Оценка рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ" и обоснование рекомендаций по ее росту

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский государственный технический университет имени Н.Э.Баумана

Калужский филиал

Кафедра экономики и организации производства

Курсовая работа

по дисциплине «Управление стоимостью предприятия»

на тему «Оценка рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ" и обоснование рекомендаций по ее росту»

Выполнил: Галстян Р.Р.

Группа ОПД-112

Научный руководитель:

к.э.н. Лаврухина Н.В.

г. Калуга, 2009



Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты оценки рыночной стоимости бизнеса

1.1 Сущность и цели оценки стоимости бизнеса

1.2 Анализ метода чистых активов в оценке стоимости компании

1.3 Анализ метода капитализации прибыли

1.4 Применение сравнительного подхода в оценке стоимости бизнеса

Глава 2. Оценка рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ"

2.1 Организационно-экономическая характеристика организации

2.2 Обоснование стоимости бизнеса методом чистых активов

2.2.1 Оценка стоимости недвижимого имущества ООО "Теплотекс АПВ"

2.2.2 Оценка стоимости машин, оборудования и транспорта ООО "Теплотекс АПВ"

2.2.3 Оценка стоимости незавершенного строительства ООО "Теплотекс АПВ"

2.2.4 Расчет рыночной стоимости оборотных активов ООО "Теплотекс АПВ"

2.2.5 Корректировка обязательств ООО "Теплотекс АПВ"

2.2.6 Обоснование рыночной стоимости собственного капитала ООО "Теплотекс АПВ" по методу чистых активов

2.3 Расчет стоимости бизнеса методом капитализации прибыли

2.4 Обоснование стоимости бизнеса методом отраслевых мультипликаторов

Глава 3. Обоснование рекомендаций по росту рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ"

3.1 Согласование результатов оценки ООО "Теплотекс АПВ"

3.2 Разработка и обоснование рекомендаций по росту рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ"

Заключение

Приложения



Введение

стоимость бизнес рыночный капитализация

Актуальность выбранной темы обусловлена необходимостью контроля руководством компании не только финансовых показателей деятельности, но значения рыночной стоимости компании.

Цель работы - оценка рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ" и разработка рекомендаций по её увеличению.

В соответствие с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

- анализ теоретических аспектов оценки рыночной стоимости бизнеса;

- оценка рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ";

- разработка и обоснование рекомендаций по росту рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ".

Объект исследования - общество с ограниченной ответственностью "Теплотекс АПВ".

Предмет исследования - методология оценки стоимости предприятия доходным, затратным и рыночным подходами.

Методологической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных учёных по оценке бизнеса, таких как Есипов В.Е., Щербаков В.А., Грязнова А.Г., Федотова М.А., Лаврухина Н.В.

Курсовая работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений. В первой главе осуществляется анализ теоретических основ оценки стоимости бизнеса. Во второй главе производится оценка рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ". Третья глава посвящена согласованию результатов произведённой оценки и обоснованию рекомендаций по росту рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ".



Глава 1. Теоретические аспекты оценки рыночной стоимости бизнеса

1.1 Сущность и цели оценки стоимости бизнеса

Автор А.Г. Грязнова даёт следующее определение оценке стоимости предприятия:

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) -- это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны -- потребители их услуг, заказчики.

В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний) и физические лица (индивидуальные предприниматели). В любом случае их деятельность регулируется Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан [9, с. 21].

Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. В российском законе об оценочной деятельности к объектам оценки отнесены отдельные материальные объекты (вещи). Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права приобретения, обязательства (долги); работа, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юридическим лицом одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК), поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав. Это является одной из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другой немаловажной особенностью бизнеса как объекта оценки является то, что, оценивая стоимость бизнеса, мы определяем стоимость собственного капитала предприятия (организации). Дело в том, что основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур предприятий (организаций). Поэтому, оценивая бизнес, мы определяем стоимость собственного капитала с учетом его организационноправовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая goodwill. Например, при оценке бизнеса ОАО определяется рыночная стоимость 100% пакета обыкновенных голосующих акций, составляющих капитал этого общества.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

- принятия обоснованного инвестиционного решения;

- купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.

- установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;

- реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы. разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

- определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

- налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

- осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса [9, с. 21-23].

1.2 Анализ метода чистых активов в оценке стоимости компании

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами [9, с. 191-210].

Применяется метод стоимости чистых активов в случае, если:

1. Компания обладает значительными материальными активами;

2. Ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности организаций.

Чистые активы -- это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

- бухгалтерский баланс;

- отчет о финансовых результатах;

- отчет о движении денежных средств;

- приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

При этом в рамках Метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса компании в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.

Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов:

1. определение рыночной стоимости всех активов компании; определение величины обязательств компании;

2. расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

К числу активов компании относятся следующие группы активов:

- Нематериальные активы.

- Долгосрочные финансовые вложения.

- Здания, сооружения.

- Машины оборудования.

- Запасы.

- Дебиторская задолженность.

- Прочее.

Рассмотрим оценку отдельных видов активов в рамках Затратного подхода.

Оценка зданий, сооружений, передаточных устройств

При проведении оценки зданий, сооружений, передаточных устройств используются:

1. Затратный подход.

2. Доходный подход.

3. Сравнительный подход.

Затратный подход в оценке зданий, сооружений, передаточных устройств

При проведении оценки все объекты недвижимости делятся на следующие группы.

1. Объекты производственного характера (используемыми подходами оценки являются Затратный и Сравнительный).

2.Объекты непроизводственного характера (магазины, дома культуры ит.п.) (используемыми подходами в оценке являются Сравнительный и Доходный).

3. Объекты, не завершенные строительством (используемым подходом оценки является Затратный) [9].

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения, состоящего в том, что инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего имущества, аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек.

При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.

Данные для оценки:

Строительно-технические характеристики объектов на основании данных технических паспортов, подготовленных БТИ, а также по данным Отдела капитального строительства оцениваемой компании. Справочная информация: требуемые затраты на ремонт, затраты, связанные с восстановлением.

Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться на основании УПВС или УПСС:

Расчет производился в несколько этапов:

1. Расчет полной стоимости замещения зданий и сооружений.

Производится путем подбора аналогичного здания, сооружения по данным сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) в ценах 1969 года, с учетом расположения оцениваемой объекта (климатический район, территориальный пояс).

Результатом является удельная стоимость (на 1 м) строительства нового объекта в ценах 1969 г.

Укрупненные показатели включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе: санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация и их вводы в здание, мусоропровод и другие виды благоустройства); электрических и слаботочных устройств -- освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение.

При отсутствии данных работ оценщик осуществляет корректировку на расхождение.

2. Удельная стоимость умножается на строительный объем здания, получается стоимость строительства в ценах 1969 года.

3. Полученная стоимость умножается на индекс перехода от цен 1969г. к ценам 1984 г. Пересчет стоимости строительства здания, сооружения или передаточного устройства в цены 1984 года в соответствии с постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для пересчета сводных сметных расчетов в цены 1984 года»;

4. Определяется полная стоимость замещения объема в ценах на дату оценки путем умножения на индекс удорожания (источники информации: «Центр по ценообразованию в строительстве» области, в которой расположен оцениваемый объект, распоряжения об утверждении индексов цен по области, индексы удорожания строительных работ для промышленных объектов (сборники КОИНВЕСТ).

5. Оценка износа.

Износ может быть физическим, функциональным, моральным [9].

Доходный подход в оценке зданий, сооружений и т.п.

При применении данного метода анализируется возможность не движимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости при применении Доходного подхода в части Метода капитализации дохода выполняется в следующей последовательности:

1. Сбор информации.

2. Оценка Потенциального валового дохода.

3.Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта.

Фиксация величины Действительного валового дохода.

4.Оценка предполагаемых издержек, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта.

5.Оценка Чистого операционного дохода, как разницы между Действительным валовым доходом и издержками, связанными с эксплуатацией объекта.

6. Расчет коэффициента капитализации.

7.Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем деления Чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости при применении Доходного подхода в части Метода дисконтирования денежных потоков выполняется в следующей последовательности:

1. Сбор информации.

2. Составление прогноза будущих доходов за предполагаемый период владения объектом недвижимости.

3.Составление прогноза будущих расходов за предполагаемый период владения объектом недвижимости.

4.Расчет предполагаемой стоимости перепродажи после окончания прогнозного периода времени.

5. Определение ставки дисконта, используемой в расчетах.

6.Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем суммирования текущей стоимости будущих чистых доходов (доходы после налогообложения, скорректированные на величину текущих расходов) и текущей стоимости перепродажи объекта.

Источниками информации при оценке объектов недвижимости в части Доходного подхода выступают: данные Технического паспорта БТИ в части общей и полезной площади объекта, текущие арендные ставки на рынке недвижимости (данные СМИ), информация и т.п.

Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов.

Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется значительная информация по сделкам купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости.

Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнения продаж выполняется в следующей последовательности: подробное исследование сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект с целью получения достоверной информации; сбор и проверка информации по объектам аналогам; анализ собранной информация и каждый объект -- аналог сравнивается с оцениваемым; выбор единиц сравнения; корректировка единиц сравнения по элементам сравнения с целью корректировки продажных цен объектов сравнения на отличия от объекта оценки; согласование скорректированных цен объектов аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов аналогов являются:

1. Право собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Оценка машин, оборудования и транспортных средств

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки может выступать либо отдельно взятая машина или единица оборудования (оценка «россыпью»), либо множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами комплекса, так и между ними, с одной стороны, и окружающей их технической инфраструктурой, с другой («системная оценка» или оценка производственно-технологических систем).

При оценке машин и оборудования в обязательном порядке учитываются происходящие в мировой и отечественной экономике инфляционные процессы, а также изменения в налоговом и таможенном законодательстве. Методика учета указанной группы факторов различна для импортного и отечественного оборудования.

При оценке рыночной стоимости оборудования используется, как правило, «оценка потоком», то есть каждый элемент рассматриваемого при этом имущества оценивается самостоятельно и независимо от других элементов.

Наиболее часто используемым подходом является затратный подход. Процедура оценки включает следующие этапы:

1) определение рыночной стоимости аналога (получение информации из СМИ, ресурсов Интернета, прайслистов ит.п.): при оценке оценщик может ориентироваться на аналогичные объекты путем сопоставления наименований, марок, технических характеристик. Осуществляется подбор организаций, занимающихся производством и продажей оборудования, аналогичного оцениваемому, при этом стоимость оборудования определяется непосредственно у компаний-изготовителей на всей территории России (по телефону или факсу).

2) определение величины износа: износ для основных машин, оборудования, транспорта и инвентаря определен косвенным методом по определенной классификации.

Значения износа определяются оценщиком по вышеприведенной классификации по характеристикам фактического состояния по данным Заказчика.

1.3 Анализ метода капитализации прибыли

В рамках доходного подхода к оценке стоимости предприятия применим метод капитализации доходов.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

V = I / R (1.1)

где: V -- стоимость;

I -- периодический доход;

R -- коэффициент капитализации.

Данная формула применяется ниже по данному разделу.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:

имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы вперед.

В силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для его использования необходимы четкие рыночные указания о его величине [9].

Основное преимущество этого метода -- простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда:

- отсутствует информация о рыночных сделках;

- если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;

- когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:

1. Проведение анализа финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2. Осуществление выборы величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Проведение расчета адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

1.4 Применение сравнительного подхода в оценке стоимости бизнеса

Данный метод основан на принципе замещения -- покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи [18].

Основные преимущества сравнительного подхода:

1. Оценка основана на ретро информации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.

2. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода:

метод рынка капитала,

метод сделок,

метод отраслевых коэффициентов.

Отбор предприятий для сравнения производят по следующим критериям:

- принадлежность к той или иной отрасли, региону;

- вид выпускаемой продукции или услуг;

- диверсификация продукции или услуг;

- стадия жизненного цикла, на которой находится предприятие;

- размеры предприятий, стратегия их деятельности, финансовые характеристики.

Суть метода отраслевых коэффициентов заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых предприятий и носит вспомогательный характер. В результате обобщения были разработаны довольно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия. Проблема применения данного метода заключается в отсутствии надежной статистики в Российских условиях.

Метод рынка капитала. Основан на рыночных ценах акций сходных предприятий. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти предприятия, либо в оцениваемое им предприятие. Этот метод основывается на финансовом анализе оцениваемого и сопоставимых предприятий.

При отборе предприятий-аналогов учитываются следующие признаки сопоставимости:

- тождество производимой продукции;

- тождество объема и качества производимой продукции;

- идентичность изучаемых периодов;

- тождество стадий развития предприятий (например, стадии роста или упадка) и размеров производственной мощности;

- сопоставимость стратегии развития предприятий;

- равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей;

- сопоставимость финансовых характеристик предприятий.

Важная составляющая часть оценки по данному методу -- анализ финансового положения предприятий и сопоставление полученных результатов с оцениваемым предприятием. Финансовая информация может быть получена как по публикациям в периодической печати, так и на основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования.

Система аналитических показателей и критериев сравнения, используемых при анализе финансового положения предприятия, так же как и методология оценки стоимости предприятия в целом, зависит от целей и функций оценки. Например, при оценке влияния системы налогообложения на результаты оценки предприятия наиболее важными показателями являются: структура имущества предприятия и рентабельность активов и продукции. При купле-продаже предприятия: платежеспособность предприятия, ликвидность активов, динамика рентабельности; при реорганизации предприятия -- деловая активность, структура капитала.

Установление периода, за который производится финансовый анализ, также зависит от цели и методов оценки. Стоимость предприятия в целях его реорганизации или купли-продажи основывается преимущественно на прогнозных оценках, тогда как для целей налогообложения используются в основном данные о текущей деятельности предприятия. При анализе прогнозных оценок следует принимать во внимание не только уровень финансовых показателей на дату оценки, но и их динамику за определенный период, предшествующий дате оценки (не менее 12 месяцев).

При составлении финансового отчета о деятельности предприятия, как правило, исходят из основных принципов ведения бухгалтерского учета, установленных «Положением о бухгалтерском учете и отчетности в РФ». Однако общие правила и принципы конкретизируются исходя из условий и особенностей деятельности на каждом предприятии, что находит отражение в собственной учетной политике предприятия. Определенная степень свободы предприятия в формировании учетной политики отражается на величине отчетных показателей.

В зависимости от принятых методов бухгалтерского учета будут различаться не только величина прибыли, но и стоимость отдельных активов, а это, в свою очередь, отражается на величине отдельных статей балансового отчета. Поэтому при сравнительном анализе балансовых отчетов предприятий-аналогов и оцениваемого предприятия рекомендуется учитывать различия в применяемых методах бухгалтерского учета и вносить поправки в соответствующие статьи балансового отчета.

Процесс отбора сопоставимых предприятий осуществляется в 3 этапа.

На первом этапе составляется список потенциально сопоставимых предприятий.

На второй этап начинается поиск предприятий с целью определения основных конкурентов.

На третий этап проводится просмотр списка слившихся и приобретенных предприятий за последний год.

Критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства.

Сравнительный подход оценки предприятия использует все традиционные приемы и методы финансового анализа.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов.

Ценовой мультипликатор -- это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Для расчета мультипликатора необходимо:

определить цену акции по всем предприятиям, выбранным в качестве аналога, -- это даст значение числителя в формуле;

вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т. д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки -- это даст величину знаменателя.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

Существует много оценочных мультипликаторов, применяемых при оценке стоимости бизнеса. Их можно разделить на два типа: интервальные и моментные.

К интервальным мультипликаторам относятся: цена/прибыль; цена/денежный поток, цена / дивидендные выплаты; цена / выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся: цена/балансовая стоимость активов; цена / чистая стоимость активов.

Выбор наиболее уместного из них определяется в каждой конкретной ситуации, например:

Р/R -- цена/валовые доходы (применяется, когда оцениваемое и сопоставимые предприятия имеют сходные операционные расходы, -- сфера услуг);

Р/ЕВТ -- цена/прибыль до налогообложения (более предпочтителен для сопоставления предприятий, имеющих различные налоговые условия);

Р/Е -- цена/чистая прибыль (особенно уместен, когда прибыль относительно высока и отражает реальное экономическое состояние предприятия);

Р/СF -- цена/денежный поток (уместен, когда предприятие имеет относительно низкий доход по сравнению с начисляемой амортизацией);

Р/ВV -- цена/балансовая стоимость собственного капитала (наиболее применим к предприятиям, имеющим на балансе значительные величины активов, и когда имеется устойчивая связь между показателем балансовой стоимости и генерируемым компанией доходом).

Мультипликаторы цена/прибыль и цена/денежный поток распространены для определения цены, так как информация о прибыли оцениваемой предприятия и предприятий-аналогов является наиболее доступной.

При оценке стоимости бизнеса для получения более объективных данных рекомендуется применять несколько мультипликаторов одновременно [9].



Глава 2. Оценка рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ"

2.1 Организационно-экономическая характеристика организации

Объект исследования - общество с ограниченной ответственностью "Теплотекс АПВ", зарегистрированное 21 ноября 2002 г.

Создание и деятельность общества с ограниченной ответственностью регулируются кроме Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Учредительными документами общества с ограниченной ответственностью являются договор, подписанный его учредителями, и утвержденный ими устав.

Учредителем ООО "Теплотекс АПВ" является единственный участник, занимающий должность директора и являющийся единоличным исполнительным органом общества. Им для обеспечения деятельности ООО "Теплотекс АПВ" за счет вклада образован уставной капитал в размере 400 тысяч рублей.

Для достижения целей своей деятельности ООО "Теплотекс АПВ" может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, заключать сделки, несет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом; может заниматься лицензируемыми видами деятельности при наличии лицензии; вправе открывать банковские счета на территории РФ и за ее пределами, быть истцом и ответчиком в суде.

Общество осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом в соответствии с его назначением и целями деятельности ООО "Теплотекс АПВ". Имущество общества учитывается на его самостоятельном балансе.

Имущество ООО "Теплотекс АПВ" образовано из долевых взносов его участников, продукции, произведенной предприятием в результате хозяйственной деятельности, полученных доходов, а так же иного имущества, приобретенного им. Имущество может быть изъято только по решению суда или арбитража, в соответствии с их компетенции.

Имущественная ответственность, возникшая по обязательствам общества, распространяется только на его капитал. При этом участники общества не отвечают по его обязательствам, а несут риск убытков (утраты вкладов) лишь в пределах внесенных ими средств.

Общество может пользоваться банковским кредитом на коммерческой договорной основе.

Участник осуществляет управление делами, получение прибыли и полной информации о деятельности общества. Прибыль ООО "Теплотекс АПВ" после уплаты налогов и иных обязательных платежей подлежит распределению участнику.

Следует отметить, что ООО "Теплотекс АПВ" создает резервный фонд в размере 15% уставного капитала, который формируется за счет отчислений от прибыли до достижения фондом указанного размера. Размер ежегодных отчислений в резервный фонд составляет 5% чистой прибыли общества.

ООО "Теплотекс АПВ" имеет круглую печать.

При осуществлении деятельности общество ведет оперативный, бухгалтерский и статистический учет в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации.

Должностные лица ООО "Теплотекс АПВ" несут ответственность за достоверность информации, содержащейся в отчетах.

Ликвидация ООО "Теплотекс АПВ" может быть осуществлена ликвидационной комиссией. С момента назначения, которой к последней переходят полномочия по управлению делами общества. Она оценивает мотивы, выявляет кредиторов и рассчитывается с ними, составляет ликвидационный баланс и предоставляет его в Государственную налоговую инспекцию и другие вышестоящие органы. Ликвидация является завершенной, а общество прекратившим свою деятельность, с момента исключения его из государственного реестра.

Для производственной деятельности ООО "Теплотекс АПВ" имеет все необходимые производственные мощности, технологическое оснащение, квалифицированные кадры рабочих и ИТР. В составе организации специализированный цех, склад ДСЕ, ПКИ и материалов, обеспечивающие замкнутый цикл производства пластинчатых теплообменников, БИТП, запорной арматуры.

ООО "Теплотекс АПВ" расположено в г. Москва, ул. Казакова 8-8а, строение 2.

ООО "Теплотекс АПВ" является отечественным производителем пластинчатых теплообменников «ТИЖ-0,08», «ТИЖ-0,18» и др., которые спроектированы и изготовлены с интенсифицированным турбулентным режимом движения теплоносителей, обеспечивают эффективный теплообмен, минимум загрязнения теплообменных поверхностей. За счет малой тепловой инерционности пластинчатые теплообменники имеют эффективное температурное регулирование.

В качестве материала теплообменных пластин используется нержавеющая сталь Aisi 321, обеспечивающая отсутствие всех видов коррозии. Поставщиком стали является ООО «МТС-Инвест». Также поставщиком прокладок является ООО «Славутич» г. Самара. ОАО «Ижевский мотозавод «Аксион-Холдинг» - ДСЕ. Трубы - ООО «Металлкомплект» и др.

Рынок сбыта представлен такими организациями как, Вятские поляны ЖКХ, Энергоуправление г. Сарапул, «Экспресс» г. Ижевск, ООО «Кардинал» г. Ульяновск, г. Москва «Жилкомунсервис», «Промвентиляция», г.Наро-Фоминск КЗГО, г.Нижний новгород «Жилремсервис», г. Тамбов «Мегаполис», ООО «Градопластика», ООО «Тепломонтажстрой», ООО «Новая трубная компания», МУ ГЖУ «Управляющая компания ЖКХ» г. Самара.

В настоящее время конкурентов ООО "Теплотекс АПВ" на рынке г. Калуга - нет. Основными конкурентами на российском рынке являются: «Alfa-Laval» - Швеция, «Ридан» - представитель немецкой фирмы, «Гюнтер-Иж» - Германия, «Свэп» - Германия. Качество продукции ООО "Теплотекс АПВ" отмечено множеством грамот и отзывами клиентов.

Общие сведения о ООО "Теплотекс АПВ" представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1. Технико-экономические показатели деятельности ООО "Теплотекс АПВ" за 2006-2008 гг.

Показатель	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2008 г. в % к 2006 г.
Выручка от продажи продукции, тыс. руб.	32252	39579	55528	+72,17
Себестоимость продукции, тыс. руб.	20684	28814	44876	+116,96
Валовая прибыль, тыс. руб.	11568	10765	10652	-7,92
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода, тыс. руб.	5306	5469	5626	+6,0
Рентабельность производства, %	37,4	27,7	17,9	-19,5
Среднегодовая стоимость основных средств, тыс. руб.	1046	2563,5	3843	+267,40
Фондоотдача, руб.	30,83	15,44	14,45	-53,13
Фондоемкость, руб.	0,03	0,06	0,07	+130,69
Среднесписочная численность работников, чел.	55	66	72	+30,91
Фондовооруженность труда, тыс. руб./чел.	19,02	38,84	53,38	+180,63
Производительность труда, тыс. руб./чел.	586,40	599,68	771,22	+31,52

Из таблицы 2.1 можно сделать вывод о том, что в 2008 г. произошло увеличение выручки от продажи продукции на 72,17% по сравнению с 2006 г., в то же время, себестоимость продукции возросла в 2,2 раза. Это повлияло на сокращение валовой прибыли на 7, 92%.

Рост среднегодовой стоимости основных средств ООО "Теплотекс АПВ" за анализируемый период в 3,7 раза вызвал сокращение показателя фондоотдачи с 30,83 руб. в 2006 г. до 14,45 руб. в 2008 г.

Рентабельность производства снизилась за 2006-2008 гг. на 19,5% и в 2008 г. составила 17,9%.

Как показатель обратный фондоотдаче, фондоемкость имеет тенденцию к росту в 2,3 раза.

Поскольку темпы роста среднегодовой стоимости основных средств превышает темпа роста численности, отмечается рост показателя фондовооруженности труда в 2,8 раза с 19,02 тыс. руб./чел. в 2006 г. до 53,38 тыс. руб./чел.

Рост показателя производительности труда позволяет сделать вывод о том, что за 2006-2008 гг. на каждого сотрудника приходится больше выручки от реализации продукции в 1,3 раза.

В целом, можно отметить более эффективную деятельность ООО "Теплотекс АПВ" в 2008 г. по сравнению с 2006 г.

В таблице 2.2 представлена структура выручки от реализации продукции ООО "Теплотекс АПВ", на основании динамики которой можно выявить специализацию предприятия.

Таблица 2.2. Структура выручки от реализации продукции ООО "Теплотекс АПВ" за 2006-2008 гг.

Вид продукции	Год	В среднем за три года
	2006	2007	2008
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%
Производство и продажа пластинчатых теплообменников	25769,3	79,9	31425,7	79,4	45699,5	82,3	34298,2	80,8
Обслуживание реализованной продукции	5450,59	16,9	4472,43	11,3	7662,86	13,8	5861,96	13,8
Прочие работы и услуги	1032,06	3,2	3680,85	9,3	2165,59	3,9	2292,83	5,4
Итого	32252	100	39579	100	55528	100	42453	100



Анализ данных таблицы 2.2 показывает, что в структуре реализованной продукции наибольший удельный вес занимает производство и продажа пластинчатых теплообменников, которое в среднем за 3 года обеспечило 80,8% выручки от реализации продукции.

Обслуживание реализованной продукции приносит 13,8% поступлений денежных средств, в то время как прочие работы и услуги - 5,4%.

Основным элементом при проведении анализа финансового состояния предприятия является анализ имущественного положения - анализа активов и пассивов. При анализе активов и пассивов баланса прослеживается динамика их состояния в анализируемом периоде. Анализ следует проводить по абсолютным и по относительным показателям структуры баланса.

С целью изучения имущественного положения предприятия произведем вертикальный анализ баланса ООО "Теплотекс АПВ", который представлен в приложении 1.

Из данных приложения 1 следует, что структура баланса за три анализируемых года недостаточно стабильна, отклонения удельных весов по строкам и разделам баланса в основном значительны.

Так, например, можно выявить за 2006-2007 гг. увеличение доли основных средств в общей величине имущества ООО "Теплотекс АПВ" на 6,58%, а в 2007-2008 гг. - сокращение на 2,91%.

Наблюдается тенденция сокращения доли незавершенного строительства.

За 2006-2007 гг. отмечается увеличение запасов предприятия на 26,06%, в то время как за 2007-2008 гг. - сокращение на 6,27%

Аналогичная тенденция наблюдается и по НДС по приобретенным ценностям, а также по прочим оборотным активам.

Удельный вес дебиторской задолженности имеет тенденцию к росту: за 2006-2007 гг. на 7,23%, а за 2007-2008 гг. - на 4,56%.

Отсутствие в 2007 г. краткосрочных финансовых вложений уменьшило их удельный вес за 2006-2007 гг. на 40,21%, в 2008 г. их доля возросла на 11,94%.

Анализ структуры пассива баланса позволяет сделать вывод о высоком удельном весе нераспределенной прибыли отчетного года в имуществе ООО "Теплотекс АПВ" за 2006-2008 гг., причем динамика имеет тенденцию к стабильному росту.

Наблюдается устойчивый рост доли долгосрочных обязательств предприятия в виде отложенных налоговых обязательств.

Удельный вес займов и кредитов предприятия за 2006-2008 гг. сокращается.

В целом данные тенденции обеспечили сокращение удельного веса краткосрочных обязательств ООО "Теплотекс АПВ" за 2006-2007 гг. на 12,75%, а за 2007-2008 гг. - на 4,55%.

Доля заемных средств в источниках финансирования хозяйственных средств ООО "Теплотекс АПВ" весьма значительна, следовательно, предприятие зависимо от заемных и привлеченных средств.

Анализ имущественного положения предприятия должен быть произведен не только с использованием вертикального анализа. Наряду с изучением изменения валюты баланса целесообразно изучить характер динамики его отдельных статей, то есть осуществить горизонтальный анализ.

В приложении 2 представлен горизонтальный анализ баланса предприятия.

Из данных приложения 2 следует, что за анализируемый период валюта баланса ООО "Теплотекс АПВ" возросла к концу 2008 г. на 62,44% к уровню 2006 г.

За 2006-2008 гг. роста внеоборотных активов за произошел в 2,17 раза в основном за счет роста основных средств.

Оборотные активы увеличились на 59,19% в основном за счет увеличения запасов и дебиторской задолженности.

Раздел III баланса предприятия «Капитал и резервы» за анализируемый период стал больше в 3,76 раза в основном за счет роста нераспределенной прибыли отчетного периода.

Таким образом, по ООО "Теплотекс АПВ" на лицо следующие признаки неудовлетворительной структуры баланса:

­ увеличение валюты баланса за анализируемые три года;

­ темпы прироста внеоборотных активов выше, чем темпы прироста оборотных активов;

­ собственный капитал меньше, чем 50%.

Позитивно, что темпы рост прироста заемного капитала не превышают темпы прироста собственного капитала.

Кредиторскую задолженность составляют краткосрочные обязательства, и платежи будут производиться в течение короткого времени, значит, можно охарактеризовать как нормальное явление.

Таблица 2.3 Динамика показателей платежеспособности ООО "Теплотекс АПВ" за 2006-2008 гг.

Показатели платежеспособности	Расчет	2006 г.	2007 г.	2008 г.
Коэфф. текущей ликвидности	(1+2+3+4+5)/6	0,60	1,11	1,06
Коэфф. средней ликвидности	(2+3+5)/6	0,64	0,29	0,51
Коэфф. абсолютной ликвидности	(2+5)/6	0,51	0,05	0,02
Коэфф. общей платежеспособности	8/(6+7)	0,12	0,25	0,32

Коэффициент текущей ликвидности говорит о том, что организация имеет достаточно низкий уровень платежеспособности. Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, что с организацией можно работать без предоплаты (она рассчитается по долгам, но не скоро).

Коэффициент общей платежеспособности говорит о том, что при ликвидации организации, общество способно расплатиться с кредиторами лишь в размере не более 32% от общей суммы. Показатель критически мал.

Коэффициент независимости достигает высокой степени риска, это говорит о том, что организация имеет критически низкую долю собственных средств в общей сумме средств организации.

Удельный вес заемных средств в стоимости имущества превышает рекомендованную норму в два раза, это очень опасно для организации.

Таблица 2.4. Показатели рыночной финансовой устойчивости ООО "Теплотекс АПВ"

Показатель	Статья баланса	2006 г.	2007 г.	2008 г.
Коэф. независимости	490/300	0,10	0,19	0,24
Удельный вес заемных средств в стоимости имущ.	(590+610+620+660)/300	0,89	0,8	0,76
Коэф. задолженности	(590+610+620+660)/490	8,53	4,06	3,12
Удельный вес дебиторской задол. в стоим. имущества	(230+240)/300	0,118	0,19	0,24
Доля дебиторской задолженности в текущих активах	(230+240)/290	0,12	0,21	0,25
Коэф. обеспеченности мат. запасов собственными оборотными средствами	(490+590-190)/(210+220)	0,15	0,2	0,28
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами	(490-190)/290	0,05	0,1	0,18
Коэффициент маневренности	(490+590-190)/490	0,47	0,65	0,84
Коэффициент реальной стоимости имущества	(120+211+213)/300	0,31	0,39	0,29

Коэффициент задолженности должен быть не более 1, а он составляет на конец 2008 г. - 3,12. Следовательно, организация очень зависит от внешних источников.

Удельный вес дебиторской задолженности в стоимости имущества и доля дебиторской задолженности в текущих активах не превышают рекомендованные нормы.

Коэффициент обеспеченности материальных запасов собственными оборотными средствами находится в пределах критического значения.

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами равен 0,1, что соответствует распоряжению Федерального управления по делам несостоятельности.

Реальная стоимость имущества ниже нормы, что говорит о низкой финансовой устойчивости организации.

Из ранее изложенного можно сделать вывод. Финансовая устойчивость характеризуется финансовой независимостью, способностью маневрировать собственными средствами. Ее оценка позволяет внешним субъектам анализа (прежде всего партнерам по договорным отношениям) определить финансовые возможности организации на перспективу.

ООО "Теплотекс АПВ" ненадежный партнер, финансовая устойчивость очень низкая, это говорит о том, что у организации много долгов перед поставщиками и подрядчиками, перед персоналом организации, прочими кредиторами.

Данную ситуацию можно исправить в некоторой степени, рассчитавшись с поставщиками и подрядчиками готовой продукцией (естественно проведя с ними переговоры), а также просто необходимо искать дополнительные рынки сбыта, участвовать в выставках, тендерах и т.д.

2.2 Обоснование стоимости бизнеса методом чистых активов

2.2.1 Оценка стоимости недвижимого имущества ООО "Теплотекс АПВ"

Цель оценки рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ" - продажа бизнеса.

Краткая характеристика объектов недвижимости:

Земельный участок.

В собственности ООО "Теплотекс АПВ" находится здание, площадь которого составляет 2090 м² (38 м*55 м). Балансовая стоимость комплекса составляет 370300 руб.

Здания.

Объект представляет собой 3-х этажный комплекс площадью и высотой 10,5 м. (табл. 2.5). В текущем состоянии объект эксплуатируется.

Строительный объем (V) рассчитывается как произведение площади (S) здания и его высоты (h):

V = S*h = 2090*10.5 = 21 945 м³.

Общая полезная площадь комплекса = 2090 - (2090*0,1) = 1881 м².

Таблица 2.5. Технологическая характеристика конструкции здания

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Наружные и внутренние капитальные стены	Блоки, кирпич	Удовлетворительное
Проемы (оконные, дверные)	Окна - стеклопакет, двери деревянные	Хорошее
Отделка внутренняя	Стены покрашены. Потолки окрашенные.	Хорошее
Инженерные коммуникации	Водопровод, канализация, электричество, отопление от городских сетей, телефон	Хорошее

Оценка стоимости объектов недвижимости затратным методом:

1 этап. Оценка стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:

где Ц_зем - стоимость земельного участка, руб.;

С - стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;

S_уч - площадь земельного участка, кв.м.

Площадь земельного участка составляет 2090 м².

Ставка земельного налога составляет 6 руб. за 1м². Таким образом, стоимость земельного участка составит:

2 этап. Оценка стоимости зданий и сооружений.

На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на 1 м³ здания).

Стоимость 1м² аналогичной конструкции равна 5 000 руб. Т.о. восстановительная стоимость оцениваемого здания составит 10,45 млн. руб.:

V_восст = 2090*5 000 = 10 450 000 руб.

3 этап. Определение износа зданий и сооружений.

1. По результатам визуального осмотра оценщиком зданию требуется внутренний косметический ремонт. Физический износ здания составил 35%.

И_ФИЗ = 10 450 000 * 35% = 3 657 500 руб.

2. Функциональный износ составил 5% от восстановительной стоимости здания, т.е.:

И_ФУНКЦ = 10 450 000 * 5% = 522 500 руб.

3. Экономический износ определяется методом связанных пар продаж, который заключается в следующем: берутся 2 объекта - наш стоимостью 370300 руб. и аналог стоимостью 820 000 руб.

И_ЭКОН = 820 000 - 370 300 = 449 700 руб.

Рыночную стоимость анализируемого объекта, оценённого с помощью затратного подхода составит 5 945 900 руб.:

Оценка стоимости объектов недвижимости доходным методом:

Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:

где: ЧВД - чистый валовый доход, приносимый оцениваемым объектом;

- коэффициент капитализации.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

1. Определим ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД).

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений функционального различного назначения. Предположим, что размер рыночной арендной ставки, найденной в результате исследования рынка составляет 450 руб. за квадратный метр в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет:

ПВД = 450*1881*12 = 10 157 400 руб.

Следовательно, прогнозный валовый доход объекта площадью 1881 кв.м. составит 10 157 400 руб.

2. Определим возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД):

При условии, что средняя загрузка составляет 90%, то потери от недозагрузки составят 10%:

ПН = 10 157 400 * 10% = 1 015 740 руб.

Оценщик предположил, что риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы составит 5%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит: