Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании

Рис.12. Процесс внедрения стоимостной модели управления девелоперской компании

Для формализации предложенной модели определим структуру инвестиционного портфеля, состоящую из t проектов. Формализация ограничения на расход инвестиционных ресурсов имеет вид:

(3)

где x_k - величина инвестиционных ресурсов, необходимая для реализации по проекту k;

I_o - максимальный объем инвестиционных ресурсов, которыми располагает девелопер.

Формализация критерия эффективности инвестиционной программы с учетом введенных переменных и рассчитанных значений NPV имеет вид:

Р(х) = ? NPV_k ·t > mах (4)

10. Разработан методический подход к стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния.

Стратегический риск девелопера -- это вероятность таких последствий стратегических решений, при которых поставленные цели частично или полностью не достигаются.

Неопределенность принимаемых стратегических решений, обусловлена следующими факторами:

* длительность периода между разработкой стратегии и получаемым результатом ее реализации;

* уровень контролируемости процесса управления;

* степень информированности о переменных, влияющих на разработанную стратегию;

опыт в принятии управленческих решений;

субъективность подхода к принятию управленческих решений.

Особенности стратегического анализа рисков компании обусловлены спецификой стратегического планирования.

Для реализации стратегического плана девелоперской компании, как правило, характерны риски, возникающие в условиях полной неопределенности. При этом в целях выбора стратегических альтернатив в условиях полной неопределенности используют теорию игр. В качестве основания для принятия решения используются критерии Вальда, Сэвиджа, Гурвица.

В качестве количественной характеристики для каждой стратегии используют функцию Y(A_i,S_j). Критерием Вальда руководствуется девелопер, который при выборе решения абсолютно не приемлет риск. В этом случае выбирается такой вариант стратегии (А*), который соответствует критерию:

А*:max_Ai min_SjY(A_i,S_j) (5)

где А_i - возможные варианты стратегии девелоперской компании;

S_j - возможные варианты конъюнктуры на рынке недвижимости (балльная оценка).

Критерием Сэвиджа руководствуется девелопер, который склонен к риску. В этом критерии используется не результат Y(A_i,S_j), а так называемое «сожаление от неиспользованных возможностей», которое обозначим через Z(A_i,S_j).

Z (A_i,S_j) = maxY(A_i,S_j) - Y(A_i,S_j) (6)

тогда оптимальная стратегия (А*):

A* : max_Ai min_SjZ(A_i,S_j) (7)

Критерием Гурвица руководствуется девелопер, которого можно отнести к реалистам. В качестве количественной характеристики для каждой стратегии рекомендуется использовать Y(A_i,y), которая формируется в виде линейной функции наихудшего (пессимистического) и наилучшего (оптимистического) для нее значения. Для этого используется специальный коэффициент пессимизма-оптимизма y, называемый также коэффициентом Гурвица. Значения коэффициента должны выбираться из диапазона [0;1] по правилу:

• y=0, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым благоприятным (оптимистический прогноз);

• y=1, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым неблагоприятным (пессимистический прогноз);

• 0 < y < 1, если девелопер считает, что состояние рынка не будет ни самым плохим, ни самым хорошим.

Каждую альтернативу оценивают взвешенным результатом вида:

Y(A_i,y) = y · min_SjY(A_i,S_j) + (1-y) · max_SjY(A_i,S_j) (8)

тогда оптимальная стратегия (А*):

А*: max_AiY(A_i,y) (9)

Для принятия стратегического решения в условиях неопределенности мы предлагаем использовать экспертно-аналитический метод, основанный на вышеперечисленных критериях.

11. Разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе построения "дерева стратегических решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Антикризисная инвестиционная стратегия девелоперской компании -- это процесс моделирования эффективной инвестиционной деятельности компании на определенный период функционирования, с установлением целей в соответствии с её возможностями и в условиях высокой степени неопределенности внешней среды.

Одним из подходов к оценке эффективности управленческих решений является целевой подход, отражающий степень (меру) достижения целей функционирования и развития любого объекта управления. Эффективность, определяемую на основе данного подхода, можно рассматривать как стратегическую и использовать для оценки эффективности стратегических решений.

Результатом целеполагания является построение «дерева целей», представляющего собой одну или несколько глобальных целей, которые зависят от успешной реализации соответствующих подцелей и т.д. Антикризисная инвестиционная стратегия, как и все остальные функциональные стратегии, определяет успех достижения этих целей.

Мы предлагаем алгоритм оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелопера, основанный на показателе реализуемости целей. Для формирования «дерева стратегических решений» инвестиционные направления объединяются в группы, в рамках которой рассматриваются несколько инвестиционных проектов, выбор которых осуществляется по основным показателям (табл. 7).

Таблица 7

Пример построения «дерева стратегических решений» девелопера

Ранжирование объектов осуществляется с помощью двух групп показателей, отражающих качественные характеристики объекта и формирующих стоимость девелоперской компании. В частности:

Группа 1. Показатели, характеризующие результативность инвестируемого капитала:

- сумма затрат для инвестора, V_i, тыс. руб.;

- доля собственного капитала в общем объеме ресурсов, СК, %;

- стоимость заемного капитала: R_з= % по заемным средствам/объем заемных средств;

- цена реализации 1 м², Ц, тыс. руб.;

- объем выручки, ОВ, тыс. руб.;

- сумма ожидаемой прибыли для инвестора, П_i тыс. руб.;

- рентабельность затрат: Р₁= прибыль/себестоимость;

- рентабельность продаж: Р₂= прибыль/объем продаж;

- рентабельность капитала: Р₃ = прибыль/вложенный капитал;

Группа 2. Производственные показатели (табл. 8):

- общий объем производственных затрат ?З, тыс.руб.;

- затраты на 1 м² объема работ, З, руб./кв.м.;

- строительный объем, О, тыс. кв.м.

Таблица 8

Матрица показателей и характеристик объекта инвестирования для девелопера

По каждой группе выявляются наиболее эффективные объекты вложений. После отбора нескольких групп инвестиционных антикризисных портфелей на основе приведенных экономических показателей окончательный выбор антикризисной стратегии девелопера мы предлагаем осуществлять с использованием общеизвестных показателей эффективности инвестиций (табл. 9):

Таблица 9

Матрица выбора инвестиционных портфелей для антикризисной стратегии девелоперской компании

ID₁ - индекс доходности затрат = ? дисконтированных денежных притоков/ ? дисконтированных денежных оттоков. Разница между этими показателями представляет собой чистый дисконтированный доход (ЧДД).

ID₂ индекс доходности инвестиций = ЧДД / дисконтированный накопленный объем инвестиций. ID₁ и ID₂ больше единицы при положительном ЧДД.

Учитывая, что антикризисная инвестиционная стратегия формируется из отдельных инвестиционных проектов, для оценки ее эффективности мы предлагаем использовать средневзвешенный интегральный показатель эффективности инвестиционной стратегии девелопера.

Расчет фактического средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии (Е_Ф) осуществляется с использованием фактических значений NPV_, ID_, T:

(10)

где NPV₂ - фактический средний показатель чистого дисконтированного дохода по совокупности инвестиционных проектов;

ID₂ - фактический средний показатель рентабельности по совокупности инвестиционных проектов;

T₂ - фактический средний срок окупаемости по совокупности инвестиционных проектов;

NPV₀ - средний показатель чистого дисконтированного дохода по совокупности реализованных проектов;

ID₀ - средний показатель рентабельности по совокупности реализованных проектов;

T₀ - средний срок окупаемости по совокупности реализованных;

А, В, С - веса соответствующих показателей.

Таким образом, максимальное значение Е_Ф соответствует наиболее эффективному варианту антикризисной стратегии девелопера.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Монографии

1. Ястребов А.В. Стратегия девелопера: формирование и реализация. СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 8,4 п.л.

2. Ястребов А.В. Стратегическое планирование в девелоперской компании. М.: Наука, 174 с. 2009. - 10,8 п.л.

Статьи в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ

3. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Управление имуществом крупного города: проблемы и развитие. Имущественные отношения в Российской Федерации, № 4, 2006. - С. 39-50. - 1,0/0,5 п.л.

4. Ястребов А.В. Проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 1, 2008 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - С. 455-458. - 0,3 п.л.

5. Ястребов А.В., Ядрова И.В. Управление рисками при бизнес-планировании деятельности девелопера. Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №1 2008. - С. 470-474. - 0,6/0,3 п.л.

6. Ястребов А.В. Офисная недвижимость Москвы как объект для инвестирования. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 6, 2008 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - С. 253-255. - 0,3 п.л.

7. Ястребов А.В., Ситдиков С.А. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью в регионе: проблемы и развитие. Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №1 2009. С. 475-478. - 0,6/0,3 п.л.

8. Ястребов А.В. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №2, 2009. - С. 478-480.- 0,5 п.л.

9. Ястребов А.В. Роль стратегического планирования деятельности девелоперской компании в условиях экономического кризиса. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 3, 2009 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - С. 366-369. - 0,3 п.л.

10. Ястребов А.В. Обоснование факторов развития рынка недвижимости Москвы. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 6, 2009 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - С. 277-280. - 0,3 п.л.

11. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Факторы и тенденции рынка недвижимости мегаполиса (на примере Москвы). «Научно-технические ведомости СПбГПУ» серия Экономические науки. Вып.4, 2009 г. /СПб, СПбГПУ, 2009. - С. 245- 250.- 0,8/0,4 п.л.

Публикациях в других изданиях

12. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Государственная собственность: тип или форма? Актуальные проблемы экономической теории и практики. Часть 2-я. (коллектив авторов). - СПб.: Астерион, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

13. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Мониторинг рынка недвижимости города: особенности и развитие. Маркетинговый инструментарий в управлении организациями: Сб. науч. тр. / Редкол.: А.М. Немчин и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

14. Ястребов А.В., Самиев Р.С. Зарубежный опыт развития девелопмента в развитии социальных проектов. Общество. Личность, Культура (социально-гуманитарные исследования): Сб. науч. тр./ Белгород - Санкт-Петербург, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

15. Ястребов А.В., Ветлугин С.Ю. Инвестиционное партнерство в системе региональной инвестиционной политики. Актуальные проблемы политики и права: Сб. науч. тр./Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск.:МИЭП, 2005. - 0,4/0,2 п.л.

16. Ястребов А.В., Самиев Р.С. Особенности инвестиционной деятельности на современном этапе экономического развития. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 4: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.В.Бузырев и др.-СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2005. - 0,4/0,2 п.л.

17. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Основные направления преобразования бюджетных учреждений в Российской Федерации. Оценочные технологии в экономических процессах: управление собственностью: IV Международная научно-практическая конференция 17-18 марта 2005 г.: Тез. докл./ Отв. Ред.: Е.Б. Смирнов и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,2/0,1 п.л.

18. Ястребов А.В. Особенности инвестиционной деятельности в городах на современном этапе экономического развития. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,3 п.л.

19. Ястребов А.В. Формирование стратегии девелоперской компании с учётом состояния рынка недвижимости мегаполиса. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 1.0 п.л.

20. Ястребов А.В., Танаев Н.Т. Основные принципы формирования стратегии девелопера. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск №18/Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск.:МИЭП, 2007. - 0,5/0,25 п.л.

21. Ястребов А.В. Моделирование инвестиционной стратегии девелопера. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск №18/Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск.:МИЭП, 2007. - 0,4 п.л.

22. Ястребов А.В., Ястребов О.А. Механизм формирования партнерских отношений при реализации строительных проектов. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 8: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,6/0,3 п.л.

23. Ястребов А.В. Формирование стратегии девелоперской компании с помощью моделирования. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 8: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,4 п.л.

24. Ястребов А.В. Принципы стратегического планирования деятельности девелоперской компании. Общество. Личность, Культура (социально-гуманитарные исследования): Сб. науч. тр./ Белгород - Санкт-Петербург, 2008. - 0,5 п.л.

25. Ястребов А.В. Особенности развития рынка офисной недвижимости Москвы. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,2 п.л.

26. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Особенности развития офисной недвижимости Москвы. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск № /Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. И.В.Ядровой.-Мурманск.:МАЭУ, 2008. - 0,4/0,2 п.л.

27. Ястребов А.В. Инвестиционные стратегии участников рынка коммерческой недвижимости Москвы. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск № /Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. И.В.Ядровой.-Мурманск.:МАЭУ, 2008. - 0,4 п.л.

28. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Оценка инвестиционной привлекательности коммерческого объекта недвижимости. Экономика региона: проблемы и развитие. Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,6/0,3 п.л.

29. Ястребов А.В. Стратегическая конкуренция как инструмент бизнес - планирования компании. Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2008 года: Сборник научных статей. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,2 п.л.

30. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Проблемы правового и экономического аспектов содержания понятия «девелопмент». Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,6/0,3 п.л.

31. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,6/0,3 п.л.

32. Ястребов А.В., Мациканич М.П. Рынок офисной недвижимости Москвы: особенности развития. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,4/0,2 п.л.

33. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б., Мациканич М.П. Исследование рынка коммерческой недвижимости как основа формирования инвестиционной стратегии девелопера. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,6/0,2 п.л.

34. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Опыт г. Москвы при предоставлении земельных участков для жилищного строительства. Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.практ.конф. 23-24 апреля 2009 г. / Редкол.: С.Н.Максимов. (отв.ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,6/0,3 п.л.

35. Ястребов А.В. Специфика предоставления земельных участков при их комплексном освоении для жилищного строительства. Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.практ.конф. 23-24 апреля 2009 г. / Редкол.: С.Н.Максимов. (отв.ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,3 п.л.

36. Ястребов А.В. Значение стратегического планирования для девелопера в кризисный период. Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,7 п.л.

37. Ястребов А.В., Смирнова И.В. Генезис науки о стратегическом планировании. "Экономика города в инновационном измерении: инвестиции, имущество, городское хозяйство" Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,7/0,35 п.л.

38. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Стратегическое планирование как антикризисный инструмент девелопера. Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2009 года: Сборник научных статей. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,2/0,1 п.л.

39. Ястребов А.В., Смирнов Е.Б. Факторы развития рынка недвижимости в условиях кризисного развития экономики. «Инновационная экономика и промышленная политика региона» ЭКОПРОМ-2009: материалы науч.-практич. конференции. - СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2009. - 0,8/0,4 п.л.

Размещено на Allbest.ru