда роль логистики соотносилась исключительно с фазой выполнения проекта, а сама логистика рассматривалась инструментом материально-технического снабжения и производственно-технологической комплектации строек, ее инновационные аспекты связывались с организацией хозяйственных связей и управлением цепями поставок. Во вновь формируемой методологии логистики предусматривается более широкая интерпретация логистических цепей, а именно не как цепей поставок, а как цепей взаимодействия, выстраиваемых на основе заключения договоров или контрактов, что то же самое. Исходя из этого, сделано заключение, что проектная логистика по своей форме - это, прежде всего, контрактная логистика, которая должна рассматривать, в том числе, движение юридической ответственности, гражданских прав и рисков.

Принципиальная схема построения трансакционных отношений участников ипотечно-строительных проектов отработана на примере проекта «Иннокентьевская слобода» (г. Иркутск), осуществляемого в рамках национального проекта (в терминах управления проектами - мегапроекта) «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», который, в свою очередь, относится к Федеральной целевой программе (ФЦП) «Жилище», предусмотренной на 2002-2010 годы.

По замыслу разработчиков, проект «Иннокентьевская слобода» призван воссоздать на новом технологическом уровне утерянную в 1990-е годы индустрию массовой жилой застройки по доступным ценам. Кроме того, его реализация должна обеспечить поддержку экономики области, в том числе за счет создания и развития местных предприятий по производству стройматериалов.

Репрезентативность выбора ипотечно-строительного проекта «Иннокентьевская слобода», с точки зрения продвижения принятой в исследовании научной гипотезы, определяется его глобальными целями:

- комплексная отработка приемов по управлению ипотечно-жилищным строительством, среди которых особое место отводится логистическим инновациям;

- тиражирование разработанных и апробированных управленческих процедур в рамках этого проекта, в первую очередь, в Сибирском и Дальневосточном федеральных округах, а также в РФ в целом.

При этом принципиальное значение обретают следующие характеристики проекта:

- партнеры зафиксировали все условия участия до начала его реализации;

- определена корпоративная ответственность за реализацию каждого этапа проекта;

- заключены договоры, в которых детально прописаны все условия.

На примере проекта «Иннокентоевская слобода» в исследовании показана множественность состава участников ипотечно-строительных проектов (рис. 3), которые действуют в основном не на административной, а на экономико-правовой основе, что позволяет фиксировать инвариантно в рамках ипотечной сделки сложную контрактную сеть. Сеть выстраивается путем заключения договоров, подлежащих исполнению на отдельных стадиях и этапах проекта, и остается открытой для подключения новых участников, например, риэлтерских, страховых компаний и др. Договор поставки - это один из списка договоров, который подлежит заключению и исполнению в ходе строительства объекта недвижимости; он универсален в применении в том смысле, что предусматривается для всех без исключения инвестиционно-строительных проектов. Такую же универсальность обнаруживают договор подряда и договор возмездного оказания услуг.

Вместе с тем ипотечная сделка, совершаемая посредством заключения одноименного договора, инициирует собой и сопровождается заключением многих других договоров, которые обеспечивают ее исполнение. Свод правовых основ для проведения такой работы формируют нормы специального законодательства, в том числе ипотечного и строительного, а также законодательство, определяющее жилищную систему России. Косвенно построение контрактной сети ипотечной сделки регулируется стандартами ипотечного кредитования АИЖК.

Рис. 3. Схема взаимодействия участников ипотечно-строительного проекта

Построение и обеспечение действия контрактной сети дает основание к тому, чтобы разделить жизненный цикл ипотечно-строительного проекта на предконтрактную и контрактную стадии. Вместе с тем, управление логистикой ипотечно-строительного проекта обнаруживает определенную сложность ввиду того, что для каждого из участников проекта эти стадии не совпадают по времени, точно также как не совпадает по продолжительности и сам жизненный цикл. Отличия продемонстрированы в исследовании на примере основных носителей спроса и предложения на рынке жилья.

Известно, что застройщик является участником строительной части проекта. Для застройщика, действующего на стороне предложения, ипотечно-строительный проект - это непосредственно строительный проект, который может быть осуществлен в двух вариантах: путем выполнения работ собственными силами или с привлечением специализированных организаций. В условиях углубления разделения труда первый вариант все больше утрачивает свое значение, масштабы его применения сокращаются благодаря развитию практики аутсорсинга. Второй вариант, напротив, обретает все большую применимость и тогда застройщик, освобождаясь от выполнения проектных и технологических работ и передавая эти функции сторонним организациям, в том числе с правом заключения договоров субподряда, сосредоточивает свое участие на выполнении организационной функции с пакетом одноименных услуг.

Из содержания пакета услуг застройщика устанавливается, что для него жизненный цикл проекта определяется временем его участия и соотносится с фазой выполнения ипотечно-строительного проекта, при этом предконтрактная и контрактная стадии осуществляются путем развития многоканального взаимодействия: с проектной организацией (на основе договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ - ГК РФ, ст. 758-762), поставщиками (на основе договора поставки - ГК РФ, ст. 506-524), подрядными строительными, монтажными организациями (на основе договора строительного подряда - ГК РФ, ст. 740-747), организациями производственно-технологической комплектации (на основе договора возмездного оказания услуг - ГК РФ, ст. 779-783) и др. Точно также, по времени участия, определяется жизненный цикл проекта для организаций-партнеров застройщика.

На стороне спроса действует потребитель жилья, при этом его участие в ипотечно-строительном проекте проявляется двойственно. Он выступает заемщиком и залогодателем - сам или с привлечением третьих лиц - и одновременно - покупателем жилой площади. Поэтому в понимании каждого потребителя жизненный цикл ипотечно-строительного проекта не заканчивается не только выплатой последнего взноса и процентов по кредиту, но и оформлением жилья в собственность, его проект обретает дальнейшее развитие в ходе эксплуатации объекта недвижимости.

Предконтракная стадия проекта для потребителя, стремящегося получить оптимальный, наиболее выгодный кредит, требует выполнения работ маркетингового, аналитического и иного аналогичного содержания, связанных с выбором банка, кредитного продукта и т.п., что целесообразно осуществлять, прибегая к услугам профессионалов института ипотечных брокеров. При этом формы ипотечного брокериджа (специализированная фирма брокерских услуг, департаменты при агентствах недвижимости, ипотечные департаменты при банках) определяют структуру и жизненный цикл ипотечно-строительного проекта для ипотечного брокера как самостоятельного участника ипотечно-строительного проекта, осуществляющего функции посредника во взаимодействии потребителя с финансовым институтом и риэлтером на предконтрактной для него стадии проекта, и в определенной мере влияют на содержание контрактной стадии, в частности, при распределении обязанностей по выполнению работ, связанных с оформлением прав собственности.

Контрактная стадия для потребителя осуществляется по-разному в зависимости от того, каким образом он предполагает воспользоваться приобретенным правом собственности с вариантами выборки заложенных в нем правомочий в комбинации с владением: пользование; распоряжение; пользование и распоряжение. Право пользования реализуется заключением и исполнением договора бытового подряда (ГК РФ, ст. 730-739), вследствие чего жизненный цикл ипотечно-строительного проекта для потребителя расширяется до рамок жизненного цикла недвижимости как физического объекта. Контрактная стадия может быть завершена продажей жилой площади, приобретенной в собственность через ипотеку, если потребитель делает ставку на распоряжение. Причем реализация этого правомочия может быть отсрочена во времени, будучи предваренной реализацией правомочия пользования. Возможны и иные варианты распоряжения, например, на основе заключения договора жилищного найма и т.д. Все они расширяют жизненный цикл ипотечно-строительного проекта для потребителя до рамок жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Финансовый институт действует с распределенным участием на стороне основных носителей спроса и предложения на рынке жилья и сотрудничает с инвесторами. Предконтрактная стадия жизненного цикла проекта для банка соотносится с предложением кредитного продукта, подготовкой кредитного договора и договора о залоге недвижимого имущества (об ипотеке), составлением закладной; контрактная стадия - c исполнением договорных обязательств с учетом возможного развития событий: возврат долга по кредиту и уплата процентов заемщиком или обращение взыскания на имущество для удовлетворения требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Во втором варианте контрактная стадия удлиняется процедурой реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Кроме того, законом допускается и на практике широко применяется третий вариант контрактной стадии, когда банк осуществляет уступку прав по договору об ипотеке или обеспеченного ипотекой обязательства, передачу и залог закладной.

Классическая модель ипотеки с ее позитивных исходом (рис. 4) предполагает построение цепей взаимодействия с участием основных субъектов рынка ипотечных кредитов - заемщика, банка-кредитора, инвестора и организации, выполняющей функции покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков. Взаимодействие рождает собой процессы, которые осуществляются посредством выполнения логистических операций, поддающихся разграничению по принципу принадлежности к предконтрактной или контрактной стадии жизненного цикла ипотечно-строительного проекта для банка, равно как и для других участников ипотечной части проекта.

Для применения в России классических методов ипотечного жилищного кредитования актуальным на сегодня является совершенствование системы рефинансирования ипотечных кредитов при организации всероссийского рынка обращения закладных, дифференцированных по срокам и доходности (надежность закладных должна быть гарантирована государством). В решении этой задачи ставка делается на участие АИЖК, включая региональные агентства.

Рис. 4. Финансирование ипотечно-строительных проектов в России

Развитию ипотеки способствует инициация инновационных решений, которая исходит от участников ипотечно-строительных проектов, действующих в направлении того, чтобы, соблюдая законы и нормативные акты, сделать операции выгодными и приемлемыми, в том числе с точки зрения риска, для всех сторон. В целом же условия ипотечного кредитования остаются ключевыми для обеспечения реализуемости ипотечно-строительных проектов - с учетом этого фактора практикуется многовариантный подход к формированию цепей взаимодействия (суть - контрактных сетей), предусматривающий:

1 - кредитование с использованием банковских векселей;

2 - приобретение квартиры на условиях аренды и последующей покупки с использованием при этом банковского кредита;

3 - приобретение квартиры или индивидуального дома на условиях лизинга;

4 - сочетание накопительного счета и кредита;

5 - кредиты, выданные под поручительства юридического лица.

По результатам анализа этих и других ипотечных схем, выстраиваемых, исходя из предположения: «разрешено все, что не запрещено законом», разделяются сферы участия субъектов в проекте путем условного разграничения (посредством логических приемов анализа-синтеза проектной логистики) ипотечной и строительной, включая земельную, составляющих. При таком разграничении в логистике ипотечно-строительных проектов инвестиционный поток предстает своего рода транслятором финансового потока в сфере ипотечного кредитования при его синхронизации с материальным потоком в сфере строительства объектов недвижимости и одновременно формирует интегрированный логистический поток, предполагающий наличие сервисного потока (рис. 5). Соответственно этому проектный логистический менеджмент в приложении к ипотечно-строительным проектам представляется состоящим из нескольких элементов: финансовой логистики, инвестиционного менеджмента, материальной логистики, специализированных на управлении движением одноименных потоков, связность которых в управленческих процедурах обеспечивается движением информационного потока - объекта информационной логистики. При этом обнаруживается сквозное, неявное присутствие сервисной логистики.

В исследовании обосновано, что освоение логистики ипотечно-строительных проектов и методологии проектного логистического менеджмента требует соответствующей организационно-экономической подготовки, содержание которой определяет переориентация со сделок на взаимоотношения. Констатировано, что в управлении логистикой ипотечно-строительных проектов вряд ли стоит ожидать повторных отношений с одним и тем же покупателем жилья, за исключением, возможно, тех схем, в которых сделки опосредуются участием юридических лиц, пользующихся кредитным продуктом. Вместе с тем, при всей индивидуальности каждого клиента вполне реально ставить вопрос о формировании клиентской базы из числа покупателей - физических лиц со сходными запросами и/или стартовыми условиями участия в ипотеке и рассматривать эту совокупность на предмет ее пополнения в интересах развития долгосрочных отношений. Сделанный вывод касается ипотечной составляющей проекта и то лишь той части цепи взаимодействия, которая покрывает взаимоотношения покупателя кредитного продукта и продавца - финансового института. В то же время взаимодействие последнего с сервисными агентами, например, с риелтерской фирмой, страховой компанией и др., может и должно отражать устойчивые, тиражируемые от проекта к проекту, партнерские отношения, что предполагает использование концепции маркетинга взаимодействия.

Рис. 5. Структурная декомпозиция логистики ипотечно-строительных проектов и проектного логистического менеджмента

Концепция маркетинга взаимодействий оперирует понятием жизненного цикла взаимоотношений с покупателем, которое может быть интерпретировано как интегрированный жизненный цикл ипотечно-строительного проекта для участников звена цепи взаимодействий, связанных договорными отношениями в контрактной сети. Интегрированный жизненный цикл определяет интеграцию логистических потоков при осуществлении ипотечных схем.

В свете применения концепции маркетинга взаимодействий предложено различать:

- управление логистикой каждого отдельного ипотечно-строительного проекта;

- управление логистикой проектного пула.

Первое осуществляется с позиции интересов конечного потребителя - покупателя жилья, второе - с позиции интересов бизнеса.

Выработанная в порядке обоснования логистических ипотечно-строительных систем двуединая управленческая установка отражает замысел и отвечает назначению этих систем. Универсальными в деле реализации обеих управленческих процедур этой установки могут стать логистические концепции обслуживания с добавленной стоимостью (концепция совершенного обслуживания, концепция полного удовлетворения потребителей). Обслуживание с добавленной стоимостью носит индивидуальный характер, поскольку предназначено для удовлетворения индивидуальных потребностей каждого конкретного носителя спроса - речь идет, в том числе, об уникальных или особых действиях, которые осуществляются в интересах клиента и совместно с клиентом и которые, в силу этого, способствуют формированию партнерских отношений. Поставщиками услуг с добавленной стоимостью в ипотечной части проекта могут быть ипотечные операторы и сервисные агенты, а в строительной части - специализированные и диверсифицированные организации логистического сервиса (транспортные, транспортно-экспедиторские, складские операторы и др.). При этом создание ипотечных операторов как институциональной инфраструктуры, признано целесообразным с точки зрения исполнения функции логистических координаторов и логистиких контроллеров деятельности участников рынка жилищного строительства и рынка ипотечного кредитования. Среди прочих обязанностей на них может быть возложена работа по координации построения и обеспечения функционирования контрактных сетей принимаемых к осуществлению ипотечно-строительных проектов. Организацию координационных центров в регионах в исследовании предусмотрено осуществить на базе или с участием АИЖК (РАИК).

Услуги с добавленной стоимостью по принципу осуществляемых ими процессов подразделяются на услуги управленческого и технологического характера. В соответствие с этой классификацией услуги по обеспечению логистической координации, развитой до логистического контроллинга, в цепях взаимодействия участников ипотечно-строительных проектов должны быть отнесены к категории услуг управленческого характера, связанных с управлением заказом - работами по проекту или проектному пулу. Такая интерпретация делает необходимым применение в координационном обслуживании логистической концепции совокупных затрат, при условии, что планирование, учет и контроль затрат (логистический контроллинг) будут проводиться с использованием системы «стандарт костинг».

Учитывая ключевую роль инвестиционного потока в цепях взаимодействия участников ипотечно-строительного проекта, акценты логистической координации предложено переместить в область циркуляции именно этого потока. Одновременно воздействия на инвестиционный поток - суть логистические операции - поставить в зависимость от потребности его синхронизации с финансовыми (ипотечная часть проекта) и материальными (строительная часть проекта) потоками, а совокупные затраты соотнести с формированием инвестиционного потока (финансирование инвестиций, а точнее - финансирование и рефинансирование кредитов) и обеспечением его ритмичного, согласованного с графиком строительства, движения (инвестирование строительства).

В исследовании обосновано, что практическая реализация логистических концепций обслуживания в цепях взаимодействия участников ипотечно-строительных проектов (контрактной сети) должна быть опосредована применением концепции управления контрактами.

В целом в деле содержательного обоснования и постановки проектного логистического менеджмента высшей и наиболее результативной, с точки зрения введения регламентов, формой научно-методического обеспечения управленческих процедур, обеспечивающих реализацию концепций интеграции логистических потоков в ипотечных схемах, признана разработка стандартов управления логистикой ипотечно-строительных проектов, которые должны обрести действие наряду со стандартами АИЖК.

В исследовании предусмотрено, что практическая реализация методологии проектного логистического менеджмента должна осуществляться путем создания логистических ипотечно-строительных систем, способных обеспечить синергизм логистики и ипотеки при реализации требований законов статической и динамической организации. Как всякие логистические системы, эти системы строятся вследствие развития управляемых процессов, основными среди которых рассматриваются процессы, сопряженные с формированием и обеспечением функционирования логистических цепей взаимодействия элементов системы. При этом свойство эмерджентности, означающее, что система есть нечто большее, чем соединение ее частей, лежит в основе логистического принципа оптимизации и учитывается также при оценке рисков, возникающих в цепи взаимодействия.

Связи в цепях взаимодействия участников ипотечно-строительных проектов являются синергическими в силу того, что каждый отдельный участник из состава носителей спроса или носителей предложения, не смог бы осуществить свою цель в отсутствие партнеров. Роли предопределены изначально характером специализации участников. Последний обусловливает содержание и формы взаимодействия и этим порождает системообразующие процессы. Синергия при системной организации проектного логистического менеджмента достигается путем интеграции финансовой логистики и материальной логистики - интеграции, которая опосредуется инвестиционным менеджментом.