Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Резюме

1. Постановка задачи

2. Общие положения

3. Ограничивающие условия

4. Методология оценки

5. Анализ рынка недвижимого имущества

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

7. Анализ местоположения

8. Оцениваемый объект

9. Расчет стоимости

10. Cогласование результатов оценки

11. Заключение о стоимости имущества

Сертификат по оценке

Приложения

Резюме

По заказу частного предпринимателя Ставничук Н.Я., ФЛП Костюк Татьяна Васильевна (далее “Оценщик”), в соответствии с Договором №14 от 27.06.2011г., произвел независимую оценку нежилых подвальных помещений общей площадью 85,0 м.кв., расположенных в жилом доме по адресу: АР Крым, г.Симферополь, ул.Гагарина 33 (Железнодорожный район), для продления договора аренды.

Оценщик действует на основании Свидетельства о государственной регистрации №04055570ф0060223 от 03.02.2003г., Сертификата субъекта оценочной деятельности №7157/08 от 03.06.2008г., Сертификата оценщика №0-158С от 19.06.01г., Свидетельства о регистрации в Государственном реестре оценщиков №3169 от 17.06.2005г.

Объект оценки - нежилые помещения общей площадью 85,0м.кв., расположенные в подвале жилого дома по адресу: АР Крым, г.Симферополь, ул.Гагарина, 33.

Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Функция оценки - использование результатов оценки для заключения договора аренды.

Дата оценки - 03 августа 2011г.

Дата отчета - август 2011г.

Проведя необходимые обследования и расчеты, оценщик определил в действующих на момент оценки (03.07.2011г.) ценах, что, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 53,0м.кв., расположенных в здании по адресу: АР Крым, г.Симферополь, ул.Гагарина, 33, для заключения договора аренды, составляет (без НДС): 323375 (триста двадцать три тысячи триста семьдесят пять гривен).

В соответствии с заказом, оформленного договором №14 от 27.06.2011г., Оценщик ФЛП Костюк Т.В. (г.Симферополь, Сертификат субъекта оценочной деятельности №7157/08 от 03.06.2008г., Сертификат оценщика №0-158С от 19.06.01г., Свидетельство о регистрации в Государственном реестре оценщиков №3169 от 17.06.2005г.), произвел независимую оценку рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 85.0м.кв., расположенных в здании по адресу: АР Крым, г.Симферополь, ул.Гагарина, 33, для заключения договора аренды.

1. Постановка задачи

АДРЕС ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ	АР Крым, г. Симферополь, ул.Гагарина, 33.
ВИД РАБОТЫ	Оценка недвижимости.
ЗАКАЗЧИК	Крымский региональный центр страхового фонда документации.
ОЦЕНЩИК	ФЛП Костюк Татьяна Васильевна.
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ	Нежилые помещения общей площадью 85,0м.кв.
ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ	Коммунальная, находится в хозяйственном ведении КП ЖЭО Железнодорожного района
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
ФУНКЦИЯ ОЦЕНКИ	Определение рыночной стоимости объекта оценки для продления договора аренды.
ФОРМА ОТЧЕТА	Письменная, табличная.
ЭФФЕКТИВНАЯ ДАТА ОЦЕНКИ	03 августа 2011 года.

2. Общие положения

Оценка проводилась в соответствии с:

Законом Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” №2269-XII от 10.04.1992г.

Законом Украины “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине”, №2568-III.

Национальным стандартом №1 “Общие положения оценки имущества и имущественных прав” утвержденной постановлением КМУ №1440 от 10.10.2003г.;

Национальным стандартом №2 “Оценка недвижимого имущества”, утвержденным постановлением КМУ №1442 от 28.10.2004г.

При оценке использовались документы:

Постановление КМУ “О Методике расчета и порядке использования платы за аренду государственного имущества” №786 от 04.10.1995г.

Постановление КМУ “Об утверждении Методики оценки стоимости объектов аренды…” №629 от 10.08.1995г.

Сборник №18 "Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий имеющихся во многих отраслях народного хозяйства для переоценки основных фондов", М-1970;

ОБЩАЯ ЧАСТЬ к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете", М-1971; оценка стоимость помещение

Стандарт МЖКГУ “Жилые дома. Правила определения физического износа жилых зданий” СОУ ЖКГ 75.11-35077234.НННН:2009;

Нормы профессиональной деятельности оценщика, утвержденных Советом Украинского общества оценщиков (Протокол №7 от 11.04.95г.);

Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости под редакцией Л.Симоновой, Я.Маркуса (Киев-1994);

Методики и стандарты, принятые в мировой практике оценки недвижимости и бизнеса (Института оценки США, Российским и Украинским Обществами Оценщиков);

Выкопировка планов расположения объектов оценки;

Информация по аренде аналогичных объектов в здании.

C этой целью было проведено визуальное обследование объекта оценки, изучена юридическая, техническая и финансовая документация, сфотографирован объект оценки, а также наиболее ярко выраженные дефекты и изъяны, влияющие на стоимость.

Основные понятия и определения

Объект оценки - какое-либо имущество, имущественные и неимущественные права, комплекс прав, определение стоимости которых было целью оценки.

Исходные данные - какая-либо информация, необходимая для выполнения процесса оценки (ревю).

Оценочная процедура - комплекс действий, направленных на получение информации, которая необходима для определения стоимости одним из общепринятых методов и интерпретации результатов. Соответствующие процедуры составляют содержание каждого из общепризнанных методов оценки.

Отчет об оценке - документ, содержащий ведомости об оценке, обзор или анализ, который передается клиенту.

Дата оценки - дата, на которую суждение Оценщика о стоимости является действительным.

Конфиденциальная информация - информация определяемая, как конфиденциальная в договоре с клиентом, или определенная клиентом, как конфиденциальная, в процессе передачи ее оценщику (идентификация информации, как конфиденциальной, не принадлежит в этом случае к сфере действий соответствующего законодательства, а определяется клиентом по своему усмотрению).

Стоимость - общественно признанный эквивалент, который определен в денежном или натуральном выражении. Стоимость в денежных единицах может быть определена как сумма в какой-либо денежной единице (значение стоимости) или как интервал, в рамках которого с достаточно высокой (заданной) вероятностью находится значение стоимости.

Внешний или экономический износ - снижение стоимости объекта из-за независимых, внешних для объекта причин.

Цена - сумма в любой денежной единице, которая предложена, уплачена или требовалась в обмен на объект (включая услуги и права). Цена и стоимость определяется как сумма средств, которая фактически оплачивается покупателем в случае заключения договора купли-продажи с учетом всех налогов, сборов и брокерских комиссионных, которые включаются в цену, согласно обусловленных оценщиком условий договора купли-продажи. Во всех случаях, когда условия договора отличаются от типового договора купли-продажи (например, продажа объектов приватизации, продажа за наличные заключение договора, в котором продавцом выступает физическое лицо, которое не является плательщиком НДС), это обстоятельство должно быть четко освещено в Отчете.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при отсутствии дополнительных инвестиционных условий договора между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами.

Объект аренды - недвижимое имущество (строения, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий, на основании договора переданное в срочное, платное пользование арендатору для ведения предпринимательской и другой деятельности.

Период экспозиции - период времени между моментом публичного предложения к продаже объекта на рынке и моментом его реализации.

Процедура оценки

Оценочная процедура, согласно используемым стандартам оценки, включила в себя следующие этапы:

- осмотр объекта и его идентификация;

- установление имущественных прав или титула собственности;

- сбор данных и их обработка;

- техническое оформление отчета.

Назначение данного отчета

Данное заключение предназначено исключительно для ЗАКАЗЧИКА и не может передаваться ОЦЕНЩИКОМ другим юридическим или физическим лицам без согласования с ЗАКАЗЧИКОМ.

Конфиденциальность

ЗАКАЗЧИК вправе ссылаться на выводы, изложенные в настоящем Отчете и использовать данное заключение исключительно с вышеуказанной целью. ОЦЕНЩИК обязуется обеспечить конфиденциальность информации полученной от ЗАКАЗЧИКА и всех выводов, содержащихся в настоящем Отчете.

Ответственность

ОЦЕНЩИК уверен, что услуги были предоставлены согласно профессиональным стандартам. Администрация ЗАКАЗЧИКА несет ответственность за точность и достоверность всей предоставленной информации. ЗАКАЗЧИК единолично несет ответственность за все юридические решения, принятые им в связи с данным экспертным заключением.

Оценочное заключение представляет собой лишь наше независимое суждение и само по себе не порождает никаких правовых последствий относительно объекта оценки.

Освобождение от ответственности

ЗАКАЗЧИК обязан освободить от ответственности и не причинять вреда ОЦЕНЩИКУ и, по заявлению ОЦЕНЩИКА, защищать последнего от расходов или обязательств, которые могут быть выдвинуты третьими сторонами, если их иски возникнут от неправомочного использования результатов работы ОЦЕНЩИКА, если не будет установлено в судебном порядке, что они явились следствием обмана, халатности или умышленного неверного исполнения ОЦЕНЩИКОМ своих обязанностей.

Дополнительная работа

В соответствии с Договором и этим Отчетом ОЦЕНЩИК не обязан выполнять дополнительную работу, связанную с объектом оценки, если только нет предварительного и, не будет последующего соглашения на это. ОЦЕНЩИК не несет ответственности за обновление этой работы в случае каких-либо изменений после даты представления оценочного заключения ЗАКАЗЧИКУ.

Невидимые дефекты и повреждения

ОЦЕНЩИК не несет ответственности за состояние структур, которые невозможно увидеть в ходе обычного обследования или с помощью планов, спецификаций так как ОЦЕНЩИК не производил техническую экспертизу оцениваемого объекта.

Ограничивающие и прочие условия

ОЦЕНЩИК работает в соответствии с предложением относительно ответственного владения и управления активами, объектом собственности или деловыми интересами, которые затрагивают этот отчет. Информация, полученная из других источников считается достаточно достоверной и правдивой, однако ОЦЕНЩИК не гарантирует в какой либо форме факт ее достоверности.

Сбор данных

Ниже перечислены основные шаги, предпринятые для успешного выполнения поставленной задачи:

- сбор общих данных и их анализ: на данном этапе были собраны и проанализированы общегосударственные, региональные, местные политические и экономические факторы, влияющие на работу оцениваемого объекта. Данные об аналогах продаж в этом регионе.

- сбор специальных данных и их анализ: в своей основе был подобен вышеизложенному, но собранная на этом этапе информация, относящаяся к оцениваемому объекту и непосредственно к его месторасположению, была более детализирована.

Оформление отчета

Все полученные данные на вышеуказанных этапах сведены воедино, выполнены необходимые расчеты и выводы в соответствии с поставленной задачей и изложены в форме таблиц и необходимых вычислений.

3. Ограничивающие условия

Оценщик, в своей деятельности, руководствуется нормами профессиональной деятельности оценщиков, нормативными, методическими и инструктивными материалами, используемыми в отечественной и мировой практике.

Оценщик действует как независимый, беспристрастный, объективный специалист, использующий свои знания и убеждения.

Оценщик не имеет и не может иметь каких-либо интересов в собственности оцениваемого объекта.

Оценщик не имеет персональной заинтересованности, негативного или позитивного отношения к особам, имеющим отношение к оцениваемому объекту.

Вознаграждение за проведение оценки обговаривается в договоре и ни в коем случае не зависит от результатов оценки.

Предоставленный Оценщиком отчет об оценке объекта, представляет собственные, беспристрастные, профессиональные суждения и выводы, которые ограничены только приведенными предположениями и ограничивающими условиями.

Основанием для оценки объекта служит договор на выполнение услуг.

В зависимости от технического задания и наличия входных данных определяется метод проведения оценки.

Оценка может быть проведена несколькими известными в мировой практике оценки методами.

По требованию оценщика заказчик должен предоставить необходимые материалы и копии документов, дать возможность эксперту изучить бухгалтерские, статистические, устанавливающие и другие документы, обеспечить возможность доступа к объекту оценки, содействовать изучению его технического состояния, предоставлять необходимую специальную, профессиональную помощь.

Заказчик несет ответственность за достоверность предоставленных материалов, финансовых, статистических или экономических показателей, которые необходимы для проведения экспертизы.

Оценщик не несет ответственность за достоверность предоставленных материалов, а также за состоянием элементов и узлов, которые невозможно увидеть, которые имели невидимые повреждения и дефекты.

Полученная информация, как от заказчика, так и от независимых источников видится оценщику точной и объективной, но оценщик не гарантирует ее достоверность.

Информация, суждения, предположения, факты, заключения, изложенные в данном отчете, предполагаются конфиденциальными и не подлежат разглашению без предварительного предупреждения исполнителя.

4. Методология оценки. Выбор подходов оценки

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Общие принципы оценки.

Оценка имущества проводиться с соблюдением принципов полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, предельной производительности взноса, наиболее эффективного использования.

Принцип полезности основывается на том, что имущество имеет стоимость только при условии полезности его для потенциального собственника или пользователя. Под полезностью следует понимать способность имущества удовлетворять потребности владельца или пользователя на протяжении определенного времени.

С целью определения полезности во время оценки:

- рассматривается полезность отдельного имущества в составе объекта оценки, как составная часть полезности объекта оценки в целом и полезность имущества, как отдельного объекта оценки;

- учитывается современное состояние использования объекта оценки, которое может не отвечать его возможному наиболее эффективному использованию, а также случаи, когда отдельные объекты оценки становятся временно лишними, используются с другой целью или не используются;

- прогнозируется возможное влияние социально-экономических и других факторов на изменения в полезности объекта оценки;

- оцениваются затраты на улучшение объекта оценки с учетом влияния этих затрат на увеличение его рыночной стоимости.

Принцип спроса и предложения отображает соотношение предложения и спроса на подобное имущество. Согласно этому принципу во время проведения оценки учитываются рыночные колебания цен на подобное имущество и другие факторы, которые могут привести к изменениям в соотношении предложения и спроса на подобное имущество.

Принцип замещения предусматривает учет поведения покупателей на рынке, который состоит в том, что за приобретенное имущество не платится сумма, больше минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке.

Принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, которые ожидаются от владения, пользование, распоряжение им.

Принцип взноса (предельной производительности) предусматривает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как работа, управление, капитал и земля, которые пропорциональны их взносу в общий доход. Влияние отдельного фактора измеряется как частица стоимости объекта оценки или как частица стоимости, на которую общая стоимость объекта оценки уменьшится в случае его отсутствия.

Принцип наиболее эффективного использования состоит в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от него наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использования имущества, в результате которого стоимость объекта оценки есть максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые технически возможны, разрешены и экономически целесообразны.

Затратный подход.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основывается на том, что типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Оценка объекта недвижимости методом затрат основывается на:

- поведении рационального покупателя, который не заплатит за объект больше минимальной суммы затрат на строительство объекта, аналогичного по конструктивному решению и функциональному назначению оцениваемому;

- поведении типичного продавца, желающего вернуть затраченные на строительство средства.

Расчет стоимости объекта недвижимости производится:

*на основании количественного анализа (составлении сметы оцениваемого объекта в действующих ценах);

*по стоимости конструктивных элементов;

*по стоимости единичного показателя строительного аналога;

*по стоимости объекта аналогичного функционального назначения (принцип замещения);

*на основании индексации проектной стоимости объекта;

*на основании прямых затрат на строительство объекта.

Структура затратного подхода.

Основным результатом оценки объектов недвижимости затратным подходом является определение их восстановительной стоимости или стоимости замещения (с учетом затрат на приобретение прав на земельный участок и создание внешней инфраструктуры) за вычетом износа.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость или стоимость замещения объекта.

Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности. Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с применением современных стандартов, материалов, дизайна в текущих ценах.

При оценке имущества с точки зрения издержек мы придерживались следующей последовательности действий:

1.Рассчитали издержки воспроизводства, т.е. восстановительную стоимость улучшений по единичным показателям в соответствии со сборниками укрупненных показателей восстановительной стоимости.

2.Произвели расчет физического износа здания в соответствии со Стандартом МЖКГУ “Жилые дома. Правила определения физического износа жилых зданий” СОУ ЖКГ 75.11-35077234.НННН:2009

3.Определили остаточную стоимость с учетом износов.

4.Данные вычислений сведены воедино и представлены в таблицах.

Восстановительная стоимость зданий определялась в соответствии:

- со сборником №18 "Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий имеющихся во многих отраслях народного хозяйства для переоценки основных фондов", М-1970;

- с “ОБЩЕЙ ЧАСТЬЮ к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете”;

- с Письмом Госстроя СССР от 6.09.90г. №14-Д;

- с данными Государственного комитета по вопросам градостроительства и архитектуры об индексе договорных цен в строительстве.

В отчете Оценщиком рассмотрен физический износ, определяемый на основе оценки технического состояния здания.

Описание технического состояния здания, таблицы и расчеты физического износа зданий приведены ниже. Коэффициент физического износа рассчитывается по формуле:

Ки =1-Фи/100.

Оценка физического износа проводилась в соответствии со стандартом МЖКГУ утвержденным СОУ ЖКГ 75.11-35077234.ННН:2009г., “Жилые дома. Правилами определения физического износа жилых зданий”. Физический износ конструктивных элементов, может быть рассмотрен с позиции его возможного устранения. В этом случае физический износ, невозможный или экономически невыгодный к устранению, определяется на основании правил оценки физического износа или на основании обследования технического состояния элементов улучшений. Физический износ, устраняемый путем соответствующего ремонта, определяется путем определения необходимых стоимостных затрат на устранение, относительно стоимости восстановления по каждому конструктивному элементу. С этой целью расчет стоимости такого физического износа на дату оценки составляется на основании смет на необходимые затраты связанные с ремонтом.

Оценка экономического износа базируется на обесценивании актива, в зависимости от факторов, связанных с социально-экономическими условиями в районе месторасположения.

Остаточная стоимость здания (Сз) определяется по формуле:

Сз = Св х Ки х Кэ

где, Св - восстановительная стоимость здания;

Ки - коэффициент физического износа;

Кэ - коэффициент экономического износа.

Результаты расчета восстановительной и остаточной стоимости приведены в таблице.

Учитывая то, что у Заказчика не имеется проектно-сметной документации, а в процессе работы была подобрана достаточно полная информация об удельной стоимости единичного показателя сопоставимого объекта-аналога, Оценщик считает, что, для оцениваемого объекта, применение затратного подхода является корректным.

Доходный подход.

Оценка по доходному подходу (по прибыли) производится методом прямой капитализации, которая используется для превращения предполагаемой прибыли за один год в показатель стоимости. Процедура выполняется делением предполагаемой прибыли на соответствующую норму прибыли.

Нормы и коэффициенты прибыли, применяемые при непосредственной капитализации, предусматривают удовлетворяющую инвестора норму отдачи на капитал и возврата инвестированного капитала.

C=R/I,

где: С - стоимость недвижимости;

R - денежный поток за год;

I - коэффициент капитализации (коэффициент связи между чистым доходом и стоимостью объекта).

Может использоваться и метод непрямой капитализации - метод дисконтирования денежных потоков.

Стоимость имущества=текущая стоимость периодического потока дохода+текущая стоимость реверсии.

Реверсия - инвестиции, возвращаемые в конце инвестиционного периода.

Текущая стоимость периодического потока дохода определяется по формуле:

PV = R₁/(1+i)+R2/(1+i)²+...+Rn/(1+i)ⁿ, где:

R_n - поток доходов, получаемый в течении n-го периода (n=1,2,3,...n);

i - ставка дисконта.

Поток доходов определяется исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Для определения рыночной стоимости берется чистый доход, получаемый от использования недвижимости до вычета налога на прибыль. Понятие чистый доход следует отличать от понятия налогооблагаемый доход, который, как правило, ниже, так как фирмы используют консервативную политику по отношению к отчетности об уплате налогов, т.е. показывается наименьшая, возможная величина доходов. Учет инфляции дохода может определяться путем умножения предполагаемого дохода на коэффициент, учитывающий инфляцию, либо можно учитывать ее, уменьшая ставку дисконтирования.

Наибольшую трудность представляет выбор ставки дисконта, который зависит от принятого для расчета метода использования оцениваемого объекта, связанного в основном со степенью возможных рисков.

Обычно в странах со стабильной экономикой, существующие экономические таблицы расчетов для инвестиционных проектов содержат данные для ставок от 1% до 12% годовых.

В условиях Украины наиболее достоверные результаты дает определение ставки дисконта как суммы безрисковой ставки дохода, поправок на риск, на низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент, минус поправка на инфляцию. Риск и доход в финансовом менеджменте рассматриваются как две взаимосвязанные категории. Существуют различные понятия "риск". В наиболее общем виде под риском понимают вероятность возникновения убытков или недополучения доходов по сравнению с прогнозируемым вариантом.

Риск может быть определен как уровень определенной финансовой потери, выражающейся:

- в возможности не достичь поставленной цели;

- неопределенности прогнозируемого результата;

- субъективности оценки прогнозируемого результата.

В качестве безрисковой избирается типичная ставка процента по валютным депозитам в СКВ (для условий нашего государства обычно 6-10% в год для стабильных валют).

Ставка дисконта увеличивается на процент компенсации следующих составляющих

Наименование риска и компенсации затрат	Степень риска и его значение, %
	Очень низкий	Низкий	Средний	Высокий	Очень высокий
Компенсация риска изменения базовой ставки	1,0	1,1-1,3	1,4-1,6	1,7-1,9	2,0
Компенсация различий в ликвидности вложений	1,0	1,1-2,2	2,3-3,7	3,8-4,9	5,0
Компенсация различий в условиях вложений	1,0	1,1-2,2	2,3-3,7	3,8-4,9	5,0
Компенсация специфических рисков присущих отрасли	0	0,1-1,3	1,4-2,5	2,6-3,9	4,0
Компенсация специфических рисков присущих оцениваемому предприятию	0	0,1-0,9	1,0-2,0	2,1-2,9	3,0
Компенсация за местоположение	0	0,1-1,3	1,4-2,5	2,6-3,9	4,0
Компенсация необходимости в компетентном управлении	0	0,1-0,9	1,0-2,0	2,1-2,9	3,0
Компенсация инфляционных ожиданий	-(1,0-2,0)%

Оценщик, исходя из возможности использования объекта оценки для получения дохода, считает применение доходного подхода целесообразным. Наиболее оправданным в данной ситуации является метод прямой капитализации.

Так как спрогнозировать все эти процессы в национальной валюте на длительный период представляется крайне затруднительным, все расчеты Оценщик производит применительно к доллару США, пересчитывая результаты по курсу Национального банка на дату оценки.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на сравнении рыночной стоимости схожего объекта с оцениваемым. Алгоритм метода состоит из четырех шагов:

- поиск продаж;

- анализ продаж;

- корректировка различий;

- определение стоимости.

Определение величины поправок при корректировке различий Оценщик производит на основании сравнения парных продаж, при котором разница в стоимости двух аналогов и является величиной поправки в натуральном или процентном выражении.

Сравнительный подход требует наличия базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они достаточной информацией о состоянии спроса и предложения для данного рынка, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. В настоящее время практически отсутствует достоверная информация о сделках купли-продажи объектов сопоставимых с оцениваемым. Имеющиеся отдельные данные по объектам производственного назначения не отвечают всем требованиям, предъявляемым к информации, так как эти объекты имеют существенные отличия в конструктивно-планировочных характеристиках и местоположении, а слишком большие отличия требуют значительных корректировок цен аналогов, что, в свою очередь, отрицательно сказывается на точности и достоверности результатов оценки.

Таким образом, оценщик считает, что применение сравнительного подхода для определения стоимости оцениваемого помещения является некорректным, так как отсутствует в достаточном количестве информация о продажах по аналогичным объектам недвижимости. Тем не менее, некоторые процедуры сравнительного подхода были использованы при выборе единичного показателя стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости и определении арендной платы за единицу площади в доходном подходе.

5. Анализ рынка недвижимого имущества

Для анализа состояния рынка недвижимости Оценщик использовал материалы аналитических изданий Крыма, с использованием данных по приватизации, купле-продаже недвижимости на вторичном рынке, результатов оценок, информации, публикуемой в периодических изданиях, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимого имущества, а также данных агентств недвижимости.

Структура рынка недвижимого имущества.

На территории города и республики имеется два вида собственности на недвижимое имущество: государственная и негосударственная. Государственная собственность включает коммунальную собственность административно-территориальной единицы (собственность городских советов и республиканская) и государственную собственность. При этом часть государственной недвижимости, в том числе и жилой фонд, находится на балансе хозяйственных обществ, созданных на базе бывших государственных предприятий и организаций путём корпоратизации и приватизации.

Большой сегмент рынка занимает частная жилая недвижимость, подразделяющаяся на квартиры различной площади, жилые дома с участками и без и доли в вышеперечисленных объектах недвижимости.

Анализ состояния рынка продаж недвижимого имущества.

Основными источниками поступления объектов на рынок недвижимости, являются:

* государственная, в том числе коммунальная, приватизируемая путём выкупа, аукциона, конкурса;

* ранее приватизированная или построенная за негосударственные средства;

* залоговая, реализуемая вследствие невозврата кредитов,

* продаваемая государственной исполнительной службой с публичных торгов, вследствие наложения ареста;

* распродаваемая ликвидационными комиссиями в связи с признанием предприятий и организаций банкротами;

* вновь построенная недвижимость;

* жилая (квартиры), переводимая затем в нежилую;

* жилая.

В феврале 2011 г. на рынке недвижимости Крыма произошло существенное повышение цен, свидетельствующее о предстоящем весеннем росте активности.

По данным Торговой системы «REM Navigator», в феврале 2011г. рост цен на недвижимость в Крыму составил 4% (в USD).

На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость в конце февраля составили:

на 1-комнатные квартиры - 1060 USD/м2.

на 2-комнатные квартиры - 1093 USD/м2.

на 3-комнатные квартиры - 904 USD/м2.

на дома - 1220 USD/м2.

В феврале 2011 г. рынок был достаточно активен. При стабильности и росте цен на 3-комнатные и 2-комнатные квартиры, цены на 1-комнатные квартиры понизились. Это означает существенные изменения в структуре спроса. Интерес к жилью эконом класса уменьшается. Участники рынка перешли к более фундаментальному решению своих жилищных проблем и отдают предпочтение многокомнатным квартирам.



В феврале 2011г. рынок недвижимости Крыма продолжил расширяться и достиг отметки 7292 пункта. Увеличение количества недвижимости, выставляемой на продажу, свидетельствует о том, что продавцов удовлетворяет ценовая конъюнктура, и они готовы наращивать предложение при адекватном увеличении уровня цен.

В феврале 2011г. пользовались популярностью качественные городские квартиры. Уровень спроса был достаточен для того, чтобы обеспечить рост цен даже при активном поступлении на рынок новых объектов.

Прогноз рынка недвижимости Крыма ТС «REM Navigator» на 2011г., остается без изменений:

динамика цен по месяцам

март +2% апрель +2% май 0% июнь 0% июль 0%	август 0% сентябрь +1% октябрь +2% ноябрь +1% декабрь 0%

общий годовой прирост цен на недвижимость в пределах 10%;

плавное увеличение предложения (около 5% в месяц);

увеличение спроса и количества заключаемых сделок.

Прогноз основывается на текущих макроэкономических показателях Украины и состоянии мировой экономической системы на дату подготовки прогноза. Прогноз REM Navigator представляют собой мнение о предполагаемых тенденциях на рынке недвижимости. Прогноз не следует рассматривать как гарантию результатов или непосредственную рекомендацию к действию. Прогноз не является фактической информацией и поэтому не может характеризоваться как «точный» или «неточный».

Продавцам не следует поддаваться соблазну повысить цену. Рынок недвижимости подвержен периодам эйфории, которые сменяются ценовыми коррекциями. Покупателям пора готовиться к весенней распродаже. Нужно принять во внимание, что поздний приход на рынок может ограничить выбор и привести к увеличению расходов.

Анализ состояния рынка аренды недвижимого имущества.

На территории Крыма существует два рынка аренды: государственный и негосударственный жилой и нежилой фонд.

Арендодателями частной жилой недвижимости выступают собственники, сдающие недвижимость на условиях полного погашения арендаторами затрат на содержание недвижимости, частичная, когда арендатор погашает затраты электроэнергии и аренда, когда арендодатель полностью берет на себя затраты по содержанию объекта аренды. Обычно такие отношения между арендатором возникают при аренде на короткий срок (не более месяца).

Согласно анализу публикаций о предложениях к сдаче в аренду и аренде негосударственного недвижимого имущества и информации по фактически заключённым договорам, сроки сдачи в аренду для небольшой недвижимости, расположенной в центральной части города, составляют 1-3мес. при условии регулярной дачи объявлений в периодических изданиях, имеющих соответствующие разделы. Срок сдачи недвижимости для названных выше целей увеличивается до 3-4 и более мес. при увеличении площади помещений и удалении от центра. При этом если имеется возможность сдачи в аренду отдельных помещений, то на часть помещений договора аренды заключаются в более короткие сроки, а сроки сдачи для оставшихся помещений возрастают. Максимальные сроки сдачи в аренду 6-7 и более мес. имеет недвижимое имущество больших размеров, используемое для производственных и складских целей, расположенное в периферийной зоне. Кроме того, на сроки, в течение которых недвижимость сдается в аренду, влияет предлагаемая величина арендной платы. Завышение величины арендной платы, по сравнению со сложившимися среднерыночными величинами, ведёт к увеличению сроков, в течение которых недвижимость может быть передана в аренду, и наоборот.

К основным общим факторам, влияющим на рыночные величины арендных плат, относятся:

-месторасположение недвижимости относительно центральной части города, района или микрорайона. Кроме того, рыночные величины арендных плат изменяются в зависимости от расположения недвижимости в экономико-планировочной зоне. Максимальные значения арендных плат характерны при её расположении в местах развитой социально-бытовой инфраструктуры, узлах пересечения магистралей градоформирующего значения, пересечения или прохождения нескольких линий городского общественного транспорта с высокими постоянными потоками пешеходов и будут уменьшаться по мере удаления от этих мест;

- цели использования арендуемой недвижимости: для жилья или бизнеса.

- техническое состояние недвижимости. С ухудшением технического состояния рыночные величины арендных плат уменьшаются и наоборот. Максимальные значения величин арендных плат характерны для отремонтированной недвижимости. Вместе с тем, при сдаче в аренду отремонтированной недвижимости на её величину, в плане уменьшения, может повлиять несоответствие отделки (как внутренней, так и наружной), требованиям, предъявляемым арендатором исходя из цели использования;

- размеры и объёмно-планировочные характеристики недвижимости, сдаваемой в аренду.

Начиная с 2000г. произошла относительная стабилизация рыночных величин арендных плат. В целом на рынке аренды имеет место четкая тенденция к постоянному увеличению количества объектов недвижимости, предлагаемой в аренду, и расширения целей ее использования.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

В соответствии с определением, данным в Международных стандартах оценки, наиболее эффективное использование определяется как “Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной”.

Прежде чем говорить об альтернативных вариантах использования, сделаем выводы по анализу характеристик и параметров объекта оценки с точки зрения востребованности на рынке.

Расположение. Объект оценки расположен в Железнодорожном районе города, рядом с площадью московской, недалеко от железнодорожного вокзала. К зданию, в котором располагаются помещения, предлагаемые в аренду, имеется хороший подъезд.

Текущее использование. В настоящее время подвальные помещения используются в качестве магазина и склада.

В состав помещений, предлагаемых в аренду, входят два помещения: помещение 1 площадью 42,5 м.кв. и помещение 2 площадью 45,2 м.кв. Общая площадь помещений 85,0м.кв.

Альтернативное использование. При анализе альтернативных использований предлагаемых в аренду помещений, необходимо учесть информацию о состоянии рынка недвижимости в городе, размер неудовлетворенного спроса, динамику цен, как аренды, так и продаж. Исходя из этих факторов, можно считать наиболее экономически целесообразным использование помещений для размещения объекта торговли.

Проанализировав эти условия, Оценщик считает, что:

- использование нежилых помещения в коммерческих целях (сдача в аренду для размещения торгового объекта) физически возможно, так как помещения расположены недалеко от пешеходных переходов в пятиэтажном здании, в подвальном помещении, в железнодорожном районе города;

- юридически законное потому, что государственная и коммунальная собственность, в соответствии с целым рядом нормативных документов, может быть сданы в аренду;

- осуществима с финансовой точки зрения, т.к. в связи со спросом на рынке аренды, затрат на сдачу в аренду помещений государственной и коммунальной собственности пока не требуется (затраты на предарендный ремонт, рекламу, затрат на эксплуатацию помещений и т.д.).

Учитывая вышеизложенное, расположение объекта оценки в железнодорожном районе города, недалеко от рынка «Русь», Оценщик считает наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта - это его использование для размещения торгового объекта по продаже продовольственных товаров. Таким образом, Оценщиком, в отчете будут использованы аналоги коммерческой (торговой) недвижимости.

7. Анализ местоположения

Симферополь -- административный, экономический, культурный и научный центр Автономной Республики Крым -- расположен на высоте 225--300м. над уровнем моря в широкой долине реки Салгир, между Внутренней и Внешней грядами Крымских гор. Площадь, занимаемая городом, -- 6,5 тыс. гектаров. Население -- около 400 тыс. чел. (2002г.).

Объект оценки - нежилые помещения общей площадью 85,0м.кв., расположенные в здании по адресу: АР Крым, г. Симферополь, ул. Гагарина, 33.

Квартал, в котором находится объект оценки, расположен в Железнодорожном районе г.Симферополя, в квартале с застройкой жилыми зданиями, не далеко от Площади Московской, на центральной для этого района улице.

Характеристика района расположения
Адрес	АР Крым, г.Симферополь, ул.Гагарина, 33.
Расстояния:	до центра города - 2,3км.; до административных служб города - 2,5км.; до автовокзала - 3,7км.; до железнодорожного вокзала - 1,32км.
Рядом расположены	Жилые дома, магазины, рынок «Русь».
Благоустройство территории	Прилегающая территория оборудована асфальтовым покрытием. Район обеспечен сетями газоснабжения, канализации, водоснабжения, электроснабжения.

Характеристика объекта оценки
Назначение	В настоящее время, предлагаемые в аренду помещения используются под магазин и склад
Описание объекта	Помещения размещаются в подвале пятиэтажного жилого здания. В помещении видимых дефектов не наблюдается. В состав помещений, предлагаемых в аренду, входят два помещения: помещение 1, площадью 42,5м.кв. и помещение 2 площадью 42,5м.кв. Общая площадь помещений 85,0м.кв., Общая площадь помещений, в соответствии с обследованием и данными плана БТИ, составляет 85,0м.кв. Состояние помещений для размещения торгового объекта по продаже продовольственных товаров оценивается как удовлетворительное, газовые и водопроводные трубы требуют небольшого ремонта.
Благоустройства	Помещения оборудованы электроосвещением, не требующем ремонта. Имеется водопровод и канализация.Горячее водоснабжение отсутствует. Подъезд к зданию осуществляется через улицу Гагарина. Стоянка имеется.

8. Оцениваемые помещения и их состояние

Год постройки здания:	Ориентировочно в шестидесятых годах прошлого столетия.
Группа капитальности:	I
Этажность здания:	5 этажей
Этаж:	подвал
Общая площадь помещений:	85,0м.кв.
Высота помещений:	2,5м.
Номер помещений:	1	2
Площадь помещений (м.кв.):	42,5	42,5
Площадь застройки:	92,00м.кв. (7,59*0,12*2+5,6*5х0,12+7,59*0,24)+85,0
Объем помещений:	257,6м.куб.
Описание аналога (сб. УПВС №28, табл.30б): объемом до 8000м.куб. Фундаменты сборные железобетонные; стены - из семищелевых блоков, облицованные кирпичом; перегородки - из панелей, гипсолитовые и кирпичные; перекрытия сборные железобетонные; кровля - из волнистой асбофанеры по деревянным стропилам; полы паркетные. Имеется центральное отопление, водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, газоснабжение. Группа капитальности I.

Фундаменты - сборные железобетонные. Состояние нормальное (табл.5).

Стены - из семищелевых блоков, облицованные кирпичом. (табл.14).

Перегородки - - из панелей, гипсолитовые и кирпичные.(табл.22).

Перекрытия - сборные железобетонные, оштукатуренные. Незначительное смещение плит относительно друг друга по высоте, отслоение выравнивающего слоя в швах (табл.31).

Крыша - деревянная, крытая асбоцементными листами. (табл.39,45).

Полы - паркетные. (табл.49).

Окна, двери - Дверные полотна деревянные. Трещины в местах примыкания коробок к стенам и перегородкам, щели в притворе.(табл.58).

Отделка - окраска водными составами по штукатурке, плитка керамическая. (табл.60).

Окраска масляной краской заполнений проемов и стен. Повреждения слоя краски, трещины в местах примыканий стен и потолков, слой краски потемнел и загрязнился, пятна и потеки (табл. 61).

Инженерное оборудование.

Помещения оборудованы отоплением, электроосвещением, требующем ремонта. Имеется водопровод и канализация.

В удовлетворительном состоянии. (табл.67,68,69,70).

22,7-(4,1+5) -

Таблица физического износа конструкций помещения Сб.УПВС №28 табл.36б