Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Ястребов А.В.

Санкт-Петербург 2010

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант доктор экономических наук, профессор

Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

доктор экономических наук, профессор

Асаул Анатолий Николаевич

доктор экономических наук, профессор

Волков Борис Андреевич

Ведущая организация ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В условиях стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.

Занимая существенное место в инвестиционном процессе любой страны, инвестиции в недвижимость важны, прежде всего, по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду.

Российский рынок недвижимости - один из самых быстрорастущих в мире - начал свое существование более пятнадцати лет назад. Эта отрасль экономики все более активно привлекает отечественные и зарубежные инвестиции, в связи с чем высокое качество работы как в сфере создания, так и управления недвижимостью становится главной целью многих его участников.

Девелопмент - это профессиональная деятельность по увеличению стоимости недвижимости путем управления риском развития объекта. Понятие девелопмент как развитие недвижимости применимо не только к строительству новых зданий и разукрупнению участков. Девелоперский бизнес может быть реализован в таких ситуациях, как покупка и аренда пустующих офисных зданий, обновление старых складских помещений, изменение в позиционировании торговых центров за счет изменения соотношения между различными типами арендаторов, получение правоустанавливающих документов на освоение неподготовленной земли.

Влияние, которое девелопмент оказывает на жизнь общества, имеет исключительно многофакторный характер. Создаваемые девелоперскими компаниями здания и населенные пункты формируют облик нашей цивилизации. Куда человек отправляется на работу, на отдых, за покупками, сколько времени ему нужно, чтобы туда добраться, состояние окружающей среды, в которой он оказывается - все это зависит от результатов работы девелоперов. Если проект оказался несостоятельным или был плохо продуман, потери несет не только девелопер и профинансировавшие его стороны, но и все общество. Для успеха девелоперу необходимо понимание не только того, каким образом реализовать хороший проект развития недвижимости, но и умение оценить его последствия для окружающих территорий и городов.

Выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости, поскольку организация инвестиционного процесса в недвижимости является столь многогранной, что требует привлечения профессионалов.

Особенности девелопмента в различных областях pынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство фирм, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов.

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости стратегического планирования на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.

Девелопмент, являясь видом профессиональной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как и любой бизнес должен основываться на формировании миссии, целей и задач функционирования, выявлении тенденций спроса и предложения на рынке и разработке на этой основе стратегического плана развития.

Стратегия девелопера должна формироваться в соответствии с методологическим принципом современного стратегического управления, который заключается в построении стратегии от будущего через прошлое к настоящему (прогнозирование - анализ - мониторинг). Стратегическое планирование направлено на решение вопроса о том, к чему организация может cтpeмиться в своей среде функционирования и на какой уровень ей следует выйти, чтобы выжить и развиваться. Этап планирования стратегии позволяет ответить на вопрос о том, каким наиболее эффективным способом можно дocтичь поставленной цели и что для этого необходимо сделать.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной, а направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления проблем повышения эффективности деятельности девелоперской компании.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования Асаула А.Н., Балабанова И.Т., Васильевой Н.В., Кущенко В.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И. Исследованиям в области стратегического планирования и управления посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых: Альстрэнда Б., Ансоффа И., Боумэна К., Виханского О. С., Ефремова В. С., Идрисова А.Б., Лэмпeла Д., Минцберга Г., Стрикланда Д., Томсона А., Колесова В.Ю., Коробейникова О.П., Кузнецовой С.А., Марковой В.Д., Панибратова Ю.П., Петрова А.Н.

Вместе с тем недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании. Успех девелопера может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии его функционирования с учетом изменений рыночных факторов.

С нашей точки зрения, процесс формирования стратегии для девелоперской компании должен быть сфокусирован на создании и приращении стоимости компании, что создает преимущество объединения процесса разработки стратегии с другими усилиями, нацеленными на извлечение стоимости.

В процессе рационального управления стоимостью компании управленческие процессы, такие как планирование и оценка результатов деятельности, обеспечивают управленческих работников информацией и необходимыми стимулами для создания новой стоимости. Рационально организованное управление стоимостью означает, что все стремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели - помочь компании максимизировать свою стоимость, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Основополагающие принципы концепции управления стоимостью компании изложены в работах А. Раппопорта, Ж. Петти, Т. Коуплэнда, Т. Колера, Д. Мурина, Б. Стюарта, Д. Янга, С. О'Бирна, С. Вивера, Г. Биддла, Р. Боуэна. Применительно к российским условиям концепция управления стоимостью компании рассматривается в работах И. В. Ивашковской, Д. Л. Волкова, Д. Степанова, Д. Янгеля, А. Полуэктова, О. Щербаковой, А. Рассказовой, Д. Просянкина и др.

Цель и задачи исследования. Проведенная работа была нацелена на развитие методологии стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

· уточнение содержания понятия «девелопмент» с точки зрения правового и экономического аспектов;

· выявление проблем девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

· обоснование ведущей роли стратегического планирования деятельности девелоперской компании в условиях экономического кризиса;

· исследование науки о стратегическом планировании и анализ моделей стратегического планирования;

· выявление и систематизация принципов стратегического планирования в девелоперской компании;

· анализ мирового опыта развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса;

· обоснование факторов развития рынка недвижимости мегаполиса;

· разработка методологических основ проведения мониторинга рынка недвижимости;

· разработка IDEF модели стратегического планирования в девелоперской компании;

· обоснование показателя стоимостной модели управления девелоперской компанией;

· разработка методики антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления;

· разработка метода формирования инвестиционного портфеля девелопера;

· разработка методического подхода к стратегическому анализу рисков девелопера;

· разработка методики оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании.

Объектом исследования является деятельность девелоперской компании в условиях неопределенности рынка недвижимости мегаполиса.

Предметом исследования является механизм стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов власти по вопросам регулирования инвестиционно-строительной деятельности и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и города Москвы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

1) уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости;

2) обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании в период экономического кризиса как предопределяющего условия для формулировки целей компании, что помогает определить наиболее целесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость;

3) выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании;

4) обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании;

5) разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости;

6) разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании;

7) обоснован показатель для оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления компанией, которая ориентирует ее на стратегическое планирование на основе системы факторов стоимости;

8) разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления, позволяющая на каждом этапе разработки, реализации и корректировки стратегии выделить ключевую проблему, а, следовательно, выстроить динамичную систему приоритетов, которая даст возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала;

9) разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, что решает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании;

10) разработан методический подход к стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;

11) разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе построения "дерева стратегических решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества строительства за счет активизации деятельности девелоперских компаний на основе развития методологии стратегического планирования.

Результаты выполненных исследований и предложенные методологические решения могут быть использованы в инвестиционно-строительных компаниях при текущем и стратегическом планировании их деятельности в сфере жилищного и коммерческого строительства.

Предложенные рекомендации по проведения мониторинга рынка недвижимости, позволят получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений девелопера.

Разработанные подходы и модели антикризисного стратегического планирования и оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления дадут возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала.

Результаты исследования были использованы при разработке стратегического плана развития девелоперской компании в Москве, докладывались на VI Всероссийской научно-практической конференции 23-24 апреля 2009 г. «Актуальные проблемы управления экономикой региона», на научно-практической конференции «Инновационная экономика и промышленная политика региона» ЭКОПРОМ-2009. Материалы научной работы нашли применение в практической деятельности девелоперских компаний ООО «Уником», ООО «Аберт» при разработке стратегических планов в условиях экономического кризиса.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 39 опубликованных работах общим объемом 32 п. л.

Структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 209 источников. Объем работы - 272 страница машинописного текста.

ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ
ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости.

Проведенный анализ российского законодательства показал, что термин «девелопмент» отсутствует в документах, регламентирующих инвестиционную сферу, однако на практике он широко применяется. Нами предложено следующее определение этого понятия: девелопмент - это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости на основе использования системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, воздействие которых на инвестиционный процесс приводит к существенному повышению его эффективности и обеспечивает возрастание стоимости недвижимости.

Суть девелопмента как особого вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости состоит в организации и управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Значение девелопера для реализации процесса развития недвижимости определяется, прежде всего, тем, что он обеспечивает координацию между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед отдельными участниками. Являясь центральной фигурой в развитии недвижимости, девелопер отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками - за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность перед государственными органами, разрешающими реализацию проекта, за его качество, перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ, наконец, несет ответственность перед потребителями его продукции.

2. Обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании в период экономического кризиса как предопределяющего условия для формулировки целей компании, что помогает определить наиболее целесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость.

В условиях кризиса деятельность инвестора может быть направлена на разработку новых проектов, подготовку территорий, согласований. Реализация этих этапов позволит впоследствии получить дополнительный доход или иметь конкурентное преимущество в посткризисный период. Таким образом, в период кризиса стратегическое планирование создает условия для возникновения ряда важнейших предопределяющих условий для девелопмента, обеспечивает основу для принятия решений.

Мы предлагаем рассматривать рост стоимости бизнеса компании как основную задачу, стоящую перед менеджментом девелоперской компании. В этом случае стратегическое планирование должно включать, во-первых, задания по повышению стоимости компании на плановый период; во-вторых, плановые показатели по основным факторам (направлениям), влияющим на рост стоимости компании.

Достижение поставленной цели по росту капитализации зависит от ряда как экономических, так и внеэкономических факторов. Соответственно для достижения запланированного роста стоимости компании устанавливаются плановые задания по основным показателям, влияющим на ее стоимость и зависящим от ее менеджмента (с учетом прогнозируемого воздействия внеэкономических факторов). Как правило, в состав таких показателей включаются рост объема бизнеса (выручка, инвестиции и др.), доходности капитала, а также показатели предельного уровня долга, расходов и т.п.

3. Выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании.

Принципы стратегического планирования отражают исходные положения, характер и содержание деятельности по стратегическому планированию в организации. Правильное соблюдение этих принципов создает предпосылки для эффективной работы компании и уменьшает возможность отрицательных результатов планирования.

Проведенный анализ принципов стратегического планирования позволяет нам, исключив дублирование, сформировать перечень общих принципов, которые должны лежать в основе стратегического планирования в девелоперской компании:

1) единства (системности);

2) непрерывности;

3) гибкости;

4) точности;

5) участия;

6) координации и интеграции;

7) разделения процесса стратегического планирования между уровнями управления;

8) исключения из процесса стратегического планирования стадий целеполагания, бюджетного планирования и плана разработки отдельных мероприятий;

9) реалистичности;

10) индивидуализма;

11) выбора наилучшего варианта стратегии;

12) простоты и ясности.

Перечисленные принципы представляют единую систему, в которой от соблюдения одних принципов зависят возможность и эффективность реализации других.

Вместе с тем, специфические черты стратегического планирования такие как: приоритетность стратегического плана над другими планами, понимание реальных возможностей компании, учет большого числа факторов внешней и внутренней среды, направленность на перспективу и др. являются предпосылкой для формулировки специфических принципов стратегического планирования девелоперской компании:

1) целенаправленности;

2) перспективности;

3) мониторинга тенденций развития рынка недвижимости;

4) селективности.

Важнейшим из них выступает принцип селективности стратегического планирования, который связан с выделением стратегических направлений девелопмента - отдельных сегментов рынка недвижимости, критерии выбора которых, с нашей точки зрения, должны определяться миссией и глобальными целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании.

4. Обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании.

Выявление факторов изменения рынка недвижимости должно быть основано, прежде всего, на сценарных прогнозных вариантах долгосрочного социально-экономического развития РФ (макроэкономические факторы). Реализация энергосырьевого и особенно инновационного сценария развития национальной экономики России требует максимально возможного развития строительного комплекса в прогнозируемой перспективе.

Внутренние (микроэкономические) факторы развития рынка недвижимости, определяют его развитие на основе ожидаемого дохода от недвижимости. Факторы, входящие в эту группу, имеют разную степень определенности. В частности, к микроэкономическим факторам высокой степени определенности относятся:

- имеющийся объем недвижимости в целом и по видам;

- величина потребительского спроса на товары, для удовлетворения которого необходимо дополнительное производство.

К микроэкономическим факторам низкой степени определенности относятся:

- изменения во вкусах потребителей, приводящих к изменениям в типах и объемах недвижимости;

- изменения уровня доходов населения (рис.1).

Экономическая теория рассматривает норму процента как фактор, который приводит в равновесие желание инвестировать и готовность сберегать. За инвестированием стоит спрос на соответствующие ресурсы, за сбережением - их предложение, в то время как норма процента есть такая "цена" ресурсов для инвестиций, при которой спрос и предложение уравниваются.

Рис. 1. Факторы развития рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

На рис. 2 представлен график изменения доли доходов населения Российской Федерации, направляемых на сбережение (предложение инвестиций) по годам.

Рис. 2. График изменения доли сбережений граждан в их расходах, %

За рассмотренный период наименьшее значение показателя доли сбережений наблюдалось в 1997-1998 гг., что соответствовало периоду дефицита инвестиционных ресурсов в экономике и увеличению нормы процента. Период пика доли сбережений был пройден в 2003 г. (12,7%), после чего начался плавный спуск по кривой графика. Таким образом, в ближайшие годы ожидается сокращение доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике и, соответственно, рост нормы процента.

В Российской Федерации спрос на инвестиции в различных отраслях экономики определяется, как и во всем мире, уровнем рентабельности продукции (работ, услуг), проданных товаров (табл. 1).

Таблица 1

Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг) по некоторым видам экономической деятельности за 2007 год (без субъектов малого предпринимательства), %

Виды экономической деятельности	Российская Федерация	Москва	Санкт-Петербург
Всего	13,1	13,8	13,4
Добыча сырой нефти и природного газа	33,5	418,5	23,4
Добыча природного газа и газового конденсата	23,5	314057,8
Производство нефтепродуктов	27,7	40,9	31,4
Деятельность гостиниц с ресторанами	26,5	31,6	28,2
Сдача внаем для временного проживания меблированных комнат	54,9		71,4
Деятельность в области телефонной связи	44,9	54,6	28,5
Деятельность в области трансляции и распределения программ телевидения	29	38,6	29,2
Деятельность по добровольному пенсионному страхованию	218,7	247,5
Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества	31,8	42,6	-100
Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений	40,4	78,1	44,2
Покупка и продажа земельных участков	-9,1	-0,3
Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества	26,3	27,2	134,4
Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества	31,7	43,3	36,1
Управление эксплуатацией жилищного фонда	-10,6	-28	-4,1
Управление эксплуатацией нежилого фонда	12,8	18,2	6,5
Аренда прочего (не легкового) автомобильного транспорта и оборудования	39	207,8	4,9
Государственный контроль и надзор за стандартами, средствами измерений и обязательной сертификацией	55,8	59,2
Технический контроль автомобилей: периодический технический осмотр	32,1	78,7
Деятельность по проведению дезинфекционных, дезинсекционных и дератизационных работ	5,7	60,4	6,5
Деятельность органов государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих свои полномочия в городах и районах	25,4	38,9
Государственное управление социальными программами	72,7
Деятельность органов внутренних дел	32,1	32,1
Капиталовложения в собственность	-1,6	-5,5	-32,4

Данные таблицы показывают, что в Российской Федерации рентабельность деятельности в таких областях как добыча сырой нефти и природного газа, добровольное пенсионное страхование, аренда автомобильного транспорта и оборудования значительно превышает рентабельность в сфере недвижимости. Однако необходимо отметить, что деятельность по покупке и продаже собственных нежилых зданий и помещений в Москве имеет достаточно высокий показатель рентабельности (78,1%), что свидетельствует об инвестиционной привлекательности девелопмента в столице.

При этом обращает на себя внимание значение показателя рентабельности по капиталовложениям в собственность, которая составляет в Москве минус 5,5 %, а в Санкт-Петербурге - минус 32,4 %. С нашей точки зрения, отрицательные значения рентабельности в данном случае обусловлены фактором времени, т.е. результат от инвестирования в собственность имеет отложенный характер и будет получен в другие периоды.

Этим же обстоятельством, по нашему мнению, объясняется и отставание темпов роста общей площади введенных зданий в Москве (коммерческих, промышленных, жилых) от темпов роста объемов частных инвестиций в основной капитал (рис. 3).



Рис. 3. Динамика изменения общей площади введенных зданий и объемов частных инвестиций в основной капитал в Москве

Рис. 3 отражает рост инвестиций в приобретение земельных участков для реализации долгосрочных девелоперских проектов. Этот вывод подтверждают и сведения о завершенных сделках в Москве с земельными участками и с объектами нежилого фонда (рис. 4.).

Рис. 4. Динамика сделок с земельными участками и объектами нежилого фонда в Москве

Количество завершенных сделок по объектам жилищного фонда также сокращается как по России в целом, так и по Москве и Санкт-Петербургу (рис. 5).

Таким образом, в Российской Федерации в целом и в Москве, в частности, наметилась тенденция значительного роста инвестирования в земельные ресурсы с одновременным сокращением ввода готовых объектов, что свидетельствует о снижении спроса в сфере недвижимости в 2007, 2008 гг., обусловленного сокращением доли накоплений в расходах граждан. Новый подъем доли накоплений (предложения инвестиций) может начаться с 2010-2011 гг. и в предстоящей конкурентной борьбе выиграет тот девелопер, который сегодня серьезно отнесется к требованиям и пожеланиям будущих клиентов, что обусловливает актуальность стратегического планирования девелоперов в современных условиях.

Рис. 5. Динамика совершенных сделок с объектами жилищного фонда Москвы

5. Разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости.

Систематический сбор, обработка и анализ информации о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости позволяет инвесторам опираться при разработке и принятии управленческих решений на статистические и аналитические данные о состоянии рынка и его тенденциях. Разработанные методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости позволяют получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости.

Девелопер использует результаты мониторинга рынка недвижимости в целях:

1. Получения информации о рынке недвижимости по секторам и конкретным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений, анализа предполагаемых результатов стратегических решений.

2. Получения необходимой информации для решения тактических задач. Например, оценка стабильности рынка недвижимости необходима девелоперам для принятия правильных решений по распоряжению имуществом.

При увеличении стабильности рынка недвижимости значение коэффициента капитализации, используемого в теории оценки доходной недвижимости и представляющего собой отношения величины годового (арендного) дохода (А) к рыночной стоимости объекта недвижимости (V), снижается. И, наоборот, при снижении стабильности рынка недвижимости коэффициент капитализации повышается.

Таким образом, рост стабильности рынка недвижимости характеризуется коэффициентом стабильности рынка (К_ст):

(1)

а рост нестабильности -

(2)

где - изменение за период арендной ставки объекта, %

- изменение за период стоимости объекта, %.

Тогда, если известны средние значения годовой арендной ставки (А_ср) и рыночной стоимости объекта определенного назначения (V_ср), используя предложенный коэффициент стабильности рынка недвижимости, девелопер может выбрать рациональную модель распоряжения имуществом: продажу или аренду. При этом необходимо сравнивать текущие значения А и V с известными средними значениями для данного типа недвижимости А_ср и V_ср. В зависимости от темпов изменения А и V возможны различные ситуационные модели рынка недвижимости, при которых целесообразна продажа объекта или его аренда.

6. Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании.

Для точного и подробного описания деятельности компании при стратегическом планировании и возможности разбить такую деятельность на составные части, мы используем стандарт IDEF-моделирования, в основе которого лежит функциональный или «управляющий блок», который графически изображается в виде прямоугольника и олицетворяет собой некоторую функцию в рамках рассматриваемой системы. Каждая из четырех сторон функционального блока имеет своё значение (роль) (рис. 6).

Деятельность компании (подразделения, отдельного работника) описывается с помощью пяти типов определений:

- результатов, получаемых в процессе деятельности (продукты, услуги, информация, материальные средства, документы и т.д.);

- ресурсов (продуктов, услуг, материальных средств и т.д.) необходимых для получения требуемых результатов в рамках деятельности;

- управления (контроля, ограничений, регламентов), регулирующих деятельность по переработке ресурсов в результат;

- механизмов и компетенций, необходимых для переработки ресурсов в требуемый результат;

- формального описания основной деятельности в рамках процесса.

Рис.6. Элементы IDEF моделирования

За основу для разработки модели мы взяли контур стратегического планирования, в основе которого лежат следующие положения:

- процесс стратегического планирования представляет собой последовательность трех основных этапов (блоков): стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор;

- базовая и функциональные стратегии компании разрабатываются на основе иерархического принципа. Это означает, что функциональные стратегии подчинены базовой стратегии компании и скоординированы между собой;

- стратегическое планирование представляет собой непрерывный процесс и не заканчивается моментом формирования стратегического плана.

IDEF модели блоков №1 «Стратегический анализ», №2 «Целеполагание», №3 «Стратегический выбор» и №4 «Оценка эффективности стратегии» приведены на рис. 7 - 10.

Выбрав базовую стратегию функционирования, девелопер переходит к разработке конкурентных стратегий, примеры которых приведены в табл. 2.

Таблица 2.

Примеры конкурентных стратегий в девелопменте

Базовая стратегия	Конкурентные стратегии
Роста	Освоение других сегментов рынка недвижимости
	Увеличение реализуемых проектов в своем сегменте
	Выход на новые рынки недвижимости (новые города, страны)
Стабилизации	Дифференциация создаваемых объектов
	Установление контроля над поставщиками строительных материалов и риэлтерами
	Фокусирование на определенном сегменте рынка недвижимости
Сокращения	Сокращение реализуемых проектов
	Минимизация себестоимости



7. Обоснован показатель для оценки эффективности деятельности девелопера в рамках стоимостной модели управления компанией, которая ориентирует ее на стратегическое планирование на основе системы факторов стоимости.

Управление стоимостью компании - это стратегия менеджмента, ориентированная на повышение инвестиционной привлекательности, конкурентных преимуществ и устойчивой работы в рыночной среде в расчете на длительную перспективу. Повышение рыночной стоимости компании является стратегической целью управления деятельностью девелопера. девелоперский инвестиционный портфель недвижимость

Эффективность системы управления стоимостью компании может быть достигнута при подчинении всех значимых управленческих решений единой цели, что предполагает наличие единого критерия, на основе которого строится и оценка эффективности, и система мотивации в компании. Поэтому в каждом случае должен быть выбран соответствующий стоимостный показатель исходя из соображений оперативности, выгод и затрат, связанных с получением информации, необходимой для его расчета.

Мы исследовали существенные характеристики наиболее популярных показателей результатов деятельности компании с точки зрения способности адекватно отражать процесс создания стоимости девелоперской компании по пяти параметрам (табл.3).

Таблица 3

Балльно-рейтинговая оценка показателей для стоимостной модели управления компанией

Показатель	Параметры сравнения
	1. Отражение ожиданий относительно будущих результатов деятельности	2. Степень сложности расчета показателя	3. Возможность формирования системы управления стоимостью	4. Степень влияния стоимости внеоборотных активов на итоговую величину стоимости	5. Возможность использования показателя в «закрытых» компаниях
MVA (Market Value Added - добавленная рыночная стоимость)	+	Средняя	Низкая	Низкая	+
DCF (Discounted Cash Flow - дисконтирование денежного потока)		Низкая	Средняя	Средняя	+
EVA (Economic Value Added - добавленная экономическая стоимость)	+	Средняя	Высокая	Низкая	+
CFROI (Cash Flow Return on Investments - возврат денежного потока на инвестиции)	+	Высокая	Низкая	Средняя	+
SVA (Shareholders Value Added - добавленная акционерная стоимость)	+	Высокая	Высокая	Высокая	+
EBO (Edwards-Bell-Ohlson valuation model - метод остаточной прибыли) - модель Ольсона	+	Средняя	Высокая	Высокая	+
Вес элемента, %	17	13	20	25	25

Для выбора показателя необходимо рассчитать коэффициенты приемлемости для каждого показателя. Наибольшее значение коэффициента укажет на наилучший вариант показателя (табл.4).

Таблица 4

Расчет коэффициентов приемлемости

Показатель	Элементы сравнения	Итого
	1	2	3	4	5
	Абсолютный показатель приемлемости
MVA	1	1	0	0	1	3
DCF	1	2	1	1	1	6
EVA	1	1	2	0	1	5
CFROI	1	0	0	1	1	3
SVA	1	0	2	2	1	6
EBO	1	1	2	2	1	7
Вес элемента, %	17,0	13,0	20,0	25,0	25,0	100,0
	Взвешенный показатель приемлемости	Итоговый коэффициент приемлемости
MVA	0,17	0,13	0,00	0,00	0,25	0,55
DCF	0,17	0,26	0,20	0,25	0,25	1,13
EVA	0,17	0,13	0,40	0,00	0,25	0,95
CFROI	0,17	0,00	0,00	0,25	0,25	0,67
SVA	0,17	0,00	0,40	0,50	0,25	1,32
EBO	0,17	0,13	0,40	0,50	0,25	1,45

Данные таблицы показывают, что для девелоперской компании наиболее предпочтительным является показатель EBO (Edwards-Bell-Ohlson valuation model - метод остаточной прибыли) или модель Ольсона.

8. Разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления, позволяющая на каждом этапе разработки, реализации и корректировки стратегии выделить ключевую проблему, а, следовательно, выстроить динамичную систему приоритетов, которая даст возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала.

Увеличение стоимости компании может быть целью антикризисной стратегии как составной части общей корпоративной стратегии, направленной на поддержание динамического равновесия ее внешней и внутренней среды. Основную цель антикризисного управления в фазе кризиса можно сформулировать как преодоление устойчивой тенденции к снижению стоимости компании. Для целей антикризисного управления стоимость компании рассматривается в качестве количественной интерпретации цели и всей траектории ее развития, критерием эффективности совокупности принимаемых управленческих решений.

Антикризисное стратегическое планирование девелопера предполагает анализ внешней среды, выявление конкурентных преимуществ компании, описание его бизнес-модели, а также создание комплексной модели функционирования в контексте динамических изменений внешней и внутренней среды, направленной на выявление и развитие потенциала на основе управления стоимостью.

Для успешного функционирования системы управления стоимостью девелоперской компании следует разработать программу из следующих этапов.

Этап 1. Выработка концепции долгосрочного развития компании.

Сегодня на рынке недвижимости более мощный потенциал обеспечивает девелоперской компании портфельный подход к стратегическому планированию. Девелоперская компания, с нашей точки зрения, в своем корпоративном портфеле должна иметь спектр объектов, находящихся на разных стадиях жизненного цикла, сформированный в результате анализа временных горизонтов роста компании, что позволит девелоперу сформировать потенциальные источники прибыли компании и обеспечить рост ее стоимости (рис. 11).

Этап 2. Определение точки отсчета. Определяется стоимость компании на ближайшую прошедшую отчетную дату на основе существующих методов оценки бизнеса.

Этап 3. Выявление факторов стоимости.

С точки зрения управления стоимостью, важно выстроить всю систему факторов, воздействуя на которые можно добиваться постепенного роста стоимости компании (табл.5).

Этап 4. Ранжирование факторов стоимости.

Для оценки степени влияния того или иного показателя используется метод элиминирования, который позволяет определить, насколько изменится значение EVA при изменении на 1 % одного из параметров (при фиксированном значении всех остальных).

Рис.11. Схема портфельного подхода к стратегическому планированию девелопера

Таблица 5

Декомпозиция факторов создания стоимости для различных уровней управления в девелоперской компании

Факторы 1-го уровня	Факторы 2-го уровня	Факторы 3-го уровня
Стратегическая эффективность компании - создание стоимости:	1.1. Факторы эффективности операционной деятельности	1.1.1. Факторы затрат	Уровень потерь рабочего времени
			Доля введенных в срок объектов
			Снижение прямых и косвенных затрат
		1.1.2. Факторы производительности труда	Текучесть кадров
			Объем выполненных работ в ед.времени
			Квалификация рабочих
1. Экономическая прибыль	1.2. Факторы эффективности финансово-экономической деятельности	1.2.1. Факторы ликвидности активов	Ликвидность материальных активов
			Ликвидность нематериальных активов
		1.2.2. Факторы эффективности собственного капитала	Процентная ставка по кредитам
			Финансовый рычаг
			Оборачиваемость оборотных средств (экономия оборотных средств)
2. Степень удовлетворенности клиентов	2.1. Общий индекс удовлетворенности клиентов	2.1.1. Стандарт качества обслуживания клиентов	Автоматизация процесса продажи объекта недвижимости -- от первого контакта до выполнения договора
			Объем затрат на обслуживание клиентов
			Объем дебиторской задолженности
			Количество отрицательных отзывов о работе сотрудников подразделения
			Количество положительных отзывов и благодарностей о работе сотрудников подразделения
			Продолжительность сроков реагирования на запросы клиентов
			Продолжительность цикла реализации продукции

Далее каждому фактору методом экспертной оценки присваивают соответствующие весовые коэффициенты. Цель систематизации - составление перечня факторов, для которых значение параметра чувствительности превышает некоторый пороговый уровень. Эту группу называют "ключевыми факторами стоимости", перечень которых необходимо периодически пересматривать, ибо по мере изменения рыночных условий и накопления корпоративного опыта соотношение приоритетов может стать иным.

Далее необходимо определить центры ответственности и степень влияния каждого вида менеджмента (топ-менеджмента, операционного менеджмента, функционального менеджмента и прочих) на тот или иной ключевой показатель, участвующий в расчете значения EVA. Для этого каждому виду менеджмента устанавливаются соответствующие весовые коэффициенты методом экспертной оценки. Таким образом, мы получим две группы весовых коэффициентов (для факторов стоимости и для вида менеджмента), перемножив которые мы получим итоговый коэффициент, который будут отражать степень влияния каждого менеджера на показатель стоимости EVA.

Этап 5. Анализ вклада подразделений в стоимость компании.

В целях повышения адекватной оценки вклада тех или иных видов девелопмента в стоимость компании, они рассматриваются как бизнес единицы. Процесс разбиения компании на бизнес-единицы на основе логического принципа называется сегментацией. Выделяют два основных подхода к сегментации. Сегментация, основанная на характеристиках потребителя продукта (сегментация по типу потребителя), и разбиение на бизнес-единицы исходя из знаний, опыта и технологий, необходимых компании для производства той или иной продукции (сегментация по типу профессиональных навыков). В последующем для каждой бизнес-единицы определяются решающие факторы стоимости и анализируются результаты их хозяйственной деятельности.

Этап 6. Определение целевых индикаторов.

Принятую стратегию необходимо привязать к количественным показателям, для чего необходимо установить ряд целевых индикаторов, связанных с созданием стоимости. Наилучшей информационной базой контроля за результатами деятельности бизнес-подразделений девелопера служит оценочная ведомость, в которую входят все стоимостные факторы (табл. 6).

Таблица 6

Оценочная ведомость бизнес-подразделения девелопера

Фактор стоимости	Текущий месяц	Нарастающим итогом с начала года	Оценка результата (в % от целевого индикатора)	Ответственный
	факт	цель	за прош лый год	факт	цель	за прош лый год
Создание стоимости
1. Экономическая прибыль
1.1. Индикаторы эффективности операционной деятельности
1.1.1. Индикаторы затрат
Уровень потерь рабочего времени
Доля введенных в срок объектов
Снижение прямых и косвенных затрат
1.1.2. Индикаторы производительности труда
Текучесть кадров
Объем выполненных работ в ед.времени
Квалификация рабочих
1.2. Индикаторы эффективности финансово-экономической деятельности
1.2.1. Индикаторы ликвидности активов
Ликвидность материальных активов
Ликвидность нематериальных активов
1.2.2. Индикаторы эффективности собственного капитала
Процентная ставка по кредитам
Финансовый рычаг
Оборачиваемость оборотных средств (экономия оборотных средств)
2. Степень удовлетворенности клиентов
2.1. Общий индекс удовлетворенности клиентов
2.1.1. Стандарт качества обслуживания клиентов
Автоматизация процесса продажи объекта недвижимости -- от первого контакта до выполнения договора
Объем затрат на обслуживание клиентов
Объем дебиторской задолженности
Количество отрицательных отзывов о работе сотрудников подразделения
Количество положительных отзывов и благодарностей о работе сотрудников подразделения
Продолжительность сроков реагирования на запросы клиентов
Продолжительность цикла реализации продукции

Весь процесс внедрения стоимостной модели управления девелоперской компании может быть представлен в виде схемы (рис. 12).

9. Разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, что решает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании.

Мы предлагаем модель оптимизации инвестиционного проектирования при реализации инвестиционной стратегии девелопера, в которой задача оптимизации формулируется в следующем виде: инвестиционный процесс рассматривается как система проектов, которые могут быть взаимонезависимыми или взаимозависимыми и взаимоисключающими (альтернативными) попарно или в совокупности. Инвестиционный процесс проектируется в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов. Критерием эффективности инвестиционного проектирования (портфеля) выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, а, следовательно, и максимизация ценности компании девелопера.