Состояние помещения удовлетворительное. Требуется косметический ремонт внутренней отделки конструктивных элементов, ремонт благоустройств.

Физический износ Фи = (34,75/100) x100 = 23%

9. Расчет стоимости

Для проведения расчетов стоимости объекта оценки необходимо иметь следующие коэффициенты:

где 1,205 - коэффициент "перевода цен из 1969 в 1984 для городов Крыма, в соответствии с Постановлением Госстроя СССР №94 от 11.05.1983г.

18,09 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ по договорной цене к базисной сметной стоимости на 01.01.11г. по данным Министерства архитектурно-строительной политики Украины.

1,01х1,009х1,014 = 1,004 - коэффициент инфляции в Украине в июне 2011г.

100,4 %, к по данным Госкомстата Украины.

**/Коэффициент приведения стоимости единицы аналога к стоимости единицы оцениваемого объекта:

0,94х0,95=0,893

0,94 - коэффициент, учитывающий климатический район, п.6 технической части сб.№28 УПВС;

0,95 - коэффициент, учитывающий материал стен, п.11 Общей части к сборникам УПВС.

Стоимость строительства аналогичного объекта не отражает стоимость здания в пользовании. Большое значение для величины стоимости имеет местоположение недвижимости, возможность получать дополнительную прибыль за счет местоположения.

Спп можно определить исходя из метода капитализации рентного дохода (на базе денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения и населенных пунктов).

Спп=Зар/Y, где Зар - стоимость аренды земельного участка, S - площадь арендуемого земельного участка, Y - ставка капитализации, равна 9,68% - усредненная безрисковая ставка валютного депозитного вклада юридических лиц в крупнейших банках Украины на момент оценки (см. приложение), по данным на Интернет-сайта НБУ (нttp://e-finance.com.ua).

Документов, относящих площадь земельного участка S(м.кв.) к данным помещениям, Заказчиком не предоставлена, поэтому Оценщик принял ее по площади наружных очертаний оцениваемых помещений, т.е. по площади застройки 92,00м.кв.

Денежная оценка 1м.кв. земельного участка (оценочный район 64, адрес ул.Гагарина, 33) на 01.01.2011г. составляет 100,92грн./м.кв., с учетом индексации, коммерческого использования и этажности здания - (100,92х1,019х2,5):5 = 51,42грн./м.кв.

Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, с учетом земельной составляющей, составит 91388 гривен.

Доходный подход.

Для расчета стоимости объекта применим метод капитализации дохода.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает такую последовательность оценочных процедур:

- определение вероятной величины арендной ставки и типичных условий аренды.

- прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества (размера арендной платы и типичных условий аренды);

- прогнозирование операционных затрат и чистого операционного дохода (как правило за год с даты оценки). Чистый операционный доход рассчитывается как различие между валовым доходом, загрузкой и операционными затратами;

- обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчеты;

- расчеты стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Доход определяется исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Оценщик считает, что стоимость объекта можно определить исходя из дохода получаемого собственником от сдачи помещения в аренду под размещение склада.

Воспользуемся данными по аренде подобных помещений в городе, взятыми на Интернет-сайте рекламно-информационного еженедельника “Ообъявления Крыма” нttp://ok.salgir.info/ok_adv.pнp за апрель 2011г., и данными, полученными у Заказчика, по аренде аналогичных помещений.

В связи с отсутствием данных по аренде аналогичных помещений в районе Центрального рынка, Оценщик воспользовался данными по аренде аналогичных помещений, расположенных в аналогичных по размещению и коммерческой ценности районах города (в центральной части города, вблизи рынков районов, в местах концентрации оптовых торговых предприятий).

Анализ информации, полученный из публикаций специализированной прессы, по аренде помещений, аналогичных оцениваемым, позволяет сделать выводы о том, что:

-предложений аренды помещений в данном районе мало - это говорит о том, что рентный доход от аренды не интересен собственникам помещений, и о том, что наличия свободных площадей для аренды нет;

-представленная информация не позволяет говорить однозначно об арендных ставках в городе, как о системе отражающей экономические закономерности;

-предложения по аренде могут служить ориентирами для отдельных категорий доходной недвижимости в центральной части города.

Проанализировав арендные ставки, было выявлено, что они зависят от размера площади арендуемых помещений, месторасположения объекта, физического состояния объекта, транспортной доступности (наличие подъездных дорог), соответствие технических характеристик функциональному назначению.

Предложения аренды помещений под склады.

Стоимость аренды 1м.кв. площади помещений, в городе, в центральны районах, железнодорожных районах и районах, пользующихся коммерческим спросом для размещения торговых помещений, колеблется в интервале ? 39,0 - 80,0грн. (с НДС), в зависимости от различных факторов. Учитывая район расположения, размещение в подвальном помещении жилого дома, стоимость аренды аналогов, определим возможную ставку аренды с учетом поправок. Следует отметить, что арендная ставка не включает в себя стоимость аренды земли, возлагаемой также на арендатора. Хозяйственные расходы по содержанию арендуемых помещений берет на себя Арендатор.

Описание аналогов и определение корректировок.

Освобождение от НДС.

Стоимость предложения объектов сравнения декларируется с НДС. Для освобождения от НДС необходимо применить коэффициент 0,8333. (1:1,2=0,8333).

Цена предложения.

Объекты сравнения выбраны Оценщиком по данным цены предложения, учитывая большой спрос на аренду помещений в железнодорожном районе города. Снижение на торг Оценщик не предпологает.

Корректировка на расположение.

Объекты сравнения, так же как и оцениваемый объект, располагаются в коммерчески привлекательных для аренды местах, поэтому для всех объектов аналогов без корректировки.

Таблица приведения стоимости аренды аналогов (без НДС)

На основании анализа рынка коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, бесед с бизнесменами, была определена предполагаемая величина арендной платы за квадратный метр площади в месяц. Все расходы по содержанию арендуемого помещения берет на себя Арендатор.

Рассчитаем потенциальный валовой доход от аренды помещения за год, приняв рыночную ставку аренды для оцениваемого помещения в размере 42,3грн./м.кв. (как рыночная ставка аренды для помещений в Железнодорожном районе)

ДВД для оцениваемого помещения.

Полученный от сдачи в аренду потенциальный валовой доход должен быть уменьшен на величину недозагрузки помещений (из-за простоев при поиске арендаторов, подготовку помещения и т.д.) и величину возможных операционных расходов, которые несет арендодатель. Расположение помещения на центральном рынке позволяет минимизировать вышеперечисленные издержки, поэтому в данном случае, Оценщик не учитывает возможные потери арендодателя.

Величина чистого операционного дохода (ЧОД) по оцениваемому объекту принимается Оценщиком по величине потенциального валового дохода:

ЧОД (для помещений склада) = 43146,0 гривен.

При расчете коэффициента капитализации Оценщик применил метод коммулятивного построения ставки капитализации.

С учетом вышепроизведенных расчетов, стоимость помещения будет равна: 03.08.2011 -7.9975

Стоимость объекта оценки определенная доходным подходом, составит 340268 гривен.

10. Согласование результатов оценки

Проведя необходимые обследования и расчеты, мы определили стоимость помещений общей площадью 85.0м.кв., расположенных по адресу: АР Крым, г.Симферополь, ул.Гагарина, 33. Результаты расчетов объединены в таблицу.

Подход с точки зрения затрат (издержек) на воспроизводство отражает реальную стоимость объекта оценки с учётом их износа. Однако не учитывает местоположение объекта и степень его инвестиционной привлекательности.

Метод дохода основан на рыночных данных, поэтому Оценщик отдает предпочтение методу дохода т.к. он позволяет прогнозировать получение будущих потоков дохода. В мировой практике принят следующий принцип: любая недвижимость стоит столько, сколько приносит или может принести в будущем дохода.

Оценщик предлагает принять стоимость, равную стоимости, полученной доходным подходом, так как ни один разумно действующий продавец не продаст объект за сумму меньшую, чем текущая стоимость ожидаемых выгод от владения объектом.

Рыночная стоимость помещений общей площадью 53,0м.кв., предлагаемых в аренду, расположенных в г.Симферополе, ул.Гагарина, 33, составляет 340268 (триста сорок две тысячи двести шестьдесят восемь гривен).

11. Заключение о стоимости имущества

Проведя необходимые обследования и расчеты, Оценщик определил в действующих на момент оценки (03.08.2011г.) ценах, что,

рыночная стоимость нежилых помещений склада общей площадью 85,0м.кв., расположенных в здании по адресу: АР Крым, г.Симферополь, ул.Гагарина, 33, для заключения договора аренды, составляет (без НДС): 340268 (триста сорок две тысячи двести шестьдесят восемь гривен).

Оценщик Т.В. Костюк

Сертификат ФГИУ и РУЦ №0-158С.

Свидетельство о регистрации в Госреестре оценщиков №3169 от 17.06.05г.