Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ РЫНКОВ
• 1.1 Исторический процесс развития ипотечного кредитования
• 1.2 Сущность ипотечных рынков, роль ипотечного кредитования
• 1.3 Модели ипотечного кредитования
• 2. АНАЛИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ РЫНКОВ
• 2.1 Ипотечный рынок США
• 2.2 Ипотечный опыт Германии
• 2.3 Опыт ипотечного кредитования в Японии
• 3. РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
• 3.1 Состояние ипотечного рынка в России в 2009-2012 гг.
• 3.2 Пути совершенствования механизмов ипотечного кредитования
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

Тема курсовой работы - «Особенности функционирования ипотечных рынков в 2009-2012 гг.».

Важное место в экономической теории принадлежит кредитным отношениям. Ипотечное кредитование - предоставление кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости - является формой кредитных отношении, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. В связи с этим актуальным является исследование данной сферы, дальнейшее развитие представления о сущности, функциях, разновидностях ипотечного кредита. Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости - жилищную, коммерческую, земельную. Однако, основным объектом ипотечного кредитования является жилье.

Сегодня, когда в России государство фактически отказалось от практики бесплатного предоставления жилья, а государственные программы субсидирования и льготного кредитования почти не действуют, ипотечное кредитование может стать эффективным способом решения проблемы обеспечения населения жильем. Кроме того, это достаточно прибыльный вид бизнеса для финансовых институтов. Можно с уверенностью сказать, что спрос на ипотечные жилищные кредиты будет существовать до тех пор, пока сохранится спрос на жилье. Высокий уровень последнего объясняется несколькими обстоятельствами. Средняя обеспеченность благоустроенным жильем в России значительно отстает от западных стандартов, где наличие квартиры или дома для семьи является нормой, причем количество комнат должно как минимум быть равным количеству членов семьи. Кроме того, потребность в жилье является категорией, постоянно меняющей свои количественные и качественные параметры, причем по восходящей линии.

Таким образом, цель данной работы - исследовать особенности функционирования ипотечных рынков в 2009-2012гг.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть Сущность ипотечных рынков, роль ипотечного кредитования;

2. Описать Модели ипотечного кредитования;

3. Рассмотреть Ипотечные рынки США, Германии и Японии;

4. Рассмотреть Состояние ипотечного рынка в России в 2009-2012 гг.;

5. Выделить мероприятия по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования.

Объект исследования - ипотечный рынки.

Предмет исследования - особенности ипотечных рынков в кризисный период.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ РЫНКОВ

1.1 Исторический процесс развития ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Предшественник Солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: МКС, 2003. - С. 73

Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески «hypotheca» - подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

В историческом процессе развитие института залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - «специальности» и «гласности», а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владимир: Владим. гос. ун-т, , 2007. - С. 18

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путем автоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

1.2 Сущность ипотечных рынков, роль ипотечного кредитования

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность. Однако несмотря на это, руководствуясь теоретическим определением рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь и в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг.

Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных ипотечных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Как уже было отмечено, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, но именно кредитование под залог жилой недвижимости является наиболее развитой (и важной) формой ипотечного кредитования. Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый рост определяются помимо социально-экономических факторов еще и тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизованности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости - выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств (часто финансирование покупки недвижимости за счет кредита позволяет использовать свободные средства на иные потребительские нужды - машину, мебель и т. д.) Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств. Сергеев Д.А. Ипотечное кредитование: проблемы и пути развития в условиях российской экономики / Сборник научных трудов «Актуальные проблемы финансов и банковского дела». - СПб.: изд-во СПбГИЭА.- 2000

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда и иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств.

Спрос на рынке ипотек формируют потребители - семьи, традиционно называемые в экономической литературе домашними хозяйствами (появился и новый термин - потребительские единицы). Источником погашения домашними хозяйствами кредитов являются получаемые членами семьи доходы. Мотивацией потребителей является стремление повысить качество своих жилищных условий путем приобретения новой (у молодых семей часто первой) квартиры (дома) за счет средств кредита (как правило, с небольшим собственным вложением средств в покупку). Это объясняется тем, что у большинства семей, относящихся к так называемому среднему классу, основными источниками доходов являются регулярно выплачиваемая заработная плата и иные постоянные доходы, и на первом этапе, как правило, отсутствуют значительные сбережения, что делает финансирование приобретения жилья, являющегося самой дорогой покупкой в структуре расходов любой семьи данной категории, невозможным.

Таким образом, основным источником погашения ипотечного кредита являются будущие доходы домашнего хозяйства, а без привлечения кредита, взятого под будущие ожидаемые доходы, покупка жилой недвижимости невозможна. Иными словами, семья, имея определенную уверенность в будущих доходах, обеспечиваемых преимущественно заработной платой, предпочитает высокий уровень текущего потребления будущему. Это является побудительной основой со стороны потребителей.

Основными потребителями ипотечных ссуд являются молодые семьи и семьи, состоящие из супругов среднего возраста. В зависимости от своих потребительских стандартов и уровня ожиданий будущих доходов экономически активные семьи хотят больше потреблять сейчас, рассчитывая на будущие доходы. При невозможности удовлетворения данного спроса на рынке возникала бы необходимость многолетнего накопления на покупку собственного жилья.

Таким образом, основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая сущность ипотеки. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. Как уже отмечалось ранее в других исследованиях, существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя - препятствие, которое невозможно преодолеть в рамках рынка недвижимости. Его преодоление возможно лишь за счет создания механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне - с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования.

Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование - способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода. Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование - механизм расширения спроса на рынке недвижимости.

1.3 Модели ипотечного кредитования

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

- земельные участки, находящиеся в частной собственности;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования: Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владимир: Владим. гос. ун-т, , 2007. - С. 48

- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

- двухуровневая классическая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (рис. 1.1.):

- между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

- между заемщиком страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 - договор о накопительном жилищном вкладе, 2 - кредитный договор, 3 - договор об ипотеке, 4 - договор страхования заложенного жилья, 5 - договор купли-продажи жилья, 6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 1.1. - Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (рис. 1.2). Основные модели ипотечного кредитования // Комментарии российского законодательства. - Режим доступа: http://kommentarii.org/gilpravo/page114.html

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 1.2. - Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован российскими жилищно-строительными кооперативами.

Отличительные особенности Немецкой модели -- основанной на системе сбережений от Американской модели -- основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 1.1. Модели ипотеки // АРОИЖК Центр ипотечного кредитования. - Режим доступа: http://www.ipoteka29.ru/info/models.shtml

Таблица 1.1.

Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлечения ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспечение ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережения	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	До 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.



2. АНАЛИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ РЫНКОВ

2.1 Ипотечный рынок США

Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных Штатах было право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимого имущества. В настоящее время двое из трех американцев живут в своих собственных домах.

Американские граждане полагают, что владение собственным жильем - это программа долгосрочного вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используется теми, кто его сам покупает и строит.

Система финансирования жилья в США построена на принципах кредитования его строительства и покупки. Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 триллионов долларов. Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Ипотечный рынок в США и Великобритании // Русипотека. - Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/ipotechnyj_rynok_v_ssha/

Обычная схема финансирования жилья такова: подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги покупается земельный участок под застройку, выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку, документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6-24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга. Строительная ссуда погашается ипотечной при закрытии сделки по закладной.

Основные финансовые учреждения, инвестирующие ссуды под залог недвижимого имущества в США:

- ссудосберегательные ассоциации (ССА) - до 50% всех ипотечных кредитов. ССА формируют свои ресурсы из вкладов граждан. Таким образом, основной источник кредитования жилья -сбережения самих граждан;

- ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков, - второй по значению ипотечный кредитор. Они формируют свои активы из заемных средств, открывают ипотечные кредиты и тут же продают их на рынке ценных бумаг;

- коммерческие банки также занимаются ипотечным кредитованием (до 20% общего объема выпущенных ссуд). В основном их интерес к ипотеке возрастает в период снижения ставок кредита на финансовом рынке;

- взаимосберегающие (кооперативные) банки, подобно ССА, формируют свои депозиты из временно свободных средств населения (до 10% ссуд);

- кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения) - до 20% ссуд.

Основные особенности ипотечного кредитования в США:

- ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет);

- процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4%);

- сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств.

Малоимущим ветеранам государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса; фактический средний срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам, которая достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основные методы регулирования - государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье, обеспечение вторичного рынка закладных. Процессы на ипотечном рынка США нам пока еще неподвластны / Е. Киселева // Коммерсантъ, 2007. - № 144

В 2007 году начался финансово-экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также вызванное ими падение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными. Этот кризис принято считать началом мирового финансового кризиса 2008 г.

Цены на жилую недвижимость в США активно росли до середины 2006 г., после чего они начали стремительно падать; из-за этого заёмщикам стало стало значительно сложнее добиться рефинансирования кредита. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей ставкой начали повышаться, что повлекло за собой повышение размера ежемесячных выплат и привело к резкому росту количества случаев невыполнения обязательств по кредитам. Широко распространённые на финансовом рынке производные ценные бумаги, обеспеченные в том числе субстандартными ипотечными закладными, почти полностью обесценились, а нежелание частных инвесторов вкладывать средства в рынок кредитования и сокращение количества инвестиционных возможностей привели к значительному сокращению объёма торговли ипотечными и другими ценными бумагами по всему миру. Сомнения в устойчивости кредитного и финансового рынков США привели к ужесточению условий кредитования по всему миру и замедлению экономического роста как в США, так и в Европе. США радикально реформируют ипотечный рынок / М. Оверченко // Ведомости, 2011 - № 15

11 февраля 2011 года администрация президента Обамы представила план по реформированию национальной системы ипотечного кредитования.

Основной смысл ипотечного плана Обамы - уменьшить государственное участие в деятельности ипотечного рынка. Участие государства будет происходить по одному из следующих сценариев: США реформируют ипотечный рынок / Е. Басманов // Индикаторы рынка недвижимости, 2010. - Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/24350.html

1) Государство будет продолжать оказывать поддержку по некоторым видам кредитования с помощью «перестрахования» заимствований с помощью федерального правительства.

2) Государственное вмешательство будет существенно ограничено, но его масштабы могут быть увеличены в кризисные времена.

3) Государственная поддержка будет полностью отсутствовать, за исключением уже функционирующих агентств, вроде Федерального управления по жилищным вопросам.

Нынешняя система американского ипотечного кредитования базируется на деятельности крупнейших ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. До ипотечного кризиса они считались частными акционерными компаниями с небольшой долей государственной поддержки, но после ипотечного краха 2008 года, когда рухнул рынок ипотечных облигаций, резко сократились объемы ипотечного кредитования и сильно упали цены на жилую недвижимость, правительство их национализировало.

2.2 Ипотечный опыт Германии

ипотечный кредитование жилищный

Основным признанным инструментом рефинансирования ипотечного рынка в Германии являются эмиссионные обязательства Pfandbriefe. Обеспечением данных ценных бумаг могут являться только, так называемые, «ипотечные кредиты в узком смысле» (mortgage loans in narrow sense), предполагающие обязательное ограничение максимальной величины кредита от стоимости залога в 60%. Несомненно, такое ограничение сильно снижает доступность реинвестируемого кредитного продукта. Как возможность расширения доступности - использование предварительного сберегательного счета, что с успехом и реализуется в Германии. Сапир Ж. К экономической теории неоднородных систем. ГУ-ВШЭ. М., 2001 - № 6

В этой схеме, главный интерес представляет то, как вычисляется залоговая стоимость объекта недвижимости. В качестве стоимости залога принимается некий показатель MLV (Mortgage Lending Value). Данный показатель вычисляется на основе ожидаемой долгосрочной стоимости недвижимости, исключая спекулятивное движение цен, учитывая будущее старение недвижимости и возможные расходы владельца на текущий, капитальный ремонт, модернизацию. Переход от использованной ранее концепции «текущей стоимости» (current value) к концепции MLV имел следующие два следствия. Во-первых, сроки кредитования смогли быть увеличены практически до величины оставшегося срока полезного (функционального) использования объекта недвижимости. Во-вторых, на самом рынке недвижимости отмечается снижение волатильности цен, главным образом, за счет исключения спекулятивной составляющей в цене объектов недвижимости, приобретаемых с использованием ипотечных кредитных продуктов.

Если американский ипотечный рынок сохраняет системную устойчивость за счет удорожания стоимости кредита (удорожании страховки) при снижении качества покрытия (уменьшении величины первоначального взноса), то в рамках немецкой практики, создаются механизмы по увеличению системной устойчивости самого рынка недвижимости. Событие, когда ухудшение финансового состояния ипотечного рынка сопровождается глубокой отрицательной динамикой цен на рынке недвижимости, исключаются за счет исключения практики переоценки недвижимости как залога и возникновения положительной спекулятивной динамики цен

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете.

Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

Международный банковский кризис обошёл, по мнению экспертов, немецкий рынок недвижимости стороной - заметен даже небольшой рост цен.

Причины того, что Германия оказалась в более благоприятных условия по сравнению с такими странами, как США, Великобритания, Дания, Испания и многими другими заключаются в следующем. Получение ипотечного кредита без значительного, около 30% от цены объекта, начального капитала в Германии было возможно только в исключительных случаях.

Другим важным фактором, который оказал негативное влияние на развитие событий в Америке это «плавающая» процентная ставка. В Германии ипотечный договор заключается на 5, 10 или 15 лет под твёрдый процент. Немецкие банки, как правило, берут средства для выдачи кредитов из накопительных вкладов своих клиентов, а не одалживают их на международном рынке.

2.3 Опыт ипотечного кредитования в Японии

Япония - страна восходящего солнца - это высокоразвитая страна с богатой историей, в которой чтят и берегут стародавние национальные традиции. В последние годы именно Япония занимает ведущие позиции в области технологических разработок, а также внедрение в производство различных инноваций. Однако привлекательность рынка как жилой недвижимости, так и коммерческой как ни странно, уступает многим странам, что является следствием слишком высокой плотности населения, составляющей более трехсот человек на один квадратный километр. Ипотека в Японии // Недвижимость и ипотека. - Режим доступа: http://www.realtypress.ru/article/article_592.html

С одной стороны, эта восточная страна без особого энтузиазма воспринимает вливания иностранных инвестиций в сектор недвижимости Японии, а, с другой - запретов и ограничений для иностранных граждан, желающих приобрести жилье, не существует. Спрос на недвижимость в Японии, стране восходящего солнца, превышает предложение, чем и обусловлена высокая ее стоимость. Но это лишь одна из причин дороговизны квадратных метров в Японии. Элементарно не хватает годных для строительства земель. Не стоит забывать и о сейсмической опасности, благодаря которой дорожает само строительство капитальных зданий.

Нельзя не сказать и про ряд довольно строгих законодательных ограничений на строительство. Так, усредненная цена одного квадратного метра жилой площади в Токио составляет около 7500 долларов, а в таких престижных городах как Осака, Йокогама и Кобэ - 5-6 тыс. долларов. Итого: квартира с жилплощадью в 65 квадратных метров стоит приблизительно 450,000 у.е. И это при том, что средний заработок жителей японских островов равен 4000 у.е. в месяц. Поэтому многие жители вышеперечисленных городов, также, впрочем, как и европейцы, приобретают дома, расположенные подальше от их центров. В Японии дом среднего класса комфортности вместе с прилегающей к нему землей обойдется вам в 600.000 долларов, но при этом площадь дома будет составлять в среднем 110-120 кв.м. (плюс 2 сотки прилегающей земли), то есть один квадратный метр площади в собственном доме обойдется вам примерно на 2.500 у.е. дешевле, чем в квартире. Ипотека в Японии // Недвижимость и ипотека. - Режим доступа: http://www.realtypress.ru/article/article_592.html

Несмотря на это, в начале 2010 года, как только появились первые признаки окончания мирового финансового кризиса, именно здесь было куплено 78,5% выставленной на продажу недвижимости. Хотя она и является одной из самых дорогих в мире.

Исходя из того, что стоимость недвижимость в Японии дорога, приобрести ее можно только одним единственным доступным путем - взять ипотеку.

Условия кредитования:

- процентная ставка по кредиту - 2% годовых,

- срок кредитования - до 50 лет (в Японии долг по кредиту от родителей переходит к детям, если первые при жизни не успели расплатиться за купленное в кредит жилье),

- размер первоначального взноса - 10% от стоимости приобретаемого жилья,

- наличие поручителя, гражданина Японии (обязательно только для иностранцев).

Помимо того, что стоимость недвижимости сама по себе очень велика, в довесок покупатель получает следующие дополнительные расходы: Приобретение недвижимости в Японии / Denex.Ru. - Режим доступа: http://www.denex.ru/article/art245.htm

- агентское вознаграждение риэлтору, размер которого четко зафиксирован в законодательстве этой страны - 3,15% от стоимости приобретаемой недвижимости и плюс около 500 долларов США,

- налог на покупку недвижимости - 1,5% от суммы сделки,

- налог на саму недвижимость (уплачивается в случае приобретения здания, но не земли) - 3%,

- нотариальная пошлина - 0,5-1%,

- государственная пошлина за занесение данных о сделке с недвижимостью в Госреестр - 0,5-1%,

- сбор за печать - до 0,15%.



3. РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ

3.1 Состояние ипотечного рынка в России в 2009-2012 гг.

Ипотека России начинает свой отсчет с 16 июля 1998 г., когда был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Российская национальная модель ипотеки развивается по принципам двухуровневой американской модели. До определенного момента развитие ипотечного кредитования сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью рубля и низким уровнем доходов населения.

Наиболее благоприятным периодом ипотечных операций можно считать 2005-2007 гг., когда объемы предоставляемых кредитов увеличивались высокими темпами, а число банков - участников ипотечного рынка постоянно росло. Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в докризисный период, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами. Потенциал же российского ипотечного рынка жилья в настоящее время оценивается как высокий в силу неудовлетворенности населения жилищными условиями.

Кризис 2008 года не мог не отразиться на результатах банковской деятельности. Основные его последствия пришлись уже на 2009 год, когда банки практически прекратили выдачу ипотечных ссуд. Если в 2008 года отечественными банками было предоставлено ипотечных ссуд на сумму в 655,8 млрд. руб., то в 2009 году только на сумму в 152 млрд.руб., снизившись тем самым более чем в 4 раза. Ипотечный рынок в России на начало 2012 года. // bankiinf.ru - Режим доступа: http://bankiinf.ru/?p=925

В течение 2010 года отмечался подъем в сфере ипотечного кредитования, но банкам так и не удалось выйти на докризисный уровень. За этот год населению РФ было предоставлено кредитов на жилье на сумму в 380,1 млн.руб. В 2011 г. объем ипотечного рынка превысил объем 2008 года на 8%, достигнув тем самым отметки в 713 млрд.руб.

По итогам 2009 года объем ипотечного кредитования в России сократился в 4,3 раза и составил всего 152,5 млрд. руб. против 655,8 млрд. руб. годом ранее. Это фактически отбросило рынок на три года назад (объем выдачи в 2006 году составил 155,7 млрд. руб.), когда ипотечное кредитование в России только зарождалось. Несмотря на весь драматизм ситуации, уже во II полугодии 2009 года появились первые признаки оживления. (рис. 3.1.) Двойная поддержка // Рейтинговое агентство Эксперт РА. - Режим доступа: http://www.raexpert.ru/editions/dvoidaya_podderzhka/

Рис. 3.1. - Динамика развития ипотечного кредитования на период 2006 - 2009 гг.

К началу 2010 года на рынок вернулось большинство ранее активных участников, были существенно расширены продуктовые линейки банков, стали получать распространение редкие для рынка продукты (кредиты с плавающей и комбинированной ставкой). И хотя все еще сохраняется тенденция к увеличению объемов просроченной задолженности, темпы ее прироста существенно сократились - с 5-8% в 2009 году до 2-3% в январе-феврале 2010 г. (рис. 3.2.)

Рис. 2.3. - Динамика развития ипотечного кредитования на период 2008-2011 гг.

На протяжении всего периода 2011 года рынок ипотечного кредитования в России продолжил свое развитие. Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают такие банки, как Сбербанк России, Банк ВТБ24, Газпромбанк и Дельтакредит.

Так, в течение 2011 года объем выданных Сбербанком ипотечных кредитов составил 320 712 млн.руб. Следующим за ним в рейтинге банков по финансированию покупки жилья населением стоит ВТБ 24. За предыдущий год величина ипотечных активов данной кредитной организации составила 80 382 млн. руб. На третьем месте по величине выдаваемых ипотечных кредитов в 2011г. стоял Газпромбанк. Его сотрудниками за период с января по декабрь 2011г. было выдано 45 690 млн.руб. жилищных ссуд.

Таблица 3.1.

Результаты ипотечной деятельности банков за 2010-2011 гг.

№ в рейтинге	2011 г.	2010 г.	Темп роста
	Банк	Млн., урб.	Банк	Млн. руб.
1	Сбербанк России	320712	Сбербанк России	184 500	1,74
2	Банк ВТБ24	80 382	Банк ВТБ24	31 732	2,53
3	Газпромбанк	45 690	Газмпромбанк	16 677	2,74
4	Дельтакредит	18 144	дельтакредит	10 679	1,70
5	Росбанк	13 084	Запсибкомбанк	7 428	1,76
6	УралСиб	9 619	Трнаскредитбанк	7 190	1,34
7	Раффайзенбанк	9 612	Возрождение	4 981	1,93
8	Возрождение	9 150	ЮниКредитБанк	4 939	1,85
9	Запсибкомбанк	8 792	BSGV	4 518	1,95
10	Абсолют Банк	8 581	Банк Жилфинанс	3 481	2,47

Отдельно стоит выделить результаты деятельности АИЖК, выдавшего за предыдущий год 51 336 млн. руб. жилищных ссуд. Его доля в общем объеме выданных ипотечных кредитов (713 млрд.руб.) в 2011 году составила 7,2%.

В настоящее время положительная динамика не так устойчива в связи с демографическими проблемами и высокими процентными ставками по кредитам.

За январь-март 2012 года выдано в 1,7 раза больше кредитов, чем за соответствующий период минувшего года. Всего россияне задолжали банкам по ипотеке 1,5 трлн. рублей. Просроченная задолженность невелика - менее 1%. По сравнению с 2010 годом она даже в два раза сократилась. Но проблемы ощущаются сполна. Средний срок ипотечного кредита в нашей стране составляет 10 лет. Это означает, что нынешний российский заемщик -- мужчина не старше 1962 и женщина не старше 1967 года рождения, так как полностью погасить ипотечный кредит необходимо до того, как уходишь на пенсию.

Ипотечный рынок в ближайшее время окажется в демографической яме. По словам директора Института демографии ГУ ВШЭ Анатолия Вишневского, страна в нулевых жила в условиях демографического бонуса. А поколение послевоенного бэби-бума, начиная с 2010 года, уже выходит на пенсию. Ипотечный рынок России падает в демографическую яму // Недвижимость Алтай, 2012. - Режим доступа: http://realtai.ru/news/1562

Численность граждан трудоспособного и платежеспособного возраста стало стремительно сокращаться. Выходом из критической ситуации могла бы стать «ипотека для пожилых», ведь спрос на жилье есть и у пенсионеров. И все-таки российская банковская система подобные ипотечные продукты даже не разрабатывает.

3.2 Пути совершенствования механизмов ипотечного кредитования

Сегодня в государственной политике наблюдается явный перекос мер в сторону обеспечения роста ипотечного кредитования. Однако в текущем году должна быть поставлена более комплексная задача. С одной стороны, необходимо создать условия для формирования на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов, с другой - запустить государственные программы по стимулированию строительства недорогого жилья. Именно последнему аспекту уделяется пока явно недостаточное внимание: в рамках программ АИЖК на стимулирование кредитования застройщиков жилья эконом-класса планируется выделение всего порядка 25-30 млрд. руб.. При этом для решения жилищной проблемы необходимо ежегодно вводить не менее 100 млн. кв. м. жилья, что требует гораздо больших ресурсов.

Государству необходимо отойти от понимания ипотеки как единственного источника повышения доступности жилья. Во всем мире ипотека рассматривается как продукт, ориентированный, прежде всего, на средний класс, задача же обеспечения жильем малоимущих граждан лежит в плоскости специальных социальных программ, в рамках которых основную долю рисков принимает на себя государство, а не рынок. Строительство государством социального жилья - это именно тот инструмент, который в текущей ситуации реально способен стимулировать жилищное строительство по всей стране.

Реализация подобной задачи возможна за счет создания специальной государственной строительной корпорации, в качестве источника финансирования которой могут выступить средства Фонда национального благосостояния. Целевое строительство социального жилья позволит государству контролировать уровень цен на жилую недвижимость. Это будет достигаться как за счет роста объемов вводимого в эксплуатацию жилья, так и посредством ограничения максимальной доходности госкорпорации, например, уровнем «годовая инфляция + 1 п.п.». Во-вторых, появление столь крупного конкурента на строительном рынке будет стимулировать рост объемов жилищного строительства в сегменте эконом-класса частными застройщиками, создавая кумулятивный эффект.

В дополнение к этому часть жилых помещений в построенных социальных объектах может быть передана в аренду отдельным категориям граждан (в частности, аспирантам, молодым специалистам, учителям) на льготных условиях. С одной стороны, это избавит государство от необходимости субсидирования первоначального взноса либо ставки по ипотеке для данных категорий. С другой - бюджетное финансирование будет осуществляться на возвратной основе за счет будущих поступлений арендных платежей.

Вторая задача государства - создание в России собственной базы фондирования ипотечных кредитов, устойчивой к колебаниям конъюнктуры и ориентированной на внутренних инвесторов. Первый шаг в данном направлении - унификация существующих процедур ипотечного кредитования. Одним из наиболее эффективных инструментов решения данной задачи может стать введение в России системы конкурирующих стандартов ипотечного кредитования. Сегодня на рынке фактически существует единственный стандарт ипотечного кредита - стандарт АИЖК, по которому кредитуют заемщиков банки-партнеры. Прочие же участники рынка работают по собственным программам, различающимся от банка к банку. При этом, благодаря государственному финансированию, АИЖК имеет возможность нормативно снижать ставку по ипотечным кредитам, предоставляемым в рамках своего стандарта. Это ограничивает конкуренцию на первичном рынке, ставя в неравное положение банки, не имеющие доступа к более дешевому фондированию.

В рамках системы ипотечных стандартов все продуктовые предложения банков могут быть сведены к нескольким стандартным ипотечным продуктам. Каждый стандарт может включать порядка 10-20 параметров, суммирующих наиболее распространенные ипотечные программы банков. Однако в качестве основных параметров каждого стандарта должны выступить два-три базовых критерия (первичный/вторичный рынок жилья, валюта кредита, величина первоначального взноса). Это позволит разделить весь рынок на 6-9 стандартов, распределив все продукты по уровню риска и отделив первоклассные кредиты от высокорискованных продуктов. По каждому из стандартов должна быть обеспечена возможность выпуска ипотечных бумаг, а по первоклассным кредитам и кредитам со средним уровнем риска государство (в лице АИЖК и прочих институтов) на первом этапе может выступить стопроцентным либо частичным гарантом.

Введение данной системы позволяет, прежде всего, существенно повысить конкуренцию между участниками рынка и стимулировать дополнительный спрос на ипотеку. Помимо этого, наличие стандартов снижает издержки оценки рисков рефинансирующими организациями и инвесторами, стимулирует развитие внутреннего рынка секьюритизации, а также в значительной степени ограничивает масштабы subprime - ипотеки. Введение системы ипотечных стандартов в среднесрочной перспективе (2-3 года) способно дополнительно увеличить ежегодные темпы прироста объемов кредитования в 1,5-2 раза. Хороший стимул - с учетом амбициозности государственных задач.

Однако внедрение ипотечных стандартов - достаточно длительный процесс, поэтому на текущем этапе требуется существенное расширение уже действующей политики в отношении рынка ипотечных бумаг. Прежде всего, это касается либерализации требований к ипотечным ценным бумагам, выкупаемым в рамках программы по поддержке вторичного ипотечного рынка (через ВЭБ). С одной стороны, необходимо включить в состав выкупаемых бумаг облигации, обеспеченные кредитами на приобретение жилья со вторичного жилищного рынка, что позволит вовлечь в данную программу банки, работающие по собственным программам. С другой стороны, отмена ограничений на максимальную процентную ставку по кредитам, выступающим обеспечением по выкупаемым ценным бумагам, в значительной мере расширяет спектр институциональных инвесторов (со стороны НПФ и страховых компаний).

Во-вторых, нужно упростить существующие процедуры по выпуску ценных бумаг с ипотечным покрытием и сделать процесс секьюритизации менее затратным для российских эмитентов (в том числе в сравнении с секьюритизацией активов в иностранных юрисдикциях). В качестве возможных мер может быть предложено снижение требований к подготовке последующих выпусков ипотечных бумаг для тех эмитентов, которые продемонстрировали на практике надежность облигаций с ипотечным покрытием в рамках первого выпуска.